第1篇 物业管理师模拟题-单选题
2008年物业管理师模拟题-单选题
1、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感到( )。
a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低
2、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以()为依据。
a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规
3、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。
a 仪表端庄,形象良好 b 忠于职守,尽职尽责 c 体魄健康,胸怀宽广 d 语言流畅,表达力强
4、物业管理人员在工作中相互推诿,办事拖拉,不符合( )的职业道德要求。
a 忠于职守,尽职尽责 b 实事求是,办事公道 c 谦虚谨慎,文明礼貌 d 遵守纪律,奉公守法
5、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争,尽快干好,这体现了( ) 。
a 积极主动,讲求实效 b 谦虚谨慎,文明礼貌 c 刻苦学习,提高素质 d 仪表端庄,良好形象
6、讲求实效,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险,也( )。
a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复
7、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境
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第2篇 物业管理师考试题操作技能
2005年5月 劳动和社会保障部
国家职业资格全国统一鉴定
职业:物业管理员
等级:国家职业资格二级
卷册二:操作技能
注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。
2、请仔细阅读各种题目的回答要求,并在规定的位置填写您的答案。
3、请保持卷面整洁,不要在试卷上作任何与答题无关的记号,也不得在标封区填写无关的内容。
一、 情景题(1―5题,每题8分,共40分)
1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题,为了度过难关,请你为该公司制定一份资金筹措计划,尽可能多地为公司提供资金来源渠道。
2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后,丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作
3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房,聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼,总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a,其定额工资为m,其它直接费为b,现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率,也可以用符号代替。
4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目,现有300多户居民,其中白领人士较多,但是该项目位于郊外,缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理,请针对上述情况,完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营,而是对外承包,那么物业管理公司应如何监控服务质量
5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理,该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案
二、 案例分析题(6――7题,每题15分,共30分)
6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人,为了更好地控制公司的财务预算,他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训,请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。
7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏,原因是小区内一层住户窗户均装有护栏,致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件,这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除,理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》,合同中规定,居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实,但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题
三、 方案策划题(8――9题,请从中选作一题,满分30分,如果8、9两题均答,则只计算第8题的分值)
8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名,其中管理干部75名,专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质,正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系,内容具体到每一项制度名称,并写出财务部经理的岗位职责。
9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区,建筑面积50万平方米,以高层建筑为主。目前,该小区的停车位严重不足,根据实际需要,应该进行规模较大的停车场扩建增建工程,停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意,停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大,兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。
物业管理师技能试题
作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:2007-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师
1、 物业管理对物业的基本要求227
物业管理对物业的基本要求,不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑,更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:
1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”,并要方便维修和养护。
2)、建筑质量要好减少使用成本。
3)、设施齐全,能为使用人提供多种服务。
4)环境优美、安全、舒适。
5)、为物业管理提供必要的设施。
2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228
1)、人员准备,综合素质高。
2)、资料准备,对方的资料和法规。
3)、设备准备,车辆、器材。
4)、资金准备。
3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232
1)、配套设施的完善问题。
2)、水电供应容量问题。
3)、安全保卫系统。
4)、垃圾处理方式。
5)、高层建筑物外观的清洁问题。
6)、消防设施问题。
7)、物业管理需要的设备问题。
8)、对建筑材料得意见。
9)、其他问题。
4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232
1) 监督工程质量,漏水、渗水问题,水电管线的布置。
2) 监督建设工程,是否按图纸施工,建筑材料的规格质量。
3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。
4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。
5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232
1
) 项目的位置。
2) 项目的面积。
3) 项目建筑情况。
4) 配套交通状况。
5) 消防、安保、清洁等设施状况。
6) 项目性质及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 开发商的背景。
9) 周边环境状况。
6、 竟标项目进行全面调查的主要内容,从什么渠道得到信息236
1) 派人实地考察。
2) 从新闻媒介收集信息。
3) 向政府有关部门了解。
4) 其他途径。
7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236
1) 总人数,它决定需求的总体规模。
2) 性别,不同性别具有需求的差异性。
3) 年龄,不同年龄段有需求的特殊性。
4) 职业和学历,这决定了需求的种类和档次。
5) 民族,不同民族的生活习惯各异。
6) 经济收入,收入水平直接决定需求水平。
8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236
1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。
2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的,满足弹性大的公共设施应从实际出发,注意提高其效益。
3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。
4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。
5) 人的需求是由低级向高级不断发展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。
9、 怎样分析用户需求特性237
1) 对象性,人的需求总是指向某种物品和事物的,管区的各种设施越能满足人们的需求,就越能激发人的需求。
2) 条件性,人的需求是在一定条件下产生的,最主要的条件是购买能力。
3) 欲求性,需求一旦产生就会形成一种欲望,进而产生消费动机。
4) 关连性,前一种需求得到满足,后一种需求就会产生。
5) 反复性,有些需求会产生周而复始的现象。
6) 选择性,对品种或地点的选择。
10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237
1) 竞争对手总体情况调查,对手有多少,分布如何,具体竞争对手是谁
