第1篇 物业管理公司不合格品控制程序-13
物业管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通过对不合格服务进行有效控制,确保工作的效率和服务的质量。
2.0适用范围:
适用于整个服务过程中不合格项的处理。
3.0职责:
3.1各部门负责对各自范围内的不合格服务进行记录并纠正。
3.2综合事务部负责验证单项检查、监督检查、管理评审及内、外审中发现的不合格项目,并予以关闭。
4.0程序:
4.1各级检查中发现的不合格服务由各检查人根据实际情况,判断不合格程度。
4.2对服务整体管理体系影响不大或对体系造成不明显的不合格为轻微不合格,检查发现时应立即予以整改并关闭,并做记录,时间不超过当天。
4.3因系统性原因造成或明显造成同样问题连续有效发生(投诉)或连续发生造成不良影响的不合格为严重不合格。自检中发生的不合格由部门处理,监督检查中发现的严重不合格,由部门采取纠正措施,综合事务部进行跟踪验证,直至不合格关闭为止。
4.4特殊情况下(如天气恶劣或材料不能及时购买等)发生的不合格服务,应作好记录以便追溯。
4.5不合格控制流程
各级检查中发现
判定不合格程度,开过失通知单或纠正通知单
责任部门整改或采取纠正措施
开单部门验证整改结果或纠正措施验证有效性
5.0支持性工具
《整改通知单》
《纠正通知单》
编制:审核:批准:日期:
第2篇 物业管理知识--中央空调管理篇
物业管理知识学习--中央空调管理篇
001制冷(暖)系统操作、保养和维护管理的基础是:熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。
002制冷(暖)系统机组运行时,应注意:应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整.必要时可关机,以防止事故发生。
003检查各风机、水泵应注意:定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况.并定时加润滑油及检修。
004检查各风机、冷却塔皮带应注意:定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况.磨损太大时应及时更换。
005巡查各管间应注意:定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除保证水管畅通。
006检查清理过滤器应注意:定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。
007当班空调工对空调系统运行负有:全部责任。
008空调工按照巡回检查制度,应监视:定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。
009空调设备的日常保养和一般故障检修由:空调值班人员。
010空调冷水机组操作规程中准备工作包括:检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启;检查分水管上的阀.根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;检查回水总管两端的阀是否开启;检查系统里的水压、以在规定范围内为准;检查加热器,油温必须大于50℃.并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;启动手动油泵,运行时间不得少于一分钟.并密切注意蒸发器压力和油泵压力。
011空调冷水机组操作规程中机组启动包括:观看控制屏,要显示:机组准备启动;启用冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差,进出冷冻机的冷冻压差;若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上显示信息,观看机组是否有故障显示。
012空调冷水机组操作规程中机组运行包括:机组运行时.应检查油泵指示灯是否亮着;检查油泵显示情况;注意机组运转电流是否正常风叶是否打开,把风叶开到自动控制档;做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。
013空调冷水机组操作规程中关机程序包括:先停冷冻机组;再停冷冻水泵、冷却水泵;切断总电源。
014空调的定义是:空调是空气调节的简称,指的是使室内空气温度、相对湿度、空气流动速度、压力、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。
015空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。
016舒适性空调的标准是答:夏季:温度在24-28℃,相对湿度40-65%,风速不大于0.3m/s;冬季:温度在18-22℃,相对湿度40-60%,风速不大于0.2m/s。
017空调系统可以分为集中式空调系统、半集中式空调系统和分散式空调系统几种形式。
018影响空调效果的主要因素有:室外气温、湿度的变化,太阳照射强度的变化,室内使用散热设备的负荷,室内人员密度的影响等。
019空调的对象是室内的空气。
020空调是如何实现对空气的调节的:主要是通过冷处理或热处理以及加湿控制空气的温度、湿度,并通过过滤控制空气的含尘量,通过加新风控制空气的清新度。
021空调的过程是:空调是通过向空间输送并合理分配一定质量(按需要处理)的空气,与内部环境的空气之间进行热质交换。然后排出等量的已经完成调节作用的空气来实现。这实质上主要是空气的置换而不是一种封闭的“再造”过程。
022从制冷的角度来看,空气的组成是:由于空气中含有一定水分,并对人体舒适感有较大影响,故一般指的空气都是湿空气,包括于空气和水蒸汽。
023湿空气中水蒸汽的含量可以用含湿量、相对湿度、绝对湿度来表示(一般采用相对湿度)。
024空调中出现冷凝水是因为:当空气受到冷处理或碰到冷的表面时,随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和,从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。
025实现制冷的两种途径一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空调用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的办法有多种,空调用制冷主要采用:液体气化制冷法。
027空调用制冷要求达到的温度一般为0℃以上。
028液体气化制冷法的基本原理是:由于液体气化过程要吸收热量,而且液体压力不同,其饱和温度(沸点)也不同,压力越低,饱和温度越低。因此,只要创造一定的低压力条件,就可以利用液体的气化获取所要求的低温。
029我们通常所说的“雪种”指的是:“雪种”就是制冷剂,指的就是利用其在不同压
力下气化来制冷的液体。
030制冷主要包括压缩、放热、节流和吸热四个主要热力过程。
031制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。
032冷凝器对应着的过程是放热,蒸发器对应着的过程是吸热。
033冷凝器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量。水冷是由水流过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量,而水的热量可以通过冷却塔散发到空气中去,这种水称为冷却水。
034蒸发器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了空气的热量,从而使到空气温度降低。水冷是由水流过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了水的热量,从而使到水温降低,水再流到末端空气处理设备吸收空气的热量,降低空气的温度,这种水称为冷冻
水。
035载冷剂是指一种中间物质,它在蒸发器内被冷却降温,然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。
036压缩机按工作原理的不同,可分为两类,即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。
037中央空调系统中冷冻水管、冷凝水管、膨胀水管、集水器、分水器、冷冻水泵、风管、空调主机低温部分设备设施是需要保温的。
038冷冻水管的作用是向末端空气处理设备输送冷冻水的管道。
039冷冻水管保温的主要原因是:冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度,如果管道表面直接接触空气,会在表面产生大量冷凝水,从而造成滴水等不良现象。
040冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备,吸收热量之后经管道流回空调主机蒸发器,在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。
041冷冻水出水管的水流温度是7℃左右。
042冷冻水回水管的水流温度是12℃左右。
043冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。
044冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器,在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔,在冷却塔中散发热量,温度降低后继续循环流动。
