物管培训:物业管理现代化与人才培养（十二篇）

发布时间：2024-01-15 11:20:10 查看人数：90

物管培训:物业管理现代化与人才培养

第1篇物管培训:物业管理现代化与人才培养

物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是随着住房制度改革的深化而形成的与产权多元化格局相衔接的一种统一管理方式,是与建立社会主义市场经济相适应的一种社会化、专业化、企业化的管理模式。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。

一、物业管理现代化

(一)实现物业管理现代化的优越性

随着改革开放的深入发展,社会主义市场经济的建立,人们越来越认识到市场的竞争,归根到底是商品的竞争,而商品的竞争,归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代,物业管理要创一流水平,体现一流质量,实现现代化管理势在必行。物业管理现代化的实现有以下优越性:

1.高效率

物业管理是一个复杂的系统工程,管理范围大,内容广,采用旧的房产管理方法和手段,不仅耗费了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行现代化管理手段,尤其是将一些高科技用于物业管理上,将大大提高其效率。比如,小区内实行电视安全监控系统来管理治安,则只需一个人坐在荧光屏前,就可以观察到小区内主要道路及一些主要地方人们活动及治安状况,并由录像带自动记录下来。如果住户反映某天发现自家东西被窃,便可以通过录相像带的记录情况帮助分析破案,既提高了管理水平,又节约了大量的人力。

2.高质量

传统的收费管理及服务项目是采用简单的人工手段进行工作的,对一般化管理还可以,如果需要一些要求较高或较复杂的系统管理,就显得力不从心。现代化管理把管理建成一个完备的系统,具有数据采集、整理和及时分析的全过程,减少了信息在中间传递过程的流失,保证了数据的准确度,提高了决策的可靠性,电子计算机先进设备在保证工作质量方面有极高的可靠性。它可以连续运行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差错,并且设有反馈和自检的功能,可以自动检查系统的执行情况,并校正计算误差,高质量地完成各种工作。

3.高储量

计算机具有大量储存信息的功能。直径15厘米的磁盘可存储大32开本562页(每页784个字),约44万字,而长3000米的磁带可存储127551页,约1亿个字。

4.方便

随着计算机运用的扩展与联网,物业管理公司的电脑系统可以根据工作的需要,与银行金融机构、自来水公司、供电系统等有关部门联网,这给物业管理与住房的管理交费都带来了极大的方便。

深圳市长城物业管理公司运用电脑方法进行收费管理带来了明显的优越性:

①节省了50%~70%的人力;

②收费稳定可靠;

③避免了个别收费人员徇私情;

④财务报表反映及时、准确;

⑤方便了业主(使用人);

⑥可以随时统计出不正常水电用量的用户,故可及时反映水、电表运行情况。

(二)物业管理现代化的内容

物业管理现代化的定义可以简单表述为:综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段,把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中,并由这些设备与管理人员构成某种工作目标服务的人机信息处理系统。

从广义上讲,物业管理现代化包括以下五项内容,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。

1管理观念现代化

现代化的物业管理与传统的房产管理在思想观念上有着明显的不同,具体表现为:

(1)信息观念强。在物业管理中,信息作为一种重要的资源来管理和利用,物业管理人员要全面了解物业的运行情况。对一个不断变化的物业系统,要随时随地对其进行调整,使其达到最优工作状态。居民、业主对物业的意见、建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础,物业管理必须充分运用信息,加强信息流动、传递,促进信息循环,及时组织反馈,达到与客观实际的相对一致,从而为科学的决策提供条件。

(2)系统观念强。物业管理的目标不是单一的建筑物,而是把建筑物与其周围环境统一起来作为一个系统来管理。在这个系统中不仅包括有形的物质,还包括无形的精神文明。物业管理不仅要保证物业正常使用,而且要使物业的使用功能尽可能地发挥,从而为居民提供舒适的生活和工作环境。

(3)经营观念强。物业管理公司是专业化、社会化、企业化的独立法人,不能依靠行政手段来工作,而是要通过经营方式、经济的手段来管理物业。它是以人为本,积极开展有偿服务,并以一业为主,多种经营方式来保证管理系统的资金筹集。

2.管理方式程序化

物业管理要通过人的经营活动去实现,管理人员水平的高低直接影响到管理和服务的质量和效果。因此,要保证公司的管理水准就必须建立起一整套完备的制度。对每一岗位上的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法,都需订出明确的规定,使每一位员工在工作中都有章可循、照章办事,保证工作质量。许多物业管理公司实施iso9002,就是完全按照程序化办事,根据质量体系要素细化,根据管理职责分工,强化法治意识。由“人治”变为“法治”,全面提高企业水准,保证整个系统长期稳定运行。只有程序化的管理方式才有利于采用先进的自动化管理手段。

3.管理标准规范化

在现代企业管理中,绝大多数的工业企业都有一套完整的产品质量检测系统,以保证其产品质量在日益激烈的市场竞争中占领一定的市场。物业管理公司也是企业,它是服务性行业,它的“产品”就是管理服务行为。公司为了保证“产品”质量,应建立一套规范化的管理标准,制定管理标准要将其细化,具有可操作性。在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的。它可以像工矿企业一样采用“全过程质量控制”――对管理服务行为实施的整个过程进行全面考核,以保证员工的素质。只有一流的员工队伍才能提供一流的管理服务,物业管理公司整体素质才能达到一流水准。

4.管理组织网络化

物业管理涉及面广,物业管理公司与许多政府部门、服务公司等都有着各种联系。如果我们将物业管理系统看作是一张网,将包含在物业管理系统中的各个部门看作是这张“网”上的一点,那么它们之间的关系就是“网”上的“线”。于是物业管理公司内部各个部门机构间的关系就形成一个层次分明、上下贯通的网络,而与其外部工作紧密相连的政府各个部门以及相关的企事业单位(如供电局、自来水公司、银行等)也形成了一个工作“网”。物业管理组织网络化要求各部门与“网”中的其他部门有良好的交流,网络中的各个结点能实现资源共享。在物业管理组织网络中,有大量的信息资源、人力资源、技术资源――各类企业的技术人员、管理人员均可采用以上方式共享。这样,物业管理公司就可以节省大量的人力、物力,它的优越性得到充分体现。

5.管理手段自动化

物业管理中的信息量大、面广,而且需要长期保存、经常调用,采用计算机技术,可将信息分类、处理存入软盘中保存,并可将计算机联网运行,以方便物业管理公司内的各部门随时调用。计算机迅速准确地完成对各种数据的调用、汇总、分析,既提高了文档统计工作效率和质量,又可在企业远期预测上进行辅助,为公司领导的决策提供依据。物业管理中除了采用计算机以外,还可以选择精密的电视安全监控系统、保安自动巡更系统、消防自动报警系统、电子通讯系统等先进的高技术的自动化管理手段。

