第1篇 物业管理中常用方式方法等控制机制
'注重细节、追求完美、超越自我'的企业理念和'业主至上服务第一'的企业宗旨组要专业、规范的一系列管理机制来实现。
(一)运作机制
1、全面质量管理
建兴物业管理有限公司已着手建立一整套有建兴物业管理特色的质量管理体系,主要内容已成形,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到业主满意的效果。
2、计划目标管理
按建兴物业制定的各项管理指标和创优方案,天柱第一城管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
3.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
--行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
4.督导管理
管理处拟采用建兴物业管理成熟的督导管理模式,对各职能部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(二)、激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能,其作用旨在提高'内聚力'。
--实施日常管理目标责任制,增强管理层的工作主动性,按'国优'标准制定各项管理指标,严格作好各项工,作明确奖罚。
--实施奖金、破格晋级制度,调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度,奖金标准与工作表现和业绩挂钩,并可根据具体情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。
--依法管理,管教结合,融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好的工作情绪,给业主提供优质服务。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差,保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督。
--业主对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。
--通过信息反馈等各种手段,实现监督管理的闭环机制,保证天柱第一城物业管理监督机制的有效实现。
(四)、自我约束机制
--经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机,由这种动机去对行为作自我约束。
--目标结构与责任相联系的促进机制,将管理目标层层分解到个人以后,由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。
--权利链条相互制约机制,建立管理对象之间相互制约的权利链条,形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。
(五)信息反馈及控制机制
1、信息反馈渠道:
2.信息反馈控制方式:
(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。
(2)通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环,一环监督一环。
(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(六)量化管理及标准化运作
1、量化管理
(1)每年根据iso9001质量方针和总公司下达的任务,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。
(2)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,做出具体要求。
(3)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
(4)年度考核量化,年度岗位轮换率10%,采取末位淘汰制。
(5)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
(1)贯彻公司企业文化,包括企业精神、经营管理理念和发展目标。
(2)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,严格按照管理规程和操作要求运行。
(3)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
(4)发挥公司计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
(5)实施公司企业形象系统
第2篇 物业区域盆景管理作业方法
1.0适用范围
2. 0适用于盆景养护管理工作工作程序序号项目内容
1盆景的选购标准山水盆景的选购标准
1) 山水布景合理,远近景搭配合适,整体观赏效果好;
2) 山石连接自然,没有明显人工拼凿痕迹,山上附生植物生长良好比例合适;
3) 山石连接稳固,不易掉落;
4) 水盆清洁,没有长表苔;
5) 配件设置大小比例合理,位置恰当;
6) 选购时考虑盆景大小与摆放在点相适应。树桩盆景选购标准
1) 植株生长健壮、比例合适;
2) 植株无病虫害,叶色自然健康;
3) 造型古朴自然,修剪精细,无明显人工雕绑扎痕迹;
4) 盆景盆与植株,配件相协调;
5) 盆景大小与摆放地点相适应。
2盆景管理质量标准
1) 山水盆景山体清洁自然,盆水清透,无青苔或泥沙等杂物;
2) 山水盆景山石稳固不掉下,山上附生植物生长健壮,比例合适;
3) 山水盆景的配件如:桥、亭、人、鸟等不变色变形;
4) 树桩盆景生长健壮,没有明显的病虫害,没有缩枝现象;
5) 树桩盆景能按不同树种习性修剪,形状自然,无不自然修剪刀痕;
6) 盆景内除装饰用的植物及小配件外,无杂生植物及其它杂物;
7) 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象;
8) 养护过程中没有肥害药害及损坏现象。
3盆景淋水
1) 盆景应经常浇水,每天淋一次,令山石保持湿润,利于苔藓和植物生长,尤其是硬石类,但不能一次浇太多、太猛,浇水要细、慢、勤、匀,淋完水要将桌面、地面抹干净;
2) 蓄水盆景要勤换勤洗,一般每周换洗一次,防止盆水污浊,树、山石灰尘沉积;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水时不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,应用细孔花洒慢慢淋湿,冬春季根据天气情况一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥须经常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜过大,常用有机肥和复合肥配合使用;
2) 在上盆或换盆时将有机肥施入盆中,若不换盆则应在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量为50 g左右,平时依树体生长情况,用复合肥作追肥,一般每盆用量约10 g,小盆酌情减少;
3) 施肥应注意:施用有机肥应充分腐熟,无异味;刚上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆盖。
5 盆景修剪修剪时间
1) 落叶类一年中在休眠期进行强剪和细剪;平时养护随时前除病枯枝,细弱枝及徒长枝,保持植株造型;
2) 常绿一年四季均可做控制型修剪,随时保持自然优美造型;
3) 观花类应在花落后进行;
4) 松柏类宜在3 ~ 5月进行;而福建茶,榕树常绿树木重剪应在天气转暖时进行,平时每月进行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:将不符合造型的枝条从基部剪除,包括病虫枝、平行枝、重叠枝、反向枝、对生枝、直立枝、轮生枝、下垂枝、丫杈枝、徒长枝等;2) 短剪:将枝条根据造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪时将上年长出的第二级枝条留一、二枝芽将其短截;
4) 抹芽:将无用的不定芽或萌芽从枝干抹掉;
5) 摘心:将新枝顶端芽头除去;
6) 摘叶:将过密或病黄叶摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼树每年翻一次,换成大一号的盆,一般不过两年;
2) 成形树两年一次;
3) 老树及松柏类树木三年一次。
翻盆时间
1) 一般于春季尚未发新芽前进行;
2) 观花类,在花后结合修剪进行;
3) 只是用小盆换大盆,不必弄破土球时一年四季均可进行。
翻盆方法
1) 磕盆:将植株连泥整个从盆中取出;
2) 去旧土:把一部分旧土去除,注意不过多伤根;
3) 剪除枯根,病根过长过密根;
4) 栽种:将修整好的盆景重新种植新盆中,底部垫碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥将植株固定,并压实;
6) 淋水:填好盆土后立即浇透水。
7盆景摆放盆景搬运搬运应注意安全,各盆景间枝叶不能叠压;盆景盆下垫软垫防震。室内盆景摆放
1) 摆放在合适的架子,观赏面正对外面,编号放在后面隐蔽处;
2) 摆放于室内的盆景应无杂草,无露于表面的肥料,盆面干净美观;
3) 摆放于室内的树木盆景每星期换到室外养护两个星期;
4) 摆放于室内的山水盆景应保持石块清洁,盆内无杂物,山石稳固,山上附生植物长势良好;
5) 室内盆景摆放的位置应为不防碍人们活动的地方。
室外盆景摆放
1) 摆放于盆景场的应按类型分类编号摆放,以更管理;
2) 悬崖式盆景应摆放于高架上,树形飘往向阳处;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 长期摆放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 摆于高架上的高于40cm盆景应加以固定。
第3篇 z苑小区日常物业管理要求
某苑小区日常物业管理要求
第一节房屋管理要求
一、'**苑'栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向图,驻'**苑'各单位名录标识在大堂显着位置;
