第1篇 物业管理公司治安防范逐级责任制
(一)主管安全工作的副总经理责任
1.主管安全工作的副总经理,对公司治安防范工作进行总体规划。在公司下达各项任务、布置各项工作时,负责审查安全防范的可靠性,以保证各项工作的顺利进行。
2.主持公司安全领导小组的工作,定期召开安全领导小组会议,听取各部门工作汇报,确定一个时期安全防范工作的重点,审核、批准各项安全防范制度、措施的实施。
3.在定期召开的部门经理工作会上,对安全防范工作不利或存在重大隐患的部门,提出限期整改意见,检查落实情况,对因玩忽职守、工作失职给公司造成重大事故的部门或个人,提出处罚意见。
4.对各部门经过努力仍无法解决的治安隐患,向公司提出书面报告后,负责及时协调,责成有关部门采取安全防范措施,并提交保安部监督实施。
5.定期组织职工安全防范教育,把安全防范工作与公司的工作、生产、经营、服务、同计划、同布置、同落实、同检查、同总结、同评比。
(二)部门经理责任
1、理范围的人、财、物负安全责任,要建立、建全本部门各岗位、各工种的安全责任制,分级实行目标管理,把安全责任逐级落实到人、落实到位。
2、全面掌握本部门人、财、物安全防范状况和易发案部位。定期组织部门有关人员进行安全检查,做好文字记录,发现漏洞立即采取措施。
3、组织部门职工进行经常性的安全教育、法治教育、纪律教育,贯彻落实公司各项安全制度,在布置各部门工作、生产、经营、服务过程中,要做到与安全工作同布置、同落实、同检查、同总结、同评比,并有文字记录。
4、了解本部门重点防范部们及要害部门防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部门工作人员的素质,经常检查各项制度的落实情况,做到防范严密、人员可靠。
5、管理好本部门的设备、工具、仪器、仪表、原材料及各类物资,要指定专人建帐、定期检查、核实,做到帐物相符、有手续、有记录。存放的贵重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部门凡不符合存放现金、支票及有价证券安全要求的不准存放过夜,部门经理要过问、把关。
7、本部门使用的办公室和负责管理的设备、设施、控制室、房屋、仓库、必须指定专人负责,坚持每天检查门窗的安全可靠程度,出现损坏、失灵,要立即组织维修。
8、管理好本部门使用和保管的各部位钥匙,指定专人管理,建全领用手续和记录,存放位置要安全可靠。
9、职工向部门经理提出存在的不安全隐患时,要及时组织力量解决,本部门经努力仍无法解决的隐患,要书面向公司主管安全的副总经理报告,同时,采取应急措施,不得延误时间,以免造成事故。
10、接受保安部的监督、检查,对保安部发出的隐患通知书负责签字,并按期限整改。
11、及时了解部门职工的思想情况,妥善处理职工的思想问题,不得激化矛盾,对劳动纪律差、安全意识不强、易在岗位上造成事故的职工,要及时采取措施,不得任其发展,不准包庇。
12、公司和保安部传达的有关安全会议精神,提出的安全防范要求,要及时向本部门贯彻、落实,并做好记录。
13、部门经理在离任时要向新任经理或负责人办好本部门人、财、物的交接手续,保证安全防范工作的连续性。新任部门经理或负责人,自交接之日起,对本部门安全负全部责任。
(三)职工责任
1、职工在本岗位上,必须牢记各项安全管理制度,在尽职尽责做好本职工作的同时,对本岗位的安全负责,切实管好本岗位的设备、工具、钥匙和其它责任范围的物品。在工作岗位无人的情况下,最后离岗职工负有随手关窗、锁门的责任。
2、了解本岗位的安全防范重点和易发案部位,认真交接并做好记录,夜间不准睡觉值班的岗位,要严格遵守纪律,不准离岗。需要离开岗位时,必须有人替班,在离岗时间该部位的安全由替班人负责。
3、职工要遵纪守法,自觉维护社会治安和公司的安全,在一切活动中,发现任何部位有不利于公司安全的问题,有责任立即向保安部报告,有权利立即制止,不准视而不见,知情不报。
4、职工在为小区居住住户服务或接触时,一切言行必须维护公司利益,不准与住户建立私人关系,不准私人交往,不准将公司的文件及内部情况私自转交、转告给住户。在接受住户的委托或要求时必须事先请示部门经理,经同意后再办理。
5、在与居住住户接触中,不准私拿、借用、收受住户的任何财物,不准搭乘住户汽车办理私事,不准在住户家居住。
6、指定职工专人保管和使用的器材、设备、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未经批准,不得外借、转让或拿出公司。在调离岗位时,要办理交接手续。
7、职工个人的现金、贵重物品,不准在岗位上存放过夜,不准携带进入浴室。
8、在要害部位工作的职工,不准在岗位上接待来客,不准从事与本岗位工作无关的活动,前来参观访问必须经领导批准,专人陪同。
9、职工不准私自留客在公司住宿过夜,需留宿的要事先经公司主管经理批准,并在保安部备案。
10、职工不准私自将外单位或个人资料拿到公司复印、打印,不准私自将公司内部资料复制、转交给外单位和个人。
11、职工在收到境外传真、信件、刊物时,发现有违法内容,必须立即交保安部,不准扩散、传播或私人留存。
12、负责使用计算机、传真机、复印机的职工,要对过机资料负有保密的责任。作废资料不准乱扔、乱放,应粉碎处理。
13、严防计算机病毒,任何人不准将外单位软盘在计算机上使用,不准将计算机作为游戏机使用。
14、在职工之间发生矛盾、职工与各级领导或部门发生矛盾时,应妥善解决,不准采取不正当手断寻衅滋事,不准干扰正常办公秩序。
第2篇 写字楼大厦物业管理财务核算
写字楼、大厦物业管理财务核算
财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证,运用会计科目,填制记帐凭证,登记会计帐簿,以货币为计算尺度,连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。
1)主要作用如下:
a)为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供西、完整的资料。
b)通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用实施有效的监督。
2)会计核算
a)核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期,年度从上月12日26日至本年12月25日为年度核算期。
b)会计帐务以人民币为记帐单位,有外币计算的经济业务,应当折合人民币记帐,同时登记外国货币金额和折合率,规定以季初一日的汇率作为记帐率。当季末掉正其发生的差额作为外币兑换损益处理。
c)公司采用借贷复式记帐法。
d)会计科目使用和核算以财政厅制定的《企业会计制度》为主,结合公司的实际,设置总帐、银行现金日记帐,各类债权债务往来和费用的二级科目明细帐等,进行会计核算。
e)原始凭证是记帐的依据,要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全,大、小写相符等的法定凭证,不得用白条子报帐。
3)会计凭证和会计帐册
a)公司的会计凭证、帐册、报表等会计记录资料,必须根据实际发生的经济业务进行登记,做到手续齐全、内容真实,准确完整、及时完善,并符合会计制度的规定。
b)财务会计人员必须认真审核各种原始凭证,遇有伪造或涂改情况,虚报冒领款等行为,应拒绝受理,并及时向主管领导报告,对内容不全、手续不齐、数字有差错的凭证,应予退回、补填或更正,一切原始凭证经审核无误后,方能填写记帐凭证以记帐。
c)收款凭证、付款凭证,必须按照发生事项内容填制清楚,并经出纳人员签章后方能生效。转帐凭证要经管会计填制,并健全会计核算,一切记帐凭证必须经指定的审核人员审定签章后,方可记帐。
d)公司及其下属的主管会计,应对一切原始凭证记帐帐册负责,指定专人列册登记,妥善保管,绝不丢失。有关会计报表帐册和会计凭证的保存年限,均按上级规定办理。
