物业管理iso9001作业指导书编写（十二篇）

第1篇 物业管理iso9001作业指导书编写

物业管理iso9001作业指导书的编写

1. 概述

a. 什么是作业指导书

作业指导书是指为保证过程的质量而制订的程序。

―“过程”可理解为一组相关的具体作业活动(如抹灰、砌砖、插件、调试、装配、完成某项培训)。

―作业指导书也是一种程序,只不过其针对的对象是具体的作业活动,而程序文件描述的对象是某项系统性的质量活动。

―作业指导书有时也称为工作指导令或操作规范、操作规程、工作指引等。

作业指导书的作用

―是指导保证过程质量的最基础的文件和为开展纯技术性质量活动提供指导。

―是质量体系程序文件的支持性文件。

b. 作业指导书的种类

按发布形式可分为:

―书面作业指导书;

―口述作业指导书;

―计算机软件化的工作指令;

―音像化的工作指令。

按内容可分为:

―用于施工、操作、检验、安装等具体过程的作业指导书;

―用于指导具体管理工作的各种工作细则、导,则、计划和规章制度等;

―用于指导自动化程度高而操作相对独立的标准操作规范。

c. iso9000系列标准中对作业指导书的要求

“如果没有作业指导书就不能保证5质量时,则应对生产和安装方法制订作业指导书”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。

生产作业可由作业指导书规定到必要的程度。应对工序能力进行研究以确定工序的潜能。整个生产中使用工艺规定也应写成书面文件,务个作业指导书中均应引用。作业指导书中应明确规定圆满完成工作以及符合技术规范和技术标准的准则。……(gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。

“应按照质量体系的规定对作业指导书,规范和图样进行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。

2. 作业指导书的内容

常用的作业指导书、工作细则、标准、作业规范通常应包含的内容 (见附表5.13).

3. 作业指导书的编号与管理

a. 基本要求

内容应满足

―5w1h原则

任何作业指导书都须用不同的方式表达出:

where:即在哪里使用此作业指导书;

who:什么样的人使用该作业指导书;

what:此项作业的名称及内容是什么;

why:此项作业的目的是干什么;

how:如何按步骤完成作业。

―“最好,最实际”原则

最科学、最有效的方法;

良好的可操作性和良好的综合效果。

数量应满足

―不一定每一个工位,每一项工作都需要成文的作业指导书;

―“没有作业指导书就不能保证质量时”才用;

―描述质量体系的质量手册之中究竟要引用多少个程序文件和作业指导书;就根据各组织的要求来确定;

―培训充分有效时,作业指导书可适量减少;

―某获证企业质量手册中引用的作业指导书清单,详见附表16。

格式应满足

―以满足培训要求为目的,不拘一格;

―简单、明了、可获唯一理解;

―美观、实用。

b. 编写步骤

见作业指导书编写流程图(见图5.1)

流程图说明

―作业指导书的编写任务一般由具体部门承担;

―明确编写目的是编写作业指导书的首要环节;

―当作业指导书涉及其它过程(或工作)时,要认真处理好接口;

―编写作业指导书时应吸收损操作人员参与,并使他们清楚作业指导书的内容。

c. 作业指导书的管理

作业指导书的批准

―作业指导书应按规定的程序批准后才能执行,一般由部门人负责人批准;

―未经批准的作业指导书不能生效。

作业指导书是受控文件

―经批准后只能在规定的场合使用;

―严禁执行作废的作业指导书;

―按规定的程序进行更改和更新。

六、质量记录的定义和概念 回到页首

a. 定义:为已完成的活动或达到的结果提供客观证据的文件。

质量记录为证明满足质量要求的程度或为质量体系的要素运行的有效性提供客观证据。

质量记录的某些目的是证实、可追溯性预防措施和纠正措施。

记录可以是书面的,也可以是贮存在任何媒体上。

b. 概念

质量记录是质量体系文件的一组成部分,任何质量活动均会产生质量记录,因此质量记录的确立、编制和管理对质量体系的运行会产生重大影响。

2. 基本内容

a. 产品、项目或合同质量形成过程和最终状态的证实记载;

b. 上述证实记载与要求状态的验证记载;

c. 质量体系运行记载以及验证其有效性是否达到预定要求或合同规定要求的记载。在qg/t19004.1-iso9004-1标准中,对质量记录的控制内容规定:

对于硬件、软件和流程性材料产品的质量体系的质量记录至少应控制下述记录:

(1). 检验报告;

(2). 试验数据;

(3). 鉴定报告;

(4). 验证报告;

(5). 审核报告;

(6). 物资材料评审报告;

(7). 校准数据;

(8). 质量成本报告;

对于服务产品的质量体系的质量记录至少应提供并控制以下信息;

(1). 实现质量目标的进展情况;

(2). 顾客对服务质量的满意水平和不满意程度;

(3). 质量体系评审和改进服务的结果;

(4). 质量趋势的分析;

(5). 纠正措施及其效果;

(6). 分供方的工作绩效;

(7). 人员的技能和培

训状况;

(8). 与竞争对手的比较。

3. 作用的特点

a. 可操作性:

指导操作性使用的一种文件,因而明确、具体、实用。

b. 可检查性:

质量记录反映操作者的实际操作活动,具有数量化和特征化,因而可以检查和评价。

c. 可追溯性:

要需要追踪了解查明原因时对通过质量记录查明情况,从而可以有针对性地采取预防和纠正措施。

d. 可见证收:

为企业进行内部或外部质量体系审核提供证据,它可以证实是否已实施了规定的质量体系要求及实施的程度。另外质量记录也可以反映对不合格采取了哪些纠正措施。

e. 系统性:

记录了整个质量活动的完整过程,因而具有连续性,也为管理者分析质量问题、质量发趋势提供依据,同时也为质量成本分析、统计技术的运用提供了依据。

4. iso9001对质量记录的要求主要有

a. 管理评审记录;

b. 合同评审记录;

c. 设计评审、设计验证记录;

d. 合格的分供方记录;

e. 需方提供物资的记录;

f. 产品标记记录;

g. 工房、设备和人员的鉴定记录;

h. 进货检验和试验记录;

i. 紧急放行物资记录;

j. 工房检验和试验记录;

k. 最终检验和试验记录;

l. 检验、测量和试验设备的校准记录;

m. 试验硬件和软件检验记录;

n. 检验和试验状态记录;

o. 不合格品记录;

p. 不合格品评审和处置记录;

q. 内部质量审核记录;

r. 培训记录;

s. 文件修改记录;

t. 纠正和预防措施记录;

u. 客户投诉记录;

另外为完善质量体系至少应补充以下质量记录:

a. 质量成本分析报告;

b. 服务记录。

5. 编制质量记录的要求

a. 内容完整有效

项目内容完整,反映须记录的重要项目,记录表格中无缺项、漏项等;

填表人或编制人、审核、批准人、日期等确保质量记录的有效性和可追溯性。

b. 质量记录应标准化

标准化的质量记录既便于填制,也便于统计分析,同时也为进一步使用计算机进行信息管理打下基础。如有国际、国内或行业标准格式应尽量采用。

c. 质量记录应实用,符合质量管理需要

质量记录应反映质量 体系运行的情况,对那些不能为质量管理和质量保证提供依据的信息,不应在质量记录中体现。

d. 质量记录的真实性和准确性

质量记录填写需规范化,字体大小一致,应尽量减少涂改,如有涂改则应盖上涂改人校对章或签字确认。

6. 质量记录的管理

a. 质量记录的标记

标记可分为:分类标记,分级标记,分部门标记和统一标记。标记方法可以用英文字母或阿拉伯数字表示,也可以以颜色来标记分类,目的是使使用者一看便知质量记录是什么类别的。

b. 质量记录的收集

收集分为按规定时间间隔收集、按部门收集及按类别收集。对连续生产的组织来说按时间收集较佳,而对按项目生产和制作的组织来说按项目或类别收集较好。

c. 质量记录的编目

先编制索引以供检索调用。

d. 质量记录的贮存

贮存形式:纸、硬盘、软盘、录像带、录音带、微缩胶卷等;