然而决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化。如果只有计算机技术在物业管理上的运用而缺乏现代化的管理观念,程序化的管理方式,规范化的管理标准,网络化的管理组织,那么这个现代化的含义是不完整的,只有“五位一体”才真正是物业管理现代化。

(三)计算机运用于物业管理之中

随着科学技术的迅猛发展,电子计算机越来越为各个行业所普遍使用。同样,正是由于它的综合性、快速性及可靠性,今天已被广泛用于物业管理的各项服务之中。通常是把物业管理运作作为一个大系统,物业管理系统是大系统中的一种,它把各种物业管理组织成一个有机整体,通常分为三个部分,并存在于社会大环境中。

物业管理涉及到方方面面,在运作之前应作超前性系统研究,这样才能使物业管理活动走上正轨。通常超前性研究有以下几方面的好处:

①了解物业管理的整体,有利于制定目标与要求,减少盲目性与片面性;

②使决策者充分了解物业处于大环境的种种制约,物业管理必须与所处大环境相适应,相通融;

③通过系统输出信息反馈,能及时找到某些输入不合理原因,采取必要的控制加以改进,使其与总目标的偏差减小到最低程度。

物业管理系统建立的步骤:

①提出问题。根据购房对象,调查分析其文化程度、知识结构、家庭组成、经济状况及对物业管理的态度。

②明确目标。物业管理对象是哪些人,规模多大,服务的内容范围有多大,主要管理手段是什么等。

③设计方案。设计时要进行多方案比较,并有可比基础,可按公司管理体制来设计方案。

④建立模型。明确物业管理具体由哪些部门组成,部门之

间的联系。模型要进行定量化与标准化设计。

⑤优选标准。对各种标准进行对比、分析,如管理开支、人员构成、规模效益、收益指标、服务满意度、物业增值率等。

⑥方案择优。在众多方案中,经过比较、分析,选出一个令人满意的最优方案。

(四)管理信息系统在物业管理中的应用

管理信息系统(managementinformationsystems,简称mis)是由人、计算机等组成的能进行管理信息的收集、传递、储存、加工、维护和使用的系统。

1.mis对物业管理现代化具有重要作用

物业管理在我国起步较晚,最早的深圳也只有十几年的历史;国内的其他地区都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理质量差,要使物业管理真正走上专业化、规范化、现代化的管理之路,必须运用现代化管理方法。mis作为当前一种先进的管理工具在国外已被普遍运用于物业管理行业,因此,我国应在物业管理行业推广mis管理方式。一个好的管理信息系统,能满足物业管理公司内的领导、管理员、操纵员等各层人员要求,具有多方面功能,主要有以下四个方面:

(1)及时、全面地提供信息和数据,让公司领导全面掌握物业管理状况,更好地确定系统目标。

(2)利用数学模型加工数据,根据过去的数据预测未来,或者根据过去、现在的数据选择最优决策。

(3)根据不同管理层次的特点,完成不同要求的功能,从而达到各层次的沟通,发挥控制与反馈作用。

(4)有效地利用自身的人才和设备等资源,使成本最低化。

2.物业管理应用mis的必要性、优越性

物业管理使用mis以后,可以提高管理人员办事效率,改善整体管理水平,具体体现在以下几个方面:

(1)有效改善有关资料存储方式。对一个住宅小区(大厦)而言,各种规划档案、平面图、水电管道线路图、验收文件等资料相当繁杂,建立物业管理mis后,可以把所有资料储入一个小磁盘中,运用mis后,查找、翻阅、修改、复制非常方便、快捷。

(2)可以分类记录日常发生的各项事务。物业管理承担着房屋的维修保养、设备的保养与维修、保安、消防、清洁、美化环境、楼宇验收与交换、质量综合测评、住户各项费用的收缴等日常事务,用手工操纵既繁琐、又不规范,有时还会出差错,采用mis则将各项事务既分门00别类,又相互关联地存储起来,按时统计分析,甚至自动判断哪些资料不完善,提出工作建议。还显着减少了管理人员的重复性工作。

(3)计算住宅小区(大厦)内发生的多项费用,实现财务电算化。任何一个物业管理公司的财务管理都是非常繁琐的,各式各样表格、凭证不但要做到账目清晰,更要保证数字万无一失。mis则可以使这种状况大为改观,不仅可以记录各项费用,而且保证准确,这大大简化了统计、制表等工作,随时可以调出想要知道的各项费用的开支。

(4)实现高质量管理。mis利用计算机的电子表格、文字编排、图像制作等功能,有效改善了物业管理传统的处理事务的方式。mis是有步骤、按固定程序运行的,它要求管理人员按规范化操作,从而促使物业管理规范进行,提高管理人员处理事务的效率和自身素质,提高管理质量。

(5)实现决策科学化。mis所包含的决策支持系统可以综合处理各类信息,自动进行统计、比较、绘图等工作,为管理者决策提供材料和依据,并能为决策者提供各种相关的决策方案,从而促进物业管理的决策科学化、管理科学化。

建立一个物业管理mis需要大量人力、物力,需要进行深入调查,熟悉工作环境,规划好各个子系统,既要保证各子系统的独立性,又要有相互的耦合性,需要懂得电子计算机编程序人员参与。由于篇幅有限,需要运用mis时再深入展开、细化研究。

二、物业管理现代化对人才的需求

(一)物业管理现代化需要观念更新

物业管理公司实质上是市场经济的伴生物。在国外,多数国家和港台地区对房地产早已实行了这种管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完备的物业管理公司。西欧、北美一些国家的物业管理起步更早,成效尤为突出,对这些国家、地区的经济发展起着重要的促进作用。我国的物业管理相对国外来讲十分年轻,要使我国物业管理赶上世界先进水平,必须加快物业管理现代化建设,需要在思想观念上有所更新,重树三个观念。

1.创新观念

虽然物业管理行业在国外已兴起和发展了好几十年,一些成功的经验可为我们借签,但我国的实际情况又决定了不可能照搬照抄国外的经验。我国地域大,人口多,经济发展极不

平衡。改革开放以来,市场经济起步较早的沿海南方城市与交通不便的内地城市的经济发展差异很大,老百姓的收入也有很大的差别。据对我国35个城市的抽查表明,上海1995年人均生活费收入为6822元,而内蒙古呼和浩特市却为2780元;人们文化素质差异也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于内地,因而人们的思想观念悬殊也很大。所以在我国实行社会主义市场经济、加快住房制度改革、推行物业管理时,既要借鉴国外一些成功的管理经验,又要积极创新,走符合我国国情、符合管理服务对象(业主)实际情况的路。实践证明:凡是被建设部评为优秀示范的住宅小区,其参与管理的物业管理公司都能根据当地的实际情况及业主(使用人)的经济、文化等具体条件积极开展服务工作,创造出了自己的特色后被人们所共认。