045冷却水进水管的水流温度是32℃。
046冷却水出水管的水流温度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟处。
048因为冷凝水的温度低于周围空气温度,如果冷凝水管表面直接接触空气会产生冷凝水,造成滴水等不良现象。所以冷凝水管需要保温。
049冷凝水的流动:冷凝水从末端空气处理设备产生后,由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。
050膨胀水箱的作用:一是给冷冻水系统补水:一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。
051膨胀水管的布置:膨胀水管从膨胀水箱引下来,直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。
052冷却塔工作原理:冷却水从主机回来后,由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中,在冷却塔上方有一个风扇往上抽风,这样空气从冷却塔的百叶流进,经过填料,吸收冷却水的热量后散发到空气中去。
053冷却塔接有:冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外温度较低的情况下,如果空调系统开启,因为室外空气温度低于冷却水温度,冷却水散发出来的水蒸气接触到室外空气时凝缩成小水滴,从而出现白雾。
055末端空气处理设备接有:有冷冻水进水管、冷冻水回水管和冷凝水管。
056空调主机接有:有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。
057空调机工作原理:由于风机的作用,室内空气从回风口流进设备,经过滤器过滤之后,流过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过风管经各个送风口分配入室内。
058新风机工作原理:由于风机的作用,室外空气流进设备,经过滤器过滤之后,流
过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过新风管分配至各个地方,可以是
直接送入室内,也可以接在空调机送风管上与送风混合后进入室内。
059冷冻水是个密闭系统,在充水时会在管道中积存空气,只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要装排气阀。
060空调主机的保护措施有:高压保护、低压保护、冷冻水断水保护、冷却水断水保护、过电流保护、过电压保护、缺相保护、油压保护。
061空调主机开机注意事项有:检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。
062空调系统的开机顺序是:末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→空调主机。
063空调系统的关机顺序是:空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。
064空调系统设备的控制方式是:空调系统的控制应纳入大厦的搂宇自控系统,由控制中心对设备进行自动控制,按照预定的时间表,系统会定时按程序开启主机、水泵、冷却塔和末端设备。能够根据负荷诀定开启设备的数量和开度。
065空调机的自动控制:自控系统按预定时间表启动空调机,并根据温度探头所测的室内室外温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度以及新回风的比例,在达到舒适要求同时尽量节能。
066新风机的自动控制:自控系统按预定时间表启动新风机,并根据温度探头所测的送风温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度。
067风机盘管的控制方式是:自控系统对风机盘管的控制采取电源控制,对于从同一个电井取电的风机盘管进行集体控制,按时间表送停电,同时风机盘管带有当地三速控制开关,用户可以按需要自行调节送风速度和送风温度,本身的控制系统会根据测出的温度调节水阀开度。
068在空调的冷冻水系统中,在集水器和分水器或是冷冻水进出水总管之间要设有旁通管:因为在末端设备由于温度调节而关闭部分水阀时,会造成冷冻水出水管的压力升高,这时可以通过旁通管达到进出水管压力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上装有压差控制水流开关,当进出水管的压差超过设定值时,水阀就会打开,部分出水
管的水就会不经过末端设备而直接流向回水管。直到压力平衡,阀门关闭。
070出风口为什么会滴水:这是因为末端空气处理设备的出风温度较低,使得出风口温度低于室内空气的露点温度,因而在风口会结露,产生凝结水往下滴。
071空调设备出现滴水或漏水的原因是:原来运行正常的设备出现滴水,可能是因为设备的冷凝水管出现堵塞,冷凝水排不出,当设备的冷凝水盘满了之后,水就会往外流,往下滴。这种情况出现时必须对冷凝水管进行疏通,使之恢复正常。
072水管出现滴水的原因是:水管出现滴水,如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出,就是因为水管的保温不好或者没有保温,导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。
073冷冻水从空调主机到末端设备要经过三层阀门,第一是竖向于管与主管或分水器之间的阀门,第二是水平于管与竖向于管之间的阀门,第三是末端设备与水平平管之间的阀门。
074当空调冷冻水系统出现漏水时应采取的措施:首先应确认是在什么位置漏水,关闭漏水位置之前的阀门,并对漏水处进行修补,如果是必须进行焊接或更换阀门,这时要把管道的水放干,为了节省水量,在操作之前应做仔细全面的实施方案,争取不影响其它管系的水量。
075当末端设备由于冷凝水管堵塞滴水时应采取的措施:应先把滴水的末端设备的进出水阀门关闭,从而阻止冷凝水的产生,然后对管道进行疏通。
076冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是:因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足,或是系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足,应马上打开,防止水压过高造成阀门接口漏水甚至破裂,如果是水量不足则影响不大。
077冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是:因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求,导致水流量过大,这种情况会导致水泵过热,应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。
078出风口没有出风或是风量减少的原因是:因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了,或是因为未端设备的回风不好,如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵,必须打开风阀或清洗过滤网。
079原来正常的房间或区域出现不冷的原因是:1)可能是室外温度或室内负荷较大地偏离了设计值,从而出现冷量不够;2)可能是因为电动比例调节阀由于执行器出现故障打不开或是由于自控系统设置温度过高导致执行器没有打开;3)如果是在系统维修放过水之后出现这种情况,则应该是管道中由于有了空气,导致水量不足或水流不通,也可能是维修时关闭的阀门没有打开:4)如果是设备在运行了较长时间后逐渐显得不如原来冷,则是因为表冷器表面积垢过多导致换热效率大幅下降。
080空调水系统必须进行水处理:这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性,以及硬度和污浊度,保证不对水管造成过大腐蚀或出现结垢。
081空调主机要保持连续通电,停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油箱持续加热,如果停电超过3小时会导致润滑油凝结,堵塞油管,油质变差。
082空调主机运行中突然停电了,工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施:主机会自动重新进行检测启动,这时应先停机,确认电力供应正常后,开启电动阀门,启动水泵及冷却塔,然后再开机。
083末端空气处理设备必须定期清洗回风过滤网:因为在经过一段时间运行之后,过滤网会积满灰尘,导致回风口不能回风,空调区域风压过高,出风出不了,因此必须定期进行清洗。
084空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。
085空调主机在室外气温较低情况下不能开启:这是因为冷却水温度过低,导致蒸发温度过低保护起作用,主机会自动停机。
086防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。
087高层建筑的排烟方式有:机械排烟和可开启外窗的自然排烟。
088高层建筑的防烟方式有:正压送风和可开启外窗的自然防烟。
089排烟风机在温度280℃时最少应保证连续运转30分钟。
090排烟口的风速规定:不宜大于10m/s。
091正压送风口的风速规定:不宜大于7m/s。
092通风空调系统管道等应采用不燃材料制作.