e)一切未使用的重要空白凭证,如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管,启用时由领用人办理领取手续,每年终了后的第一个月内由主管会计清查、核实,上报有关部门。
f)工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款,进度款和结算。
第3篇 某物业项目管理处费用收取作业指导书
1.0目的
规范服务收费,确保各项收费的合理和用户满意。
2.0适用范围
管理处为业主提供的有偿服务收费和管理费、水费及其它费用的收取。
3.0职责
3.1收费员负责办理各项费用核算、收取工作。
3.2管理处主任助理负责费用催缴工作。
3.3管理处主任对费用收取各项工作进行监督与指导。
4.0工作程序
4.1各项费用产生的记录、依据
4.1.1管理费收取根据《物业管理委托合同》规定执行。
4.1.2业主购买桶装饮用水由送水队员填写《业主送水清单》,经业主签字确认。
4.1.3业主使用会所设施时,由监控中心队员填写《会所娱乐单》,注明娱乐项目、时间、费用金额,由业主签字确认。
4.1.4为业主提供的室内清洁服务由清洁人员填写《清洁服务单》,注明单元、时间、费用金额,由业主签字确认。
4.1.5为业主提供的维修服务,由维修人员填写《维修单》,注明维修项目、时间、材料清单、材料费用、人工费用,由业主签字确认。
4.1.6为业主提供的私家花园绿化养护、泳池养护,根据养护协议按月收取费用。
4.1.7维修人员每月底抄写业主水表行度,统计用量,由收费员核算水费。
4.2核算、打印《收费通知单》
4.2.1每月初由收费员根据4.1各项费用单据核算各单元应缴费用。
4.2.2每月5日打印《收费通知单》,核算无误后由护管队送发至各单元。
4.3费用收取
4.3.1每月10日进行第一次银行托收,根据托收成功的金额给各单元填开票据。
4.3.2收费员核算《未缴费单元清单》,由管理处主任助理联系未缴费单元,通知业主及时缴纳费用。
4.3.3每月20日后进行第二次银行托收,根据托收成功的金额给各单元填开票据。
4.3.4每月底核算《欠费清单》,由管理处主任助理向欠费单元发放《费用催缴通知单》。
4.4收费标准:
4.4.1管理费:别墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水费排水费计费标准
自来水价格增值税加压费合计
25 m3以内1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水费、排水费:水费采用三级式收费标准,排水费为0.5元/m3。
4.4.3会所娱乐收费标准:
消费项目消费时段收费标准(元/小时)备注
打网球9:00~17:0030不开灯
17:00~24:0050开灯
麻将9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人员
51.20米以下人员
4.4.4桶装饮用水:矿物质水:18元/桶,纯净水:16元/桶。
4.4.5室内清洁费:15元/人/小时(清洁人员自备毛巾、桶)。
4.4.6私家花园绿化养护:以与业主签订的协议为准,零星作业时20元/人/小时,提供剪草机为5元/小时。
4.4.7维修收费标准:
序号项目规格工时
(分钟)材料费人工费
1铺设电话线明铺1.00元/米2.00元/米
2铺设catv线明铺-6#、-7#3.00元/米
3更换电话插座10自备10.00元/只
4更换电视信号插座30
5换日光类40w飞利浦1025.00元/支5.00元/支
6换日光灯20w飞利浦20.00元/支
7换环形灯管22w、32w国产1530.00元/支
8换普通灯泡40w、25w飞利浦105.00元/支
9换启辉器飞利浦105.00元/支
10换空气开关30自备10.00元/只
11换漏电开关30
12换镇流器40
13更换排气扇3010~30元/台
14更换玻璃门、窗滑轮4025.00元/个20~40元/扇
15清洗排风扇6020~50元/次
16清洗抽烟机12050~100元/次
17清洗空调过滤网4010元/台
18安装玻璃自备5~50元/次
19安装洗衣机7010~60元台
20安装抽油烟机10025~50元/台
21挂画、镜框、对联155~10元/幅
22安装空调窗式自备250~400元/台
23分体350~500元/台
24安装音响等家用电器12010~100元/次
25安装灯具、门铃及检修60自备10~20元/个
26安装窗帘6010~50元/次
27安装毛巾架、晒衣绳等4010~40元/次
28安装热水器强排式9060~100元/台
29安装热水器普通式/电热90自备30~60元/台
30分体空调加雪种r2212080元/kg100元/台
31清洗翅片100
32更换压缩机≤5匹180自备250元/台
33拆空调≤5匹60100~300元/台
34拆热水器、抽油烟机6010~50元/台
35检修电路自备
50~200元/次
36修理防盗门5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更换水龙头单阀1010元/次
39修理、更换水龙头双阀(冷热)4050~100元/个
40更换门锁、信报箱锁等1010~50元/次
41修理洗脸盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安装马桶浮球2030~50元/次
43疏通座厕40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不开检查口40~80
46疏通洗脸盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49渗水处理10~50元/次
50修理、更换水表40自备20~100元/次
51调节、调试家电免费
52可视对讲检修服务240
53检修及更换住户主电源线自备100元/次
注:
1、上表所列维修工时为一般情况下的维修时间,特殊情况下视维修量而定;
2、收费低于5元时,按5元收费;上表未列出的维修项目,按工时收费。以30分钟/次计价,每30分钟收费25元/人。
5.0记录表格
《收费通知单》
《业主用水统计表》
《业主送水清单》
《会所娱乐单》
《清洁服务单》
第4篇 物业管理员助理装修管理培训
物业管理员(助理)装修管理培训
一、装修管理的意义
随着物业业主的相继进驻,物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来,如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道,那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息,从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。
在业主装修的过程中,将会产生一系列的问题,例如:违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生,就是考验我们工作能力的时候。
为了做好装修管理,要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外,还需要足够的专业知识。例如:房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩,更多的是对物业企业服务的认可。
二、装修管理的流程
业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段:装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。
1、装修手续办理