2.人才观念

人才是企业生存、发展之根本,这已成为当今人们的共识。但作为从事物业管理工作的人才,需要重新认识。那种认为物业管理工作仅仅是“收收房租、扫扫地、看看门”,人人都会做,不需要什么文化技术的观点是错误的。借鉴香港开展物业管理工作的经验,深感我国这方面专业人才匮乏。据南京市房管局调查,南京市现有近130家物业管理公司,却没有一位经过本专业培养的专门人才,即使是改行从事这项工作的专业技术人员也不很多,学历层次不高,大大影响了物业管理工作的开展。

物业管理所提供的服务很广,包括建筑物本身的结构,以及建筑物以外的环境、场地和附属设施,还有保安、通讯等方面的内容。特别是在建立和谐的人际关系和公共关系、形成良好的工作环境和居住环境方面,有着许多深层次的工作需要去做。因此,凡是从事物业管理工作,尤其是高层次的管理人员,需要有广博的知识,应是一位复合型人才,这样才能够胜任。国外十分重视物业管理公司管理人员的文化素质。香港规定,物业管理行业中的中高层管理人员必须具有大专以上的文化水平。除必须具备这一条件以外,还需要进行2年至3年的职业培训,取得证书后方可进行工作。所以我国的物业管理工作要想健康地发展,必须转变认识观念,必须加强人才培养。我国政府非常重视物业管理人才素质培养,建设部人事教育司和房地产公司于1996年联合发出《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》,全国各省都在积极开展培训,注重人才素质培养。

3.市场观念

由于当前我国存在着多种所有制形式,客观上也就存在着经济利益的多元化格局。目前,我国的改革开放、实行社会主义市场经济,就是要调动一切人的积极因素,发挥各种所有制的互补作用,加速国民经济的发展。现代市场经济最主要的功能之一就是要打破“封建割据”、“小农经济”的生产模式,合理有效地配置资源,使各种生产要素实现最佳组合,充分提高资源利用率,从而使国民经济快速、高效地运行。但目前我国的物业管理方式还是一种“谁开发,谁管理”、“儿子为父亲打工”(管理与开发商的关系)。因此管理单位忙于自己圈子里的物业管理,而忽略了“市场”这个观念。从某种意义上来讲,目前这些物业管理公司还处在为房地产开发、销售房屋而工作,而不是真正社会化的物业管理,因此常出现“大马拉小车”、效益欠佳的情况。从建立现代企业制度、讲究规模效益来讲,这种只忙于自己所开发的物业管理是不行的。为适应社会主义市场经济的需要,在公平竞争、优胜劣汰的市场运行机制下,物业管理工作要想创造出更辉煌的成绩,必须推行社会化、专业化、现代化、集团化的模式,要有参与竞争的意识,这就需要经理层、管理层、操作层都要尽快地建立市场观念,迎接竞争的挑战。

(二)物业管理是一门多学科知识综合运用的新学科

谈到物业管理,许多人并不十分了解其内涵,甚至有些人把物业管理误认为是“扫扫地”、“种种花”、“看看门”、“收收水电费”,不需要文化,不需要技术,只要出点儿劳动力就行了。正是由于存在这些错误的观念,许多物业管理公司不重视技术人才的引进与使用,导致技术力量薄弱,管理水平较差,服务质量低下,住宅小区的业主(使用人)对其意见很大。实践证明,物业管理运作过程中涉及的知识面很宽,从大学科目来讲,有行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等,这些学科主要属于管理范畴;城市规划学、建筑学、建筑结构以及设备、电气、水暖、煤气、空调、电讯、计算机等学科或专业,技术成分占据了主要地位。无论从管理角度,还是从技术角度,这些学科、专业与物业管理的生存和发展都息息相关。由此可见,人才对搞好物业管理之重要。

(三)人才质量关系到物业管理的服务质量

一个模范小区的物业管理质量,除了“硬件”(住房、公共设施、设备等)是一流的,而且“软件”也应该是一流的。“软件”包括规章制度、服务态度、服务质量等内容,最终要落实在物业管理队伍的素质上,即人才质量上。具体来说,就是要求全体员工的思想素质、文化素质和业务素质要高水平,每一位工作人员应具有强烈的事业心、责任感。在工作中要牢固树立“服务观念”、“道德观念”,要有“宁可自己多流汗,不让住户一时难”的“住户至上”的思想觉悟,这样的服务质量才是一流的,才能受到业主(使用人)的欢迎。例如深圳中海物业管理公司“硬件”与“软件”同步,高标准、严要求地培养出一支作风过硬、业务技术精通的管理队伍。它要求每一位员工强化服务意识,改善服务态度,提高服务质量,使得小区内每一位住户都十分满意。

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p; 三、物业管理的人才素质

(一)当前我国物业管理的人才状况

目前我国物业管理公司种类繁多,从物业管理公司的性质来看,有国家办的,有集体办的,还有个体办的,以及中外合资或独资办的;从物业管理公司的隶属关系来看,有房管部门成立的物业管理公司,街道成立的物业管理公司,而更多的是由房地产开发公司成立的物业管理公司。各个公司都引进了大量人员,而在这些人员当中,只有极少部分的人接受过物业管理的培训,绝大多数人还只是刚刚涉及物业管理工作,且许多人员本身文化水平、业务素质不高。据南京房管局统计,南京成立的100多家物业管理公司中没有几个是真正科班出身的本科毕业生。尽管近期引进了一些人才,也仅仅是具有大专以上非专业对口的毕业生。物业管理人员队伍的业务水平有待于进一步提高与加强。

(二)物业管理人员应具备的素质与能力

一个优秀的物业管理人员应具备多方面的素质和能力。它包括:

1.政治素质

物业管理人员要有良好的政治素养、正确的经营思想、强烈的事业心,能全心全意为业主(使用人)服务,能为本公司利益着想,有很强的法制观念。当前我国正由过去的传统计划经济转轨到市场经济中来,房屋管理也由过去的行政管理转到社会化、专业化、企业化的物业管理上来,因此过去所制定的方针、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在这种情况下,在开展物业管理工作时,一定要本着对国家、对业主、对公司负责的精神,遵守国家的有关法规。能否按照国家法规办事也体现着管理人员的政治修养。