093防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。
第3篇 x园物业管理员岗位说明书
**佳园物业管理有限公司
物业管理员岗位说明书
直接上级:物业主管
直接下属:无
1.熟悉管理部的各项管理制度、收费标准及其构成、住户情况、小区结构、功能等;
2.负责办理业户的收铺和单位装修进、离场手续;
3.负责业户有关资料的建档;
4.负责小区的锁匙的管理工作;
5.负责空置商铺、住宅、小区公共场地、场所的监管;
6.负责工程维修单的跟进处理;
7.协助做好费用的计核和催缴工作,并妥当解释业户提出的相关问题;
8.负责住户投诉处理跟进,并及时进行回访,做好回访记录,统计总结;
9.负责分发客户邮件及派发各种通告、通知单;
10.负责小区范围内的巡视和检查工作;
11.熟悉并严格执行本部门各相关服务的工作程序;
12.完成上级交办的其它工作任务。
第4篇 物业安保管理控制程序文件
1.0目的
维护管辖区域内公共秩序做好治安消防工作,向业主或住户提供安全服务。
2.0范围
适用于物业管辖区域内安全保卫服务的控制。
3.0职责
3.1 护卫队全面负责管辖区域内的安全消防保卫服务。
3.2 品质督导负责对安全保卫服务工作的质量进行监督。
4.0工作程序
4.1 安全保卫工作是维护物业管辖区域正常生活、工作秩序,保障业主住户、员工人身安全和财产安全,增强安全感,对树立物业小区良好形象有极其重要意义,护卫队编制《部门工作手册》,对岗位职责、任职要求、作业规程、安全保卫有关规章制度的使用等作出规定。
4.2 安全保卫服务应做到:
a) 小区基本实行封闭式管理;
b) 小区实行24小时保安制度;
c) 保安人员有明显标志,工作规范,作风严谨;
d) 危及住户安全位置设有明显标志和防范措施;
e) 小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作内容
4.3.1 安全防范服务:登记出入访客,控制无关人员进入管理服务区域;核查出入人员、车辆所携带的物品,防止物品丢失及危险品进入管理服务区域。
4.3.2 维护停车场及交通秩序:维护管理服务区域内车辆停放及交通秩序,调节、疏导人、车流量,防止管理服务区域秩序混乱、交通堵塞和未经许可停泊,对管理服务区域内停放的车辆遭受破坏、盗窃等异常情况及时进行登记,报告有关部门并协助处理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服务区域公共设施、设备、消防器材的完好状况。
4.3.4 突发事件及违章处理:及时发现、应对、处理突发事件,控制现场,防止事态恶化;按规定程序处理违章行为。
4.4 安全综合管理控制
4.4.1 负责安全管理工作的现场和内部管理,及时了解安全员的思想及生活动态,解决疑难问题,定期向管理处主任汇报。
4.4.2 组织安全员的在职培训和军事技能训练,提高安全员的综合素质。
4.4.3 检查各班在岗工作状况、质量记录、各项管理制度、安全防范措施落实情况,根据实际情况调整工作流程,发现问题及时处理并向管理处主任汇报,将有关情况记录在《交接班记录表》上。
4.4.4 督促管理服务区域内安全、消防设施的使用情况,定期组织消防知识培训,每半年组织一次消防实战演习,不断提高安全员的防火意识和灭火作战能力。
4.4.5 负责管理服务区域安全员巡逻路线图的制订,并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法,经常组织各种突发事件处理的演练,每季度至少进行一次紧急集合,不断提高安全员的职业敏感度和处事应变能力。
4.4.6 配合有关部门处理管理服务区域内各种违章行为、突发事件,调解顾客间的纠纷,配合执法部门做好管理服务区域内的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根据工作需要,不定期带领班长就管理服务区域内的安全工作对顾客进行回访,听取顾客对安全工作的意见和建议,借以改进工作方法。
4.4.8 组织安全员开展业余文化活动,加强班组与班组之间的协调配合,合理调配人力资源。
4.4.9 每周检查安全员内务管理情况,及时处理违规行为,并做好相关记录。
4.4.10 负责安全员的月度考核,并将考核情况及时知会被考核人,以便改进不足之处。对于安全员的录用、转正、升职、嘉奖等具有建议权。
4.5 安全班长控制
4.5.1 对本班各岗位工作负责,每日须检查各岗位履行职责情况,主要包括:考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程、精神面貌、服务礼仪等,并在《交接班记录表》上予以记录。
4.5.2 熟悉掌握管理服务区域的整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限的及时报告安全主管。
4.5.3 负责各岗位工作表格、停车发票及凭证有领用发放,相关质量记录的收集检查,按月及时上缴资料管理员。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴财务部。
4.5.4 监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,及时与控制中心协调维修事宜。
4.5.5 负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作。
4.5.6 及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门。
4.5.7 关心了解队员的思想和生活动态,充分调动队员的积极性和主观能动性,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。
4.5.8 及时协调班组与其他部门的工作衔接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 实行“班前点名、班后点评”制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班队员的工作状况具有初步考核权。
4.6 巡逻管理
4.6.1 按照巡逻路线、巡查点进行巡逻,灵活机智,发现问题及时记录、报告,对可疑人员及时进行盘查清理。
4.6.2 对管理服务区域内单车、摩托车的不规则摆放进行整理,对道路泊车、停车秩序进行监管,检查车厢内存放物资,发现可疑情况或安全漏洞应及时做出处理和报告。
4.6.3 按程序要求对装修户进行过程监督,对施工人员违章作业要及时制止并向班长/或控制中心报告,并联系装修管理员到现场处理。
4.6.4 熟悉管理服务区域内各种设施的位置,注意公用设施、绿地等情况,发现违章或受破坏,及时处理并向控制中心报告。
4.6.5 监督管理服务区域内公共卫生情况,发现不合格之处,及时通知相关人员进行处理。
4.6.6 检查各路口消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确,有无消防隐患。
4.6.7 制止顾客、外来人员或部门员工的违章行为。
4.6.8 维护管辖区域的公共秩序。
4.6.9 将巡查中发现的问题和异常事件记录在《护卫员巡查记录表》上,并由处理完成人签字确认。
4.6.10 发现形迹可疑人员,必须及时通知控制中心并密切监视、进行跟踪,如其有违法、犯罪活动要设法制止,并及时报告上级处理。
4.6.11 发现火情,按照相关程序执行。
