第1篇 物管培训:物业管理公司融资
融资即资金融通,是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人,在融出资金后,处于债权人的地位,有权按期收回借出的资金,并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人,在融入资金后,处于债务人的地位,可以暂时支配借来的资金,以弥补自身资金的不足,但是到期必须偿还本息。
对物业管理公司来说,融资的功能是灵活调度资金,促进公司的发展,获得更多更大的经济效益。
本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。
一、融资的一般原则
根据金融资产的性质和特点,在进行融资时,物业管理公司一般要遵循以下原则:
(一)流动性原则
流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。
从物业管理公司的融资来看,它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源,主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金,闲置时间较短,在经过短期闲置以后即要用于购买商品,这就决定了公司融出资金的期限不宜过长,以防长期被束缚在应收款项目上,影响再生产过程的正常进行。
(二)安全性原则
安全性是指融资所具有的安全保障程度。
融资是暂时让渡资金使用权,债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金,到期必须偿还,并要按规定支付一定的利息。在融资过程中,资金融出者在一定时间内与其资金相分离,而资金融入者在借入资金后,用于生产和商品流通的经营活动,这种经营活动本身具有一定风险,即经营既可能成功,也可能失败,如果经营活动失败,所借款项则难以归还,从而使资金遭受损失。
融资风险主要来自于:
(1)由于债务人经营失败或其他各种原因,致使到期不能还本付息,作为债权人的公司不能按期收回资金,在一定条件下,可能遭受资金损失;
(2)由于利率变化或证券收益减少,引起有价证券价格下跌,使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。
从公司间的融资来看,安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分,它只是在一定时期内处于闲置状态,如果资金融通风险太大,那么易遭受损失,从而减少公司资金占用总量,当公司需要补充资金以购买物资时,则会感到资金紧缺,影响再生产过程的正常进行,不利于生产发展和扩大商品流通;此外,公司资金属于公司所有,它代表相应的物质财富,万一公司融资不慎,造成资金损失,则会影响公司和职工的经济利益。
为了保证资金安全,从物业管理公司角度出发,在融资时要加强可行性研究,进行风险预测,同时金融资产要适当分散,即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上,以分散融资风险,在资金融通形式上应多样化。
(三)盈利性原则
盈利性是指在融资过程中,资金获得利润的能力。
盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下,暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所,以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力,也是指导公司的投资行为,引导资金流向。
评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有:
1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下:
金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。
2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。
二、融资的影响因素
一个物业管理公司的资金能否顺利融通,以及能否取得较好的经济效益,要受诸多因素的影响,大致可分为宏观因素和微观因素两类。
(一)影响融资的宏观因素
由于融资与国民经济直接关联,从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多,主要有:
1.物价水平
从物业管理公司的融资活动来看,在物价上涨的情况下,融入资金的公司所需的资金量较大,而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常融资带来困难。
货币主要用于购买商品,工业贷款主要用于购买生产资料,商业贷款则主要用于购买消费资料。
在购买商品数量已定的情况下,公司对资金的需求,取决于商品价格水平,商品价格水平越高,所需资金量越多,贷款投放则会增加;反之,贷款投放便会减少。
2.利率水平
从物业管理公司的融资来看,合理的利率水平,能够保证融出资金的单位,通过运用闲置货币资金获得一定利益;而融入资金的单位也能承受,通过运用借入资金所创造的利润,在支付一定利息以后,尚有较多剩余,获得较大经济效益。如果利率水平不合理,就会影响资金融通。在利率过高的情况下,高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力,影响融资积极性;在利率过低的情况下,特别是利率水平低于物价上涨幅度时,则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失,而这种损失又难以用所得利息来弥补,这也会影响融通资金的积极性。
(二)影响融资的微观因素
由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系,从而影响融资活动。其主要影响因素有:
1.公司经营机制
物业管理公司是融资的直接参与者。
从公司融出资金来看,只有在公司机制完善的情况下,公司通过融出资金能够得到相应的经济利益,才会有融资积极性。如果公司机制不完善,那么融出资金的内在动力会缺乏,公司也不会积极寻找运用资金的场所,资金融通难以灵活进行。
从公司融入资金来看,融入资金主要是为了补充资金,以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下,借入资金转入公司在银行的存款账户,通过经营管理活动,货币资金回流,则能按时归还所借款项,融资能顺畅进行,并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善,借入资金参与公司资金周转后,则会在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响公司的资金周转,从而限制融资取得较好的经济效益。
2.公司经营管理水平