2.良好的职业道德

物业管理人员的职业体现在:高度的责任感、事业心;业主至上,服务第一;实事求是,严谨细致;艰苦创业,任劳任怨;尊重住户,礼貌待人;遵纪守法,不谋私利。

3.业务素质

作为一名合格的物业管理工作人员,应具备丰富的专业知识,尤其是中、高级管理人员应是复合型人才。他们不仅要有一定的土建知识,了解住宅的结构类型,各种材料性能、施工质量以及外观装修、设计标准等,还要懂得有关机电知识,保证公共服务设施中的机电设备出现故障时能尽快排除。此外,还需要掌握一定的行政管理学、心理学、公共关系学、系统工程学等知识,为良好的物业管理工作的开展奠定基础。

4.文化素质

物业管理人员应接受良好的教育,知识面要宽,接受信息的能力要强,要精通经济学、系统工程学、美学、法学等学科知识。这样在工作中才能与业主(使用人)沟通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。

5.身心素质

身体好、精力旺盛、仪表端正、热情大方、知难而进、不怕挫折、心理承受力强,这些将是物业管理工作得以开展的基础。

6.具有较强的管理能力

所谓管理能力要强,一般体现在“五勤”,即脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在:管理工作动脑筋要勤,观察发现问题要勤,说服管理指导要勤,巡视检查管理要勤,动手参与管理要勤。

(三)物业管理经理、部门经理应具备的素质

物业管理经理、部门经理不仅应具备物业管理人员应具备的基本素质和能力以外,而且还要有领导能力和方法。

1.领导能力

领导能力包括五种能力:决策指挥能力、组织协调能力、创新应变能力、信息捕捉能力和语言表达能力。

2.基本领导方法

物业管理领导者要坚持使用“从住户中集中起来,到住户中坚持下去”的领导方法。“从住户中集中起来”,就是领导者要深入到住户中去,广泛倾听住户的意见,把来自各方面的分散的零碎意见集中起来,经过分析研究、整理概括,化为集中的系统的意见,形成切合实际的管理方针、计划方案。这个过程,也是领导者从个别指导中概括出一般意见的过程。“到住户中坚持下去”,就是要把集中起来的群众意见,即领导者作出的决策、指示,让物业管理公司全体人员贯彻、服务于住户(即回到住户中去),通过住户的评价,进一步检验管理方针。计划方案要放到群众中,让其修改、补充。从住户中集中起来又到住户中坚持下去,从个别到一般,一般到个别,是无限循环的过程。在这个过程中,领导的意见才能一次比一次更正确、更生动、更丰富。

(四)加强物业管理人才素质的培养

搞好住宅小区的管理和服务,首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍,这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓,应着重从以下四个方面来进行培训:

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p;1.思想建设

引导全体管理人员把“服务第一,住户至上”当作企业的生命,全心全意为业主(住户)服务。具体表现在16个字上:文明礼貌,合理规范,及时快捷,完好满意。教育倡导“创业敬业,爱我物业,管理服务,住户至上”的企业精神。

2.作风建设

作风反映企业的形象,是检验员工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此,在工作时间内,管理人员应该统一着装,统一挂牌,统一用语;接待业主(使用人)以及宾客,应做到态度和蔼可亲,举止端庄,谈吐文雅。只要住户需要服务,物业管理公司就应尽可能地满足住户的要求,使全体住户真正体会到“处处方便,事事放心”。

3.业务建设

业务水平的高低,直接关系到管理和服务的质量,关系到企业的效益,因此,公司在选聘使用员工时应注意严格把关。选聘员工应本着德、才标准,着重考核思想素质和业务能力,兼顾年龄、学历、专业等条件。同时,应通过不同形式的培训工作提高在职人员的素质。常采用的形式有:

①短期培训。以1个月至3个月为期,较为系统地讲授物业管理知识及物业管理操作技能。

②专题讲座。根据物业管理公司员工的工作状况及特点,有选择地进行专题讲座,以提高他们的业务能力及实际操作技能。

③技能竞赛。为促进全体员工提高技术,钻研业务,可以通过各种技能比赛、选拔先进的方式来推动学习技术的高潮。

④学历教育。根据员工的不同层次、不同条件、不同水平,选拔一些热爱物业管理工作,具有奉献精神,又有培养前途的员工到相应的高校进行较系统的学习。

4.法制建设

第2篇物业创优资料目录之保安消防车辆管理

一、小区基本实行封闭式管理

1、物品搬出小区放行流程图

2、门岗操作规程

3、行人道业主进出操作流程图

4、行人道访客进出操作流程图

5、客人车辆来访操作流程图

6、办公楼及小区外围红外线警报处理流程图

7、小区保安岗位分布图

8、小区巡岗记录表

二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责

1、安全服务部组织架构

2、保安工作奖罚细则

3、巡岗工作管理制度

4、保安主任工作职责

5、队长工作职责

6、领班工作职责

7、车管员操作规程

8、各保安岗位工作具体描述

9、监控中心操作规程

10、门岗操作规程

11、巡逻岗操作规程

12、保安训练照片

13、保安员上岗证

14、保安巡逻记录表

三、危及人身安全处有明显标识和具体防范

1、应急常用电话一览表

2、紧急事故处理流程图

3、紧急事故及自然灾害处理工作小组

4、停水停电通知颁发及反馈流程图

5、小区内交通事故处理流程图

6、自然灾害处理流程

四、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案

1、消防隐患预防流程图

2、小区消防设施管理制度

3、小区消防管理规定

4、消防检查记录表

5、消防器材标识卡(样式)

6、消防器材检查卡(样式)

五、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记

1、停车场管理规定

2、小区内交通事故处理流程图

3、车管员操作规程

4、**华庭各保安岗位工作具体描述

5、客人车辆来访操作流程图

6、车辆异常情况登记表

7、交通标志(现场相片)

六、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序

1、车辆停放实景(现场相片)

2、停车场管理规定

3、车管员操作规程

4、交通标志(现场相片)

第3篇某物业辖区噪声控制管理作业指导书

物业辖区噪声控制管理作业指导书

1.0目的

为减少公司各项服务、过程和活动中产生的噪声对员工健康以及公司所管辖区域内生活环境和工作环境的影响,并将噪声控制在环保及卫生法律法规要求的范围内,特制定本程序。

2.0适用范围

本程序适用于对本公司所管辖的物业区域内产生噪声的管理和控制。

3.0定义

a声级:用a计权网络测得的声级,用la表示,单位db(a)。

稳态噪声:非稳态噪声在测量时间内,声级起伏不大于3db(a)的噪声视为稳态噪声,否则称为非稳态噪声。

周期性噪声:在测量时间内,声级变化具有明显的周期性的噪声。

背景噪声:公司所管辖的物业区域外噪声源产生的噪声。

4.0 职责

4.1 品质保证部负责组织对噪声进行检测和测量。

4.2 各部门、管理处负责配合检测和测量,并对各作业活动中产生的噪声进行控制。

5.0内容

5.1噪声检测依据《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案);

