第1篇 某物业管理责任保险条款
物业管理责任保险条款
总则
第一条 为保障物业管理者的合法权益,促进物业管理行业健康发展,特制定本保险。
第二条 凡取得物业管理资质证书并依法在工商行政管理部门登记注册的物业管理者,均可作为本保险的被保险人。
保险责任
第三条 在本保险期限内,被保险人在本保险单明细表中列明区域内从事物业管理工作过程中,因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,本公司负赔偿责任。
第四条 发生保险事故后,被保险人支付的经本公司同意的诉讼或仲裁费用,本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。
第五条 发生保险事故后,被保险人为减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要、合理的费用, 本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。
责任免除
第六条 下列原因造成的损失,本公司不负赔偿责任:
(一)被保险人或其代表及雇员的故意行为;
(二)战争、军事行动、武装冲突、恐怖活动、罢工、暴动、民众骚乱、盗窃、抢劫;
(三)核反应、核辐射及放射性污染;
(四)大气、土地和水污染及其他污染;
(五)火灾、爆炸、地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、台风等自然灾害,但因被保险人管理、维护不善,造成灾害来临时本不应发生的损失除外;
(六)物业管理区域内房屋建筑、设施以及第三者电器设备本身缺陷所导致的损失;
(七)直接或间接由于计算机2000年问题。
第七条 下列损失和费用,本公司也不负赔偿责任:
(一)被保险人或其代表及雇员自身的人身伤亡以及被保险人或其代表及雇员所有或其保管、控制的非物业财产损失;
(二)被保险人与他人签订的协议中所约定的责任,但即使没有这种协议,被保险人仍应承担的法律责任不在此限;
(三)物业管理资质证书被资质审批部门吊销期间所发生的损失;
(四)被保险人将物业管理区域内的专项服务业务委托给他人导致的第三者的人身伤亡及财产损失;
(五)保险事故引起的第三者精神损害及被保险人减产、停产等间接损失;
(六)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位未依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护责任发生的损失;
(七)本保险单明细表中列明区域内机动车辆及非机动车辆的损失;
(八)游泳场所内发生的第三者人身伤亡及财产损失;
(九)电梯运行事故或故障导致的第三者人身伤亡及财产损失;
(十)罚款、违约金或惩罚性赔款;
(十一)保险单明细表或有关特别约定中规定的应由被保险人自行负担的免赔额。
第八条 其他不属于本保险责任范围内的损失、费用, 本公司也不负赔偿责任。
赔偿限额
第九条 本公司对每次保险事故承担的本条款第三条、第四条、第五条的赔偿金额之和不超过保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额,每次保险事故每人人身伤亡赔偿金额不超过保险单明细表中列明的每人每次事故赔偿限额。在保险期限内,无论发生多少次保险事故,本公司承担的最高赔偿金额不超过本保险单明细表中列明的累计赔偿限额。
投保人、被保险人义务
第十条 投保时,投保人应履行如实告知义务,对投保申请书中的事项以及本公司提出的其他事项做出真实、详尽的说明或描述,并提供物业管理资质证书及本公司要求提供的其他材料。
第十一条 投保人应按约定如期缴付保险费。
第十二条 发生本保险责任范围内的事故时,被保险人应尽力采取必要的措施以减少损失。同时,应立即通知本公司,并书面说明事故发生的原因、经过和损失程度。
第十三条 在得知可能
引起索赔诉讼时,被保险人应及时通知本公司。本公司有权以被保险人的名义接办对诉讼的抗辩或处理索赔事宜,被保险人应向本公司提供一切所需的资料和协助。
第十四条 在本保险有效期限内,如果保险重要事项变更或保险标的危险程度增加,被保险人应及时书面通知本公司,本公司有权要求增加保险费或解除本保险合同。被保险人如未履行上述通知义务,本公司有权拒绝赔偿因危险程度增加而发生保险事故所造成的损失。本保险合同解除后,本公司将按日比例退还被保险人本保险单项下未到期部分的保险费。
第十五条 被保险人应当遵守国家及当地主管部门颁布的有关安全法规及管理规定,讲求职业道德,尽职尽责做好物业管理工作。
第十六条 投保人、被保险人如不履行条款第十条至第十五条规定的各项义务,本公司有权拒绝赔偿或终止本保险合同。
赔偿处理
第十七条 被保险人在向本公司申请赔偿时,应提供下列材料:
(一)保险单正本;
(二)营业执照及物业管理资质证书;
(三)相关职权机关出具的事故证明;
(四)索赔人的索赔申请和损失清单;
(五)经过法院或仲裁机关裁判的,应提供生效裁判文书;
(六)本公司要求提供的其他材料。
第十八条 发生保险事故时,未经本公司书面同意,被保险人或其代表对第三者不得做出任何承诺、拒绝、出价、约定、付款或赔偿。
第十九条 发生本保险责任范围内的损失,应当由第三方负责赔偿的,被保险人应采取一切必要措施向第三方索赔。本公司自向被保险人赔付之日起,取得在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三方请求赔偿的权利。在本公司向第三方行使代位请求赔偿权利时,被保险人应积极协助,并提供必要的文件和所知道的有关情况。
第二十条 投保人如有重复保险的情况,本公司仅负按比例赔偿的责任。
第二十一条 被保险人的索赔期限,从其知道或应当知道保险事故发生之日起,不得超过两年。
其他事项
第二十二条 本保险合同生效后,投保人可随时书面申请解除本保险合同,保险费按短期费率计收;本公司亦可提前十五天发出书面通知解除本保险合同,保险费按日比例计收。
第二十三条 被保险人与本公司之间因本保险事宜发生争议时,可以协商解决,协商不成的,由双方当事人根据保险合同的约定,从下列两种方式中选择一种解决:
(一)提交 仲裁委员会仲裁。
(二)向被告住所地人民法院起诉。
定义:
第2篇 物管培训:物业管理公司财务管理概述
一、物业管理公司财务管理目标
物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面:
1.以提高经济效益为目标
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。
2.实现财富最大化目标
财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。
3.完成国家有关规定
国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。
二、物业管理公司财务管理的几个新观念
随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括:
1.市场观念
物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。
2.经济效益观念
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。
3.资本的保值观念
物业管理公司所有者权益必须得到保障,使投入的资本不受任何侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵犯。
4.资金时间价值观念
资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。
5.投资的风险观念
公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下,投资者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法控制风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。