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;
三、'**苑'外观完好、整洁。外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象;
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
五、空调位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀;
六、封闭阳台统一有序,色样一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;
第二节综合管理要求
一、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;
二、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求;
三、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程;
四、设备良好,运行正常,做到无事故隐患及重大管理责任事故;
第三节 供电系统管理
一、保证正常供电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知用户;
二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;
三、备用应急发电机可随时起用;
第四节 弱电系统管理
一、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;
二、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存;
第五节消防系统管理
一、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用;
二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题;
三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;
四、制订突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通;
五、无火灾安全隐患;
第六节给排水系统管理
一、建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划;
二、设备、阀门、管道工作正常,无滴漏现象;
三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;
四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;
五、限水、停水按规定时间通知业主、租户;
六、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生;
七、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积泡水、泛水,长时间停水现象;
八、运行出现险情后,制定有排除险情的应急处理措施;
第七节发电机系统管理
一、备用发电系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;
二、备用发电系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达维修;
三、制订发生故障应急处理方案,每月起动一次,确保发电系统处于良好状态,市网停电能立即发电。
第八节共用设备管理
一、共用配套服务设施完好,无随意改变用途;
二、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;
三、道路、楼道、大堂等公共照明完好;
四、道路通畅,路面平坦;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;
第九节保安及车辆管理
一、基本实行封闭式管理,大主入口设一岗位,侧大门口设一岗位,巡逻岗1人,监控中心设一岗位,实施人防技防并进,确保'**苑'业主的安全;
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责;
三、结合'**苑'特点,制定安全防范措施;
四、进出车辆管理有序,无乱停乱放现象,无堵塞交通现象,不影响行人通行;
五、'**苑'外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐;
六、室内停车场管理严格,出入登记;
七、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;
八、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
第十节环境卫生管理
一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁;
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;
四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害;
五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象;
七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜;
八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
日常保洁方案及质量标准(略)
第十一节环境绿化管理
一、'**苑'内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;
二、绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象;
三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物;
第十二节社区精神文明建设
根据'**苑'现有实际情况,要组织开展好社区文化活动,可以充分利用会所这一活动空间,促进**苑成长:建立**苑学习教育基地。
文化培养服务:在**苑举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动,培养**苑文化氛围。
打造社区服务:举行群众性社区活动,从而培养'大家庭'的亲近和睦的温暖感觉。
利用每年的'五一劳动节'、'十一
第4篇 物业管理师理论模拟试题
单项选择:
1.在前期工作阶段,房地产开发商需要获得房地产开发必备的'五证'中,除( )之外的其他四证。
a、国有土地使用权证b、商品房销售许可证或商品房预售许可证
c、建筑工程规划许可证d、建设用地规划许可证
2.( )是在业主业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
a、物业管理早期介入 b、前期物业管理
c、日常物业管理 d、后期物业管理
3.物业可行性研究,是指物业管理企业在(),拟定物业管理方案时,从政策、技术和经济上进行全面的分析。
a、作出投标决策前 b、立项前
c、接管理物业后 d、与业主发生矛盾时
4.( )是项目决策的基础,是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。
a、投资机会研究 b、初步可行性研究
c、详细可行性研究 d、项目评论与决策
5.物业再开发利用的条件是()。
a、业主的愿望b、物业本身的条件
c、物业管理的运作能力d、房地产行政管理部门的意见
6.《城市绿化规划建设指标的规定》中,要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物业管理最基本的内部管理制度。
a、企业综合管理制度b、员工管理制度
c、部门职责和职责d、操作规程
8.( )是指用于物业界定管理参与者权利与义务,规范实施物业管理过程中各方当事人的行为,协调各方主体间关系的规定。
a、物业管理企业内部管理制度 b、业主内部管理制度
c、物业管理的公共管理制度 d、业主公约
9.下列说法错误的是( )。
a、物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作
b、物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。
c、物业管理规章制度要稳定性,一经制定就不能修改
d、物业管理要重视规章制度的执行环节
10.投资机会研究,主要是分析( )的可能性。
a、投资范围b、投资方向c、投资对象d、投资效益
11.业主公约对物业管理区域内的( )具有普遍约束力。
a、全体业主 b、物业管理企业和全休业主
c、业主和非业主使用人 d、业主及业主大会
12.《维护手册》不包括什么内容( )。
a、住宅概况 b、物业区域管理机构
c、住房须知 d、物业管理企业内部管理制度
13.据规定,商品住房在销售时,购房者应当按购房款( )的比例交专项维修资金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不属于房屋共用部位的有( )。
a、外墙面b、门厅c、楼地面d、承重结构部位
15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由()承担。
a、房地产开发房 b、物业管理公司 c、建设单位 d、业主和使用人
16.俗称'电子鼻'的安全防范设施是( )。
a、闭路电视监控系统b、电子保安系统 c、燃气泄露报警器d、电子巡更
17.( )就是规定的数量。规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。
a、工程量b、定额c、直接工程费d、工程造价
18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业,其本质是( )。
a、服务b、管理c、经营d、领导
19.关于物业管理服务不正确的表述是( )。
a、物业管理服务分为公共服务和特约服务
