物业管理实现过程策划程序（十二篇）

第1篇 物业管理实现过程策划程序

物业管理实现过程的策划程序

1 目的

对特定产品、项目或合同规定专门的质量措施、资源和活动顺序,以确保满足规定要求。

2 适用范围

适用于与特定产品、项目及合同有关的质量策划的控制及相应的质量计划的编制、实施和控制。

实现过程的策划程序是致力于指定质量目标并规定必要的运行过程和相关

3 职责

3.1管理者代表负责批准有关部门编制的质量计划。

3.2物业部负责对各部门质量策划的实施情况进行监督检查。

3.3各部门负责人负责本部门相关的质量策划及编制、实施相应的质量计划。

4 程序

4.1对特定的项目和合同应进行质量策划。策划的结果应以适于组织运作的方式形成文件,《物业管理方案》。

4.2进行质量策划的时机

公司在下列情况下应进行质量策划:

a)对承接新的住宅小区或物业管理项目;

b)现有体系文件未能涵盖的特殊事项;

c)对刚承接的物业管理项目的实施过程进行策划。

4.3物业管理方案的内容

1目的和范围;2物业概况和特点;3管理方式;4组织和资源;5物业管理的总体目标及分项目标;6管理文件;7服务承诺和质量措施;8法规要求;9开办费用预算;10管理费预算;11效益预测;12进度安排;13物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改。

4.4 在编制物业管理方案时应根据以下要求编制:

a)针对特定项目或合同确定的质量目标;

b)针对特定项目或合同所需建立的过程和子过程,应识别关键的过程和活动;对过程或涉及的活动规定途径,并对这些途径进行评审和形成文件;

c)识别并提供上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员的职责权限和相互关系;

d)确定过程涉及的验证和确认活动及验收准则;对过程和产品的重要或关键特性,应安排测量和监控活动;对其中某些特殊过程的输出应按输入的要求进行验证并确认;

e)确定为过程和产品的符合性提供证据的质量记录。

4.5 编制原则为:

a)应参照质量手册的有关内容,应符合质量方针、目标,并与质量体系文件中的内容协调一致;

b)可引用已有的质量文件中的相关内容,并根据特殊的要求编制新的内容;

c)物业管理方案可以作为独立的文件,也可以根据需要作为其他文件(如项目计划等)的一部分。

d)编制的文件或物业管理方案应具有可操作性、适宜性。

4.5物业管理方案的编制、审批和发放

4.5.1物业管理方案由物业部负责人组织编制,经管理者代表审核,总经理批准后,由物业部以受控文件形式发放到使用和相关部门(顾客有要求时,可发放给顾客),同时做好文件发放登记。

4.6物业管理方案的实施、监督和修改

4.6.1各部门在执行中应按照物业管理方案的规定要求进行控制,并将物业管理方案的执行情况及时反馈到物业部。

4.6.2物业部负责监督各部门物业管理方案的实施,根据要求协调相应部门之间的接口和资源配置,填写《质量策划实施情况检查表》以进行总体控制,并及时报告总经理。

4.6.3物业管理方案的修改

当物业管理方案需要修改时,由修改部门填写《文件更改申请》,经总经理批准后进行修改,按《文件控制程序》执行。

4.7物业管理方案完成后,物业管理方案有关文件由物业部负责存档保存。

5 相关文件

《文件控制程序》、《物业管理方案》。

6 质量记录

6.1《质量策划实施情况检查表》。

6.2《文件更改申请》。

第2篇 iso9000物业-物业管理合同评审签定程序

公 司 程 序 文 件版号: a

修改号: 0

ej-qp1.1物业管理合同的评审和签定 页码: 1/3

1.目的:

在合同签订之前,对产权人(单位)或开发商(以下简称委托方)的要求及公司提供物业管理的能力进行综合评审,明确各部门在合同签订过程中的工作职责,为合同顺利执行创造良好条件。

2.适用范围:

适用于公司承接新物业项目管理合同的签订及原管理项目合同期满续签管理合同,包括开发公司委托管理的和物业管理委员会委托管理的物业管理合同,合同的签署必须经双方充分协商后,根据双方要求和法律规定进行。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.3章

3.2 iso9002标准第4.3章

4.职责:

4.1公司副总经理负责审查合同草案,批准并与委托方签订合同。

4.2经营管理部负责与委托方保持联系,编制合同草案。

4.3经营管理部负责对物业基本情况、管理用房、管理目标、管理服务的审核。

4.4工程维修部负责对建筑本体,市政公共设施、配套服务设施的审核。

4.5保安服务部负责对治安状况的审核。

5.工作程序:

a物业单项委托合同的评审与签定:

5.1公司总经理或副总经理,接到开发商或产权单位的物业管理委托要求后,副总经理安排经营管理部根据委托方的要求和建设部物业委托管理合同范文制定《物业管理委托合同》。

5.2保安服务部根据物业现状制定保安人员配置数、岗亭设置、车辆停放位置和警具配备,做出保安费用的开支预算。

5.3工程维修部按国家有关标准做出对建筑本体、市政公共设施和接管后零维修服务费用的开支预算。

5.4经营管理部依据政府有关部门制定的物业管理收费标准和各部门的开支预算,制定物业管理委托收费标准。

5.5经营管理部依据5.4的内容和建设部物业管理委托合同范文,制定《物业管理委托合同》草案,交副总经理审核。

5.6合同磋商:

5.6.1合同草案经副总经理审核后,由经营管理部与委托方联系,约定时间磋商。

5.6.2合同磋商内容、讨论情况和修改意见由经营管理部形成《物业管理委托合同磋商纪要》双方签字认可。

5.6.3根据《物业管理委托合同磋商纪要》,副总经理组织有关部门进行讨论,决定是否继续磋商,并提出修改意见。

5.6.4副总经理决定继续磋商后,由经营管理部联系,直至与委托方达成一致意见。经副总经理审核批准后形成合同文本。

5.7合同的签定:

5.7.1审批后的合同由经营管理部联系,双方举行签署仪式,合同由副总经理与委托方签署,并加盖公章。合同的签署过程,由经营管理部形成纪要。

5.7.2单个产权人或产权单位在办理进住手续时签定《物业管理委托合同》见《物业的入住管理》(ej-qp3.1)。

5.7.3合同签署后,正本由经营管理部保管,副本交财务部、综合办公室保管。

b与物业管理委员会签署物业管理委托合同:

5.8物业管理委托方为分散单个产权人或产权单位,在办理入住手续后,当入住面积超过70%时,小区应按政府有关规定成立物业管理委员会。公司根据接管以来运作的实际情况,准备与物业管理委员会签定新的物业委托合同。

5.8.1经营管理部根据物业管理委员会提出的新要求进行评审,对原合同进行修改,并形成草案报副总经理审核。

5.9执行5.6合同磋商程序和5.7.1合同签

定程序。

5.10合同修改:

5.10.1当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与分散单个产权人或单位在进住时签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

5.10.2当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与开发商签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

5.10.3合同执行过程中,如委托方提出修改合同,副总经理组织有关部门对新的要求重新评审。

5.10.4如公司需修改合同,须取得委托方认可后方能修改。

6.支持性文件与有关记录:

6.1《物业管理委托合同磋商纪要》无固定格式

6.2《物业管理委托合同签署纪要》无固定格式

6.3《物业管理委托合同》无固定格式

第3篇 物业管理费收取催缴程序

物业管理费的收取及催缴程序

(有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)

业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日

1.1 预缴半年管理费

1.1.1 物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。

1.1.2 每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.1.3 《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.1.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

1.2 预缴三个月管理费

1.2.1 物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。

1.2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.2.3 《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。

1.2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

1.3 预缴一个月管理费

1.3.1 物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。

1.3.2 每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.3.3 《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。

1.3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

第4篇 福隆园物业管理设想

福隆园项目物业管理设想

针对'福隆园'项目的特点,我们为项目量身订造了'零式管理'模式。所谓'零式管理'就是将不良的服务与管理控制在'零'状态,实现零距离、零干扰、零时限、零缺陷、零事故、零污染的'六零'管理。

一、零距离:

零距离就是要求管理处与业主之间的信息与需求沟通距离尽可能减小,信息传播渠道畅通,防止出现沟通障碍。通过零距离的管理让业主感受管理处设身处地、无微不至的服务,同时也倡导业主积极参与管理,齐心共建美好家园。

二、零干扰:

为了满足人们对现代生活高尚环境的需求,使社区住户始终处在优雅、宁静、自然的氛围中,管理处将为业主提供'零干扰'的管理服务模式。即尽可能地利用现代化的控制系统进行各项管理服务活动,在正常的物业管理服务活动中尽量避免对业主的视觉滋扰、噪音滋扰、味觉滋扰、行为滋扰,减少对业主日常生活与休闲的干扰。