贮存条件:防火、防虫、防潮、防遗失、防损失,合适的温温度。

保存期:如合同或法规有规定则按合同或法规执行,如没有一般可对质量记录按重要性分级确定保存时间,对重要的质量记录应保存5-7年。

e. 质量记录的过时处理

第2篇 质量手册-物业管理数据分析控制程序

目的

收集和分析适当的数据,以确定质量管理体系的适宜性和有效性,并识别可以实施的改进。

2适用范围

适用于对来自监视和测量活动及其他相关来源的数据分析。

3职责

3.1管理部

a.负责归口管理公司对内、对外相关数据的传递与分析、处理;

b.负责统计技术的选用、批准、组织培训及检查统计技术的实施效果。

3.2各部门

a.负责各自相关的数据收集、传递、交流;

b.负责本部门统计技术的具体选择与应用。

4程序

4.1数据是指能够客观地反映事实的资料和数字等信息。

4.2数据的来源

4.2.1外部来源

a.政策、法规、标准等;

b.地方政府机构检查的结果及反馈;

c.市场动态;

d.相关方(如业主和住户、供应方等)反馈及投诉等。

4.2.2内部来源

a.日常工作,如质量目标完成情况、服务质量检查与考评记录、内部质量审核与管理评审报告及体系正常运行的其他记录;

b.存在、潜在的不合格,如质量问题统计分析结果、纠正预防措施处理结果等;

c.紧急信息,如出现突发事故等;

d.其他信息,如员工建议等。

4.2.3数据可采用已有的质量记录、书面资料、讨论交流、电子媒体、声像设备、通讯等方式。

4.3数据的收集、分析与处理

4.3.1对数据的收集、分析与处理应提供如下信息:

a.业主和住户满意或不满意程度;

b.服务满足业主和住户需求的符合性;

c.过程、服务的特性及发展趋势,包括采取预防措施的机会;

d.供方的信息等。

4.3.2外部数据的收集、分析与处理

4.3.2.1管理部负责政府相关部门、认证机构的监督检查结果及反馈数据、服务标准类数据的收集分析,并负责传递到相关部门。对出现的不合格项,执行《改进控制程序》。

4.3.2.2政策法规类信息由管理部及相关部门收集、分析、整理、传递。

4.3.2.3管理部及其他相关部门积极与业主和住户进行信息沟通,以满足业主和住户需求,妥善处理他们的意见,执行《改进控制程序》的有关规定。

4.3.2.4各部门直接从外部获取的其他类数据,应在一周内用《信息联络处理单》报告管理部,由其分析整理,根据需要传递、协调处理。

4.3.3内部数据的收集、分析与处理

4.3.3.1管理部依照相应规定传递质量方针、质量目标、管理方案、内审结果、最新的法律法规、标准等的信息。

4.3.3.2各部门依据相关文件规定直接收集并传递日常数据,对存在和潜在的不合格项,执行《改进控制程序》。

4.3.3.3紧急信息由发现部门迅速报告公司主管部门处理。

4.3.3.4其他内部信息获得者可用《信息联络处理单》反馈给管理部处理。

4.4数据分析处理

4.4.1为了寻找数据变化的规律性,通常采用统计方法。

4.4.2本公司基本统计方法的选择

a.对于市场、业主和住户满意程度、质量、审核分析一般采用调查表,如《服务质量检查与考评表》、《业主和住户满意程度调查表》等;

b.对过程和服务的监视和测量,采用控制图法,每月各部门编制《部门服务质量控制图》;

c.根据物品类别及对质量的影响,对物品的检测采用相应的抽样检验法。

4.4.3统计方法实施要求

a.管理部负责组织对有关人员进行统计方法培训。

b.正确使用统计方法,确保统计分析数据的科学、准确、真实。

4.4.4对统计方法适用性和有效性的判定

a.是否降低了不合格率;

b.是否能为有关过程能力提供有效判定,以利于改进质量;

c.是否提高了工作效率;

d.是否降低了成本,提高了质量水平和经济效益。

4.5管理部每个月对各部门统计方法应用的记录进行监督检查,对主要的质量问题要求责任部门采取相应的纠正、预防措施,执行《改进控制程序》。

4.6统计记录的管理

对于统计记录的管理要分清职责和权限,进行分级管理,各部门按照《文件控制程序》和《质量记录控制程序》,对统计记录进行有效的管理与控制。

5相关文件

5.1《过程和服务的测量和监控程序》

5.2《质量记录控制程序》

5.3《文件控制程序》

5.4《改进控制程序》

6质量记录

6.1《信息联络处理单》

6.2《服务质量检查与考评表》

6.3《业主和住户满意程度调查表》

6.4《部门服务质量控制图》

第3篇 某商业中心物业管理目的

商业中心物业管理目的

一、保持和提高物业的完好程度,通过加强对kh商业中心的管理养护和对业主或使用人的管理和服务,防止使用不当,损坏物业。

二、创造良好的办公与公共环境,统筹安排该写字楼的各项设施设备的养护管理,对业主或使用人依法约束管理,共同维护写字楼环境。

三、维护该写字楼投资者和使用者的权益,该写字楼是用来办公,成就人生事业,体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征,加强对业主和或使用者的行为管理,维护投资者与使用者的整体利益,从而更有效的有利于投资者和每一位使用者。

