第1篇 物业管理知识--法规篇
物业管理知识学习-法规篇
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。
002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过,于1998年7月20日发布并实施。
004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,于1994年11月1日起施行。
005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。
006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。
007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。
009物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主(用户)的委托,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。
*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。
010物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。
013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
014入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。
015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住,物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。
016业生公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。
018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。
019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。
021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的模式。
022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。
023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共利益。
024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。
025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系)。
026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
027业主大会由本住宅区的业主组成。
028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。
030业主大会每年至少召开一次。
031组织召开业主大会的程序是业主委员会
负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内,业主委员会未召集业主大会,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为1票,不足5平方米的不计票。
036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。
037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名,负责处理业主委员会日常事物;
038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,并经业主大会批准。
039业主委员会实行差额选举方式。
040业主委员会委员的人数一般为11人至17人,经业主大会决定可适当增减,但最低不得少于5人。
041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
042业主委员会每届任期三年。
043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
044业主委员会成员的工作性质委员为兼职,主任可专职。
045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
046业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
047业主委员会向业主大会负责并报告工作。
048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
049业主委员会的职权中,其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.
050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.
052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.
055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。
056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.
057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.
060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的,不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责。
061住宅区入住2年后,业主委员
会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。
062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。
064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可终止合同。
067物业管理公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失。
068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。
069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.
070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。
072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。
073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.
074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.
075在移交住宅区的同时,开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
076在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并代为保管。
077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。
078室内部分的维修责任由业主负责维修。
079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内,水、电表闸、阀以内。
080室内部分的维修费用由业主(非业主使用人、租户)负责。
081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
082共用部分的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付。
083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。
084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责,维修养护费用由相关业务单位支付。
086房屋毗连部位的维修养护由谁负责在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的
维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。
087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责,其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