b、特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务
c、综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务
d、特约性服务费是由政府指导价确定的
20.市场珠重要内容不包括( )。
a、物业类型与规模 b、物业对象的资料
c、同类物业管理企业d、物业项目的地理位置,交通状况等。
21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和( )。
a、促销 b、顾客 c、成本d、便利
22.物业管理服务的价格形式有( )种。
a、1种b、2种c、3种d、3种以上
23.( )是一种政策性价格形式。
a、政府指导价b、政府定价c、市场调节价 d、混合价
24.物业管理服务市场结构包括市场主体,市场客体和(
)3个方面。
a、内容b、市场机制c、市场环境d、市场管理
25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和( )。
a、公平化b、规范化c、自愿化d、有序化
26.创建物业管理品牌,可以通过( )设计和提高管理服务质量等措施来实现。
a、企业形象b、企业文化 c、企业理念d、企业精神
27.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物业管理招标和投标活动,应当遵循公开、公平、公正和( )原则。
a、诚实信用b、市场竞争c、经济合理d、保密
29.员工绩效考核的意义不包括( )。
a、人事决策的依据b、有助于员工改进工作
c、促进上下的沟通d、促进竞争
30.( )是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。
a、关键条件法b、强制选择法c、目标考核法d、等级评估法
31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是()。
a、推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收
b、开展综合经营服务能够促进企业的造血功能,减轻业主负担
c、开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序
d、综合经营服务还具有显着的社会效益
32.在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律关系的主要特不包括( )。
a、主体法律地位平等 b、当事人自愿放弃
c、当事人权利义务对等 d、主体间有亲属关系
34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素,其中( )是物业管理法律规范的核心。
a、假定b、处理c、裁d、处理和制裁
35.民事责任主要表现为一种( )。
a、财产责任b、侵害责任c、财务纠纷d、财务归属
多项选择:
1.房地产开发基本程序包括( )。
a、投资决策阶段b、规划设计阶段
c、前期工作阶段d、施工建设和租售营销阶段
2.建筑工程质量管理相关规定有( )。
a、《中华人民共和国建筑法》b、《建筑工程质量管理条例》
c、《住宅小区设计规范》d、《公园设计规范》
3.制定物业管理方案的原则有( )。
a、规范调研的原则b、实事求是和求实细致原则
&nbs
p; c、科学适用原则d、开拓创新原则
4.物业所可行性研究的根本目的是为( )。
a、投资决策提供科学,可靠的根据
b、实现项目决策的科学化
c、减少或避免投资决策的失误
d、提高项目实施带来的经济、社会、环境效益
5.物业再开发利用的原则( )。
a、利润最大化原则b、尊重业主意愿c、经济适用d、科学规划
6.业主内部管理制度一般包括()。
a、业主公约 b、业主大会议事规则
c、物业管理公共管理制度 d、楼宇入住及迁出管理制度
7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到( )。
a、形式规范b、体例统一c、文字明确d、表述清晰
8.业主大会议事规则应当就业主大会的( )。等事项依法做出约定。
a、议事方式b、表决程序
c、业主投票确定办法d、业主委员会的组成及委员任期
9.有关业主公约正确的表述有( )。
a、是实行业主自治管理的重要表现形式
b、是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定
c、是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件
d、是业主应当共同遵守的行业准则
10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服务费b、物业经营收
c、公众代办性服务费d、特约服务费
11.物业管理的主管业务收入包括()。
a、物业管理收入b、物业经营收c、物业大修收d、其他业务收入
12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有()。
a、《民事诉讼法》 b、《物业管理条件》
c、《物业服务收费管理办法》 d、《物业管理企业财务管理规定》
13.专家维修资金收缴的依据为( )。
a、《物业管理条例》b、《物业服务收费管理办法》
c、《物业管理企业财务管理规定》
d、《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》
14.财务分析的主要内容包括()。
a、偿债能力分析 b、赢利能力分析
c、发展趋势分析 d、营运能力和投资效益分析
15.财务分析最主要的依据是()。
a、
会计报表b、资产负债表c、利润表d、现金流量表
16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系,反映在( )等效益指标上。
a、维修工程质量b、维修工程成本c、维修工程工期d、劳动生产率
17.房地产开民的前期阶段,应完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通电d、通路e、通信
18.物业管理公共制度对( )有约束力。
a、物业公司b、业主c、业主委员会d、非业主使用人e、只对违约业主
19.编制房屋维修预算的原则( )。
a、据实合理原则 b、保证质量原则
c、厉行节约原则d、市场机制原则
20.房屋维修工程造价包括( )。
a、直接工程费b、人工费c、间接费d、利润e、税金
21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱,一般采用( )。
a、经验估算法b、统计分析法c、成本计算法d、混合法
22.开展综合经营服务的意义( )。
a、增加企业收b、提高信誉c、招商物业管理水平
d、为业主、使用人提供尽可能的服务e、扩大影响
23.选择综合经营项目的正确表述有( )。
a、日常生活类项目优先 b、易损易耗品项目优先
c、消费周期短、使用多项目优先 d、优势物资项目优先
e、中介服务项目优先
24.开展综合经营项目的条件( )。
a、业主、使用人的情况 b、资金
c、房屋、场地 d、物业管理自身的条件
25.现代营销观念包括了( )要素。
a、顾客b、促销c、成本d、便利e、沟通
26.从微观的企业角度看,市场营销至少有几个方面的作用( )。
a、帮助企业了解消费者需求b、指导企业正确决策
c、有利于企业开拓市场d、促进企业持续健康的发展
27.物业管理市场的特点正确的是( )。
a、非 有权性 b、质量统一性 c、不可分割性
d、质量差异性e、需求可变性
28.物业管理市场定价的原则( )。
a、权利义务相结合原则&nbs
p;b、依法定价原则
c、符合客户消费规律原则d、诚实信用原则e等价有偿原则
29.实施iso9000认证工作的步骤顺序( )。
a、文件准备b、前期准备c、iso9000试运行d、正式认证
30.关于物业管理招投标表述正确的有( )。
a、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司
b、国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物来管理公司进行前期物来管理
c、投标人少于3个或住宅规模较小,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取楞协议方式选聘物业企业。
d、擅自彩协议方式选聘物业企业的,由县级以上戽地产行政主管部门责令改正,给予警告,可以并处10万以下的罚款。
31.物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的()。
a、物来开发建设单位b、业主或业主大会
c、为主委员会d、居民委员会
32.绩效考核是指用系统的方法、原理、测量和评价员工在工作岗位上的( )。
a、工作态度b、工作行为c、工作效果d、工作业绩
33.物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同,依法应承担( )等民事责任。
a、继续履行b、吊销营业执照c、采取补救措施d、赔偿损失
34.民法是调整平等主体的( )的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
a、自然之间b、法人之间c、自然人与财产之间d、自然人与法人之间
35.民法对民事责任的规定主要包括( )。
a、在什么情况下应承担民事责任
b、在什么时候应承担民事责任
c、违反合同的民事责任的构成
d、承担民事责任的方式
36.在我国,法律和政策是互相联系的,它们的联系表现在( )。
a、政策是法律的依据b、政策对法律起指导作用
c、法律对政策起制约的作用d、法律是执行政策的重要工具
物业管理师技能技能模拟试题
一、情境题
1、某物业管理公司参与市区一项物业的规划设计工作,经理安排物业管理师老王列出物业管理公司在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面,你知道吗
2、经理分配刚刚毕业上班的刘心编写一份物业管理方案文本,刘心无从下手,你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗
3、请帮助李伟制定一份物业管理费用收支计划。
