第1篇 物业管理公司董事会职权
物业管理有限公司董事会职权
(l)议定本公司的长远规划和经营方针。并报上级公司审定。
(2)依据公司的长远规划与经营范围,讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围,并报上级公司备案。
(3)讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
(4) 定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
(5)提出公司董事、总经理、副总经理以上管理人员的任免和奖惩的建议,报上级公司审定,讨论和决定各部、室和管理处正副职人员的任免和奖惩。
(6)依据上级公司制定的工资政策和标准对本公司的工资标准进行制定和修定。
(7)讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
(8)讨论和审核有关购买房屋、汽车、开工建设等以及在*万以上的非生产性设备、物品及开支,并报上级公司批准。
(9)根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第2篇 物业管理公司体系文件控制程序
1.目的
为质量管理体系文件编制、更改、审批、分发和作废处理提供指引,保证文件受控。
2.范围
适用公司各管理处/部门对质量管理体系文件的管理和控制。
3.职责
3.1 相关部门/岗位职责
部门/岗位工作内容频次/时间
总经理审批《质量手册》2个工作日
管理者代表审核《质量手册》、审批程序文件、作业指导书和《体系文件下发明细》2个工作日
品质管理部经理审核程序文件、作业指导书、《体系文件下发明细》,审批质量记录表格5个工作日
管理处/部门负责人审核本管理处/部门职员提出的文件编制/更改申请
负责保管本管理处/部门领用的体系文件2个工作日
持续
品质管理部保管体系文件正本及培训
检查监督各管理处/部门体系文件受控、执行情况5个工作日内
及时
各部门对本部门员工进行培训及文件控制、执行文件发放后7个工作日内培训
3.2 文件编制、更改、审核、审批权限
文件类别编制权限更改权限审核权限审批权限
质量手册品质部经理部门主管以上人士管理者代表总经理
程序文件具有相关技能人士公司任一职员品质部经理管理者代表
作业指导文件具有相关技能人士公司任一职员品质部经理管理者代表
质量记录表格具有相关技能人士公司任一职员品质部人员品质部经理
体系文件下发明细品质部人员品质部人员品质部经理管理者代表
注:1、审核、审批人不得与编制/更改人相同,但审核、审批人可为同一人;
2、品质管理部经理编制或更改的程序文件、作业指导文件及表格,须由管理者代表审核和审批。
4.方法和过程控制
4.1重要说明:为进一步明确质量管理体系文件的受控状态,受控章在文件左上角的为体系文件正本,受控章在文件右上角的为体系文件副本。授控章由品质管理部统一控制管理
4.2体系文件的版本控制
4.2.1 未经修改的文件版本号为'a/0',修改一次版本号升为'a/1',当版本号从'a/9'升级时,则升为'b/0',依此类推。当对体系文件进行全面修改时,即使修改次数未达到9次,版本也要全面改版(如从a→b、b→c……)。
4.2.2 文件页数超过1页以上,则文件修改时只更改修订页的版本号,如文件某一页的版本号升至'a/9',则该页再次修改升级时,文件全部页的版本号升为'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或减少页数,则各页均按原最高版本号的页统一升级为相同的版本号。
4.3体系文件的编制、更改
4.3.1 文件的编制和更改需按《体系文件控制细则》规定的格式和编号方法进行。
4.3.2 动议编制/更改文件需填写《文件编制/更改申请表》,经管理处/部门负责人确认后,报品质管理部。集中编制/更改时可只填写一个编制/更改申请表,经管理者代表审批。
4.3.3体系文件通过审批后,最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。
4.4体系文件的分发
4.4.1新编或更改的体系文件,由品质管理部加盖红色'受控'印章后,填写《文件发放签收表》,按《体系文件下发明细》分发给相关部门(零星编制或修改的质量记录表格可通过内部邮件系统发送到各部门,不须填写《文件发放签收表》,作废表格不须交回品质管理部)。
4.4.2各部门领回体系文件后须在七个工作日内完成更换并将旧文件加盖'作废'章后送交品质管理部。品质管理部负责对各部门作废体系文件进行抽查。作废文件正本由品质管理部保存至少三年。
4.4.3新部门成立时,应及时到品质管理部申请领取体系文件。
4.4.4各管理处/部门因现场悬挂等原因需增加持有体系文件时,需填写《文件发放签收表》,经品质管理部经理批准后领取。
4.5体系文件的培训
4.5.1新编或更改的体系文件发放后,品质管理部须对各部门相关业务块主办以上人员及相关人员进行培训(零星更改的表格除外)。
4.5.2新编或更改的体系文件执行前,管理处/部门应将所有新增或更改的文件内容对相关岗位人员进行培训。
4.5.3新管理处/部门成立后,品质管理部须对全体人员进行培训、考核。
4.6体系文件的作废处理
4.6.1作废文件均须加盖作废章。如发现文件名、编号均相同的文件,应以最近生效日期或最高版本号区别新旧文件。
4.6.2如文件不适用需取消,须填写《文件编制/更改申请表》,按原审批程序报批后报废。
4.7体系文件的查阅、借阅
4.7.1非本公司人员不得查阅、借阅体系文件。特殊情况需经管理者代表批准。
4.7.2查阅的体系文件不得带离办公区域。借阅须填写《文件借阅登记表》,经管理处/部门经理或其授权人批准,并不得带离本管理处/部门管理服务区域。如有污损或遗失,须报部门经理处理,并向品质管理部申请补发。
4.7.3隔夜借出须管理处/部门经理批准,外借时间最长不得超过3天。
4.8体系文件的保管和保密
4.8.1管理处/部门经理负责本管理处/部门保管体系文件,并对结果负责。
4.8.2依据《体系文件下发明细》的文件接受人负责对相应体系文件进行保管。
4.8.3任何人不得复印、泄露体系文件,不得擅自携带体系文件外出。
4.8.4体系文件发生丢失和短缺时,除追究责任外,重新办理领用手续,品质部在补发文件上给予新分发号,并注明原文件分发号作废,并将作废文件的分发号通知相关部门/管理处。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《体系文件控制细则》
6.质量记录表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件编制/更改申请表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件发放签收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借阅登记表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《体系文件下发明细》
第3篇 物业车辆管理员专项培训
物业车辆管理员的专项培训
基本专业技术培训
1.熟练应用、设置各种停车、警示等标志。
2.指挥、引导车辆时动作干脆利落、标准到位。
军事体能培训
1.百米跑14秒以内完成。
2.基本身体素质训练,如早操、器械锻炼等。
理论、礼仪知识培训
1.道路交通相关法律法规。
2.停车场、车库具体规划设置。
3.公司物业车辆管理规定。
4.车辆指挥、管理礼貌服务用语。
4.4.5消防员的专项培训
消防应用技术培训
1.穿消防衣15秒以内。
2.熟练操作消防器材,并熟知它们的所在位置。
3.正确熟练地使用手提灭火器,能迅速提至火灾现场,不倒置或平放灭火器,正确熟练使用消火栓、抛水带、收水带。
4.会利用其他器材应急扑火,如抛麻袋、用湿棉被覆盖。
5.利用器材逃生,如缓降器、床单、沙发垫等。
军事体能培训
1.百米跑14秒以内完成。
2.俯卧撑50个以上。
3.120秒以内爬楼20层。
4.负重跑训练。
实战演练
1.紧急集合,40秒内穿戴、集合完毕。
2.紧急疏散,熟悉逃生通道路线,能迅速引导群众找到出口逃离火场。
3.紧急救护,懂得单人救护、双人救护,能迅速而最大限度地挽救生命。
4.提水接力。