088人为造成公用设施损坏、损失的,由损坏者负责修复、赔偿。
089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。
092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。
093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。
094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的,业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷,经市、区住宅主管部门同意,可以延期。
095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用,外观设施由业主或承租人承担;其他费用从住宅本体维修基金中支付。
096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取,并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉;
098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。
099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
100住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。
102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房,以微利房价提供部分商业用房;
103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主;
104物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。
105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等,不包括机电及保安人员值班用房。
106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决。
107物业管理用房必须是正规用房。
108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供,最迟不超过6个月(商业用房、公用设施专用基金相同)。
109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰,高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。
110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支,并从该商业用房经营收入中收回。
111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营,其收入用于弥补管理费的不足。
112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主的监督。
113业主、非业主使用人违反业主公约的,承担相应的民事责任。
114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的,物业管理公司可要求业主限期交纳。
115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的,可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的,可向人民法院申请追缴。
116物业管理公司违反物业
委托管理合同的约定并造成损失的,承担相应责任并承担相应损失。
117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定,并通告全体业主。
118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围、提高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途,未按规定使用的;④管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以3000元以上10000元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其物业管理的经营项目。
119业主委员会进行投资和经营活动,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处3000元以上10000元以下的罚款。
120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,恢复原状,可以并处1000元以上5000元以下的罚款。
121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处100元以上2000元以下的罚款。
122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。
123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。
125物业管理公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位,可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书的单位,可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙级资质证书的单位,可以管理9层以下的各类物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。
126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
127对物业公司审计的费用从管理费中支付。
128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。
129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他合法收入。
130住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用。
131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求,参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后,报业主大会批准执行。
133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。
135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136住宅区公用设施专用基
金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。
137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。(不包括产权不属于全体业主共有的物业)。
138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。
上述范围之外的由市住宅主管部门确定。
139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。
140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。
141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊。
142物业管理公司需要使用专用基金时,应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资料。
143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是:业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议;同意后,向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。
144房屋(本体)维修基金属各类物业业主的共有资产,以每个单体物业为单位,由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
145房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。
146业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。
147房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整。