2) 竞争对手能力调查,资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。
3) 竞争者成功的奥妙。
4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。
11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作
1) 组建工作班子。
2) 对人员进行培训。
3) 准备经费。
4) 准备设备。
5) 准备相关资料。
12、 物业管理方案包括哪些内容240
1) 物业管理档次,物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础,管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
2) 物业管理服务的标准,物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。
3) 物业管理财务收支预算,物业管理是有偿的服务与管理,物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。
13、 物业管理方案的基本结构241
1) 项目管理的整体设想与策划。
2) 管理模式,包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。
3) 人力资源管理,人员的配备、培训、管理。
4) 规章制度建设,规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。
5) 经营管理指标,经营、管理指标承诺及采取的措施。
6) 社区文化建设与社会服务。
7) 财务管理及经费收入测算。
8) 日常管理。
9) 物业维修养护计划和实施。
14、 制定物业管理方案的主要步骤
1) 成立机构、培训人员。
2) 准备经费、设备、资料。
3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。
4) 研究分析调查资料。
5) 确立管理档次、管理目标。
6) 确立主要措施和服务管理项目。
7) 经费预算。
8) 草拟方案文本。
9) 向专家顾问咨询。
10) 送公司领导审阅。
11) 修改、研讨、可行性研究。
12) 定稿、实施、反馈。
15、 制定物业管理方案的主要方法242
1) 经理意见法。经理意见为主,征求意见为基础。
2) 内部征询法。广泛征求意见,综合归纳后制订。
3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。
4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订。
5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。
16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245
1) 员工管理条例:劳动用工制度,员工行为规范,员工福利制度,企业奖惩制度。
2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。
3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。
17、 建立物业管理企业外部制度,应该从哪些方面着手建立251
1) 物业接管验收规定。
2) 楼宇入住规定:入住通知单书,收楼须知,入住手续书,入住合约。
3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任,明确对物业公共部位及公共设施的管理,对物业损坏无法正常使用的规定,管理费用的规定,法律责任和其他事项。
4) 住户手册:居住区概况与管理,业主须知,日常管理与维修,物业管理条理,综合服务和有关部门电话号码。
5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定,对房屋代管权责的规定。
6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定,房屋装修管理规定。
7) 住宅区管理规定:治安消防车辆,卫生绿化,楼宇市场管理,禁止违章。
8) 业主公约和业主委员会章程。
18、 制定物业管理制度的程序
1) 研究所管物业的实际情况。
2) 研究业主及使用人的全面情况。
3) 正确评价本企业现状。
4) 学习有关政策法规,借鉴外企业经验。
5) 形成规章制度条目及思路。
6) 分头草拟,征求意见,讨论修改。
7) 定稿-批准-执行。
19、 业主公约其法律依据
1)《民法通则》规定:不动产的相林各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。
2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施,应共同合理使用并承担相应义务。
20、 业主公约的特点261
1) 公约的主体是全体业主。
2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。
3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务,既有法律规范又有社会公德的内容。
4) 公约经业主签约,大会审议通过,对全体业主和使用人都具有约束力。
5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
21、 业主公约的主要内容262
业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主大会通过后,上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:
1) 物业的名称、地点、面积及户数。
2) 公共场所及公共设施状况。
3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。
4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。
5) 业主参与管理和监督的权利。
6) 各项维修,养护和管理费的交纳。
7) 业主应遵守的行为准则。
8) 违约责任及其他有关事项。
22、 业主公约订立的原则262
1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。
2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。
3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立,反应全体业主的利益和要求。
23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行
1) 组织人员学习有关政策法规,研究“示范文本”。
2) 结合实际情况,依照“示范文本”制定公约草案。
3) 公约草案提交业主大会讨论修改。
4) 业主大会通过。
5) 业主签字,业主公约生效。
24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265
二者约束的主体不一样。
在物业管理中,用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主,《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此,违反《公约》行为一般分为三种:
1) 业主违反《公约》。
2) 使用人违反《公约》。
3) 物业管理公司违反《公约》。
25、装修时违反《公约》的行为界定265
装修时违反公约的行为有:
6) 随意改动房屋结构,拆出承重墙,改变水电气管线走向。
7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。
8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。
9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。
26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定
搬迁时违反公约的行为有:
1) 占用或损坏公共部位和设施设备,违章使用电梯等设备。
2) 不按规定时间搬迁,妨碍滋扰他人。
3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。
27、日常违反《公约》的行为怎样界定265
日常违反公约的行为有:
1) 违规转租房屋。
2) 不执行业主大会决议。
3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。
4) 任意搭建放置自用设施。
5) 违章使用水电气和电梯设备。
6) 占用或损坏公共部位和公共设施。
7) 随意堆放杂物,丢弃垃圾和高空抛物。
8) 违规存放易燃易爆等危险品。
9) 践踏占用绿化用地。
10) 乱设摊点、广告牌。
11) 随意停车,噪声扰民。
12) 违规饲养家畜家禽。
28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266
1) 物管人员要加强责任心,认真履行岗位职责。
2) 各部门负责人经常检查员工是否到位,及时发现并处理业主或使用人的违约行为。
3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。
29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267
1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同,都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近,都是规范主体在物业管理活动中的行为。
2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同,管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同,管理制度由物业管理公司承诺,制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺,相互制约。3性质不同:制度是管理性,属于硬性约束;公约是承诺制约性,具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同,违反管理制度轻者批评教育,严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。
3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。
30、有关装修管理规定(装修的流程)268
1) 住户
装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。
2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后,工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议,领取装修许可证。