三、零时限:

目前物业管理行业的投诉率一直居高不下,其中大部分投诉都起因于服务不及时或服务不到位。为避免或减少此类现象,我们采取'零时限'管理,即通过明确和科学可行的时限制度来规范员工服务的准时性。在日常管理工作中,将时限制度公示,让业主明了具体事务的负责人和监督评判的标准,通过业主的配合与监督,增加管理处工作的透明度,以达到不断提升管理品质,为业主提供方便快捷服务的目的。

四、零污染:

在小区的物业管理中,环境污染一直是个比较严重的问题。为了营造一个优美和谐的居家环境,我们将以人性化管理手段引入健康环保理念。一方面,管理处将通过行之有效的绿化与清洁工作,营造小区绿树成荫、芳草萋萋的自然景观;另一方面,引导业主自制自律,摒弃不文明行为,共同维护小区环境,达到业主、管理处和小区环境三方的和谐统一。

鉴于目前装修行业市场运作不甚规范,有害装饰材料引起家居环境污染问题时有发生的状况,为关注业主的身心健康,管理处将在《业主规约》中提醒业主购买经卫生检测局等政府部门验证合格的材料进行装修,并为之提供可能的帮助。

五、零事故:

物业管理的事故一般分为工程事故和安全事故,无论工程事故还是安全事故,一旦发生,都将危害到业主的生命和财产安全。针对本项目目前的现状及地理坏境因素,管理处将建立健全的安全管理制度,将具体责任落实到人,通过对人的管理,达到对安全的管理。

六、零缺陷:

'零缺陷'在物业管理中是一个相对的概念。物业管理人不可能做到尽善尽美,但应该力求完美。如何持续改进我们的服务、规范我们的管理,是我们应该面对的问题。提倡零缺陷的目的,是尽可能减少业主投诉率,提升业主对管理处工作的满意度。

第5篇 物业公司综合管理部主任职务说明书

物业公司综合管理部主任职务说明书(样板)

职位名称:主任

所属部门:管理处

定员:1人

直接上级职务:财务副总经理

直接下级职务:副主任、主任助理

所辖人员:全体员工

职位代码:工资等级:

工作分析人员:z 工作分析日期:20**-3-20批准人:

工作说明

工作概述

综合管理本部门行政和客户服务工作,协调所属各部门的关系;编制部门工作计划严格执行公司各种计划、方案和规章制度;参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任;主持本部门各种计划、活动和规章制度的编制并监督实施;同时负有管理、指导和培训下属员工责任。

工作职责

1、组织、调动、激励本部门员工执行公司各种计划、方案和规章制度并报告工作;

2、参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任,按公司要求在本部门实施绩效管理活动,持续提高部门与员工工作绩效;

3、主持编制管理处各种工作计划、方案与规章制度并监督实施和进行评估;

4、综合管理本部门行政事务,指挥、安排、监控本部门各项日常管理工作,协调所属各部门及员工的工作关系;

5、与客户保持密切联系,采取措施持续提高客户满意度和部门间满意度;

6、指导、培训、激励下属员工,帮助实现员工个人职业生涯规划,持续提高员工满意度;

7、贯彻三体系方针与要求,保持并持续提高经营管理质量和客户服务质量;

8、贯彻终身学习理念,持续提升自身专业水平、管理水平和领导水平;

