第1篇 物业管理知识问答题-5
物业管理知识问答题(5)
1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续
《物权法》第七十三条规定:“建筑规划区内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”
第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”
因此,绿地改建停车位等,须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。
2、小区内的停车泊位归谁所有业主支付的车位租赁费归谁所有该怎样支配
业主在买房时,可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有。(《物权法》第七十三条有明确界定。)
由于使用和管理的需要,将共有部分的车位租赁给部分业主使用,又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费,也就是使用费。这部分费用的归属,从性质上来讲作为共有权益收益,应归全体业主按份所共有,既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外,剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。
3、出租房物业费应由谁交
《淄博市物业管理办法》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”依据上述规定,业主向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主个别局物业服务合同应尽的义务。
房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话,应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方,不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的,作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后,可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。
4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出
这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说,物业管理费有两种存在形式。
“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用,赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的,物业公司每年公布一次收支情况,业主大会主要考核物业公司的服务质量,没有审计权利。但是实行酬金制的,五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
《物业服务收费管理办法》第十三条规定:“物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”
5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵,业主要求降低物业管理费是否合理
物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务,系违约行为,应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务,可适当减少应交的物业管理费金额。
物业管理企业违约行为主要表现在:对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能,造成物业环境恶化;未经业主同意,许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为,物业公司应承担响应的违约责任。
6、装修时,私自拆改承重墙是否违法
《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分,是绝对不能私自拆改的。
7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报物业管理企业不配合业主委员会的工作,业主委员会该怎么办
业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定,监督物业管理企业的工作。一般来讲,业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判,财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。
物业管理企业读业主委员会的工作不配合的,业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉,要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务,拒绝接受业主委员会监督的,业主委员会应当向全体业主公告,并可以召开业主大会解聘物业管理企业,直至追究物业管理企业的违约责任。
8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备,业主如何维权
根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的共同财产,业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话,那么利用共有部位或者共有设备赚的钱,应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足,也可直接纳入维修资金中。
9、刚买的新房在办理入住手续时,有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用,否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理
考虑到物业管理企业的正常运转,预收一定的物业管理费是合理的,有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。但是这种预收应当有一定的限度,从物业管理费的构成来看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。
10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法
部分开发商在交房时,要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件,是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用,应由物业管理企业收取,而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖
合同》的约定按期交房,如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件,至逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
依据《合同法》第六十七条规定,当事人互负义务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的,开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务,但权利人应为物业管理企业,而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费二者有何区别
小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费,不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同,是保管人保管积存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的,停车泊位的使用并没有此目的,也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有,而停车泊位的使用并不转移对车的占有,也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同,不以车位的实际交付为合同成立要件,更不以车辆的交付为要件,而保管合同属时间性合同,以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权,而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同,供方提供的是场地使用权和服务,保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动,而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用,对方没有留置权,而对车辆保管合同言,法律赋予了留置权。
12、业主小区内被打物业公司是否承担责任