物业管理公司作为一种特殊企业,需要加强经营管理,从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来,充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少,在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下,利润可作为内在动力,促使公司灵活调度资金,提高借款经济效益,能更好地为业主和商品流通服务。
三、盈利分析
物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。
(一)对盈利的认识和理解
多盈利是物业管理公司经营和管理的目的,也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是,公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利,不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此,对盈利要有一个辩证的认识,应该用战略眼光去理解盈利。
1.什么样的利不能盈
影响公司形象、信誉,不利于公司长期稳定发展的利不能盈,哪怕是一时的利再多,诱惑力再大都不行。
日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制成功的第一代晶体管收音机,体积虽小,但性能很好,而且非常实用,是我们手中的一张王牌。紧接着,我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路,进入纽约市场。但面市之初,问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍,还真使不少人动了心,一份份订单开始接踵而至。但是有一回,我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手,进货部长拍板定案:‘绝对购买,我们订10万台!’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件,这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时,我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品,用自己的商标销售,图的是在世界上创牌子,扬名声!我跟对方说,事关重大,必须和总公司商量。我马上与东京取得联系,汇报了事情的来龙去脉。很快,回电来了:‘10万台太可惜,接受条件为宜。’然而,我对此不以为然,经过一番苦苦思索,我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候,一开始他还以为我是在开玩笑,这么大笔的生意,难道还会有人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃,毫无让步的表示,他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司,你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子,你们能行吗’他冲着我叫。不错,他的话不无道理。但是,我有我的信念。‘50年前的贵公司,不也和现在的敝公司一样,毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道,朝着50年后迈出第一步。请相信,50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!’……对当时的做法,我不仅毫不后悔,相反,通过这次决断,更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜,但我却始终坚信不疑,这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次!”
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sp; 我们可以想象一下,如果当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应该说是没有问题的,可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应该用战略眼光去看盈利。
2.多盈与少盈
物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家似乎应该永远是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合,如果毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。
日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不堪设想,因此各位都在烦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简单的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比‘尺蠖’一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚,而期待明年再赚,后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”
“尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。
(二)盈利预测
利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。
经营管理利润的计算公式为
年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金
在实际工作中,可以编制“利润预测表(损益表)”
(三)盈利的目标管理
公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并采取必要的保证措施。
目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。
目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利计划中反映出来,使其成为正式的财务目标。
目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层展开,形成一个目标网络。
实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点,对每一个控制点进行事前预测,规定其具体标准,事中进行比较分析,发现偏差,寻找原因,采取补救措施。
信息处理是指信息反馈系统,及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。
奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣,以确保利润目标的不断优化。
(四)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系,确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上,公司既无盈利又无亏损。
1.线性盈亏平衡分析
一般可用图解法处理。
四、融资决策
物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素,一是可能得不到资金,二是可能得到资金的代价很高,以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金,提高资金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融资决策的特点
1.综合性
物业管理公司需求的流动资金,相当一部分来自于金融机构的贷款,这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。
2.政策性
物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求,服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤,从而体现较强的政策性。
3.调节性
公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用,这就使融资决策具有明显的调节性。
(二)融资决策程序
融资决策
没有一个固定的模式,而是一个动态过程,根据具体情况变化而相应调节,但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。
确立目标,是指在一定的环境和条件下,在预测的基础上,制定融资活动预期达到的结果。决策目标,要通过分析和研究各种信息资料,不仅要考虑需要,还要考虑可能,适时、准确地作出判断,要求具体、明确。
拟定方案是融资决策的基础,这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时,应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境,掌握尽可能多的经济信息,确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个,以便进行方案分析、比较和选择。
选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标,对多个决策方案全面分析比较,筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。
实施方案是制定周密的计划和相应的措施,以保证融资决策方案的贯彻执行。
反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中,对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈,以便适时调整融资方案。
(三)融资过程费用
物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息,还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:
(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%,付给金融机构或融资中介机构。
(2)承诺费。为融入资金额的1%左右,主要为补贴金融机构筹款开支。
(3)律师费。为融入资金额的1%左右,比例浮动较大。
(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右,主要是担保物评估。
(5)罚金。
(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。
(四)签署融资合同的注意点
物业管理公司在签署融资合同时,必须明确的问题和注意事项有:
(1)融资人;
(2)被融资人;
(3)融资的性质和用途;
(4)融资金额,包括货币种类及其金额;
(5)融资期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)还本方式;
(10)各种费用规定;
(11)提前还款处理;
(12)提款方式;
(13)金融机构权利;
(14)其他重要事项,包括融资合同生效等。
五、贷款种类
为了适应主动式管理,物业管理公司经营管理和服务离不开贷款,本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。
(一)国内贷款
1.流动基金贷款
该贷款是对公司自有流动资金不足,金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例,金融机构对暂时不足部分,可以用发放流动基金贷款加以解决。
流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。
流动基金贷款的期限一般为2~3年,也可以一年签订一次借款合同。
2.临时贷款
该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。
临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定,但一般不超过6个月。
3.基本建设投资贷款
该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司,对于不实行独立核算但确
有还款能力的公司,金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。
4.技术改造贷款
技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款,主要用于支持公司推广应用新成果,降低能源和原材料损耗,开展综合利用而增加或更新设备等。
技术改造贷款实行逐笔核贷,期限一般为1~5年。
为了用于公司少量更新设备或技术改造需要,在技术改造贷款基础上扩大使用范围,于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款,其贷款额度在5万元以内,贷款期限一般为一年半左右。
(二)国际贷款
1.世界银行贷款
世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。
1980年5月15日,我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款,主管部门是财政部,中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。