9、完成上级安排的其他工作或任务。

应负责任影响性质:直接影响管理处日常工作的正常运作、影响公司的形象、管理水平以及公司经营指标的达成。

影响范围:公司及管理处

职务权限自主事项:依据相关的物业管理法规、政策及公司的各项制度处理管理处的日常事务。

请示事项:业主重大投诉及计划实施方案须按规定报上级领导审批。

任职规范

(一)生理要求1、年龄:不限 2、性别:不限

3、身高:不限4、体重:与身高成正常比例,在合理范围内就可

5、听力:正常 6、视力:矫正视力正常

7、健康状况:无残疾,无传染病8、外貌:无畸形,出众更佳

9、声音:普通话发音标准,语音和语速正常

(二)知识与技能要求1、学历要求:大专及以上学历

2、专业要求:管理类专业,物业管理专业更佳

3、工作经验:专业工作经验三年以上,或同等职位工作经验两年以上

4、职业资格/职称:初级以上职称,有物业管理部门经理岗位证书

5、计算机技能:熟练使用windows、office系列办公软件

(三)特殊技能要求素质特点:1、成就需求为主导;2、权力需求为主导;3、亲和需求为主导。

职务核心能力:组织能力、协调能力

职务能力级别:1、信息处理能力级别5级

2、人员管理能力级别5级

3、工具操作能力级别2级

(四)其他要求

1、能随时出差

2、能服从公司内部岗位或职位调配

第6篇 商业中心物业管理内容

商业中心物业管理内容

一、kh商业中心房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等)的维修、养护和管理。

二、kh商业中心建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等)的维修、养护和管理。

三、该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等)的维修、养护和管理。

四、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

五、公共环境(包括公共场地、房屋建筑共用部位)的清洁卫生,垃圾的收集,清运。

六、kh商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。

七、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。

八、物业管理档案、资料及物业的使用管理。

九、多种经营,有偿服务、商务管理。

第7篇 某物业部档案管理作业程序

物业部档案管理标准作业程序

一、目的

规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

二、适用范围

适用于物业部各类档案的管理。

三、职责

1、总经理审批档案的借阅申请及清单。

2、行政部经理监督档案管理的实施工作。

3、档案管理员负责档案的日常管理工作。

四、程序要点

1、档案的编号

(1)公司、物业部编号:

①物业部 编号为:wy(英文缩写)。

(2)部门编号:

①行政人事部 编号为:*z;

②财务部 编号为:cw;

③服务处 编号为:fw;

④机电处 编号为:jd;

⑤安全处 编号为:aq;

(3)年份编号:引用年份序号-2000、2001、2002……。

(4)档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字-001、002、003……。

(5)档案编号举例:

①物业部编号:

※※※-※※-※※※-※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业部编号

②物业部编号:

※※※-※※-※※※-※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业部编号

2、档案的分类

(1)区分全宗,按物业管理的组织机构划分,全宗可分为以下几类:

①行政、人事类;

②财务类;

③公共事务类;

④保洁类;

⑤园林绿化类;

⑥机电维修类;

⑦经营类;

⑧品质类。

(2)全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排它性和缩缩性。根据物业管理的物性,我们采用组织机构--问题分类法,如:

收文类

发文类

合同类

① 行政人事部

员工人事档案类

图纸类

后勤类

收文类

发文类

报表类

② 财务部

帐册类

凭证类

合同类

工程图纸类

合同类

收文类

发文类

业主档案类

③ 公共事务部 员工档案类

维修类

投诉类

回访类

有偿服务与多种经营类

计划总结类

……

3、立卷与编制目录

(1)立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:

①根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标准贴纸;

②在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:

--物业行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;

--物业财务部报表:※※※-cw-报表;

--物业部服务处业主档案:

※※※-※※※-fw-业主档案。

③将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处,并排列在档案柜中;

④将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹内)。

(2)编制目录:

①档案管理员在档案盒内首页位置准备活页《档案目录》;

②每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在《档案目录》(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。

4、档案的保管期限

(1)档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

(2)各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业程序,对档案的保存价值进行鉴定及标注。

5、档案的保管

(1)档案保管的工作任务是:

①便于查阅;

②保证档案的安全;

③防止档案的损坏;

④采取修复技术,延长档案寿命。

(2)档案保管的责任部门:

①财务部保管财务档案;

②行政部、人事部保管公司对内、对外文件、合同、员工人事档案、图纸、后勤资料及公司其他部门所需保管的资料;

③品质部保管iso9000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩效考评档案;

④经营部保管分供方评审、物业租凭和多种经营资料;

⑤物业部服务处保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及物业部各职能部门需要保管的其他档案;

⑥各职能部门除经常使用的部分资料外,原则上不保管档案。

(3)档案的保管程序:

①各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;

②档案管理员将该管理资料登记在《档案目录》中,归入相应案卷并统一编号;

③档案管理员定期将《档案目录》输入电脑,以便查询;

④档案原则上保管原则件。

6、档案的密级

(1)档案的密级分为三级:绝密、机密、普通;

①绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策、形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;

②机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;

③普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

7、档案的查阅权限

(1)总经理可查阅公司所有档案。

(2)副总经理(总经理助理)可查阅分管工作的档案。

(3)部门负责人可查阅该部门所有档案。

(4)其他人员根据审批查阅有关档案。

8、档案的查阅/借阅/复制

(1)查阅/借阅/复制人到档案室在《文件查阅/借阅/复制登记表》中登记。

(2)档案管理员审核其查(借)阅资格:

①权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;

②权限外的,档案管理员开具《档案查阅/借阅/复制审批单》给查阅人办理审批手续:

③属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属管理处的档案,由管理处经理审批;属公司的档案,由总经理审批;财务类的档案也应由总经理审批。

9、在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

10、须复制档案的,绝密档案报总经理审批;机密档案由人事部负责人审批;普通档案由部门负责人审批。

11、档案的销毁

(1)超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单位,报行政部、人事部经理审核。

(2)行政部、人事部经理审核无误后报总经理审批。

(3)总经理审批同意后由行政部、人事部经理指定3名监销人员(档案管理员、人事部文员、行政部文员)将超过保存期限的档案销毁。

(4)监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。

五、记录

1、《档案目录》

2、《档案查阅/借阅/复制审批表》

3、《档案查阅/借阅/复制登记表》

4、《档案销毁清单》

六、相关支持文件

1、《文书管理标准作业程序》

第8篇 别墅项目物业管理人员配置培训

别墅项目物业管理人员配置与培训

人员配置:

1. 项目经理:1人,本科以上学历,年龄35岁以下,具有15万平米以上物业管理经验,有亲和力及应变能力,有良好的组织、协调、沟通能力,有敬业和创新精神。

2.项目助理: 2人,专科以上学历,年龄24--30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验,具有一定生活经验,善于沟通,协调能力强。具有强烈的服务意识,和吃苦耐劳甘做业仆的思想理年。

3. 保安员: 16人,男性,年龄30岁以下,退伍军人,具备游泳技能,身体健康,有较强的工作责任心,能吃苦耐劳,善于沟通,具有良好的团队协作精神。

4. 维修员(水、电、智能化):4人,具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能,有上岗证书,专业技术掌握握熟练,有丰富的实际操作经验,沟通能力强,工作认真、踏实。

5. 保洁员:4人,男女不限,年龄45岁以下,身体健康,工作责任心强,能吃苦耐捞,有敬业精神。能,品貌端正,责任心强,善于沟通,具有良好的团队协作精神。

(架构图 共计27人)

部门岗位人数职责专业素质

服务中心项目经理 1人 全面负责悦

第9篇 物业管理公司员工手册总则

一、为使本公司管理科学、规范,并使公司能够稳步长期发展,特制定本《员工手册》,作为员工行为的指南。《员工手册》旨在帮助员工了解新的工作环境,从而使您与公司融为一体。

二、本手册根据国家有关法规及公司章程而制定,为员工提供有关权利、责任和义务的详尽资料。

三、本手册对公司有关情况和政策进行了介绍和解释,不代替公司政策,如本手册与政策文本有冲突,以公司政策文本为准。公司在遵守国家法律、法规的情况下,有权对手册任何内容进行修改、暂停或终止手册内容。

四、本手册好有与国家法律相悖之处,以国家法律规定为准。

五、本手册所称“公司”指湖南**物业管理有限公司,本手册适用于经公司综合管理部批准录用的所有员工。

六、公司管理层有权根据需要对手册进行修改和更新,并通过综合管理部培训、实施新员工手册。旧手册将即期作废,一切以新手册为依据,员工不得以未知为理由,提起劳动争议。

七、公司各部门可根据部门特点和需求制定相应的部门规章制度,并报综合管理部审核,以执行总经理批准方可实施,制度中如与国家、公司的规章制度不一致情况下,以国家或公司相应制度为准。

八、本手册的解释权归公司综合管理部。

第10篇 物业管理法规模拟试题

物业管理法规模拟试题

得分 评卷人

一、填空题(每空1分,共10分)

1、物业管理的内容更多的是____,而不是_____。

2、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约,据以合法管理业主物业得具有____,并_____、_____制约得法律规范得总称。

3、一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要____呈送各种文件和报告以及物业管理人员的管理责任,主要工作等。

4、是由物业管理公司编制的,发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定,以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

5、我们把业主定义为: 的所有权人。

6 、物业管理企业管理物业的基础是 和 。

二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案,然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分,共15分)