5.2噪声检测方法依据《工业企业厂界噪声标准测量方法》进行;

5.3测量条件

5.3.1测量仪器

测量仪器精度为ⅱ级以上的声级计或环境噪声自动监测仪,其性能符合gb 3875《声级计电声性能及测量方法》之规定,应定期校验。并在测量前后进行校准,灵敏度相差不得大于0.5dba,否则测量无效。测量时传声器加风罩。

5.3.2气象条件

测量应在无雨、无雪的气候中进行,风力为5.5m/s以上时停止测量。

5.3.3测量时间

测量应在正常工作时间内进行。分为昼、夜间两部分,分为昼间和夜间两部分,深圳市的昼间时间为7:00-23:00。

5.3.4采样方式

5.3.4.1 用声级计采样时,仪器动态特性为'慢'响应,采样时间间隔为5s。

5.3.4.2 用环境噪声自动监测仪采样时,仪器动态特性为'快'响应,采样时间间隔不大于1s。

5.3.5测点选择

5.3.5.1对于外围噪声的测量,测点(即传声器位置。下同)应选在公司所管辖的物业区域外1m,高度1.2m以上的噪声敏感处。如有围墙,测点应高于围墙;

5.3.5.2对于设备运行等场所产生噪声的测量时,应将传声器放置在操作人员的耳朵位置(人离开),即:高为1.2m-1.5m,距控制柜或仪表盘0.4m处。若作业场所内各处a声级差别不大(小于3分贝),则只需在作业场所内选择1-3个测点;若作业场所内各处声级波动较大(大于3分贝),则需按声级大小,将作业场所分成若干区域,任意两个区域的声级差应大于或等于3分贝,每个区域取1-3个测点,这些区域必须包括维修人员为观察设备运行情况而经常工作、活动的地点和范围。

5.3.6测量值及计算方法

5.3.6.1稳态噪声:用声级计采样时,仪器动态特性为'慢'响应,采样时间间隔为5秒钟,其测量值为稳态噪声测量1分钟的等效声级。即每5秒读取一个数,1分钟读取12个数,再取算术平均;

5.3.6.2 对于非稳态噪声:测量等效连续a声级,或测量不同a声级下的暴露时间,计算等效连续a声级,计算等效连续a声级详见《工业企业厂界噪声标准测量方法》。

5.3.6.3背景噪声值应比测量噪声低10 db(a)以上,若测量值与背景噪声值相差小于10 db(a),按下表修正。

差值34至67至9

修正值-3-2-1

5.4 测量实施

对于机电设备运行(如发电机、水泵、空调主机、冷却塔等)产生的稳定噪声由品质保证部组织定期监测,频次为每季度一次。当设备设施出现运行异常或收到相关方投诉等情况时,则适时进行测量。测量后应填写《噪声检测记录表》。

5.5 测量结果评价

测量所得的结果应符合《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案),以保证不损害员工健康和破坏环境。

5.6环境噪声的控制

5.6.1各部门、管理处根据检测记录,对不符合环保法律法规的噪声从技术上和管理上通过切断声源或减弱声源、隔音、消音、限制噪声发生时间段等方法进行整改,使之符合标准。

5.6.2对于可控制性声源发出的噪声,如管理处日常管理服务活动中(如社区文化活动),设备运作发出的噪声可以通过调整运行时间、按照设备维护方案对设施进行适当维护、选用低噪声设备、加装消音设备、隔离声源等来达到减少噪声的目的;装饰装修工程发出噪声通过执行二次装修管理相关规定来控制;机动车鸣笛或误报警发出噪声通过规定不允许在物业区域内鸣笛来达到目的。

5.6.3对于可施加影响声源发出的噪声,如业户的经营活动中产生的噪声,可通过对其进行相关法规的宣传和协助其采取隔音消噪的措施来进行控制。

5.6.4对于不可控制、不可直接施加影响声源发出噪声,如周边居民、学校、军警营等发出噪声,通过政府有关部门协助处理。

6.0 相关文件

《记录控制》

《工业企业厂界噪声标准》

《工业企业噪声卫生标准》(试行草案)

《工业企业厂界噪声标准测量方法》

7.0记录

《噪声检测记录表》

第4篇物业管理业主公约杭州市

杭州市物业管理业主公约

一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守牧业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,千百万他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,造成他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。

十一、在物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。

(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施;

(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等;

(8)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;

(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

(11)随意停放车辆;

(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时,应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友好,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。

第5篇 zz城物业设备管理运行程序

新星城物业设备管理运行程序

设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始,一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段,总程序可分为四个不同的运行程序:

1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行

1)设备的更新规划:根据物业的发展目标,结合发展商/大业主/业主委员会的意见,制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划,由工程部提出,报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核,经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。

2)设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进,选用同类产品中效率高,操作简便,安全可靠并符合国家标准要求的产品;第二是同类产品互换性能好,选用检修简便,零部件通用性强的产品;第三是经济合理,选用能耗低和维修费用较低的产品。

3)设备订购:订购可由物业公司负责,也可由发展商直接订购,采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题,订购合同按相关操作程序申报。

4)入库保管:设备到货运至物业后,必须及时开箱验收(进口设备应有外贸和商检人员到场),查验装箱单、合格证书和技术文件等,按装箱单仔细核对品种,数量。认定质量合格的情况下,登记造册,办理入库手续。有问题时,应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备,仓库管理员应按技术要求做好保养工作后,封存入库。资料员应把全部资料编册存档。

5)设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成,也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装,物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会签验收单。

6)设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单,由工程部会同财务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等),根据设备统一编号,填写设备登记卡,列入台帐,工程部管理的设备应移交相关技术班组。

7)日常管理:设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准,按操作规程运行操作,定期检查确保设备正常运行。

2、设备的定期维护保养,即设备一级、二级保养和设备大修,工程部应编制年度维修计划,设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划,并在合同执行中配合和监督。

1)一级保养:物业小区或小区的动力、电气设备等,可每月按一级保养的内容进行一次保养工作,保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查,工程主管抽查。

2)二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养程序和要求,逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。