3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》,领取施工许可证。2按批准的方案进行施工,不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。
4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。
31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270
1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全,充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同,分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金,管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。
32、物业管理启动资金的来源270
物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金,以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:
1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。
2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。
33、物业公共设施维修基金如何进行管理271
1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。
2) 使用时专款专用,由管委会监察批准。
3) 不宜由管理企业掌管,防止短期行为。
4) 近期不用时应在确保安全的基础上,争取合理运作使其增值。
34、日常物业管理资金的来源与管理271
1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑,共同协商制定。
2) 物业管理企业开展多种经营收入。
3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。
日常物业管理资金的管理主要有两个方面:
1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用,有计划地使用、量收支出、专款专用。
2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞,避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。
35、物业管理资金的性质273
1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。
2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。
3) 物业管理资金性质的不同,决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。
36、物业管理资金的使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性,具体包括哪些方面274
1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费,包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收,是管理企业必须保障的资金。
2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,包括各种捐资、赞助,做公益性广告。必须支出无资金回收,有利于树立企业形象。
3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金,把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向,资金的安全性,资金的回收周期,占整体资金的比例。
37、物业管理资金使用责任制276
1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任。
2) 领导下达资金使用指令与计划,财务人员负责把资金拨给使用人使用。
3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督,各负其责。
4) 责任到人,层层负责,互相监督,使资金安全准确地使用到位。
38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:
1、 扎实的会计工作和基础管理工作。
2、 完善的制度体系。
3、 好的领导体制与领导集体。
4、 充分利用管理会计的职能。
39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278
资金预算的编制程序有:
1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。
2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。
3) 根据现有管理资金的掌握情况,于每年初编制出本单位的资金预算计划。
4) 领导审批后执行。
5) 较大的管理企业应分层编制,层层审核把关,最后汇总论证。
6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上,或上下结合论证。
资金预算的编制原则有:
1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。
2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。
3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。
4) 人本原则。预算应成为激励人,使人看到希望,适合人完成。
40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324
1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、
指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。
2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据,项目划分原则,施工方法的确定,定额的主要内容及换算方法,选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。
3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据,工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。
4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标,还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。
5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表,建筑材料名称及规格表。
选用修缮定额时应注意:
1) 应选用当地现行的修缮定额。
2) 利用附近地区的修缮定额。
3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量,旧料回收利用。
41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325
1) 熟悉施工图纸,收集预算材料。
2) 计算工程量。
3) 选用修缮预算单价。
4) 编制修缮工程预算表。
5) 编制主要材料用量表。
6) 编制主要材料调价计算表。
7) 编制修缮工程预算费用表。
8) 写编制说明、装订签章。
42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325
1) 熟悉施工图纸。
2) 收集预算材料。
3) 收集施工组织设计资料。
4) 了解施工现场情况。
5) 了解施工方式。
43、如何计算工程量326
1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况,确定工程量计算项目。
2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。
3) 在计算工程量列项时,要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。
4) 注意拆除工程对对其他部位的影响,应同时考虑修缮工程量。
44、如何选用修缮预算单价326
1) 按照修缮定额的分部分项顺序,逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。
2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时,应换算成所需的修缮预算单价。
3) 如遇定额中没有的项目时,应编制补充修缮预算定额。
4) 选用修缮预算单价时,还要考虑旧料的回收利用。
45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326
1) 单位工程的工程直接费。
2) 分部工程的工程直接费。
3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。
4) 各种主要材料需用量。
46、列出编制工程预算表的步骤和方法327
1) 按定额编号的顺序,把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量,填入工程预算表内。
2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。
3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价,得出总价。
4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价,得出合价。
5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量,得出需用量。
6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总,填入小计栏。
第3篇 物业管理培训:电话礼仪
物业管理培训资料:电话礼仪
一、通话前的准备工作
1、左手听筒右手笔
拨电话前,请保持以左手持听筒,右手拨号码的姿势。当需要详细记录电话内容时,就能逐一详细记录。
2、挺直脊背说话
当我们站立说话时,其声音较坐着时更为清脆悦耳。当然,为打电话而特地自座位中站起似乎有所不便。为此,请您拨打电话前,务必尽量挺直脊背,再拿起话筒。只要您姿势端正,声音自然会清新悦耳。
3、拨打电话前先'清场'
准备打电话时,请先环顾四周情况是否嘈杂不安。当电话本身性能好时,4米内的细微声响,都能使对方察觉,所以,拨打电话前,应先'清场',以免对方深受干扰。
