第1篇 物业管理公司质量记录控制程序
物业管理公司质量记录的控制程序
1.0目的
运用质量记录以保证服务质量达到规定的要求,为确认质量体系的有效运行提供可追溯性依据。
2.0适用范围
适用于本公司与质量活动有关的质量记录的控制。
3.0职责
3.1各部门文件管理员负责按程序对本部门的质量记录进行控制。
3.2办公室负责对各部门质量记录的控制情况进行指导、检查。
4.0工作程序
4.1质量记录的分类
本公司所有与质量体系有关的质量记录分为质量体系实施方面的质量记录和质量体系验证方面的质量记录两大类。
4.1.1《管理评审报告》、《内部质量体系审核报告》、《合同评审记录》、《员工培训记录》、《不合格/纠正预防措施报告》等属质量体系实施方面的质量记录。
4.1.2《入库单》、《回访记录》等属服务质量验证方面的质量记录。
4.2质量记录表格的编码
见《文件编码规定》。
4.3质量记录的填写
质量记录应填写清晰、正确、内容完整、填写人、审核人、批准人应履行签字手续。
4.4质量记录的收集、归档
4.4.1质量记录的收集保管由各部门文件管理员负责,并依据《质量记录表格清单》相关的内容要求进行归档。
4.4.2各项质量记录要求清晰、完整、签字手续齐全,在保存的有效期内不得有破损和残缺。
4.5质量记录的保存
4.5.1各部门的质量记录由文件管理员负责保存,期限按《质量记录表格清单》的要求进行,贮存地应保持干燥通风,并采取适当的防护措施。
4.5.2质量记录还可以用磁盘方式贮存。
4.6质量记录的查阅
4.6.1如因工作需要,需查阅存档的质量记录时,应先填写《质量记录查阅审批表》,经主管领导批准,可以查阅存档的质量记录。
4.6.2在合同规定或用户要求情况下,经部门负责人批准后可以查阅记录。
4.6.3文件保管人员负责办理查阅手续。
4.7失效及过期质量记录处理
对过期的质量记录或需销毁的记录,应由保管部门及时进行销毁。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《质量记录表格清单》
5.3《文件和资料控制程序》
5.4《质量记录查阅审批表》
第2篇 物业公司管理手册修订换版
物业公司管理手册的修订和换版
1、管理手册的修订
1.1管理手册的修订和换版由品质部组织实施。
1.2文件的修订
1.2.1管理手册由品质部组织修订,填写《文件修订单》,经管理者代表审定,总经理批准后,品质部负责制作、登记和发放。
1.2.2作业指导书由各相关部门填写《文件修订单》,经品质部审核,管理者代表批准后,品质部负责制作、登记和发放。
1.2.3当修订部分达到原版面的三分之二或公司机构发生重大变动时,由管理者代表批准,进行换版。
1.3修订时采用发新页换旧页的方式进行,其要求如下:
1.3.1将本次修订内容和版本号修改之后,加以粗黑体字形式作出标识,将本页内容重新打印,换页修订后应将旧页收回。
1.3.2文件修订后,应将修订后的修订页及时发放到位,并将原文件收回,非受控版本文件,不作修订。
1.3.3发给外单位的非受控版本不进行跟踪修订。
2、管理手册的换版
2.1由品质部根据管理评审、内部审核以及内容修订的程度,经管理者代表同意后进行换版,换版后的手册由总经理重新审定批准并发布。
2.2手册需换版时,注明新版号,发新收旧。
2.3品质部应保存管理手册换版前后的两种版本。
第3篇 物业管理公司的员工培训计划
这个培训计划是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制
第1操作环节:制定一个实战型的培训计划
物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。
要点a:高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点b:技术骨干培训内容
责任感,荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c:普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。
第2操作环节:物业管理培训的筹备工作
要点a:培训目的:
迅速认识物业管理建立起正确的管理意 服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点b:培训对象:
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c:培训方式:
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节:培训的具体内容
具体内容a:入伙前相关课程 、
第1课:物业管理概述
物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢
物业管理除了管理物业外还能做什么物业管理的最高境界是什么创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。
第2课:房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗您会计算房屋面积吗您会看建筑图纸吗您了解多少房地产各级市场基本常识您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。
第3课:不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。
第4课:物业管理法规
有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗如果5年以后才健全怎么办工作不做了吗不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的'大笼子'策略,让我们剖析一下。
第5课:物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为什么
一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗
一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于
第6课:房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,'药'到'病'除。
具体内容b:入伙初期相关课程
第1课:入伙程序及相关事务
办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。
第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。
一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢这里面有技巧。
第3课:装修管理
装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课:房屋机电设备管
理技巧
制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。
有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!
第5课:绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗
第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课:有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢
考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的标准,考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联'老大哥'逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!
第2课:物业管理中的财务管理
讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!
第3课:业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用怎样处理和摆准双方关系和位置我们的经验一定对你有用。
第4课:海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么我们在做什么帮你比较一下,分析各自特点取长补短。
不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。
第5课: 1s09002导入
1s09002简称'埃嗦九千',有人戏称之为'噜嗦九千',分析一下,为什么让你感到噜嗦质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看搞9002,是为了图名,还是确有大用
第6课:初级电脑
中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。
第4篇 物业某项目业户档案管理流程
物业项目业户档案管理流程
1、职责
(1)客服部负责业户身份资料相关信息管理。
(2)工程部做好业户装修资料、各种图纸管理。
(3)保安部做好业户物品出入申请、车辆等相关资料管理。
2、工作程序
(1)管理要求
①.业户情况发生变更时,应及时修订档案。
②.业户文件资料属秘密级文件,原则上不得外借,如部门之间借阅,需得到部门主管的同意,填写相关借阅记录。
③.文件、资料要进行合理归档,分类整理。
④.档案要经常进行清理,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理。
⑤.部门须指定专人负责,做到业户档案资料既服务于工作,又不向无关人员泄露。
⑥.业户的档案资料必须保持完整性及完好性,杜绝丢失情况。
3、档案管理
(1)当业户的第一份资料(含内部流转有关业户的信息及业户本身填报信息)转到项目管理中心相关部门后,按一户一档的原则,立即建立相应业户档案。
(2)为便于管理,每一份业户档案资料需同时建立目录篇(视工作需要,若资料很少,可以不做目录),档案的相关信息增减时,需同时修改目录。
(3)主管部门可依据本部门所存档案资料的特点及性质,选择适用于本部门的业户档案管理存放方式:
①.客服部可采用挂牢分类存放等方式,便于日常频繁的查阅。
②.工程部装修图纸采用档案袋封存的方式。
③.保安部可视每户信息量的多少及使用频率,选择适合本部门工作的管理方式。
④.各部门需依据要求,于当日完成归档工作,将档案的增减登记《业户档案一览表》中,交部门主管查阅。
(4)业户发生变更后,原业户的相关资料单独存放,确认保管年限。超过保管年限后,经部门主管查阅后审批后销毁,并做好相关销毁记录。
(5)客服部主管每周一对照《业户档案一览表》,对本部门上周建立的档案进行全面检查或抽查,发理问题及时予以指导,签署相应评语。
(6)客服部每月5日前,将本部门上月各种档案建立及管理情况,汇总成书面报告,由部门主管批阅后,上报项目经理。
(7)项目经理组织每半年对下属部门进行一次全面的档案检查,分别安排在每年的三月份及九月份。
(8)相关部门借阅档案时,需经部门主管同意,办理相关手续。
第5篇 前期物业管理营销策划介入程序与内容
新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容
1物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。
2《物业管理方案》策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定《物业管理方案》,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。
3《物业管理方案》经地产确认后,据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第6篇 物业管理名词培训
新建住宅小区:是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
住宅小区管理:是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。
物业管理:是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托,对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护,并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。
产权人:指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
业主委员会:是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。