1、依据相关法律规定,妥善处理好物业相邻关系,一般应遵循以下哪些原则( )

a、公平合理 b、方便生活c、团结互助 d、有利生产

2、我国政府主管部门现采取( )重大措施来促进我国物业管理行业健康,全面地提高整体素质和质量。

a、立法b、考评c.、招标 d、资质

3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系( )

a、某市物业管理公司因长期亏损而破产

b、业主林某因车祸而死亡

c、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

d、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为

4、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有()

a、诈骗罪b、侵占财产罪c、故意伤害罪d、滥用职权罪

5、经过()以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主临时会议。

a、10%b、20%c、30%d、40%

得分 评卷人

三、名词解释(每小题5分,共20分)

1、物业管理

2、侵权责任

3、业主委员会

4、物业管理纠纷

得分 评卷人

四、简答题(每小题8分,共24分)

1、简述物业管理法律关系的主要特征

2、简述业主自治自律原则

3、简述物业管理法律责任特征

得分评卷人

五、论述题(本题共16分)

业主公约的性质、特点、订立原则

得分 评卷人

六、案例分析题(本题15分)

2002年9月广州帝力房地产开发公司与阳光有限公司签订了房屋售卖合同,约定以1756万的价格购买了某大厦裙楼的一层商铺,建筑面积为1634平方米。年1月,帝力房地产开发公司通知阳光公司,称在交付商铺时,须与佳美物业发展有限公司签订为一期十年的物业管理协议,并一次性交纳管理费、维修基金共人民币85万元。阳光公司认为无法接受该协议,两公司就此发生了争议。

问题:1、阳光公司可以通过什么途径来主张自己的权利

2、你认为本案应如何处理

物业管理法规模拟试题答案

一、填空题(每空1分,共10分)

1、服务管理2、民法性质行政法经济法3、定期向业主4、住户手册5、物业6、委托授权合同约定

二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案,然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分,共15分)

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名词解释(每小题5分,共20分

1、物业管理指业主通过对选聘物业管理企业,由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果。

3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

4、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

四、简答题(每小题8分,共24分)

1、简述物业管理法律关系的主要特征

答:物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性

物业管理法律关系中业主居于主导地位物业管理法律关系的客体有特殊性

物业管理法律关系的国家干预程度比较大物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性

2、简述业主自治自律原则

这些原则可以概括为;

&nbs

p;1、 依法自治原则

2、 积极自治原则

3、规范自治原则

4、 民主管理原则

5、 接受监督原则

6、 尊重私权,公益优先原则

3、简述物业管理法律责任特征

法律具有综合性特征

法定责任与约定责任相结合

责任认定对技术规范有较强的依赖性

法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅

五、论述题(本题共16分)

业主公约的性质、特点、订立原则

性质:

(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;

(2)业主公约是众多业主(区分所有权)之间的社会化的契约;

(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;

(4)业主公约类似于劳动法上的劳动协约;

(5)业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定,属于自治法规或自治规则。

特点:

(1)公约主体是全体业主。在我国,不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同,但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体--业主(代表)大会。

(2)公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为,是基于物权而派生的客观行为,即可以做什么,不可以做什么,应该怎样做等。

(3)公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定,其中既有法律规范的内容,也有社会公共道德的内容。

(4)公约是经业主签约或业主(代表)大会审议通过而生效,对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

(5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

订立的原则

(1)合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定。业主公约自业主签约或业主(代表)大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内,将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案。

(2)整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行,当个别意见难以统一的情况下,应当以全体业主的整体利益为目标,个人服从全体,少数服从多数。

(3)民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式,即通过业主大会或业主代表大会的形式,反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。

六、案例分析题(本题15分)

第11篇 物业供电管理程序

物业的供电管理程序

1目的

本程序明确了对物业的供电管理实施控制的职责、方法和要求,以确保用户的供电及安全用电。

2适合范围

适合于本公司的物业供电管理。

3相关标准要素

3.1gb/t19002-iso90024.94.104.114.13

4相关文件

4.1质量手册

4.2中华人民共和国电力法

4.3《电气装置工程施工及验收规范》

4.4物业装修管理

5职责

5.1机电工程部总体负责本公司所有供电设施的维修保障及运行监督;并具体负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的正常运行。