平日放置物品时,也应极力避免将可能发出声响的物品,诸如茶杯、花瓶等物品,放置于电话旁边,否则匆忙举起话筒之时,极有可能使电话碰到上述物品,导致翻覆,从而弄得满桌狼藉。因此,请切记务必将上述诸项物品,置放于不致发生任何危险的地方。对于卷起的电话线,也请务必于拨电话前将其拉直,以免有碍通话。
二、接听电话基本礼仪
1、电话铃响三声内接起电话。对于客服前台,工作电话应对的第一句话,应自报项目名称,如:'您好,世纪华府';或'您好,星海湾';或'您好,世纪华庭';或'您好,世纪大厦'。对于公司内部电话,应报出部门名称,如:'您好,保洁部';或'您好,工程部'。
2、接听电话时,需询问对方姓名、所属单位或部门(业主房号)、接听时间及事情内容(简述一下即可),并详细记录。学会边听边记要点,特别是对人名、地点、时间、问题记录无误,不明确处应向对方问询清楚,记好后报给对方听一遍。
3、如听不清对方讲话内容时,应确切地将情况告诉对方,并请对方改善。如'对不起,听筒好像有问题,听不太清楚,请您大声点,好吗'或者'对不起,我没有听清,请您重复一下,好吗'
4、如对方打错电话,不要直接说:'您打错了!'然后扣下电话。应是'对不起,老师,这里是保安部,**部的电话是******'。
5、与对方通话即将结束时,要先确定对方已挂电话后才可放下听筒。
6、如果对方要找的人不在时,要试着询问对方有无重要的事情,或者试着了解对方来电的目的,再看情况决定处理的方式。如:'对不起,某某暂时不在,您有重要的事情吗。。。。或我可以转告他(她)吗
三、接听电话禁忌
1、正和同事谈话时,不要立刻拿起听筒,以免把跟朋友谈话的轻松语调带给对方。电话没有挂断前,不要和他人谈笑,更不要批评对方。
2、放电话时,不要用力'啪'地一声摔下。这样不但易损坏电话,而且还会影响其他同事,一定要等对方挂电话后,轻轻放下电话。
四、接听电话技巧
1、当你微笑着与对方讲话时,对方会从你的语气中听到你'微笑的声音',而且也会积极地回应您。千万不要认为对方看不到你,你就可以放松了。如果你的声音里带着疲倦、无精打采、不耐烦、不高兴,对方也会感觉到不高兴,并且很容易和你发生冲突。因此,当你开始进入工作状态时,就要学会调整好自己的状态,不要因为你的不良情绪,影响到自己的工作或者同事的关系。
2、如果你是公司新员工,在遇到没有把握是否可以应付的电话时,应该立刻将听筒交给老员工或者主管,特别是当你判断谈话内容自己无法应答时,绝不能擅自应付。
3、如果对方来电表现出不满、抱怨情绪时,即使对方有所误会,也要静静等对方倾诉完后,再做出解释或澄清误会。
4、对于语速、音量的控制要根据来电者的年龄和表达意思的需要而定。对老年人要放慢语速,放大音量,使其产生被人尊敬的喜悦感;对少年儿童要轻言慢语、谦和,使其产生安全、亲切、信任感;对同龄人,快慢正确适宜,应快速讲时不急促,语言流畅;应慢说时不'拖泥带水'。
5、接听电话时要求要多用礼貌用语,如'您好','对不起','请','谢谢','再见'等;
6、接通电话应先讲话,表示线路接通,并在讲第一句话时就要使用礼貌用语,如,'你好,是李老师吗'。。。。。。。
第4篇 绿景物业项目工程设备设施管理综合要求
物业项目工程设备设施管理综合要求
工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、维修等工作,并确保设备设施的正常、安全、经济地运行。
一.工程管理部门职责为:
1.确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、维修(含应急抢修)等。
2.负责工程资料的建档与管理。
3.提供其它委托修理等服务。
二.保证设备运行,满足正常运行需要
根据物业管理区域设备设施配备及客户入驻情况,为保证客户的日常工作需要,对设备的准时开启和关闭按照有关的规定进行严格的管理,保障水、电、暖通等按时正常供应
三.设备设施的使用、保养及维修
为合理有效地使用各类设备,追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能,设备管理工作必须达到:
1.管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺,达到正常使用要求。无'跑、冒、滴、漏'现象。
2.用好-按操作规程或要求进行工作,严禁设备带故障工作或超负荷运行。
3.养好-做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。
4.员工应做到:
(1)会使用-对设备的原理、结构、功能、使用(控制)范围清楚,使用方法熟练。
(2)会保养-精心养护、善于保养,发现问题及时处理。
(3)会检查-熟悉设备的正常运行状况,随时观察(看、听、闻、摸或借助仪器工具等)设备运行状态。
(4)会维修-准确判断故障原因,掌握维修操作方法,彻底排除设备的各种故障。
四.设备保养与维修的关系:
1.应以'养'为主,以'修'为辅,平时加强主动保养才能最大限度地减少设备故障后的被动维修。
2.维修又应以计划为主,预防第一、重在平时(日常或定期巡检、维修)。
3.设备设施的维修工作分类见下图所示;
日常维修 巡检、报修
预防性维修
计划内维修定期检修
改良性维修完善、改造、更新
维修
应急维修
计划外维修
接受委托维修服务
4.设备设施的巡视检查
设备设施巡视检查是设备管理的重要内容之一,应定期或不定期进行。定期巡检又分为日检、月检、年检,不定期的巡检可根据需要临时安排进行。巡视的目的在于及时发现问题并解决问题,消除隐患。每次巡检均要有详细记录。
五.建立设备运行及维保制度,明确操作规程
建立健全设备的运行操作规程、安全制度、维保要求及计划,设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查,掌握设备技术状态,落实维保计划。定期巡检或测试重要设备(如:加强配电房高低压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作),以确保设备的安全运行。
六.设备运行值班
根据实际需要及有关规定,安排设备运行值班。如:高低压配电室应二十四小时值班;中央空调运行期间安排专人值班操作。
七.工程技术资料档案管理
应将设备设施的技术图纸资料,验收记录和相关文件、维修保养记录等收集、整理、归档。根据资料及时准确填写设备台帐等。
八.二次装修管理
1.为了大楼(大厦)整体要求及避免对其他客户的影响,对客户租赁(自用)物业的二次装修须进行管理和监督,要求装修符合建筑、设备、环境、消防、卫生等有关规定(此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行)。
2.二次装修的管理包括:受理装修申请、确定装修公司后,应向工程部门提供装修公司资质证书(复印件)及装修图纸等资料,并予审核,若不符合国家有关规定,应修改后重新审核。签署装修及安全责任协议书等。此外,根据需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。
3.装修施工期间加强现场监督检查,装修工程结束需验收或整改,验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。
九.空置房屋管理
对尚未交付使用的空置房屋,为保证空置单元完好,达到可随时交付要求,平时仍需要对其加强管理。
定期巡查空置房屋,记录状态,发现问题及时整改,保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。
十.报修及应急抢修
设备设施运行使用中,往往会出现各种故障或其它不正常情况,工程部门须迅速排除故障、修复设备,恢复正常使用功能。
接到报修后一般在15分钟内到达现场,报修工作需填写《报修单》,修复后客户验收签字(包括所用材料)。
若遇抢修或重大事故报修,相关维修人员应迅速到达现场,同时报工程部门经理及管理处和总经理室。必要时,由总经理室组织有关部门采取应急措施。
十一.委托服务
客户单元内自用设备需委托管理处维修或安装(小型)时,需填写《 委托服务单》,由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务,维修(安装)的人工材料费用均在《 委托服务单》中填写,请用户验收签字确认。
十二.机房管理
制定机房管理制度,定人定期清扫机房。确保所管机房的环境整洁、通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无'跑、冒、滴、漏';主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好、标识清楚、安全防护装置齐全。
十三.安全管理
1.设备安全防护装置及消防设施齐全无缺。供配电设备要定期进行预防性试验及接地安全检查,定期检查事故隐患并及时整改。设备机房内严禁抽烟,各种动火、动电操作须按照有关规定进行。易燃易爆物品要统一存放在危险品仓库内。
2.
特种作业人员必须持证上岗。相关人员必须熟知并掌握设备的安全操作规程。对新进人员应进行'三级'安全教育(公司、部门、班组),对安全事故的处理,必须做到'三不放过'(事故原因没有查明不放过、整改措施不落实不放过、员工未受到教育不放过)。
十四.节能降耗
第5篇 物业园区设备管理改进计划
**20**年度设备管理改进计划
设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心;将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.
针对**花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度,做为20**年度**设备管理改进的基础。
1.完善设备技术资料管理:
全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。
2. 完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率.
对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案,并指导维修人员按照设备运转部位的性能,技术要求,运转情况,而采取正确地维修方法,缩短因设备修理而停机的时间。使设备管理工作深入细致,实现维修工作量的考核数量化.
设备故障管理:主要记录了设备故障发生的日期、故障维修方式、故障类型,并掌握设备运转状态磨损情况。设备管理人员根据对历次设备故障记录的分析,故障类型的统计可得出:易损另配件,在正常条件下的磨损和使用期限,有计划地进行更换维修;对非正常的设备故障,设备管理人员就可采取相应的措施,进行改进性维修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的库存处于一个合理的水平.
对配件的管理从以下几个方面入手:从设备管理的角度说:编制<<配件清单>>;记录各台设备所需要更换的主要易损件的编号、名称、规格型号、使用数量、计划库存量和实际库存量。通过对主要配件的管理,基本上就掌握了设备的配件需求量,
4. 减少能源消耗
确认各设备的能耗状况,提出确实可行的节能方案,在**花园中,中央空调的耗能占总能耗的55%,在20**年度,要对会所中央空调,各栋大堂空调进行多管齐下的维护保养,包括冷冻水管,冷却水管的清洗等,减少电能的消耗。
随着**入住率的提高,原来申请的水指标已不能满足业主的需要,水指标的更改申请的前期准备工作进行中,估计20**年初可完成.
5.加强对工程维修人员的管理,是改善设备管理的前提.