4.6.12 巡查中如遇到外来参观人员,应观察其是否有部门陪同,如没有,应礼貌的上前询问,并向控制中心汇报。
4.6.13 协助配合其他安全管理岗位人员和部门的工作人员,认真完成交接班手续。
4.7 车场安全管理
4.7.1 保障停车场秩序及道路畅通,礼貌地指挥车辆进出、按位停放。
4.7.2 对进入车场的车辆进行外表检查,填写《停车场车辆情况记录表》,对未关车门者及时知会车主,发现可疑情况或不安全因素应及时做出处理和报告,并做好记录。
4.7.3 爱护警用设备,随时保持治安岗亭及周围环境的整体卫生、设施、标识完好无损。
4.7.4 配合其他岗位工作,做好交接班手续。
4.8 车辆出入口岗位的管理
4.8.1熟记经常出入小区车辆的型号、车牌、驾驶人。
4.8.2 严格执行小区停车场管理规定,车辆进出停车场要验证ic卡号,并作登记,驶离停车场时要验证车辆,并在登记本上消除ic卡号。对外来车辆要实行计时收费。在车辆进出高峰期间,管理人员还要做好现场的车辆引导、行驶、停放与疏导工作,实行一车一卡。
4.8.3 正确引导车辆停放在指定区域,保持车场岗亭的环境卫生、停车场的标识完好,制止非机动车辆或闲杂人员进入车场。
4.8.4 对于大型车辆因公进入小区,须征得管理处同意后方可放行,并及时通知相关岗位,指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。
4.8.5 对搬运物资的车辆,应与控制中心核实后,凭部门签署的物资搬运放行条给予放行,对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后,方可放行。
4.8.6 根据市政府对停车场的管理规定,按标准对临时停放的车辆进行收费并开票据。
4.8.7 保持岗亭内整洁卫生,妥善保管好相关票据及质量记录,爱惜使用警用器材。
4.8.8 严禁贪污、挪用停车费,对区域内的违章违纪现象及时制止,上报或处理。
4.8.9 认真完成交接班手续。
4.8.10 对进入车辆应在启动道闸前立即进行车辆登记,尽量缩短车辆在岗前停留时间。
4.9 出入口岗管理
4.9.1 熟记小区业主及其它经常出入人员特征等情况。
4.9.2 注意仪态仪表及工作形象,文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。
4.9.3 认真做好来访人员有效证件的登记工作,加强对外来人员的盘查及管理,严禁无关人员出入,发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开,同时通知其他岗位引起注意。
4.9.4 核查进入管理服务区域的施工队人员持有的《出入卡》,经检查后按指定通道放行,保持通道畅通。
4.9.5 检查进入管理服务区域人员所携带的物品是否安全,对危险品、易燃品、煤气瓶(有管道煤气的管理服务区域)等要严禁其带入,并及时向上级报告。
4.9.6 做好物资放行的把关工作,对搬出小区的物资进行核查,严格按照《物资出门放行条》的内容进行操作,手续齐全后方可予以放行。
4.9.7 及时发送报刊、邮件,及时将特快专递或快件转送顾客。
4.9.8 注意收集顾客的意见和建议,及时向控制中心汇报并做好相关记录。
4.9.9 协助配合其他岗位工作,认真完成交接班手续。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理处建立总值班室,总值班员负责监督管理当班期间各部门发生情况妥善处理,发生紧急情况执行《应急准备和响应控制程序》的规定。
4.10.2 工程部安排水、电、气、冷暖气、电梯、机电设备维修工值班,负责管辖区内各类工程设施维修服务。
4.10.3 护卫队值班员负责指挥协调各岗位值勤人员的工作。
4.10.4 各值班员实行24小时值班制度,夜间值班期间,总值班员应对治安、交通、消防、机电各岗位进行检查与监督,每晚22:00、1:00、4:00时对各岗位检查一次,并将情况记录在《值班日志》上。
4.10.5 夜间值班期间如遇非常紧急且不能及时处理的投诉、报修、委托等遗留问题,则应在第二天早上换班前由值班员填写《夜间值班遗留问题登记表》并移交相应责任人处理。
5.0支持/相关文件
《护卫队工作手册》
《各岗位服务规范、操作规程、管理制度》
6.0记录
《交接班记录表》
《值班日志》
《护卫员巡查记录表》
第5篇 选择物业管理单位作业指导书
选择首届物业管理单位作业指导书
1.作业目的
在业主委员会尚未成立之前,首届物业管理单位由房产开发企业选择,并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同,这种要求物业管理提前介入的强制性规定,目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护,尤其是在设备设施方面避免在设计,选型和安装等环节上的先天不足。另外,选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位,对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说,本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。
2.主管岗位总经济师:审核招标书,组织招标小组和批准评标委员会名单,代表公司答疑和签署物业管理委托合同。
主办岗位营销策划:编制招标书和委托合同,负责招标全过程的组织工作。
3.紧前工作条件
与申办预售许可证所符条件相同。
4.作业描述
4.1主管岗位决定选择物业管理单位的形式,根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。
4.2主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请,经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组,讨论招标的指导思想、原则及方法,并形成会议纪要。
4.3编制招标文件并经总经济师批准,内容包括:
4.3.1招标公告或邀请书,内容包括拟招标的物业名称,投标单位的资质条件,投标单位的报名截止日期,以及联系地址、电话,招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。
4.3.2招标书,内容包括总体说明(如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期),物业管理要求(如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务,物业管理委托期限、物业管理服务收费限额,物业管理考核标准及奖惩措施等);投标须知(如投标书编制要求,投标、踏勘、答疑、开标等时间)。
4.3.3编制服务质量调查表或提纲(如总体环境印象,工作人员礼仪形象,服务制度和执行情况,设备完好程度,收支公开情况,管理人员人数和管理户数的比例,管理费欠缴户访问记录等)。
4.3.4草拟评标委员会的专家名单和评分标准。
4.3.5草拟委托管理合同。
4.4本主办岗位经总经济师批准,通过新闻媒体(报纸、电台、电视台、新闻发布会等)向社会发布招标公告或邀请通知。
4.5报名截止日期后,本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照,企业资质等级证书,同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平,履约情况。从中选择三到五家参加投标,经总经济师批准后书面通知在约定的时间领取招标文件。
