第1篇 某小区管理员岗位责任制
小区管理员岗位责任制
一、依照物业管理服务合同的约定,组织落实人员做好小区内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作。
二、根据物业管理法规、规定和合同约定,制订小区管理服务的详细计划和方案,保障物业使用的方便、安全,保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好。
三、明确内部管理制度,规范居住物业小区管理服务人员的行为,及时处理管理服务人员的违规行为。
四、每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核。
五、定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议,改进和完善管理服务。
六、发现违规行为或违反业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
七、对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调。
八、完成公司领导交办的其它工作。
。
第2篇 z苑小区日常物业管理要求
某苑小区日常物业管理要求
第一节房屋管理要求
一、'**苑'栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向图,驻'**苑'各单位名录标识在大堂显着位置;
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;
三、'**苑'外观完好、整洁。外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象;
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
五、空调位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀;
六、封闭阳台统一有序,色样一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;
第二节综合管理要求
一、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;
二、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求;
三、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程;
四、设备良好,运行正常,做到无事故隐患及重大管理责任事故;
第三节 供电系统管理
一、保证正常供电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知用户;
二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;
三、备用应急发电机可随时起用;
第四节 弱电系统管理
一、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;
二、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存;
第五节消防系统管理
一、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用;
二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题;
三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;
四、制订突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通;
五、无火灾安全隐患;
第六节给排水系统管理
一、建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划;
二、设备、阀门、管道工作正常,无滴漏现象;
三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;
四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;
五、限水、停水按规定时间通知业主、租户;
六、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生;
七、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积泡水、泛水,长时间停水现象;
八、运行出现险情后,制定有排除险情的应急处理措施;
第七节发电机系统管理
一、备用发电系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;
二、备用发电系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达维修;
三、制订发生故障应急处理方案,每月起动一次,确保发电系统处于良好状态,市网停电能立即发电。
第八节共用设备管理
一、共用配套服务设施完好,无随意改变用途;
二、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;
三、道路、楼道、大堂等公共照明完好;
四、道路通畅,路面平坦;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;
第九节保安及车辆管理
一、基本实行封闭式管理,大主入口设一岗位,侧大门口设一岗位,巡逻岗1人,监控中心设一岗位,实施人防技防并进,确保'**苑'业主的安全;
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责;
三、结合'**苑'特点,制定安全防范措施;
四、进出车辆管理有序,无乱停乱放现象,无堵塞交通现象,不影响行人通行;
五、'**苑'外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐;
六、室内停车场管理严格,出入登记;
七、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;