148房屋(本体)维修基金的使用原则是:按照取之于民,用之于民的原则,用于房屋本体共用部位的维修养护。
149房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
150房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修,其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上维护工程时,须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。
151房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。
152房屋(本体)维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时,经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主按规定分摊。
153物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复,逾期视为同意;急修工程应在7日内答复,逾期视为同意。
154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可由物业管理公司申请,经区住宅管理部门核准后实施。
155房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”,由委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主 )、管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证。
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p; 156房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
157房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目,由管理处每三个月在各栋房屋的显着位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部),并接受有关部门和业主的监督和质询。
158业主不按规定缴纳基金的,管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。
159物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之一的,市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收费标准;2.改变本体基金的用途,挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。
160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的,业主可以拒缴本体基金。
161对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的,经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出规定的本体基金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵,或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。
162房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度,维修养护实际需要,并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住宅(不带电梯)每月每平方米建筑面积0.15元,高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅)每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋(含写字楼、商业大厦、厂房等)的本体基金标准,参照上述规定标准执行,但经业主委员会或多数业主同意,征收标准可适当上浮,但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%。
163房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金,应履行规定的程序和手续,其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的,由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的,须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时,经占60%以上的业主同意,可由该栋房屋的业主分摊。
164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位,应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。
165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位自用的;在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。
167物业管理服务招标,可以采取公开招标、邀请招标的形式。
168物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方案;管理服务模式设想等。
169物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。
170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:1.管理处管理人员的工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9.中央空调费。
172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。
173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企
业应当在收到质询后七日内予以答复。
174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。
175物业管理公司应交纳的税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;企业所得税;增值税;印花税。
176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为:营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。
177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。
178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
第2篇 物业公司管理资料序言
《物业公司管理资料》序言
全面、准确地贯彻执行《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》,依法加强**物业公司管理与服务工作落实,增强企业凝聚力和竞争力,维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境,切实保障业主、客户和公司的合法权益。
经过近四年的发展,公司已基本形成管理规范、专业性强、服务多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司,管理项目涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。
现代物业管理面临着新的机遇和挑战,进一步完善物业管理制度、岗位职责、规范行业服务标准工作势在必行。为此,公司本着完善制度、依法管理、规范服务、树立品牌的要求,特组织人员编写了《管理文件汇编》一书,具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的规范,概括性强、实用性广,便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用,从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升,实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。
公司将运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段,实施全方位、高标准、高质量的物业管理,为客户提供热情、周到、优质、高效的服务,不断促进物业管理工作的健康发展,实现物业价值的保值和增值,
