第1篇 物业管理财务资产部部门职能
物业管理公司财务资产部部门职能
1、负责公司预算管理;成本管理;会计事务、项目成本核算管理;资产管理;公积金管理。
2、负责公司会计事务、项目成本核算、收入管理、税收核算与筹划管理。
3、负责公司现金和支票的管理;往来账目管理;票据管理及医药费报销;库存货币资金管理 。
4、负责拟定各服务项目工作管理制度、工作标准、作业规程、考核标准。
5、负责对各项目指导、监督、检查、考核。
6、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。
第2篇 物业管理费催缴宣传标语范例
1.物业管理业主当家,小区建设依靠大家!
2.知荣辱,树新风,加强业主自治自律!
3.拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害!
4.树立正确的荣辱观,纠正缺德失范的恶意欠费行为!
5.物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持!
6.欠费影响物业公司经营,损害最大的是广大业主的利益!
7.加强物业管理,共建安全文明温馨和谐的家园!
8.拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为!
9.树立正确的物业管理消费观念,克服丑恶的赖账消费行为!
10.共建和谐树新风,八荣八耻记心中!
11.维护业主合法权益,做好物业管理费清收清欠工作!
12.加强物业管理服务,提高物业管理品质!
13.辛勤劳动无尚光荣,物业管理功德无量!
14.依法依规从事物业管理,切实提供质价相符的服务!
15.改善物业环境,加大清欠力度,解决历史积欠!
16.扬荣弃耻,不做痞子/赖子和渣滓!
17.尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造!
18.加强民主,依法治国,构建和谐社会!
19.树立科学发展观、构建和谐平安社区!
20.实现社会和谐,建设美好家园!
第3篇 金碧世家物业管理公司简介
金碧世家物业管理有限公司简介
一、企业现状
广州市金碧世家物业管理有限公司为广州恒大实业集团属下五大产业集团之一物业集团属下具有独立法人资格的专业化、规范化物业管理公司,注册资金100万元,资质4级。公司现下设办公室、客户服务中心、工程维修部、保安部、环卫部5个部门。
公司建立了全面质量管理体系和内部运作管理机制,健全了各类规章制度,具有完善的计算机办公与设备监控系统,以及先进的通讯、防盗、消防、工程维修等设备,秉承'规范管理、专业运作、优质服务'的经营理念。在管理小区的过程中,始终坚持以人为本,以'业主至上,服务第一'为宗旨,灌输'高起点、严管理、精服务'的管理服务思想,努力打造'金碧物业'的品牌,并锐意创新,不断进取,追求完美。
公司拥有一支事业心强,业务素质高的专业化人才队伍。现有员工61人,其中,经济师1名,硕士1名,大专以上文化程度20余名,管理人员全部是大专以上文凭。公司吸纳了行政管理、工程维修、园区绿化、社区文化等多方面的行业精英,组建了一支闻名广州的特色保安队伍,配备了智能化的小区保安监控报警系统,保安成为小区安全的守护神。
公司推出了独特的服务理念。提出了'一个结果,两种标准'的工作原则,即'一个结果':让业主满意的结果;'两种标准',物业公司业务范围内的,物业公司必须解决,处理的结果让业主满意;非物业公司业务范围内的,物业公司必须设法解决,处理的过程让业主感动,直至满意。同时,推出了'人过地清'、'首问责任制'、'总经理信箱'、'总经理接待日'等服务举措,在提升服务质量,融洽物业公司与业主的关系方面,走出了一条成功之路。
二、企业理念
服务宗旨:坚持'业主至上,服务第一',营造现代化人文生活空间。
经营理念:以业养业、优质服务。
管理目标:创建具有金碧特色的全国一流物业管理模式。
产品目标:营造良好的社区人文环境和销售氛围,把在管小区建设成为'健康文明,和谐进步'的全国一流文化小区。
三、公司业绩
(一)公司管理项目:第三金碧花园
(二)物业集团下属4家具有独立法人资格的物业公司,在管金碧花园、金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等10多个楼盘,形成各具特色的经典楼盘。
(三)住宅业务:我公司的住宅业务的发展取得了令人瞩目的佳绩,自前期介入第三金碧花园项目以来,业主满意率高达98%以上,无一起治安案件发生,2003年保安部王泽忠同志因工作成绩突出被评为集团公司先进个人。
四、管理优势
(一)人才优势。我司属恒大物业集团下属公司,在管理人才方面,由集团公司给予统一调配,资源共享,因此,在人才储备与使用方面具有更优于其他公司的明显的优势。
(二)技术优势。公司拥有专业化、现代化的管理、运作、监控系统,引入了现代化科学管理机制,具有明显的技术优势。
(三)公共关系优势。公司自成立以来,一直注重于品牌建设,努力在业内塑造一个良好的物业管理品牌,形成良好的口碑,注重对外宣传及公众形象,对于项目的宣传效应会起到积极推动的作用。公司多年的市场运作,与公安、工商、税务、环卫、供电、供水等各政府部门关系融洽,已形成良好的外围环境。
(四)企业文化优势。公司十分重视企业文化建设,弘扬'艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取'的企为精神,发扬'精心策划、狠抓落实、办事高效的'工作作风,提出并实践'金碧园'、'金碧人'理念,推出以'共建'为特色的浓郁的社区文化,全面提升物业品质。
第4篇 物业管理部主管职务说明书
工作概述:熟悉辖区内安防重点、难点与地形地貌,主要为装修单位、外围墙、低栅栏别墅及洋房首层,采取积极的防范措施;制订中队工作计划,督导岗位工作实操。
(一)任职资格
1、年龄要求:35岁以下