3)设备大修:一般设备使用一年后,可进行大修程序工作(视各设备、系统情况而定)。大修项目确定后,应填写大修申请表,编制大修方案,明确修理内容、技术标准,并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作,修理过程中,要做好现场质量及进度监督工作,大修结束,应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。

3、设备的技术改造,设备在运行一段时间后,会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况,需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造,工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告,上报管理处最高负责人,经公司工程部审核后,发文给发展商建议改造,设备的技术改造程序与大修程序相同。

4、设备的更新报废,设备的更新报废应同时办理,设备的报废原则为:

1)国家指定的淘汰产品。

2)已超过使用期限,损坏严重,修理费用昂贵。

3)因受自然灾害或事故损坏,而修理费接近或超过原设备价值的设备。

4)虽能运转,但有严重隐患,而修理费用昂贵的设备。

5)无法修复的设备。

设备报废应由使用部门提出申请,由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定,确认后,由工程部出具书面报告报管理处最高负责人,价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批,经公司物业管理部最高负责人同意后,报发展商或业主委员会审批通过后,方可办理报废手续。

第6篇物业公司外来文件管理控制程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp6.3物业公司外来文件的管理控制程序页码: 1/2

1.目的:

对外来文件的接收、处理、归档管理实施控制,确保文件的正常管理和能及时处理、遵守和执行。

2.适用范围:

适用于政府主管部门及上级公司、上级物业主管部门及其它管理关系单位发给公司的文件。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.5章

3.2 iso9002标准第4.5章

4.职责:

4.1总经理或副总经理负责审批各类外来文件、责成有关部门处理。

4.2综合办公室负责处理除工程维修部工程技术文件、分承包合同、工程移交文件、经营管理部的经营合同、协议书以外的外来文件,包括上级公司、政府主管部门传来的文件及有关物业管理的法令、法规、各类规章制度的接收、登记、整理并保存原始件,将各部门传来的文件整理呈交总经理或副总经理审批,工程维修部及经营管理部的文件由综合办公室登记后保存一份原件。

4.3各部门负责本部门业务往来中的外来文件及有关物业管理合同的法令、法规的接收,经公司副总经理批准后,负责根据领导的批示处理有关文件。

5.工作程序:

5.1外来文件的接收:

5.1.1上级公司文件由综合办公室派专人领取,政府主管部门下发的文件由收发员送综合办公室,综合办公室应填写《外来文件接收登记表》。

5.1.2公司各部门的业务往来文件接收后,统一送交综合办公室进行分类,登记在《外来文件接收登记表》上。

5.2外来文件的处理:

5.2.1上级公司、政府主管部门的文件由综合办公室填写《外来文件处理表》,综合办公室主任填写呈办意见并由总经理或副总经理批阅,综合办公室根据批示转相关部门,并督促确保文件按总经理或副总经理批示执行。

5.2.2外来的有关物业管理的法令、法规,经总经理批示后,由经营管理部送交综合办公室并存档,有关部门需要时,综合办公室将复印件盖上受控文件专用章,并做好《文件/资料发放登记表》。

5.2.3传真由综合办公室在《外来文件接收登记表》上登记后,转相关部门,并由综合办公室存档。

5.3外来文件的档案管理:

5.3.1上级公司和政府主管部门的文件由综合办公室在年底或次年初提出销毁、立卷、归档意见,报公司领导批准后,对不需要使用查阅的文件填写《外来文件销毁登记表》后进行销毁,对有价值的文件进行装订成册,并保存。

5.3.2日常业务文件由综合办公室征求相关部门意见后,提出具体处理措施报有关领导进行相应处理,建立文件处理档案。

5.3.3归档文件借阅时受综合办公室监督,并做好借阅登记。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《外来文件接收登记表》ej-qr-qp6.3-01

6.2《外来文件处理表》ej-qr-qp6.3-02

6.3《外来文件销毁登记表》ej-qr-qp6.3-03

6.4《文件/资料借阅登记表》 ej-qr-qp6.1-01

6.5《文件/资料发放登记表》 ej-qr-qp6.1-04

第7篇物业管理公司概况范文

物业管理有限公司概况范文(十三)

河南**物业管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集团(中国)有限公司控股经营的独立法人企业,是国家一级物业管理资质企业,现为中国物业管理协会常务理事单位。

公司位于郑州市纬四路东段**广场1层,现有职工300多名。主营业务有:**金水花园小区、城市花园小区、新天地桂园小区、森林半岛小区、联盟新城小区、各地市项目、**商务中心,管理面积150多万平方米。物业类型有多层、高层、小高层住宅、别墅、多功能商务中心及商铺等。

公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神,坚持“物业管理,尽善尽美”的质量方针和“预防污染,关爱环境;诚信守法,持续改进”的环境方针,上下一心,励精图治,积极致力于河南省的物业管理开发业务,并对河南省物业管理行业的发展进行了积极的探索和有益的尝试。经过全体员工的共同努力,我公司管理的金水花园住宅小区、**城市花园住宅区和建苑小区住宅区先后获得“全国物业管理优秀住宅小区”、“河南省物业管理示范住宅大厦”、“全国物业管理示范住宅小区”、“郑州市物业管理示范住宅小区”的称号。

为提高本公司的服务质量、管理水平,实现“决策科学化、管理规范化、经营专业化”的企业发展道路,创造环保型的社区环境,使公司物业管理水平再上新台阶,公司决定全面贯彻iso9001:2000标准、iso14001:2004标准,建立本管理体系。

《管理手册》是管理体系的基本文件,也是业主或第三方认证机构对公司管理体系进行审核的主要依据。

《管理手册》经批准颁布后,公司每年针对其适用性、先进性及实际运行情况进行评审,并修订补充,以适应本公司管理体系不断深化和发展的要求。

本公司通信地址:河南省郑州市纬四路东段**广场1层

邮政编码:z

网址:wz

电话:z

传真:z

第8篇 z城商场物业员工培训管理计划

现代城商场物业员工培训管理计划

企业要坚持以人为本的原则,建立新型管理机制,各岗位竞争上岗,实行考核,倡导危机意识和竞争意识,坚持持续有效地员工培训与考核,培训是管理之根本,是提高员工素质,确保管理质量的重要因素。进驻前的强化培训和在职员工的培训相结合,管理维修人员100%持证上岗,同时辅以考核措施,使员工在服务观念,专业技能和基础知识方面打好基础。再推行目标管理,把总目标分解到班组,使班组到员工个人明确自己的分项目标,共同参与管理,人人肩上有指标,使总体目标得以实现。

1.培训目的

通过系统的分阶段、分层次培训,使员工在掌握本岗位管理服务操作技能的基础上,致力提高员工的业务能力、管理服务水平和综合文化素养,强化服务意识,热爱本职工作,从而造就一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。