物业管理公约:是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后,三方各自的权利义务关系,房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。
物业管理委托合同:是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。
维修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
共用部位:是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设备设施:是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理服务收费:是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。
特约服务:是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务,如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。
第7篇 全国物业管理师职业资格考试模拟题--物业管理实务
一、单项选择题(共30题,每题1分。每题备选项中,只有1个最符合题意)
1、物业服务企业提供的服务是()。
a.无偿的b.微利的c.有偿的和盈利性的d.保本非盈利的
2.物业服务企业成立的标志是取得()
a.企业名称预先核准通知书b.营业执照c.物业服务企业资质证书d.验资证明
3.对于三级资质的物业服务企业而言,要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于()人。a.5b.10c.20d.30
4.下列项目中,必须通过招投标选聘物业服务企业的物业是()。
a.一个办公楼b.已经成立了业主大会的住宅小区
c.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区d.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所
5.下列选项中,不属于物业管理方案的关键性内容的是()。
a.组织架构与人员配备b.费用测算与成本控制c.管理方式、运作程序及管理措d.物资装备
6.招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件()日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。a.5b.7c.10d.15
7.在拍卖的过程中,属于“要约”行为的是()。
a.拍卖方发布拍卖公告b.拍卖人宣布拍卖某物c.拍卖师击槌d.竞拍方的每次出价
8.业主公约正式订立的时间是()。
a.物业销售前b.物业销售阶段c.物业入住阶段d.首次业主大会召开
9.()是民法、合同法的最基本原则。
a.平等原则b.自由原则c.诚信原则d.公序良俗原则
10.从法律的角度来说,前期物业服务企业的起点是()。(《物业管理条例》)
a.前期物业管理合同签订生效b.竣工验收c.承接查验d.负责前期物业管理的企业入场
11.前期物业管理最明显的特点是()。
a.其特定内容是以后常规物业管理的基础,对常规物业管理有着直接和重要的影响
b.在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程
c.呈现管理服务的波动和不稳定状态d.一般呈现出收入少,支出多,收支不平衡和亏损
12.承接查验实施方案由()制定。
a.物业服务企业b.建设单位c.物业服务企业或建设单位共同d.物业服务企业或建设单位
13.物业管理承接查验主要的方式是()。
a.感官查验b.核对查验c.使用查验d.检测查验
14.以下各个选项中,属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是()。
a.物业资料b.共用部位c.各项费用与收支情况d.共用设备设施
15.物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部()令《住宅室内装饰装修管理规定》。
a.99号b.121号c.110号d.48号
16.因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞,()应当负责修复和赔偿。
a.装修人b.装修施工单位c.装修人或者装修施工单位d.相邻住宅的业主
17.装饰装修申报资料由()提供。
a.业主b.物业管理单位c.业主和施工单位d.业主和物业单位
18.需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是()。
a.基本完好房b.一般损坏房c.严重损坏房d.危险房
19.定期维修又叫做()。
a.状态检测下的预防维修b.改善性的预防维修c.计划性预防维修d.中修
20.对物业管理而言,应尽量避免()。
a.计划性预防维修b.状态监测下的预防维修c.改善性能的预防维修d.事后维修
21.某小区入夏后发现蚊子骤然增多,最后合适的治理方法是()。
a.利用诱饵诱杀b.使用相关的器械灭杀
c.查找附近有没有的积水,然后排干积水并加入药物d.安装各种防蚊的纱窗
22.以下选项中,不属于清洁卫生服务内容的是()。
a.建筑物外公共区域清洁b.垃圾的收集与处理c.花木种植d.管道疏通服务
23.安全防范工作周检由()负责。
a.安防队伍的各班班组长b.安防主管及项目领导c.指定人员d.指定的督察人员
24.义务消防队伍每年应进行()次消防实战演习。
a.1b.1-2c.2d.3
25.对物业管理常见的紧急事件,针对同一类型的事件制定的预选方案要在()个以上。
a.两b.三c.四d.五
26.物业管理投诉处理的要求不包括()。
a.谁受理,谁跟进,谁回复b.暂时无法解决的,可让客户回去等候通知
c.做详细记录,并及时总结经验d.尽可能满足业主的合理要求
27.在物业管理使用的各类文书中,()的规范性最强。
a.行政公文b.事务文书c.制度文书d.礼仪文书
28.企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为()。
a.辞职b.解职c.辞退d.资遣
29.在销售商品房的时候,购房者应该按照总购房款的()的比例向售房单位交纳维修资金。
a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%
30.全国物业服务企业信用档案建设的原则是()
a.统一规划、分级指导、集中申报,信息共享b.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享
c.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享d.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享
二、多项选择题(共15题,每题2分。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1.物业管理公司使用的请示属于()
a.内行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文
2.下列关于物业服务企业资质的说法中,错误的是()。
a.资质审批并不是物业服务企业设立的一个必须条件
b.新设立的某家物业服务企业在申报资质的时候,审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质
c.一个物业服务企业管理的高层住宅面积为40万平方米,管理独立式别墅2万平方米,单从所管理的物业面积这一标准来看,它符合二级资质的要求
d.在取得营业执照之后的一个月内,物业服务企业应该到相应的主管部门申请资质
e.资质审批一定要在工商注册登记后才能进行
3.影响物业服务企业机构设置的主要因素包括()
a.国家的宏观政策b.企业战略因素c.技术因素d.组织规模及所处的阶段e.企业的员工素质
4.在物业服务企业从事的以下管理内容之中,带有公共管理性质的有()。
a.向部分业主提供家政服务b.向部分业主提供班车接送服务
c.物业区域内公共秩序的维护d.市政设施的配合管理e.物业的装修管理
5.下列关于公开招标的表述中,正确的是()。
a.公开招标必须发布招标公告,但发布的途径可以不是公共媒介
b.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加招标
c.公开招标的评选条件和程序是预先设定的
d.招标公告必须公开,但是招标的程序和中标的结果可以不公开
e.对于公开招标来说,投标人如果少于5个,则该公开招标无效,应当重新组织招标
6.专题培训包括()。
a.更新观念的培训b.专项管理培训c.外派培训d.专项技术培训e.晋升培训
7.物业管理方案的实质性内容主要包括()。
a.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序b.管理制度的制订、档案的建立与管理
c.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述d.费用测算与成本控制e.管理指标
8.物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在()。
a.前期物业服务合同是建设单位同物业服务企业签订的,物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的
b.前期物业服务合同是不约定期限合同,物业服务合同是约定期限合同
c.前期物业服务合同的期限是不确定的,物业服务合同的期限是确定
的
d.前期物业服务合同规范性较弱,物业服务合同规范性较强
e.前期物业服务合同的期限比较短,物业服务合同的期限比较长
9.对有争议的物业服务合同的解决途径包括()。
a.友好协商b.向约定的仲裁委员会仲裁c.向人民法院起诉d.由物业管理单位解释e.听从业主大会意见
10.物业服务企业支付的物业管理用房的有偿使用费,应该计入()
a.管理费用b.营业成本c.直接材料费d.只有人工费e.递延资产
11.物业管理工作移交中的重点和难点包括()。
a.物业资料的移交b.共用部位的移交c.共用配套设施和机电设备的接管
d.各项费用和资产的移交e.物业管理运作的衔接
12.在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括()。
a.物业资料情况b.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状
c.各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况d.业主产权范围内的物业使用情况e.业主的资料情况
13.处理紧急事件的要求包括()
a.企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延b.在态度上可适当消极
c.不管事件如何变化,要严格遵守原定的预防措施或应对方案
d.避免出现“多头领导”e.应以不造成新的损失为前提
14.在能源消耗的公式中,属于浪费掉的能源的是()。
a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb
15.关于公共安全防范管理服务的论述中,正确的是()。
a.在公共安全防范活动中,物业服务企业居于主导地位,必要时请政府相关部门协助
b.在公共安全防范活动中,政府相关部门居于主导地位,物业服务企业只是起到协助作用
c.物业服务企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的,而不是要解决某些具体的安全问题的
d.物业服务企业对于小区内的治安等问题承担全部责任
e.物业服务企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据
三、综合分析题(共2题,每题20分)。
案例分析题(一)
某小区为多、高层混合小区,在建设阶段a物业管理公司早期介入了该工程,如果你是该物业管理公司的高级管理者,请问:
物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(5分)
说明早期介入包括哪些阶段(3分)
你应该从哪些方面为建设单位提供建议,方便今后的物业管理服务(3分)
在前期物业管理期间,会存在哪些工程质量保修责任(4分)
在保修期内,保修责任是谁你该如何处理(5分)
案例分析题(二)
王军喜欢养花,经常把花盆放置在其外窗台上。一天,天气预报称今日台风来临,让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班,未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临,住在同楼的黄佳放学回家,恰好走到王军家的楼下,被台风刮落的花盆砸中头部,当即昏倒在地,物业管理公司的巡逻保安员见状,忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈,但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失,王军则称花盆是台风刮下来的,属不可抗力,不同意赔偿。为此,黄佳的父母向人民法院起诉,要求王军赔偿损失,并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问:
(1)本案可以依法应由谁来承担赔偿责任(2分)
(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力为什么(3分)
(3)物业管理公司依法是否应承担赔偿责任(5分)
(4)如果你是某物业管理公司的安全管理人员,负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容治安防范的注意事项。(10分)
参考答案
一、单项选择题(共30题,每题1分)
1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a
11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d
21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d
二、多项选择题(共30题,每题2分)
1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc
6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab
11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce
案例分析题(一)参考答案
(1)对于开发商而言,有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益
对于物业服务企业有助于了解物业情况,为前期物业管理作充分准备
(2)物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段
(3)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;配合设备安装,确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况
(4)物业工程质量保修分为二部分:一是业主从建设单位购买的产权专有部分;一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。
(5)由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修,跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求;也可以向物业服务企业反映,物业服务企业负责转告建设单位。
案例分析题(二)参考答案
1)应该由王军承担,根据民法通则第126条:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。
2)不属于不可抗力,因为这是可以预见且可以避免的,王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落,其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话,则不需要承担责任。
3)物业管理公司在本案中不承担赔偿责任,因为阳台属于业主专有部分,花盆是业主自有物业,物业公司管理范围只限于公共部分,对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人,业主才是法定的管理人。但是,尽管从法律上,一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任,但一个小区如果发生这类事件,对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害,因此,物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品,应及时劝阻,劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前,应对全体业主发通告,要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固,外墙有没有脱落可能等,发现问题应及时落实整改措施。
(4)内容有:出入管理;安防系统的使用、维护和管理;施工现场管理;配合政府开展社区管理。
注意事项:
遇到有人在公共区域聚众闹事,应立即向公安机关报告,并及时上报上级领导,协助公安机关迅速平息事件,防止事态扩大。
遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等,应立即报警,协助公安机关制止
管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入,应将其劝离管辖区,或通知其家属等将其领走
辖区公共区域内出现可疑人员,要留心观察,必要时可礼貌查问
第8篇 物业公司：空置房屋管理程序
物业公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
为保证管理处所管辖范围内空置房屋的功能处于能正常使用状态。
2.范围
本程序适用于开发商移交的所有空置房屋的防护管理。
3.定义
空置房屋:物业公司已接管,尚未售出及售出后尚未办理入住手续的房屋。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人负责空置房屋的全面监控管理
管业部负责对空置房屋、设施进行清洁,发现问题应及时反馈给相关部门
安全部负责空置房屋的安全管理
工程部负责空置房屋内设施的检查、保养、维修
5.方法及过程控制
5.1清洁管理
5.1.1清洁范围及顺序
5.1.1.1清洁范围:门、窗户、地面、屋顶、墙面、及室内各种设备设施。
5.1.1.2清洁顺序:由里至外,由上至下。
5.1.2清洁方法及标准
5.1.2.1门:
a、工作方法:用湿抹布进行擦拭两遍,再用干抹布进行一遍擦拭。
b、工作标准:表面清洁无明显尘土,无油性类及涂料类污迹。
5.1.2.2窗户:
a、工作方法:用板刷扫帚清扫窗户缝及窗台尘土,再用湿抹布进行二边擦拭,玻璃用湿抹布报纸进行擦拭。
b、工作标准:窗缝无明显灰尘,窗台无明显尘土及涂料类污染,玻璃明亮无明显尘土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用扫帚清扫地面,湿抹布擦拭两遍。
b、工作标准:地面干净整洁、无油性类及涂料类污染。
5.1.2.4顶部、墙面:
a、工作方法:用掸子进行清扫,若发现墙面有污染用细纱纸进行打磨。
b、工作标准:干净整洁、无灰。
5.1.3管理处指定专人列出空置房屋清单。抄送工程部、安全部,管理处、前台、监控每月进行整理。
5.1.4清洁人员依据空置房屋清单每月一次对空置房屋进行打扫,并注意室内设施是否完好,发现问题立即报工程部维修。
5.1.5管业部主管每月对空置房屋进行检查并记录在《空置房屋清洁工作记录表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理处指定人员应及时将空置房清单及空置房变化情况通知监控中心,空置房每两天巡逻一次。
5.2.2巡逻岗在巡查时应特别注意空置房屋的门窗是否关闭,照明是否关闭,房屋内是否异味、异常声响,是否存在房屋渗漏水等异常现象。
5.2.3巡逻岗在恶劣天气来临之前确保空置房屋门窗关闭,排水畅通。
5.2.4如遇空置房内有可疑人员活动情况,巡逻岗应立即通知控制中心,请求支援,同时密切注视空置房情况,支援人员到场后,对可疑人员进行盘查控制。
5.2.5安全部巡视人员依据空置房屋清单每日对空置房屋进行巡视,并记录于《安全员值班记录表》中,
5.3设施检查、维修及防护。
5.3.1工程人员每月依据空置房屋清单检查空置房屋内所有设施并将检查情况记录在《空置房屋设施检查记录》中,并判断是否需要维修。
5.3.2在大雨过后,工程人员应对顶层空置房屋进行一次检查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人员每半月对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.4国家法定节假日前,工程人员对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.5设施检查内容参见《空置房屋设施检查记录》。
5.3.6维修过程
5.3.6.1大厦管理:如需要维修,报告管理处前台,由前台开具《居家服务情况记录表》并派人进行修理。
5.3.6.2小区管理:根据《天津市商品住宅质量保证书》上保修期限,在保修期内的,由工程部向开发商及时反馈,并跟踪维修情况;如超出保修期则开具《居家服务情况记录表》进行维修(采取有偿服务)。并做好相关手续。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保洁管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顾客沟通程序》
7.质量记录
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全员值班记录表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服务情况记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清洁工作记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋设施检查记录》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清单》
第9篇 小区日常物业管理运作构想
住宅小区日常物业管理运作构想
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段,针对zz小区的特点,我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段,我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求,从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议,并依据市场调研的结果,提前准备物业管理方案,为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合zz小区的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对zz小区的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对zz小区的管理,我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识,并组织部分zz小区业主参观学习,以求取得良好的社会效果,为日后管理工作的开展打下基础。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对zz小区充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应紧急事件的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
zz小区的验收与接管程序如下:
二、日常管理运作阶段的管理
对小区的常规物业管理运作阶段,管理公司将严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。
(一)管理处内部运作管理
1、管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。
(1)管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。
(2)管理处各部门主管负责分管工作的周检。
(3)总公司实施不定期巡检。
2、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。
(1)管理处负责记录报修,并传达至工程部。
(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
(3)工程部主管负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。
3、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
(1)管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。
(2)被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。
(3)管理处负责对投诉处理的效果进行检查。