2、身体要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身体协调性好,体格匀称,能持续工作10小时以上,视力不得低于5.0,无色盲及口吃。
3、学历要求:高中、中专或以上学历
4、工作经历:任职大型物业社区保安领班1年以上;
5、工作技能要求
经《物业管理部主管任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部主管试用转正考核标准》评测合格后予以转正。
(二)工作关系
1、直接上级:经理助理
2、直接下级:副主管
3、合作部门:
(1)内部部门:屋村各部及其他部门
(2)外部部门:驻地派出所、消防中队、执法中队、交警中队
(三)岗位职责
1、制订中队工作计划,带领中队做好以'治安防范'为中心的'五防'工作;;
2、建立辖区住户状况、租户状况装修管理、车辆管理等档案;
3、负责对辖区业户的家访或随访;
4、监督中队队员严格执行岗位操作规程;
5、对辖区内业主对物业管理员服务质素、工作质量满意度负责
6、与各中队主管及兄弟部门协作,协同苑区管理;
7、教育和带领中队执行公司、部门的有关部门条令、规章制度,做好遵纪守法教育,严防各种事故、案件发生;
8、组织中队军事队列、业务理论培训工作;
9、关心爱护下属,及时了解和掌握队员思想动态,帮助其解决实际问题;
10、主持中队例会与点名;
11、妥善处理与中队相关的投诉及各类事件;
12、负责中队队员、领班一天内假期申请的审批,并核准2日或以上假期申请;
13、拟订中队岗位加班计划与申请;
14、拟订中队队员与领班调薪计划并预以评核;
15、负责中队领班级的任免与调配,并报部门备案;
16、每日审阅中队各班值班记录;
17、完成上级赋予的其他任务。
(四)工作目标与衡量标准
1、确保社区无安全管理责任事故案件发生,自然案发率(备注:非管理责任造成,不可预测)每年不得超过1%户;
2、确保辖区业户、租户综合档案备案清晰、完善,每户一档无漏记或错位记录;部门确保社区内重要情况,如租户、住户有违法犯罪可疑等情况即时与派出所沟通,并向部门经理汇报;
3、确保家访或随访情况记录详细,并分析总结,一周内予以回复;
4、确保各岗位实操80分以上比率不低于95%,中队队员仪容仪表扣分少于5分/月;
5、确保年度业主问卷调查满意度达到95%;
6、确保中队发挥一职多能,全面对安全、环境、工程、水电维修等工作进行协作、监管,确保中队队员及骨干无因主观不配合、协作等情形出现;
7、确保每月一次安全教育,中队无严重违纪或违法犯罪发生,无重大工伤事故;
8、每周不得少于1次1小时左右的军事队列或业务理论培训学习,每周不得少于2次中队组织的长跑与体能训练,确保中队成员综合素质95%达到《物业管理考核达标》标准;
9、每季度不得少于一次针对单个队员的谈心与交流,确保无因管理失职、关心爱护不够而引致的人员流失或辞职;
10、严格执行《会议制度》,做好上传下达,确保各项工作及时总结、调整、部署,无遗漏或不及时;
11、处突3分钟至现场(非工作期间5分钟),确保投诉当日有跟进,确保无因处置态度不佳、包庇纵容等主观过失引致的二次投诉;
12、确保中队请假程序正确,符合《请销假制度》,无因请假引致岗位欠缺而影响工作;
13、确保加班计划符合《加班管理规定》;
14、确保调薪计划符合《薪酬规定》;
15、确保每日对各班次值班记录内容的跟进;
16、确保选拔任免的骨干符合岗位能力要求。
第5篇 物业某园区电梯使用管理守则
物业园区电梯使用管理守则
为保证电梯安全、平稳、高效,更好地为住户服务,请遵守以下规定:
1.0电梯管理
1.1切勿让幼儿单独乘坐或进入电梯,以免发生危险。
1.2乘坐电梯时应注意安全,进出轿厢时保持良好秩序,不得拥挤或冲撞。
1.3严禁在轿厢内吸烟。
1.4严禁携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。
1.5严禁在轿厢四壁涂写、刻划或敲打四壁。
1.6电梯门在关闭时不得将身体任何部位或其它物品伸出门外,以免发生危险。
1.7轿厢内应保持安静、清洁。严禁大声喧哗或乱丢杂物、垃圾等。
1.8运行中电梯出现突然故障,请乘客不要惊慌,请乘客立即按轿厢内的'紧急报警按钮'求救,管理处会及时派来电梯工救援乘客。
1.9发生火警时,切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困于电梯内,被困者可能会因浓烟而致命。
1.10电梯全天24小时开放。
2.0电梯做为临时货梯管理规定
2.1电梯做为临时货梯是管理处为业主的装修及搬屋时提供方便。
2.2业主装修时搬运材料及搬家时使用电梯,需先向管理处申请。业主在使用电梯时如对电梯造成损坏,影响电梯安全运行要承担相应责任并赔偿。
2.3搬运人员在搬运物品过程中,造成轿厢及电梯间环境污染要负责清洁干净,违者视情节轻重处以赔偿。
2.4搬运物品时,对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装,细心搬运,物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。
2.5搬运水泥等可能对轿厢底部造成污损的物品时要在轿厢底部预先铺好油布或塑料布,违者视情节轻重处以赔偿。
2.6每次电梯运载物品,总重不得超过电梯额定载荷1000公斤,单件物品重不得超过50公斤,大件物品的长*宽*高不得超过120*80*200(厘米),袋装或箱装物品叠放时,不得超过三层。
2.7砂不得用电梯运载,需从安全通道的楼梯搬运,造成楼梯间环境污染的要负责清洁干净;造成楼梯间公共设施损坏的要恢复原状。
2.8货梯开放时间:8:30--19:30;如有特殊情况需向管理处申请。
3.0当发现有水渗入电梯或电梯底坑有积水时,应立即停止使用,以免触电;业主在冲洗屋内卫生时,请注意,切勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