2.培训项目

1)入职培训。

时间要求:入职当天,共2课时。

培训内容:

a)公司简介

b)物业概况

c)公司人事及福利政策(包括该员工工种、工作性质、工作时间、工资标准、计算方法、发放时间及享受各类节假日福利待遇等)

d)《员工手册》

e)公司纪律要求及规章制度(包括作息时间、宿舍管理、员工食堂、请销假制度、工服和工牌管理、仪容仪表、本岗位的职责、规章及质量标准等)

培训方式:介绍、答疑

培训人:各部门主管、班长

考试考核:一周后由主管领导以提问方式进行考核

2)上岗培训:

时间要求:三个月试用期,共24课时

培训内容:

a)公司企业文化

b)物业管理行业的职业道德及修养

c)物业管理基础知识

d)物业管理基本法规

e)操作和服务中的礼仪礼节

f)本部门工作手册

g)如何处理业主投诉

h)安全、消防常识

培训方式:集中授课(4人以上)、单独辅导及自学(4人以下)

培训人:公司相关培训教员

考试考核:入职三个月后,对入职培训和上岗培训内容进行书面考试,然后进行转正考核综合鉴定,决定去留。

3)在职培训:

管理层及管理中心员工在职培训

时间要求:全年,共50课时。

培训内容:

服务业的礼节礼貌及服务意识

物业管理行业的职业道德及修养

发生紧急事件的初步处理技巧

工作中疑难问题及投诉的处理技巧

酒店式物业管理特色服务的内容

物业管理法规知识

各工作岗位的职责和操作流程

现代企业管理的督导与沟通方式

培训方法:集中授课

培训人:公司经理、培训教员

考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。

(2)维修人员在职培训:

时间要求:全年共70课时

培训内容:

服务业的礼节礼貌及服务意识

物业管理基础知识

机电设备的养护和维修知识

维修工作技巧及紧急事故的处理方法

消防安全及消防设备的养护和维修知识

f);物业管理法规

g) 物业管理行业的职业道德及修养

培训方法:集中授课。

培训人:维修中心主管、班长

考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。

(3)保安人员在职培训:

时间要求:全年,共70课时。

培训内容:

服务业的礼节礼貌及服务意识

物业管理行业的职业道德及修养

安全保卫工作知识

物业管理知识及有关法律法规

发生紧急事件的初步处理技巧

工作中疑难问题及投诉的处理技巧

专业技能培训

模拟消防实战演习

培训方法:集中授课或训练

培训人:保安主管、队长及班长

考试考核:专业技能考核每季度一次,消防演习每半年一次,书面知识考试年终进行,同时进行年度考核鉴定。

(4)保洁员/绿化工在职培训

时间要求:全年,共70课时。

培训内容:

服务业的礼节、礼貌及服务意识

物业管理行业的职业道德及修养

清洁用具和清洗用品的使用方法

绿化工具和除草、施肥的操作方式

花草的修剪及病虫害的防治

各岗位职责

各岗位工作流程

安全知识

培训方法:集中授课

培训人:保洁主管、班长

考试考核:年终书面考试,同时进行年度考核鉴定。

3.外派培训:

选送在岗员工或有发展潜力的员工到相关行政部门举办或指定的培训班进行培训取证。

其外培项目:

物业管理上岗资格培训班

部门经理培训班

物业管理企业经理培训班

iso9000内审员培训

消防上岗资格培训

4.培训质量检验标准

新员工必须在三个月试用期内通过入职培训、上岗培训才能转为正式员工,培训不少于26课时,(每课时为1小时)。

在岗作业层员工每年必须参加在职培训不少于70小时,才能通过年终考评。

在岗管理层员工每年需参加在职培训不少50小时,才能通过年终考评。

员工转岗,必须参加转岗培训24小时,才能通过年终考评。

凡书面考试不合格者,给予一次补考机会,补考不合格者劝退,年度考核鉴定不合格者辞退。

管理层和从事特种作业的员工必须持证上岗。

第9篇对物业分承包商管理控制程序

公司程序文件

--对物业分承包商管理的控制程序

1.目的:

强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。

2.适用范围:

适用于本公司对物业分承包商的管理。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章

3.2iso9002标准第4.6、4.10、4.13章

4.职责:

4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。

4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。

4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。

4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。

5.工作程序:

5.1选择分承包商的要求:

5.1.1具备承担分承包业务的资质。

5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。

5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。

5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。

5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。

5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后,工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。

5.3对分承包业务的控制:

5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。

5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。

5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。

5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。

5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出《整改通知书》,并吊销其《施工许可证》,整顿后方可开工。

5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。

5.4对不合格分承包商的控制:

5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的按合同有关规定予以解除,并从《合格分承包商名单》中剔除。

5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写《分承包商年度复审报告》,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。

5.5对于iso9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商,工程维修部填写《分承包商年度复审报告》,经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05

6.2《分承包商评审报告》ej-qr-qp5.3-01

6.3《合格分承包商名单》ej-qr-qp5.3-02

6.4《分承包商年度复审报告》ej-qr-qp5.3-03

6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04

6.6《施工许可证》ej-qr-qp5.3-05

第10篇物业管理手册－记录控制程序

物业管理手册:记录控制程序

1、目的

对记录进行有效控制,为服务质量符合规定要求和管理体系有效运行提供证据。

2、适用范围

适用于对管理体系运行中记录的控制。

3、职责

3.1品质部负责对公司各种记录的管理、监督和归档工作。

3.2各相关部门负责对本部门记录进行收集、整理和保管工作。

4、程序

4.1记录的格式

4.1.1各部门提出本部门质量记录格式,经品质部编号后备案。

4.1.2品质部根据实际情况统一确定记录的格式和编号,经管理者代表批准后执行。

4.1.3质量记录的修改,由各责任部门提出申请、并设计新的质量记录格式,经品质部编号后备案,经管理者代表批准后执行。

4.1.4记录的编号按《文件控制程序》中相关规定执行,每一种质量记录表格均应有唯一的名称,并通过对质量记录表格的编号加以识别。

4.2记录的填制要求

4.2.1记录、表格填写必须用钢笔或中性笔,统一为黑色字体,内容完整、真实。

4.2.2记录填写应及时、真实、内容完整、字迹清晰,不得随意涂改;如因某种原因不能填写的项目,应采用“-”划去,各相关栏目签名应签全名。

4.2.3修改要用“-”划去,在其上方更改并由更改人签上姓名和日期。

4.3记录的收集和保存

4.3.1各相关部门每月26日前将本月《服务过程检验单》、《空置房屋检验单》和根据《业主回访单》、《业主投诉处置单》等情况进行汇总填写的《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部。