确保各物业管理处设施设备运行安全,杜绝安全责任事故和刑事案件,成功塑造**物业公司成都一流的物业企业形象。
第3篇 物业管理师考试:物业管理综合能力
物业管理师考试大纲-物业管理综合能力
第一章 经济学知识与应用
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度,以及对需求理沦、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。
(二)考试基本要求
掌握:需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式,供给规律,弹性理论,边际收益递减规律,规模报酬,以及成本理论。
熟悉:均衡价格的决定,影响需求弹性的主要因素,影响供给弹性的主要因素,生产理论,以及市场失灵与政府调节相关内容。
了解:需求量与需求的异同,个人需求与市场需求的关系,供给函数,市场均衡,弹性系数及其意义,生产函数,边际成本,外部性问题。
(三)要点说明
1.个人需求
2.市场需求
3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用
4.弹性理论及在物业管理中的应用
5.生产及生产要素
6.总产量、平均产量以及边际产量
7.边际收益递减规律
8.边际技术替代率
9.生产规模与规模报酬原理及在物业管理中的应用
10.内在(不)经济与外在(不)经济原理及在物业管理中的应用
11.总成本、固定成本与可变成本
考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业管理综合能力
第4篇 xc物业管理公司薪酬管理体系
z物业管理公司薪酬管理体系
总 则
按照物业公司经营理念和管理模式,遵照国家有关劳动人事管理政策和《集团公司人力资源管理规章》,参考其它物业公司薪酬标准。为规范薪酬管理,制定本制度。
第一条薪酬管理原则
薪酬管理制度贯彻按岗分配、奖勤罚懒和效率优先兼顾公平三大基本原则以及根据激励、高效、简单、实用原则,在薪酬分配管理中综合考虑社会物价水平、公司支付能力以及员工岗位在同行业的相对价值、员工贡献大小等因素。
第二条薪酬增长机制
1、薪酬总额增长与人工成本控制
工资增长要坚持国家规定的 “两低于原则”,建立与企业经济效益、劳动生产率与劳动力市场相应的工资增长机制。
工资总额的确定要与全年收益总和与成本的控制紧密相联,加强以人工成本利润率、公共支出、维修支出、活动支出为主要监控指标进行分析,建立人工成本约束机制,有效控制人工成本增长,使公司保持较强的竞争力和赢利水平。
2、员工个体增长机制
对员工个人工资增长幅度的确定在根据市场价位和员工个人劳动贡献、个人能力的发展来确定,对企业经营与发展急需的高级紧缺人才,市场价位又较高的,增薪幅度要大;对企业工资水平高于市场价位的操作层岗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。对贡献大的员工,增薪幅度要加大;对贡献小的员工,不增薪或减薪。
第三条根据聘任、管理、考评、薪酬分配一体化的原则,公司各职能部门的经理、各管理人员、操作层员工,直接聘请的员工的薪酬分配统一由集团公司人力资源部管理,并实行统一的岗位绩效等级工资制度。
第四条薪酬总额管理与控制
公司年度薪酬总额计划由集团公司人力资源部根据公司主要经济指标完成情况,实施总量控制与管理。
第五条薪酬类别(见下表)略
说明:
一、薪酬编制的构成:分为管理岗薪酬体系、辅助岗薪酬体系和操作岗薪酬体系三部分。
管理岗、辅助岗薪酬体系由基本工资、级别(等级)工资、职务(岗位)工资、岗位补助、津贴和绩效工资构成;
操作岗薪酬体系(一等)由基本工资、岗位工资、津贴和绩效工资构成;
二、薪酬编制的说明:
1、基础工资:参照广东省政府公布的最低生活标准,确定基本工资为每人每月770元;(按政府规定适时调整)。
2、级别工资:级别设置1-5级。根据所任职务确定级别,年度考核为称职以上,晋升一档。
3、岗位工资:按职工的技能、学历及不同岗位的责任大小、劳动强度、劳动复杂程度等根据“管理人员岗位工资标准”确定劳动报酬。
4、津贴:是一种福利性的补助和附加工资,包括内容: 1.电话费;2.住房补贴;3.高温费;4. 交通费;6.水电费;7.全勤奖(保安人员享受夜班补贴)等构成。
5、绩效工资:操作岗、辅助岗绩效占固定工资的10%,管理岗(一等)绩效占固定工资的15%,管理岗(二等)绩效占固定工资的20%,管理岗(三等)绩效工占固定工资的30%。根据公司月考评制度发放。
6、工资级别:管理岗(一等)级别差额200元、(二等)级别差额300元、(三等)级别差额1500元;辅助岗级别差额300元;操作岗(一等)级别差额80元;操作岗(二等)级别差额100元。
三、其他需说明的事项(包括级别类别表中未体现的薪酬):
1、操作岗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班费含在工资里),辅助岗、管理岗按每月6天休息,国家规定的节假日例外
2、餐补:管理岗按出勤数16元/天、辅助岗、操作岗按300元/月补助;(公司食堂开启后自动取消)。
3、过节福利费:元旦、五一、三八(限女性)每人50元;国庆、春节每人100元;
4、试用期工资:操作岗的试用期工资按固定工资发放,辅助岗、管理岗的试用期工资按固定工资的80%发放。
第5篇 物业社区图书阅览室管理作业指导书
1.0目的
规范图书阅览室的管理,为业主提供整洁、舒适的阅读环境。
2.0适用范围
适用于北京顺**物业管理有限公司、北京**物业管理有限公司、北京**物业管理有限公司为**苑社区居民开办的图书阅览室的管理。
3.0职责
3.1社区服务办公室主任根据读者提供的信息制定年度新书、新报的征订和采购工作计划。
3.2经营管理处负责提供各种有关信息,提高阅览室利用率。
3.3图书管理员负责办理图书阅览证及图书的上架、倒架、修补、剔旧、提存、申报注销及相关记录工作。
3.4公司主管副总经理和相关职能部门对图书阅览室的管理按职责承担监督、检查、指导、考核的管理责任。
4.0引用标准
《中国图书馆分类法》
5.0管理范围
小区内图书阅览室管理包括:制定年度书籍、报刊订阅计划;负责书籍报刊的采购、验收、整理、上架、倒架、修补、剔旧、提存和注销。
6.0管理办法和工作程序
6.1社区服务办公室工作管理办法
6.1.1社区服务办公室按照《图书室阅览室作业指导书》对小区内物业公司下设的图书阅览室进行日常管理,及时将业主和读者反映的问题向主管经理请示汇报。
6.1.2社区服务办公室分管图书阅览室的管理人员每周不少于两次到图书阅览室作现场检查。
6.1.3检查内容包括:阅览室卫生、消防器材、书籍登记、书籍分类、借阅登记、防潮、防蛀、防鼠工作情况等。
6.2 图书管理办法
6.2.1图书入室后,要逐本盖章,进行登记、编目,分类排架,使其达到规范标准化。
6.2.2设书目索引卡和书内卡,便于读者选书 ,便于管理。凭证借书归还,发现污损缺页、丢失等情况,要要求其按制度赔偿。
6.2.3设立总账、分类账,按类进行编号,逐本登记,做到手续完备,账目清楚。
6.2.4负责对读者检索查询的指导工作。经常征求读者意见,及时解决读者提出的问题。宣传馆藏,介绍新书,提高藏书的利用率。
6.2.5接受社会捐赠,将业主捐赠的图书做好登记,在征求捐赠者意见并获其同意后张榜公布。
6.2.6对馆藏图书利用情况和读者借阅倾向作调查、分析,每月向社区服务办公室反映情况。
6.3图书管理员工作程序
6.3.1每天在三个固定时间段对图书进行整理,分别是早、中、晚的上下班三个时间。
6.3.1.1上午9:30以前整理完成,下午14:30以后整理完成,晚上18:00以后整理完成。
6.3.1.2在三次整理中,其中第一次要求进行读架,保证书刊排架正确,同时保持书架整齐。其余两次,要求使书刊保持整齐。
6.3.2管理员在闭馆前半小时开始整理书库。在读者离开后开始整理阅览座位上的图书和座位。整理完毕、关闭门窗后下班。
6.3.3 每天对借阅及阅览人次做好统计工作。
6.4内部管理和工作纪律
图书管理员的办公秩序、生活秩序、劳动纪律、工作纪律、内务行政管理等,执行公司相关作业指导书。
7.0工作考核
7.1图书管理员的工作考核纳入公司月工作考核体系。
7.2经营管理处对图书管理员的工作质量负有监督和评价的责任。
8.0记录表格
8.1《图书目录》…………………………………cs-03-r01
8.2《图书借阅登记表》…………………………cs-03-r02
8.3《借阅证登记表》……………………………cs-03-r03
8.4《图书捐赠登记表》…………………………cs-03-r04
第6篇 z物业辖区设施设备管理程序
物业辖区设施设备管理程序
1.目的:
为保证服务产品的符合性,本程序规定了必要设施设备的配置、提供和维护要求,以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。
2.范围:
适用于本公司设施设备的控制和管理。
3.职责:
3.1总经理负责决定设施设备的配置。
3.2工程部负责设备的控制和管理。
3.3工程部负责设备采购、人员配置和组织操作技能培训。
3.4相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。
4.程序:
4.1设备的规划
总经理组织相关人员策划和确定本公司所用设施设备,工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中,并确定重点设备档案。