每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同,一般的装修手续办理需要以下手续:、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候,要充分了解业主的真实装修意图,解答业主的相关问题。例如:在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问,就等于告知业主,那些是可以改变的那些是绝对不可改变的,同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦,让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。
2、装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修,根据装修工程的工种大致可分为:水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求,各工序可能先后进行,也可能交叉进行,物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重,要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤问、勤看,发现问题及时处理,不能处理的及时上报,并记录在巡查记录上,做到有据可查,有字(业主签字)可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程,包括业主的水电改动情况。当业主入住后,如果装修工程发生问题,而物业企业能够从档案中找出问题所在,将会给我们的工作带来极大的便利,同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务,贯彻了公司的服务宗旨。
3、装修验收
当施工单位施工完毕,业主提出装修验收需求时,物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为,划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题,一定要让业主、施工负责人签字认可,尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。通过对业主装修工程的验收,可以替业主挑装修施工单位的毛病,让业主真实感受到我们为他着想的,进一步增进感情,同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平,为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
三、装修施工过程的管理
前面讲过,一般情况下业主的装修流程为:装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的,有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中,上下水管线的改造最快,也就是2-3天的时间,长一点的大约7天左右,铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右,木工根据业主的需要有很大的变数,但一般来讲,木工占总工期的时间最长,强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定,墙壁处理一般在10天左右。
分解业主的装修流程和大致时间,目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段,以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度,及时发现和处理违规装修。
四、装修巡检
1、装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后,我们建议业主和上下左右邻居沟通一下:“打扰了,从今天起我家开始装修,影响了您的生活,请您谅解!”。好话说到前面,一旦将来有些噪音影响,卫生影响,相邻业主也不好意思投诉,这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做,我们可以告诉业主,如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染,我们将严加管理,相信他会做的。
2、材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时,需要安全部门岗的密切配合,如果发现有异常的装修材料进场,一定要问清楚:具体房号、材料用途,及时和业主沟通,了解材料的真实用途,对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括:大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木,在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的,随意增加地板的荷重,将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为,这些行为我们都要严加制止。
3、水、电线路施工管理
水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始,同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观,都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下,外表好看了,但隐患增大了。
大多数的水管材质是ppr热融管,相对来讲,容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压,然后封闭4个小时以上,观察压力表的读数变化情况,压力表在±0.2个压力下变动为正常,否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全,是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具,不能听信施工工人的言词,他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时,建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30
第5篇 小区物业管理质量保障体系
小区物业管理处质量保障体系
在导入iso9000与iso1800的基础上建立一个有效的管理运行机制
管理运行机制
1、质量监管机制
质量监管机制是在建立一整套有物业管理特色的质量管理体系的基础上,根据iso9001:2000质量管理体系标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到用户满意的效果。
管理处各职能管理人员根据公司制定的各项考核目标,按照质量监管体系的要求,明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。同时,还通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德,加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平,进而提高工作质量和工作效率。
2、协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。
1、行政促动力:即以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