4.6本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场,并由总经济师主持召开答疑会。
4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本(复印件)。公证员确认参加投标单位的有效性。
4.8对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。
为了保证随机取样的公平、公正和客观,调查取样时,应注意以下几点:
4.8.1对各投标单位的调查取样尽可能同时进行;
4.8.2必须由招标小组成员负责带队,并至少二人同行;
4.8.3不事先通知安排,应到现场随机抽样,预防作假,取样不实;
4.8.4现场取样调查完毕,应在调查记录上签字并密封带回。
4.9按照招标书中规定的时间、地点,在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下,公开拆封开标,并当众宣读投标书的主要数据和承诺。
4.10评标分为三个阶段:评议投标书阶段,答辩阶段和确定中标单位阶段。
4.10.1投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅,按拟定的评分标准采用无记名方法,给投标书评分。
4.10.2答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成,答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区(大厦)的管理处主任。按回答问题的准确性,逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现,由评委无记名进行评分。
4.10.3根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分,按事先设定的权重比例进行统计,排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。
4.11寄发中标通知书,约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本,其主要的条款有:
4.11.1合同双方当事人;
4.11.2物业的基本情况;
4.11.3委托管理事项,其中包括提前介入期间的工作内容;
4.11.4委托管理期限;
4.11.5甲乙双方的权利和义务;
4.11.6管理目标;
4.11.7管理服务费用;
4.11.8奖惩办法;
4.11.9违约责任。
第6篇 物业管理手册之成本管理系统
物业管理手册:成本管理系统
1 总则
1.1 为保证经营成果,增强企业的市场竞争力,各物业分公司必须重视成本管理工 作,在保证物业服务质量的前提下,努力降低内部运行成本。
1.2 各物业分公司成本管理应系统地策划和控制,对项目前期介入、日常物业服务 运作全过程实施成本控制,并重点加强对成本测算、目标成本确定、资金预算、采 购及分包、经济合同管理等工作。
1.3 各物业分公司应切实加强全员的成本意识,不断提高各级管理人员的成本控制 能力,并建立和健全本公司的成本管理制度。
2 成本管理业务范围
管理公司在物业服务领域建立的成本管理制度将根据各地物业服务运作的需 要,不断地进行补充和完善。成本管理制度包括,但不限于:
a) 成本控制;
b) 采购及分包;
c) 合同管理。
3 成本管理制度的执行与深化
各物业分公司成本管理必须遵循管理公司发布的制度规定,各物业分公司可根 据实际情况进行细化和延伸,但须经过管理公司审批确认后方可执行。
第7篇 物业管理沟通技巧和方法培训
物业管理中沟通的技巧和方法培训
物业管理关键在于沟通。
何为沟通沟通,就是信息交流,就是思想互动,通过“沟通”这座桥梁,我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点,进而达到相互理解,相互信任,最终到达和谐社区的理想彼岸。
那么,如何做到有效的沟通,是否有技巧和方法呢
我以为,在物业管理中,沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。
首先,作为一名物业管理人员,要端正思想认识。必须做到以下几点:
一、尊重不傲慢
我们渴望得到人尊重,但首先要学会尊重别人,我们的服务对象来自社会各阶层、各人群,切不可以貌取人,看到有钱人就卑躬屈膝,看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人,也得不到别人的尊重。
二、热情不冷漠
物业管理是服务性行业,从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户,何来“沟通”而言
三、诚信不敷衍
在工作中,我们要以诚为本,说到就要做到,切不可“开大兴”、“掼浪头”,事后不兑现,敷衍了事。
四、礼貌不刻薄
礼貌是社交中的基本准则,更是物业管理的基本要求。礼字当头,礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。
五、不呆板
在工作中坚持原则,按法律、法规办事的同时,也要视实际情况,在不违反原则的前提下,尽量地予以变通、灵活。
六、负责不推诿
该是我们做的,我们就要做到;该是我们负责的,决不推诿。取信于民。
做到以上几点,是否就可“一沟就能”了呢未必,有了正确的思想,还要有适当的工作方法。那么,在物业管理中“沟通”有哪些方法呢
一、说服教育法
将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服,是我们在工作中最常用的方法,但往往也是效果比较差的方法,直观的,死板的说教是无能的表现。
讲法律、讲政策理所当然,但怎么讲,很有讲究。因此,本方法常常要和别的方法结合使用,方能奏效。
二、换位思考法
“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者,有时也要换个角度,如果“我是个业主”会怎么想以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度,如果他是管理者,该如何做将心比心,相互理解,解决矛盾。
三、入乡随俗法
在工作中讲普通话是基本要求,但是,根据服务对旬的不责骂,特别对一些老年人,用同样的方言来接待他们,往往会收到事半功倍的效果。“家乡音,一家亲”,同样的方言在情感上已得到了认同,还有什么不好说,不好商量呢但切记:如果没有说方言的能力,还是说普通话,否则“鹦鹉学舌”,弄巧成拙,业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言,如“苏北话”,不要轻易模仿。
四、避实就虚法
有时直截了当,直奔主题,往往会使矛盾激化,双方弄僵。还不如避实就虚,先谈点和主题无关的话题,谈点天气,交通什么的,缓和一下气氛,然后再找机会,切入主题。
五、投其所好法
根据沟通对象的脾气、爱好,可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌,就谈谈牌局对弈;爱好旅游,就谈谈山水;钟爱子女,就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女,赞美她的孩子是沟通最快捷的路径,俗话说,母以子贵嘛!