国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款,其中包括我国的非项目贷款。
国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。
国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资,其中包括中外合资物业管理公司。
2.亚洲开发银行贷款
亚洲开发银行贷款范围较广,包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位,为亚行第三大认股国。
3.外国政府贷款
该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款,条件较优惠,利率较低,有的还无息,偿还期限长,含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部,具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。
4.国际商业银行贷款
该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。
国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。
第2篇 某物业管理大检查考核程序
物业管理大检查考核程序
1目的
本程序规定了对物业管理处检查考核的职责、标准、方法,以保证对各物业管理处管理的物业状况和管理水平做出客观评价。
2适用范围
本程序适用于本公司对位于本市的直属物业管理处所管理的物业状况和管理水平进行检查考核。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.14.10
4相关文件
4.1《质量手册》
4.2《深圳市物业管理考核评比标准》
5职责
5.1经理部负责对管理人员素质项目进行检查考核。
5.2物业管理部负责对房屋的管理及维修养护,卫生,绿化,公用场地、场所,用户评议,投诉处理项目进行检查考核。
5.3消防治安办负责对保安消防和车辆管理项目进行检查考核。
5.4机电工程部负责对电梯,空调,供电,给排水等公用和公共配套设施、设备项目进行检查考核。
5.5经营部负责对经营核算,社区文化,经营服务项目进行检查考核。
5.6财务部负责对财务管理项目进行检查考核。
5.7公司领导负责组织和协调检查考核工作。
6实施程序
6.1公司每年进行一次全面的物业管理大检查,每年第四季度进行。公司领导可根据需要增加检查考核次数。
6.2物业管理大检查按照《深圳市物业管理考核评比标准》进行检查考核。
6.3公司领导决定对管理处所管理的物业现状和管理水平进行检查考核时,召开公司经理办公会进行布置。必要时可组成由各部门负责人参加的检查考核组对一个或几个物业管理处进行示范性检查考核或复合性检查考核。
6.4各部门按照各自的职责和公司要求的时间,依据住宅区(住宅组团)大厦、工业区的《深圳市物业管理考核评比标准》对应各物业管理处,分别或联合进行检查考核。
6.5公司领导指定专人或召开会议收集汇总各部门对管理处检查考核结果。
6.6检查考核结果用分数表示,各项管理实得分分别填写在《物业管理检查考核记录(报告)表》内,供公司管理评审和制定下年度质量管理目标时参考使用。
7质量记录
7.1物业管理检查考核记录(报告)表
第3篇 物业管理公司内部审核控制程序-13
物业管理公司内部审核控制程序(13)
1.0目的:
通过按策划的时间间隔进行内部管理体系审核,确定管理体系活动及其结果是否符合策划的安排,确保管理体系的有效性。
2.0适用范围:
适用于本公司内部管理体系审核。
3.0职责:
3.1管理者代表负责批准《年度内部管理体系审核计划》,批准审核报告。
3.2审核组长负责每一次具体的《内部管理体系审核计划》、《内部管理体系审核报告》及《不符合项报告单》。
3.3综合事务部负责组织对内审中不合格的纠正措施进行验证。
4.0程序:
4.1综合事务部在每年十二月底编制《年度内部管理体系审核计划》,并确定审核组长及审核组成员,报总经理批准后实施。
4.2审核组长应为公司领导。
4.3内部管理体系审核通常为半年一次,必要时可增加审核次数。
4.4审核组长应在审核前一天对审核员进行相关培训,以提高审核效率和技巧。
4.5审核组长负责确定审核组成员,成立审核组。审核组长和审核员必须经过送外进行专门的审核员培训并取得内审员资格证书,且与被审核部门无直接关系。
4.6审核过程
计划内容应包括:本次审核的目的、需要审核的要素及内容范围、审核依据的标准或文件、审核组织及人员、审核的日程安排。计划报管理者代表批准后执行。
审核员负责编制检查清单,准备各种审核表格及文件。
审核组长将审核日程安排表提前5-7天通知相关部门。
审核组长负责主持召开受审核部门与审核员间的首次会议。
审核小组到现场实施审核。
对审核中发现的不合格项经确认后,填写《不符合项报告单》,并由受审核部门负责人签字确认。
审核工作完成后,审核组长负责召开未次会议,向受审核部门介绍审核结果。
审核组长在审核结束后一周内负责提交审核报告,审核报告由管理者代表批准后,以文件形式向全公司发布。
责任部门负责采取纠正措施。
审核组长负责派专人对内审中不合格项进行跟踪验证。
审核结束后,所有审核记录转交综合事务部存档,存档期二年。
5.0支持性工具
《年度内部管理体系审核计划》
《内部管理体系审核计划》
《内部管理体系审核检查清单》
《不符合项报告单》
《内部管理体系审核报告》
编制:审核:批准:日期:
第4篇 物业公司财务管理手册-财务管理概述
一、总则
1.财务管理是物业管理的重要部分,正确处理好管理与理财的关系,是物业管理的首要问题。
2.财务管理的三方面任务:
(1)有计划、合理地安排资金,为管理公司经营管理服务。
(2)认真贯彻各项财经制度,维护财经纪律,实行财务监督。
(3)加强经济核算,增收节支,提高经济效益。
3.配备专职财务人员,开户建账,建立一套完整的切实可行的会计核算制度,做好管理公司的经济活动记录工作。
4.做好年度财务预算,落实各项经济指标。
5.做好会计决算和利润分配报告,加强财务监督,改善经营管理,提高经济效益。
6.遵守各项有关法律、法令和条例,接受当地税务、银行、工商等部门的监督。
7.接受“会计事务所”对企业会计账目的审查。
二、财务权限与职责
1.编制管理公司年度财务预算,制定各项经济指标,并报总物业经理审批。
2.监督管理公司的资金来源与运用情况,检查各项制度执行情况。
3.加强流动资金的管理,制定各部门的流动资金额,超出额度的财务部有权拒付。
4.公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字,且经财务部经理审核无误报总物业经理审批后方可报销。
5.有权拒付违反财经纪律和违反财务规定的开支。
6.建立完善的管理费收费系统,及时足额收取管理费及其他费用,按发展商的要求必要时协助发展商向客户收取其他费用。
7.建立固定资产登记制度,防止固定资产流失。
8.建立完善的会计资料档案管理系统,保证会计资料的完整。