5.2沙河管理部负责zz沙河南、北工业区供电设施的正常运行。

5.3物业管理部负责本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱和宿舍楼供电设施的正常运行。

5.4经营部负责抄本公司商业用户的电度表。

5.5物业管理部负责抄本公司生活区各住户的电度表。

5.6沙河管理部负责抄本公司沙河南、北工业区用户的电度表。

5.7经营部负责本公司全部用户的电费计算。

5.8财务部负责本公司全部用户的电费收款。

5.9机电工程部负责意外停电的抢修及正常停电通知相关部门。

6实施程序

6.1用户用电设备的报装管理。

6.1.1经营部负责接受用户用电设备的申请。

6.1.2机电工程部负责审查用户提供用电设备电气平面图及电气系统图,用户填写的《用电设备清单》,并填写《电气安装审批表》给用户后方可施工。

6.1.3机电工程部按《电气安装审批表》审图意见对用户总电源开关至供电电源开关下端连接处按《电气装置工程施工及验收规范》组织验收,验收合格并办好财务手续后给预供电,若验收不合格,严禁送电。

6.2正常供电

6.2.1机电工程部负责保障公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的电气运行,配备值班人员,由开关站站长合理安排值班人员做出每月《开关站值班表》,值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.2沙河管理部负责保障公司沙河南、北工业区供电设施的电气运行,配备值班人员,由业务主管合理安排值班人员,值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.3物业管理部负责保障本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱、宿舍楼供电设施的电气运行,配备值班人员,由管理处主任合理安排值班人员值班人员根据主任签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.4值班人员进行开关操作时,必须严格执行《变电系统运行规程》值班人员要按值班巡视制度巡视供电设备的运行情况,若发现情况应及时处理,并报告机电工程部领导,开关站巡视及处理结果按《值班日记》做好运行记录,各管理处巡视及处理结果按《值班记录》做好运行记录。

6.2.5机电工程部每月检查各管理处供电设施的运行情况,管理处每月供电设施运行记录汇总后填写《供电运行汇总》表上报机电工程部。

6.3正常停电

6.3.1公司接到供电局发出的停电通知后,机电工程部在1小时内通知相关部门,并作好记录,由物业管理部和沙河管理部在停电前四小时内将停电书面通知用户。

6.3.2公司供电设备检修需停电,机电工程部提前一天书面通知相关部门,并作好记录,由物业管理部和沙河管理部接到通知后半小时内通知用户。

6.4事故停电

6.4.1供电局事故停电,由机电工程部及时与供电局调度所取得联系,尽量了解恢复供电时间,并报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。

6.4.2公司供电设备在运行过程中出现故障造成停电。机电工程部尽量缩小停电范围,并报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。

6.5发电机供电

6.5.1机电工程部航空开关站发电机组在市供电系统停电或航空开关站停电1小时内恢复对食堂、泵站、电梯设备的供电,并作好记录。

6.5.2航苑管理处负责航苑大厦发电机在本大厦正常电源停电后1分钟内及时恢复保安用电,并作好记录。

6.5.3沙河管理部负责沙河南、北工业区发电机组在市供电系统停电半小时内恢复食堂、泵站、消防设备的供电,并作好记录。

6.6用户电度表抄表

6.6.1经营部在每月1-5日抄商业用户电度表。

6.6.2物业管理部在每月1-5日抄生活区住户电度表,报经营部。

6.6.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工业区用户电度表,报经营部。

6.7电费计算与收款

6.7.1经营部负责统计各用户的电度数,计算出各用户的电费并打印出电费票据,将票据交财务部。

6.7.2财务部负责按经营部提交的电费票据收取用户电费。

6.8公司供电系统的定期维护保养

6.8.1机电工程部制定公司供电系统的定期维护保养计划,按定期维护保养计划实施检查,并做好维护保养记录。

6.8.2航空开关站负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的维护保养。

6.8.3机电工程部对公司所管辖范围内整个供电系统的运行、保养、维修工作负责,但在某些指定地点,可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务,机电工程部仍应负督促及指导的责任,分工如下:

6.8.3.1沙河管理部负责沙河(南)、沙河(北)工业区供电设施的运行保养。

6.8.3.2航苑大厦管理处负责从电力变压器低压出线总开始(包括总开关)至用户端的电气设备运行保养。

6.8.3.3zz公寓大厦负责从低压配电室出线开关始(不包括开关)至用户端的电气设备运行保养。

6.9电工的管理

6.9.1航空开关站工作人员必须同时具备供电局值班电工《进网证》、劳动局《电工操作证》方可上岗操作

,以确保供电操作。并按《员工考核程序》规定进行定期鉴定和培训,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。

6.9.2公司值班电工和维修电工必须持有劳动局《电工操作证》方可上岗操作,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。