4、服务收费管理
规范管理处服务收费(包括管理费、水电费)程序,确保用户对服务的满意。
(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。
(2)管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。
(3)楼管员负责派发各项收费通知单,并协助财务做好各项费用的催缴工作。
(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
(5)管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。
5、社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境。
(1)客户部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。
(2)管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。
(3)管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。
6、突发事件或异常情况处理
确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。
(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。
(2)当值人员应严守岗位。
(3)护卫员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。
(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。
7、应急分队工作规程
(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。
(2)管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
(二)给排水设备及水景管理
1、给排水设备及水景运行管理
确保给排水设备保持良好技术状态,保证生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。
(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。
(4)管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。
(5)物业主任负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、给排水设备(设施)的维修保养
及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
(三)消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
(1)中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
(4)管理处物业主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性,正确性。
中控室护卫员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。
(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(2)工程部主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全体系,保证住宅区内用户的生命和财产安全。
(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
(2)工程部主管对上述工作进行检查监督。
(3)管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期演练对迅速扑灭火灾,保证业主生命财产安全。
(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。
(2)工程人员负责消防设备运行。
(3)义务消防队员负责火场灭火。
(4)楼管员负责现场维修警戒。
(四)机电设施养护和修缮管理
对zz小区公共设施机电运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范运作,具体主要工作内容如下:
1、运行组:
保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
2、维修组:
负责机电设施,设备的各项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
(五)治安管理
1、护卫队管理
通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定,确保护卫员自身素质的提高,自觉维护护卫工作的正常运行。
(1)护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。
(2)护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。
(3)护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。
2、护卫员仪容仪表要求及用语规范
保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。
(1)护卫员
应遵照'仪容仪表要求'执行,并使用规范用语。
(2)当班护卫班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
(3)护卫经理/队长负责检查和考评
3、护卫员军事培训
通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护卫员队伍。
(1)护卫队长负责护卫员的军体培训及考核。
(2)护卫队长负责监督、指导护卫队全面军体培训工作与考评。
(3)护卫队长负责检阅、考评护卫队员整体军体素质。
4、门卫值班岗工作
通过对辖区进出人员的控制,确保辖区的安全。
(1)熟悉本辖区内业主情况。
(2)维护辖区内环境卫生。
(3)严格执行来访人员登记制度。
(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
(5)协助邮递员做好邮件收发工作。
(6)在大门做好人、车分道的把关工作。
9、巡逻岗工作
监视和巡查管辖区,防止不安全事件发生。
(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。
(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。
(3)维持辖区内的治安秩序和交通秩序。
(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。
(5)队长负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。
10、中控室岗位工作
监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。
(1)负责消防监控及录像。
(2)负责本责任区内设施设备的保养。
(3)负责相关消防表格的记录。
(4)听从中控室工程师工作安排。
(5)保障消防电话的畅通。
(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。
(六)清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。
1、住宅区室内部分清扫服务安排:
①早晨6:00-10:00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙面,清扫天面,清洁水池,清运杂物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。
2、住宅区室外部分清扫服务安排:
①早晨6:00-8:00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍。清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水冲洗。
②上午8:30将垃圾拖运到垃圾中转站,并清洗中转台和排水沟及手推垃圾车,并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。
③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清洁,每小时循环一遍。
④13:00-17:30清运各单元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中转站,并消杀、喷药,清洗垃圾箱,对小区进行保洁,每小时循环一遍。
(七)园林绿化管理
对小区绿化养护工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30浇水。
(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16:00-18:30浇水。
对小区绿化养护工作内容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。
(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。
(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。
(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭
(八)车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。具体管理方式如下:
1、车辆进岗:
(1)当发现有车辆需进入住宅区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。
(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。
(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。
2、车辆出岗:
(1)当发现有车辆驶出住宅区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。
(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。
(九)房屋管理
对zz小区的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30处理业主申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-11:30跟踪监督;14:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-17:30走访、回访。
2、房管服务内容:
(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天
(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天
(3)走访:3次/月,1遍/月
3、房管日检项目:
(1)装修巡视 (2)投诉接待 (3)违章检查 (4)车辆管理
(5)治安 (6)清洁 (7)绿化 (8)维修 (9)机电设备
(10)社区活动(11)员工宿舍 (12)内容巡视
4、房管日检处理方法:
(1)记录巡视发现问题,搜集业主的反馈意见。
(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。
a、填写意见转呈表
b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。
c、发现违章行为按'违章处理规定'执行。
d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。
(十)物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。
1、经理担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
第10篇 助理物业管理师考试题
2004年9月助理物业管理师试题
助理物业管理师9月12日知识卷
第一部分职业道德(1~50题,共50道题)04.9
一、职业道德理论知识部分
答题指导:
◆该部分均为选择题,每题均有四个备选项,其中单项选择题只有一个选项正确,多项选择题有两个或两个以上选项正确.