案例:卢先生夜间回家时,在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉,状告物业管理公司违约,未尽到安全保护的义务,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问:物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》,向业主收取了物业保安费的情况下,物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任
解析:卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》,双方形成的是合同法律关系,只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务,物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务,但这种“保安”系确保物业使用的方便安全,以及小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任,可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定,没有特别约定的,物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定,因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。
13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任
案例:a公司购买了一辆面包车,该车由其职员周某上下班开回某小区停放,a公司按月交纳停车费。某日早上,周某取车时发现该车不翼而飞。a公司在报案之后,向人民法院提起诉讼,以物业公司违反保管合同为由,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判令驳回a公司的诉请。a公司不解:自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费,物业管理公司应当有保管的义务,为什么车在小区被盗,物业公司却不用承担赔偿责任
解析:本案中,人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示a公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同,保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致,而且须有寄存人将保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司,a公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此,法院判决对a公司的赔偿请求不支持。
14、房屋质量缺陷能拒物业费吗
问:我购买了一处房产,现发现该房质量有问题,我一直在和物业公司交涉,要求维修,请问,在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费
答:一旦你在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题,则分两种情况区别对待:(1)若房屋质量不是主体结构存在问题,未严重到足以解除购房合同的情况下,则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同,,当质量问题较小,不足以解除购房合同时,如装修工艺稍次,局部出现渗漏等,你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用,业主只要实际接收了物业就享受了服务,因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴,二者不能混为一谈。(2)若质量问题严重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,业主仍应交纳物业管理费,直至合同解除为止。
15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办
某小区业主问:购买某楼盘房子的时候,该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水,受此吸引才买了房子。然而,等拿到房入住后,却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失
答:首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是,该楼盘不具有供应热水的硬件设施,或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是,开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是,业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是,由于使用成本等原因,大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。
在上述第一、二种情况,开发商均应承担责任。第一种情况下,开发商未按承诺配置供应热水的设施,显然属于违约行为。第二种情况下,虽然是物业管理公司违约,但前期物业管理公司是开发商选择的,开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务,开发商应向购房者承担责任。
在上述第三、四种情况,则一般不能归责于开发商。第三种情况下,违约的是业主选择的物业管理公司,与开发商之间不存在因果关系,业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下,是业主大会决定不实施该服务,并非开发商或物业管理公司的原因,个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。
16、未签物业管理协议书,业主可不交管理费吗
某小区业主问:我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的,该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议,请问我们是否可拒交物业管理费
答:近年来,随着住宅小区实行物业管理的普及,物业公司与业主之间的纠纷日渐增多,本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。
第2篇 物业公司住户文件提供管理控制程序
公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp 6.4物业公司提供给住户的文件管理控制程序页码: 1/2
1.目的:
对提供给住户及住户管理机构的文件的制订、审批、传送、查阅实施控制。
2.适用范围:
适用于公司对所管理的小区向住户提供文件的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.5章
3.2 iso9002标准第4.5章
4.职责:
4.1日常管理业务中需要提供给住户的文件由各相关部门制订。
4.2新的物业项目入住时的住户公约等文件由经营管理部或由副总经理指定人员负责制订。
4.3管理者副代表负责对住户提供文件进行规范性审查。
4.4管理者代表负责提供给住户的文件的审批。
4.5综合办公室负责提供给住户的文件的发放工作。
5.工作程序:
5.1提供给住户的文件的制订:
5.1.1各相关部门在管理业务工作中需要向住户发出文件时,主要是指维修、管理需要住户配合时;制订或修订有关规章制度需要告知住户时;需要召开产权人会议时;需向住户发出临时通知时,各相关部门负责文件的起草。
5.1.2根据物业管理方案和合同的要求,每年由经营管理部应对上年物业管理费用的收支作出总结,并制订本年的管理工作计划。
5.1.3新承接的物业项目,总经理应指定项目小组或特定人员在住户入住前应准备住户公约及其它管理文件。详见ej-qp3.2《物业的入住管理》。
5.2提供给住户文件的审批和标识:
5.2.1各相关部门完成文件起草工作后,由管理者副代表进行审查、 批准。
5.2.2文件审批后由综合办公室进行打印、标识,并登记在《文件/资料一览表》上。
5.3提供给住户的文件的发放:
5.3.1文件经过审批打印后,各相关部门加盖部门印章之后进行发放。
5.3.2会议通知、整改通知、收费通知等涉及到全体住户的文件可通过信箱分发,也可通过张贴方式通知住户。
5.3.3管理工作报告或费用收支情况等应提供给全体住户及其代表机构,可在开会时在小区宣传栏公布。
5.4文件更改:
5.4.1提供给住户的文件发生修改时,必须经原审批人复审,发放给住户时需要声明旧文件作废。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《文件/资料一览表》 ej-qr-qp6.4-01
第3篇 港式物业管理专题介绍5
五、业主参与大厦管理的形式
当业主购买多层建筑物的单位时,亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数,因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。在香港,业主参与大厦管理形式通常有三种:即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。
(一)业主委员会