八、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
第十节环境卫生管理
一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁;
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;
四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害;
五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象;
七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜;
八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
日常保洁方案及质量标准(略)
第十一节环境绿化管理
一、'**苑'内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;
二、绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象;
三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物;
第十二节社区精神文明建设
根据'**苑'现有实际情况,要组织开展好社区文化活动,可以充分利用会所这一活动空间,促进**苑成长:建立**苑学习教育基地。
文化培养服务:在**苑举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动,培养**苑文化氛围。
打造社区服务:举行群众性社区活动,从而培养'大家庭'的亲近和睦的温暖感觉。
利用每年的'五一劳动节'、'十一
第3篇 e小区管理处年度质量目标
e苑小区管理处年度质量目标
20**年e苑管理处质量目标
一、体系质量目标:通过iso9001:2000质量体系监督审核;
二、工作质量目标:顾客满意率95%以上;
三、投诉处理率、回访率100%;
四、费用质量目标:严格履行质量体系文件的规定,保证服务质量目标的圆满实现,管理费收缴率93%;
建议调整原因:管理费收缴率上调3个百分点,主要根据05年管理费收取情况及今年的相关措施而确定。
五、环境质量目标:小区清洁保洁满意率96%,绿化完好率98%;
建议调整原因:小区清洁保洁满意率下调2个百分点,主要根据05年两次业主满意率调查中,此项均未达到目标,为体现目标的适宜性,故建议调整。
六、房屋完好率、公共设施完好率98%以上;
七、维修及时率、合格率100%;
八、杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、重大刑事案件、机动车被盗事故等安全事故。
**e苑管理处
20**年e苑管理处质量目标
(接待班组)
一、体系质量目标:通过iso9001:2000质量体系审核认证;
二、服务质量目标:确保物业管理委托合同按期执行,力争顾客满意度达到95%以上;
三、工作质量目标:顾客满意率95%以上,投诉处理率、回访率100%
四、费用质量目标:严格履行质量体系文件的规定,保证服务质量目标的圆满实现,管理费收缴率95%;
五、环境质量目标:小区清洁保洁满意率98%,绿化完好率98%
六、改进质量目标:全面落实公司管理评审和内审提出的改进措施,致力持续改进,争取超越顾客期望, 一次通过合格率98%以上。
20**年e苑管理处质量目标
(工程班组)
一、房屋完好率、公共设施完好率98%以上;
二、维修及时率、合格率100%。
20**年e苑管理处质量目标
(安管班组)
一、杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、重大刑事案件、机动车被盗事故等安全事故;
e苑管理处
二0**年*月**日
第4篇 科技大学校区职工生活小区管理规约
为维护全体业主的合法权益,保障本小区物业安全合理使用,维护小区的公共秩序,建立全体业主必须遵守的共同行为准则,建设整洁美观、生活有序、和睦相处的小区,制订本规约。
第一章 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称:广西科技大学东环校区职工生活小区
坐落位置:柳州市东环大道268号
物业类型:
建筑面积:
第二章 业主的权利
一、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
二、按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。
三、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。
四、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议。
五、参加业主大会会议,行使投票权。
六、选举业主委员会委员,并享有被选举权。
七、监督业主委员会的工作。
八、监督物业管理企业履行物业服务合同。
九、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,并监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
十、全体业主对未按法定程序选聘的物业管理企业,以及未取得物价部门批准的物业服务收费标准,可以拒绝交纳物业服务费。
十一、法律法规规定的其他权利。
第三章 业主的义务
一、业主必须按规定交纳应支付的物业服务费、专项维修资金。
1、业主应当于每月20 日前交纳物业服务费,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的,从其约定,业主负连带交纳责任,包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。
2、业主应当按规定自行交纳专项维修资金。
二、业主在本小区内不得有违*用场所管理的行为:
1、不得擅自占用公共走道、大堂、绿地、屋面等共用部位,共用设施设备。
2、不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途;不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。
3、不得损坏路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基(栏)等共用设施设备。