5.实景演练扑灭各种火灾。
理论、礼仪知识培训
1.各种防火安全及消防法规。
2.公司物业消防安全规定。
3.消防安全管理常识。
4.各种火灾的扑救方法、注意事项、应急措施。
5.消防员职业道德教育。
第4篇 成都市物业管理自然灾害中应急预案
第一节 地震灾害应急预案
第三十三条 地震灾害是群灾之首,它具有突发性和不可预测性,以及产生严重次生灾害,对社会也会产生很大影响等特点。地震还可能直接造成建筑物破坏以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破坏和海啸。因地震的破坏还可能引起的一系列其它次生灾害,包括火灾、水灾和有毒气体泄漏,细菌、放射物扩散、瘟疫等对生命财产造成的灾害。
第三十四条 地震按照其破坏性可分为:一般破坏性地震、严重破坏性地震。
一般破坏性地震,是指造成一定数量的人员伤亡和经济损失的地震;
严重破坏性地震,是指发生6级及以上的地震或造成严重人员伤亡和经济损失的地震。
第三十五条 地震灾害的预防注意事项:
(一)危险物品不要放置在高架上,吊灯及吊起来的盛物架,要尽量增强强度,玻璃容器或器皿应放置在盛物架下面;
(二)燃气炉要牢牢固定,并注意检查是否漏气,燃气开关及燃气器具开关,不使用时或下班前应确认关闭;
(三)厨房等用火区或其他易发生火花的火种附近,不得放置易燃物;
(四)应养成拔掉插头的习惯,在不使用的电器具(如电视机、电饭煲、电炉、烤箱等)时,应切断电源;
(五)楼梯及走廊等通道上,不可堆放物品,随时保障安全通道、出入口的通畅;
(六)随时关注国家地震预测机构发布的权威信息,做好防范措施;
(七)注意报警系统、消防设备的保养;
第三十六条 地震灾害发生时的紧急措施:
(一)地震灾害发生时,项目负责人或物业服务负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即启动报警装置,并通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员地震灾害发生,并告知相关注意事项和紧急自救措施:
1、请大家保持冷静并尽快熄灭火源;
2、地震时不要随意跑动,不要使用电梯逃生;
3、应立即用软物体(如:枕头、厚衣物、棉被等)护住头部等身体的重要部位;
4、建筑物内的人员应就近寻找建筑物坚固的部位(如:卫生间、承重墙拐角处等)进行躲避;
(三)秩序维护员应立即赶往各出入口、通道,进行通道控制,对人员进行有序疏导,维护公共秩序,按照'只出不进'的原则,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼;
(四)共用部位、共用设施设备维护员应立即关闭水、电、气等阀门,停止电梯等设备的运行;
(五)地震稍微平息后,控制中心应立即通过广播通知建筑物内人员马上撤离。秩序维护员组织建筑物内的人员有序疏散到空旷地带(如广场、马路等地方),不要靠近建筑物、广告招牌、电线杆等的附近。并逐一排查有无人员滞留建筑物内或被困电梯内。
第三十七条 地震灾害发生后的紧急措施:
(一)地震灾害发生后,物业服务负责人或项目经理应立即召开紧急会议部署抗灾救援相关工作;
(二)物业服务企业应当立即组织人员对人员伤亡情况和建筑区划受灾情况进行统计,并及时上报所在地街道办事处、乡镇人民政府。发生严重破坏性地震造成严重人员伤亡和经济损失的,应立即向相关政府部门提出紧急援助请求;
(三)应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的震损情况以书面形式告知业主、使用人;
(四)应立即设立警戒岗,对建筑物(特别是受损的)进行隔离,在未经政府权威部门发布有关的安全信息前,尽量劝阻任何人试图返回建筑物内;
(五)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;
(六)发生严重破坏性地震时,应增加设施设备检查、环境维护、消杀灭害等工作的频率,防止次生灾害的发生;
(七)积极安抚业主、使用人的情绪,密切关注人员的身体状况,特别是老人、小孩、孕妇、伤残人士、以及患有心脏病、高血压者;
(八)严重破坏性地震发生后,通常会出现一系列社会问题,物业服务企业应当加强防范。
第三十八条 余震期的紧急措施
(一)通过网络、电台、电视等渠道,收集防震避震、自救互救常识和政府发布的余震预测信息,并及时以书面和广播形式告知建筑区划内的业主;
(二)在条件允许的情况下,指定建筑区划内空旷区域为临时安置区,搭建避难帐篷,供业主、使用人及员工使用。在选择临时安置区位置时,应尽量考虑不要占用通道、出入口;
(三)在临时安置区,设置零时服务点,由秩序维护、客户服务、环境维护人员组成,为业主、使用人提供力所能及的服务,安抚业主情绪,维护人员集中区域的公共秩序和环境卫生,以减轻大众的恐慌;
(四)做好次生灾害的防治,建筑区划内常见的地震次生灾害主要有:
1、有毒气体、液体泄漏;
2、水电气供给管路断裂;
3、传染病疫情;
4、公共秩序短时间内失控;
5、盗窃、抢劫等事件多发。
第二节 气象灾害应急预案
第三十九条 气象灾害,一般包括天气、气候灾害和气象次生、衍生灾害:
天气、气候灾害,是指因台风、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大风、沙尘、龙卷、大(浓)雾、高温、低温、冻雨、霜冻、结(积)冰、寒潮、干旱、干热风、热浪、洪涝、积涝等因素直接造成的灾害。
气象次生、衍生灾害,是指因气象因素引起的山体滑坡、泥石流、风暴潮、森林火灾、酸雨、空气污染等灾害。
第四十条 气象灾害的预防:
(一)应注意定期排除灾害天气时可能带来的安全隐患,加强对建筑物外立面的监控巡查,加固或移除高处可移动物体和悬挂物(如广告牌、店招等),对高大树木等进行加固;
(二)提请业主、使用人注意关好门窗,检查门窗玻璃、空调外机等是否牢固,不要将花盆等可移动物品放置在阳台或窗台上;
(三)夏季等雷雨多发季节,应加大对屋面、地下车库等区域的排水设施的疏通频率,清除排水沟、排水管、水渠内的垃圾,保证排水畅通;
(四)定期检查避雷设施,室外供电线路等;
(五)储备足够的沙袋、防风胶纸、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通过广播、电视、网络等途径密切关注气象变化和政府相关部门发布的预警信息。根据政府相关部门发布的气象灾害预警信息
,及时以书面形式告知建筑区划内的业主、使用人做好防范措施。
第四十一条 雷雨、暴雨灾害的应急预案:
(一)雷雨、暴雨灾害发生时,项目负责人或企业负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员,并提请大家关好窗户,尽量不要在室外活动,不要在靠近建筑物或大树下的区域活动等相关注意事项;
(三)组织人员对建筑区划内地势低洼的区域(如:地下停车场等)用沙袋等物资进行加筑处理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用设施设备维护员应密切监视共用部位、共用设施设备的使用情况,发现问题及时处理;
(五)秩序维护员应加强对各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼,并加强对公共区域的巡查,排除安全隐患;
(六)雷雨、暴雨灾害发生后,应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的受损情况以书面形式告知业主、使用人;
(七)立即组织环境维护人员对积水、沙土、树枝(叶)、玻璃碎片等垃圾进行清理,对排污设施进行疏通;
(八)雷雨、暴雨灾害造成洪涝、积涝等的,在积水退去后,应对建筑区划各区域进行消杀灭害,防止疫情发生;
(九)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;组织人员对受聘提供物业服务的建筑区划受灾情况进行统计,出现较大人员伤亡、财产损失时应立即向相关政府部门求助;
第四十二条 大风、沙尘灾害的应急预案:
(一)大风、沙尘灾害发生时,项目负责人或企业负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即并通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员,并提请大家关好窗户,尽量不要在室外活动,不要在靠近建筑物或大树下等区域活动等相关注意事项。