通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此,其权利与责任同样来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通,并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会,并选举产生业主委员会。此后业主委员会须每年召开一次大会,每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位,并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。业主委员会通常不少于五名成员(依大厦单位个数而定),任期为每三年一届。除了每年召开年会以外,亦应该按管理者的要求,随时召开会议。至于业主委员会的权限可大到召开全体业主大会,如大会通过多数决议案后,可给管理者三个月书面通知而终止管理公司的服务。但是通常在大厦入伙后的头两年,业主委员会是不可发出类似的终止通知的,业主委员会具体权限还看大厦公契是如何规定的。
(二)业主立案法团
业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织,具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施,可以任免物业经理或物业管理公司及监督其工作表现。
成立法团的第一步就是召开业主大会,并选出管理委员会,然后再由委员当中选出一名管理委员会主席,如公契有规定还须选出一名副主席,另外还要选出一名司库与一名秘书(但这两个职位不一定要由委员担任)。管理委员会成立后28天之内,必须按照条例向土地注册处处长申请并把各业主注册后方成为法团。有了业主立案法团,各业主在该建筑物所享有的权利、权力、特权及所负责任等就都交给了法团去运用及执行。
事实上,法团是透过管理委员会代表业主处理一切有关他们利益的事情,而管理委员会将用类似公司董事局的方式处理法团事务。根据规定,法团须于成立之日15个月内召开法团的第一周年大会,其后每年须召开业主周年大会一次。管理委员会亦须至少每三个月开会一次,管理委员会必须容许业主或业主书面授权人士在合理时间内审查帐目,并且须定期向业主报告处理法团事务的经过。与业主委员会相比,法团的权能要大得多,而且能更好地代表物业主的利益,因此在1993年颁发的《建筑物管理条例》中就已规定,一座大厦如成立了业主立案法团,那么该法团所属的管理委员会将取代已有的业主委员会,也就是说两种形式不可以同时在一座大厦里存在。
(三)互助委员会
互助委员会是由大厦住客(包括业主与租客)组成的志愿组织,其基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程度上执行楼宇管理工作。互助委员会最少要有三人,即主席、秘书及司库各一名,由居民自行选出,然后向政务总署提出申请,获批准后即告成立。由于互助委员会是由业主及租客自发成立的组织,其活动一般不可以使用管理费,而主要是向社会团体、商户、赛马会、市政局及政务署等申请赞助。
另外须指出的是互助委员会的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所广泛采用。居者有其屋是政府以优惠价钱卖给低薪阶层的房屋;公共屋村是政府以优惠租金租给那些住房特困人士的房屋。这些房屋通通由香港房屋委员会管理,因此,也是由房屋委员会来聘请专业物业管理公司来管理这些物业,通常一个管理合约期为两年,互助委员会的意见对物业管理公司能否在合约期满后得到政府的续约也有相当的影响作用。
与业主立案法团相比,互助委员会对大厦管理的参与相对较少,而其相当多的精力都用于组织各种消闲康乐活动,联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。另外,每个屋村可以成立多个互助委员会(每座大厦一个),但如组织立案法团则只能成立一个法团。理论上讲,法团与互助委员会是可以在一个屋村里同时存在的。
目前在国内由外商管理的高档外销物业中,已开始引用港式的大厦公契,但业主能够参与大厦管理的形式仅限于业主委员会,政府还没有相应的法律或条例来支持及接受业主立案法团的成立。
第4篇 物业综合管理体系文件控制程序
物业综合管理体系文件的控制程序
1.目的:按综合管理体系的要求对文件进行有效的控制。
2.范围:所有综合管理体系文件
3.职责:
4.操作程序:
工作流程图说明记录
1、综合管理体系文件要加盖'受控文件'印章。
2、文件的发放由品质管理部统一负责,并在《文件发放(回收)登记表》中登记备案。
3、当综合管理体系文件持有者调离岗位或离开公司时需办理交还手续。
4、综合管理体系文件的修改,由建议人填写《文件更改申请表》,上报主管领导。
5、主管领导签署审核意见后至品质管理部
6、品质管理部根据主管领导批准的修订意见,将全部受控的原综合管理体系文件实施文字处理。
7、手册的更改采用换页形式。
8、修订完成后的综合管理体系文件由品质管理部按规定范围重新发放。
9、对于失效的文件由品质管理部及时收回,并在《文件销毁审批表》予以记录。
10、若因任何原因而保留失效文件时应进行适当标识。
11、对于作废文件由相关部门填写《文件销毁审批表》,经管理者代表批准后,由品质管理部负责统一销毁。《文件发放(回收)登记表》c*4.2.3-01-f01-01
《文件更改申请表》c*4.2.3-01-f03-01
《文件销毁审批表》 c*4.2.3-01-f07-01
第5篇 物业管理公司安防保安培训资料
1.物业管理的'物业'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
2.'物业管理'是指什么
答:是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。
3.什么要实行物业管理
答:是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求,建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制,规范物业管理行为,提高城市住宅区物业管理水平,为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,事业主的物业保值、增值。
4.业管理的'业主'和'房屋使用人'是指什么
答:业主是指住宅区内各类房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
5.物业管理企业的作用是什么
答:为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境;
提高城市管理的社会化、专业化能力;
延长物业使用年限确保其功能的正常发挥;
使业主的物业保值、增值。
6.安防的职责是什么
答:安防的职责是:
a)安防员上岗必须穿制服,佩戴装备(对讲机),严整仪容,纠正违章时先礼,必须做到以礼待人。
b)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。
c)值班安防人员要认真做好放火、防盗、防劫工作,认真检查设备设施,发现安全隐患立即查明情况,排除险情,并及时报告领班吉部门领导,确保管区的安全。
d)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。
e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。
f)严格遵守上下班时间及值班纪律,对在岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记载。
g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。
h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。
i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
7.有礼貌的查询进入小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户。
8.若发生案件,应采取一系列步骤以协助破案:
(1)立即汇报部门领导和拨打110电话,并留在现场直至公安人员到达;
(2)切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;
(3)禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;
(4)向公安人员提供相关案件详情。
9.小区对装修施工单位与那些规定
答:进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》,并领取《施工许可证》。
办理《临时出入证》,交身份证复印件两张、申报工种、人数(暂住人员)、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。
保证公共设施完好,保持住宅、绿地、道路政界、美观;不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料,装修建筑垃圾必须袋装(编织袋或麻袋),定时堆放指定地点。
保证安全施工,落实防火措施,由于违章所造成的事故,由施工队负一切经济损失和法律责任。
装修时间为8:00-12:00,14:00-20:00,非此时间段,不得装修(发出噪音)。
装修施工人员的车辆一律不得进入小区。
10.什么是业主大会什么是业主委员会
答:业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。
业主委员会是业主大会的常设执行机构,经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利,业委会委员从全体业主中产生。
业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。