4、不得制造超标准噪声,破坏公众安宁;不得聚众喧闹。
5、不得乱堆放杂物;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,但自用生活性燃料除外。
6、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。
7、法律、法规规定禁止的其他行为。
三、业主在本小区内不得有违反环境卫生管理的行为:
1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写乱画等行为;
2、遵守市容及环境卫生保洁规定,自觉将家居杂物、垃圾投放到指定的场地,不得乱抛垃圾、杂物,严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物。
3、不得损坏公共绿化及设施,包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不得向绿地、花草树木泼污水和有害物质。
4、业主未经市容局批准不得擅自饲养家禽家畜;饲养动物,不得扰民,并告知物业管理企业。
5、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生,如有物品洒落在共用场地,请自行清除,污染、破坏地面,需恢复原样。
6、法律、法规规定禁止的其他行为。
7、其他 。
四、业主在本小区内必须遵守的治安、消防管理的行为:
1、不得利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的活动,对违法犯罪人员和行为及时举报。
2、业主出租房屋,应符合法律法规和有关规定,并告知物业管理企业,协助物业管理企业通知承租人履行非业主使用人的义务。
3、爱护各种防火设施设备,遵守防火各项规定,发现火灾隐患,应及时通知物业管理企业处理。
4、楼层防火门应保持关闭状态,不可私自加锁或长期打开。
5、管理好电炉、燃气用具,使用电炉、燃气炉时请勿外出。
6、法律、法规规定禁止的其他行为。
7、其他 。
五、业主在本小区内必须遵守的交通管理行为
1、不得随意停放车辆,车辆应当停放在停车场或物业管理公司指定的停放点保管。
2、严禁鸣喇叭,车辆停放时应当及时关闭发动机。
3、严禁货车进入小区内停放(为小区业主运送货物临时停放的除外),以免影响小区内的交通安全、防止汽车制造废气污染小区环境和损坏小区道路。
4、除救护车、公安消防车、清洁车、工程抢险车等特殊车辆外,其他机动车进入小区,应当严格遵守小区的交通管理规则。
5、法律、法规规定禁止的其他行为。
5、其他。
六、有关安装空调、装饰装修的约定。
1、应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置,并注意安装牢固,防止跌落。发现有不牢固的情况,应当及时加固。
2、空调机冷凝水应当接入统一管道,不得随处滴漏。
3、空调机外机发出超标噪音的,应当停止使用,经排除故障或更换再使用。
4、业主对房屋进行装修,应当遵守有关规定,不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
5、业主如需安装空调和对房屋等进行装饰装修的,应事先告知物业管理企业,并与其签定装饰装修管理服务协议。物业管理企业应当告知业主禁止行为和注意事项。业主装饰装修时违反禁止行为和注意事项的,自行承担责任。
6、法律、法规规定禁止的其他行为。
7、其他。
七、业主承诺在与其他物业使用人建立使用、修缮、改造物业法律关系时,应告知对方本规约的规定。
八、其它。
第四章 违约处理
一、业主未按规定交纳物业服务费,处每日3‰的违约金;无正当理由超过 6个月不交的,物业管理企业可以采取批评、规劝、公示等催缴措施;逾期仍未交纳的,由物业管理企业依法向人民法院起诉。
二、业主违反业主义务中第三、四、五、六、七条的,相关业主、物业管理企业有权制止。拒绝纠正的,物业管理企业可以采取措施督促改正;造成损失的,受损方有权要求赔偿,相关业主和物业管理企业也可依据本规约向人民法院提起诉讼。
三、业主违规安装空调和装饰装修房屋的,物业管理企业应当督促业主改正并将情况告知相关主管部门。造成他人房屋被损坏,包括渗、漏、堵等,拒绝维
修和拒绝配合修缮的,业主负责修缮费。
四、占用共用部位、共用设施设备收益的业主(包括建设单位)拒绝主动将净收益用于补充专项维修资金,占为己有的,相关业主、业主委员会可以向人民法院起诉。
五、建设单位不按规定配置物业管理用房的,物业管理企业应当向行政主管部门报告,由行政主管部门依法处理。
六、物业使用人违反《管理规约》的规定,有关业主承担连带责任。
七、其他。
第五章 其他事项
一、本规约由业主大会制定。
二、本规约自业主大会通过之日起生效。本规约规定与法律、法规相抵触的,抵触部分自然无效。
三、已生效的管理规约对本小区所有业主、物业使用人和物业管理企业具有约束力。
四、房屋共用部位、共用设施设备的内容包括如下:
1、共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾房等。
2、共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、路灯、沟渠、池、井,以及无上盖的共用配套设施设备等。
第六章 附 则
本规约从业主大会通过之日起生效。
第5篇 小区治安防范管理公约-5
住宅小区治安防范管理公约(五)
为维护本小区居民生活秩序,确保居民家居安全,特制订本规定:
一、本物业管理公司经公安机关批准,组成治安分队,负责本小区治安保卫工作。
二、治安分队的职责和权利是:
1.严格执行国家治安条例,密切配合公安机关,维护本物业区域内的公共秩序,做好治安防范工作。
2.实行24小时全天候巡逻值班制度,对本小区进行固定岗、巡逻流动岗、闭路电视的监控,随时监控本区的治安情况,发现治安隐患及时排除、制止。
3.负责本小区的机动车辆、摩托车、自行车管理,维护本小区交通秩序、保障小区内车辆行人安全。
4.负责本区流动人员、暂住人员的登记、管理,执行公安机关人口管理规定,制止诸如收废品、商贩等闲杂人员进入小区。
三.在本小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时,要挺身而出,依法维护居民、用户的合法权益,及时采取抢救、补救措施,制止事态的进一步恶化,维护现场秩序,要迅速查问时间、原因和责任,通知有关部问,并协助查处。