2、竞争促动力:即运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
3、舆论促动力:因势利导利用舆论达到协调的目的。
4、管理者的凝聚力,具体情况为管理人员塑造吸引力、影响力,这将是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3、监督机制
监督机制有利于防止或纠正工作中出现的偏差,有利于保证管理处及其服务人员依法办事,是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件。
1、管理者对内部工作人员进行监督。
2、用户对管理处及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。
3、过信息反馈监督,以各种手段来及实现监督管理的收尾机制,保证管理监督机制的有效实施。
第6篇 物业管理公司人力资源管理程序-13
物业管理公司人力资源管理程序(13)
1.0目的:
规范公司职员招聘、培训、辞(退)职的管理,确保员工掌握相关岗位的服务质量的要求和操作技能,增强服务意识,从而提高企业整体素质和服务质量。
2.0适用范围:
公司各类人员的招聘、培训、辞(退)职。
3.0职责:
3.1用人部门负责提出用人申请。
3.2综合事务部负责发布招聘信息及收集应聘信息。
3.3综合事务部负责组织对应聘人员进行管理。
3.4综合事务部全面负责公司员工培训的日常管理工作。
3.5综合事务部负责制订公司《月培训计划》,组织实施,并予以评估。
3.6对涉及岗位技能的培训由相关部门组织实施并予以评估。
3.7综合事务部负责职员的辞(退)职管理。
3.8综合事务部负责员工人事档案的建立。
4.0程序
4.1职员的招聘及其考核
4.1.1用人部门根据工作需要提出用人申请,填写《用人申请单》,报综合事务部审核,由综合事务部上报总经理审批。
4.1.2综合事务部负责按公司文件规定的人员素质要求发布招聘信息,并将收集的应聘资料移交综合事务部。
4.1.3综合事务部与用人申请部门共同对应聘资料进行筛选,通过面试或考核,确定录用人选。
4.1.4综合事务部负责职员试用期满的转正考核,并保存考核记录。
4.2培训
4.2.1入职培训:综合事务部应在一周内对新入职员工进行入职培训,内容包括公司规章制度、企业文化等,培训完成后须对培训效果进行评估,并保持记录。
4.2.2在职培训
4.2.2.1综合事务部每年底组织调查各部门对下年度培训的需求。
4.2.2.2综合事务部汇总培训需求后,制订年度培训计划。
4.2.2.3各部门每月底上报下月培训计划,并按计划实施与考核,保持相关记录。
4.2.2.4综合事务部对各部门每月培训实施情况进行督导。
4.2.2.5特殊工种,如内审员、司机、电工、焊工、财务人员、消防人员等应送到有资质的培训机构进行培训,并取得相应资格证书。
4.3职员的辞(退)职
4.3.1辞职:职员本人提出申请,并得到批准。
4.3.1.1职员辞职应提前一个月提出书面申请(试用期内除外)。
4.3.1.2对于辞职申请不足一个月的职员,给公司造成损失的,须就其损失予以赔偿。
4.3.1.3有下列情形之一的,不准或暂时不准辞职:
a、主要工作未处理完毕须由本人继续处理或辞职后对工作将造成较大损失或不良影响的;
b、公司选派或出资参加脱产培训,未满规定服务年限的;
c、正在接受审查,尚未结案的。
4.3.2自动离职:职员未办理任何手续擅离岗位15天以上。
4.3.2.1自动离职人员自离职之日起,不得享受公司任何工资福利待遇。
4.3.2.2自动离职对造成公司重大损失或不良影响者,公司将依法追究其责任。
4.3.3辞退:有下列情形之一者,公司应提前一个月书面通知被辞退者:
4.3.3.1职员患病或非因工受伤治疗期满后,不能从事原工作也不能另行安排工作的;
4.3.3.2因公司机构调整无合适工作安排的;
4.3.3.3职员不胜任本职工作,经职位调整和培训后仍不能适应工作要求的;
4.3.4有下列情形之一者,公司可随时予以辞退:
4.3.4.1试用期被证明不符合公司录用条件的;
4.3.4.2严重违反劳动纪律或公司管理规章制度;
4.3.4.3严重失职,营私舞弊,给公司造成重大损失的;
4.3.4.4被依法追究刑事责任的。
5.0支持性工具
《用人申请表》
《年度培训计划》
《月培训计划》
《职员招聘面试表》
《人力资源调配申请表》
《试用期职员转正申请表》
《职员离职移交手续单》
《职员履历表》
《培训(会议)签到表》
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第7篇 物管培训:物业管理公司融资
融资即资金融通,是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人,在融出资金后,处于债权人的地位,有权按期收回借出的资金,并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人,在融入资金后,处于债务人的地位,可以暂时支配借来的资金,以弥补自身资金的不足,但是到期必须偿还本息。
对物业管理公司来说,融资的功能是灵活调度资金,促进公司的发展,获得更多更大的经济效益。
本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。
一、融资的一般原则
根据金融资产的性质和特点,在进行融资时,物业管理公司一般要遵循以下原则:
(一)流动性原则
流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。
从物业管理公司的融资来看,它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源,主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金,闲置时间较短,在经过短期闲置以后即要用于购买商品,这就决定了公司融出资金的期限不宜过长,以防长期被束缚在应收款项目上,影响再生产过程的正常进行。
(二)安全性原则
安全性是指融资所具有的安全保障程度。
融资是暂时让渡资金使用权,债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金,到期必须偿还,并要按规定支付一定的利息。在融资过程中,资金融出者在一定时间内与其资金相分离,而资金融入者在借入资金后,用于生产和商品流通的经营活动,这种经营活动本身具有一定风险,即经营既可能成功,也可能失败,如果经营活动失败,所借款项则难以归还,从而使资金遭受损失。
融资风险主要来自于:
(1)由于债务人经营失败或其他各种原因,致使到期不能还本付息,作为债权人的公司不能按期收回资金,在一定条件下,可能遭受资金损失;
(2)由于利率变化或证券收益减少,引起有价证券价格下跌,使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。
从公司间的融资来看,安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分,它只是在一定时期内处于闲置状态,如果资金融通风险太大,那么易遭受损失,从而减少公司资金占用总量,当公司需要补充资金以购买物资时,则会感到资金紧缺,影响再生产过程的正常进行,不利于生产发展和扩大商品流通;此外,公司资金属于公司所有,它代表相应的物质财富,万一公司融资不慎,造成资金损失,则会影响公司和职工的经济利益。
为了保证资金安全,从物业管理公司角度出发,在融资时要加强可行性研究,进行风险预测,同时金融资产要适当分散,即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上,以分散融资风险,在资金融通形式上应多样化。
(三)盈利性原则
盈利性是指在融资过程中,资金获得利润的能力。
盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下,暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所,以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力,也是指导公司的投资行为,引导资金流向。
评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有:
1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下:
金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。
2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。
二、融资的影响因素
一个物业管理公司的资金能否顺利融通,以及能否取得较好的经济效益,要受诸多因素的影响,大致可分为宏观因素和微观因素两类。
(一)影响融资的宏观因素
由于融资与国民经济直接关联,从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多,主要有:
1.物价水平
从物业管理公司的融资活动来看,在物价上涨的情况下,融入资金的公司所需的资金量较大,而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常融资带来困难。
货币主要用于购买商品,工业贷款主要用于购买生产资料,商业贷款则主要用于购买消费资料。
在购买商品数量已定的情况下,公司对资金的需求,取决于商品价格水平,商品价格水平越高,所需资金量越多,贷款投放则会增加;反之,贷款投放便会减少。
2.利率水平
从物业管理公司的融资来看,合理的利率水平,能够保证融出资金的单位,通过运用闲置货币资金获得一定利益;而融入资金的单位也能承受,通过运用借入资金所创造的利润,在支付一定利息以后,尚有较多剩余,获得较大经济效益。如果利率水平不合理,就会影响资金融通。在利率过高的情况下,高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力,影响融资积极性;在利率过低的情况下,特别是利率水平低于物价上涨幅度时,则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失,而这种损失又难以用所得利息来弥补,这也会影响融通资金的积极性。
(二)影响融资的微观因素
由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系,从而影响融资活动。其主要影响因素有:
1.公司经营机制
物业管理公司是融资的直接参与者。
从公司融出资金来看,只有在公司机制完善的情况下,公司通过融出资金能够得到相应的经济利益,才会有融资积极性。如果公司机制不完善,那么融出资金的内在动力会缺乏,公司也不会积极寻找运用资金的场所,资金融通难以灵活进行。
从公司融入资金来看,融入资金主要是为了补充资金,以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下,借入资金转入公司在银行的存款账户,通过经营管理活动,货币资金回流,则能按时归还所借款项,融资能顺畅进行,并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善,借入资金参与公司资金周转后,则会在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响公司的资金周转,从而限制融资取得较好的经济效益。
2.公司经营管理水平
物业管理公司作为一种特殊企业,需要加强经营管理,从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来,充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少,在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下,利润可作为内在动力,促使公司灵活调度资金,提高借款经济效益,能更好地为业主和商品流通服务。
三、盈利分析
物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。
(一)对盈利的认识和理解
多盈利是物业管理公司经营和管理的目的,也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是,公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利,不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此,对盈利要有一个辩证的认识,应该用战略眼光去理解盈利。
1.什么样的利不能盈
影响公司形象、信誉,不利于公司长期稳定发展的利不能盈,哪怕是一时的利再多,诱惑力再大都不行。
日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制成功的第一代晶体管收音机,体积虽小,但性能很好,而且非常实用,是我们手中的一张王牌。紧接着,我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路,进入纽约市场。但面市之初,问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍,还真使不少人动了心,一份份订单开始接踵而至。但是有一回,我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手,进货部长拍板定案:‘绝对购买,我们订10万台!’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件,这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时,我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品,用自己的商标销售,图的是在世界上创牌子,扬名声!我跟对方说,事关重大,必须和总公司商量。我马上与东京取得联系,汇报了事情的来龙去脉。很快,回电来了:‘10万台太可惜,接受条件为宜。’然而,我对此不以为然,经过一番苦苦思索,我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候,一开始他还以为我是在开玩笑,这么大笔的生意,难道还会有人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃,毫无让步的表示,他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司,你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子,你们能行吗’他冲着我叫。不错,他的话不无道理。但是,我有我的信念。‘50年前的贵公司,不也和现在的敝公司一样,毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道,朝着50年后迈出第一步。请相信,50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!’……对当时的做法,我不仅毫不后悔,相反,通过这次决断,更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜,但我却始终坚信不疑,这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次!”