三、物业管理公司财务计划的内容
财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有:
1.各项收入的预算与筹集
物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金及时收取。
2.各项成本、费用的测算与分析
各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。
3.专项基金的提存与使用
专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。
4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用
公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预测企业的利润情况,并分析影响盈亏的关键因素,以便及时调整,确保经营收益的最大化。
四、机构设置
物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来决定,因此根据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。
五、财务部工作人员岗位职责
1.财务部经理
(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。
(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法,按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。
(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审阅。
(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转。
(5)合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的利润。
(6)审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费。
(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。
(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。
(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则。
(10)完成总经理交办的其他事项。
2.主管会计
(1)对部门经理负责,具体做好财务的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核;
(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目,及时向部门经理汇报;
(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;
(6)根据物业管理行业的特点和需要,组织各营业部门及下属机构业务培训,提高整体的业务水平和服务水准;
(7)完成经理交办的其他事项。
3.出纳
(1)对部门经理负责,服从领导安排,尽职尽责做好本职工作。
(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司的银行存款和库存现金。
(3)及时办理各种转账、现金支票,并交会计做账。
(4)及时追收各种应收的款项,保护公司利益不受损失。
(5)完成经理交办的其他事项。
4.统计员
(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理细则,做好本职工作;
(2)及时统计、存贮各种费用交收资料,供主管会计参考;
(3)维护好电脑设备,保管好所存的资料;对于变动的资料数据应及时修改与存贮,做到随时变动,随时修改,随时存贮,以免出现差错;
(4)完成经理交办的其他事项。
5收费员
;物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时,应专门配备收费员,这样既可方便住户,又能及时回笼资金。收费员的职责是:
(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理规则,做好本职工作。
(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。
(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库,并统计好交费情况。
(4)树立“业主至上,服务第一”的思想。工作中应热情、周到,与广大业主(使用人)交朋友,以争取他们对物业管理工作的理解和支持。
第3篇 物业项目管理处物业管理责任书
物业公司项目管理处物业管理责任书
确保管理处责任目标的顺利实现,经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商,确定了年度工作责任目标,并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。
第一条基本状况
管理处名称
物业类型管理总建筑面积
商业用房面积管理用房面积
写字楼面积住宅面积
绿化面积用户户数
车位数量人员编制
管理费标准月工资额度
一)经济目标
第二条责任目标
1、辖区物业管理费收费面积为m2,租金收费面积为m2,
每年收费总额万元,实现利润
元。
2、责任期内管理费总收缴率不低于%。
3、租金收缴率不低于%。
4、全年各项开支控制在万元。二)安全目标
1、全年不发生重大安全责任事故;
注:重大安全责任事故是指:
万元或每年亏损不超过万
因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;
因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三)管理目标:
1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作;
2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号;
四)质量目标
1、公司组织的业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上,
2、月检考核评定未出现连续两个月'不合格'或累计三个月'不合格'。
一)责任人权力
1、人事管理权:
第三条管理权限及义务
1)对管理处主管级以下员工(不含主管级员工和财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;
2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、奖金分配权:在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。
二)项目物业分公司权力
1、人事管理权:对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权:对管理处财务运作状况的审计权、监控权。
3、考核权:
1)对管理处运作状况的督导、检查权;
2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。
三)管理处主任义务
1、接受项目物业分公司总经理的领导;
2、确保责任目标的逐步实现;
3、向项目物业分公司总经理汇报工作;
4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查;