6.维护物业管理公司公布的各项规章制度,对不遵守上述规章制度的居民,管理人员有义务教育劝阻,直至通知政府有关部门处理。
7.受公安机关委托,有权核查有关车辆、人员的证件及其他情况,对破坏本小区治安秩序的人、事有权劝阻、制止,直至通知公安机关处理。
8.负责本小区保安设施如闭路电视系统,消防设施的养护、检查。
三、维护治安人人有责。本小区居民应积极主动参与本小区治安管理工作,做到:
1.遵守国家、公安机关有关治安管理规定。
2.遵守、维护本小区公共秩序和治安的各项规章制度。
3.密切配合治安分队的治安管理工作,在保安人员因故查询时,给予主动协助。
4.敢于制止、举报破坏本小区治安秩序或造成治安隐患的人和事,并协助治安分队处理。
5.及时向治安分队申报留住的流动人员、暂住人员。留住人员应在三天内和暂住人员应在十天内持有效证件到治安分队申报。
6.爱护本小区保安设施,正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统,并要教育儿童不得损坏有关设施。
7.采取有力的防范措施,注意锁好住宅门窗和各自车辆,进出大楼时要随手关门,同时注意不得让陌生人跟进。
四、治安人员应严格执行治安条例规定,抓到嫌疑人员,不得殴打和擅自审讯,尽快移交有关部门处理;发现治安、消防、交通事故不得自行处理,只能移交有关部门处理。否则,居民有权向物业管理公司、治安分队或政府有关部门举报,物业管理公司、治安分队一经发现、查实,将给予严肃处理,直至追究法律责任。
五、本小区居民不得违反国家、公安机关有关治安管理的法律、法规,不得违反本小区物业管理公布的各项规章制度,否则,将按章处罚,直至追究法律责任。
第6篇 住宅小区停车场管理实务
一、车辆管理:
(一)、机动车辆管理;
1、车辆的停泊:基于我们小区多为封闭式管理小区,地下停车场原则上不对外开放,非本小区业主及无明确来访目的的车辆严禁驶入,车库内的车辆实行'一车一卡'管理。
a、挂牌管理,由于车库租售车位多,根据小区特点,对私家车位实施'一车一位'挂牌管理,与其标明'私家车位'字样,其它车位不得占用。
b、车场明显处张贴防盗宣传,努力把车场丢车事件控制为'零'。
c、在车场出入口标出'限高''限速'等标志,于车场路口设置反光镜,设立路标,指示牌,车辆出入口预留路桩,为防止车辆冲岗。
2、车场内车辆的管理:车场实施'一车一位一卡'管理的同时,努力使车辆事故在车场的发生率为'零'。
a、车辆的收费停泊
b、车辆检查
c、车辆事故的处理
(二)、单车、摩托车等非机动车辆的管理
1、单车、摩托车严禁驶入地下车库停车场,应停放在指定地点,单车、摩托车应按指定位置停放,而且要整齐有序,由于是非收费车辆,并不对车辆的保管负责,只指挥其不影响正常的安全管理。但对住户车辆要进行重点防范。
2、对广场单车、摩托车的停放要加强管理,保持整体美观。并加强监控,预防丢失。
3、对搬运装修材料的三轮车辆要按指定通道进出,并加强监控跟进到位。
二、停车场场内管理:
a、车库岗车辆检查操作流程
车库的车辆是巡逻的要中之要,是直接关系到车主的人身财产问题,巡逻岗在巡逻时要认真细致的检查,必须做到进一辆检查一辆,并且要与车库出入口岗密切配合,所以巡逻时应做到'三位':配合到位,指引到位,检查到位。
1、车辆驶入时,首先我们应及时跟踪到位,如当场发现有擦伤或损坏,应在第一时间明确告知车主并签字确认予以记录。
2、在巡逻过程中,巡逻岗发现有严重擦伤时,应确认是否在外面损坏,让出入口岗检查入场时间及查录像确认,并去告知当班班长,同时要进行拍照,与车主联系进行确认。
3、在车场内发生任何擦伤、撞伤、损伤等异常情况,作为巡逻岗必须第一时间内赶到现场,做好登记,及时通知当班班长,发现是肇事车主的原因造成损伤的应由肇事车主个人承担(包括车场的任何设施、设备)如双方发生的事故责任的,由双方协商处理,如事态得不到控制,须得领导的同意后请部门处理。
4、积极收集客户的意见和建议,能处理的便处理,如超过权限的应及时通知上级领导。
b、车辆冲岗操作流程
1、车辆出口岗发现车辆欲冲岗时,应立即采取措施和岗位一切可以利用设施设法阻止,同时联系中心和车场巡逻岗呼叫声援,并第一时间报告中心,由中心报经理。
2、无法阻止车辆冲岗时,应立即向中心汇报冲岗车辆的基本情况(车牌、品名、颜色、驾驶人基本特征)并维护现场秩序。
3、车辆欲冲岗时,中心应立即将闭路监控镜头进行录像,并通知岗位和负责人赶赴现场进行处理,由经理确定是否需要报警。
4、车辆冲岗后,中心应立即与车主联系核实,必要时保存电话记录并请车主或家人现场签字确认。
5、中心应保管冲岗录像,未经部门经理同意不得向任何人播出或转借。
6、现场安全员在阻止车辆冲岗过程中,应采取必要的自我保护措施。
c、车辆被盗处理流程
1、当班人员发现或接到车辆被盗的信息后,应首先向班长汇报,并向中心汇报,由中心在第一时间通知部门经理。
2、中心应通知车库出入口岗加强控制,并立即使用地桩,同时,核查该车的相关记录,核查进出场时间与车主联系,请车主出示在本停车场内的出入凭记或ic卡,确认事实经过。
3、确定车辆被盗已离开小区后,由部门经理根据相关核实情况及向公司领导汇报,确定是否报警或采取补救措施,同时将停车场所有资料封存,以便协助调查。
4、确定报警时应向警方报出车型、车牌号、颜色、特征及驶离方向。
d、车辆撞车
通常有以下几种情况:
1、车辆撞伤车场设施:
当发现车辆撞伤或撞毁车场设施时,立即通知班长到场,视情况进行登记,签字确认和拍照,由于车主原因造成设施损坏的,视情况索赔。
2、行驶车辆碰伤停位车辆
发生类似事件时,通知班长到场,并保护好现场、拍照。做好道路疏通之后,通知停位车辆车主到场协调解决。如双方达成协议进行登记、签字确认。
3、行驶中车辆相撞
首先通知中心录像或拍照,并知会班长及相关岗位到场维护现场秩序,防止事件扩大、升级,保护好现场并作好车库道路的疏通。通知主办到场协调,视现场情况报交管部门处理,处理完毕须向经理汇报。(流程图)
e、车辆撞伤及相对的处理原则
1)、如有人员受伤,先救人后处理。
2)、视车场发生事件由车主双方自行协商。
3)、保护好现场,协助车主通知保险公司前来处理。
4)、相关岗位维护现场秩序。
5)、事后填写相关记录表格。
三、停车场收费管理:
1、车场收费标准及凭证票据管理
2、ic卡管理:
第7篇 长湾小区露台管理约定
长青湾小区露台管理约定
【kd.长青湾】是全体业主共同的家园,为维护小区的安宁、整洁和祥和,全体业主共同订立并承诺履行本约定:
1、装修露台不能破坏露台屋面防水层和保护层,不能搭建和堆砌门斗、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物。不允许有改变建筑物整体风格的装饰(如改变栏杆的颜色,涂抹与原建筑物不同的涂料,镶贴与原建筑物不同的面砖)。
2、为避免增加屋面荷载发生危险和降低屋面防水层使用寿命,不能在露台上砌池、铺土、设置广告牌、铁塔、进行养鱼、种植等。更不能改变地漏的位置或更换原有地漏,或封堵地漏,以免出现渗水、漏水、排水不畅等现象。
3、不能向排水管内排放生活废水,不能向管道内投放杂物,业主应对排水口进行清理,以防止管道堵塞。
4、不在露台上堆放杂物、高大物品或在露台边沿摆放花盆等易坠物品,以免因风刮落砸伤人、车或影响园区观瞻效果。
5、为保障业主人身安全,不能在露台内堆放易燃易爆、有毒物品,不能在露台内做引火、烧烤、燃放烟花爆竹等活动。
6、爱护园区的整洁卫生,不能向楼下抛洒垃圾、杂物以免破坏园区环境或伤害他人。
7、对于物业维修人员上露台进行公共设施设备维修工作要给予配合。
8、使用露台不得有其它影响相邻业主正常生活居住的行为,如噪音扰民、异味、环境污染等方面。
9、使用露台不得有其它危害房屋建筑结构、设计风格和使用寿命的行为。
10、业主或物业使用人因使用露台违反本管理约定的,应立即停止并恢复原样,造成损失的,当事业主承担全部责任和连带责任。
第8篇 z物业小区公共设施管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.11物业小区公共设施管理程序 页码: 1/3
1.目的:
保证小区公共设施好无损,能够正常运用,满足质量要求。
2.适用范围:
公司将公共设施的维护发包给分承包商,要求分承商派维修工负责维护并执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002标准第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.职责:
4.1公司工程维修部(以下简称工程部)负责监督、检查分承包商对公共设施的维修、保养等工作。
4.2工程部主任监督、检查分承包商对小区内污水管道疏通,化粪池的清掏、天线及防盗门维修。
4.3维修工负责各类自管公共设施维修及养护。
4.4保安服务部负责公共设施不被他人损坏,保证公共设施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共设施管理:
5.1.1工程部档案员建立《公共设施台帐》。
5.1.2工程部主任依照《公共设施管理规定》制定有关公共设施检查工作的《公共设施检查记录》指导各班长对各部门所属的公共小区设施进行检查。
5.1.3天线维修工依据工程部制定的《天线周保养项目及记录》、《天线月保养项目及记录》、《天线季保养项目及记录》、《天线年保养项目及记录》做好日常的维护、保养工作,并填写有关记录。
5.1.4分承包商的天线技术人员,每月中旬及月末对天线维修工的工作进行抽查,并填写《天线周保养检查记录》、《天线月保养检查记录》、《天线季保养检查记录》、《天线年保养检查记录》。
5.1.5工程部档案员根据各班长做出的《公共设施检查记录》,在每月最后一个工作日做出《公共设施月完好率统计表》,并报工程部主任审阅。
5.1.6工程部主任每月末对天线分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:维护保养及维修情况,并填写《天线工作考核记录》,以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.2公共设施的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《公共设施检查记录》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定公共设施维修工作计划,并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对服务质量的监督、检查:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工
作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.3.2每月定期由工程维修部主任检查污水清掏情况并填写《污水清掏月检查记录》。
5.4应急情况处理:
5.4.1自来水、电、燃气一旦出现问题,维修工应及时赶到现场,采取必要的应急措施,并立即通知工程部主任及时与市政有关部门联系填写《应急情况处理记录》。
5.4.2以上程序所涉及的各种表格记录,月底上报工程部归档。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《公共设施台帐》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天线周保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天线月保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天线季保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天线年保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天线周保养检查记录》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天线月保养检查记录》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天线季保养检查记录》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天线年保养检查记录》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月检查记录》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盗门维修检查记录》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共设施日检查记录》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共设施周检查记录》