(三)组织人员对建筑区划内高空悬挂物、可移动物进行拆除或加固,对树木进行加固;
(四)秩序维护员应加强建筑区划的巡查,对存在安全隐患的部位,应立即进行隔离,禁止人员靠近;
(五)共用部位、共用设施设备维护员应密切监视共用部位、共用设施设备的使用情况,发现问题及时处理;
(六)灾害发生后,应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的震损情况以书面形式告知业主、使用人;
(七)组织环境维护员对沙尘、树枝(叶)、玻璃碎片等垃圾及时进行清理;
(八)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;组织人员对受聘提供物业服务的建筑区划受灾情况进行统计,出现较大人员伤亡、财产损失时应立即向相关政府部门求助;
第四十三条 大(浓)雾灾害的应急预案:
(一)发生大(浓)雾灾害时,设施设备维护人员应立即开启公共区域照明装置,增加公共区域、路面的能见度;
(二)提请业主、使用人注意出行安全;
(三)加强建筑区划内道路的交通疏导,提请车辆慢行,在建筑区划出入口,十字路口等区域增加人员或设立警示、指示标志;
(四)秩序维护员应加强对各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼;
(五)加强对公共区域的巡查和公共秩序的维护,排除安全隐患。
第四十四条 高温、干旱灾害的应急预案:
(一)发生高温、干旱灾害时,应在建筑区划内显着位置张贴温馨提示,提请业主、使用人注意防暑降温;
(二)设施设备维护人员应加强对共用部位、设施设备的检查,特别是外墙玻璃、瓷砖,供配电系统,防止应高温造成外墙玻璃、瓷砖爆裂脱落而伤人及供配电系统过热短路起火等次生事故;
三)客户服务中心贮备必要的防暑降温药物,供建筑区划内业主、使用人及公司员工使用;
(四)对不耐高温的共用部位、设施设备采取降温措施,防止损坏。加强对绿化带的浇灌养护,防止植物干涸枯死;
(五)高温天气利于细菌滋生,应加强对建筑区划的消杀工作,防止疾病、疫情传播;
第四十五条 雨雪冰冻灾害的应急预案:
(一)发生雨雪冰冻灾害时,物业服务企业应在建筑区划内显着位置张贴温馨提示,提请业主、使用人注意防寒抗冻;
(二)设施设备维护人员应加强对共用部位、设施设备的检查,特别是屋面、给排水管、室外供配电系统等;
(三)客户服务中心贮备必要的放冻伤药物,供建筑区划内业主、使用人及公司员工使用;
(四)加强建筑区划内道路交通的疏导,提请车辆、行人小心慢行,重点区域增设岗位或安全警示标志;
(五)对不耐低温冰冻的共用部位、设施设备采取解冻处理。具体可根据实际情况采用热水、蒸汽措施,防止损坏。必要时,相关设施设备可暂停运行使用;
(六)加强建筑物、树木、室外设施的扫雪除冰工作,防止建筑物、树木、室外设施因积雪、结冰过重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰冻期结束后,应对共用部位、共用设施设备进行仔细检查和维护,确保其正常运行;
第三节 生物灾害应急预案
第四十六条 建筑区划内的生物灾害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蚁、红火蚁、蝗虫、蚊虫、须舌蝇、粘虫等)的大面积出现或迅速繁殖,造成人身伤害、建筑物或植物破坏。
第四十七条 因生物灾害的预防和处置专业性较强,建筑区划内生物灾害的预防和处理应以政府相关机构为主,物业服务企业应在政府相关部门的指导下开展工作,并积极配合政府相关部门开展生物灾害的的预防和处置工作。
第四十八条 生物灾害的预防:
(一)随时保持建筑区划内的环境卫生,定期对阴沟、排污管道、化粪池、垃圾中转站及其他卫生死角进行消杀灭害;
(二)根据主管部门的要求,加强白蚁防治力度;
(三)在条件允许的情况下,可聘请专业的生物灾害防治机构提供相关防治服务;
(四)加强对建筑区划内常见有害生物的灭杀工作,灭害药品投放注意事项:
1、投放灭害药品前,应以书面形式告知建筑区划内的业主、使用人。提请照看好小孩和宠物;
2、投放回收灭害药品时,应有记录,并在投放处贴出明显的提示,
防止人畜误食;
3、应及时回收和妥善处理有害生物的遗体。
(四)在夏季或其他闷热潮湿的气候条件下,增加消杀频率,同时加强对建筑区划的监控,发现有害生物,立即处理,并上报政府相关机构;
(五)加强生物灾害的防治知识宣传,使建筑区划内的业主、使用人对生物灾害有一定的了解,从而达到'群防群治'的效果。
第四十九条 生物灾害发生后的紧急措施:
(一)生物灾害发生后,物业服务企业应当立即向政府相关部门报告。项目负责人或企业负责人应立即组织相关人员,成立应急小组,组织灭害救灾工作;
(二)建筑区划内局部出现有害生物、发生生物灾害时,应立即对该区域进行隔离,禁止人员进入,防止灾害扩散,并及时通知相关部门处理;
(三)坚持以人为本,把保障业主、使用人的身体健康和生命财产安全放在首位。已对人身造成伤害的,应立通知政府相关卫生防疫医疗机构,对伤员进行救治;
(四)生物灾害已对或可能对建筑物造成破坏的,应立即对建筑物内人员进行疏散,并对疏散人员进行有效隔离,防治疫情扩散;
(五)杀灭有害生物后,应立即在相关机构的指导下对有害生物遗体进行妥善处理,并对环境进行消杀灭菌处理。
(六)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播。
第四节 其他自然灾害应急预案
第五十条 自然灾害还包括:水旱灾害、地质灾害等。
第五十一条 其他自然灾害应急预案,物业服务企业可参照的参照本章第一、二、三节制定;
第5篇 某金融街物业管理应急预案
金融街物业管理应急预案
(具体包括:a、停电;b、停水;c、停热;d、燃气泄漏;e、刑事(治安)事件;f、失窃;g、外来人员挑衅滋事;h、自杀;i、意外伤亡(触电、溺水、煤气中毒);j、病危人员救助;k、跑水;l、防汛;m、防风(台风或沙尘暴);n、恐怖袭击;o、公共卫生事件(如传染病等);p、地震;q、电梯困人;r、聚众*;s、媒体曝光t设施设备故障、损坏u、车辆损坏、割伤、v简易交通事故处理等);
(a)突发停电/停水应急预案
1、在接到停电/水通知的情况下,管理处应事先将停电/水线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户,并在主要出入口发布停电通告;同时,工程部应做好停电/水前的应变工作。
2、在没有接到任何通知、突然发生停电/水的情况下,工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若是内部故障停电,应立即派人查找原因采取措施,防止故障扩大;系外部停电,一方面要防止突然来电引发事故,一方面致电电力局查询停电情况,了解何时恢复供电,并将了解的情况通知管理处。
3、保安部立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况,发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4、管理处立即将停电/停水情况通知小区住户和商户,并在主要出入口发布停电/水通告,必要时启用紧急广播系统通知住户,要求住户保持冷静,做好防范。
5、若突发停电时,正值晚上商场营业,保安部应协助商场维持好秩序,指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明,疏散顾客,并要注意防火,防止发生火灾。
6、安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序,保安加强保安措施,严防有人制造混乱,浑水摸鱼,必要时关闭大门。
7、派人值守办公室、值班室,耐心接待住户和商户询问,做好解释和疏导工作,防止与住户、商户发生冲突。
8.详细记录停电/水事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
突发停电的预防措施:
工程部应经常检查应急照明和紧急广播系统,确保正常。
管理处应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛,以防停电。