11.物业管理公司和业主委员会的关系是什么
答:物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业,是平等的,双方存在一定的法律关系和经济关系。
法律关系是:业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。
经济关系是:物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的,在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样,业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。
12.日常工作中常遇问题及解答。
1)如有业主想装有线电视,找到我们,请我们带为办理,如何解释
答:a.如果是初装户,代办费为n元,请住户缴纳初装费n元(别墅的价格),将身份证和联系电话留下,两天内可以代为办理。b.如果是移机,代办费为n元,请住户缴纳移机费n元,将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下,两天内可以代为办理。
2)如果业主家户外水表爆裂,找到我们,如何解释
答:由于水表产权系属自来水公司所有,任何人不得随意更换,因此,请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司,反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公。
3)春节期间,如业主家中水电出现问题,到门卫处报修,如何解释
答:一方面安慰业主宽心,一方面立刻拨打电话………反映情况,或直接拨答手机………..找*****(水电维修工),问清何时能来后,向业主解释。
4)如有访客来访,如何接待
答:当值安防应敬礼,并说:'您好,请问你找那一栋,那一位'
如果对方准确说出姓名、位置,应询问是否已联系过,如已联系过,应敬礼放行;如未联系,应让对方车辆靠边活到值班室登记,并联系对方要找的住户。如业主确认,可礼貌放行。如业主不在家,或不愿意相见,应礼貌的向对方说:'对不起,你要找的住户暂时不在家,请您下次再来。'
如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置,应请其到值班室登记,并请他主动电话联系,或我们联系业主确认。
如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时,应立刻汇报领班,并拨打报警电话*****,领班应在5分钟内抵达现场。
如果来人是装修
施工人员,应核对有无有效的临时出入证,如有,验证后,应登记后放行;
如果没有,则要求其办理临时出入证后方可进入。
如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当之安防应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。
13.如有住户要求寄存物品并代为保管时,如何解释。
答:如果寄存为普通物品,应请其说出明细来,签字确认,并说出来取时间,原则上不应超过三天。如超期未取,应将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
如果为贵重物品,应委婉拒绝;如对方请求代为保管时,不得超过一天,并请其签字确认。如超期未取,应立即将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
14.大宗物件出小区,应如何处理
答:应确认对方身份,如对方为业主,应请其填写物品放行登记表,填写无误后,礼貌放行;
如对方不是业主,应请其填写物品放行登记表,并请其联系业主或直接联系业主确认;确认无误后,礼貌放行;如有误,应制止其出小区,并联系业主到现场确认。
15.突发事件处理程序:
快速反应原则:
--正门当值安防一名3分钟内赶至现场;
安防领班3分钟内赶至现场。
统一指挥原则;
--处理突发事件有主管经理负责统一指挥;
特殊情况下,有安防领班负责统一指挥。
服从命令原则:
--任何工作人员须无条件服从主管经理的命令,安防领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。
团结协作原则:
1)盗窃。
当安防员、安防领班发现有盗窃现象或接到盗窃安防时,立即用通讯器材(对讲机或电话)想安防领班/主管经理报告现场的具体位置,然后留在被盗现场,或迅速赶到被盗现场,维护现场安防,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a.安防员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;
b.安防员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或对讲机报告,但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:'队长,请你速到**位置;
c.安防员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通讯器材向领班汇报。
安防领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫,并迅速赶赴现场指挥:
d.对案发现场进行保护;
e.领班到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。
2)打架斗殴
当值安防在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴安防是:
a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止,同时向保安领班报告具体位置,以伤人数、参与打架的人数;
b.将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通安防,保护好现场;
安防领班接到报告后,3分钟内赶至现场,领班到达现场后,立即了解案情及相关资料,根据现场的事态做出布置:
--对事态轻微的事件进行调解,事后向公安机关报案;
--对事态严重的,应立即报告公安机关。
3)抢劫
当值安防巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时:
a.应立即制止或赶赴现场制止,对现场进行保护,同时向领班汇报;
b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人时,应采取:'敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络'的方法,等支援的安防或公安人员赶到现场后一起擒获,以免造成不必要的损伤。
4)凶杀
当值安防巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时:
a.立即向安防领班汇报,并制止犯罪行为,对现场进行保护;
b.封锁案发现场,在公安机关人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如受害者家属、朋友等)
c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救;
d.公安人员到达时,立即向公安机关报告。
5)中毒(如住户煤气、食物中毒等)
当值安防巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时:
a.立即向安防领班汇报,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再扩散,疏散现场周围的围观者;
b.对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快报救护车送往医院抢救;
c.对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸道通,注意保温并立即报救护车送往医院抢救;
d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
e.维护现场,疏散人群及抢救中毒人员;
f.调查中毒原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
6)交通意外事故
当值安防巡逻中发现有交通意外事故或接到交通意外事故报案时:
a.立即向领班报告发生交通意外事故现场的具体位置
b.留在现场或迅速赶赴现场维护交通安防和保护现场,抢救伤者领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
a.维护现场安防、交通安防;
b.将重伤者报救护车送往医院抢救
7)可疑爆炸物品
a.迅速报警,不要轻易动可疑爆炸物,尽可能保护、控制现场,并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。
b.各部门人员到现场后的职责:布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线,控制现场;同时报告公安机关。
c.工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备,撤走可以移动的贵重物品。
d.总经理、副总经理立即组织临时指挥部,组织指挥各项工作,统一指令采取扑救,布置善后工作。
e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示,协调工作,记录现场处理经过,安定客人情绪,疏散客人及贵重物品。