六、以退为进法
有时谈僵了,切不可火上浇油,贪一时之快,把该讲的,不该讲的都发泄出来,这样只能把对方逼入对立境地;不如以退为进,来个缓兵之计,劝一句,消消火,待合适机会,或换别人再跟业主沟通。
七、委曲求全法
有时会遇上不讲理的业户,这时更需要总代表,宽容,大度,切不可以牙还牙、针锋相对,而更应该和颜悦色,轻声细语,即使被骂了也要能够忍耐,小不忍则乱大谋,古人之言不可不听。
除了以上各种方法,还可以利用一些非语言因素,更加强“沟通”效果。
一、离开冲突现场交谈
在冲突现场沟通,只能“触景生情”,越谈越气愤。心态无法平静,还可能有旁观好事者,添油加醋,扰乱局面,可能的话,劝其离开冲突现场,到其他场所交谈沟通较为有利。
二、坐下来谈
能坐下谈就不要站着,“请坐”不光是礼貌,也是融洽气氛,便于沟通的一个铺垫。
三、谈话时保持合适距离和位置
根据心理测试,一般人谈话,身体保持1米半的距离为宜,太近会感觉压迫,太远则有生疏之感,且交谈双方所站位置最好呈90度角,面对面有对抗之嫌。
总之,物业管理人员应是一名“杂家”,上至天文地理,下至鸡手蒜皮,远至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一点,各种知识都要学习一点。厚积才能薄发,一旦需要时就能即兴发挥,潇洒自如。当然,最重要的是,物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想,再掌握以上所言沟通的方法和技巧,才能是表里如一,长袖善舞,否则,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
第8篇 一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
荆州**是由z集团下属企业荆州zz房地产开发有限公司开发,委托天津z物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。其中一期**公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率达到70以上。为更好的促进该小区的物业管理水平的提高,我公司积极创建物业管理示范达标小区,制定了创优工作计划,成立了创优工作领导小组,确定了各项工作安排及责任人和实施方案。创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。
该小区按规划要求建设,住宅及配套设施齐全并都已经投入使用;zz房地产开发公司在20**年7月与我公司签定了《**前期物业管理委托合同》,明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。按照合同约定,经过前期介入及接管验收,我公司于20**年3月16日对该小区进行了正式接管,双方办理了物业移交相关手续。小区在销售时我公司按照与开发商签定的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签定了《前期物业管理服务协议》,明确了业主与物业公司双方的责权利。房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金,房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金,并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和续筹规定。小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。我公司在该小区设管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准,并有具体的落实措施和考核办法;管理中心共有员工55人,其中管理人员5人,全部持有建设部物业管理上岗证;所有员工统一着装及佩带公司工号牌,工作规范,
作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等,大大提高了管理效率;管理中心配有财务人员2名,严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定,至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅方便。管理中心设有24小时值班及服务电话,接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,并做到回访率100%,有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时进行整改,满意率达到98%。管理中心建立并落实便民维修服务15分钟上门的承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%,并都有回访记录。
小区主入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元、户门都有明显的标号标志。小区无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。房屋外观完好、整洁,外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等按照规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一致,不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象。
小区共用设施完好、无随意改变用途。共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地,无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整,井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染,暂时无二次供水设施。水质符合卫生标准,制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行,记录完整,供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好,暂无电梯等设备设施。
小区基本实行封闭式管理。有专业安全管理队伍共26人,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责,在湖边、开关箱等危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。