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sp; 我们可以想象一下,如果当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应该说是没有问题的,可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应该用战略眼光去看盈利。
2.多盈与少盈
物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家似乎应该永远是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合,如果毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。
日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不堪设想,因此各位都在烦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简单的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比‘尺蠖’一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚,而期待明年再赚,后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”
“尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。
(二)盈利预测
利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。
经营管理利润的计算公式为
年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金
在实际工作中,可以编制“利润预测表(损益表)”
(三)盈利的目标管理
公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并采取必要的保证措施。
目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。
目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利计划中反映出来,使其成为正式的财务目标。
目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层展开,形成一个目标网络。
实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点,对每一个控制点进行事前预测,规定其具体标准,事中进行比较分析,发现偏差,寻找原因,采取补救措施。
信息处理是指信息反馈系统,及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。
奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣,以确保利润目标的不断优化。
(四)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系,确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上,公司既无盈利又无亏损。
1.线性盈亏平衡分析
一般可用图解法处理。
四、融资决策
物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素,一是可能得不到资金,二是可能得到资金的代价很高,以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金,提高资金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融资决策的特点
1.综合性
物业管理公司需求的流动资金,相当一部分来自于金融机构的贷款,这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。
2.政策性
物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求,服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤,从而体现较强的政策性。
3.调节性
公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用,这就使融资决策具有明显的调节性。
(二)融资决策程序
融资决策
没有一个固定的模式,而是一个动态过程,根据具体情况变化而相应调节,但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。
确立目标,是指在一定的环境和条件下,在预测的基础上,制定融资活动预期达到的结果。决策目标,要通过分析和研究各种信息资料,不仅要考虑需要,还要考虑可能,适时、准确地作出判断,要求具体、明确。
拟定方案是融资决策的基础,这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时,应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境,掌握尽可能多的经济信息,确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个,以便进行方案分析、比较和选择。
选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标,对多个决策方案全面分析比较,筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。
实施方案是制定周密的计划和相应的措施,以保证融资决策方案的贯彻执行。
反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中,对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈,以便适时调整融资方案。
(三)融资过程费用
物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息,还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:
(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%,付给金融机构或融资中介机构。
(2)承诺费。为融入资金额的1%左右,主要为补贴金融机构筹款开支。
(3)律师费。为融入资金额的1%左右,比例浮动较大。
(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右,主要是担保物评估。
(5)罚金。
(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。
(四)签署融资合同的注意点
物业管理公司在签署融资合同时,必须明确的问题和注意事项有:
(1)融资人;
(2)被融资人;
(3)融资的性质和用途;
(4)融资金额,包括货币种类及其金额;
(5)融资期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)还本方式;
(10)各种费用规定;
(11)提前还款处理;
(12)提款方式;
(13)金融机构权利;
(14)其他重要事项,包括融资合同生效等。
五、贷款种类
为了适应主动式管理,物业管理公司经营管理和服务离不开贷款,本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。
(一)国内贷款
1.流动基金贷款
该贷款是对公司自有流动资金不足,金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例,金融机构对暂时不足部分,可以用发放流动基金贷款加以解决。
流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。
流动基金贷款的期限一般为2~3年,也可以一年签订一次借款合同。
2.临时贷款
该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。
临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定,但一般不超过6个月。
3.基本建设投资贷款
该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司,对于不实行独立核算但确
有还款能力的公司,金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。
4.技术改造贷款
技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款,主要用于支持公司推广应用新成果,降低能源和原材料损耗,开展综合利用而增加或更新设备等。
技术改造贷款实行逐笔核贷,期限一般为1~5年。
为了用于公司少量更新设备或技术改造需要,在技术改造贷款基础上扩大使用范围,于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款,其贷款额度在5万元以内,贷款期限一般为一年半左右。