保安部、工程部除配置巡逻、检修用的电筒外,还应配置手提式探照灯。
停水/电处理预案流程图
(b)燃气泄露应急预案
接到业主报警或发现燃气泄露后,公司员工应立即通知管理处主任或当班领班,并马上赶到现场查看情况,必要时疏散人员,并禁用电气设备(包括手机、电话和对讲机)。
管理处主任或当班领班接报后,一方面立即派员前往现场支援,并通知工程部,另一方面视情况通知燃气公司和消防支队。
工程部接到通知后,急速赶赴现场,协助保安部施救。
若燃气泄露发生在室外,应马上疏散人员,建立警戒线,防止围观,并严禁烟火和使用电气设备。
若燃气泄露发生在室内,要保持冷静,谨慎行事,却记不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸,也不要脱换衣服,以防静电火花引爆泄露气体。
施救人员进入室内前,应采取一定的措施,戴上防毒面具;没有防毒面具。则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸;进入室内后,应立即切断燃气总阀,打开门窗,加快气体扩散,并疏散范围内的非相关人员,协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。
发现有中毒、受伤者,应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场,送往安全地区,必要时施行人工呼吸,并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。
保安部和工程部应详细记录燃气泄露的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡,应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。
保安员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕,遇有异常气味时,应小心处理。
(c)盗窃和破坏事件应急预案
1.任何员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后,应立即查清楼号、单元号、楼层,通知保安部或当班领班派员前往现场查验,并通知监控值班员密切注意相关画面,监视犯罪嫌疑人的动向。
2.保安巡逻时发现有人在小区实施盗窃和破坏行为,应马上用对讲机向管理处主任或当班领班汇报,并通知监控室协助监视;同时保持冷静,如能及时处理,否则监视现场,记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。
3.管理处主任或当班领班接报后,视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场,尽可能制止一切盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人,并向警方报警。
4.保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人,应询问记录后移交警方出理,并根据警方要求提供情况和证据,严禁施刑、审讯和扣押,并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。
5.若犯罪嫌疑人在警方到来之前已逃离现场,保安人员应注意保护现场,阻止任何人员进入或接近现场,并不得触动现场任何物品和门窗,等候警方前来处理。
6.如在作案现场有人员伤亡,应在保护现场的基础上,通知医护人员前来救护。
7.在抓捕犯罪嫌疑人的过程中,若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻业主和访客暂停出入,配合防止罪嫌疑人乘机逃逸。
8.警方人员到达后,保安人员应记下警官官衔、编号及报案编号,并积极提供线索,配合警方人员办案。
9.在事件中涉及财产损失和人员伤害,应摄下照片或录像,留下当事人员和目击者,供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。
(d)意外伤亡应急预案
小区内出现人员意外伤亡事件,保安人员应立即前往现场,查明情况,向管理处主任或公司经理汇报。
.若伤者未死亡,应在保护现场的同时立即组织抢救,并通知医疗中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动,防止伤情加重。
若伤亡事故系由触电引起,保安人员应就近切断电源或用绝缘物(如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶)将电源拨离触电者,再进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下,用手直接去拉触电者或有金属杆去拨离电源,以防自身触电。
若伤亡事故系由设备故障或者设备损坏引起,,保安部应立即通知工程部(主管)到场,共同制订抢救方案。
若伤亡事故系由溺水引起,保安人员或其他员工应立即抢救,若溺水者喝水较多,应让伤者头朝下到立,按压腹部,使其吐出喝入之水,必要时,施行人工呼吸。
若伤亡事故系有高层坠落、物品砸伤引起,在抢救伤者的同时,应变化好现场,摄下照片或
录像,同时向警方报警。
若伤亡事故系由交通肇事引起,应在保护现场、抢救伤者的同时,记录下肇事车辆,留下驾驶员和目击者。如有监控录像,保存相关录像,报请警方处理。若交通事故引起小区交通堵塞,应开辟旁行通道,积极疏导交通,并设立警戒线,防止破坏现场。
伤者被送往医院抢救时,应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。
详细记录意外发生经过。对于设备故障或者设备损坏引起的伤亡事故,以及由于管理公司原因引起的触电事故,相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司经理,以便公司经理视情况向有关方面汇报并查找原因,落实责任。
(e)水浸应急预案
员工接到报警或发现小区范围出现水浸事故后,应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程值班人员和当班保安领班,并在支援人员到达之前尽量控制现场水势,防止水浸范围扩大。
相关人员接报后,立即派员就近采用防水设施保护好受浸层各电梯口,并将电梯上升最高层,切断电源,以防止故障扩大。
立即查明水浸原因,采取措施(包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等),切断水源,并关闭受浸区域电源,防止有人触电。若水源来自供水总管或工程部无力解决时,应立即通知自来水公司前来抢修。
在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其他一切有效措施,防止水蔓延到设备房、配电房、业主房或其他楼层。
组织力量采用各种手段,包括采用扫帚、吸水机吸水,排净积水,清理现场,尽快恢复整洁。
水源中断后,工程部应立即派人尽快修复受损设施;保安部应设法维持小区秩序,管理处并耐心做好住户的安慰工作,尽力解决水浸给住户带来的实际困难,并注意维护物业公司的形象。
如在水浸事故发生原因,有任何公共设施受到影响或由此引发停水停电,应知会相关业主或在小区主要出入口设置告示,知会全体业主;如有任何区域存在危险性,应当在该范围内设置警告标志。
召开会议,分析事故发生永远,总结经验教训,并采取措施,防止类似事故。
详细记录水浸事故发生经过和采取的措施,以及受损情况。
一些常见水浸事故的预防措施:
保安巡逻和设备巡检时,应留意排水是否有淤泥、杂物或塑胶代,有否堵塞,并随时加以清理疏通;清洁工定时清扫天台、排水沟,防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。
加强对消防喷淋系统的巡视,防止碰撞、移动喷淋头或消防栓引起水浸。
灾害天气(台风、暴雨、大雪)来临前,工程部人员应对小区内门窗、天台、排水沟、急水井、排水泵等进行一次全面的检查,发现问题及时修复。
管道工在操作安装、维修时应当严格按照操作规程操作,防止因操作不当引发水浸事故。