四、加强对该写字楼实施社会化、专业化、经营型的一体化管理,不断提高物业管理服务质量,维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。

五、以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象,有效促进物业的租售、经营,以高附加值回馈给投资企业,使该物业的投资者的发展处于良性循环。

第4篇 鸿庆物业管理公司简介材料

鸿庆物业管理有限公司简介

甘肃鸿庆物业管理有限公司成立于2023年6月,注册资本金500万元人民币,国家三级物业企业资质。注册地址:兰州市城关区雁滩路3295号,

公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的独立法人企业。主要业务以承接各种类型的住宅小区(大厦)、写字楼、行政事业单位办公楼、企业厂房、学校、商场、医院、银行、宾馆、饭店、体育馆、公园、车站等项目的全权委托物业管理服务。还承接保洁、绿化、家政、搬家、水电暖安装与维修、电梯、空调、机电设备、楼宇对讲、智能化系统的专业保养与维修等服务项目。此外,还提供专业咨询代理,如物业早期介入、前期管理、业委会组建、物业项目招投标、项目方案设计、成本测算、标书制作、法律和政策咨询等。

公司现有员工120多人,其中高、中级物业管理师10多名,拥有水、电、暖等专业技术资质的工程人员20多名。公司员工全部具有相应行业专业技能及实际工作经验,管理人员和技术人员全部是大专以上学历,且都是持证上岗。公司目前全权委托服务的项目有城关区的省工信委家属院、省旅游局家属院、甘肃旅游大厦、佳新商住楼小区、雁沙花园,七里河区龚家湾欣德小区等。专项保洁服务项目有安宁“兴兰阳光里”、西固“兰州恒大都市广场”等。接管的小区物业总面积达到80多万平方米。业务范围涉及城关、七里河、安宁、西固等行政区域,承接物业管理的类型有高档住宅小区、普通住宅小区、写字楼(商业大厦)、单位家属楼、经济适用房小区等。

近年来,公司先后被中国贸促会建设行业分会、中国国际商会建设行业商会、建筑物清洁委员会联合授予为“会员单位”,并被建筑物清洁委员会评为“建筑物日常清洁养护施工甲级资质”,兰州物业管理协会吸纳为“会员单位”、首届兰州市最具竞争力的“物业管理企业”和物业管理“先进单位”、甘肃省质量信用中心评定为“质量服务信誉保障aaaaa级单位”等。公司法人代表雷养平先生被甘肃省工业合作协会、甘肃工合质量信用评价中心授予“甘肃诚信企业家”称号。

公司按照“社会化、专业化、市场化、人性化、制度化、集团化”的发展思路,遵循“聘专业的人,做专业的事”,秉承“持续超越客户不断增长的期望”理念,不断加强企业内部管理,提高员工整体素质,不断扩大经营范围,拓展服务领域,公司实现了跨越式发展,服务水平和管理模式不断上台阶、上档次、上水平。管理服务的小区安全、文明、整洁、舒适、充满亲情,深受广大业主的信任和支持。公司全体员工将继续努力,争取把公司打造成甘肃物业行业管理一流、服务一流、品质一流的名优高端品牌企业。