(二)国际贷款
1.世界银行贷款
世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。
1980年5月15日,我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款,主管部门是财政部,中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。
国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款,其中包括我国的非项目贷款。
国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。
国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资,其中包括中外合资物业管理公司。
2.亚洲开发银行贷款
亚洲开发银行贷款范围较广,包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位,为亚行第三大认股国。
3.外国政府贷款
该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款,条件较优惠,利率较低,有的还无息,偿还期限长,含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部,具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。
4.国际商业银行贷款
该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。
国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。
第8篇 物业管理公司人力资源管理程序-7
物业管理公司人力资源管理程序(七)
1.目的
按岗位任职要求有效地招募优秀员工,合理开发人才、使用人才,不断激励员工,提高人力资源管理水平,以适应公司可持续发展的需要。
2.范围
适用于公司人力资源的管理。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责 总经理对公司人力资源管理制度、人事管理措施与政策进行监督指导
办公室
负责公司人力资源管理工作,负责制订相应的管理措施与政策,不断完善人力资源管理制度,并指导督促各部门按要求实施。
部门负责人
负责本部门主办及以下人员的人事任免及调配工作;
负责审批本部门年度培训计划;
负责对下属人员的季度及年度考核工作;
负责本部门员工关系管理,对出现的问题及时处理并反馈至人力资源部。
人事管理员负责本部门人事政策与制度的落实工作。
5.方法及过程控制
5.1招聘与调配
5.1.1公司办公室负责依据公司的岗位任职要求,不断扩大公司的招聘渠道,对应聘人员进行笔试、面试、复试等科学有效测试,以确保招聘到符合公司要求的优秀人才。
5.1.2公司办公室按照公司职位空缺情况与公司发展需要,对人员进行合理调配与储备,实现公司人力资源的动态平衡。管理处经理按照所辖部门的职位空缺情况与发展需要,对人员进行合理调配与储备,实现管理处人力资源的动态平衡。
5.2培训开发
5.2.1依据公司员工的岗位任职要求、顾客服务需要和公司发展战略规划确定培训工作方向和目标。
5.2.2设置有针对性的培训内容,包括:客户服务技能、物业管理知识、物业管理法规、设
备设施管理与维修、居家服务、环境管理、安全管理、服务礼仪、bi行为规范等影响到公司服务品质和企业理念等相关内容。
5.2.3采取形式多样的培训方式,培训形式包括:常规培训、专题培训、在职辅导、岗位轮换、双向交流等内、外部培训,以上级的在职辅导形式为主。鼓励员工为发展需要学习与工作岗位相关的内容。
5.2.4根据培训的具体形式和方法,对其效果进行评估,评估的方法可以包括:培训意见反馈评估、考核评估、行为评估、绩效考核评估。
5.3 绩效考核
5.3.1依据公司的发展目标,年初公司与各部门签订《经营管理责任书》,各部门可以根据本部门的《经营管理责任书》在部门内部进行指标分解,落实到人。
5.3.2公司对员工的绩效进行周期性考核,考核的类型分为:职员工考核、等级考核、升职考核、年度部门(个人)评比、即时奖惩,以有效地激励员工。
5.3.3考核结果与晋升、晋级、奖金等挂钩。
5.3.4公司建立良好的沟通渠道,形成由直属上级、主管、部门负责人、办公室、分管领导、总经理组成的沟通网络,为建立公平公正的绩效考核体系及实施提供有效保障。
5.4人力资源开发
公司对关键岗位人才进行职业生涯规划,为其创造良好的发展空间和发展机会。包括:
主管(经理)岗位资格竞聘、中(高)级安全(工程)人员晋升考核,为人才的发展提供在职培训、外派培训、岗位轮换和双向交流等深造机会。对人力资源进行合理开发,以符合公司不断发展的需要。
5.5员工关系
5.5.1公司实行透明化、扁平化的管理,制订相关制度和措施,加强部门员工信息管理与反馈,建立良好的信息沟通渠道。
5.5.2公司提倡健康丰盛的人生,各部门应不断改善员工的工作生活环境,丰富员工业余文化生活。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02《培训管理程序》
tjzzwy6.2-z01-01 《人员招聘作业指导书》
tjzzwy6.2-z01-02 《绩效考核作业指导书》
7.质量记录表格
无
第9篇 物业管理处客服接听电话的艺术
管理处客服接听电话的艺术
别让讲筒悬挂在肩膊,也不要让它离开嘴唇太远。你要把讲筒放得近些,大概距离嘴唇两寸,然後对正它讲话,就会有最佳的效果,切勿昂首向天或向着窗口讲话。
假如说话含糊不清,或声线太低,对方便不会明白你说的是什麽,别亢声疾呼。用平时友谊的语调来谈话就可以,并且要来得自然。
假如你是zz广场职员,你便应该向对方说明:我是***管理处×××。你先把大厦说出显示你愿意在友谊的平面下和对方通话;这样,会鼓励对方也把他的名字说出,因
第10篇 新世界物业租户管理公约
一、房屋使用、管理、维修的具体规定
1、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定,按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
2、物业管理区域内禁止下列行为:
①、未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意,擅自改变房屋结构、外貌和用途;
②、擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位,擅自移动共用设备;
③、在天井、庭院、平台、露台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;
④、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施;
⑤、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物;
⑥、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声;
⑦、私设摊点;
⑧、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
⑨、利用物业从事危害公共利益的活动;
⑩、法律、法规、规章禁止的其他行为。
3、使用人装饰装修房屋,应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令)。
4、禁止封闭阳台、露台、庭院。
5、房屋应当按设计用途使用,不得改变其使用性质。
6、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时,使用人应当给予配合。使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,应当负责修复或者赔偿。
7、物业管理企业进入使用人的单元进行维修工作,应事先通知使用人并取得其同意。紧急
情况下无法通知产权人或使用人的,物业管理企业可在第三方机构的监督下,进入单元内部,但事后应及时通知产权人或使用人。
二、违约责任和纠纷的处理
1、物业管理企业应依照本公约,委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理,提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准。
2、使用人违反本公约的,应承担相应的民事责任。对违反公约的,管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉,也可直接向人民法院提起民事诉讼。
3、对个别使用人违反公约或损害其他使用人合法权益的行为,物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼;在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。
4、使用人未按照本公约、物业管理合同交纳物业管理费用的,物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。
5、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的,产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。