其中包括对工程维修人员的培训, 工程维修人员的考核. 培训包括三方面:上门维修服务的规范,专业技术的培训,安全方面的培训 加大对专业知识的培训深度,如变频技术,弱电方面的技术. 在工程人员考核方面
20**年度设备管理改进计划将围绕以上五个方面开展
序号内 容估计完成时间责任人
01用水指标的更改申请20**年初 z
02大堂空调的维护保养单位的确定20** 1-4月 z
03规范及专业技术的培训(详见20**年度的培训计划)20** 1-12月 z
04安全规范的培训20** 1,4,7月 z
第6篇 物业环境卫生管理部的部门职能
项目物业环境卫生管理部的部门职能
1)清洁员在广场管理处项目经理领导下,实行全面日常广场公共地方卫生保洁工作。
2)根据综合广场实际环境情况,确保辖区内环境卫生符合标准。
3)保安工作将密切与公安机关配合,在公安机关监督指导下,认真贯彻综合治理精神,做好大厦的四防(防火、防盗、防抢、防破坏)等安全防范工作。
4)保安部负责整座大厦的保安工作规划和指导培训保安人员,并对保安人员日常勤务、技能装备实行检查,认真搞好保安的组织和管理工作。
5)保安人员实行公开招聘,按照保安管理条例,严格审查,择优录取,报管理经理、人事部经理审批,并报当地公安机关保安管理委员会备案、培训:培养、训练保安部全体成员服从领导、听从指挥、遵守国家法令、履行保安职责。
6)建立完善各项管理制度,制定勤务、内务条例,保安人员法则,以及配备使用防卫械具和通讯、交通工具等各项管理办法,抓好保安人员的思想、业务培训教育,不断提高保安队伍的整体素质。
7)协助公安机关做好预防和处理广场内从事违法犯罪人员的活动,及时采取措施预防灾害事故的发生,一但发生治安及灾害事件,负责组织抢救工作,保障大厦内的人员财产的安全。
8)对混入广场内从事违法犯罪者,有抓获并扭送公安机关的责任,但无拘捕、关押、搜查、审讯或没收财物、罚款等处理权利。
9)做好内部装修施工的管理和监督,加强对施工过程的检查,防止火灾、保护大厦人员财产安全。
10)做好大厦内消防设施的日常检查,加强对义务消防员的技能培训。
第7篇 某物业辖区公共设备管理控制程序
物业辖区公共设备管理控制程序
1.0目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用中保证完好状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
3.0职责
3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。
3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。
3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
4.0工作程序
4.1接管设备的验收
4.1.1设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。
4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
4.2设备的标识、建账和资料管理
4.2.1设备的标识
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
4.2.2设备的建账
4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。
4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。
4.2.3设备资料的归档
4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。
4.2.3.2每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。
4.2.4设备资料的管理
4.2.4.1所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。
4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
4.3设备的运行
设备按不同的系统划分责任区域,责任区内确定责任人。对应不同的设备,制定'运行管理规程',由机电人员遵照执行,并做好相应的运行记录。
4.4设备的维修
4.4.1发现设备损坏,机电主管要组织人员进行维修,对于大中修项目可请原保修单位协助指导。
4.4.2解决不了的故障需要外委维修的,机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》,经工程部经理审核,报请公司批后执行,维修结束,机电人员需对设备进行检测,检测合格方予以验收。
4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。
4.5设备的保养
4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排,对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养,并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。
4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要,由机电主管填写《请购单》,经工程部经理审核后报请公司批准。
4.7采购
采购人员按照《请购单》的规格要求,会同购置申请人共同采购,在确认所购产品符合性能、规格要求,且具有产品合格证书,价格合理的情况下方可办理付款提货手续。
4.8验证
对新购置的产品,由机电主管会同机电人员进行验证,对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕,机电主管办理入库建账手续。
4.9设备库存的管理
闲置设备和轶使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.10设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由机电主管组织相关人员确认,提交工程部经理审核,报公司批准后,始得报废并除账。
5.0相关文件
5.1各类设备运行管理规程
5.2各类设备维修保养规程
5.3各类设备操作规程
5.4《机电运行交接班记录》
5.5《请购单》
5.6《设备对外委托维修申请单》
5.7《设备检查保养计划表》
5.8《设备维修保养记录表》
5.9《设备卡》
5.10《机电设备台账》
第8篇 物业管理前期入住流程范本
■入住流程第一步
经纪公司销售部
办理地点:销售中心
入住前
置业顾问工作职责:
1、约定入住办理时间,寄发资料。
2、与业主约定入住办理时间,告知 需带资料,并提前一天统计汇总报星泰销售部。
3、填写入住手册并将其中入住通知书复印2份交审核组。
4、每日50组,业主入住置业顾问全程陪同
寄发入住相关资料,包括:
1、《入住手册》
2、办理产权过户一览表
3、物业公司收费明细表及客户表格、协议。
4、致业主的一封信
注:入住资料由销售部统一填写完毕并复印2份后,交审核组统一寄送审核组工作职责:
1、审核《结算单》、《入住通知书》
2、复印《入住通知书》并转交开发商协调员
3、联系邮局、寄送《入住通知书》(集中办理)
注:《入住通知书》::必须全部以挂号信寄出。
经纪公司需履行的其他职责:
按户收集准备客户资料,包括结算单、补充协议
产权办理委托书及表格
■入住流程第二步
经纪公司销售部
办理地点:销售中心
入住办理工作先在销售中心(售楼处)进行,办理完毕后到现场物业公司办公室领取验房、钥匙。
业主办理入住手续由置业顾问全程陪同。
入住当日工作内容:
1、置业顾问:接待业主,理清业主资料,业主未带复印件的由置业顾问负责复印。
注:业主资料明细,详见《入住须知》
2、置业顾问:领取《房价款结算单》、《商品房买卖合同补充协议》和相关表格,让业主签字确认。
3、控制办理入住节奏
4、解答业主相关问题
■入住流程第三步
经纪公司客服部1组
办理地点:销售中心
工作内容:
1、确认业主身份,收集业主资料
2、收集《结算单》营销栏