对业主/用户装修要加强管理,防止由于业主在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。
平时应备足沙包作为应急用。
(f)火灾应急预案
无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一个员工都必须立即向监控室报警(注意现场异味为液化气等易燃气体时,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防止火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。
1.目击报警
1.1小区任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌。
1.2如火势初期较小,目击者应立即就近采用灭火器将其扑灭,先灭火再报警。
1.3如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防室报警。
1.4关闭火情现场附近的门窗以防止火势蔓延,并立即关闭附近的电闸及煤气。
1.5引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。
1.6切勿在火警现场附近高喊:'着火了',以免造成不必要的混乱。
1.7在扑救人员到达火警现场前,报警者应采取相应措施,使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
1.8带电物品着火时,应立即设法切断电源,在切断电源以前,严禁用水扑救,以防引发触电事故。
2.监控室报警
2.1监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知保安人员赶赴现场确认,并通知消防专员。
2.2火情确认后立即通报管理处主任或当班领班,由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
2.3立即将火情通报管理或值班领导。
2.4值班人员坚守岗位,密切观察火警附近区域的情况,如有再次报警,应立即再次派人前往查看确认,如有业主打电话询问,注意不要慌张,告诉业主:'火情正在调查中,请保持冷静,如果需要采取其他措施,我们将会用紧急广播通知您',同时提请业主关好门窗。
2.5接到现场灭火指挥部下达的向'119'报警的指令时,立即派人前往路口接应消防车。
2.6接到现场灭火总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时,立即按照用普通话(或中英文)进行广播,注意广播时要沉稳、冷静,不要惊慌,语速要适当,语音要清晰。特殊情况下,应派保安员或管理员逐单元上门通报,通报顺序为:
2.7详细记录火灾扑救工作的全过程。
3.报警要求
3.1内部报警应讲清或问清:
a、起火地点;
b、起火部位;
c、燃烧物品;
d、燃烧范围;
e、报警人姓名;
f、报警人电话;
3.2向'119'报警应讲清:
a、小区名称;
b、火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物)
c、火灾发生部位;
d、燃烧物品;
e、火势情况;
f、接应人员等候地点及接应人;
g、报警人姓名;
h、报警人电话;
4.成立临时指挥部
4.1物业经理或值班经理接到火警警报后,应立即赶赴指定地点或火警现场,并通知相关人员到场,成立临时灭火指挥部。
4.2临时指挥部由物业经理、管理处主任、工程部、保安部以及其他相关人员组成,由物业经理任临时总指挥。物业经理没有到场时,由管理处主任或值班经理带任总指挥。
4.3临时灭火指挥部职责:
4.3.1根据火势情况及时制定相应对策,向各部门下达救灾指令;
4.3.2根据火势情况及时确定是否疏散人员;
4.3.3立即集合义务消防队,指挥义务消防队员参加灭火,并保证消防用水的供应。
4.3.4在火势难以控制时,应及时下达向'119'报警的指令;
4.3.5根据火势情况,成立疏散组、抢救组、警戒组,组织救人,抢救和保管重要物资及档案,维持现场秩序。
4.3.6根据火势情况决定是否决定启用紧急广播进行报警。
4.3.7下令将消防电梯降至首层,派专人控制,转供灭火工作之用。同时停止起火区域的其他电梯和中央空调运行。
4.3.8根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施;
4.3.9消防队到达后,及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况,引导消防队进入火灾现场,协助消防队灭火,并协助维持现场秩序,安顿疏散人员。
4.3.10火灾扑灭后,组织各部门进行善后工作。
5.人员的疏散和救护
小区内发生火情时,各部门员工的任务是火灾、疏散人员、抢救和保管重要物资和维持秩序,危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后,每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。
5.1火灾发生后,由疏散组负责安排人员,为业主和访客指明疏散方向,并在疏散路线上设立岗位进行指导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯,如果烟雾较大,要告知大家用湿毛巾捂住口鼻,尽量降低身体姿势有序、迅速离开。
5.2人员的疏散以就近安全门、消防通道为主,也可以根据火场实际情况,灵活机动地引导人员疏散。
5.3认真检查起火区域及附近区域的各个单元。并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域,应先营救被困人员,确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。
5.4接待安置好疏散下来的人员,通过良好的服务稳定人们的情绪,并及时清点人员,检查是否还有人没有撤出来。
5.5疏散顺序为:先起火单元及相邻单元,后起火上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散),若向下通道已经被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离。
5.6在火场救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工,由抢救组护送至安全区,对伤员进行处理,然后送医院救治。
6.警戒
6.1保安部接到火警通知后应迅速成立警戒组,布置好小区几外围警戒。
6.2清除小区外围和内部的路障,疏散一切无关车辆和人员,疏通车道,为消防灭火创造有利条件。
6.3控制起火大楼底层出入口,严禁无关人员进入大楼,指导疏散人员离开,保护从火场上救出的重要物质。
6.4保证消防电梯为消防人员专用,引导消防人员进入起火层,维持灭火行动的秩序。
6.5加强对火灾区域的警戒,保护好火灾现场,配合公安消防部门和调查组对起火原因进行调查。
6.6保证非起火区域和全体业主、访客的安全,防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1火灾扑灭并经公安消防部门勘测后,工程部应迅速将小区的报警和灭火系统恢复至正常状态。
7.2保安部组织人员清理灭火器材,及时更换、补充灭火器材。
7.3管理处统计伤亡情况和小区财产损失情况,上报指挥部及总经理。
7.4管理处组织员工对受灾业主/用户进行慰问,并根据实际情况给予切实帮助。
7.5清洁绿化部组织员工对火灾现场进行理,恢复整洁,对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。
7.6灭火指挥部应召开会议,对火灾扑救行动进行回顾和总结。
7.7由物业经理发动员工。收集可疑情况,配合调查组对火灾事故进行调查,并责成管理处主任写出专题报告,分清责任。
7.8如果小区财产办有保险,则由财务部门联系保险公司进行索赔。
火警火灾应急处理预案流程
(g)电梯困人应急预案
1.任何员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内,应当立即通知保安室,同时记录接报和发现时间。