f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静,听从指挥,坚守岗位,配合排除险情。
16.我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'。消防设备保证随时有效地供水至关重要,物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪
答:消防设备维修管理:1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同,室外的管道,应做好冬季防冻保温工作;2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带,应
按有关规定进行定时检查、保养及试验工作,不合格的应及时更换;3、储水池应存足够的水量,并随时补足;离心泵及其电机,定时检查保养并设置备用水泵。
17.门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗
答:门卫的工作除治安管理职能外,更重要的是为用户及客人提供各种服务:1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有安防地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时,引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时,为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。
18.巡逻是物业安全的又一保障,必须加强安防巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定
答:巡逻治安管理:1、巡逻范围只限定为公共地方,如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可,不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。
19.我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗
答:发生火警时的应急措施:1、打'119'并报告上级;2、组织人员抢救,并查找原因;3、控制火势;4、组织群众撤离危险区;5、严防坏人趁火打劫;6、协助有关部门做好善后处理工作。
20.火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗
答:灭火通常有四种方法:1、冷却法;2、窒息法;3、隔离法;4、抑制法。
21.噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。
答:噪声污染的产生:1、车辆交通噪声;2、建筑施工噪声;3、社会生活噪声。噪声污染的控制:1、禁止在住宅,文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目;2、禁止在夜间规定不得作业的时间(一般指晚上10:00-次日晨6:00)内从事施工作业;3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛;4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。
22.礼仪规范
礼仪的涵义是:礼的本意是敬神,泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的,以确立、维护社会等级安防为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼,称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼,称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节,讲究原则;一视同仁,举止得当;严于律己,宽于待人。
礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节,有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表,它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。
23.仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。
24.物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务,应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐,仪表、仪容端庄、整洁,热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的,做到百问不厌,有问必答。
25.治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要内容是:防扰乱安防、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
27.物业公司的治安管理队伍可采用委托安防公司实施安防服务和自建安防队伍实施安防服务。
28.普法学习;职业道德教育;军训。
29.安防人员在岗培训的主要内容包括:安防操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
30.安防人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
31.安防人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
32.安防人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
33.安防守护工作的涵义是指安防人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的安防工作实际上就是安防守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
34.安防守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的安防。在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱安防;业主或非业主使用人求助。
35.巡逻安防服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安安防;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
36.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
37.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
38.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
39.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
40.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
41.遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
42.遇有业主
或住户当面或电话向安防人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
43.安防巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
44.安防巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过
任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
45.违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共安防的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理安防行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
46.正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
47.真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
48.正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
49.非正当防卫的性质:属于不法行为。
50.常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
51.防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
52.紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
53.安防员处理问题应遵循的原则:安防员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆'的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安机关。