管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好兴趣组等社区文化活动组,在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动,创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设。
小区物业管理服务费用收缴率100%,并依托小区建立起家政保洁、植物租摆等便民有偿服务体系,开展多种经营。目前管理中心依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本,基本能够持平。
我们认识到,创优是提高我们服务水平、创造一个高水准物业管理小区、带动本市物业管理水平提升的有效手段,公司上下对这项工作十分重视;同时,我们深知创优达标是一项系统工程,尤其是需要长期保持高水平的服务,而不仅仅只是为创优而走过场。对照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,我公司就**一期**公园物业管理情况进行了自检,预评预验总分达到98分,达到省级优秀标准,并正式进行申报请主管部门进行考评。
**物业管理有限公司**分公司
20**年6月**日
第9篇 某物业管理责任保险条款
物业管理责任保险条款
总则
第一条 为保障物业管理者的合法权益,促进物业管理行业健康发展,特制定本保险。
第二条 凡取得物业管理资质证书并依法在工商行政管理部门登记注册的物业管理者,均可作为本保险的被保险人。
保险责任
第三条 在本保险期限内,被保险人在本保险单明细表中列明区域内从事物业管理工作过程中,因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,本公司负赔偿责任。
第四条 发生保险事故后,被保险人支付的经本公司同意的诉讼或仲裁费用,本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。
第五条 发生保险事故后,被保险人为减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要、合理的费用, 本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。
责任免除
第六条 下列原因造成的损失,本公司不负赔偿责任:
(一)被保险人或其代表及雇员的故意行为;
(二)战争、军事行动、武装冲突、恐怖活动、罢工、暴动、民众骚乱、盗窃、抢劫;
(三)核反应、核辐射及放射性污染;
(四)大气、土地和水污染及其他污染;
(五)火灾、爆炸、地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、台风等自然灾害,但因被保险人管理、维护不善,造成灾害来临时本不应发生的损失除外;
(六)物业管理区域内房屋建筑、设施以及第三者电器设备本身缺陷所导致的损失;
(七)直接或间接由于计算机2000年问题。
第七条 下列损失和费用,本公司也不负赔偿责任:
(一)被保险人或其代表及雇员自身的人身伤亡以及被保险人或其代表及雇员所有或其保管、控制的非物业财产损失;
(二)被保险人与他人签订的协议中所约定的责任,但即使没有这种协议,被保险人仍应承担的法律责任不在此限;
(三)物业管理资质证书被资质审批部门吊销期间所发生的损失;
(四)被保险人将物业管理区域内的专项服务业务委托给他人导致的第三者的人身伤亡及财产损失;
(五)保险事故引起的第三者精神损害及被保险人减产、停产等间接损失;
(六)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位未依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护责任发生的损失;
(七)本保险单明细表中列明区域内机动车辆及非机动车辆的损失;
(八)游泳场所内发生的第三者人身伤亡及财产损失;
(九)电梯运行事故或故障导致的第三者人身伤亡及财产损失;
(十)罚款、违约金或惩罚性赔款;
(十一)保险单明细表或有关特别约定中规定的应由被保险人自行负担的免赔额。
第八条 其他不属于本保险责任范围内的损失、费用, 本公司也不负赔偿责任。
赔偿限额
第九条 本公司对每次保险事故承担的本条款第三条、第四条、第五条的赔偿金额之和不超过保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额,每次保险事故每人人身伤亡赔偿金额不超过保险单明细表中列明的每人每次事故赔偿限额。在保险期限内,无论发生多少次保险事故,本公司承担的最高赔偿金额不超过本保险单明细表中列明的累计赔偿限额。
投保人、被保险人义务
第十条 投保时,投保人应履行如实告知义务,对投保申请书中的事项以及本公司提出的其他事项做出真实、详尽的说明或描述,并提供物业管理资质证书及本公司要求提供的其他材料。
第十一条 投保人应按约定如期缴付保险费。
第十二条 发生本保险责任范围内的事故时,被保险人应尽力采取必要的措施以减少损失。同时,应立即通知本公司,并书面说明事故发生的原因、经过和损失程度。
第十三条 在得知可能
引起索赔诉讼时,被保险人应及时通知本公司。本公司有权以被保险人的名义接办对诉讼的抗辩或处理索赔事宜,被保险人应向本公司提供一切所需的资料和协助。
第十四条 在本保险有效期限内,如果保险重要事项变更或保险标的危险程度增加,被保险人应及时书面通知本公司,本公司有权要求增加保险费或解除本保险合同。被保险人如未履行上述通知义务,本公司有权拒绝赔偿因危险程度增加而发生保险事故所造成的损失。本保险合同解除后,本公司将按日比例退还被保险人本保险单项下未到期部分的保险费。
第十五条 被保险人应当遵守国家及当地主管部门颁布的有关安全法规及管理规定,讲求职业道德,尽职尽责做好物业管理工作。
第十六条 投保人、被保险人如不履行条款第十条至第十五条规定的各项义务,本公司有权拒绝赔偿或终止本保险合同。
赔偿处理
第十七条 被保险人在向本公司申请赔偿时,应提供下列材料:
(一)保险单正本;
(二)营业执照及物业管理资质证书;
(三)相关职权机关出具的事故证明;
(四)索赔人的索赔申请和损失清单;
(五)经过法院或仲裁机关裁判的,应提供生效裁判文书;
(六)本公司要求提供的其他材料。
第十八条 发生保险事故时,未经本公司书面同意,被保险人或其代表对第三者不得做出任何承诺、拒绝、出价、约定、付款或赔偿。
第十九条 发生本保险责任范围内的损失,应当由第三方负责赔偿的,被保险人应采取一切必要措施向第三方索赔。本公司自向被保险人赔付之日起,取得在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三方请求赔偿的权利。在本公司向第三方行使代位请求赔偿权利时,被保险人应积极协助,并提供必要的文件和所知道的有关情况。
第二十条 投保人如有重复保险的情况,本公司仅负按比例赔偿的责任。
第二十一条 被保险人的索赔期限,从其知道或应当知道保险事故发生之日起,不得超过两年。
其他事项