9.按上级规定,编制好各种财务报表,做好财务工作。
10.对超载财务权限,强行核销不合理开支,打击报复财务人员的行为,财务部经理有权向总物业经理及上级部门报告申述。
三、财务管理
1.财务部应根据国家要求,结合有关规定,认真进行财务处理与会计核算,及时编报各类财务报表,做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。
2.财务部应严格控制各类费用开支,业务招待费的提取按国家规定,可以在业务收入限额内据实列入管理费用,并按如下标准提取:全年业务收入额在人民币1500 万元以下的,不超过年业务收入额的千分之五;全年业务收入在人民币 1500~5000 万元的部分,不得超过业务收入的千分之三。
3.财务部应严格内部管理制度,建立健全现金及各种存款的管理,做到日清月结,账账相符,及时清理未达账项,每周编报一次资金日报表,以便管理公司及时掌握资金使用情况,合理使用资金。
4.严格各种费用管理,杜绝假发票,空白条,杜绝不合理、不合法的费用支出。
5.公司发生的维修费,数额在一万元以下的,可一次进入当期费用,超过一万元的可采用分期摊销的办法,分期进入费用。低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”。
第5篇 优秀物业管理小区汇报材料
创优秀物业管理小区汇报材料
**位于福田区梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地产开发公司开发建设,**物业 管理公司提供物业管理服务。小区占地面积约37500平方米,总建筑面积约125000平方米,共有17栋住宅(12
第6篇 商业广场物业管理投标书公司简介
sy物业管理有限公司简介
一、企业概况
sy物业管理有限公司成立于2001年,七年来,y物业凭借自身力量,创新发展,业绩优良。现为国家物业管理一级资质企业,中国物业管理协会常务理事单位,s房地产业协会常务理事单位。
公司经多年发展探索,积累了丰富的物业管理经验,所管的物业类型多样,涉及住宅小区(多层、高层、别墅)、商业用房、办公楼、工业厂区、农贸市场。现管理十多处物业,面积 100多万平方米。
随着物业管理市场化进程加快,公司不断拓展管理范围,精益求精,依靠先进的管理模式、优质的服务品牌,为业主竭诚提供舒适的生活与工作环境。
二、管理机制
为树立良好的企业形象,公司秉承'勤俭务实、诚信为上、和谐社区'的企业精神,贯彻'服务第一、管理第二、安全文明、舒适温馨'的质量方针,内强素质,外树形象。在s地区同行业中率先实施iso9002质量管理体系,并通过了质量认证机构的认证。
三、人员储备
公司按照'对外招聘高级管理人才,对内培养有发展潜力的人才'的原则,建立了一支高素质的员工队伍。公司现有员工 1500多名,其中专业管理人员36名,大、中专以上文化程度占90%。在完备的培训体系下,100%的部门经理通过了全国物业管理岗位培训,各专业岗位的持证上岗率达100%。
四、 企业信誉
本着注重企业信誉、创造企业品牌的宗旨,在管理服务方面,实行目标责任制管理,并制定各项服务指标,接受来自各方的指导与监督。
1、国家物业管理一级资质企业。
2、自2001年始先后多个项目获得市优、部优荣誉。4、2002年被中国质量检验协会评为'重质量、讲信誉物业管理企业',如上南花城、新s花园洋房于2001年获得部优,碧云别墅和上房金丰苑、中福城分别于2004年、2000年、2002年被评为市优小区。
五、物业管理业绩
1、'*城'。
2、's花园洋房'。
3、'*别墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花园'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花园'。
10、'*公寓'。
六、 物业管理特色
sy物业管理有限公司凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人才等优势,不断引入国内先进的管理理念,对现有管理技术与经验进行扬弃,去其疏漏,取其精华,通过持续创新不断丰富企业内涵,精炼物管品牌,促进地区物业管理行业发展 。从理论研究到实践经验,摸索出了金佳特色的'人性服务、精细管理'的经营模式。
完善的管理体系。 对物业进行专业化管理,并一直致力于管理机制的创新和完善。区同行业中率先实施iso9002质量管理体系,并通过了国际质量认证机构的认证。
创新的发展战略。 公司自成立初,即坚持探索物业管理市场化发展战略,逐步形成了' 面向市场服务至上创品牌 ,拓宽思路多种经营增实力,以人为本严格管理强素质,上下一心和谐奋进谋发展' 的经营决策总体指导思想。 在无开发商支撑的背景下,依靠自身力量,不断创新发展,并专门成立了市场部,目前管理面积已达100多万平方米,项目类型多样。
优质的服务品牌。 为树立良好的企业形象,公司倡导'以人为本'的服务理念,在多年的 iso9000质量管理体系标准实施中,服务质量得到不断提高。
以市场为导向:公司一向面向市场,服从规律,把市场作为提升公司实力的竞技场。
以服务为宗旨:员工皆以服务为己任,对业主热情周到, 友谊互助。
以人才为根本:内培外引,提升管理团队的整体素质。
以质量为保证:好的质量打造好的口碑,好的口碑铸就好的品牌。
稳健的经营思路 。经多年经营发展,公司经济实力不断得到增强, 打破原思路,拓宽经营思路,转变增长方式,走一业为主、多元开拓的路子,为企业长远发展奠定了坚实、雄厚的经济基础。
七、项目认识
**广场c、d总占地8.88万平米,物业设计充分显示精品建筑特点,配置40%以上的绿化率,独巨匠心的绿化园艺设计,给人以豪华、尊贵、舒适、温馨的感觉。**广场按高档住宅类型设计,设备配置先进齐全,治安防范、通讯技术充分应用,是技术与自然完美结合的建筑精品。
定位准确:
**广场销售取价主体为具有较高身价和品味的事业成功人士和房地产投资人士。设计具有现代人文建筑风格,体现了为少数人提供传世精品的理念,建筑品质在锡成绝无仅有。
极具前景:
**广场项目选在滨湖区市民休闲广场旁、锡成河埒板块是极具战略眼光的。商业氛围浓厚,交通便捷,又是市政规划重点打造的城市副中心项目,**广场环境位置优越、发展前景广阔,充满商业机会。
优势互补:
w**商业广场投资有限公司是颇具实力的开发企业,有丰富的项目储备和良好的市场前景;sy物业管理公司是一家具有一级资质的物业服务企业,具备完善的服务管理能力,如果贵我双方合作成功,将会把**广场打造成w乃至全国房地产市场的精品,使其不断升值,并提升各自公司的知名度。
贵司选择锡成业内有较高知名度和有着良好业绩的sy物业管理有限公司实施物业管理,将使**广场的建筑精品得到精心的呵护,将使**广场光彩夺目,更加诱人。
经营前景良好:
**广场项目住户群体档次普遍较高,项目设计充分满足广大购房者的需求,项目管理运行前景较好。
第7篇 物业管理处操作员工守则
1.目的
规范管理处操作员工的工作,严明纪律,提高效率,实现公司服务质量目标。
2. 范围
适用于**广场管理处操作人员的日常工作。
3. 操作员工守则
3.1 按时上下班,不得迟到早退。