◆请根据题意的内容和要求答题,并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。
◆错选、少选、多选均不得分。
(一)单项选择题(请在下述每题的4个选项中,选择1个选项,并将答题卡相应宇母涂黑)
l、你认为没有顾客时,柜台服务人员比较妥当的做法是()
(a)坐下来休息一下(b)与同事聊聊天 (c)整理一下货架上的物品(d)看报纸
2、符合从业人员举止得体要求的是()
(a)态度谦卑 (b)表情严肃(c)谨小慎微 (d)形象庄重
3、流传于商界的谚语“悦来客店兴旺,狗猛酒酸萧条”,说明了()的重要性。
(a)爱岗敬业 (b)团结协作 (c)勤劳节俭 (d)文明礼貌
4、下列关于职业兴趣的表述中.你认为正确的是()。
(a)每个从业人员都可以完全依据自己的职业兴趣选择职业
(b)对不感兴趣的岗位,从业人员有权不服从安排
(c)兴趣和爱好是天生的.后天无法培养
(d)尽可能地把岗位需要与个人兴趣结合起来
5、对于从业人员来说,关于学习的正确说法是()。
(a)学习技能就够了,没有必要强调知识的学习
(b)既要向同行学习,也要向行业以外的人学习
(c)学就学先进.比自己水平低、能力差的人不值得学习
(d)知识不都是有用的,不必学习与工作无关的知识
6、英国建筑设计师克里斯托夫霄恩曾在巴黎卢浮宫前感叹:“要是能够设计出这样的建筑,即使粉身碎骨也心甘情愿。”对此.你的感受是()。
(a)前人是无法超越的(b)雷思富有敬业精神
(c)雷恩设计水平太低(d)雷恩很嫉妒卢浮宫的设计水平
7、下列关于诚信的论述中.你认为正确的是()。
(a)诚信属于个人品质.一般不会影响企业的正常发展
(b)诚信与否关系到企业员工能否与同事和谐相处
(c)信息社会强调的是技术问题.个人诚信无关紧要
(d)法律会对个人行为作出调节.不必对员工开展诚信教育
8、下列观念中,符合从业人员诚实劳动要求的是()。
(a)在其位,谋其职 (b)钱多就多干,钱少就少干 (c)出工不出力 (d)以次充好
9、关于保守企业秘密,从业人员下列做法或想法中正确的是()。
(a)对知根知底的好友,说说企业技术研发情况无妨
(b)不应该对家人隐瞒企业的事情
(c)对同一单位其他部门的同事可以谈谈企业技术研发情况
(d)保守企业秘密是从业人员是否忠实于企业的重要表现
10、下列说法中.符合坚持真理这一要求的是(
)。
(a)一切按照老师的要求去做(b)服从领导是坚持真理
(c)尊重师傅就是尊重真理(d)以事实为依据.不怕得罪人
ll、在市场经济条件下,我们对艰苦奋斗应持的立场是()。
(a)继承和发扬艰苦奋斗的光荣传统
(b)大兴艰苦奋斗之风。会降低人们的生活水平
(c)强调艰苦奋斗不利于刺激消费,会对经济发展产生一定负面影响
(d)我国已经进入小康社会,再讲艰苦奋斗就难免有些不合时宜
12、正确处理与领导之间的关系.下列做法中正确的是()。
(a)维护领导权威,一般不越级汇报工作 (b)看领导脸色行事
(c)对领导有意见要当场提出来 (d)无法完成领导安排的工作时,可以不做
13、关于师徒之间的关系,你认为正确的是()。
(a)“弟子不必不如师,师不必贤于弟子” (b)弟子应完全按师父的话来行事
(c)徒弟年轻。接受新鲜事物快。许多方面没必要向师父学习(d)“师徒如父子”
(二)多项选择题(请在下述每题的4个选项中.选择两个或多个选项作为答案,并在答题卡上将相应的宇母涂)
14、职业道德包括()。
(a)职业观念(b)职业良心(c)职业作风(d)职业纪律
15、道德与法律的区别是()。
(a)道德伴随人类社会始终,法律仅与一定历史阶段相联系
(b)道德依靠良心自律和舆论褒贬起作用,法律则依靠国家强制力来实施
(c)道德的作用范围无处不在,法律的作用范围则是有限的
(d)道德规范就是法律规范.法律规范就是道德规范
16、职业道德的特征包括()。
(a)范围上的有限性 (b)内容上的稳定性和连续性
(c)功能上的普遍性 (d)形式上的多样性
17、社会主义市场经济可以增强人们()的道德观念。
(a)自主性 (b)竞争 (c)义利并重 (d)学习创新
18、以下说法中正确的有.职业道德建设()。
(a)应和个人利益挂钩 (b)是各企业自己的事
(c)离不开领导干部的示范作用 (d)是社会主义精神文明建设的重要组成部分
19、1992年我国“长征二号”火箭发射失败,原因是程序配电器上一个仅为0.15毫克的铝质多余物导致电爆管爆炸。它给我们的启示是()
(a)“责任重于泰山”(b)“一招不慎,满盘皆输”
(c)“千里长堤。溃于蚁穴”(d)“智者千虑,必有一失”
20、企业要树立良好的形象和信誉,根本在于()。
(a)产品的质量好坏 (b)能否树立服务意识
(c)广告投入多少 (d)是否信守承诺
21、文明礼貌对从业人员的()提出了具体要求。
(a)仪表(b)语言(c)举止(d)表情
22、在下列做法中。体现了诚实守信精神的是()
(a) 海尔奉行“真诚到永远”的理念
(b)北京开关厂实行“99+‘1’=0”的做法
(c)麦克唐吐穿梭子欧洲各国,一一拜会约定的客户
(d)小天鹅公司奉行“全心全意小天鹅”的价值观
23、以下关于节俭的说法中,你认为正确的是()
(a)俭朴生活是一种很好的修身方法
(b)节俭与现代社会的消费理念相冲突
(c)在现代社会,节俭固然高尚,但奢侈并非过错
(d)节俭不仅关乎个人修养,也关乎个人事业发展
24、职业纪律要求从业人员必须()。
(a)履行岗位责任(b)严格执行操作规程
(c)对有疑虑的规章制度拒绝执行(d)依领导的意思办事
25、下面关于团队精神的说法中。正确的有()。
(a) 团队精神是企业活动正常进行的重要保证
(b)企业内聚力的形成与团队精神密切相关
(c)市场经济靠的是个人奋斗,而不是团队精神
(d)人际和谐氛围有助于培育团队精神
26、职业道德强调创新.是因为创新是()。
(a)企业效益增长的动力(b)企业健康发展的前提
(c)竞争取胜的最佳手段(d)个人事业获得成功的关键
27、1988年1月75位诺贝尔奖获得者在《巴黎宣言》中表示:“人类要在2l世纪生存下去必须从2500年前孔夫子那里寻找智慧。”这说明()。
(a)中华民族优秀的传统道德具有不朽的价值
(b)中华民族优秀的传统道德是全人类的共同精神财富
(c)孔子的智慧可以解决2l世纪人类面临的一切生存难题
(d)孔子的伦理道德思想是不可超越的真理
根据下列案例,回答第28~30题.