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;
6、保证管理处员工的生活、工作次序;
7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。四)项目物业分公司义务
1、及时提供合适的业务支持;
2、提供信息支持;
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一)项目物业分公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。
二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目
物业分公司绩效考评相关标准规程、制度,日常工作检查情况和本目标管理责任书。
一)奖励措施
第五条奖惩条款
1、如果责任目标完成,则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、超额奖励:二)惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成,则每不能完成其中一项(不含管理目标第1条款内容)指标,扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10%,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚;
2、责任期内发生重大安全责任事故,上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任,视情节扣罚一定比例的奖金,并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成,则本目标管理责任书失效,遗留问题由项目物业分公司总经理办公会与管理处主任共同协商处理;
二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。
第七条其他
一)本目标管理责任书一式肆份,项目所在公司备案壹份,项目物业分公司存档壹份,管理处存档壹份,管理处主任壹份。
二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决,补充条款与责任书具有同等效力。
三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。
四)若责任书签署人发生变动,继任者有责任继续履行责任书所规定事项,并承担相关责权。
五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。
六)本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止,双方签字生效。
项目物业分公司总经理:
管理处主任:日期:日期:
第4篇 物业管理公司的员工培训计划
这个培训计划是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制
第1操作环节:制定一个实战型的培训计划
物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。
要点a:高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点b:技术骨干培训内容
责任感,荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c:普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。
第2操作环节:物业管理培训的筹备工作
要点a:培训目的:
迅速认识物业管理建立起正确的管理意 服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点b:培训对象:
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c:培训方式:
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节:培训的具体内容
具体内容a:入伙前相关课程 、
第1课:物业管理概述
物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢
物业管理除了管理物业外还能做什么物业管理的最高境界是什么创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。
第2课:房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗您会计算房屋面积吗您会看建筑图纸吗您了解多少房地产各级市场基本常识您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。
第3课:不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。
第4课:物业管理法规
有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗如果5年以后才健全怎么办工作不做了吗不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的'大笼子'策略,让我们剖析一下。
第5课:物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为什么
一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗
一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于
第6课:房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,'药'到'病'除。
具体内容b:入伙初期相关课程
第1课:入伙程序及相关事务
办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。
第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。
一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢这里面有技巧。
第3课:装修管理
装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课:房屋机电设备管
理技巧
制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。
有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!
第5课:绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗
第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课:有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢
考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的标准,考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联'老大哥'逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!
第2课:物业管理中的财务管理
讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!