3.2 上下班按时打卡,不得请人打卡或代人打卡,如遇特殊情况未能及时打卡,应向上级说明,可办理签卡。下班时不得提前在卡机前等待打卡。
3.3如有特殊情况需在工作时间外出,可向上级领导请假,但未获批准不得擅离工作岗位。
3.4上班时必须保持着装整洁,保持形象端正,不准留长发、胡子,衣服要干净,衣领要整齐,不缺扭扣;精力充沛。必须佩戴胸卡和臂章,臂章要与工作对应,不得错戴。
3.5讲究卫生,不得在大厦内随地吐痰,乱扔垃圾,碰见垃圾必须随手捡起放到垃圾桶。
3.6 不得在公共场所或工作场所吸烟、吃东西和闲谈。
3.7 在班组办公室内,不准高声谈笑、看报纸;无具体任务时可看业务书籍。
3.8 员工如厕必须到环卫部门的公共厕所,不得在大厦卫生间如厕。
3.9中午就餐必须严格遵守管理处规定的时间,除派一人提前吃饭值班外,其余人员不得提前用餐。
3.10 员工必须服从管理处调度员和班长的安排,保证工作高效率,不得无故拖延,消极怠工,更不得在公共场所休息,工作完成后必须尽快返回各自班组待命。并立即向调度员复命。
3.11员工进入客户房间服务,应先按门铃或轻敲客户房门,待客户同意后方可进入工作。为客户服务必须认真负责,客户有疑问时,必须耐心解释,如自己无法或无权解释,应及时报告上级领导。
3.12与客户交谈必须礼貌客气,不得发生争执;不许与客户谈论有关公司内部事务,更不得与客户开玩笑。
3.13员工为客户服务或在公共场所工作完毕后,必须对施工现场进行清理,必要时与管理处联系,找清洁工提供协助。
3.14不准收受业主钱物,如按规定应收取现金的必须向客户说明后,一起(或代为)到管理处缴费,并将正式发票交给业主。
3.15员工到大堂和广场进行工作,必须尽最快速度完成并及时离开,不得在大堂和广场逗留,工作用具不得在大堂随意摆放,更不得在大堂前台及附近打电话、闲谈。
3.16如工作牵涉多个班组或部门时,各班组人员必须密切配合,不得互相推诿扯皮,影响工作效率。
3.17 非特殊情况,员工只能乘坐货梯。b1至b2上下往返不许乘坐电梯,但到大堂和广场工作可乘坐客梯。
3.18 员工往返工作地点,先用对讲机联系货梯,b1---9f可等待2分钟,10f以上可等待5分钟,如货梯在上述时间不能到达,则必须走消防楼梯,不得延时等待。
3.19 如因特殊情况需乘坐客梯,必须佩戴'抢修'臂章,后上后下,注重礼仪。
3.20 如工作任务暂时不能完成,必须在四小时内向调度员汇报情况。
3.21 不准利用公司电话向外打私人电话,公事电话必须详细记载时间内容,接听外线电话必须尽量缩短时间。
3.22 上班时间不许串岗,空调、电梯班员工不得进入电房,维修班电工除执行班长安排的任务外,不得到电房闲谈。
3.23 上班时间不得带熟人、朋友进入本大厦,更不得带到工作岗位逗留。
3.24 工作未完工不得下班,下班前必须搞好班组卫生。
3.25 不得损坏公共财物,不准将公物占为已有,更不得带公物回家。
3.26 发生紧急情况(包括火警、暴力事件等)必须维护集体利益,不得贪生怕死,必须保持公司的紧密团结,服从安排,积极配合。
3.27员工如严重违反本守则规定,将处以一定数额的罚金并扣发当月部份或全部岗位津贴。
3.28员工之间必须互相监督,如发现有人违反本规定而不予制止的,给予相同处理。
4相关文件
《员工守则》
第8篇 物业区域项目部仓库管理员职位描述
岗位职责:
(1)负责项目物料收、发、存的管理工作;
(2)负责完成nc系统出入库单据、发票录入、单据整理及移交审核工作;
(3)负责仓库相关出入库的统计记账工作,并及时准确的上报各类统计报表;
(4)负责项目各类物料收、发原始记录、凭证、报表和台账的整理和归档工作;
(5)负责项目库存物料的定期盘点工作。
任职资格:
(1)大专以上学历,1年以上仓库管理经验,有房地产仓库管理经验者优先考虑,优秀者可放宽要求;
(2)熟练使用出入库系统,电脑操作能力良好;
第9篇 物业管理公司质量记录控制程序-13
物业管理公司质量记录控制程序(13)
1.0目的:
为规范质量记录的控制与管理,确保质量记录的完整、有效、清晰,以便为管理体系的有效运行提供客观证据。
2.0适用范围
本公司各类质量记录的管理。
3.0职责:
3.1综合管理部负责公司质量记录的统一管理和控制。
3.2各部门负责相关质量记录的控制。
4.0程序:
4.1质量记录的分类。
4.1.1管理体系实施方面的记录,包括有:
内部管理体系审核记录;合同评审的记录;材料、服务、工程等分包方档案;设备管理记录;测量器具的检定记录;纠正与预防措施记录;客户投诉处理记录;员工培训记录;质量策划记录等。
4.1.2管理服务质量验证方面的记录,包括有:
管理评审记录;进货物资验证记录;服务质量评价记录;服务的标识和可追溯性记录。
4.2程序:
1、使用钢笔或黑水笔填写;2、填写工整、清晰;3、按栏目填写,若某项不必填写,应划'-'号;4、填写人签名,并标明填写日期,必要时标明填写时间;5、质量记录存放地点的干燥、清洁、安全,防止质量记录被污损、遗失。
1、经部门负责人批准,本公司人员可以借阅存档的质量记录。
2、质量记录的借阅期一般以三天为限,文件保管人员办理借阅手续并监督借阅人员归还。文件归还时,确保完整无缺。
超过有效保存期的质量记录,由文件保管人员向部门负责人汇报过期情况,记录类别、名称、日期、数量并进行适当处理。。
5.0支持性工具
《质量记录目录》
编制:审核:批准:日期:
第10篇 某高档小区物业管理意见征询表
高档小区物业管理意见征询表
为了提升居住品质,向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目,我们特制定了本问卷,请您把真实想法和意见告诉我们。
您的需要,您的期望就是我们努力的方向。
占用您宝贵的时间。填写表格时,除文字部分外,请在选项前打'√'。
姓名年龄
联系电话从事职业
一、如果您选择新居,家庭成员会有几位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60岁以上)或孩子(16岁以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)无孩子4)无老人
三、您现在使用的交通工具
1)自备车2)出租车3)公共汽车4)单位班车5)地铁6).其它
四、您未来两年内是否有购车计划
1)有2)无
五、您觉得下列安保措施中哪些最重要(请选三项)
1)红外线周界报警2)电视监控3)可视对讲4)ic卡门禁
5)家庭紧急报警6)保安门岗7)保安巡逻8)其它
六、您最需要的是哪些代办服务(请选三项)
1)代订报刊2)代订车、船、机票3)代订宾馆、饭店
4)代订鲜花5)代投递邮件6)代绿化种植养护
7)代办商务活动、会务接待8)代收、代送洗涤衣物
9)代办家政服务10)其它
七、您家中是否饲养宠物
1)是2)否
八、您认为不影响正常居住的装修时间是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意
1)15分钟以内2)20分钟以内3)30分钟以内
十、据您所知,类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少(不包括电梯水泵运行费及公共水电费)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物业管理每年将组织四季社区活动,您认为