2.保安接报后应一方面通过监控系统或对讲了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层,另一方面通过对讲机向管理处主任或当班领班汇报,请求派人或联系工程部前往解救。
3.管理处主任或当班领班接报后,立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系,安慰乘客,要求乘客保持冷静,耐心等待救援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁,试图采用撬门等非常措施逃生时,要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁,不要盲目采取无谓的行动,以免使故障扩大,发生危险。注意在这一过程中,现场始终不能离人,要不断与被困人员对话,及时了解被困人员的情绪和健康状况,同时及时将情况向公司经理或值班领导汇报。
4.工程值班人员接报后,应立即派人前往现场解救,必要时通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救,应设法采取措施,确保被困乘客的安全,等待电梯维修公司技工前来解救。
5.若工程部和电梯维修公司都无能力解救或短时间内解救不了,应视情况向公安部门或消防部门求助(应说明求助原因和情况)。向公安、消防部门求助前应征得公司经理或值班领导的同意。
6.在解救过程中,若发现被困乘客中有人昏厥、神智昏迷(尤其是老人和小孩),应立即通知医护人员到场,以便被困人员救出后立即可进行抢救。
7.被困者救出后,管理处主任或当班领班应当立即向他们表示慰问,并了解他们的身体状况和需要,同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去,应记录下来存档备案。
8.被困者救出后,工程部立即请电梯维修公司查明故障原因,修复后方可恢复正常运行。
9.管理处主任或当班领班应详细记录事件经过情况,包括接报时间、保安和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场。还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的,应记录伤者情况和被送往的医院。
10.管理处主任或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。
电梯困人应急处理预案
(h)斗殴事件处理预案
1.在大厦内发现争吵、斗殴事件时,要用文明
礼仪进行劝阻。劝阻时,不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中,同时要注意自身安全。
2.劝阻方法可请双方住手、住口;也可以劝导双方或一方离开现场。同时劝导围观群众离开现场。
3.若持有器械的斗殴行为,则应当及时拨打110电话,向市警察机关报警。
(i)病危人员急救处理预案
1.遇见病危人员时,立即通知其他队员(或就近其他人员)协助,并拨打120电话,请求市急救中心协助。同时报告客户服务中心,由客户服务中心与其家人联系。
2.应当尽量用掌握的急救常识进行现场抢救或送至就近医院诊治。
(j)疫情应急处理预案
日常防控
第6篇 物业辖区建筑物维护管理程序
物业辖区建筑物的维护管理程序
1.0目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序,以保证及时发现和解决出现的问题,维持建筑物的使用寿命。
2.0适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3.0职责
3.1总经理负责建筑物的大、中修和改建、扩建工程项目的批准。
3.2主管副总经理负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
3.3财务部负责解决工程款。
3.4管理处负责小区建筑物的日常维护管理、巡视检查和保护。
3.5工程部负责组织维修。
4.0实施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度对建筑物普查一次,根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修计划报主管副总经理和总经理。
4.1.2主管副总经理召集有关业主和相关部门确定本年度的大、中修和改、扩建项目。
4.1.3工程部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
4.1.4总经理对大、中修和改、扩建方案进行审核批准。
4.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商,落实大、中修和改、扩建资金。
4.1.6工程部按大、中修和改、扩建方案,委托经评审合格的分承包方进行施工。'施工合同'要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中,要对隐蔽工程进行查验,并将查验结果记录在'隐蔽工程验收记录'中。完工后,按施工合同中规定的要求进行检验,检验合格后,建筑物维修的业务主管在'工程竣工验收证明书'中记录检验结果和验收意见,并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时,应在'工程竣工验收证明书'中注明不合格条款的处理方式,待不合格条款解决了,经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。
4.1.7工程部整理和归档大、中修和改扩建资料,以便再修时参考。
4.2日常的维修
4.2.1各管理处在日常巡视时对发现建筑物的问题应进行记录。
4.2.2工程部根据各管理处汇报的情况,及时派业务主管到现场针对问题进行诊断,并根据各栋楼存在问题的轻重缓急组织维修,管理处负责现场监督、验收。
4.2.3管理处按照上级批示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求,填写派工单安排维修工进行维修,并将维修工作情况记录在《维修工作记录表》。
4.3出租房的维修
租户办理了出租房退房手续后,该房若需维修管理处要在24小时内填写'物业维修单'交工程部。工程部及时组织维修,要求维修单位应在7天内维修完毕。
5.0相关记录
nsz-op-006物业租赁管理程序
**005-01维修工作记录表
**005-02维修通知单
**007-01建筑物检查表
**007-02隐蔽工程验收记录
**007-03工程竣工验收证明书
**007-04物业维修单
**007-05施工现场工程量增减签证单
房屋大(中)修计划
第7篇 物业管理师备考:不同类型物业管理公共关系
不同类型物业管理公共关系(6课时)
[内容提要]
本章分别介绍住宅小区,写字楼,商业场所,酒店公寓和工业物业公共关系的特点,要求和内容.
[学习目标]
通过本章学习,应达到以下目标:
素质目标:培养分析公共关系信息和物业管理公共关系创意的素质.
知识目标:掌握不同类型物业管理公共关系的特点和内容.
能力目标:培养观察事物,分析问题和公共关系的创新能力.
技能目标:培养公共关系调查技能.
[学习建议]
物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备,市政,公用设施,屋宇所在的 建筑地块与附属的场地,庭院.物业根据其用途可分为:住宅,写字楼,商场,酒店旅馆,工业厂房等等.
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化,社会化,专业化,规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效,周到的服务,创造安全方便的居住和工 作环境,提高物业的使用价值和经济价值.
公共关系是社会组织有目的地运用传播手段,实现与公众的双向沟通,建立良好信誉与形象的一种管理活动.其主要目标是建立社会组织与公众相互了解和相互合作的良好关系,确立组织的整体形象,以提高组织在公众心目中的知名度,信任度和美誉度,建立广泛的公众市场,促进组织不断向前发展,并与公众获得共同的利益.