第3课:业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用怎样处理和摆准双方关系和位置我们的经验一定对你有用。
第4课:海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么我们在做什么帮你比较一下,分析各自特点取长补短。
不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。
第5课: 1s09002导入
1s09002简称'埃嗦九千',有人戏称之为'噜嗦九千',分析一下,为什么让你感到噜嗦质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看搞9002,是为了图名,还是确有大用
第6课:初级电脑
中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。
第5篇 达能物业管理公司企业文化阐述
企业理念:创新决定未来,思路决定出路。
观念决定进退,细节决定成败。
服务宗旨:规范管理、亲情服务、创建和谐社区。
经营理念:专业、专注、社会和经济效益并重。
团队精神:爱岗敬业、团结协作、勇于拼搏、开拓创新。
管理目标:管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。
企业口号:让我们的心、我们和业主的心贴的更近。
角色三定位
做事业:将公司作为自已人生的归宿。
这一类人讲奉献、讲业绩、讲学识,与公司同成长,共命运,为自已赢得一生的事业。
找职业:将公司作为自已发展的平台。
这一类人具备专业水准,讲创新、讲执行、为公司建功立业,为自已赢得财富。
找工作:将公司作为自已生存的依靠。
这一类人不能完全溶入公司文化,徘徊在团队的边缘,在这一阶段,不进则退,不入则出。
五讲:
讲创新:创新分为管理创新与技术创新,创新的体现是提高效率和节约成本。
创新的人是公司的开拓性人才,只有创新的人才能在公司得到超常的发展和回报。
创新就是竞争力,只有创新的人才能达到人生的高度,达到事业的顶峰。
讲创新就是讲自已在工作中改进策略、改进方法、改进流程,提高效率的事迹。
讲业绩:业绩是指创造有形经济利润或无形价值,业绩的体现是使公司获利或获益。
创造业绩的人是公司的支柱性人才,只有创造业绩的人才能在公司得到归宿和厚报。
业绩是个人能力的直接体现和最终证明,有能力的人永不会淘汰。
第6篇 电视中心特色物业管理模式
电视中心项目特色的物业管理模式
对于zz电视中心主要由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场组成,既具有办公功能同时兼备制作转播节目、贵宾接待及举办重要会议等多项其他功能的楼宇的项目特点。我司结合多年政府办公楼、高端写字楼、星级酒店的管理服务运作经验,专门为zz电视中心设计出'酒店式办公'管理模式。
一、'酒店式办公'服务模式概述
针对zz电视中心集办公、制作、转播、餐饮、会议等多功能于一体的特殊性,引用酒店的服务理念,同时结合物业管理的专业特点,为zz电视中心提供全方位体贴周到的服务,充分满足zz电视中心各方面的工作需求。
二、'酒店式办公'服务的特点
服务标准高
服务程序完善
服务过程细致
安全措施严密
设施设备保障过硬
三、'酒店式办公'对物业管理的专业要求
1.客户服务多样化
为保障本项目各业态的服务需求能够迅速落实,提高工作效率,保证酒店式服务模式的顺利开展。我司将在组织架构中设置客户服务中心,为客户提供全面服务。客户服务中心作为物业管理机构的'中枢神经',将zz电视中心的需求与物业服务的及时反馈与解决相互结合,起到高效、能动的桥梁沟通作用。并以此为龙头,引领各部门实施专业化的管理与人性化的服务。
客户服务中心工作概述:
设立24小时客户服务热线,负责记录、协调并处理zz电视中心物业管理方面的问题;
服务人员负责将问题转交相应管理与服务部门,并督导相应的部门及时解决;
服务人员将在对客户承诺的时间内给予答复,并进行客户回访工作。
2.保安服务规范化
保安服务是zz电视中心正常的办公秩序、生活秩序的重要保障,通过酒店式的保安服务模式,在人员素质、岗位职责、管理制度、专业程度上,区别于一般写字楼的保安管理,为zz电视中心创建安全、和谐、稳定的工作环境。
3.保洁服务人性化
专业、系统的保洁管理是提供卫生、健康、安全、舒适、美观的工作环境的重要前提,也是提升zz电视中心形象和物业保值增值的必要条件。在确保完成各项保洁工作的基础上,尊重并满足客户的个性化需求。