4.2设备的提供
工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置,提出采购申请报总经理审批后,进行采购。
4.3设备采购及验收
4.3.1工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术能力、检验能力和信誉较好的供应商,按采购计划定购产品,执行《采购控制程序》。
4.3.2工程部按照采购计划、合同要求及随货清单验收购进的设备,经验收不合格的设备按有关要求,办理退货或调换,执行《不合格控制程序》。
4.4安装、调试、验收
工程部根据需求制定安装计划,组织对设备的安装调试,并按验收标准验收,填写《设备安装、调试、验收记录》,同时应要求供应商提供相应设备操作培训。
4.5设备的维护保养
4.5.1设备投入运行后,由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度进行维护保养。
4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保计划,各专业编制《中海大厦设备年度维保计划表》及《中海大厦设备月度维保计划表》,经审批后组织实施。
4.5.3对大修后的设备由工程部组织进行验收,合格后投入运行,并保存设备维护记录。
4.6设备的维修
4.6.1设备需要维修时,各部门报工程部经理申请维修。
4.6.2由工程部根据设备损坏程度,确定维修计划。如果需要委托外部机构维修,则需要经过总经理同意。维修后的设备可组织维修方、使用方进行联合验收,验收结论记录在设备维修记录中。
4.6.3设备维修途中,须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。
4.7设备的报废
4.7.1对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部进行报废审批。
4.7.2报废设备应停止使用,由工程部进行隔离存放,未搬出使用现场的应作明显的“报废”标识。
4.8关键设备的管理
4.8.1工程部确定关键设备,每台设备采用挂铭牌的方式进行标识,标明设备的名称和编号等。
4.8.2关键设备在验收、任何维修和改造之后,需要经过工程部组织鉴定,并挂状态标识牌标明:完好、可用、待修等。
4.8.3设备鉴定时,需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及计划的适宜性进行确认,另外还需要对设备操作、维护人员的能力进行鉴定。
4.8.4监视和测量设备的控制参见《监视和测量设备控制程序》。
4.9人员配备控制
4.9.1工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定,配备一定资格的管理、操作人员,按《人力资源控制程序》执行。
4.9.2工程部应依据需求,培训管理人员和操作人员,确保其知识和技术满足设备验收、操作、维护过程的控制需要。
4.10工程部及相关维保专业负责保存设备维修、维护等各项记录。
4.11对于各类设施设备的管理应做到
1)各类设施档案资料齐全,管理良好;
2)设施运行正常,有完善的保养、检修制度;
3)运行人员严格按照操作规程执行;
4)消防设备完好,可随时启用;
5)锅炉、空调、水、电等运行正常。
5.相关文件:
《采购控制程序》cop/jl-*wj-07
《不合格控制程序》cop/jl-*wj-12
《工程管理手册》cop/mm-gc
《监视和测量设备控制程序》cop/jl-*wj-09
《人力资源控制程序》cop/jl-*wj-03
6.相关记录:
《设备管理台帐》cop/jl-*wj-04-001
《中海大厦设备年度维保计划表》cop/jl-*wj-04-002(1)
《中海大厦设备月度维保计划表》cop/jl-*wj-04-002(2)
《设备安装、调试、验收记录》cop/jl-*wj-04-003
第7篇 物业管理公司员工守则9
物业管理公司员工守则(九)
1-1 企业精神
勤奋敬业,热情服务,诚信务实,追求卓越
1-2 员工守则
(一)准时上下班,对所担负的工作争取时效,不拖延、不积压。
(二)服从上级指挥,如有不同意见,应婉转相告或以书面陈述,一经上级主管决定,应立即遵照执行。
(三)尽忠职守,保守业务上的秘密。
(四)爱护本公司财物,不浪费,不化公为私。
(五)遵守公司一切规章及工作守则。
(六)保持公司信誉,不作任何有损公司信誉的行为。
(七)注意本身品德修养,切戒不良嗜好。
(八)不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职业。
(九)待人接物要态度谦和,以争取同仁及顾客的合作。
(十)严谨操守,不得收受与公司业务有关人士或行号的馈赠、贿赂或向其挪借款项。
第8篇 物业公司保安培训：物业管理常识篇
物业公司保安培训资料:物业管理常识篇
第一节:物业管理与城市现代化
一城市的基本概念
城市是人口、经济、科学、文化活动相对集中的社会经济综合体。它是随着社会发展而产生发展起来的。它与农村有着许多不同点。
1城市是市场经济的产物。2城市是现代文明的产物。3城市具有较高的群体意识。4城市具有强烈的环境意识。
由于城市,尤其是中心城市具有生产、贸易、运输、信息、政治、科学、教育、文化和服务的各种职能,因此综合功能更加体现出来。具体表现为以下几个方面。
1城市是一个工业生产中心。2城市是现代社会的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是现代社会的信息中心。5城市是消费中心。
二我国城市化进展
城市化是传统的农村社会向现代化先进的城市转化的社会与经济过程,城市化是生产工业化、社会化和现代化的产物。
近年来我国的城市化进展非常快。1990年至1994年,我国设市的城市从467个增加到622个,建制镇从1.2万个增加到1.6万个。在近2亿人口的珠江三角洲、长江三角洲和渤海湾的胶东半岛、辽东半岛、京津塘地区国民生产总值已超过1000美元'五大城市群'正在崛起。根据权威机构预测,我国城市化已进入强发展期,到2000年中国城市化水平将达到33%~~~35%,城市总人口达到4.5亿左右;到2023年,我国城市化比重将由现在26.3%上升到42.6%,设市城市将超过1000个,建制镇将超过2万个。
第二节:我国物业管理现状和发展趋势
一、我国物业管理的产生与发展
1981年3月10日,深圳市物业管理公司正式成立,他的成立标志着我国房屋管理进入一个新的阶段。目前我国有物业管理公司近7000家,从事此项工作的人员近百万人。
市场经济是法制的经济,市场经济的发展必然推动法制建设,法制建设必然维护、规范和促进市场经济。我国物业管理市场尚不规范,正处于萌芽时期,市场的发育成熟还须若干年,还须要强有力的法制来保障。
二、21世纪物业及物业管理展望
当时代进入21世纪,人们自然会关心未来的住房是什么样子未来的物业管理又将如何发展从当前科技发展趋势来看,21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物。因此物业管理也将向高科技、智能化方向发展。
第三节:强化物业管理有利于房地产也的发展
一、住宅建设已成为新的经济增长点
改革开放以来,我国住宅建设规模不断扩大,建房速度不断提高,'八五'期间完成城市住宅建设投资7600亿元,竣工面积为10亿平方米;按建设部制定的计划,'九五'期间人均居住面积从目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面积12亿平方米,年平均2、4亿平方米;2000年~~~2023年规划人均使用面积达到18平方米,10年新建住宅33、5亿平方米,每年平均3、35亿。
二、良好的物业管理将改善发展商的形象
竞争机制是现代化市场机制的基本要素之一。市场经济越发展,竞争越激烈,越能显示出企业的素质。通过竞争,生产要素得到合理流动,形成了动态平衡,从而促进企业不断改变技术,加强管理,降低成本,提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争,又使消费者的地位日益上升,谁能赢得消费者,谁就赢得了市场,就能产生效益。要赢得消费者的信赖,不是靠形式主义和应酬式的突击表现,而是物业管理的内容、质量去赢得商业信誉,从而提高物业价值及开发商的信誉。优良的物业管理可以使人们从心里建立起对企业的信任感没,从而赢得更多的消费者。
三、物业管理为房地产开发提供服务,有利于房地产也健康发展
随着经济的发展,人们追求小康生活条件时,对住房要求也发生了变化,由室内走向室外。以前大多数消费者在房产消费时,所考虑的因数是地段、房价、购房面积和朝向;随着这几年生活条件的改善,人们思维也发生了变化,越来越多的购房者考虑所购房产时,考虑内外环境、公共设施。对物业的理解也不仅仅局限于所购房产内部的面积、功能,眼光已逐渐向室外。更注意要求小区的外部环境,及绿地面积、配套服务设施、空间环境、物业管理水平等。
第四节:物业管理的基本概念
一、'物业'的含义
'物业'一词是由英语property引译而来,其意义是'财产'、'资产'、'拥有物'、'房地产'等是一个较为广义的范畴。通常有几种理解:
1有的人认为,房屋是'物业'与'地业'的统称。物业指的是房屋建筑部分,而'地业'则是房屋建筑地段的称谓'物业'与'地业'的分开与我国近年来房地分制管理的体制是一致的。
2有的人认为,'物业'是指单元性房地产。一个住宅单位是一个物业。所以物业可大可小,大物业可分割成小物业。房地不能人为分割,房随地走应该说是房地产经济的一般规律,也是房地产管理的通行作法。'物业'一词的英文译名所表达的不动产、房地产的意思,也是这种房地集合的含义。