某医院将无消毒作用的消毒液用于临床,致使46名患者在手术中受到感染.该事故被鉴定为严重医疗事故.患者向法院起诉医院和医疗用品公司,索赔共迭2681.0975万元.
28、你认为,上述事故是()造成的。
(a)管理不善(b)知识水平低(c)违反劳动纪律(d)责任心不强
29、看了此案例,你的感受是()。
(a)事故在所难免 (b)责任重于泰山
(c)职业道德不重要.关键是提高职业技能 (d)违反劳动纪律的行为害人害己
30、此案例说明,()。
(a)履行职业责任是每一个从业人员的基本要求
(b)遵守操作规程是履行职业责任的前提条件
(c)把好质量关是关乎企业生死存亡的头等大事
&n
bsp; (d)违反职业纪律的从业人员应该受到处罚
二、职业道德个人表现部分
答题指导:
◆该部分均为单项选择题,每题均有四个备选项
◆请按照题意要求.根据自己的实际情况只选其中一个选项。并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑.
31、你的一个同事在工作上不如你,却到处宣扬你的缺点。对此.你会()。
(a)无所谓.力争做得更加出色,博得大家的信任
(b)非常生气.从此不再搭理这个同事
(c)冷静对待。诚恳地找这个同事面谈.改善两个人的关系
(d)找机会告诫该同事不要打小报告
32、你的上司是个急脾气的人,批评下属常不留情面,员工的情绪常因此受影响。作为下属,你会()。
(a)委婉地要求上司在批评下属时要注意下属的感受
(b)做好自己的本职工作.争取让自己免受批评
(c)不冒犯上司,私下开导情绪受影响的同事
(d)深感压抑.考虑跳槽
33、如果你听说某个平时不爱喝酒的同事在家喝醉了,你一般会认为他(她)()。
(a)可能有什么不开心的事情,不然不会喝醉的(b)没分寸,自控能力太差
(c)肯定是酒量太小。喝得太多了(d)多半是别人劝酒劝得太厉害了
34、和朋友在饭馆吃饭.当服务员上菜的时候你通常()。
(a)帮他(她)摆动桌上盘子的位置 (b)当他(她)需要帮忙的时候就帮一下
(c)继续吃饭.不太留意(d)坐着不动
35、你的上司要求你在撰写工作报告时,加入一些虚假的统计数据。你会()
(a)拒绝作假,并告诉上司作假可能导致的严重后果
(b)听从上司,并表明自己不承担责任
(c)听从上司,相信上司有自己的理由
(d)表明自己决不作假的立场,建议上司找别人写工作报告
36、你因急事去银行取钱.排队等待取钱的人很多,这时你会()
(a)径直走到队伍最前头,取钱之后迅速离开
(b)埋怨银行效率低下.老老实实地排队等候
(c)与队伍前头的人商量,能否让你先办业务
(d)径直走到队伍前头。取钱之后向排队的人说明理由
37、假如你是某公司的副总经理,你的秘书小王不慎打破了会客室的花瓶,此时你刚好路过看见,你会().
(a) 装作没看见,悄悄走开
(b)上去安慰她说:“坏了就坏了.别管它了”
(c)跟小王说:“打坏了花瓶需要一定的赔偿,你主动去处理吧”
(d)跟小王说;“按规定打坏东西一定要赔偿,但我会向行政主管证明你是不小心的”
38、一次.公司晚宴后.上司对你说:“为了感谢你对公司的贡献,我请你去打保龄球”上司是个保龄球高手,而饭后你另有约会。你会说:()
(a)“好.我一定奉陪.”
(b)“我不会打保龄球,去了只会出丑,还是不去了”。
(c)“我不太喜欢打保龄球,不过有机会陪您吃饭,求之不得。”
(d)“谢谢您的邀请,但我今天还有事,改天行吗”
39、一员工因为妻子重病,无力支付代昂是的医疗费用,只好挪用公款5000元对此,你的观点是().
&
nbsp; (a)不能原谅,应该想其他办法筹集费用
(b)这个员工挪用公款是出于对妻子的爱,不必追究
(c)如果自己是这个员工,也会这样做
(d)这个员工挪用公款情有可原,但也需要接受一定的惩罚
40、你制定的学习或工作计划最终得以顺利完成.通常是因为()
(a)计划本身难度小(b)自己坚持努力
(c)外界因素干扰小(d)计划周密,切实可行
4l、如果你某天晚上加班至深夜11点多,在你着急赶车的路途上,忽然想起自己好像忘了关灯,这时你会()。
(a)给值班的看门老大爷打个电话,请他帮忙关灯
(b)继续赶车,下次多留心就行了.
(c)努力忘记此事。继续赶车
(d)返回去看一下。确认关了灯再走
42、你认为,父母给的零花钱,孩子们应该()。
(a)按照钱的多少,一次性地购买自己喜欢的东西
(b)还给父母,不要零花钱
(c)该花的就花,不该花的就不花
(d)最好不花,自己攒起来
43、如果你所在的工作单位由于财务紧张,不得不解雇你,你会()
(a)非常痛苦,担心自己找不到这么好的工作
(b)正合我意,本来就想跳槽
(c)有点难受,但相信自己能找到更好的工作
(d)非常痛苦。舍不得离开
44、马上要开会了,你第一个来到会议室,发现桌子上有几个用过的一次性纸杯。你会( )
(a)找人来打扫(b)把纸杯收拾起来扔掉
(c)把纸杯收拾起来放在一边(d)先不管,等别人来了再说
45、因为你工作出色,单位要给你奖励,让你从以下四种奖励中选一个,你会选()
(a)出国旅游 (b)外出培训的机会 (c)豪华精美的礼品 (d)公司的部分股权
46、总经理邀请你共进午餐,让你谈谈对你主管的看法。回到办公室,你发现你的主管颇为好奇,此时你会()。
(a)告诉他(她)详细内容(b)不透露蛛丝马迹
(c)粗略描述,淡化内容的重要性(d)找其他话题把这事岔开
47、现在很多退休的老年人上老年大学,学习国画、书法等,你认为()
(a)老有所乐,很值得提倡 (b)是消磨时间的好方法
(c)活到老学到老。自己将来也会这样 (d)没必要,不如在家好好休息,享受生活
48、当你主持会议时,有一位下属一直以不相干的问题干扰会议。此时,你最有可能(.)