4、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养护计划,但王工程师担心计划不能落实。请问如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划
5、于先生在编制房屋维修预算,当他做到'计算各种费用'时,对计算出的工程造价没有把握。你能帮助他进行核算吗如何计算工程造价
6、刘刚正着手花都物业的投标工作,在撰写投标书时遇到了困难,只好向做律师的你求援。请你告诉他投标书的主要内容有哪些
7、如何实施员工绩效考评方案。
二、案例题
1、某物业管理公司接管了新世纪花园
的物业管理公司,公司经理李先生根据自己以往的经验,连续几天熬夜制定出一套物业管理制度,并准备付诸实施,请问这样制定的物业管理制度合适吗特定物业管理制度的程序的什么样的
2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题,采取了停水停电的方法,引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗请回答如何有效处理物业服务收费纠纷
3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修,开办高档休闲娱乐项目,并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行请说明理由。
4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时,参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。他们这项物业管理方案是否成功如何才能制定出可行的物业管理方案
三、方案设计
1、请根据所管物业的性质和特点,设计一份物业管理方案。
2、请设计一份绿地景观再开发方案(停车场扩建、增建方案)。
第5篇 物业供电管理程序
物业的供电管理程序
1目的
本程序明确了对物业的供电管理实施控制的职责、方法和要求,以确保用户的供电及安全用电。
2适合范围
适合于本公司的物业供电管理。
3相关标准要素
3.1gb/t19002-iso90024.94.104.114.13
4相关文件
4.1质量手册
4.2中华人民共和国电力法
4.3《电气装置工程施工及验收规范》
4.4物业装修管理
5职责
5.1机电工程部总体负责本公司所有供电设施的维修保障及运行监督;并具体负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的正常运行。
5.2沙河管理部负责zz沙河南、北工业区供电设施的正常运行。
5.3物业管理部负责本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱和宿舍楼供电设施的正常运行。
5.4经营部负责抄本公司商业用户的电度表。
5.5物业管理部负责抄本公司生活区各住户的电度表。
5.6沙河管理部负责抄本公司沙河南、北工业区用户的电度表。
5.7经营部负责本公司全部用户的电费计算。
5.8财务部负责本公司全部用户的电费收款。
5.9机电工程部负责意外停电的抢修及正常停电通知相关部门。
6实施程序
6.1用户用电设备的报装管理。
6.1.1经营部负责接受用户用电设备的申请。
6.1.2机电工程部负责审查用户提供用电设备电气平面图及电气系统图,用户填写的《用电设备清单》,并填写《电气安装审批表》给用户后方可施工。
6.1.3机电工程部按《电气安装审批表》审图意见对用户总电源开关至供电电源开关下端连接处按《电气装置工程施工及验收规范》组织验收,验收合格并办好财务手续后给预供电,若验收不合格,严禁送电。
6.2正常供电
6.2.1机电工程部负责保障公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的电气运行,配备值班人员,由开关站站长合理安排值班人员做出每月《开关站值班表》,值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。
6.2.2沙河管理部负责保障公司沙河南、北工业区供电设施的电气运行,配备值班人员,由业务主管合理安排值班人员,值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。
6.2.3物业管理部负责保障本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱、宿舍楼供电设施的电气运行,配备值班人员,由管理处主任合理安排值班人员值班人员根据主任签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。
6.2.4值班人员进行开关操作时,必须严格执行《变电系统运行规程》值班人员要按值班巡视制度巡视供电设备的运行情况,若发现情况应及时处理,并报告机电工程部领导,开关站巡视及处理结果按《值班日记》做好运行记录,各管理处巡视及处理结果按《值班记录》做好运行记录。
6.2.5机电工程部每月检查各管理处供电设施的运行情况,管理处每月供电设施运行记录汇总后填写《供电运行汇总》表上报机电工程部。
6.3正常停电
6.3.1公司接到供电局发出的停电通知后,机电工程部在1小时内通知相关部门,并作好记录,由物业管理部和沙河管理部在停电前四小时内将停电书面通知用户。
6.3.2公司供电设备检修需停电,机电工程部提前一天书面通知相关部门,并作好记录,由物业管理部和沙河管理部接到通知后半小时内通知用户。
6.4事故停电
6.4.1供电局事故停电,由机电工程部及时与供电局调度所取得联系,尽量了解恢复供电时间,并报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。
6.4.2公司供电设备在运行过程中出现故障造成停电。机电工程部尽量缩小停电范围,并报告公司领导和通知相关部门,并作好记录。
6.5发电机供电
6.5.1机电工程部航空开关站发电机组在市供电系统停电或航空开关站停电1小时内恢复对食堂、泵站、电梯设备的供电,并作好记录。
6.5.2航苑管理处负责航苑大厦发电机在本大厦正常电源停电后1分钟内及时恢复保安用电,并作好记录。
6.5.3沙河管理部负责沙河南、北工业区发电机组在市供电系统停电半小时内恢复食堂、泵站、消防设备的供电,并作好记录。
6.6用户电度表抄表
6.6.1经营部在每月1-5日抄商业用户电度表。
6.6.2物业管理部在每月1-5日抄生活区住户电度表,报经营部。
6.6.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工业区用户电度表,报经营部。
6.7电费计算与收款
6.7.1经营部负责统计各用户的电度数,计算出各用户的电费并打印出电费票据,将票据交财务部。
6.7.2财务部负责按经营部提交的电费票据收取用户电费。
6.8公司供电系统的定期维护保养
6.8.1机电工程部制定公司供电系统的定期维护保养计划,按定期维护保养计划实施检查,并做好维护保养记录。
6.8.2航空开关站负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的维护保养。
6.8.3机电工程部对公司所管辖范围内整个供电系统的运行、保养、维修工作负责,但在某些指定地点,可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务,机电工程部仍应负督促及指导的责任,分工如下:
6.8.3.1沙河管理部负责沙河(南)、沙河(北)工业区供电设施的运行保养。
6.8.3.2航苑大厦管理处负责从电力变压器低压出线总开始(包括总开关)至用户端的电气设备运行保养。
6.8.3.3zz公寓大厦负责从低压配电室出线开关始(不包括开关)至用户端的电气设备运行保养。
6.9电工的管理
6.9.1航空开关站工作人员必须同时具备供电局值班电工《进网证》、劳动局《电工操作证》方可上岗操作
,以确保供电操作。并按《员工考核程序》规定进行定期鉴定和培训,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。
6.9.2公司值班电工和维修电工必须持有劳动局《电工操作证》方可上岗操作,以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。
7记录
7.1电气安装审批单
7.2用电设备清单
7.3值班日记
7.4值班记录
7.5开关站值班表
7.6倒闸操作票
7.7第二种工作票
第6篇 物业管理培训-别墅管理
物业管理培训:别墅管理
居住类型上物业分为:一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长,成为房地产业的'宠物',倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。
所谓'别墅'现代汉语所给定义为:在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓'管理'在这里的喻义为物业管理,含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称'别墅'住宅都有许多相同之特征,那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安;一般设备养护、维修;公共设施保养、维护等,还要根据别墅的特性,搞好针对的服务管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、别墅环境的特性
由于别墅区选址大都在郊区、风景区,远离城市喧哗区域,在开发建设与其
它类型物业相比,占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1:1,各建筑之间距离大,道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的,绿地无杂物、杂草,人行道和机动车道无损坏;保持清洁标准,就不适宜了。
首先园林绿化区域的设计,在风格上需与别墅的建筑相符,在选择的品种上,需考虑到南北气候的差异,否则会造成'碧绿'一会儿,'优雅'一时的短时效应,一年只有一季二季绿的景象。如果这些'先天不足'一旦形成,那么后期的物业管理无论如何,也无法达到良好的效果。