4.0电梯维修人员每周对电梯作例行检查、维护保养,因维修、保养而正常停用或其它原因造成停梯,维修人员将会在一楼挂牌告示。
第6篇 项目物业工程部管理范围4
项目物业工程部管理范围(四)
工程部负责的日常工作有:
1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。
2.对物业未尽人意之处提出整改方案。
3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
4.对客户进行有偿服务。
5.为物业管理提供有关工程询问。
6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。
一、强电专业
1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。
2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。
3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。
4.负责物业公共区域的照明维修。
5.负责物业临时供电的安排和计划。
6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.为客户提供有偿服务。
二、空调、给排水专业
1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。
2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。
4.负责生活水水质报检工作。
5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。
6.为业主、客户提供有偿服务。
三、综合维修专业
1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。
2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。
3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。
4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。
5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
6.负责安排一些小五金件的维修和调整。
7.负责一些临时性的任务。
8.负责为业主、客户提供有偿服务。
四、弱电专业
1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第7篇 物业供水管理程序
物业的供水管理程序
1目的
本程序明确了对物业供水管理实施控制的职责、方法和要求,以确保用户的供水及安全用水。
2适用范围
适合于本公司目前所承接物业的供水管理。
3相关标准要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相关文件
4.1《物业装修管理》
4.2《水泵站运行规程》
4.3《质量手册》
4.4《给排水管道维护管理规程》
4.5《建筑给排水工程规范》
4.6《安装工程施工及验收规范》
5职责
5.1机电工程部总体负责本公司所有供水设施的维修保障及运行控制;其中zz开关站具体负责zz苑中心泵站的正常运行。
5.2沙河管理部具体负责本公司沙河南、北工业区供水设施的正常运行 ,并负责抄沙河南、北工业区所有用户的水表的抄表工作。
5.3物业管理部具体负责zz航苑大厦供水设施的正常运行, 并负责本公司生活区各住户的水表的抄表工作。
5.4经营部负责本公司商业用户的水表抄表工作, 并负责本公司管理物业全部用户的水费计算。
5.5财务部负责本公司管理物业全部用户的水费收缴。
5.6机电工程部负责停水的抢修及通知相关部门。
5.7公司承接zz外物业管理项目中, 由其物业管理处具体负责该物业供水设施的正常运行。
6实施程序
6.1入住用户用水水量的申请报装。
6.1.1经营部负责向用户发放《用水申请表》,具体参见运作程序《物业装修管理》执行。
6.1.2用户向机电工程部提供供水系统管道平面图及管道系统图。
6.1.3机电工程部负责对其审查,经批准后用户方可施工。
6.1.4机电工程部对用户的施工验收合格后供水,并由水工班负责碰管接表的施工或监理,若验收不合格,按本程序6.4.4条规定将不给予供水。
6.1.5施工验收标准按初步审批意见及《建筑给水排水工程规范》和《安装工程施工及验收规范》进行。
6.2正常供水
6.2.1本公司所有泵站的每月值班均由各相应站长在上月末根据情况制定《值班人员安排表》,巡视项目及要求按《水泵站运行规程》执行。
6.2.2机电工程部负责保障本公司zz中心泵站,北苑住宅区及zz苑内所有建筑供水设施的安全可靠运行,24小时值班,做好水泵运行记录。
6.2.3沙河管理部负责保障本公司沙河南、北工业区内供水设施的安全可靠运行,做好水泵运行记录。
6.2.4物业管理部具体负责zz航苑大厦供水设施的安全可靠运行,并做好运行记录。
6.2.5所有泵站的《水泵运行记录表》应每半月上交机电工程部,由技术主管进行汇总及技术分析,发现不正常即采取相应的措施予以解决。
6.3正常停水
6.3.1公司接到自来水公司发出的停水通知后,机电工程部在一小时内通知相关部门,并作记录,由物业管理部、沙河管理部在接到通知不超过半小时内及时通知用户。
6.3.2公司供水设备或管道维修改造及清洗水池等需停水时,由物业管理部、沙河管理部在停水前一天书面通知用户。
6.3.3由于工程之需要,对消防设施停水时,应由用户报消防办批准后,再由机电工程部按排执行,在工作中应实行阀门操作表制度。
6.4非正常停水
6.4.1自来水公司事故停水,由机电工程部及时与自来水公司取得联系,了解恢复供水时间,并报告公司领导和通知相关部门,作好记录。物业管理部、沙河管理部掌握恢复供水时间后,在半小时内书面通知用户。