第5篇 物业公司项目管理处主任岗位职务说明书

岗位名称:管理处主任所属部门:管理处

职务等级:直接主管:物业公司经理

1、抽查所辖片区的清洁、保安、工程维修、绿化、客户服务等工作,提出改进建议并组织实施,必要时将处理意见和结果提交公司备案

2、组织协调影响管理处发展和服务的对内、对外关系

3、制订管理处对所辖项目的前期介入计划报批后组织实施

4、编制该管理处所辖物业的交房接管方案及交房接管计划并组织实施

5、编制管理处年度工作计划并组织实施

6、参与物业公司与管理处有关事宜的决策

7、组织处理管理处的重大投诉,并将处理意见和结果提交公司备案

8、协助组织和筹建管理处并报经理审批执行

9、对管理处的成本管理定期提出改进方案,提交公司批准后执行

10、拟订管理处年度培训计划,指导各部门助理实施并定期改进报行政部备案

11、协助经营部对该管理区域商业部分方面的管理

12、协助行政部对骨干员工的甑选、培养。

职权:1、批准公司授权限额以内的各项费用支出,审核超出授权限额以外的费用支出和借款

2、批准各部门的材料物资采购计划

3、批准管理处各部门年度工作计划及月部门工作计划

4、审核管理处员工辞职申请

5、审核管理处各部门月度资金计划

6、审核各部门助理职权范围以外的其他事宜

7、审核员工奖惩公告

8、审核权限范围内的各类合同

9、审核管理处员工配置合理性

10、审核管理处架构搭建与骨干人员配置

资格要求:

1、教育要求:大专以上学历,物业管理、酒店专业优先

2、资格要求:熟知物业管理行业,从事本行业或相关行业管理工作二年以上经验,对相关法律、法规熟悉并有一定研究

3、技能要求:熟悉电脑办公软件操作,组织、沟通、协调能力强

4、工作经验要求:三年以上行业或相关行业工作经验

5、健康要求:身体健康,无瑕疵

实施者签字:日期:

第6篇 x物业工程验收管理程序

物业公司程序文件 版号: a

修改号: 0

ej-qp2.1物业工程验收管理程序 页码: 1/3

1.目的:

明确验收管理的程序,确保物业的工程验收得到有效的控制。

2.适用范围:

适用于公司工程维修部(以下简称工程部)对新承接物业项目工程的验收。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.7 4.9章

3.2 iso9002标准第4.7 4.9章

4.职责:

4.1公司副总经理领导各部门负责人及工程维修部专业人员组成验收组。

4.2验收组负责对公司新承接的物业项目进行验收,并负责验收合格后的交接工作。

4.3验收组汇同开发商及施工单位,联合对物业竣工工程及室内设备等进行全面系统性的验收。

4.4对已投入使用的物业项目,要求委托方出据工程竣工资料以及设备使用维护、公共设施等配套维修资料,并进行系统检查。

5.工作程序:

5.1验收准备:

5.1.1由公司总经理或副总经理主持组成物业工程验收组。

5.1.2 验收组对新承接的物业进行实地考查。

5.1.3 公司与委托方签署物业委托管理合同后,按验收组对物业工程竣工资料(设计图纸、设计变更、中间验收、洽商、建材试验报告、产品合格证、国家监理单位验收单等)进行验收。

5.2物业的预验收:

5.2.1验收组分专业依据设计图纸的内容及竣工图,设备清单进行预验收。

5.2.2 验收组根据总公司颁发的《建筑工程竣工验收管理规

定》对物业实物进行系统全面的验收。对使用时间长,验收结果差的物业,请建筑质量监督部门检查,并出具检查报告书。

5.2.3对预验收的单独设备进行试运转验收,主要验收安装质量是否达到设备规定的技术指标。5.2.4在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出《整改通知书》,交施工单位或委托方进行整改。

5.3物业的验收:

5.3.1在物业预验收《整改通知书》落实后,接到整改单位的通知,验收组汇同有关部门进行实地验证,并在《整改通知书》中填写验证结果。验证合格后,进行正式的物业验收。

5.3.2对物业的楼本体实物验收,要作到实物与设计相符,运行及使用功能与设计相符。

5.3.3对公共设施及室内水、电、气设施进行全面系统验收,验收结果填写在《物业验收交接记录》中。

5.3.4对移交单位移交的设计图、竣工图、施工记录资料,设备资料,竣工合验单等技术资料进行验收,并在《竣工资料记录》和《物业验收交接记录》中登记齐全。

5.4物业的交接:

5.4.1各专业人员根据验收情况,写出单项验收报告。

5.4.2验收组根据单项验收报告,作出综合性验收评定,提交副总经理审核。

5.4.3公司副总经理审核后,由公司授权代表同移交单位进行正式交接。

5.4.4办理正式交接手续后,将全部资料分类归档,存放在工程档案室。

5.4.5办完交接手续后,由经营管理部看房员接管房门钥匙,并当场验证。

5.5对于iso9002质量体系正式运行之前已验收的物业,由工程维修部将上述验收资料,整理并列出清单,交总经理或副总经理确认后存放工程档案室。

6.支持性文件与质量记录

6.1《竣工资料登记表》ej-qr-qp2.1-02

6.2《物业验收交接记录》ej-qr-qp2.1-01

6.3《整改通知书》

;ej-qr-qp4.9-05

第7篇 物业管理处办公室装修说明模版

物业管理处办公室装修说明

一、天花吊顶

1、办公室、财务室、主任室、会议室和休息室的天花均为龙骨铝板天花,规格为60×60cm;

2、洗手间为铝扣板天花,加装一个吸顶排气扇;

3、所有天花高度均由现场情况而定。

二、墙面

1、洗手间墙面贴30×20cm白色瓷片,高度到天花顶;

2、其他内墙面先刮腻子两道,打平后刷ici两遍。

三、门窗

1、会议室和办公室大门均为12mmg钢化玻璃门,进口地弹簧推拉式,门框包不锈钢板,尺寸参考二期大堂玻璃门;

2、主任室、财务室、休息室和洗手间均为15mm大芯板门,贴进口榉木色板,木线门套,加装球型锁头,规格200×90cm。

3、窗户采用铝合金玻璃窗,窗台高度距地面70cm,窗户规格为高180cm宽150cm,铝合金厚度为2mm,玻璃为5mm浅绿色。

4、财务室窗户加装不锈钢防盗网,样式由装修单位自定。

四、地面

1、洗手间地面铺30×30cm防滑地板砖;

2、其他房间铺60×60cm浅颜色抛光地板砖,墙面四周贴深颜色踢脚线;

3、所有地板砖颜色由装修单位自定。

五、洗手间

洗手间设一个蹲厕,一个大理石台面洗手盆,在洗手间设一水龙头供清洁之用。

六、电器部分

1、所有强电、弱电的电线管和开关插座均为埋墙暗装,开关高度为距地面130cm,电源、电话和宽带网络插座为距地面30cm。

2、具体位置详见图纸说明。

七、在如图所示的位置增加文件柜,具体尺寸及样式由装修单位和管理处共同商定。

第8篇 物业管理处劳动纪律督查作业指导书

管理处劳动纪律督查作业指导书

1.0目的

为了规范管理,使各项工作正常运作。

2.0范围

适用于zz广场管理处劳动纪律督查作业。

3.0职责

管理处综合主管负责督查工作;

管理处各组负责人负责协助督查工作;

4.0内容

检查方式

由综合主管每月不少于4次对管理处劳动纪律督查,并将检查结果记录在《检查记录表》中,由综合主管将处理意见登记在《员工改进通报》中,由相关组负责人交员工签认并呈报管理处主任批准后,交由综合主管按《文件传递作业指导书》执行。

检查内容

根据公司制定的《员工手册》、《管理制度》及管理处各组制定的行为规范、操作规程。

5.0 记录

《检查记录表》

《员工改进通报》

第9篇 物业创优资料目录之绿化管理

一、小区内绿化布局合理,花草树木与建筑小品配置得当

1、绿化科目一览表

2、绿化组长岗位职责

3、绿化工岗位职责

4、绿化养护安排表

5、小区绿化实景(现场相片)

二、绿地无改变使用用途和在此破坏、践踏、占用现象

1、绿化科目一览表

2、绿化组长岗位职责

3、绿化工岗位职责

4、绿化养护安排表

5、小区绿化实景(现场相片)

三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃

1、绿化科目一览表

2、绿化组长岗位职责

3、绿化工岗位职责

4、绿化养护安排表

5、小区绿化实景(现场相片)

四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

1、绿化科目一览表

2、绿化组长岗位职责

3、绿化工岗位职责

4、绿化养护安排表

5、小区绿化实景(现场相片)

第10篇 校区物业设施设备维修维护使用运行管理技术要求

校区物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理技术要求

1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备:

(1)按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案,并妥善使用与保管。

(2)建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度,检查记录完整。

(3)校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

(4)无擅自改变房屋用途行为。

(5)外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落污渍;室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患,外墙装饰无破损。