3、在《入住确认单》上签字
注:业主资料明细,详见《入住须知》
4、填写《公共维修基金分户卡》
■入住流程第四步
开发商财务部
办理地点:销售中心
工作内容:
1、办理购房尾款补差结算
2、收集《结算单》营销栏
3、查看客户所有票据,开具发票
4、收取产权办理相关费用
a、产权代办费
b、印花税
c、测绘费
d、公共维修基金
e、契税
在《入住确认单》上签字
■入住流程第五步
经纪公司客服部2组
办理地点:销售中心
工作内容:
开发商协调员:填写《出库单》
《出库单》业主栏作为凭证交客户到物业公司办理入住手续;财务栏当日与财务部交接。
经纪公司客服部负责:
1、核对客户相关票据、入住确认单
2、向业主提供《四书》::并签字确认
3、《入住情况说明》当日完成
4、发放入住礼品
■入住流程第六步
物业公司财务部
办理地点:物业办公室
客户向物业公司交纳以下费用
1、物业服务费 半年
2、有线电视初装费
3、供暖费
领取电卡水卡煤气卡
■入住流程第七步
物业公司验房中心
办理地点:物业办公室
物业公司及经纪公司置业顾问陪同业主领取钥匙并验房
如果验收合格,物业公司请业主在《房屋验收表》签字确认
客户发现问题,标注于《房屋验收表》
置业顾问、物业公司客服人员和工程人员分别在《房屋验收表》上签字
■入住流程第八步
相关服务
办理地点:物业办公室
现场服务厂商
有线电视
网络、电话
注:现场协调工作由开发商与经纪公司各派一名协调员,统一协调管理相关事务。
维保流程
维保主要分两大阶段,第一阶段是总包向物业公司交房,第二阶段是业主收房。
第一阶段的维保负责人为总包,第二阶段的维保负责人是物业公司,第一与第二阶段的维保流程基本相同,现就第二阶段的维保流程说明如下:
1、业主收房,由开发商、物业根据业主提出的问题填写'房屋验收单',并由三方签字确认,'房屋验收单'当天交至物业工程部。
2、物业工程部根据'房屋验收单'及'维保单位汇总表'整理填写'返修单'。'返修单'包括房号;返修内容;返修单位、返修负责人、填表日期、返修工程完成时间、物业公司填表人、填表时间、开发商接表人、接表日期及备注。
'返修单'一式三份,开发商、要求返修的业主、物业各保留一份。
为确保返修工程按时间完成,每张返修单加附一张返修期限确认表。
3、在每日的返修例会上(各维保单位负责人均参加)提交返修单,各维保单位签字收单,于当天或第二天返回'返修期限确认表'。如维保单位对'返修单'有异议的由开发商工程部专业工程师确定是否在整改范围。如是,维保单位执行'返修单',如不是,由物业公司根据开发商的建议或由开发商客服与业主协商解决此'返修单'的内容。
4、①、维保方在'返修期限确认表'限定的时间内完成返修工作,将'返修单'上交物业及开发商客服部验收,如验收合格,此'返修单'归档,返修工作结束;如验收不合格,由物业公司再次下发'返修单'并附'维保质量警告书',物业根据此'返修单'的'返修期限确认表'规定的时间(不能比第一次工期长)通知开发商客服部,由客服部通知业主维修延期并解释原因,如返修方再次返修不合格,
则与维保方签订的维保合同中的违约条款自动生效,开发商有权将此部分维保工作交与有能力按质按时完成工作的单位,费用从原维保单位质保金及工程款中扣除。
②、维保方在'返修期限确认表'规定的时间内未完成返修工作,物业公司将'返修单'收回,再次下发'返修单'并附'维保延期警告书',物业公司根据重新下发的'返修单'的'返修期限确认表'规定的时间(不能比第一次工期长)通知开发商客服部,由客服部通知业主维修延期并解释原因,如返修方再次不能按时完成返修工作,则与维保方签订的维保合同中的违约条款自动生效,开
发商有权将此部分维保工作交与有能力按质按时完成工作的单位,费用从原维保单位质保金及工程款中扣除。
5、'返修单'返修工作验收合格后,由开发商客服部通知业主再次验房。
①、业主签字认可,整改结束。
②、业主提出新问题,进入下一维保流程。
第9篇 物业分公司管理处组建程序
项目物业分公司及管理处组建程序
1总则
1.1各项目所在公司应重视物业分公司及管理处的组建工作,为保证组建工作的有序进行,项目所在公司必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作,并在项目开发进度计划中应具体明确物业分公司的组建的节点时间和责任人员。
1.2物业分公司及管理处的组建必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的物业介入工作,以及物业管理方案制订的时间要求。
2相关职责界定
2.1物业分公司(筹建处)总经理负责物业分公司组建过程的具体操作,以及对管理处组建工作全面负责。
2.2项目所在公司负责审核物业分公司组建工作计划,并监督执行。
2.3管理公司物业管理部负责指导物业分公司组建工作,并负责审批物业分公司、及管理处的组建工作计划。
3物业分公司组建
3.1物业分公司总经理招聘
3.1.1一般情况下,新开发项目在项目规划设计方案确定后,应着手物业分公司总经理的招聘,并在施工图设计开始前完成。
3.1.2物业分公司总经理的招聘面试工作由集团人力资源部和管理公司物业管理部共同完成。
3.1.3物业分公司总经理由项目所在公司申请,报集团审批。
3.1.4物业分公司总经理到位后,根据项目规划阶段的实际工作需要,招聘主要工作人员,组建物业分公司筹建处。
3.2物业分公司组建工作计划
3.2.1在管理公司物业管理部的指导和监控下,物业分公司总经理负责提出物业分公司组建工作计划(含组织机构及岗位设置)、前期服务工作方案。以上两个方案必须在项目开盘前3个月报送项目所在公司审核,管理公司经营管理委员会批准,
并报物业管理部备案。
3.2.2物业分公司组建工作计划的内容应至少包括三个部分:物业分公司组建方案、组建工作进度安排、开办费用测算等。
3.2.3物业分公司组建方案内容包括,但不限于:
a)公司名称;
b)成立的时间;
c)办公地点;d)注册资金;e)法人代表;f)股东授权;g)股权分配;h)公司章程;
i)组织架构及人员编制;
j)物业管理用房的使用等。
3.2.4在制订物业分公司组建工作进度安排时,应至少考虑到以下方面的工作内容:
a)人员招聘(分批进行,应在时间进度上明确);
b)经营资质报批;
c)公司注册登记;
d)资质备案及资质等级证明申办;
e)物业管理用房、物业经营用房的划分和配置;
f)办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购;
g)建立健全各项规章制度;
h)制定相关管理服务制度和规程;
i)完成上岗人员的岗前培训;
j)完成项目入伙前相关准备工作。
3.2.5物业分公司组建必须保证关键的时间节点,如总经理招聘到位、物业管理方案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。
3.2.6除总经理和少数骨干人员的招聘外,其他组建工作一般在入伙前2个月完成,
因此必须将各项组建工作进行适当的安排,确保工作的有序和高效。
3.2.7组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日,持续时间按工作日计算,并采用横道图表示工作进度安排。
3.2.8针对每一项工作必须明确主要负责人,以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位(职务或具体姓名),不宜使用公司名称或部门名称。
3.2.9开办费用测算是物业分公司组建工作计划中必须的内容,具体按管理公司《开办费用测算指引》的规定执行。物业分公司组建工作计划中不仅包含开办费用测算的总体结果,而且应有具体费用科目的测算结果,对测算结果的审批包括对总体测算结果和各科目细项测算结果的审批。
3.2.10在组建工作过程中,对开办费用的控制以各科目细项的成本标准(测算结果经批准或调整后批准)为依据。
3.3物业分公司组建
3.3.1物业分公司组建工作计划经批准后,物业分公司总经理负责具体组织实施,项目所在公司负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助,管理公司物业管理部负责提供业务指导,并对组建工作进度进行监控。
3.3.2为保证组建工作的顺利开展,物业分公司总经理进一步细化分解组建工作进度计划,拟订组建工作的月(或周)进度计划。