6.4.2公司供水设备、管道在运行过程中出现故障或爆管造成停水,机电工程部应尽量缩小停水范围,及时抢修,并报告公司领导,通知相关部门,并作好记录,同时物业管理部、沙河管理部在接到通知后半小时内书面通知用户。
6.4.3沙河南、北工业区事故停水, 沙河管理部及时掌握情况,尽量缩小停水范围,及时抢修,并报告公司领导和机电工程部,由机电工程部派人抢修,并作记录;同时沙河管理部在发生事故停水不超过半小时内通知用户。
6.4.4惩罚性停水:当用户违反了公司的消防、租赁、装修等管理条例,经通告而拒不改正者,在得到公司领导同意后,由机电工程部对其进行强制性停水。
6.5应急供水保障
6.5.1机电工程部在接到自来水公司停水通知后,提前做好所属水池水箱蓄水准备,以备停水时应急供水。
6.5.2航苑大厦管理处在接到停水通知后,提前做好大厦水池水箱蓄水准备,以备停水时应急供水。
6.5.3沙河管理部在接到停水通知后,提前做好楼宇水池水箱蓄水准备,以备停水时应急供水。
6.5.4当供电局或公司停电时,各相关部门应分别启动发电机,充分保障各泵站的正常供水。
6.5.5任何人未经消防办及公司领导同意,不得动用消防蓄备用水。
6.6工程临时供水
6.6.1在无现成供水设施、管道且施工中需提供水源的工程施工时,施工、装修单位在施工前应向机电工程部提出书面申请,申请包括:
a.施工及装修单位名称
b.施工及装修地点、内容和所需时间段
c.施工日用水量
6.6.2由机电工程部审查后决定临时供水的接管处及配表大小。
6.6.3机电工程部负责对临时供水设施进行检查后准允供水。
6.6.4工程结束后,由施工、装修单位向机电工程部提出申请,拆除临时供水设施、管道,恢复至原状态。
6.6.5由于施工或停水而浪费的水,由机电工程部负责计量和收费,其它临时供水的抄表计费工作由机电工程部通知经营部进行,并由财务收费。
6.7水质保障
6.7.1机电工程部每年对zz苑小区、北苑、南苑18、19栋,城东街2、 3栋所有水池、水箱进行消毒清洗两次,并作记录。
6.7.2沙河管理部每年对沙河南北工业区内所有水池、水箱进行消毒清洗两次,并作记录。
6.7.3机电工程部将清洗后的水池、水箱储水取样送至福田区防疫站进行卫生化验,并及时领取化验结果。
6.7.4沙河管理部将清洗后的水池、水箱储水取样送至南山
区防疫站进行卫生化验,并及时领取化验结果,并将水池清洗记录及化验结果上交机电工程部,由技术主管综合分析。若化验合格,存档备案;若不合格,则根据相应情况找出不合格原因,并加以处理,直至化验合格为止。
6.7.5机电工程部随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。
6.7.6机电工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人员应在此前作体检,以确保他们的身体健康状况良好。
6.8用户水表抄表
6.8.1经营部在每月1-5日抄商业用户水表。
6.8.2物业管理部在每月1-5日抄生活区住户水表,报经营部。
6.8.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工业区用户水表, 报经营部。
6.9水费计算与收款
6.9.1经营部负责统计各用户的水度数,计算出各用户的水费并打印出水费票据,将票据交财务部。
6.9.2财务部根据票据收取水费,具体运作按《物业管理费用的收取》程序执行。
6.10公司供水设备的日常和定期维护保养
6.10.1机电工程部负责公司所辖范围内整个供水系统的运行、保养、维修工作,但在某些指定地点可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务,机电工程部仍应负督促及指导的责任,分工如下:
6.10.1.1沙河管理部负责沙河(南)、沙河(北)工业区泵站及供水设施的运行、保养。
6.10.1.2航苑大厦管理处负责航苑大厦泵站及供水设施的运行、保养。
6.10.2公司供水设备的定期维护保养均由水工维修班执行,每年一次, 由机电工程部具体安排,做好定期维护保养记录。
7质量记录
7.1用水申请表
7.2水泵站运行记录表
7.3停水记录表
7.4水质检验记录
第8篇 物业管理员工文明用语培训
物业管理公司员工文明用语培训
1、用语:
1.1当外来人员进入办公区,需要验证时:
'先生/小姐请留步,麻烦您出示证件。'
'谢谢,您请进。'
'对不起,无证不准进入,这是本公司的规定。'
'先生/小姐,您找谁是否提前预约'。
1.2对客户、领导或职工打招呼时:
'早上好'、'您好'、'请进'、'再见,您慢走'。
1.3有物品出入商场时:
'先生/小姐,您是否办理相关手续携带物品请您从地下室出入。'
'对不起,携带物品需办理相关手续,麻烦您去管理部办理《物品出入单》,经确认后,方可放行。'
1.4值班人员接听电话或有人借用电话时:
'您好,这里是物业公司保安部,请问有什么事情需要我帮忙'
'请问您找谁'
'请稍等一下。'
'对不起,根据公司规定办公电话不准外借,很抱歉。'。
2、服务:
2.1站岗的姿势要求:两臂自然下垂,挺胸抬头,精神饱满。不准将手插在裤袋或背手,不能流露出疲倦的样子。站立时不准两腿交叉或单腿伸得过长,倚靠在墙上。
2.2走路的姿势要求:步伐端正、轻盈,肩部不得左右摇晃,抬头挺胸。
2.3对来访的客人打招呼时,应做到有呼必应,有问必答,百问不厌。
2.4保安员要熟悉商场,并能准确回答各层布局。
第9篇 金地花园物业管理方式
金地国际花园物业管理方式
借金地物业'以物业管理为依托,以业户服务为中心'的管理理念和'基本职能标准化、业户服务个性化'的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求,使金地国际花园物业管理专业化、规范化,树立北京市物业管理新典范。
(一)金地国际花园内部管理架构
(二)、运作机制