1目前,一些专业人士将物业的概念进一步扩大化,认为物业不仅是单元性房地产,还应包括住宅区及与之配套的设备、设市和场地。
物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业,它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物业则是指具体的宗地、建筑物,以及围绕着各类房屋附属配套设市设施组成的混合物。
三、物业管理的含义
通常,管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。管理是动态的系统工程,属于软件。
物业管理也有广义和狭义之分。广义的物业管是对资产、财产的管理,如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴,因为'资产'、'财产'所指的范围很广,可以说无所不包。通常我们所讲的物业管理,是一种狭义范围内的物业管理,既对房地产的管理,是由专门的机构和人员,受物业所有人的委托,按照国家的法律法规,依照合同的契约,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,运用现代化的管理方式和先进的维修和养护技术,以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理,并且向住户使用人提供多方面的综合性服务,以创造一个良好的社会环境,满足人们日益增长的居住、消费需求,使得物业能保值、增值。
四、物业管理的特点:
1、以产权为基础。2以服务为核心。3以市场为导向。4以专业为手段。
五、物业管理人员应做的几种服务。
1、微笑服务(发自内心)2、有情服务(使业主体会到亲情)3、礼貌服务(文明礼貌、语言规范)4、耐
心服务(虚心听取意见、百问不厌,事多不烦)5、周到服务(有求必应,体贴入微,面面俱到,尽善尽美)6、跟踪服务(强烈的事业心、高度的责任感、对投诉要认真跟踪,并处理。直到业主满意为止)7、承诺服务(推行承诺制,简化办事程序,提高办事效率,提高服务水平)
2、
第五节:物业管理的内容与性质
一、物业管理的分类
为了使物业管理更加专业化、科学化,有必要对物业本身进行分类。根据物业的使用功能不同,分为住宅、生活、办公、经营、生产等类型
1、居民住宅小区类
包括各类住房和与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所、公共绿地等。
2、办公楼、写字楼
包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、公共场地、绿地等。
3、商业、旅游业、餐饮业区类
包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、场地、景区、绿地等。
4、场区类
包括厂房和与之相配套的设施、设备、场地、绿地等。
5、其它类
除以上四类外,凡因使用功能要求而必须实行物业管理要求的区域、场所,如停车场、码头等。
二物业管理的内容
物业管理的对象主要是住宅小区、高级及多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。物业管理的范围广泛,综合服务项目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附属设施、设备的维修养护外,还有室外的环境卫生、园林绿化、市政设施、社会治安、车辆保管,以及业主(住户)生活方面所需要的多项服务。
一)一般住宅区
这类住宅的大多数住户是'工薪阶层',收入比较低,对生活服务的要求也比较简单、实在。为此,物业管理部门在满足人们安居乐业的要求下以俭忌奢,扶危解困,帮之所需,助之所急,雪中送炭,贫富同一。其物业管理的主要内容是:
1清理庭院,打扫楼梯;2管理房产,维修房屋;3代购米面,代买蔬菜;4接送儿童,取送信报;5开办餐食,减轻家务;6换煤气罐,拆洗被褥;7组织护院,保证安全;8道路畅通,环境优美。
二)高级公寓
住高级公寓的大多数是收入较高,如企业的承包人、外国商社驻华公职人员、文艺界的歌星、影星及一些公司的经理等。他们对物业的要求是道路平整、绿化高雅、环境优美、设备齐全、装饰新颖、安全舒适。服务内容应该是多样、灵活、周全。服务态度作到:亲切、入微、真诚、礼貌。其具体物业管理和服务的范围是:
1房产管理,房屋维修;2庭院绿化与修剪;3清扫保洁;4道路整修与养护;5洗涤整烫;6照看幼儿;7代办购物;8供暖、供水;9室内装修;10搬运清洁;11安全保卫;12电话定票(电话订购出差的火车票、飞机票、轮船票);13特殊项目的服务。
三物业管理的性质
物业管的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,所以物业管理属于第三产业,其劳动是一种服务性行为。物业管理的性质比较明确,主要是'服务性'的,寓管理、经营于服务中。其经营方针是'保本微利,服务社会',不以牟取高额利润为目的。其经营的对象是物业,其服务的对象是物业的产权人和使用人。
第六节:物业管理的目的与原则
一、物业管理的目的
物业管理是要为业主(使用人)提供和保持一个即安全又舒适的工作、生活环境,保障业主(使用人)的利益,同时更要随着生产的发展,社区基础公用设施与康乐设施不断完善,在管理和养护两个方面提供高效率、低收费的优质服务,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,不断改善和提高人居环境和工作环境,是物业管理的目的。它具体体现在以下两个方面:
1)创造一个整洁、舒适、安全、优雅的工作与生活环境2)提高物业的价值,使物业发挥最大的使用效能。
三、物业管理的主要原则1)'住户至上,服务第一的原则'2)两权分离的原则3)综合管理的原则4)市场竞争的原则5)等价有偿服务的原则6)一业为主,多种经营的原则7)三效并重的原则8)专群结合的原则
第七节:经营性服务的内涵
一服务经济的基本概念
一)第三产业----经营性服务
1三类产业的内涵2物业管理----第三产业
二)服务商品及其价值
1、服务所提供的是非要素性服务2、服务所提供的劳动具有商品性3、服务商品具有使用价值和价值的二重性
三)务竞争与服务质量
服务竞争的内涵:1、优化功能2、优化产品3、优化服务质量
优化竞争主体及其结构:1、促进功能2、协调功能
服务竞争的形式多样化:1、服务商标化2、服务系列化3、广告形式多样化4、廉价--------服务竞争的策略
服务质量:1、服务距离2、服务水平3、服务态度
服务经济效益:1、服务企业的经济效益2、服务业的经济效益
服务是物业管理企业的宗旨与归宿
经营性服务的目的及特点:1、经营性服务的目的2、经营性服务的特点(规模性、盈利性)
服务业的宗旨---让顾客满意
顾客满意的时代背景:1、市场需求的变化。2、质量概念的变化。3、消费观念的变化。4、竞争策略的变化。
第八节:物业管理中的礼仪接待
一、礼仪的含义
二、礼仪接待在物业管理中的意义
接待的种类
物业管理礼仪接待的要求:1、注意礼节、讲究原则2、一视同仁,举止得当3、严于律己,宽以待人4、理解别人,热情有度
三、物业管理中礼仪接待人员的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣着打扮方面(合体,合度,清洁卫生)
四、礼仪接待在物业管理中的功能1、礼仪接待具有塑造物业公司形象的功能2、礼仪接待具有帮助公司进行社交的功能3、礼仪接待具有增添物业公司凝聚力的功能4、礼仪接待具有提高物业公司文明水准的功能5、礼仪接待具有传递物业公司信息的功能
五、掌握礼仪接待的准则精神:1、自尊自爱,自我约束2、遵守规范、尊敬他人3、顾全大局,求得和谐4、学习礼仪贵在实践
六、物业管理人员礼仪素质要求
现代化的礼仪意识:1、塑造形象的意识2、'住户至上,服务第一:的意识3、真诚互惠的意识4、立足长远的意识5、学法守法的意识
健康的心理素质:1、开放进取的心理2、宽容豁达的心理3、自信乐观的心理
物业管理人员应具备的礼仪知识:1、
迎送礼仪2、交际礼仪3、服饰仪容礼仪4、形体礼仪(微笑待人,自然真挚、站姿、坐姿、走姿端正、保持适度人际距离)
第九节:物业管理人员的综合素质
一、物业管理现代化对人才的需求
一)物业管理是一门多学科知识综合运用的科学
二)人才质量关系到物业管理的服务质量
二、物业管理人员应具有的素质
1、政治素质、2、职业道德、3、业务素质4、文化素质5、身心素质6、管理能力
三、从业人员的要求:
第9篇 住宅小区物业管理目标5
住宅小区物业管理目标(五)
1、基本要求
(1)执行质量管理体系;
(2)管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书;
(3)建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理,档案管理等制度;
(4)员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌;
(5)与服务对象签订规范的物业服务合同,双方责权明确,并严格履行承诺;
(6)企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收,手续齐全,并建立物业和档案,查阅方便;