3.3.3在进度计划规定的节点时间,物业分公司应向项目所在公司和管理公司物业管理部报告工作进度情况。
3.3.4物业分公司组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的组建工作计划、物业管理方案执行。
3.3.5物业分公司组建工作必须在项目正式入伙前2个月全面完成,并开始独立运作。物业分公司正式成立后,筹建处自行撤销。
4物业分公司管理处设立
4.1管理处主任招聘
4.1.1项目开盘前3个月,物业分公司总经理向项目所在公司提出招聘管理处主任
的申请,由项目所在公司申报,经管理公司核准后报集团审批。
4.1.2管理处主任的招聘面试由项目所在公司与物业分公司共同负责。
4.1.3管理处主任的任命按5.1章节《人力资源》的2.3条款执行。
4.1.4开盘前1个月,管理处主任正式到位。
4.2管理处的组建
4.2.1根据国家、地方及行业标准,按照该项目物业管理方案的要求,在物业分公司的指导下,管理处主任在入伙前3个月开始管理处的组建工作。
4.2.2管理处组建必须有计划地进行,管理处主任负责拟订管理处组建工作计划,落实工作责任和进度要求。管理处组建工作计划的内容参照上述3.2.2-3.2.9条的规定执行。
4.2.3管理处组建工作计划经物业分公司总经理审核、项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。
4.2.4物业分公司总经理负责对组建工作进度进行监督检查,并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助管理处主任的工作。
4.2.5在管理处组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的管理处组建工作计划、物业管理方案执行,工作内容包括(不限于):
a)管理处
机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求;
b)物业管理用房的使用;
c)办公物资及作业工具采购;
d)人员招聘、培训;
e)服务程序/规程的制订;
f)项目入伙前的相关准备工作等。
4.2.6根据项目进展情况,在项目入伙前2个月管理处必须正式组建完毕。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101开办费用测算指引
第10篇 家居商场物业移交接管管理流程
家居(广场)商场物业移交和接管管理流程
1预备移交接管的工作程序:
*新建家居广场成立后要安排物业工程技术人员提前介入项目建设,熟悉整个项目情况,为接管验收工作做好准备,应主动收集工程资料,并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。
*新建家居广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组,尽早掌握设施、设备的性能、操作方法,以利于接管验收的顺利进行,并分步进行家居广场内部组织的验收登记,填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。
2移交接管的准备工作:
*移交新建家居广场工程竣工验收后、开业前,家居广场应及时组建验收接管小组,对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管,以确保所接管的物业基本合格,满足家居广场的质量要求和使用要求。
*由区域物业部负责,抽调业务骨干组成物业接管验收小组;
3接管验收小组应当由以下部门人员组成:
*由商场物业部经理任接管验收小组组长
*商场物业部文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料;
*商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作;
*商场物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作;
*商场安全部负责对消防验收合格意见书的收集及对消防设施设备的验收移交
*制定接管验收工作计划;
*准备接管验收记录表格:
*《物业接管验收工作计划表》;
*物业设备设施交接清单》;
*《物业图纸资料交接清单》;
*《物业备品备件交接清单》;
*《物业工程遗留问题清单》;
*与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等;
第11篇 交通指挥中心物业经营管理目标
投标单位名称:s市vk物业管理有限公司 (盖公章)
内容要求:
按《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》的内容细化经营管理目标,并阐明达到目标的具体措施。
法定代表人或法人授权人签名:
s市交通指挥中心大楼物业管理经营管理目标
序号 标准内容 国家标准 投标指标 相应措施
1、全国城市物业管理优秀大厦实施计划一年内达标中标承诺:
1.由本公司负责落实1年内实施达标的计划,并由公司指定总经理助理负责落实。
2.对全国城市物业管理优秀大厦评分标准进行细化。
2、各项管理制度100%公司在现有的质量保证体系基础上,根据物业特点,建立一套完整的管理制度,确保对大厦的各项服务质量。
3、服务质量标准9899全面按照全国城市物业管理优秀大厦标准运作。
4、大厦管理应用计算机进行科学管理100%公司已建立计算机内部区域网多年,各类信息可在网上发布,大大提高了办事效率,同时由公司自行设计和开发的资产、财务、设备、人事等管理软件经两年多运行检验合格。
5、利用现代化管理手段对物业进行管理99%建立智能化控制中心对大厦进行集中管理,利用大厦现有的远程闭路监控系统、紧急报警电话、保安对讲系统、巡更系统并将其信号引入控制中心,同时公司所属各管理处可通过保安对讲系统形成了一个紧急援助系统。
6、大厦所有管理人员均具有强烈的事业心和开拓精神具有管理上岗证100%大厦所有管理人员均具有丰富的物业管理经验,管理处经理必须具有物业管理上岗证和内部质量审核员资格。
7、大厦有明显的标志和整体平面图100%由公司设计工作室负责大厦标识系统设计,严格按照ci系统的设计要求,确保大厦标识系统统一完整。
8、大厦外墙清洁、美观100%每季度对外墙进行一次检查和局部清洗,每半年对外墙进行一次全面清洗,确保大厦外墙清洁、美观。
9、房屋完好率98%100%指定维修管理人员和安全管理员负责大厦整体的巡查,建立维修档案确保房屋的完好。
10、房屋零修及时率、合格率98%100%接到维修通知五分钟内到达现场并及时完成,建立《维修回访制度》确保维修质量。
11、其他维修及时率、合格率98%100%各类专业人员负责相关专业维修,建立巡查和维修回访制度,确保各类设备、设施的维修质量,满足使用人的需要。
12、设备管理100%
1.各类专业技术人员和维修操作人员必须持证上岗。
2.严格要求工作人员必须按照公司iso9002体系文件中作业指导书的规定进行工作,确保各类设备安全运行。
3.建立值班巡查及三级保养制度,确保各类设备24小时安全运行,一旦出现故障立即处理。
4.为保证各类设备正常工作, 公司品质管理部每季度要对各类设备、设施进行检查,要求各岗位人员按照规定定期对设备进行检查和保养.
13、室内地下车库、室外停车场管理及道路平坦100%
1.将大厦原有车场管理设备接入大厦控制中心,确保设备使用良好。
2.保安实行24小时值班制度负责指挥进入红线内所有车辆的行驶和停泊的管理。
3.所有车辆进出必须进行登记管理, 确保车辆安全停放。
4.建立清晰完善的交通标识及安全标识。
5.建立停车场库巡视制度,发现问题及时维修,确保停车场库的设备、设施、道路完好无损。
14、环境卫生管理100%
1.专职保洁员实行12小时值班制度。
2.专职保洁员工作必须按照公司iso9002体系文件中作业指导书的规定进行进行各类保洁工作。
3.管理处每月对蚊蝇和鼠类进行一次消杀
4.公司配有专用垃圾清运车,保证每日及时清运垃圾,确保大厦内垃圾日产日清,使大厦周遍环境无污染、环境幽雅、空气清新。
15、绿化管理100%
1.专职绿化工负责大厦室内外各类植物的养护、巡查,确保植物生长茂盛。
2.公司绿化专业工程师负责对绿化工进行绿化知识的培训。