7记录

7.1电气安装审批单

7.2用电设备清单

7.3值班日记

7.4值班记录

7.5开关站值班表

7.6倒闸操作票

7.7第二种工作票

第12篇 物业辖区小区自行巡查管理流程

1目的

规范小区巡查工作,保障小区正常和生活秩序。

2适用范围

适用于**物业管理有限公司各管理处的小区巡查工作。

3职责

3.1管理处主任负责小区巡查的组织、管理工作。

3.2管理处物业助理负责依照本规程实施小区巡查工作。

3.3管理处行政助理负责落实巡查中发现问题的处理和协调工作。

4程序要点

4.1管理处物业主管根据公司相关规定标准对小区进行巡查,前台服务人员依照作业规程要点对小区进行巡查。

4.2小区巡查的内容

4.2.1治安隐患的巡查。

4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。

4.2.3清洁卫生状况的巡查。

4.2.4园林绿化维护状况的巡查。

4.2.5装修违章的巡查。

4.2.6消防违章的巡查。

4.2.7利用巡查机与住户沟通。

4.2.8管理处业主档案、资料档案、行政人事档案管理。

4.2.9监督各个部门、各岗位工作情况。

4.2.9利用巡查的机与各岗位员工沟通,了解员工发现的问题。

4.3小区巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。

4.3.1“看”:通过观察来发现小区管理服务中存在的问题。

4.3.2“听”:从设施设备运行时的音判断是否有故障。

4.3.3“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

4.3.4“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和管理服务中存在的问题。

4.4房屋本体巡查的工作要领

4.4.1检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该户表的闸阀,预防水浸事故,并通知业主;当发现水、电表异常运转(如倒转、有盗电、水嫌疑)时,应在《巡查记录表》中予以记录并及时报物业助理和工程助理。

4.4.2巡查楼梯间:

a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;

b)检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆,墙、地面交瓷片是否完整无损;

c)检查消防栓是否标识完好、配件齐全;灭火器是否有漏气或过期、失效现象;防火门是否关闭;消防安全疏散指示灯是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盗预警设施及消防报警设施是否完好;

d)检查卫生状况是否良好。

4.4.3巡查逃生天台:

a)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);

b)检查天台护栏是否完好;

c)检查雨水管是否通畅;

d)检查卫生状况是否良好。

4.4.4巡查电梯:

a)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;

b)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;

c)检查照明灯及安全监控设施是否完好;

d)检查卫生状况是否良好。

4.4.5巡查大堂、门厅、走廊

a)检查各类安全标识是否完好;

b)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;

c)检查卫生状况是否良好。

4.4.6巡查中发现梯间弥漫着天燃气、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安队进行检查。

4.5公共设施设备巡查的工作要领

4.5.1巡查水、电、气、通讯设施:

a)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;

b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;

c)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

4.5.2巡查公共体设施:

a)检查石山、小品是否完好,是否有安全隐患;

b)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;

c)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。

4.5.3巡查道路、广场、公共集散地:

a)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;

b)检查标识、路牌、警示牌是否完好;

c)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;

d)检查卫生状况是否完好。

4.5.4巡查停车库:

a)检查防盗设施是否完好;

b)检查各类标识是否完好无损;

c)检查卫生状况是否良好。

4.6巡查周边环境

4.6.1检查小区内是否有张贴、乱拉线等现象。

4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象;

4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象;

4.6.4检查卫生状况是否良好。

4.7巡查违章装修:详见《装修管理工作流程》。

4.8对巡查中发现问题的处理要领

4.8.1前台服务人员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《巡查记录表》中,巡查回来后报告给物业助理解决。

4.8.2物业助理情况按下列情况处理:

a)属公共设施设备破损丢失的,按《报事管理流程》处理;

b)属管理处其他部门员工工作不力造成的或因为管理服务中出现问题需改进的,应报告给管理处主任协调相关部门处理。巡查中发现的问题一般情况下应在三天内解决;特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长;

c)属住户违章造成的问题,应按相关规定处理。

4.8.3对巡查中发现的重大问题,物业助理应及时向管理处主任汇报,由管理处主任安排处理。

4.8.4巡查中发现问题处理完毕后管理处前台服务人员应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。

4.9《巡查记录表》每月底由管理处归档保存,保存期为两年。

4.10本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。

5记

录

qpi-gl-c-f012《巡查记录表》

6相关支持文件

《报事管理流程》

《装修管理工作流程》