(a)要求所有的下属先别提出问题,直到你把正题讲完
(b)先简单回答他(她).然后找人告诉此下属别再提与会议无关的问题
(c)当着大家的面告诉该下属在议程结束之前,先别提出别的问题
(d)批评他(她)的不礼貌行为
49、午饭时。你把钱包忘在办公桌上,回来后发现钱包不见了.钱虽然不多,但你还是比较着急.当时只有小王在办公室里,而小王平时的人缘又不太好。此时你会()
&nbs
p;(a)直接询问小王是否看到自己的钱包
(b)向领导反映,请领导帮助解决
(c)先不动声色.观察小王的举动
(d)努力寻找,实在找不到,只好吸取教训,下次自己多注意
50、公司严禁打牌,如果你是新来的部门负责人,发现部分老员工总在办公楼活动室里打牌他们这种活动已经进行了好几年了,你会()
(a)顾及到他们的情绪,就随他们便吧
(b)找每个员工谈话,说明打牌的害处
(c)开会强调以后不许再打牌,否则扣奖金
(d)设立举报机制,谁举报就给谁奖励
卷册一:职业'道德部分
一、单项选择题(51~110题,每题血分,共60分。每小题只有一个最恰当的答案,
请在答题卡上将所选答的相应字母涂黑)
51、以下关于各项物业管理原则的理解中不正确的是( )。
(a)权责分明原则。是指物业管理相关各方即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业等的权利与责任应当非常明确。
(b)依法行事原则,是指在物业管理活动中要以相关的法律、法规和签订的《物业服务合同》或《前期物业服务合同》为依据。
(c)业主主导原则,是指在物业管理活动中,业主永远是对的。.
(d)服务第一原则.是指物业管理的根本任务是服务,应寓管理于服务中。
52、目前,建设部对全国范围内上报的物业管理优秀住宅小区进行考评验收后授予( )称号。
(a)“全国城市文明住宅小区”(b)“全国优秀管理住宅小区”
(c)“全国城市物业管理优秀住宅小区”(d)“全国物业管理示范住宅小区”
53、根据《物业管理企业资质管理办法》我国物业管理企业的注册资本至少应为( )万元。
(a)10 (b)30 (c)50 (d)100
54、业主大会的一项重要职责是( )。
(a)提出选聘、解聘物业管理企业的建议(b)选聘、解聘物业管理企业
(c)组织实施选聘物业管理企业的招标活动(d)与物业管理企业签订物业服务合同
55、两个或两个以上公民或产权主体对同一房屋客体共同享有一个完全产权,即享有房屋的 ( )
(a)区分所有权(b)共有产权(c)不同产权(d)独立产权,
56、根据中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的三级标准,物业管理企业至少应保证载人电梯( )正常运行。
(a)早6点至晚11点(b)早6点至晚il点半(c)旱6点至晚12点(d)全天24小时
57、物业已使用的年限比较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求,建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求。因租金较低,尚可保持合理的出租率,这类写字楼属于( )写字楼。
(a)甲级(b)乙级(c)丙级(d)丁级
58、写字楼的()由折旧费、维修费、管理费、利息、地租、税金、保险费、利润8项构成。
(a)成本租金(b)商品租金(c)基础租金(d)百分比租金
59、在零售商业物业租赁中,百分比租金一般是作为基础租金的附加部分收取的,通常仅对超出承租人某一预定营业额之外的部分收取百分比租金,如果承租人的营业额达不到该营业额,则按基本租金收取如果某承租人的基础租金为
2万元/月,以营业额的5%作为百分比租金,则只有当承租人的月营业额超过( )万元时,才应对超额部分的营业额收取百分比租金。
(a)2 (b)20(c)40(d)80
60、根据有关规定,工业区锅炉废水必须经过冷凝降温至( )以下后才能排入公共污水管道。
(a)15°c(b)25°c(c)35°c(d)45°c
61、根据建设部《全国物业管理示范工业区标准及评分细则》的规定,全国物业管理示范工业区在基础管理方面至少应做到( ),设立服务电话。
(a)建立8小时值班制度(b)建立12小时值班制度
(c)建立18小时值班制度 (d)建立24小时值班制度,
62、物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者,是物业管理法律关系构成要素中的( )
(a)主体(b)客体(c)载体(d)内容
63、( )是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力,反映执政集团对物业管理
社会秩序的利益要求和组控意志,并依靠政权强制力量保证实施的,用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。
(a)物业管理政策(b)物业管理法律规范
(c)物业管理关系(d)物业管理法律关系
64、吊销违规物业管理企业的资质证书,属于( ).
(a)行政处分(b)行政处罚(c)追究民事责任(d)追究刑事责任
65、根据国家发展和改革委员会与建设部于2004年7月19日联合发布的(物业服务收费明码标价规定》:“实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前(),将所标示的相关内容进行调整。并应标示新标准开始实行的日期。”
(a)1个月(b)3个月(c)6个月(d)12个月
66、《物业管理条例》规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处( )的罚款。
(a)10万元以上50万元以下(b)5万元以上20万元以下
(c)3万元以上lo万元以下 (d)l万元以上3万元以下
67、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,前期物业管理评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成.成员为()人以上单数。
(a)3(b)5(c)7(d)9
68、以下表述中()不符合《物业服务收费管理办法》的规定。
(a)物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用..