(7)按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准,定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目;
(8)公示24小时服务电话,按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场,做到小修不过夜,维修有记录;
(9)建立业主求助、投诉记录,处理及时,并有回访记录;
(10)每年至少进行2次征求业主意见的活动,业主满意率在95%以上;
(11)物业管理费收缴率95%以上,用户有效投诉率1%以内,处理率100%;
(12)物业管理人员专业培训合格率100%。
2、房屋管理
(1)按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全,管理妥善;
(2)按规定要求建立住宅装饰装修管理制度,并告知业主和使用人,每天进行巡视,发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置,有记录可查;
(3)每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录;
(4)按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的,属小修的按合同约定及时组织维修,属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施,房屋维修养护有记录、有完备的手续,维修金的开支符合规定;
(5)小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识;
(6)无违章搭建,消防通道无占用堵塞,外墙面、楼道、路面无破损;空调室外机安装有序、冷凝水集中排放;
(7)无室外安全铁栅、无阳台包封;
(8)房屋零修、急修及时率100%。
3、房屋公共设备设施维修养护管理
(1)建立公共设备设施档案,包括权属清册,设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录;
(2)配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作,维修保养记录齐全;对设备24小时有专人值班;
(3)设备设施外包维修保养的应有外包协议,检查记录齐全;
(4)建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书;
(5)每天1次对设备设施进行巡视,并有记录;
(6)按法规要求及物业服务合同的约定,对设备设施进行维修保养,属小修的应及时维修,设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;维修服务回访率100%
(7)二次供水设施及水质取得合格证;
(8)消防设施至少每个月运行保养一次,设备设施完好率100%,随时可投入使用;
(9)路灯、楼道灯、应急灯完好率100%;
(10)容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施,对可能发生的各种设备故障有应急方案;
(11)设备房应保持整洁、通风,无泡、冒、滴漏和鼠害,设备无油污、灰尘、锈斑;设备卡和状态标识齐全、醒目;设备配套专用工具齐全。
(12)电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养,年检合格,有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时;
(13)外电停电有预先告知,备用电源5分钟之内投入使用。
(14)化粪池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗沟完好率及使用率98%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。
4、公共秩序维护管理
(1)小区主要出入口设有固定安防值班员,24小时值守,有值班记录,对来访人员经业主确认后方可过入,并有登记;
(2)小区重点部位每1小时巡视一次,有巡视记录;
(3)对车辆进出小区有记录,车辆停放有引导,停放有序;
(4)对大件物品出小区须经业主确认;对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;
(5)不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传;消控中心有专职值班人员,24小时值班;
(6)对小区主要部位和周界实行24小时监控,对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除,接受业主24小时专线救助;
(7)对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(8)治安案件、火灾发生率1‰以下,消防设施、设备安好率100%,违章发生率1%以下,处理率100%。
5、公共保洁服务
(1)小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清运2次,垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味,并进行消毒;
(2)小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次,每天擦洗一次;楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次;小区公共道路、场地每天打扫2次;公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次;楼道灯、路灯每两个月清洁一次;电梯轿箱每天清洁1次,每2天上1次保护液;
(3)小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月检查清理一次,并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次,发现异常及时清掏;
(4)对公共环境每月消杀2次,遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀;
(5)二次供水水箱按规定进行清洗,水质达标。
(6)公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。
(7)外墙清洗每年一次。
(8)清洁、保洁率达到99%。
6、绿化养护管理
(1)有专业人员实施绿化的养护管理,绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录;
(2)针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果;
(3)
定期进行清理绿地杂草、杂物;
(4)根据季节和气候状况,适时对花草、木进行病虫害的防治
(5)小区的绿化长势良好,草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃,花卉、绿篱、树木无枯萎现象,绿篱修剪平整、造型美观
(6)小区的小品景观维护管理良好。
(7)绿化养护管理的日常记录完整。
(8)绿化完好率99%以上。
说明:
1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率,根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。
2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。
3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。
4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。
5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。
第10篇 x物业管理中心自然灾害突发事件处置应急预案
为了预防自然灾害突发事件(火灾、涝灾、地震等自然灾害事故),快速有序地进行抢险救灾,保护学校和人民群众生命财产安全,现制定抢险救灾应急预案。
一、组织结构
1、领导小组
组长 :ze(负责全面协调指挥)
组员:ee(负责教学区物业)
e e(负责家属区物业)
e e(负责学生宿舍物业)
e 1e(负责上教学区物业)
e e(负责教科园区物业)
ee(负责保安队员调动及协调)
ee(负责消防队员调动及消防协调)
e e(负责客户服务协调)
职责:协调处理自然灾害突发事件抢险救灾.
2、设置三个突发事件应急分队,各自分工负责。
(1)消防应急分队
负责人:e 1e
成员及联系方式:ee等。接到报告立即奔赴现场扑灭初期火灾、协助扑灭火灾。(应急分队队员每天24小时通讯畅通)
职责:根据《消防控制程序》《义务消防队工作职责》处理,保护学校、人民群众生命财产安全.
(2)防汛应急分队
负责人: e e
e 1e
e e
成员及联系方式:
第一梯队: eee等。接到报告立即奔赴现场。(应急分队队员每天24小时通讯畅通)
第二梯队:全体保安队员奔赴现场,职能部门增派中青年积极配合抢险救灾.
职责:阻挡、排泄洪涝,保护重点部位,抢救人员物资, 保护学校、群众生命财产安全.