第二十二条 本保险合同生效后,投保人可随时书面申请解除本保险合同,保险费按短期费率计收;本公司亦可提前十五天发出书面通知解除本保险合同,保险费按日比例计收。
第二十三条 被保险人与本公司之间因本保险事宜发生争议时,可以协商解决,协商不成的,由双方当事人根据保险合同的约定,从下列两种方式中选择一种解决:
(一)提交 仲裁委员会仲裁。
(二)向被告住所地人民法院起诉。
定义:
第10篇 物业二次装修管理程序
1.0程序目的
通过对业户二次装修的管理,使二次装修能满足消防、供电、给排水、房屋主体结构等各方面的要求,确保房屋的各项功能能够实现,从而达到维护广大住户的权益,让业户满意。
2.0适用范围
适用于所有业户的二次装修管理。
3.0主要职责和权限
3.1管理处负责有关业户二次装修审批。
3.2保安部负责二次装修现场巡视,管理工作。
4.0程序内容
4.1二次装修申请手续的办理
已办理完入伙手续的业户如需要进行装修,客服中心负责发给住户《装修申请表》,并指导其填写,如业户要求,经管理处批准后,可发给其相关的工程技术资料,供装修设计使用。
4.2装修图纸的审核、消防报建
4.2.1客服中心在接到住户的装修设计施工图后,负责组织相关专业人员进行图纸会审,如无特殊情况应在三个工作日内审核完毕,并将审核意见填写在《装修申请表》中反馈给业户。
4.2.2管理处发现图纸存在不符合消防要求之处,客服中心应与业户协商修改后重新审图,并在《装修申请表》中记录复核情况。
4.2.3有关消防系统、供水、供电、主管线路的二次装修施工,除非特殊情况,应由管理处指定施工单位根据装修图纸及业户要求进行设计出图、报价及施工,如果业户对报价、设计方案有异议,客服中心负责约请业户与指定施工单位协商解决。
4.3装修施工前的准备工作
4.3.1装修施工队资质审查
客服中心应要求装修业户提供其选择的装修施工队的资料,包括施工队的资质证书、营业执照复印件,并负责对其资格确认。
经审查合格的施工队,客服中心应要求施工单位或住户提供参加施工人员的身份证复印件及照片留存,以备查证。
4.3.2施工现场查验、登记
客服中心负责约定业户、施工队对欲装修区域及相关公共区域进行查验,住户、施工队负责人应签字,以明确各方的责任。
4.3.3有关二次装修费用的收取
客服中心负责协助业户或施工单位在财务交纳相关费用;如住户或施工单位未缴 或未全缴费用,则不允许进入现场施工。
4.4装修施工管理
4.4.1维修部负责二次装修现场的供水供电管理,规范施工单位的用水用电行为。
4.4.2二次装修现场的治安、消防管理
保安部负责巡视二次装修现场,对现场的治安、消防、文明施工等进行全面管理。如发现有违反治安、消防规定的行为,应立即予以制止,要求其整改;并及时上报。
4.4.3保安部负责监督现场施工情况,如发现有未按图纸施工,改动或损坏原土建、管道、线路等情况,应立即制止并责令其恢复、赔偿,并发出《整改通知单》要求限期整改,如施工单位拒不执行整改,可按《室内装修管理规定》相关条款执行处理。
4.4.4如发生二次装修需协调问题时,由客服中心组织相关单位人员协商解决,必要时应向分管领导请示汇报。
4.4.5当二次装修施工单位需要加班时,客服中心应要求装修单位填写《装修加班申请表》;经管理处审批后转保安部,保安部值班人员按表放行施工和定时清场。
4.4.6施工人员原则不允许在装修单元内留宿,当业主强烈要求时,可要求业主作出申请承诺,并要求提供留宿人员相关证件原件及复印件,经管理处经理签批后,转交保安部,保安部值班人员负责查验留宿人员情况,如发现不符应立即要求其离开。
4.4.7客服中心负责与施工单位协商,将施工噪音大的施工工作尽可能安排在非休息时间进行,以免影响其它住户正常休息。
4.4.8装修所用材料、工具、设备等物品的出入管理,必须开具放行条才能予以放行。
4.5装修施工的验收、完工
4.5.1客服中心在收到住户的装修验收通知后,应在不迟于2个工作日内组织相关人员进行验收,并将验收情况记录在《装修工程验收表》中。如有不合格项,应要求施工单位整改,并约定时间复验,直至合格后各方在表中签字确认。
4.5.2收费文员负责有关费用的结算工作。
4.5.3装修工程经验收合格一个月后,客服中心应与业户联系,确认是否存在质量问题,如不存在质量问题即可通知财务部与施工单位办理相关押金退款手续。
4.6质量记录的保存
所有二次装修管理的有关记录,均按《操作记录控制程序》执行管理。
5.0支持性文件
5.1《室内装修管理规定》
6.0质量记录
6.1《室内装修申请表》
6.2《装修加班申请表》
6.3《装修工程验收表》
第11篇 物业公司行政人力资源部管理范围
物业公司行政与人力资源部管理范围
1).拟定公司组织架构、人员编制和中高级管理人员的任免,审定各中心的组织架构和人员编制。
2).负责制订公司部门副经理(含)级以上人员的《岗位任职要求》。
3).拟定员工的工资标准及管理办法。
4).负责管理权限范围内人员招聘、解聘各环节的工作。
5).按国家有关劳动政策、法律、法规处理各类劳动人事方面的问题。
6).对员工执行公司各项规章制度的情况进行监督、检查。
7).拟定员工劳保福利标准,并负责具体实施。
8).按时统计、填报各类人事劳动报表。
9).按管理权限对员工的人事及行为档案进行管理。
10).严格按照《员工手册》的有关规定做好员工的奖惩工作。
11).负责处理行政日常业务,收发电传、传真及文件的拆封、编号、登记、分送、承办、催办、归档等工作。
12).负责公司公章使用的审核及管理。
13).协助公司领导处理日常事务性工作,负责公司内部协调及对外联络工作。
14).负责公司文书原件和各部门档案编目的收集和统一管理,按有关规定对档案进行分类、立卷、保管、借阅等。
15).依据总部培训大纲制定公司年度、月度培训计划并有效落实。
16).根据公司整体形象设计、制定员工制服及工作牌式样并组织制作。
17).负责组织公司各部门和各物管中心对危险源进行识别、登记、汇总和风险评价、控制措施及更新工作。
18).负责组织公司各部门和各物管中心对法律法规进行评审、更新和培训工作。
19).负责公司职业健康安全卫生方面的管理和协调工作。
20).完成上级领导交办的其它工作。
21).完成本部门的管理目标:
新员工入职培训率达99%
特殊工种持证上岗率达99%
固体废弃物品分类处理
确保员工每年度体检一次
确保交纳国家规定的职工各项保险费用为100%
确保场所人员无重伤以上事故
第12篇 某小区物业管理项目投标书前言
《小区物业管理项目投标书》前言
首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。
由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。
****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。
本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!