4.3.2品质部每月28日前根据《服务过程检验单》、《品质部抽检单》和《月管理目标、指标完成情况统计分析》填写《月管理目标、指标检验汇总分析》,并发放到各相关部门。

4.3.3各相关部门根据上月《月管理目标、指标检验汇总分析》填写《不合格项纠正(预防)措施》于每月5日前交品质部。

4.3.4接待专员或接待主管每月月底前将本月《维修任务单》交相关客服主管入档保存。

4.3.5各部门人员的《工作日志》由各部门第一责任人负责进行收集、保存。

4.3.6各部门负责对本部门所有记录进行装订和归档管理。记录可以以磁盘、电子文档等媒体方式保存或传递。

4.3.7记录的保存期限及保存地点见附录。

4.4记录的查阅

4.4.1如需查阅公司保存的记录时,经相关责任人同意,填制《记录查阅单》后方可查阅,其内容包括:查阅人、查阅内容、查阅时间、归还时间、记录编号等。

4.4.2查阅的文件必须保证其完好无损,归还时应办理相应手续。

4.5记录的保护、销毁

4.5.1记录必须实施专人管理,每月月底进行整理一次,保证其完好性。

4.5.2记录保存时间见附表,超过年限时由相关部门填制《记录销毁单》,并报管理者代表批准后由品质部负责监督销毁,销毁单内容包括:销毁的文件名称、件数、编号、销毁人、监毁人、审批人等。

4.6品质部每季度对各部门的填写和保管情况进行抽查并填制《品质部抽检单》

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

6、相关记录

6.1《记录查阅单》jw/jl-4.2.4-001

6.2《记录销毁单》jw/jl-4.2.4-002

6.3《品质部抽检单》jw/jl-5.4.5-003

6.4《业主投诉处置单》jw/jl-7.2-002

第11篇物业的装修管理程序2

物业的装修管理程序(二)

1目的

本程序明确了对物业装修的申报、审批、管理的实施控制,确保物业整体结构的完整,以便用户合理、安全地使用物业。

2适用范围

适用于本公司经营管理的所有物业的装修管理。

3相关标准要素

gb/t19002-iso90024.9

4相关文件

4.1《物业租赁合同的签定》

4.2《物业的供电管理》

4.3《物业的供水管理》

4.4《物业的消防管理》

5责任

5.1整个装修程序中,应以经营部为中心面对业主(客户),各相关部门密切合作。

5.2消防治安部负责装修项目的消防安全审查工作。

5.3机电工程部负责装修项目的机电部分审查和水电供应工作。

5.4物业管理部及各管理处负责装修期间的管理工作。

5.5住宅楼房管理处负责审批和管理住户装修。

6装修实施程序

6.1商用和工业用房装修办理程序。

6.1.1业主(客户)办理租赁或入伙手续后,需进行内部装修的向经营部申报装修,并填写装修申报表。经营部根据业主(客户)装修内容向客户提出具体要求申报资料,包括房屋装修平面图、水电布置平面图、水电设备表、招牌及广告牌透视图等。

6.1.2经营部负责将有关资料会同装修单位或业主(客户)送往相关部门,包括消防治安部、物业管理部、沙河管理部、机电工程部等,各相关部门以会签单确认接收资料的时间。

6.1.3各相关部门按职责进行审图,消防治安部指导业主(客户)办理消防报批手续。

6.1.4业主(客户)办好消防报批手续后,将消防局报审批文送消防治安部和所在管理处。

6.1.5经营部负责办理交施工水电费押金手续,机电工程部负责办理施工用水用电手续。

6.1.6施工单位持消防局报审批文和经营部经理签字批准的装修申请表到管理处办理入场施工手续。

6.1.7施工过程中,由管理处负责日常监督,相关部门监管,发现问题及时处理。

6.1.8装修完毕,管理处负责办理完工手续。业主(客户)通知机电工程部验收水电设施,办理正式送电手续,经营部负责办理装修临时水电费结算押金退还手续。

6.1.9管理处负责监督业主(客户)在正式开业前到消防主管部门办理验收手续。并将消防主管部门的验收批文报送消防治安部和管理处。

6.1.10商用和工业用房装修,要每天检查一次,从装修开始到装修结束止。

6.2住宅装修办理程序

6.2.1楼房管理处值班员受理所辖楼房内住户的装修申报表,管理处主任负责审批并向用户交待装修注意事项。

6.2.2管理处主任审查批准后交给值班员办理装修押金等有关手续。

6.2.3楼房管理处值班员与住户办理完有关装修手续后,要对住户装修特别是初期装修,进行检查监督,防止损坏楼房结构。

6.2.4楼房管理值班员接到住户装修完毕要求退还押金的要求后,要到现场检查装修垃圾是否清理干净,有没有损坏公用设施后,酌情扣减或全部退还装修押金。

6.2.5住户装修要在开始拆除打凿期间,每天检查一次;完工后,综合检查一次。

7记录

7.1《装修检查记录表》

7.2装修申请表(业主、住宅装饰用此表)

7.3装饰申请表(商业、工业、写字楼租赁或投资部分的房屋装饰用此表)

第12篇万科物业管理体系顾问项目

万科物业管理体系(顾问项目)

(一)企业内部管理及iso9000体系

顾问服务更多的是管理经验的输出,万科物业十余年的管理经验是顾问服务最强有力的支撑平台。多年的管理探索和经验总结,万科物业建立了详细全面的质量管理体系文件,包括质量手册一册和体系文件六册,共计上百万字,对公司业务运作和企业管理的各个方面均制定了相应的规程,确保所有过程得到有效策划、运作和控制。在体系文件的指导下,万科物业逐步完善公司、管理处各管理层次的管理制度,形成了涵盖人力资源、行政管理、财务管理、业务管理等一套科学、有效的规章管理制度体系。

贵我双方合作后,我司一方面以此为服务基础,输出管理服务经验,另一方面,也将结合被顾问公司的实际,以此为参考建立起被顾问公司自己的管理体系。

(二)顾问服务运作管理体系

为规范万科物业顾问服务输出,确保每一顾问项目顺利达到既定目标,公司内部针对顾问服务制定了一系列的管理制度,具体包括:

1顾问项目运作程序

2顾问组进驻管理程序

3顾问工作监督程序

4顾问服务监察制度

5顾问书审批管理程序

6建议函递交、跟踪流程

7顾问服务计划编制、更改审批流程

8顾问服务信息管理制度

9顾问服务全程工作计划表