6、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
三、附则
1、公约的效力:及于开发企业、产权人和物业管理企业。
2、适用法律:适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及广州市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触,如有抵触,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
3、公约的解释与修改:管委会拥有对公约的解释权,但在管委会成立前,由开发企业解释。管委会成立前,不得对已核准的公约进行修改;管委会成立后,可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约,应重新申请核准。
第11篇 物管师物业经营管理模拟试卷
2023年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。
a成交价格b市场价格c总价格d单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a社会环境b市场主体c客体d价格
11、需求曲线是一条具有()。
a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线
c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。
a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
a1b2c3d4
20、客户关系管理的英文缩写是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督
c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会
c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
a正面性,即风险突如其来使之受到伤害
b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
a以物业管理企业作为具体评价对象
b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
a益租b净租c毛租d利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
b企业为了生产而拥有或租用的房地产
c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款
c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
b可比实例的交易类型与估价时点接近
c可比产例的交易类型与估价目的吻合
d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
e可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利
d家庭户数规模 e家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
a签订b申请c审查d颁证e变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同
c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同
e房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础
c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
e成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
a物业建设单位在开发所订立的合同 207
b前期物业服务合同与物业服务合同
c业主所签订的与物业管理活动有关的合同
d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
e后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性
d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善
d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术
d物业维护e运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
a管理的范围、深度和想要达到的管理效果
b现有管理流程的规范化程序
c管理人员综合应用计算机的水平
d资金的投入e资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业
d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。
a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格
c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理
d求取比准价格e准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变
d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利
c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
a能够改善企业形象,提升企业生产力
b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
a国家法律、法规规定之外的各种付费
b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化
d总股利润率最大化e企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产
d财务e管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本
d适时处置资产并获得收入e财务收支
答案:
一、单项选择题
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多项选择题
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第12篇 某物业公司财务部票据管理作业指导书
1.0目的
规范票据购买、领用、退回、存档手续,确保票据的安全和完整。
2.0适用范围
物业公司出具的所有票据
3.0管理内容
3.1票据的购买
3.1.1物管公司会计在每月5日时,需查阅《票据购入、领用、退回登记本》上各项票据的留存数量,若低于最低库存量(10本),则需向税务部门或分供方购买。
3.1.2物业公司会计持《发票领购簿》在龙溪地税所专管员处签字,确定所购票据的种类、面值、数量。
3.1.3税务专管员的签字手续完成后,持《发票领购簿》到龙溪地税征收所发票领购处购买相应票据。
3.1.4清点所购发票的数量、种类、面值是否与申购一致,同时确认票据号码,相符后,在地税征收所的票据申购本上确认签字,并根据对方出具的工本费发票支付相应的费用。
3.1.5持《发票领购簿》在地税专管员处登记备案。
3.1.6会计人员将所购票据按顺序在物业管理公司的《票据购入、领用、退回登记本》上登记。
3.2票据的领用
3.2.1保安班长在领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费处领取相应面值的票据。
3.2.2保洁部洗车人员领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费员处领取相应面值的票据。
3.2.3各管理处收费员在收据或综合发票低于最低限额时,可到财务部会计或出纳处领取相应票据。
3.2.4领用票据人员在《票据购入、领用、退回登记本》上签字,确认领用票据的面值、金额、发票编号等。
3.2.5财务人员在领用的票据上加盖财务专用章。
3.3票据的退回
3.3.1保安部班长、保洁助理将已用完的票据存根交至各管理处收费员处,收费员核实应收的相应款项后,收取相应费用。
3.3.2保安班长、保洁助理将发票存根交回财务部会计或出纳处,财务人员核实其是否交费后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》确认签字。
3.3.3管理处收费员将收据或发票存根交至财务部会计或出纳处,财务人员对所交的票据存根进行核查,是否有未撕的票据记帐联及作废票据的情况,确认无误后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》签字。
3.4票据的保存
3.4.1每半年对所有票据存根进行一次归档,注明所归档票据的编号,并打包封存。
3.4.2存档时间按照会计制度对票据管理存档期执行。
4.0相关记录
4.1《票据购入、领用、退回登记本》
4.2《发票领购簿》(来自税务机关,以其提供为准)
编写:zz审批:zz