3.公司建立了绿化专业委员会,负责检查各类植物生长情况并对存在问题提出合理的整改意见。
16、安全管理100%
1.公司具有高素质的专业保安队伍,实行准军事化管理,安全管理员每周接受两次军事训练和思想道德教育。
2.大厦实行24小时封闭式管理。
3.建立巡更制度,确保巡逻过程在受控状态下。
4.对于外来人员以及休息日工作人员进入大厦都必须验证和登记,确保大厦的安全。
17、消防管理100%
1.制定严格的消防管理制度,由公司总经理担任消防第一责任人,管理处经理为直接责任人,安全管理员均为义务消防员,其他人员各负其责。
2.制定严密周详的灭火作战方案,每季度进行一次紧急集合,每年至少举行一次消防实战演习。
3.公司品质管理部每半年至少进行一次防火安全检查。
4.设备管理人员定期对消防设备,灭火设施及器材进行保养和测试,完好率达到100%。
5.消防控制中心配备人员实行24小时值班制,中心同时安装了紧急报警电话和外部直通电话,确保与外界的联系。
18、精神文明建设99%
1.组织各种文体及健身活动及各类联谊活动。
2.开展学雷锋活动。
3.组织大厦使用人的子女参加本公司组织的少儿夏令营,为大厦使用人解除后顾之忧。
4.管理处安全管理员每天早晨8:00举行升国旗仪式。
19、管理报告公开制100%管理报告包括以下六部分:
1.设备运行、设施使用。
2.安全保卫。
3.环境保洁、绿化护养。
4.分承包方服务汇总表。
5.财务收支状况。
6.其他补充事项(本季度大事纪要、需要业主共同处理的事项)
第12篇 物业管理处员工培训计划
物业项目管理处员工培训计划
培训时间
培训分四期,于20**年1月中旬开始,首期以员工的物业管理基础、概念等方面进行培训,将物业管理基础先行铺开,以方便日后进行专业性的培训课程。
此期为两时半个月时间;
第二期为专业性的课程,针对不同的功能部门工作需要,安排有关的培训课程,此期为三个月时间,各个部门将同期隔断分开进行培训;
第三期为温习及专题培训,根据首二期的培训工作后,进行员工温习,同时按照'**'的项目特性和管理要求,安排专题培训,以配合现场实际需要。
最后一期为外部培训及评估考核,根据员工的职能职别,由人力资源部,项目物业经理和**物业顾问按员工的表现及需要提交人员名单及培训方案,上报物业公司管理层,安排出外培训及考察。在考察完毕后,对全体员工进行全面评估及考核,以核定培训课程和人员的最终成效。
培训课程分类
员工培训内容
员工培训内容则按物业项目不同而制定,而建议培训将安排如下:
管理层及主管
基本课程:不少于12小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于16小时第(11)至第(30)讲
行政人事及办公室
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(10)至第(16)讲
工程
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(17)至第(25)讲
物业管理
基本课程;不少于10小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于10小时第(20)至第(30)讲
保安/保洁
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(20)至第(30)讲
工作着装
一、仪容及服装
对一般物管员、办公室人员来说:
1、头发必需整齐、干净。提议男同事每1至2个月剪一次头发,以保持清爽整齐。
2、为避免头屑及油脂过多,每两天都要洗一次头发,如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子彻底的刮净。注重面部仪容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齿必须刷干净,口腔不可以有异味。
4、早上刷牙的时候要确保牙齿之间没有食物,在午餐之后必须漱口,刷牙(如有需要)以保持口气清新。
5、工作服必须每天保持干净、整洁(尤其是领口、袖子、手套和外套)。
6、内衣的领口不可以高超过制服的领口,下摆不可以长过制服的下摆。
7、在当值之前必须把你的鞋子擦干净。
8、注意周一至周五必须穿着正规的上班服装。牛仔裤、拖鞋、凉鞋、运动服最好留在周末外出时才穿着。
9、如留手指甲,应确保指甲长度不妨碍工作,如打字、打电话不会弄伤别人。尽量避免留得太长以至有损个人清洁健康及专业的形象。指甲油方面,为保持专业形象,只可以涂透明或浅色或淡粉色调为主。
10、女员工请在每天上班前及午饭后涂上适当的口红及胭脂以给人容光焕发的感觉。
11、女员工颈上、手腕及脚腕间勿带可发出声响或颜色太鲜艳、抢眼的手饰。另一方面,饰物亦不可戴得过量,如女员工勿超过1条手链、1只手表或2只戒指。
12、在办公室工作的男员工衬衫应以浅白为主,加上领带及外套,穿戴整齐(加上外套)是办公时间的必备仪容。为建立专业人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或浅色带线条均宜。袜子必须与西服颜色相配,切忌黑色皮鞋配白袜子。
13、男同事的西装要特别袖口及领口整洁,可以用'衣领净'预先喷在衣领及袖口上位置以加强洁力,洗好必须烫得笔挺(特别是袖口及衣领为当眼处)才可穿着。
14、女同事切忌在下班前,在办公室范围内补妆以影响部门及自己专业的形象。
15、男女同事所用之古龙水或香水不宜过浓,会令人有呕心感觉。一般以旁边人士闻到便已足够了。
对保安员及工程人员来说:
1、鬓角不可以长过1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有纽扣必须要扣上。
3、不得挽袖口、卷裤腿、披衣、敞怀。
4、必须把自己的工作卡放在左胸上。
工作态度
一、优质的工作态度
对一般物管及办公室人员来说:
1、在上班之前15分钟到达公司。
2、把自己的仪容整理好,清理工作台,准备马上投入工作。
3、秘书进老板的办公室之前应轻轻地敲门3次,让老板意识到你的存在才可以进去。如果你双手拿着东西,就应该说一声:'对不起,打扰您一下,有一位林先生要跟您见面'。
4、不可以在办公室内大声谈笑或吃零食。
5、切忌在办公室大声谈笑。
6、不可聚上三三两两一同去洗手间,因为办公室内必须有人接听电话及接受老板的指示。
7、交谈或讲话声量切忌太大,声音约以1米以内别人可以听到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交谈保持低声量,提议在1米距离之内的人可以听到你的说话。保持目光集中,友善地望着对方的眼睛。适时地点头表示你明白或同意。
10、在工作时间之内,特别是服务工作,前台的服务员和物业管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、欢迎语。
4)、留心聆听,让客人把事情说完后,物管员再开始说话。
5)、尽量对所有的问题都能清晰地和准确地回答。
6)、遇到不清楚的事情应说:'对不起,我不太清楚,请等一会。让我查问一下'。
7)、对客人的需要要考虑周到。例如:帮助客人查询电话号码,替客人叫出租车等。
8)、有人投诉时应该保持镇定,耐心的聆听,积极地面对和处
理问题。
对保安及工程人员来说:
1、走路时必须身体的正直和均一的速度。一般情况下不应该奔跑。
2、工作时间之内特别是站岗和巡逻的时候,保安员、物管员必须:站如松。动作可归纳为'三挺、两收、两平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺颈;两收,即小腹微收,下颌微收;两平,即肩平,两眼向前平视。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、当客人前来问询的时候要微笑欢迎客人。
5、首先要留心聆听。
6、然后正确地回答所有的问题。
7、工作要有灵活性。例如:遇有没有车证的司机时,应该先把排在后面的出租车调往另外一条通道。这样就可以避免所有的车辆都排在一条队中,影响通道的畅通。
8、遇到不清楚的事情应说:'对不起,我不太清楚,请您稍等,让我查一下'。
9、有投诉的时候应该保持镇定,耐心的聆听,积极的面对和处理问题。
10、走路时保持身体正直和均一的速度。
11、保安员必须做到知法、守法和执法。