另外,距离大、道路宽、人口密度小,宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域,入住人群的类别,通过'民意测验'、'客户调查',增加一些实用功能的公共设施,如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等,以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感,提高物业管理成效。
还有,象雪天及时有效地清扫道路,雨天道路排积水处理等等,正是这些看似细微的工作,构成了管理的全面,可以体现管理水平的地方。
二、治安特性与管理
别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上
规模的社区。从价位上讲,拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲,多为人们休假的第二居所;在京办事处;集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多,因此安全治安工作必须放在首位,要达到通信畅通、反应迅速、防范有效,则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合,利用先进的智能化设施,对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到'快速',以完备先进的设备装置达到'准确',以训练有素的专业人员达到'有效'从而防范、控制、处理各类突发事件。
但是值得注意的是,过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制,会丧失住宅的舒适和方便感觉,取而代之的是'壁垒森严'的'监狱'感。如何恰如其分地做到安全又方便,确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备,实现'移动通报制'可以缓解此矛盾。(即随着来人、车辆的移动线路,不断的通报方位形成隐形安全网)。有的别墅在对外来人员,车辆管理上实行主、付卡验证方式,效果也还可以。
在物业管理中,保安工作除了具备准军事化的素质、职能,还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况,从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴,不少项目,提出'有困难找保安'的承诺,是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因为每户在不少于一辆车的现实状况,使之必须'人车分流',那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。
三、别墅的服务与管理
服务与管理从字面上看,前者是听从命令的,后者是发出命令的。但在物业
管理中就要将二者溶汇贯通,有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹:在中国,很多人花几百上千元吃顿饭没关系,就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中,物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现'以区养区',就要在服务的种类多样化,管理形式灵活上大做文章。
虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性,但因别墅用户的活动半径大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以,安排服务设施,提供商品种类要认真推敲。
由于别墅建筑的特性及消费人群的特性,使得别墅带有很强的私密性,各种费用的收缴是管理工作之必行,如上门收取,从服务角度上讲固然可取,但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式,可以一举两得。
住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求,应运而生的'会所'是一个很好的契机。办好了,即可以满足用户需要,又可以提高收入,达到'以区养区'的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案,解决经营和安全等问题,方能达到预期的目标。
另外别墅房屋的钥匙管理;代出租委托管理;公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目,是值得进一步探索的方面。
目前国内的物业管理,还处于探索、磨合阶段,无论是国外的模式,还是国内自产的,无论是借鉴酒店管理经验,还是引进英式管家服务;都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此,依据自身特点、市场情况及管理需要,坚持创新和稳步结合、服务与收益结合,业户、开发商、物管公司三方受益相结合,推动本项目健康、持续发展,使别墅物业自身保值升值,物业管理公司产生社会效益,增加知名度和美誉度,创造服务品牌。
第7篇 x高校后勤物业管理系统抢险救灾应急预案
为了预防自然灾害和突发事件,快速有序地进行抢险救灾,保护学校和人民群众生命财产安全,现决定成立抢险救灾应急大队,制定实施抢险救灾应急预案。
一、成立综合抢险救灾大队(联系电话:e e7 e8)
任务:自然灾害、突发事件的应急处理、救助。
队长:e(负责总协调指挥)e1e
书记:e电话:e71e3
副队长: e电话:e1e3
e 电话:ee
联络员: e电话:e8 1e2
(一)应急分队
任务:制定抢险救灾预案,编制应急分队名单和通讯联系方法,接到报告紧急出动,队员5-10分钟赶到现场,实施抢险救灾。
应急分队队长 e(e)副队长e(ee)
应急分队队员e、e、e、e、e、e、e、e、z。接到命令立即奔赴现场。
(二)专业防范 抢险救灾分队
保安服务分队:
任务:保护学校和群众生命财产安全,抢险救灾。
队长: e(e)
队员:z(ee)、z、ez、e、、e、z等保安部全体队员。
能源服务分队
任务:水电气等能源设施抢险救灾,保障能源供应。
队长:e(z)
队员:zz等。
校管园管理分队:
任务:环卫绿化及校园环境的防灾减灾,抢险救灾。
队长:z(z)
队员:zzz等。
大楼物业服务分队:
任务:各个大楼防灾减灾救灾,保护大楼安全。
队长: z(z)
副队长:z(z)
队员:、zzzz等。
家属区物业分队
任务:家属区防灾减灾救灾,保护家属区安全。
队长:z(z)
队员:z(z)、z、z、z、z等。
支援分队
任务:提供抢险救灾后勤支持服务。
队长:z(z
队员:e、zzz等。
二、作好灾前防灾减灾和自救工作
物管系统各业务部门,作好灾前防灾减灾工作。及时检查发现自然灾害,一旦发现灾害,率先对管辖范围自行抢险救灾,与此同时,及时报告综合抢险救灾大队并引导实施综合抢险救灾。为支援其他部门抢险救灾作好准备。
三、抢险救灾工作的实效
(一)主管以上干部24小时通话畅通。
(二)各部门办公电话实行24小时值班制。
(三)物管系统各部门纵向、横向信息畅通,遇紧急情况,综合抢险救灾大队与专业分队紧密配合,抢险救灾,保护学校和人民群众生命财产安全。
(四)随时接受抢险救灾任务,及时奔赴抢险救灾现场,保护国家和人民群众的生命财产安全。
物管中心
能源中心
(客户服务部编)
第8篇 物管师物业管理实务模拟练习题12
2022物管师《物业管理实务》模拟练习题12
(单选与多选部分)
一、单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据(物业服务合同 )从事物业管理相关活动的经济实体。
a. 物业管理服务合同b. 物业管理服务标准
c. 管理规约d. 物业管理服务费用
2. 物业服务企业的(a)登记内容包括:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
a. 工商注册 b. 资质申请
c. 税务注册 d.组织机构代码注册
3. 新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设(b)年的暂定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物业服务企业在领取营业执照之日起(c)天内,向当地的房地产主管部门申请资质。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治区人民政府建设主管部门负责(b )级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
a. 一级 b. 二级c. 三级 d. 四级
6. 物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择(a )的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
a. 最符合条件b. 服务费用最低
c. 服务标准最高 d. 性价比最高
7.物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指(b )的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。
a. 具有相应资质b. 符合招标条件
c. 被指定参加 d. 由上级领导推荐
8.根据物业的不同类型,可以将物业管理招标分为(d )两大类招标。
a. 住宅项目和写字楼项目b. 住宅项目和商业项目
c. 商业项目和非商业项目d. 住宅项目和非住宅项目
9.物业管理招标的方式包括(a)。
a. 公开招标和邀请招标b. 公开招标和非公开招标
c. 协议招标和邀请招标d. 住宅项目招标和非住宅项目招标
10.物业管理招标投标的基本原则是:物业管理招标投标应依法组织实施,招标投标过程应(d)。
a. 公开、合理、平等b. 公开、公平、合理
c. 公开、合理、公正d. 公开、公平、公正
11.根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为:(b)
a. 公开招标和邀请招标
b. 全权管理项目招标和顾问项目招标
c整体物业管理项目招标和单项服务项目招标.