第6篇 物管培训:物业管理公司资金筹措
物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。
本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。
一、物业管理公司资金的筹措方式
物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说,如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。
(一)物业经营的资金筹措方式
一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:
1.自有物业收入
主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。
2.银行借贷
从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。
3.抵押贷款
以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。
4.发行债券
在市场经济日益发展的今天,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。
企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。
债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。
5.发行股票
股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。
在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元,a方案需投入自有资金1000万元,b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金,他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。
(二)物业经营的筹资成本
筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。
1.借款利息
指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。
2.股息(或债券利息)
股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。
3.公司自有
资金的存款利息
自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。
筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比:
筹资成本额
筹资成本率=―――――――――――――×100%
筹资总额
二、抵押贷款
抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之许多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款,又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款,又适宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。
(一)抵押贷款及其特点
抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。
抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。
抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,具体体现在以下几个方面:
(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分离的。
(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必须提供足够价值的抵押物。
(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必须提供实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。
此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。
(二)抵押贷款的作用
抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到迅速的发展。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应该不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分认识抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。
1.有利于物业管理公司增强信誉观念,按期偿还贷款
我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出许多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行,因而有利于增强借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。
2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量
银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流动性和盈利性,而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利
,这就大大增强了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。
3.有利于物业管理公司增强风险约束机制,限制其短期行为
物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有强烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特别是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利于公司增强风险约束机制,限制短期行为。
4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺利进行
在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金,满足经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺利进行。
(三)抵押贷款的一般原则
如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则:
1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则
尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。
2.尽可能均匀安排债务偿还期原则
集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。
3.妥善安排,有效利用的原则
应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。
4.统筹兼顾、全面考虑的原则
申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。
5.妥善制定还贷计划的原则
所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息,以利于理财。
三、资金筹措方案的分析与评估
由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。
在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不一致,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的安排不合理,不符合要求,则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。
(一)筹资结构分析
物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应该选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。
(二)筹资成本分析
银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优惠的资金来源,使综合资金成本最低。
综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。
(三)资金使用结构分析
筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应该在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定资产,短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入,成本高的后投入。根据这些原则,将不同的资金作不同的搭配,形成最佳的使用结构。