(3)地震应急分队
负责人: e e
成员及联系方式:以家属区保安、巡逻队员作为家属区疏散引导员;以教学区保安、巡逻队员作为家属区疏散引导员。其他物业服务人员配合做好疏散引导和救助工作。(应急分队队员每天24小时通讯畅通)
职责:及时疏散引导家区群众到达避难地点,及时救助和协助救助伤员,减少人员伤亡。
二、处置步骤
自然灾害突发事件发生后,应严格按下列步骤处理:
1、在第一时间报告灾害的地点、类别和损害程度。启动预案。
2、以在现场工作的保安、城管队员作为第一梯队,立即奔赴现场抢险救灾。
3、其他保安、城管队员,闻讯尽快奔赴现场;各个部门50岁以下健壮中青年闻讯尽快奔赴现场抢险救灾。
三、预防措施
1、各应急分队造具名册,明确岗位职责和联系方式,进行岗位培训,接受领导小组统一指挥.发生自然灾害突发事件迅速奔赴现场实施抢险救灾.
2、物管中心各业务部门,作好预防自然灾害防灾减灾工作。检查本部门预防自然灾害的程度,发现并堵塞漏洞,实施本部门自然灾害防范责任制.制定本部门抢险救灾预案,发现灾害,率先对管辖范围自行抢险救灾,及时报告引导实施综合抢险救灾。同时为支援学校抢险救灾作好人员准备.
3、消防器材储藏室(灭火器、水带等),设在慧园小区培训楼二楼学校安管处。消防科联系电话z;安管处24小时联系电话z.各个大楼设有灭火器、消防水带、逃生应急箱和逃生应急指示灯。
4、防涝器材储藏室(沙袋、水靴、电筒等),设在地下车库。负责人z zz;抽水机放置在能源中心,负责人zz.
5、地震避难所:设在教学区两个足球广场。
地震发生后,地震应急分队:
(1)地震发生前,根据地震预报有序疏散室内人员到地震避难所。
(2)地震发生后,迅速疏散家属区各住户室内人员到地震避难所,抢救被压人员。
(3)迅速疏散教学区各大楼及学生宿舍室内师生到地震避难所,抢救被压人员。
物业管理中心
第11篇 物业区公用设备设施管理守则
物业园区公用设备(设施)管理守则
为更好地为园区居民服务,使各业主享受到舒适、安逸的生活。特制定本规定:
1、公用设备(设施)包括楼宇天台、楼梯、电梯、车库、道路、沟、渠、池、井、机房、泵房、备用设备、宣传栏、雕塑、游泳池、球场设备、园林小品、绿化带、公用照明、供水、供电、供气、通讯、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各业主(住户)不可更改、破坏各公用设备(设施),否则,按原价格赔偿。
3、不可在道路、走廊、楼梯、树干、天台、二楼平台及其他公共用地晾晒衣物或挂放、存储家私和杂物等。
4、禁止在走廊、外墙或其他公共设施场地放置香火台,烧香,以免影响外观整洁;否则,管理处有权予以清理并视情节轻重予以经济赔偿。
5、设备(设施)维修期间,请业主(住户)予以配合,不可在设备(设施)未恢复使用功能投入使用。
6、公用设备(设施)修缮费用由受益业主(住户)共同承担。
第12篇 饮食街物业管理成本测算表
古城饮食街物业管理成本测算表
单位:元/月
序号项目计算公式合计
一、管理服务人员工资福利(一)至(四)和19980
(一)管理、服务人员工资1-4之和18850
1、管理处共4人4700
(1)主任1700×1人1700
(2)助理1200×1人1200
(3)客户服务专员900×1人900
(4)前台接待兼收费员900×1人900
2、安全部共12人9800
(1)安全组长1000×1人1000
(2)护卫员800×11人8800
3、环境部共4人2350
(1)保洁班长700×1人700
(2)保洁员550×3人1650
4、维修部共2人2000
(1)工程维修组长1100×1人1100
(2)工程维修员900×1人900
(二)按规定提取福利费1-3之和1130
1、福利基金18850×3%565
2、工会经费18850×2%377
3、教育经费18850×1%188
(三)劳动保险费1-4之和0
1、养老保险、23% 均以包含在工资中0
2、医疗保险7%均以包含在工资中0
3、失业保险2%均以包含在工资中0
4、工伤保险1%均以包含在工资中0
(四)加班费0
1、法定假日加班费暂按包含在工资中计0
二、设施设备运行维保费1至4和1300
1、公共照明等电费估算800
2、办公管理电费经验值100
3、管理及服务、景观水费经验值(不含绿化施工维护)100
4、其他公共设施设备维保费经验值300
三、绿化养护、管理费估算200
1、绿化景观维护费(外包)每年2400元÷12个月200
四、清洁卫生费1-4之和1500
1、物料费年1200元÷12个月100
2、化粪池窨井清掏费年1200元÷12个月100
3、卫生防疫消杀年1200元÷12个月100
4、垃圾外运处理费经验值1200
五、保安费1-3之和200
1、保安活动费年1200元÷12个月100
2、保安物耗年1200元÷12个月100
六、办公费1-5之和1600
1、24小时客户服务电话年2400元÷12个月200
2、办公文具等低值易耗品费年1200元÷12个月100
3、员工培训活动等费用估算200
4、人力资源培训等费用年2400元÷12个月200
5、公共关系费用年2400元÷12个月200
七、街区文化活动费年4800元÷12个月200
八、税金一至七之和24980×5.7%1423
成本支出合计一至八之和26403