d. 全方位服务型管理和顾问服务型管理
12.公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请(d)的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。
a 确定 b 3-5家
c 符合要求d不确定
13.合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立,必须经过(c )两个阶段。
a、邀请要约、承诺b、要约、反要约
c、要约、承诺 d、邀请要约、反要约
14.《中华人民共和国合同法》第十二条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式,也就是通常人们所说的(c)合同。
a、书面合同b、口头合同
c、事实合同d、其他合同
15.下面哪项不属于前期物业服务合同内容(c):
a、共用部位的承接验收内容b、共用设施设备的承接验收标准
c、业主自用部位的承接验收d、共用部位、共用设施设备的承接验收
16.(b)是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要,引入的物业管理的咨询活动。
a、前期管理b、早期介入
c、物业管理咨询d、项目的可行性研究
17.下列哪个阶段不属于早期介入阶段(d):
a、规划设计阶段 b、建设阶段
c、销售阶段d、物业承接查验阶段
18.早期介入服务的对象是(b),并根据双方约定支付早期介入服务费用。
a 施工单位 b 建设单位
c 业主大会 d 业主委员会
19.物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( b)。
a、前期管理b、物业的承接查验
c、早期介入d、工程项目的竣工验收
20.(b)是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。
a、检测查验 b、使用查验
c、试验查验 d、观感查验
21.物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验,其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是(c):
a、分析是否符合承接查验条件 b、成立物业承接查验小组
c、与建设单位共同开展查验工作d、准备资料和工具
22.新建物业的物业管理工作移交中,移交方为该物业开发建设单位,承接方为(a):
a、物业服务企业b、业主大会
b、社区居民委员会d、建设单位行政主管部门
23.物业管理机构更迭时管理工作移交,如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订(d),明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
a 保修协议b 验收协议c 移交清单 d 移交协议
24.(b)是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
a、早期介入 b、物业入住c、前期管理 d、承接查验
25.在物业办理入住手续阶段,建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方应在(a)上签字确认。
a、《业主入住房屋验收表》b、《物业验收须知》
c、《住宅质量保证书》d、《业主(住户)手册》
26.验房验收不合格的部分,物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题,建议采取的办法是(b ):
a、向建设单位办理退房手续b、暂不发放钥匙。
c、向行业主管部门反映 d、由业主自行解决
27.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是( b)以及国家和地方的其它规定。
a、《住宅使用说明书》
b、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
c、《业主(住户)手册》
d、《管理规约》
28.在物业装饰装修之前,目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订(d),约定物业装饰装修管理相关事项。
a、《管理规约》 b、《前期物业管理协议》
c、《物业验收须知》d、《物业装饰装修管理服务协议》
29.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内(d):
a、变动建筑主体和承重结构;b、扩大承重墙上原有的门窗尺寸
c、拆改供暖管道和设施;d、在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
30.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费(a)倍的罚款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在进行装修管理服务时,下列不属于重点检查的装饰装修项目是:(b )
a有无变动建筑主体和承重结构;
b 地板砖的品牌和颜色;
c有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
d有无拆改供暖管道和设施;
32.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予(c)。
a罚款b停职检查c行政处分d行政拘留
33.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装修垃圾业主按照要求管理并自行清运,则该费用可免予缴纳。否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由(a )代为清运。
a物业管理单位b环卫部门
c行政主管部门d居委会
34. 因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(d )应当负责修复和赔偿。
a物业管理单位b建设单位
c行政主管部门d装修人
35.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,(a)可以责令其改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
a城市房地产行政主管部门b物业管理单位
c建设单位 d街道办事处
36.未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照(b )及相关法规的规定处罚。
a《建设工程质量管理条例》b《城市规划法》
c《物业管理条例》 d《物业装饰装修管理服务协议》
37.( a)是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑
面积的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、设备设施完好率
38.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的,通常把房屋的完损等级分为以下哪5类(c):
a、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房
b、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
c、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
d、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
39.根据有关规定,电梯每(c)要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。
a半年b两年c一年d九个月
40.常见电梯按用途分为(a ):
a、乘客电梯、载货电梯和客货梯b、直流电梯、交流电梯
c、单机控制电梯、集选控制电梯d、运行梯和高峰梯
41.房屋及设备设施管理的基本要求是:做好房屋及设备设施的维护保养工作,充分发挥设备功能,有效延长设备设施的( c),并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技术寿命c使用寿命d技术更新
42.(b )是一种主动的具有预防作用的维修策略,是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
a紧急抢修b预防性维修c事后维修d大、中修
43.在设施设备节能管理中,(d)是一种最常用、最经济的节能方式。
a经常进行技术改造
b对设备的及时更新
c根据实际情况减少使用时间
d采用管理手段节能降耗
44.清洁卫生服务管理的基本方法,大致可分为(a)两大类:
a、外包管理及自行作业 b、户内有偿清洁及公区日常保洁
c、垃圾分类收集及统一存放管理d、专业化服务及提供差异化服务
45.对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等,应采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放养式d、间歇式
46.下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是( b ):
a、根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。
b、通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物,使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉,药粉通过相互传染传递给其它白蚁,导致整巢白蚁中毒死亡。
c、通过药物和灯光两种方法诱杀
d、利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀
47.下列属于绿化的日常管理内容的是(b):