4.保养服务专业化
保养工作无小事,始终贯彻'安全第一、保障有力、杜绝事故'的工作方针,认真对待每一项具体工作并确保完成高效率。通过严格的监督检查制度,及早发现故障隐患,最大限度地减少设备的损坏故障率,达到提高设备设施的日常维护保养水平,提高设备的使用寿命和效率。
5.会议服务标准化
参照酒店会议服务的理念、内容、标准、程序,结合zz电视中心的具体需求,量身定做出满足zz电视中心实际需要的会议服务方案。通过会议服务人员的标准化服务,即能满足zz电视中心领导及各部门的工作需求,又能体现zz电视中心的良好形象。
第7篇 某小区前期物业管理招标程序
小区前期物业管理招标程序
1、 2004.06.30成立招标机构
2、 2004.06.30编制招标文件完成
3、 2004.06.30申请招标(招标申请书)
4、 2004.06.30招标人资格预审通知
5、 2004.07.15投标人资格预审(投标人资格预审文件)
6、 2004.07.15投标单位确定
7、 2004.07.15招标邀请
8、 2004.07.30招标会
9、 2004.07.30编制投标书
10、2004.08.10投标(交投标保证金)
11、2004.08.11评标
12、2004.08.15议标
13、2004.08.15定标(中标通知书、中标承诺书、履约保证金)
14、2004.08.30签订前期物业管理委托合同
房地产开发有限公司
年 月 日
第8篇 物业管理手册质量管理体系策划
1、 本公司依据iso9001: 标准的要求,对公司的管理体系进行了策划,对质量管理体系所需的过程进行有效控制,以实现本公司的管理目标,并符合标准要求;
2、 按管理手册建立的质量管理体系是在策划、识别、确定、执行、监视、测量分析所需过程及确保管理目标得以实现的前提下进行的,现行的质量管理体系按本手册及相应的程序文件规定实施。
3、 当发生下列情况质量管理体系须进行变更策划:
3.1 企业宗旨、方针、目标发生变化;
3.2 企业内部组织重大调整变化;
3.3 企业发生重大质量事故;
3.4 企业外部环境变化;
3.5 顾客和相关方导致的变更;
3.6 法律、法规发生变化。
4、 上述原因的变化造成质量管理体系变更时,由管理者代表组织相关部门进行策划,并形成会议纪要,应确保体系策划和实施时保持质量管理体系的完整性。在策划和实施更改时,若涉及管理体系文件的变更时,按照《文件控制程序》执行。
第9篇 物业管理知识--停车场管理篇
物业管理知识学习-停车场管理篇
001物业管理辖区车辆管理主要是:停车场(库)的建设;建立健全停车场管理规章制度。
002停车场(库)的规划应注意:是否经济;是否因地制宜。
003停车场(库)内部主要有光度要求;设施要求;区位布置等方面的要求。
004一个标准车位大概为2.5 m *5.0 m面积。
005车辆被盗的主要处理办法是:车辆在停车场被盗,由管理处确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。同时,被保险人(车主、停车场)应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。
006车辆被损的主要处理办法是:当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通知车主,并报告班长和管理处。属撞车事故的,车管员不得放行造成事故的车辆,应保护好现场;未及时发现肇事车辆的,要积极排查,协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故,车管员应立即制止,并通知肇事者对造成的事故进行确认;未当场发现肇事者,要对大概区域住户发出警告性告示,并协助受损车主处理。车管员认真填写“交接班记录”,如实写明车辆进场时间,停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
007车辆出入停车场(库)应注意:1.车辆出入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小心,防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。
008住宅区(大厦)的停车场(库)的管理者是:从事该住宅区(大厦)的物业管理的物业管理公司。
009机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过15公里。
010进入小区(大厦)停车库机动车限速是每小时5公里以下.