5.1 住宅小区的物业管理公共关系
5.1.1 住宅小区概述
1)住宅小区的概念
备考资料下载:物业管理师备考-不同类型物业管理公共关系
第8篇 小区物业管理计划成本预算
住宅小区物业管理计划成本预算
在物业管理费用的收支上,我们将'取之于民,用之于民'作为物业管理收支的基本原则。
收入方面:坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行
支出方面:以服从业主利益为前提,坚持'事前预算,事后核算,量入为出,合理使用'的资金管理原则,并采取必要的增收节支措施,在降低管理成本,提高服务质量的同时,确保资金的合理使用,实现物业管理在较低收费条件下高效运营。
(一)年物业管理费收支预算
1、物业管理费收入
高层:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽车位:30元/月个
自行车库:15元/月间
年物业管理费收入为:2154048元/年
2、物业管理费用支出预算
(1)人员工资及福利:91666元
(2)公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计:
支出项目费用(万元)
办公费1
邮电通讯费1
差旅费1.5
低值易耗摊销费2.8
折旧费1
业务招待费1
业务宣传费1
业主委员会1
水费6
公共电费8.5
电梯电费66.2
电梯维修费25.4
垃圾清运费5
公共设施/设备维护保养费15
维修工具0.15
公共卫生清洁费1.5
清洁用品消耗费0.3
清洁用具购置0.1
绿化维护费1.5
保安用具0.2
直接工资2
共计142.15
共计支出:2154048盈余:640882元
(3)实际入住率的高低、小区周边商业环境的好坏、国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例、水电费价格的变动将影响到测算结果的准确性。
3、年度收支分析
(1)据测算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6万元左右,利润率在法规许可的范围内。
(2)本次预算根据常年进行各项收支测算,在实际管理中前一二年会因设备维保期等原因而降低成本。
(3)业主所购的空置房收费按浙江省物业管理条例及收费办法执行。
(4)本次预算已考虑工资水平逐年攀高、劳动保障更趋健全等因素。
(5)本次预算会存在一定误差,在实际管理中我们将贯穿科学、节约的思路开展管理服务工作。
(二)增收节支计划
1、充分利用物业经营用房、路面临时停车等合法收益活动,在合法、不影响业主正常生活的前提下利用小区各种公共设施创造收益;注重管理服务质量,以提高小区的入住率和管理费收缴率;通过多种有偿服务项目增加收入来源。
2、与公司其他管理处密切合作,优势互补,资源共享,降低管理成本,提高管理水平。
3、在入住的半年内,采取积极有效的措施,与有关部门协作,尽快完善小区的配套设施,迅速提高管理水平,营造良好的居住环境,消除未入住业主的后顾之忧,迅速提高入住率,增加管理收入。
4、我们专门成立经营部,加强经营服务,进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务,方便住户,同时提高经济效益。
5、增收的同时,努力降低成本,如充分发挥公司在管理中的统筹作用,利用公司现有管理人员和技术人员,在各小区合理统筹安排,减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费,从小处着眼,集水成流,我们将制定奉公廉洁制度,加强物流控制,提高利用率,采取有效节能措施,实施科学管理,走可持续发展之路。
6、我们的管理将十分重视公共能耗和工程设施设备。我们有一整套降低能耗、延长公共设备设施使用年限、节约日常物料的具体办法,当然是在不降低服务质量的前提下。具体如下:形成规模管理、降低管理成本;充分利用好每一个人,我们的用人原则是精干高效;进行科学地能源管理,降低公共水电费的支出;加强设施设备的管理,杜绝跑、冒、滴、漏的现象,延长设备设施使用年限;严格控制办公成本、节约经费和办公费用开支;科学严格的管理,减少和杜绝工作失误的发生。
第9篇 新项目物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排:
1、员工上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包括:物业管理概述及管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,实际演练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实际工作中,业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。
(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
4、培训计划及培训内容提纲。
第10篇 某物业管理有限公司章程
_______物业管理有限公司章程
第一章总则
第一条依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规及_____人民政府有关政策制定本章程。
第二条本公司在____工商行政管理局登记注册,注册登记名称为:
_____________物业管理有限公司(以下简称公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三条公司宗旨是:依法管理,业主至上,服务第一。
第四条公司依法登记注册,具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产,依法自主经营,自负盈亏。
公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。
公司的合法权益受法律保护,不受侵犯。
第二章公司的注册资本和经营范围
第五条公司的注册资本为人民币____万元。
第六条公司经营范围是:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章股东姓名(或名称)和住所
第七条____公司股东共__个,分别是:
第四章股东的出资额和出资方式
第八条公司的注册资本全部由股东自愿出资入股。
第九条股东的出资方式和出资额:
第五章股东的权利和义务
第十条股东享有下列权利:
(一)享有选举和被选举权;
(二)按出资比例领取红利。公司新增资本时,原股东可以优先认缴出资;
(三)按规定转让和抵押所持有的股份;
(四)对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。
(五)在公司办理清算完毕后时,按所出资比例分享剩余资产。
第十一条股东履行下列义务:
(一)足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额;
(二)在公司办理清算时,以认缴的出资额对公司承担债务;
(三)公司一经工商登记注册,不得抽回出资;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的经营管理,提出合理化建议,促进公司业务发展;
(六)不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的,应承担违约责任。
第六章股东转让出资和条件
第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的,必须经全体股东同意);不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等的条件下,其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。
第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。
第七章公司的机构及
其产生办法、职权、议事规则
第十四条公司股东会由全体股东组成,股东会是公司的最高权力机构。
第十五条股东会行使下列职权:
(一)决定公司的经营方针和投资计划;
(二)选举和更换执行董事,决定有关执行董事的报酬事项;
(三)选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;
(四)审议批准执行董事的报告;
(五)审议批准监事的报告;
(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(八)对公司增加或者减少注册资本作出决议;
(九)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;
(十)对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;
(十一)修改公司章程。
第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。
股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。
股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持,执行董事或者监事,可以提议召开临时会议。
第十八条召开股东会议,应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十九条公司不设立董事会,设执行董事一人。
第二十条执行董事为公司的法定代表人,其产生程序是由股东会选举产生。
第二十一条执行董事对股东会负责,行使下列职权:
(一)负责召集股东会,并向股东会报告工作;
(二)执行股东会的决议;
(三)决定公司的经营计划和投资方案;
(四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(六)制订公司的增加或减少注册资本的方案;
(七)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(八)决定公司内部管理机构的设置;
(九)聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬事项;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二条执行董事任期3年。任期届满,可以连选连任。执行董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。
第二十三条公司设经理,由执行董事聘任。经理对股东会负责,行使下列职权:
(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(三)拟订公司内部管理机构设置方案;
(四)拟订公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具体规章;
(六)公司章程和股东会授予的其他职权。
第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时,必须遵守下列规定。
(一)董事、经理、监事应当遵守公司章程,忠实履行职务,维护公司利益,不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。
董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。
(二)董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。
董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。
董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。
(三)董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本
公司利益的活动。从事上述营业或者活动的,所得收入应当归公司所有。
董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外,不得同本公司订立合同者进行交易。
(四)执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外,不得泄露公司秘密。
(五)执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。
第二十五条公司设监事一人,由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。
第二十六条监事行使下列职权:
(一)检查公司财务;
(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(三)当执行董事、经理的行为损害公司的利益时,要求执行董事、经理予以纠正;
(四)提议召开临时股东会;
第八章 公司财务、会计
第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度:
(一)公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法经审查验证,并在每年的1月1日至1月15日送交各股东审阅。
财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表:
①资产负债表;
②损益表;
③财务状况变动表;
④财务情况说明书;
⑤利润分配表;
(二)公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。
(三)公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金,并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前,应当先用当年利润弥补亏损。
公司在从税后利润中提取法定公积金后,经股东会决议,可以提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后,所余利润,公司可按照股东的出资比例分配。