(6)确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%;

(7)确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%。

(8)保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍,发现故障或损坏应在20分钟内到场,12小时内维修完毕。

1.2机电设施设备

(1)综合要求:

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;

②配备所需专业技术人员,由专业人员管理(开启、关闭、保洁、维修),严格执行操作规程;

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘,无鼠虫害发生,机房环境符合设备要求。

④保持设备良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障,应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

(2)供电系统:

①保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人;

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费。

(3)弱电系统:

①按规定标准工作时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;

②监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定期限保存。

(4)电梯系统:

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备;

②电梯按规定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;通风、照明及附属设施完好;

③轿厢、进道、机房保持清洁;

④电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗;

⑤电梯运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修;

⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。

(5)给排水系统:

①建立用水、供水管理制度,积极协助招标方安排合理的用水和节水计划;

②设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现象;

③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;

④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;

⑤限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人;

⑥排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生;

⑦遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水现象;

⑧应有险情的应急处理措施。

(6)供热系统、中央空调系统及末端设备:

①保证末端设备运行正常;

②定期进行清洁及保养;

③制订发生故障应急处理方案。

1.3小型维修(单项200元以下,包工包料)

(1)宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜;

(2)遇电路故障没电,水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏,要随叫随修;

(3)排水管、排污管要保持畅通,如有堵塞应立即疏通,厕所堵塞应当天疏通(需换厕盆的除外)。

(4)维护维修闭路防盗装置和电铃设施。

(5)公共照明、水电设施每天检查一遍。

(6)楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。

第11篇 物业质量管理体系文件控制程序

1 目的

对与公司质量管理体系有关的文件进行控制,确保各相关场所使用文件为有效版本。

2 范围

适用于与质量管理体系有关的文件控制。

3 职责

3.1总经理负责批准发布质量手册和程序文件。

3.2副总经理负责综合部质量手册和程序文件的贯彻落实。

3.3管理者代表负责审核质量手册和程序文件。

3.4物业部是文件的主责部门并负责组织对现有体系文件的定期评审及修改和资源提供。

3.5各部门负责相关文件的编制、使用和保管。

3.6各部门资料员负责本部门与质量管理体系有关的文件的收集、整理和归档等。

4 程序

4.1 文件分类及保管

4.1.1 质量手册和程序文件由综合部备案保存。

4.1.2 第三级文件可分为两类:

a)部门岗位职责,由各相关部门自行保存并报综合部备案存档;

b)其他质量文件:可以是针对特定产品、项目或合同编制的质量计划其他标准、规范等,文件的组成应适合于其特有的活动方式。由各相应的业务部门保存、使用。

4.1.3 公司级管理性文件,如各种行政管理制度、部分外来的管理性文件,包括与质量管理体系有关的政策,法规文件等及管理标准(部门管理制度等)部门质量记录文件等,由综合部保存。

4.1.4 技术标准(国家标准、行业标准、企业标准及作业指导书、检验规范等),由工程科保存。

4.2 文件的编号

4.2.1 质量管理体系文件的编号

a)质量手册:

质量手册缩写代号:zlsc一版次,手册中各章以章节号区分。

例如:zlsc一2001a,表示公司质量手册20**年第a版。

b)程序文件缩写代号: c*一版次,程序中各章以章节号区分。

例如:c*41一2001a,表示公司第四章第一个程序文件2001年第a版。

c)质量记录:主要使用部门代码一质量手册中的文件章节号一记录编号

例如:bg一5.6一01,表示物业部在程序文件中第5.6章《管理评审控制程序》中的第1个质量记录文件。

c)各部门其他质量文件:部门代码-文件顺序号-年号

例如:gc-05-2001,表示工程科于2001年发放的第5号文件。

4.2.2 各部门代号规定如下:

物业部:bg;工程科:gc;服务中心:fw。

4.3 文件的编写、审核、批准、发放

文件发布前应得到批准,以确保文件是适宜的和充分的:

质量手册由物业部负责组织编写,由管理者代表审核,上报总经理批准发布,由综合部负责登记、发放;

程序文件由各部门负责组织编写,由管理者代表审核,上报总经理批准发布,由综合部负责登记、发放;

各部门岗位质量职责由各部门经理组织编写、汇总,由管理者代表审核,报总经理批准,综合部负责登记、发放;