1)有必要,会积极参与2)无所谓,可能会参加3)没必要,不参加
十二、如果您选择四季花城,您认为生活中最不方便的是什么(请填三项)
1)2)3)
十三、您是否需要在小区内租赁车位
1)需要个2)不需要
十四、您现在居住区是否由物业公司管理如果是,您认为满意的服务有哪些不满意的服务有些(请填三项)
1)是2)否
3)满意的服务
4)不满意的服务
十五、您知道本物业管理公司吗
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的
1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它
十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围
1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物业管理能为您做些什么
十分感谢您的建议,您所填的个人资料将完全保密。
**房地产发展有限公司
第11篇 物业公司绿化管理程序
物业公司质量管理程序文件:绿化管理程序
1.0 目的
规范绿化工作管理程序,保障作业人员职业安全,保护环境,确保所辖区域绿苗木健康生长,绿化率达到管理目标要求,为用户提供一个优雅、舒适的生活、办公环境。
2.0 适用范围
适用于公司下属各管理处。
3.0 职责
3.1 总经理负责绿化整改及大中型维护项目的审批。
3.2 管理部负责绿化整改及大中型维护项目的施工计划、技术指导、监督工作,以及指导管理处日常绿化管理工作。
3.3 工程部负责绿化整改及大中型维护项目的预决算审批工作。
3.4 管理处负责所辖区域绿化工作的全面管理,负责监督作业人员职业安全卫生的防范工作。
3.5 绿化主管负责对日常绿化工作的检查监督。
3.6 管理处绿化组负责绿化的日常维护工作。
4.0 工作程序
4.1 交接验收
管理处接到绿化交接通知后,管理处主任与管理部经理会同开发商及施工单位指定验收人员,对保养期已届满的绿化苗木的品种、数量、配置效果、苗木长势等逐项验收,编写验收报告,经参与验收人签名确认。
4.2 小区内所有绿化苗木经验收合格后,即由管理处绿化组接管,并依据文件规定进行全面的养护工作。
4.3 绿化保养具体运作程序
4.3.1 绿化主管负责统筹安排,划分绿化岗位区域,并指定绿化养护责任人。
4.3.2 绿化工根据文件规定对各自岗位范围内的绿化苗木进行管理养护工作。
4.3.3 绿化工每日巡视各自范围内的绿化苗木长势、水肥灌施、肥药使用、松土除杂草等情况。发现问题及时处理,并向主管汇报,填写《绿化养护工作记录》。
4.3.4 绿化主管结合绿化工的汇报及自身巡查情况,填写《绿化养护工作记录》。
4.4室内、外植物养护
4.4.1 室内植物的管理养护
a、室内观叶植物一般隔天喷淋一次水,个别品种可视其生长特性一天喷淋一次。每次喷淋水后,应及时用拖布抹干地面水迹。
b、每周对植物叶片抹拭清洁一次,对花盆底碟清洗一次。
c、定期更换室内植物及时花位置,作好节日或特殊接待任务的环境绿化布置工作。
d、每天要清理黄叶,大叶观赏植物的叶片如小部分枯黄时,可用花剪将枯黄部分剪去。对于攀爬植物应注意牵引或固定。
e、室内人造植物隔天清洁一次,如发现造型有损坏或有脱落的枝顺,应及时进行修补。
f、工作时要注意用户情况,不要妨碍其活动,更不能将水溅到用户身上。
4.4.2 室外植物的管理养护
a、每日对花坛草地进行清理,保持清洁无杂物,对盆种摆放的时花每天喷淋水二次,对地花、草坪每隔一天喷淋水一次,喷淋水时要让土壤充分吸收水份。喷淋时间一般应在每天上午10点钟以前或下午5点钟以后,避免高温暴晒时淋水,给植物生长带来不利影响。
b、随时观察植物生长情况,视情况进行杀虫、修剪、移种、摆放工作。
c、每周冲洗大树及一切绿化布置,以保持干净。
d、作好草坪的修剪保养工作:草长高至或超过推荐割草高度15-25mm时应该进行修剪,立春前进行较低修剪,一般保留草茎10-15mm为宜,剪完后要用铁耙除去枯叶死草;立秋前修剪的高度为草长的一半为宜;立冬前修剪高度为草长的三分之一,以巩固草根的生长。
e、每次修剪后均要进行适量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施复后肥。
f、做好花林防风、防寒等自然灾害的预防保护工作。
4.5 绿化工具管理
4.5.1 由绿化主管将每月采购申请报管理处主任同意,经公司领导批准,由公司统一负责采购。
4.5.2 绿化主管统一领取购进物料工具。 绿化工领用任何工具均需填写《物品领用登记表》妥善使用,凡属故意损坏者照价赔偿。
4.6 病虫防治
按《消杀管理程序》中有关规定操作。
5.0 相关文件
5.1《消杀管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 质量记录
6.1《绿化养护工作记录》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品领用登记表》(zh*-qp-11-4/a)
第12篇 酬金制物业管理财务监管程序文件
1.0目的:
根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。
2.0范围
适用于酬金制物业管理运作模式下,**集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0职责
3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;
3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;
3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;
3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0程序
4.1物业管理经营收入监管
4.1.1物业管理经营收入定义与范围
4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;
4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;
4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;
4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。
4.1.2财务票据监控
4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《**大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;
4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;
4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。
4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;
4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《**大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.2.6物业公司在使用《**大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;
4.1.3物业管理软件监控
4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;
4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;
4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《**大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《**大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《**大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2物业管理经营成本监管
4.2.1物业管理经营成本定义与范围
4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;
4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;
4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;
4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;
4.2.2物业管理人工成本监控
4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《**月份考勤汇总表》和《**月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);
4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;
4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《**大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;
4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《**月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;
4.2.3物业管理物料成本监控
4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《**月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规
格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;
4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《**月份物资采购报表》的物资单价,超过《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《**月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;
4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《**月份物资采购报表》,对照《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《**月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;
4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《**月份物资采购报表》实施采购。
4.3酬金和亏损补贴支付
4.3.1物业公司酬金提取标准按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;
4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《**月份人工成本报表》和《**月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《**月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;
4.4资产管理监控
4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;
4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《**资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;
4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《**资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《**资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;
4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《**月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0支持性文件及质量记录
5.1《**前期物业管理服务委托合同》
5.2《**物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)
5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01
5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)
5.5《**月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本报表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物资采购报表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06
5.10《**资产购置申请表》zr-kf-wy-07