股东会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的,必须将违反规定分配的利润退还公司。
(四)公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。
(六)公司除法定的会计帐册外,不得另立会计帐册。
对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第九章 公司的合并、分立
第二十八条公司合并或者分立,由公司股东会作出决议。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
本公司吸收其他公司为吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。公司合并,应当由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保,不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得合并。
公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
(二)公司分立,其财产作相应的分割。
公司分立时,应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得分立。
公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。
第二十九条公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。
当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。
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p;公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。
第十章公司解散与清算
第三十条公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程规定的营业期限届满;
(二)股东会决议解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一条公司解散,应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组,进行清算。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。
清算组在清算期间行使下列职权:
(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单,同时制定清算方案并报股东会确认;
(二)通知或者公告债权人,应在清算组成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上至少公告三次;
(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;
(四)清理所欠税款;
(五)清理债权、债务;
(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;
(七)代表公司参与民事诉讼活动。
第三十二条公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。
公司财产按前款规定清偿后剩余财产,公司按照股东出资比例分配。
第三十三条公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
附则
一、本章程于二零零四年十月二十七日订立。自______工商行政管理局登记注册之日起生效。
二、由全体股东签名、盖章确认。
全体股东签名:
第11篇 物业公司用工管理程序
职业安全卫生管理程序文件
--物业公司用工管理程序
1.0 目的
通过制订用工管理程序,保证公司遵守相关的法律法规,保护需特殊保护之职工的身心健康和权益。
2.0 适用范围
适用于公司处于'四期'(怀孕期、产期、哺乳期、月经期)期间的女职工/未成年工(16-18岁)、患有某种严重疾病、具有某些生理缺陷或残疾员工的管理。
3.0 职责
3.1 办公室负责需特殊保护员工的人事管理。
3.2 各部门经理负责按本程序及相应法律法规合理安排本部门需特殊保护员工的工作。
4.0 工作程序
4.1特殊员工人事管理
4.1.1办公室负责编制《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》及《未成年及伤残职工状况一览表》,明确工作部门、身体状况、有关的个人背景、有关权益、禁忌工作范围等。办公室应每月对《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》的内容进行滚动更新,对《未成年及伤残职工状况一览表》的内容进行不定期的更新,保证相关信息的正确性,并发放至有关的部门。
4.2 特殊员工的保护措施
4.2.1'四期'女职工的保护:
4.2.1.1为维护女职工的合法权益,减少和解决女职工在工作中因生理特点造
成的特殊困难,保护其健康,办公室应根据《女职工劳动保护规定》及《女职工禁忌劳动范围的规定》的要求,再结合公司的实际情况编制《'四期'期间女职工劳动保护要求》,内容应包括(但不限于):
a)不同期间的禁忌工作范围
b)休假规定
c)体检要求
d)特殊权益
4.2.2 未成年职工、伤残职员的保护:
4.2.2.1办公室应充分考虑未成年职工正处于生长发育期的特点,考虑伤残职员的伤病情况,根据劳动部颁布的《未成年工特殊保护规定》等法规的要求,再结合公司的实际情况编制《未成年职工、伤残职员劳动保护要求》,内容应包括(但不限于):
a)禁忌工作范围
b)体检要求
c)特殊权益
4.2.2.2公司对未成年工的使用和特殊保护实行登记制度,公司招收使用未成年工(保护临时工),除符合一般用工要求外,还须向深圳劳动局办理登记。深圳劳动局根据《未成年工健康检查表》、《未成年工登记表》,核发《未成年工登记证》,未成年工须持《未成年工登记证》上岗。
4.2.2.3 未成年工上岗前公司应对其进行有关的职业安全卫生教育、培训。
4.2.3 检查与监督
4.2.3.1办公室每月定期对上述职工工作情况及权益保护情况进行检查,检查结果记录在《特殊员工权益检查记录》中,对发现的问题应向有关部门开出《整改通知书》,并对其整改情况进行跟踪验证。
4.2.4 投诉途径与管理
4.2.4.1当上述职工的劳动保护权益受到侵害时,应向公司工会汇报,由工会向人力资源部提出投诉,人力资源部应根据投诉内容进行调查,查明原因,并及时采取措施。
4.2.4.2 如投诉职工对处理措施不满意,有权向公司领导或深圳劳动局提起申诉,公司办公室应配合相关部门进行调查。
5.0相关文件
5.1 《女职工劳动保护规定》(政府文件)
5.2 《女职工禁忌劳动范围的规定》(政府文件)
5.3 《未成年工特殊保护规定》(政府文件)
5.4《'四期'期间女职工劳动保护要求》(***-ohs-04-jl-01)
5.5《未成年职工伤残职工劳动保护要求》(***-ohs-04-jl-02 )
6.0 质量记录
6.1《产期/怀孕期/哺乳期女职工状况一览表》(***-ohs-04-1/a)
6.2《未成年及伤残职工状况一览表》(***-ohs-04-2/a)
6.3《未成年工健康检查表》(***-ohs-04-3/a)
6.4《未成年工登记表》(***-ohs-04-4/a)
6.5《未成年工登记证》(不定格)
6.6《特殊员工权益检查记录》(***-ohs-04-6/a)
6.7《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
第12篇 z物业小区公共设施管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.11物业小区公共设施管理程序 页码: 1/3
1.目的:
保证小区公共设施好无损,能够正常运用,满足质量要求。
2.适用范围:
公司将公共设施的维护发包给分承包商,要求分承商派维修工负责维护并执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002标准第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.职责:
4.1公司工程维修部(以下简称工程部)负责监督、检查分承包商对公共设施的维修、保养等工作。
4.2工程部主任监督、检查分承包商对小区内污水管道疏通,化粪池的清掏、天线及防盗门维修。
4.3维修工负责各类自管公共设施维修及养护。
4.4保安服务部负责公共设施不被他人损坏,保证公共设施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共设施管理:
5.1.1工程部档案员建立《公共设施台帐》。
5.1.2工程部主任依照《公共设施管理规定》制定有关公共设施检查工作的《公共设施检查记录》指导各班长对各部门所属的公共小区设施进行检查。
5.1.3天线维修工依据工程部制定的《天线周保养项目及记录》、《天线月保养项目及记录》、《天线季保养项目及记录》、《天线年保养项目及记录》做好日常的维护、保养工作,并填写有关记录。
5.1.4分承包商的天线技术人员,每月中旬及月末对天线维修工的工作进行抽查,并填写《天线周保养检查记录》、《天线月保养检查记录》、《天线季保养检查记录》、《天线年保养检查记录》。
5.1.5工程部档案员根据各班长做出的《公共设施检查记录》,在每月最后一个工作日做出《公共设施月完好率统计表》,并报工程部主任审阅。
5.1.6工程部主任每月末对天线分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:维护保养及维修情况,并填写《天线工作考核记录》,以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.2公共设施的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《公共设施检查记录》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定公共设施维修工作计划,并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对服务质量的监督、检查:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工
作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.3.2每月定期由工程维修部主任检查污水清掏情况并填写《污水清掏月检查记录》。
5.4应急情况处理:
5.4.1自来水、电、燃气一旦出现问题,维修工应及时赶到现场,采取必要的应急措施,并立即通知工程部主任及时与市政有关部门联系填写《应急情况处理记录》。
5.4.2以上程序所涉及的各种表格记录,月底上报工程部归档。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《公共设施台帐》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天线周保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天线月保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天线季保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天线年保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天线周保养检查记录》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天线月保养检查记录》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天线季保养检查记录》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天线年保养检查记录》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月检查记录》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盗门维修检查记录》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共设施日检查记录》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共设施周检查记录》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共设施月检查记录》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共设施月完好率统计表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《应急情况处理记录》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零维修登记表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料领用单》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零维修服务单》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《维修工汇总表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《维修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共设施管理规定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物业管理服务规范用语》 ej-wi-qp8.1-02