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共设施月检查记录》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共设施月完好率统计表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《应急情况处理记录》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零维修登记表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料领用单》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零维修服务单》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《维修工汇总表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《维修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共设施管理规定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物业管理服务规范用语》 ej-wi-qp8.1-02
第9篇 湾龙小区业主管理规约
龙湾小区业主管理规约
第一章 总 则
第一条 为了维护龙湾小区(以下简称“物业”)全体业主、使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定,结合本小区(大厦)的实际情况制定本规约。
第二条 本管理规约对全体业主和物业使用人均有约束力。
第三条 凡是与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本管理规约一致。
第二章 物业基本情况
第四条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称龙湾小区 ;
座落位置 **区**路**号,**号 ;
物业类型商住 ;
建筑面积约583233平方米。
第五条 本物业区域内的物业服务用房位于:___,建筑面积为: 。
第六条 依法取得本物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人为本管理规约所称业主。
第七条 本物业管理区域内的能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房、绿地、楼顶平台、车库、车位等房屋或者特定空间为本管理规约所称专有部分。
本物业管理区域内的建设用地使用权,物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道、道路,未经规划用于停放汽车的车位、车库,未经规划专属于单个业主的楼顶平台、绿地等为本管理规约所称共有部分。
本物业管理区域内建筑物以外的已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等其他公共场所为本管理规约所称共有部分。
本物业管理区域内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施,包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等,以及电梯、公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、管道、水箱、消防、邮政信箱、避雷装置、闭路电视监控系统等公用设施,为本管理规约所称共有部分。
第三章 物业的使用
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第九条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及方便生活、团结互助、公平合理的原则,在用电、用水、用热、用气、排水、通行、通风、采光、日照、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 本物业管理区域内禁止下列行为:
1、危及建筑物安全,妨害建筑物正常使用,损害建筑物外观;
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;
3、违章搭建、私设摊点、占用绿地、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;
4、践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;
6、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;
7、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画、设立广告牌等;
8、拒付物业服务费用;
9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
10、法律、法规和本规约禁止的其他行为。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域晚间18时至次日上午8时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条 业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
1、不得在公共场所大小便,不得饲养家禽,保证动物卫生避免传染疾病。
2、
第10篇 z小区住户管理控制程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp4.14 小区住户管理控制程序页码:1/2
1.目的:
引导住户自觉遵守小区的各项规章制度,保证公司对小区日常管理工作顺利进行。
2.适用范围:
适用于各部门员工为小区居民提供的各种服务工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.9章
3.2iso9002标准第4.9章
4.职责:
4.1员工在小区各项管理规定的原则内,最大限度地为住户提供全方位的服务。
4.2积极向居民宣传小区的各项规章制度。