1.金地国际花园管理运作机制图
2.全面质量管理
根据iso9001质量保证国际标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
3.计划目标管理
按金地物业制定的各项管理指标,金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实施过程中加强检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
4.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
--以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过岗位竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
5.督导管理
管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式,对各能职部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工考评和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督
--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系
--过信息反馈监督,通过各种手段及实现监督管理的闭环机制,保证小区物业管理监督机制的有效实现
(四)、信息反馈控制方式:
(1)中央控制室,通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区内发生的情况。
(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环的,一环监督一环。
(4)管理处经理、主管的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(五)量化管理及标准化运作
1、量化管理
每年根据iso9001质量方针,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。
1)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
2)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
3)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
1)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,导入iso14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。
2)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
3)发挥计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
4)实施公司企业形象系统。
5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。
第10篇 物业管理公司常用宣传口号标语
18个物业管理公司常用宣传口号与标语
1、维护业主合法权益,做好物业管理费清收清欠工作!
2、尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造!
3、树立正确的荣辱观,纠正缺德失范的恶意欠费行为!
4、加强物业管理服务,提高物业管理品质!
5、物业管理业主当家,小区建设依靠大家!
6、拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害!
7、拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为!
8、物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持!
9、欠费影响物业公司经营,损害最大的是广大业主的利益!
10、树立正确的物业管理消费观念,克服丑恶的赖账消费行为!
11、实现社会和谐,建设美好家园!
12、依法依规从事物业管理,切实提供质价相符的服务!
13、改善物业环境,加大清欠力度,解决历史积欠!
14、加强物业管理,共建安全文明温馨和谐的家园!
15、共建和谐树新风,八荣八耻记心中!
16、加强民主,依法治国,构建和谐社会!
17、树立科学发展观、构建和谐平安社区!
18、知荣辱,树新风,加强业主自治自律!
第11篇 某物业治安管理记录
物业治安管理记录
1.任何有关管理工作的记录,或公司指示文件记录,必须妥为保存。
2.上述记录必须要有系统方式处理,如以日期、地区、事故类型、编号分类等方式。
3.物业主管必须确保上述记录完整及准确。
4.公司不会容许任何职员疏忽处理及保存物业之记录。
5.特别事件报告
如意外、偷窃、抢劫、火警或其他特别事件等。
i.凡物业范围内发生任何意外事件,如偷窃、打劫、火警或其他告别事件,管理职员应立即通知上司处理。
ii.照顾伤者,而拥有救伤资格之职员,在救护人员未到时应对僵者施以急救。
iii.在事件发生时,所有职员应遵照大厦主管或在场最高级职员之指示去处理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管应于事件后尽快向上提交报告。
v.管理员工在未得到公司之同意下,不得将事件资料提供予任何人士或传媒。
第12篇 物业管理知识--法规篇
物业管理知识学习-法规篇
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。
002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过,于1998年7月20日发布并实施。
004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,于1994年11月1日起施行。
005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。
006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。
007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。
009物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主(用户)的委托,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。
*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。
010物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。
013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
014入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。
015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住,物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。
016业生公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。
018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。
019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。
021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的模式。
022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。
023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共利益。
024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。
025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系)。
026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
027业主大会由本住宅区的业主组成。
028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。
030业主大会每年至少召开一次。
031组织召开业主大会的程序是业主委员会
负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内,业主委员会未召集业主大会,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为1票,不足5平方米的不计票。
036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。
037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名,负责处理业主委员会日常事物;
038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,并经业主大会批准。
039业主委员会实行差额选举方式。
040业主委员会委员的人数一般为11人至17人,经业主大会决定可适当增减,但最低不得少于5人。
041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
042业主委员会每届任期三年。
043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
044业主委员会成员的工作性质委员为兼职,主任可专职。
045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
046业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
047业主委员会向业主大会负责并报告工作。
048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
049业主委员会的职权中,其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.
050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.
052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.
055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。
056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.
057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.