a、草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等
b、浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等
c、苗圃花木种植及工程苗木种植
d、节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置
48.针对大型公共物业绿化的特点,在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项(d ):
a、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。
b、不宜使用果树或大花植物作绿化。
c、植物养护应注重对绿地的围护,避免人为因素造成植物损坏。
d、不宜使用大乔木作绿化
49.日常绿化管理的方法包括:建立健全绿化管理制度,明确日常绿化(b)。
a基本内容和标准 b检查内容与检查重点
c基本要求和针对性要求 d标准和要求
50.. 工厂绿化植物受周围环境影响较大,其植物绿化功能以(d )为主,在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。
a、庄严b、幽雅c、舒适d、环保
51.(a)是物业服务企业协助政府相关部门,为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。
a、公共安全防范管理服务 b、车辆停放服务
c、物业管理风险防范d、物业装修管理服务
52.消防工作的指导原则是(b):
a、安全第一,预防为主b、预防为主,防消结合
c、不顾一切,灭火为主d、安全第一,财产第二
53. 在消防装备的维护管理中,对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度,(d)应作一次全面统计工作,以保证项目配备的消防器材完整、齐全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置(d)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置(b)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防装备的维护管理中,对常规消防装备应定期检查,至少(b)进行一次全面检查,发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时,应对器材进行维修和调换申购,以防发生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物业管理服务活动过程中突然发生的,可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害,需要立即处理的事件。
a. 物业管理紧急事件b. 风险
c. 物业管理风险d. 紧急避险
58.物业服务企业在处理火警时首先要确认和了解起火的(a)、范围和程度。
a. 位置b. 原因
c. 时间d. 材料
59.易燃气体泄漏时,物业服务企业应立即通知(c)。
a. 业主 b. 医疗急救单位
c. 燃气公司d. 公安消防机关
60. ( b)是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。
a. 物业服务企业收入b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业经营收入d. 物业服务企业总收入
61.(c)是指物业服务企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
62.(d)是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
63.( b)是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内,独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。
a.物业管理项目预算管理b. 物业管理项目财务管理
c.物业管理项目资产管理d.物业服务企业财务管理
64.物业管理专项维修资金属于(a )所有。
a.全体业主b.行业主管
c.物业管理单位 d.建设单位
65.物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及( a )。
a补贴收入b其他经营净收益
c政策性补贴收入d其他业务利润
66.下列关于专项维修资金的叙述不正确的是:( d )
a可用于购买一级国债
b业主大会成立后,维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施
c专项维修资金属于业主所有
d业主转让房屋所有权时,结余维修资金给予退还,或随房屋所有权同时过户
67.电子媒体档案一般分为两类,一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料,另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为(c )形式存贮。
a.数字b.录像磁带
c.硬盘数位 d.磁带
68.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用,因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录,并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。
a.物业服务企业信用档案 b.物业服务企业信息档案
c.物业服务企业经营档案 d.物业服务企业业绩档案
70.物业服务企业信用档案的建立范围是所有(d )等执(从)业人员。
a.物业服务企业b.物业管理师
c.物业管理经理d.物业服务企业和物业管理师
71.物业服务企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、( b )自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统,并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。
a.政府部门b.物业管理行业协会
c.物业服务企业d.执(从)业人员
72.物业服务企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在(c)天内将处理意见反馈给信用档案管理部门,反馈意见应由当地物业管理行政主管部门
签章。无正当理由不按期反馈的,可作为不良记录记入企业或执(从)业人员的信用档案并进行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物业管理档案收集范围较为明确,主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案,档案收集的索取对象较单一,主要是建设单位。
a物业入住b物业承接查验
c日常物业管理d早期介入
74.物业服务企业项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立(b)级培训体系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指员工要求离开现任职位,与企业解除劳动合同,退出企业工作的人事调整活动。
a辞职 b 辞退c资遣d解聘
76.(c)是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。
a辞退 b辞职 c资遣d内退
77.客户满意是指客户感觉状态的水平,它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较,( b ) 会达成客户满意。
a绩效不及期望 b绩效与期望相称
c绩效超过期望 d绩效大于或等于期望
78.物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和(d )。
a. 条据类文书 b. 告启类文书
c. 告知类文书 d. 其他日常文书
79.下列行政公文属于外行文的是:(b)
a决定b 函
c通知d报告
80. 物业管理行政公文中,(c)是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。
a函b意见 c会议纪要d通报
二、多项选择题(每题2分,每题中的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选,本题不得分;少选,选对每个选项得0.5分)
1. 物业服务企业的特征可以归纳为(abd )。
a. 独立的企业法人b. 具有一定的公共管理性质的职能
c. 实施标准化管理d. 属于服务性企业
2. 物业服务企业按照投资主体的经济成分划分,可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、(bc)和其它物业服务企业。
a. 物业管理有限责任公司b. 外资物业服务企业
c. 民营物业服务企业 d. 物业管理股份有限公司
3. 物业服务企业按股东出资形式划分,可分为(abc)。
a. 物业管理有限责任公司b. 物业管理股份有限公司
c. 股份合作型物业服务企业 d. 外资物业服务企业
4.根据物业管理招标主体的不同,可以将物业管理招标分为(bcd)的招标。
a. 招标公司为主体b. 物业建设单位为主体
c. 业主大会为主体 d. 物业产权人为主体
5.根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为( ad)等。
a. 全权管理项目招标b. 单项服务项目招标
c. 分阶段项目招标d. 顾问项目招标
6.物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和( abd)等阶段的内容。
a. 开标b. 评标
c. 围议d. 中标
7.物业管理投标的程序包括:( abd ) 、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