应确保文件使用的各场所都得到相应文件的适用版本。文件的发放、回收要填写《文件发放、回收记录》。

4.4文件的受控状况

文件分为'受控'和'非受拄'两大类,凡与质量体系运行紧密相关的文件应为受控文件,由各主管部门按规定执行。所有受控文件必须在该文件封面右上角加盖表明其受控状态的印章,并注明分发号。

4.5文件的更改

a)质量手册由物业部组织更改,填写《文件更改申请》,经管理者代表审核,上报总经理批准后更改,由综合部发放。物业部应保留文件更改内容的记录;

b)其他文件的更改由各相应主管部门填写《文件更改申请单》,经原审批部门审批,再由各相应部门指定人员进行更改、发放、处理。如果指定其他部门审批时,该部门应获得审批所需依据的有关背景资料;

c)所有被更改的原文件必须由相应主管部门收回,以确保有效文件的唯一性。

d)应能识别所有文件的修订状态,如采用控制清单、修订一览表及标识的方式等。

4.6文件的领用

a)文件使用者应填写《文件发放、回收记录》,经相应主管部门负责人审批方可领用。

b)因破损而重新领用的新文件,分发号不变,并收回相应旧文件;因丢失而补发的文件,应给予新的分发号,并注明已丢失的文件的分发号失效;发放部门作好相应发放签收记录。

4.7文件的保存、作废与销毁

4.7.1 文件的保存

a)与质量管理体系相关的文件都必须易于识别、清晰可辩、分类存放在干燥通风,安全的地方;

b)各部门文件由本部门资料员保管。综合部每季度对各部门文件保管情况进行检查。

c)对受控文件,各部门资料员应及时填写本部门使用文件的《部门受控文件清单》。每三个月应将清单副本报综合部备案,如内容没有变化,应通知物业部;

d)任何人不得在受控文件上乱涂画改,不准私自外借,确保文件的清晰、易于识别和检索。

4.7.2文件的作废与销毁

a)所有失效或作废文件由相关部门资料员及时从所有发放或使用场所撤出,并标注'作废'字样,确保防止作废文件的非预期使用;

b)为某种原因需保留的任何已作废的文件,都应进行适当的标识;

c)对要销毁的作废文件,由相关部门填写《文件销毁申请》,经管理者代表批准后,由物业部授权相关部门销毁。

4.7.3文件的复制

复制与质量管理体系有关的文件,由相关部门负责人按规定权限审批后向资料管理人复制。复制的受控文件必须由资料管理人登记编号。

4.8 外来文件的控制

4.8.1 收到外来文件的部门,需识别其适用性,并控制分发以确保其有效。

4.8.2 工程科负责收集相关国家、行业、国际标准的最新版本,统一编号、加盖受空印章,分发到相关部门使用,并把旧标准收回。

4.8.3 各部门要把上述标准及其他与质量管理体系有关的外来文件填入'部门受控文件清单',并报物业部备案。

4.9 每年半年由物业部组织对现有质量管理体系文件进行定期评审,各部门结合平时使用情况进行适时评审,必要时予以修改,执行4.5条款规定。

4.10 对承载媒体不是纸张的文件的

控制,也应参照上述规定执行。

4.11 作为质量记录的文件应执行《质量记录控制程序》。

5 相关文件

5.1《质量记录控制程序》。

6 质量记录

6.1《文件发放、回收记录》。

6.2《部门受控文件清单》。

6.3《文件更改申请》。

第12篇 某管理处物业部巡查程序

管理处物业部巡查程序

(1)日检

a.物业部助理每日按要求对责任区至少进行一次巡视和检查,具体检查内容包括:

_公用设施是否保持正常使用功能;

_辖区内各装修施工队有无违章作业现象;

_有无私自占用、使用公共场地现象;

_辖区内环境是否保持清洁、卫生;

b.物业助理应将每日检查情况如实记录在物业部《日检记录表》内;

c.对检查中发现的不合格项,物业助理应及时向管理处主管领导反映;

(2)周检

管理处每周对分管部门工作进行一次全面检查,并在周检记录表上作出相应的记录和评价。

(3)月检

物业经理每月组织相关人员进行检评。

(1)在服务过程中由检查人员按标准要求重新检验并做记录。

(2)记录的归档和保存