(四)利率与汇率风险分析
第7篇 物业管理部主管职务说明书
工作概述:熟悉辖区内安防重点、难点与地形地貌,主要为装修单位、外围墙、低栅栏别墅及洋房首层,采取积极的防范措施;制订中队工作计划,督导岗位工作实操。
(一)任职资格
1、年龄要求:35岁以下
2、身体要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身体协调性好,体格匀称,能持续工作10小时以上,视力不得低于5.0,无色盲及口吃。
3、学历要求:高中、中专或以上学历
4、工作经历:任职大型物业社区保安领班1年以上;
5、工作技能要求
经《物业管理部主管任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部主管试用转正考核标准》评测合格后予以转正。
(二)工作关系
1、直接上级:经理助理
2、直接下级:副主管
3、合作部门:
(1)内部部门:屋村各部及其他部门
(2)外部部门:驻地派出所、消防中队、执法中队、交警中队
(三)岗位职责
1、制订中队工作计划,带领中队做好以'治安防范'为中心的'五防'工作;;
2、建立辖区住户状况、租户状况装修管理、车辆管理等档案;
3、负责对辖区业户的家访或随访;
4、监督中队队员严格执行岗位操作规程;
5、对辖区内业主对物业管理员服务质素、工作质量满意度负责
6、与各中队主管及兄弟部门协作,协同苑区管理;
7、教育和带领中队执行公司、部门的有关部门条令、规章制度,做好遵纪守法教育,严防各种事故、案件发生;
8、组织中队军事队列、业务理论培训工作;
9、关心爱护下属,及时了解和掌握队员思想动态,帮助其解决实际问题;
10、主持中队例会与点名;
11、妥善处理与中队相关的投诉及各类事件;
12、负责中队队员、领班一天内假期申请的审批,并核准2日或以上假期申请;
13、拟订中队岗位加班计划与申请;
14、拟订中队队员与领班调薪计划并预以评核;
15、负责中队领班级的任免与调配,并报部门备案;
16、每日审阅中队各班值班记录;
17、完成上级赋予的其他任务。
(四)工作目标与衡量标准
1、确保社区无安全管理责任事故案件发生,自然案发率(备注:非管理责任造成,不可预测)每年不得超过1%户;
2、确保辖区业户、租户综合档案备案清晰、完善,每户一档无漏记或错位记录;部门确保社区内重要情况,如租户、住户有违法犯罪可疑等情况即时与派出所沟通,并向部门经理汇报;
3、确保家访或随访情况记录详细,并分析总结,一周内予以回复;
4、确保各岗位实操80分以上比率不低于95%,中队队员仪容仪表扣分少于5分/月;
5、确保年度业主问卷调查满意度达到95%;
6、确保中队发挥一职多能,全面对安全、环境、工程、水电维修等工作进行协作、监管,确保中队队员及骨干无因主观不配合、协作等情形出现;
7、确保每月一次安全教育,中队无严重违纪或违法犯罪发生,无重大工伤事故;
8、每周不得少于1次1小时左右的军事队列或业务理论培训学习,每周不得少于2次中队组织的长跑与体能训练,确保中队成员综合素质95%达到《物业管理考核达标》标准;
9、每季度不得少于一次针对单个队员的谈心与交流,确保无因管理失职、关心爱护不够而引致的人员流失或辞职;
10、严格执行《会议制度》,做好上传下达,确保各项工作及时总结、调整、部署,无遗漏或不及时;
11、处突3分钟至现场(非工作期间5分钟),确保投诉当日有跟进,确保无因处置态度不佳、包庇纵容等主观过失引致的二次投诉;
12、确保中队请假程序正确,符合《请销假制度》,无因请假引致岗位欠缺而影响工作;
13、确保加班计划符合《加班管理规定》;
14、确保调薪计划符合《薪酬规定》;
15、确保每日对各班次值班记录内容的跟进;
16、确保选拔任免的骨干符合岗位能力要求。
第8篇 物业社区文化活动管理程序
公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp4.12物业社区文化活动管理程序页码: 1/3
1.目的:
增进住户与住户之间、住户与物业职工之间的友谊,活跃生活气氛,使住户更好地了解、支持公司的物业管理工作。
2.适用范围:
适用于各部门配合综合办公室组织住户开展社区文化建设工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.9章
3.2 iso9002标准第4.9章
4.职责:
4.1综合办公室每年组织小区活动不少于一次,并制定《社区文化活动工作计划》。
4.2承办部门根据《社区文化活动工作计划》,承办本部门负责实施的社区文化活动工作。
4.3管理者副代表检查、督促社区文化活动的实施过程。
5.工作程序:
5.1制订计划:
5.1.1综合办公室主任与小区家委会根据社会热点和住户关心的话题,每年度组织小区活动不少于一次,活动前制定《社区文化活动工作计划》(以下简称计划)。
5.1.2承办部门根据活动计划,讨论计划可行性,并提交《社区文化活动可行性报告》,并修改计划。
5.1.3综合办公室主任汇集《社区文化活动可行性报告》和修改后的计划,提交公司副总经理审批,批准后方可实施。
5.2实施计划:
5.2.1各部门根据审批后的计划,制定本部门所承办《社区文化活动实施安排》,报管理者副代表审批。
5.2.2活动开展前两周,物业管理员做好活动内容的宣传工作;家委会做好参加活动住户的报名工作;承办部门做好活动所需器材、钱、物的准备工作和活动现场布置工作。
5.2.3活动开始前两小时,承办部门负责人根据《社区文化活动实施安排》安排、检查各工作人员到位情况,所需设备安置情况。
5.2.4活动开展中,承办部门负责人协调各活动点的工作,遇到特殊情况及时处理。
5.2.5活动开展后,承办部门组织住户有序撤离,保安服务部负责现场清理工作。
5.2.6承办部门做好社区文化活动的文字、照片、音像的记录工作。
5.3活动总结:
5.3.1活动结束的两日内,由管理者副代表召开本次活动总结会,各部门负责人、家委会主任、住户代表参加。
5.3.2承办部门主任根据本次活动计划、记录,做好总结。
5.3.3各部门负责人讨论总结内容,提出应注意事项和应改进方面,记入《社区文化活动总结表》。
5.3.4管理者代表在总结表签署意见后,由综合办公室归档收存。本次活动结束。
5.4社区文化建设的常规设置:
5.4.1建立《需重点照顾居民情况表》,随时为他们提供各种服务。
5.4.2遇国家法定节日,按照《社区文化建设常规设置表》安排各项活动,不执行本程序,只填写《社区文化活动记录表》。
5.4.3发生在小区的大事做好记录。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《社区文化活动工作计划》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社区文化活动可行性报告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社区文化活动实施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社区文化活动记录表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社区文化活动总结表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事记录表》ej
-qr-qp4.12-06
6.7《需重点照顾居民情况表》 ej-qr-qp4.12-07
6.8《提供为重点照顾居民服务记录表》 ej-qr-qp4.12-08
第9篇 物业管理投标技巧策略
物业管理投标的技巧与策略
参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策,应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人力、财力、物资源情况,谨慎决策。一旦决定参与,就要调集精兵强将,全力投入。对于异地管理项目,企业要量力而行,如果项目类型既非企业目标客户,又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时,企业应果断放弃。此外,每次参加投标的物业管理企业均要是具有物业管理国家级资质的企业,并且一个企业如何在投标中脱颖而出,需要一定的技巧与策略。
一、投标中应注意的几个问题
(一)要树立必胜的信心
自信是取胜的基础。而自信则源于自身对标的非常清楚,制定的投标方案非常详细、科学、先进、可行。面对评委,每一个答辩者应当有充分的自信,因为评委再了解情况也不如投标者工作做得那么细、摸得那么清,所以投标者要认识到评委和自身的差距,打消恐惧,树立自信。
(二) “一标打天下”的心理,要不得
大部分投标企业的标书都明显保留着“原有项目”的痕迹。例如某企业在耕作机关办公区项目投标书这样写道:“从提高业主的生活质量出发,开展多种便民赢利措施”、“家用电器更新安装、维修、汽车美容、家政服务等”、“宣传环保,倡导环保,奖惩激励。我们每季度组织业主开展一次市政府办公区环保活动,每年度进行一次环保评比奖励。”此外,还有诸如开展“六一”儿童书画大赛、介绍保姆、代订牛奶等一些与本项目特点不符的文字描述。
参与市场竞争,一定要认真研究客户的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、对症下药、画龙点睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋习是与市场竞争的要求格格不入的,那种在原有的标书上改一下项目名称的做法,是对社会的不负责任,最终也是对自己的不负责任。即使是中标了,标书将成为合同的必然附件,将产生法律效力,最终也极可能引起法律纠纷。
(三)标书的编写大而全,没必要
有些企业的投标书是“大部头”作品,几百页的标书,其中占篇幅最多的是相关规章制度。