a. 获取招标信息 b. 项目评估与风险防范
c. 了解专家评委的组成 d. 准备投标文件
8.投标的策略和技巧主要包括:投标的组织策划、项目的现场踏勘和( abc)等内容。
a. 投标文件的编写b. 投标报价的策略和技巧
c. 现场答辩的技巧d. 口头表达的技巧
9、前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分(acd):
a、合同的当事人、物业基本情况
b、业主委员会的职责
c、物业的经营与管理、承接查验和使用维护
d、专项维修资金、违约责任、其他事项
10、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于(ac):
a、订立合同的当事人不同b、服务内容不同
c、合同期限不同d、服务费用不同
11、与前期物业服务合同相比,物业服务合同具有(bd)等特点。
a、合同期长b、期限明确c、服务费用高d、稳定性强
12、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件(acd):
a、物业服务合同约定的期限届
第9篇 物业危险辨识评价方法指引管理体系
物业质量/环境/安全管理体系作业指导书
--危险辨识与评价方法指引
危害辩识过程是公司建立职业安全卫生管理体系的基础。在危害危险因素辩识的基础上,根据法律/法规及行业标准进行分析预测,评估其危害危险程度就是危险评价的过程。
1.0 危险评价方法选择的原则
危险评价的方法有多种,根据本公司危害危险因素的范围、性质和特点确定,选择《作业条件危险性评价法》。
2.0 危险评价的实施
作业条件危险性评价法是一种半定量评价方法,它是用三种因素指标值之积来评价系统人员伤亡风险大小的。三种因素是:
l:发生事故的可能性大小
e:人体暴露在这种危险环境中的频繁程度
c:一旦发生事故会造成的损失后果
取三种因素指标值之积,即危险性分值d=l×e×c,来评价危险性大小。
3.0 l/e/c/d值的确定
3.1发生事故的可能性大小l,主要根据以下因素确定:
分数值事故发生的可能性
10完全可以预料
6相当可能
3可能但不经常
1可能性小,完全意外
0.5很不可能,可以设想
0.2极不可能
0.1实际不可能
3.2人体暴露在危险环境中的频繁程度e,主要根据以下因素确定:
分数值危险程度
10连续暴露
6每天工作时间暴露
3每周一次
2每月一次
1每年一次或几次
0.5非常罕见的
3.3 一旦发生事故会造成的损失后果,主要根据以下因素确定:
分数值危险程度
100大灾难,许多人死亡
40灾难,数人死亡
15非常严重,一人死亡
7严重,重伤
3重大,致残
1引人注目,需要救护
3.4 风险评估的最终危险性分值,依据以下数值确定:
分数值危险程度
d>320极其危险,不能继续作业
160
70
20≤d≤70一般危险,需要注意
d<20稍有危险,可以接受
4.0 重大危险因素
极其危险、高度危险、显着危险归结为重大危险因素。对于确定为重大危险因素的物业管理工作项目(场所、设备),应建立职业安全卫生目标,并参照相关法律/法规,规定指标值,并编制职业安全卫生管理方案,采取消除、限制、处理、转移等措施进行风险控制。(见《目标制订与评价程序》/《职业安全卫生方案管理程序》及《危险作业控制程序》)
第10篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、电梯运行与管理。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
7、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。
(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。
(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。
(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。
(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。
(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。
第11篇 物业公司行政人力资源部管理范围
物业公司行政与人力资源部管理范围
1).拟定公司组织架构、人员编制和中高级管理人员的任免,审定各中心的组织架构和人员编制。
2).负责制订公司部门副经理(含)级以上人员的《岗位任职要求》。
3).拟定员工的工资标准及管理办法。
4).负责管理权限范围内人员招聘、解聘各环节的工作。
5).按国家有关劳动政策、法律、法规处理各类劳动人事方面的问题。
6).对员工执行公司各项规章制度的情况进行监督、检查。
7).拟定员工劳保福利标准,并负责具体实施。
8).按时统计、填报各类人事劳动报表。
9).按管理权限对员工的人事及行为档案进行管理。
10).严格按照《员工手册》的有关规定做好员工的奖惩工作。
11).负责处理行政日常业务,收发电传、传真及文件的拆封、编号、登记、分送、承办、催办、归档等工作。
12).负责公司公章使用的审核及管理。
13).协助公司领导处理日常事务性工作,负责公司内部协调及对外联络工作。
14).负责公司文书原件和各部门档案编目的收集和统一管理,按有关规定对档案进行分类、立卷、保管、借阅等。
15).依据总部培训大纲制定公司年度、月度培训计划并有效落实。
16).根据公司整体形象设计、制定员工制服及工作牌式样并组织制作。
17).负责组织公司各部门和各物管中心对危险源进行识别、登记、汇总和风险评价、控制措施及更新工作。
18).负责组织公司各部门和各物管中心对法律法规进行评审、更新和培训工作。
19).负责公司职业健康安全卫生方面的管理和协调工作。
20).完成上级领导交办的其它工作。
21).完成本部门的管理目标:
新员工入职培训率达99%
特殊工种持证上岗率达99%
固体废弃物品分类处理
确保员工每年度体检一次
确保交纳国家规定的职工各项保险费用为100%
确保场所人员无重伤以上事故
第12篇 物业管理基本思路
项目物业管理基本思路
考虑到****配套设施标准较高,又包含多种物业类型,作为该项目的物业管理商,除了需要具备专业细致的工作态度外,更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上,尽可能地从****业主的生活需求去规划物业管理工作思路:
1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。
****是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区,在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上,都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多相似之外。在长期的物业管理工作中,**物业管理公司培养了大批物业管理专业人才,积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今,始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来,通过不断地加强员工培训和现场质量控制,将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系,进行开放式的民主化管理,形成了特有的'南都物业管理模式',得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评,也引起了业界的关注。**物业管理公司将借鉴以往成功的经验,并针对长沙市物业管理的特点,对****实施'亲情化'的居家型酒店服务管理模式。
2、争创物业管理优秀示范园区,提高****美誉度,确保房产保值增值。
介入物业管理行业以来,南都物业以'专业+真诚'赢得了业主的信任和市场,成为行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前,在**物业管理公司管理的楼盘中,已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物业管理荣誉称号(详见荣誉一览表)。根据****的现有条件,南都物业计划从接管之日起,制定详细的工作目标,明确项目前期的具体工作人员,负责对****物业管理工作的筹划和落实。公司人事行政部、品质管理部、保安部、管家部、工程管理中心、绿化管理中心等专业部门将进行分工合作,对派驻管理员、当地员工进行质量管理、保安管理、设备管理、保洁绿化管理等专业化方面的培训、管理、优化组合人力资源,提高工作绩效,通过公司和管理处全体员工的共同努力,力争在交房后三年内(依据入住户数)使****被评为省级物业管理优秀住宅小区,或者相应类更高的荣誉称号,使****的物业管理工作让业主满意、开发商满意、物业公司满意。
3、与在建项目联片管理,做到区域资料共享,确保安全无忧。
由于****工程分三期建设,分批交付使用,无形中给物业管理中心带来了一定的难度,南都物业已在这方面积累了丰富的管理经验。如南都江滨花园分三期建设,以以完全借鉴其分区管理经验,实现区域联片管理,确保小区安全无忧。例如人流、车流、周边环境、装修与施工及小区各项配套设施、社区活动等各项管理和服务都是需要我们认真加以分类管理的方面。为了做好****的物业管理工作,根据****物业类别多、机电设备、智能化设施技术要求高的特点,**物业管理公司除了派驻专业人员进行日常管理外,还将充分发挥公司各专业管理中心的规模优势、技术优势和设备优势进行全方位的支持。
4、结合各类专业经营公司,丰富物业管理内容,为业主提供各类优质服务。
长沙****以其良好的居住品质吸引了来自不同城市的购买力。据了解,****一期预售异常火爆,除本地购买自住客户以外,也有不少的购买客户来自于浙江及其它周边城市。考虑到客户的不同购买用途,南都物业将提供多种特约服务,例如与浙江省公众房网联手从事小区代租代售服务;由南都酒店服务公司提供会所服务;由工程管理中心全方位为业主提供一条龙装修服务等,不仅使本地业主感受到星级管家服务,也使异地的投资客户放心购买。