060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的,不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责。
061住宅区入住2年后,业主委员
会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。
062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。
064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可终止合同。
067物业管理公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失。
068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。
069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.
070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。
072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。
073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.
074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.
075在移交住宅区的同时,开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
076在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并代为保管。
077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。
078室内部分的维修责任由业主负责维修。
079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内,水、电表闸、阀以内。
080室内部分的维修费用由业主(非业主使用人、租户)负责。
081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
082共用部分的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付。
083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。
084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责,维修养护费用由相关业务单位支付。
086房屋毗连部位的维修养护由谁负责在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的
维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。
087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责,其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
088人为造成公用设施损坏、损失的,由损坏者负责修复、赔偿。
089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。
092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。
093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。
094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的,业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷,经市、区住宅主管部门同意,可以延期。
095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用,外观设施由业主或承租人承担;其他费用从住宅本体维修基金中支付。
096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取,并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉;
098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。
099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
100住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。
102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房,以微利房价提供部分商业用房;
103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主;
104物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。
105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等,不包括机电及保安人员值班用房。
106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决。
107物业管理用房必须是正规用房。
108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供,最迟不超过6个月(商业用房、公用设施专用基金相同)。
109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰,高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。
110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支,并从该商业用房经营收入中收回。
111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营,其收入用于弥补管理费的不足。
112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主的监督。
113业主、非业主使用人违反业主公约的,承担相应的民事责任。
114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的,物业管理公司可要求业主限期交纳。
115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的,可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的,可向人民法院申请追缴。
116物业管理公司违反物业
委托管理合同的约定并造成损失的,承担相应责任并承担相应损失。
117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定,并通告全体业主。
118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围、提高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途,未按规定使用的;④管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以3000元以上10000元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其物业管理的经营项目。
119业主委员会进行投资和经营活动,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处3000元以上10000元以下的罚款。
120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,恢复原状,可以并处1000元以上5000元以下的罚款。
121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处100元以上2000元以下的罚款。
122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。
123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。
125物业管理公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位,可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书的单位,可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙级资质证书的单位,可以管理9层以下的各类物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。
126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
127对物业公司审计的费用从管理费中支付。
128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。
129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他合法收入。
130住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用。
131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求,参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后,报业主大会批准执行。
133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。
135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136住宅区公用设施专用基
金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。
137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。(不包括产权不属于全体业主共有的物业)。
138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。
上述范围之外的由市住宅主管部门确定。
139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。
140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。
141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊。
142物业管理公司需要使用专用基金时,应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资料。
143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是:业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议;同意后,向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。
144房屋(本体)维修基金属各类物业业主的共有资产,以每个单体物业为单位,由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
145房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。
146业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。
147房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整。
148房屋(本体)维修基金的使用原则是:按照取之于民,用之于民的原则,用于房屋本体共用部位的维修养护。
149房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
150房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修,其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上维护工程时,须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。
151房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。
152房屋(本体)维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时,经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主按规定分摊。
153物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复,逾期视为同意;急修工程应在7日内答复,逾期视为同意。
154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可由物业管理公司申请,经区住宅管理部门核准后实施。
155房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”,由委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主 )、管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证。
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p; 156房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
157房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目,由管理处每三个月在各栋房屋的显着位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部),并接受有关部门和业主的监督和质询。
158业主不按规定缴纳基金的,管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。
159物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之一的,市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收费标准;2.改变本体基金的用途,挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。
160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的,业主可以拒缴本体基金。
161对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的,经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出规定的本体基金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵,或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。
162房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度,维修养护实际需要,并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住宅(不带电梯)每月每平方米建筑面积0.15元,高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅)每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋(含写字楼、商业大厦、厂房等)的本体基金标准,参照上述规定标准执行,但经业主委员会或多数业主同意,征收标准可适当上浮,但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%。
163房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金,应履行规定的程序和手续,其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的,由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的,须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时,经占60%以上的业主同意,可由该栋房屋的业主分摊。
164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位,应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。
165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位自用的;在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。
167物业管理服务招标,可以采取公开招标、邀请招标的形式。
168物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方案;管理服务模式设想等。
169物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。
170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:1.管理处管理人员的工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9.中央空调费。
172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。
173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企
业应当在收到质询后七日内予以答复。
174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。
175物业管理公司应交纳的税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;企业所得税;增值税;印花税。
176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为:营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。
177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。
178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