011进入小区(大厦)停车库机动车,物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险责任,除非双方另有约定;车辆人库后,贵重物品请勿放在车内,由此所造成的损失均由车主自负。
012车库内车位已停满车辆,管理员应放置车位已满标志,并禁止车辆再进入车库。
013车辆进入小区应停放在:规划好的停车位上。
014如果小区内车位已满,业主或非业主使用人的车辆:应服从车辆管理员的指挥停放。
015除私家车位外,车辆不可以长期在小区内停放。
016办理了停车场营业执照和许可证的停车场,对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。
017业主在小区停放车辆应注意:锁好车门,设置防盗报警系统,车内贵重物品随身携带,停车卡不能留在车内。
018有些小区,管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止由于雷暴、触动等发生鸣叫,影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。
019私家车位,物业管理公司如何管理:不能按《深圳市机动车辆保管统一收费标准》收费,只能按标准停车位面积*辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均值收取管理费。即按一般物业进行管理。
020机动车不可以在辖区内道路上超车。
021机动车不可以在小区(大厦)任何场所试车、修车和练习。
022在车位已满的情况下,不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。
023执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)在小区可以例外行车、停泊。
024停车场管理规定:1、停车场车管员必须24小时值班,将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。
2、停车场内按消防要求设置消防栓,配备灭火器,由车管员负责管理使用,物业部消防人员定期检查。3、停车场一般需设三名工作人员,一名登记收费,二人指挥车辆出入和停放。
第10篇 业主公约手册-物业管理费及缴费事项
缴费事项
业主/使用人进驻前需付款项:
一、业主/使用人使用单元所涉及的相关费用:
1)管理费:
物业管理费于每季度起始月5号收取(遇法定节假日顺延,下同),业主/使用人应及时支付管理费及其他应付款项。
物业管理费为人民币9.93元/建筑平米/月。
物业管理费主要用于以下开支:
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费。
房屋共用部位、公共设施、设备维修养护费用。
绿化管理费。
清洁卫生费。
公共部位安全防范费。
物业管理处的办公费用。
物业管理处固定资产折旧费用。
法定税费。
其它费用。
物业管理费于入伙时须预缴三个月物业管理费,自第四个月开始每三个月交纳一次,即预缴下季度物业管理费。
2)单元内部水、电费用:
水费:业主/使用人单元内的水费是根据每月独立水表读数及政府有关规定收取。
电费:业主/使用人单元内的电费是根据插卡预买式进行提前购买。
3)公共能源费:
由大厦物业管理处根据大厦整体公共区域能源费用,按建筑面积进行公摊。
业主/使用人在负担单元内部供其独立使用的设施所消耗的水、电、电话、网络服务等费用的同时,亦须对公共能源费用进行按时交纳。此类费用同物业管理费一并收取,并会根据国家政策的相关规定而相应调整。
缴费办法
业主/使用人将按月依时收到由物业管理处发出的收费通知单,不论单元是否空置,该用户必须在每月第一周内将物业管理费或其他费用交至物业管理处,如以支票支付费用,抬头请写戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司。
逾期缴费处理办法:
物业管理处有权采取适当行动追讨业主/使用人所欠交的物业管理费,包括向该业主/使用人征收滞纳金或提出法律诉讼。
租金管理费押金及预缴管理费:
业主/使用人必须在入驻之前缴付相当于一个月之物业管理费的押金作为业主/使用人应缴付款项的保证;业主/使用人不可用该笔押金支付其应缴的费用。此押金将按每年或租期的管理预算做出调整。
业主/装修施工企业装修相关费用:
业主/装修施工企业装修前应付清以下费用:
1、装修押金:10元/建筑平米。如施工中对大厦产生损害,产生修复费用将从该押金中扣除,余额将予无息退还。
2、装修管理费:3元/建筑平米
3、停车场管理:
3.1停车位租赁及管理服务费
1)地下车场车位租赁费:300元/个/月
2)地面车场车位租赁费:200元/个/月
3)车位管理服务费:180元/个/月
3.2地上停车费根据政府有关规定执行。
1)自行车临时存放费用:
2)摩托车:25元/月
3)电动车:10元/月
3)自行车:8元/月
4、维修基金
4.1维修基金专项用于物业公用部位、公用设施、设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。
4.2维修基金不敷使用时,按单元建筑面积向业主续筹。
4.3业主须在收到物业管理处通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的维修基金。
4.4每年第一季度末向业主委员会公布上一年度维修基金的使用情况,提供财务报告,建立及保存收支凭证,以供业主委员会审查。
第11篇 物业区域管理责任制范本
一、目 的
1、规范巡查楼宇工作。
2、营造整洁、文明、安全、舒适的园区环境。
二、适用范围
1、适用于业主服务中心物业助理负责的楼宇巡查工作。
2、适用于工程部维护保养人员日常维修、保养巡检工作。
三、职责
1、业主服务中心和工程部主管负责楼宇巡查的日常组织管理工作。
2、物业助理、工程人员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
四、人员定们配置
1、总负责人:
2、组长:
3、洛杉矶组团负责人:
4、雅典组团负责人:
5、卡萨布兰卡组团负责人:
五、工作程序
(一)建立区域管理责任制的必要性
1.范于未然,通过有效的检查,将治安、消防等隐患消除。
2.杜绝违章装修将违章装修施工消除于萌芽状态。
3.确保公共设施、设备处于良好状态。
4.检查区域清洁、绿化工作质量。
5.增加与住户的沟通机会。
6.实施空置房的管理。
(二)楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
“看”:通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
“听”:从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
以下以(工)代表工程部维修人员的职责,以(业)代表业主服务中心物业助理的职责,以上各部门管理人员分工不分家,工作互相协作。
(三)房屋本体巡查的工作要领。
1.检查水电表。检查水电表是否处理正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水电在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单位门口巾上相关告示:当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应及时报告工程部主管。(工)
2.巡查楼梯间:
(1)检查走廊类、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;(业)
(2)检查梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷处是否完整无损;(业)
3.巡查大堂、门厅、走廊:
(1)检查各类安全标识是否完好;(工)
(2)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;(业)
(3)检查卫生状况是否良好。(业)
(4)检查公告栏张贴情况是否良好。(业)
4.巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,但原因不明时应立即告知公共事务部进行检查。(业)
5.巡查方法及要求:(业)
(1)先走到楼房屋顶,从上至下逐户检查;
(2)发现损坏情况必须当日落单工程部。
6.发现住户家中有异常情况时,除特别紧迫情况外,严禁进行入户家中,更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。(业)
7.巡查完毕,应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在《每日巡查记录表》中。
(四)公共配套设施设备巡查的工作要领。
1.巡查水、电、气、通讯设施:
(1)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;(工)
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nbsp;(2)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;(业)
2.巡查公共设施:
(1)检查运动设施是否完好,是否有安全隐患;(业)
(2)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;(业)
(3)巡查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯萎、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好;(业)
(4)发现损坏情况必须当日落单工程部或公共事务部。
3.巡查道路、广场、公共场所:(业)
(1)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象。
(2)检查标示、路牌、警示牌是否完好。
(3)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰类是否齐全。
(4)检查卫生状况是否良好。
4.巡查周边环境:(业)
(1)检查小区内是否有乱张贴、乱拉乱接线等现象。
(2)检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
(3)检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
(4)检查卫生状况是否良好。
5.巡查房屋装修:(工)
应按要求每日详细记录施工进度,检查是否有违例装修现象。
6.巡查空置房。(业)
(五)对巡查中发现问题的处理要领。
1.物业助理巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《每日巡查记录表》中,巡查回来后报告主管解决。
2.对巡查中发现的重大问题,物业助理应立即向业主服务中心经理汇报,并于当天填写《重大事件报告表》。处理完毕后,由经理填写《重大事件总结表》。
3.巡查中发现问题处理完毕后物业助理应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录。
附:区域管理责任制表格
附1:《每日巡查记录表》
附2:《重大事件报告表》
第12篇 物业辖区空置房管理-2
物业辖区空置房管理(2)
一、空置房的登记建档
管理处对辖区内的空置房进行登记,制作《空置房动态记录》,每月上报品质部备案。
二、空置房的维护
1、管理处每年12月制定空置房维护计划,内容包括:维护项目、频率、措施、费用以及出处,报品质部审批。
2、对空置的住宅、写字楼,每三个月进行一次室内清洁。
3、对空置的商场,每三个月进行一次室内清洁,每月对内墙玻璃进行清洁一次;每半月对首层玻璃进行清洁一次。
4、每半年对室内设施进行一次保养
5、确保有客户看房时,都能提供整洁、完好的房屋供客户选择。
6、每季度的楼检时,应抽样检查空置房维护情况。
三、空置房的租售
1、配合开发商售楼,降低空置率。
2、联系未入伙的业主,使其尽快办理入伙手续。