4.3对住户的意见、信息和投诉及时处理。
4.4对住户违章进行批评、教育。
4.5协助家委会做好住户计划生育、征兵等社会工作。
5.工作程序:
5.1经营管理部做好住户文件资料的、登记保管工作。
5.1.1在住户办理入住手续或使用人、产权人变更时,物业管理员要及时详细登记住户的各种资料,做到随时变动随时更改记录,并及时通知各部门。
5.1.2各部门为住户提供服务的质量记录,物业管理员要及时归档并登记,便于查阅。
5.2综合办公室结合各部门的工作,及时在小区宣传栏内张贴有关宣传材料,让住户知晓,配合各部门做好工作。
5.3遇到住户提出意见,综合办公室会同责任部门,做意见的分析和调查见ej-qp9.4《住户意见调查和分析》。
5.4遇到住户的投诉,综合办公室做好记录,根据投诉内容进行核实、调查并加以处理。详见ej-qp9.3《住户投诉的处理》。
5.5对于住户日常规定的管理程序参见本章支持性文件与质量记录。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业的入住管理》ej-qp3.2
6.2《物业的保安服务》ej-qp4.1
6.3《车辆管理》ej-qp4.8
6.4《住户装修管理》ej-qp4.9
6.5《社区文化活动》ej-qp4.12
6.6《物业管理费用的收取》ej-qp4.13
6.7《住户投诉的处理》ej-qp9.3
6.8《住户意见调查和分析》ej-qp9.4
6.9《小区居民违章情况登记表》ej-qr-qp4.14-01
6.10《居民精神文明建设公约》
第11篇 物业辖区小区自行巡查管理流程
1目的
规范小区巡查工作,保障小区正常和生活秩序。
2适用范围
适用于**物业管理有限公司各管理处的小区巡查工作。
3职责
3.1管理处主任负责小区巡查的组织、管理工作。
3.2管理处物业助理负责依照本规程实施小区巡查工作。
3.3管理处行政助理负责落实巡查中发现问题的处理和协调工作。
4程序要点
4.1管理处物业主管根据公司相关规定标准对小区进行巡查,前台服务人员依照作业规程要点对小区进行巡查。
4.2小区巡查的内容
4.2.1治安隐患的巡查。
4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.2.3清洁卫生状况的巡查。
4.2.4园林绿化维护状况的巡查。
4.2.5装修违章的巡查。
4.2.6消防违章的巡查。
4.2.7利用巡查机与住户沟通。
4.2.8管理处业主档案、资料档案、行政人事档案管理。
4.2.9监督各个部门、各岗位工作情况。
4.2.9利用巡查的机与各岗位员工沟通,了解员工发现的问题。
4.3小区巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
4.3.1“看”:通过观察来发现小区管理服务中存在的问题。
4.3.2“听”:从设施设备运行时的音判断是否有故障。
4.3.3“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.3.4“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和管理服务中存在的问题。
4.4房屋本体巡查的工作要领
4.4.1检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该户表的闸阀,预防水浸事故,并通知业主;当发现水、电表异常运转(如倒转、有盗电、水嫌疑)时,应在《巡查记录表》中予以记录并及时报物业助理和工程助理。
4.4.2巡查楼梯间:
a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;
b)检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆,墙、地面交瓷片是否完整无损;
c)检查消防栓是否标识完好、配件齐全;灭火器是否有漏气或过期、失效现象;防火门是否关闭;消防安全疏散指示灯是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盗预警设施及消防报警设施是否完好;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.3巡查逃生天台:
a)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);
b)检查天台护栏是否完好;
c)检查雨水管是否通畅;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.4巡查电梯:
a)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
b)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
c)检查照明灯及安全监控设施是否完好;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.5巡查大堂、门厅、走廊
a)检查各类安全标识是否完好;
b)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
c)检查卫生状况是否良好。
4.4.6巡查中发现梯间弥漫着天燃气、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安队进行检查。
4.5公共设施设备巡查的工作要领
4.5.1巡查水、电、气、通讯设施:
a)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;
b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
c)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
4.5.2巡查公共体设施:
a)检查石山、小品是否完好,是否有安全隐患;
b)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;
c)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.5.3巡查道路、广场、公共集散地:
a)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
b)检查标识、路牌、警示牌是否完好;