其实作为评委,要在3~4个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的,更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说,评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。作为国家级资质的企业,特别是通过了有关质量认证机构颁证的企业,只要出具有关证书,就不必在标书中罗列这些制度。
(四)投标报价,有技巧
有些项目的标的价,是取平均价作标杆,报价越接近者得分越高。所以,某投标企业虽极有意中标,但报价过低,被扣分太多,失去机会。可以说,在评委打分项中,报价得分是客观的,即不需评委打分,而由工作人员算分。因此,各投标单位应注意掌握和这一技术手段。
(五)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现,很重要
有些企业在投标过程中,前期做了大量的准备,精心策划,但是在正式投标时,在介绍时不能把标书的特色介绍出来;招标对于答辩往往都规定了时间,在这短短的时间之内先讲企业、再讲标的物业、再谈标书内容方式是不可取的,平淡介绍无法给评委留下深刻的印象,常规叙述也不能突出自己标书的精髓,这种情况下投标者应尽可能采用先进的宣传工具(vcd、多媒体、投影等),把自己标书的特色和管理这个特定业的特别做法、精华之处全面展现。
(六)把握评委的心理等于平添胜算
由于时间限制,评委不可能对标的和标书非常了解,因而在向投标人提问时,评委一般都是问自己特长的问题。如评委在工作对社区文化有研究,那社区文化的内容就问得多。作为答辩人一定要以谦虚的姿态认真回答,而不要争辩,因为这个提问是评委的强项。同时,评委在听取答辩时更看重听取投标人对这个物业的管理有哪些独特的做法和具体措施,作为投标者,对评委的这一心理也要有把握。
二、投标现场答辩技巧
物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩,使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容,从而展示该物业管理企业的实力,同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下:
(一)保持仪表,形象致胜
答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人,然后才听到你的发言,在你说出第一句话前,他们已经对你形成一种印象,因此。发言时,着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合,并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直,两脚有力,双肩稍向后,这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动,玩弄小物体,眼睛不敢正视听众,那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。
(二)控制声音
发音清晰,不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性;足够大的音量,让在场的每位听众都能听到你的讲话。
(三)利用身体位置和动作
1.身体位置
发言者站在哪里很重要,许多专业人士认为,发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边,这样,听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动,记住要站在不会挡住屏幕的位置上。
2.目光接触
发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前,你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松,做好准备。
在发言过程中,你应该小心保证你是在与听众进行目光交流,使每一位听众感到你在与他保持接触。目光接触的技巧:在答辩过程中,即使他(她)说完话之后,你的眼神不要移开。如果必须移开,也要做得慢一点。不论讲话的人是谁,一直盯着你的目标就对,你的眼神看着说话的人,不过每当说话人讲到一个段落,你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意,紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。
3.手势和举止
手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多,而且你也应该相信自己能做到,你可用手势来强调重点内容。
(四)分析你的听众
发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详,哪些他们可能还没听说过。
(五)充分运用视觉材料
有效地利用视觉材料支持你的发言,在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果,并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法,这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外,在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的紧张感,提高自信心。
(六)语言
答辩过程其实就是沟通交流的过程,发言者必须充满热情,让听众能很快接受你的观点,学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的,而不是被强迫的。
(七)把握时间是致胜钥匙
任何一场答辩会都有时间限制,因此如何把握时间,在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲,哪些内容不该讲。
(八)答辩中常遇的问题及回答技巧
1.常遇问题
(1)项目的基本情况和相关数据
(2)财务预算的合理性和合法性
(3)目标和承诺的实现方式
(4)管理工作的流程
(5)人力资源问题
2.回答的技巧
(1)引用数据
(2)用法规政策说话
(3)过往成功经历和方法
第10篇 城建公司物业管理模式
城建物业管理模式
我们的管理模式
企业的要求:为业主提供物美价廉的服务
企业的精华:建立积极向上的企业文化
企业的根本:依法管理
企业进步的手段:培养并提高员工素质
企业发展的趋势:加大科技含量
企业品质管理的中心:以业主为关注焦点
服务质量是企业的生命:公司严格依据物业管理iso9000标准质量体系及ohsa18000职业安全卫生管理体系的要求运作
管理模式成功典范
多层物业中的滨河新村:老住宅区的整治改造和管理带来物业升值高层物业中的东湖大厦:规范的物业管理、专业的设备管理、及时的维修服务
我们的管理思路
强调成本控制意识和成本管理程序
强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
致力于培养职员的专业素质以及社区全员的参与意识
致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
倡导从传统的物化管理逐步提升到现代文化管理
倡导基于先进的物业管理软件和办公自动化平台上的远程服务
第11篇 某物业管理公司应聘须知
物业管理公司应聘须知
应聘同志:
欢迎您来**参加应聘,为增进了解,顺利开展应聘工作,请您认真阅读以下注意事项:
一、招聘程序:
筛选简历→沟通→体检→初试→复试→报到(试用)→签约(正式录用)。
二、录用条件:
1、对于大、中专以上学历,毕业报到时能取得'四证'(毕业证、报到证、户口迁移证、学位证);
2、对于有实践工作经验者,报到时要求已与原单位办理好相关离职手续并提供原单位解除或终止劳动合同的证明,无任何法律遗留问题,同时能正确处理家庭关系;
3、试用期间(3-6个月)认同万向文化,能接受并自觉遵守公司规章制度,适应岗位工作需要试用合格。
三、关于合同签订:
一)对于有实践工作经验人员,公司有以下两种用工形式:
1、签订聘用合同:以某一项目或某一工作任务完成为期限,规定项目或工作任务的要求、完成质量或须达成的目的,其收入与项目或工作任务完成的质量对应,不享受公司给予的任何福利等。
2、以合同制形式招用,签订劳动合同,按照所处岗位承担责任不同,享受相应权利,承担相应义务,一旦正式录用,公司与其第一次签署劳动合同的期限一般为1年。
二)对于高校,公司与其签订就业协议后,公司或学生单方面不履行就业协议的,违约方应承担违约责任,违约金2000元。一旦正式录用,企业与其第一次签署劳动合同的期限一般为1年。
四、关于薪酬:
公司实行基本工资、岗位补贴、津贴和福利的薪酬模式,具体根据员工素质、岗位责任及贡献大小分配。
员工试用期享受试用期工资,试用期工资根据应聘者的学历、职称和从事专业工作年限来确定。
五、其他相关待遇和应知事项:
1、公司不提供员工住宿场所,不承担员工住宿费用。
2、公司按照当地政府政策为员工办理'三险一金'。
3、公司为员工提供中午误餐补贴和交通补贴。
六、如对上述条款无异议的并认同的,请在下面签上您的姓名。
应聘者(签字):
年 月 日
第12篇 物业管理公司质量手册：质量方针
物业管理公司质量手册:质量方针
服务至诚,精益求精;
管理规范,进取创新。
我谨代表本公司的管理者,确定以上质量方针,这不仅是对全体员工的要求,也是对顾客服务质量的承诺。本公司将严格遵守法律规章,提供足够资源,通过严格的培训、考核和质量改进活动,确保全体员工理解并坚决贯彻执行本质量方针,以顾客为中心,持续超越顾客不断增长的期望。
z物业管理有限公司
总经理:
二○**年九月一日