c)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;
d)检查卫生状况是否完好。
4.5.4巡查停车库:
a)检查防盗设施是否完好;
b)检查各类标识是否完好无损;
c)检查卫生状况是否良好。
4.6巡查周边环境
4.6.1检查小区内是否有张贴、乱拉线等现象。
4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象;
4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象;
4.6.4检查卫生状况是否良好。
4.7巡查违章装修:详见《装修管理工作流程》。
4.8对巡查中发现问题的处理要领
4.8.1前台服务人员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《巡查记录表》中,巡查回来后报告给物业助理解决。
4.8.2物业助理情况按下列情况处理:
a)属公共设施设备破损丢失的,按《报事管理流程》处理;
b)属管理处其他部门员工工作不力造成的或因为管理服务中出现问题需改进的,应报告给管理处主任协调相关部门处理。巡查中发现的问题一般情况下应在三天内解决;特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长;
c)属住户违章造成的问题,应按相关规定处理。
4.8.3对巡查中发现的重大问题,物业助理应及时向管理处主任汇报,由管理处主任安排处理。
4.8.4巡查中发现问题处理完毕后管理处前台服务人员应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.9《巡查记录表》每月底由管理处归档保存,保存期为两年。
4.10本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
5记
录
qpi-gl-c-f012《巡查记录表》
6相关支持文件
《报事管理流程》
《装修管理工作流程》
第12篇 住宅小区停车管理公约意见稿
住宅小区停车管理公约(征求意见稿)
为了方便小区业主的居家生活,保证住户车辆的安全和小区公共秩序,特制定本管理公约。
1、进入小区的一切车辆禁止在绿化地或人行道上停放。车辆要严格按照小区内行使路线、停车线等标示正确进出并停放整齐。禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
2、小区内停车:
(1)、进入小区的所有车辆,必须停放在划定的停车位,不得阻碍其他车辆正常通行及停放。
(2)、对于购买了车库或者地下车位的车主,在车辆停放高峰期内(17:00----8:30),必须将车辆停入车库或地下车位。
3、车辆进入小区后,必须减速行使(不超过五公里/小时)。大型机动车两只准在主干道路上行驶,小区内严禁鸣笛。
4、车辆停放必须服从保安人员的指挥,任何人不得以任何理由堵塞交通。
5、出租车不准在小区内待客,不得在道路上随意停车上下乘客,影响其他车辆通行。
6、小区内车主在办理小区停车证时,应该首先在物业管理处登记您的机动车辆,并签署《停车管理服务协议》,办理《停车证》和交纳机动车场地占用费。
7、临时停放车辆,需向管理员办理《临时停车证》,车辆管理员进行登记,《临时停车证》须妥善保管,取车时一律凭证交费取车。否则车辆管理员将不予放行。
8、停车证、临时停车证遗失需及时到物业公司书面申报,同时办理补发手续,并补交停车证工本费。
9、《停车证》和《临时停车证》
(1)、没有悬挂《停车证》或《临时停车证》的机动车辆(专用车除外),不得在小区内停放。
(2)、《停车证》采用一车一证的制度,不能混用和借用。停车证上注明车牌号码和有效日期。
(3)、《停车证》分为以下几种类型(用不同颜色区分): 绿色:包年停车证 橙色:包半年停车证 黄色:包月停车证 蓝色:车库及地下车位停车证(一年审核一次,并换发停车证)
(4)、车辆进入小区后,车主必须将《停车证》或者《临时停车证》放置在明显位置,以备检查。
(5)、需要在小区内停车的业主,需要提前到物业处办理停车证并根据所办理停车证的类型缴纳停车场地占用费。并索取费用收据或发票。
10、停放在停车位上的车辆,车内勿要存放贵重物品、重要文件等,离车时应锁好门窗,否则,造成的损失由车主自行承担。
11、停车位内严禁存放杂物,或在停车位上长时间维修车辆;禁止存放危险品,如:汽油、柴油、油漆、纸张、纸箱及棉丝等;严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入小区。漏油、漏水等有问题车辆不许进入小区停放。
12、业主之车辆应自行保险,物业管理公司只提供相关停车位置,对车辆之任何损坏、丢失等现象均不承担任何责任。
13、所有车主勿要将车辆停放于两个车位之间或在一个车位停放多于一部车辆。
14、所有车主应该在管理需要时,向管理人员出示驾驶执照及相关身份证明。
15、进入小区的车辆需要服从管理人员的疏导和管理,对屡次违反车辆停放管理规定并经劝告拒不服从疏导与管理的车主,物业公司有权终止其使用停车场地。
16、对不按规定停放的车辆,影响小区道路通畅或影响小区公共安全的,物业管理公司有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理,由此产生的费用由停放人承担。
17、收费标准
(1)、包月停车服务费:小区内道路停车服务费月标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包月费为每辆100元;
(2)、半年停车服务费:小区内道路停车服务费半年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包半年费为每辆550元;
(3)、全年停车服务费:小区内道路停车服务费全年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包全年费为每辆1000元;
(4)、临时停车服务费:进入住宅小区内道路临时停车不超过2个小时的,免收停车服务费。超过2个小时的,每辆每4小时2元,不足4小时按4小时计算。每天(连续24小时)停车服务费,每辆超过6元的,按6元收取。临时停车收费由物业开具正规发票。
(5)、购买车库及地下车位的车主不再收取停车场地占用费。
18、该管理公约计划在20**年1月1日起实施。解释权归属zz业主委员会。 以上办法经过业主委员会讨论,现征求大家意见。所有意见和建议跟贴阐述。