(b)物业共用部位,共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本‘
(c)物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金
(d)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的.从其约定,业主不负连带交纳责任
69、房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性重大质量事敲,应由接管单位会同建设、设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。如属施工、材料的原因,应由( )负责处理。
(a)设计单位&
nbsp; (b)施工单位(c)建设单位(d)接管单位
70、房地产开发项目的( ),由政府建设行政主管部门负责.组成综合验收小组,对施工质
量和设计质量进行全面检验和质量评定。
(a)竣工验收(b)接管验收(c)使用验收(d)设计验收
71、在办理新建物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交的资料中不包括( )。
(a)竣工验收资料(b)物业销售资料(c)物业质量保修文件(d)物业使用说明文件
72、按照(物业管理条例)的规定,物业管理企业在物业服务合同终止时,( )不必交给业
主委员会。
(a)竣工验收资料 (b)日常物业管理工作总结
(c)物业使用说明文件 (d)物业质量保修文件
73、业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标,完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费,这种测算收益性物业服务费的方法是( )。
(a)成本法(b)市场法(c)定额法(d)比例法
74、()是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
(a)包干制 (b)酬金制 (c)成本价 (d)市场价
75、根据国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》,负责对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查的部门是( )。
(a)房地产行政主管部门(b)政府价格主管部门(c)业主委员会(d)居民委员会
76、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向( )收取手续费。
(a)业主(b)最终用户(c)委托单位(d)政府部门
77、物业管理企业应定期向( )公开物业服务费的收支情况,接受监督。
(a);房地产行政主管部门 (b)企业员工 (c)业主和使用人 (d)行业协会。
78、以询问的方式作为收集资料的手段,以被询问人的答复作为调查资料依据的市场调查方法是( )
(a)直接调查法(b)预测法(c)观察法(d)实验法
79、根据建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》规定.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内,到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
(a)10(b)15(c)30(d)60
80、物业管理企业日常客户关系管理的工作内容不包括( )。
(a)宣传有关物业管理的知识和相关的政策法规(b)协调客户与政府的关系
(c)将物业管理区域内一些重要事情及时告知客户(d)客户报修、投诉后的回访
8l、为了及时了解客户对物业服务的意见、建议以及满意情况.中国物业管理协会发布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的一级、二级、三级标准都要求物业管理企业每年至少1次征询业主对物业服务的意见.而且三个级别物业服务的客户满意率分别应达到
( )以上。
(a)98%,95%,90%(b)90%,85%,80%
&
nbsp;(c) 85%,80%,75%(d)80%.75%,70%、
82、实施社区专题活动的步骤中不包括()。
(a)建立客户信息档案 (b)制定活动实施方案 (c)做好活动筹备工作 (d)开展具体活动
83、房屋结构施工图中常用的构件代号“kb'’表示的是( )。
(a)楼梯板(b)墙板(c)空心板(d)槽形板
84、房屋给排水施工图中常用的图例符号“”表示的是()。
(a)闸阀 (b)截门 (c)流量表 (d)洗脸盆
85、下列房屋供暖施工图暖通空调设备常用图例符号中,()代表加湿器。
(a)
86、根据房屋完损等级的评定标准,房屋的结构构件完好,装修和设备齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常:或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的房屋,属于()。
(a)完好房(b)基本完好房(c)一般损坏房(d)严重损坏房
87、物业管理区域房屋完好率是区域内的()的百分比。
(a)完好房建筑面积占总的房屋建筑面积
(b)基本完好房建筑面积占总的房屋建筑面积
(c)完好房建筑面积和基本完好房建筑面积占总的房屋建筑面积
(d)完好房建筑面积占完好房建筑面积和基本完好房建筑面积之和
88、当业主或使用人房屋自用部位必须修缮,而房屋修缮责任人不及时修缮,或者在房屋修缮时,遭到责任人的借故阻挠,或发现有可能导致房屋危险情况出现时,房管部门可采取“排除解危的强制措施,费用由()承担。
(a)房屋所有人(b)房屋使用人(c)房屋修缮责任人(d)房屋管理者
89、整幢房屋的门窗整修属于房屋的( )工程。
(a)小修(b)中修(c)大修(d)翻修
90、以下物业管理企业对业主房屋装修进行管理的做法中不正确的是( )。
(a)在发给业主的《住户手册》中写明业主进行房屋装修时应遵循的有关规定和程序
(b)与装修人签订房屋装修管理服务协议
(c)将房屋装修工程的禁止行为告知装修人
(d)对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的,及时依法进行处罚
91、房屋附属设备的()保养是设各操作人员对设各进行的经常性的保养工作,主要包括定期检查、清洁和润滑.发现小故障及时排除.做好必要记录等。
(a)一级(b)二级(c)三级(d)日常
92、物业管理区域内房屋附属设备设施的每日运行记录应该由()填写。
(a)设各操作人员(b)设备维修养护人员(c)设备养护班组长 (d)工程部经理
93、房屋附属设备的( )工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的
局部维修,通常只要修复、更换少量易损零件,调整较少部分的机件和精度。
(a)零修(b)中修(c)大修(d)更新改造
; 94、物业管理公司一般应当( )对物业管理区域内的空调主机作一次全面的技术性能检查。
(a)每月(b)每季度(c)每年(d)每三年
95、物业管理区域内特种设备的所有维护保养、应急抢修、日常小修均由专业维修保养公司负责的设各维修养护委托合同,是( )合同。
(a)特大包(b)大包(c)申包(d)小包
96、智能化建筑的一个重要特点是( )。
(a)节能(b)}费电(c)给排水设备故障难以发现(d)需要管理人员较多
97、建筑设备自控系统运行管理及维修养护规程要求.网络控制器、控制计算机故障一般应于()小时内修复
(a)1(b)2(c)4(d)8
98、采取封闭式管理的物业管理区域。物业入口处应有保安人员( )。
(a)每天8小时值班。其他时间自由出入(b)每天白天值班,其他时间自由出入
(c)每天夜间值班,其他时间自由出入(d)24小时值班,外来人员进入须登记
99、电子巡更装置是一种()的电子设备。
(a)记录进入物业管理区域人员和车辆(b)用于监测火灾火警
(c)记录维修人员维修工作量(d)记录保安人员巡逻是否到位
100、物业管理区域内火灾预防总负贵人一般由物业管理企业()承担。
(a)管理项目的总负责人(b)安保部经理 (c)客服部经理(d)安保部消防主管
101、根据功能要求和居住区规模大小,居住区道路一般可分为3级或4级,其中( )是居
住区的次要道路,解决居住区的内部联系。
(a)居住小区级道路(b)宅前小路(c)居住组团级道路(d)居住区级道路
102、按照有关规定,我国一般新建居住区绿化用地占建设用地总面积的比例最少应达到()。
(a)10%(b)20%(c)30%(d)40%
103、《中华人民共和国大气污染防治法》规定:在露天焚烧秸秆、落叶等产生烟尘污染物质的,要责令其停止违法行为;情节严重的,可以处( )以下罚款。
(a)200元(b)300元(c)400元(d)500元
104、在is014000系列标准中,制定环境管理体系的原则、体系和支持技术通用指南是()。
(a)is014001(b)is014004(c)is014010(d)is01401i
105、将企业的保洁制度、各项保洁管理工作的要求以及每一个工作岗位的职责告知保沽部每一位员工,使他们能够自觉地按照具体的岗位职责去要求自己,这应是( )的工作职责。
(a)保洁部经理(b)保洁技术人员(c)保洁班组长(d)保洁员
106、物业管理区域内的垃圾清运应做到每日清运率( ):
(a)50% (b)80%(
第11篇 物业公司质量管理体系文件控制程序
1.目的
对质量管理体系的文件进行统一的管理与有效的控制,以确保使用质量管理体系文件的部门均能得到相应文件的有效版本。
2.范围
本程序适用于对公司质量管理体系文件的控制。
3.职责
3.1质量手册、程序文件由总经理批准。
3.2管理者代表批准其他文件。
3.3全面质量管理办公室组织人员进行质量管理体系文件的编写。
3.4全面质量管理办公室负责质量管理体系文件的归口管理。
4.工作内容
4.1编写与审批
4.1.1质量手册,全面质量管理办公室负责组织相关人员编写,管理者代表负责质量手册的审核,总经理负责质量手册的批准。
4.1.2程序文件,管理者代表负责程序文件的审核,总经理负责程序文件的批准。
4.1.3服务工作规范,各部门负责审核,由管理者代表批准。
4.2文件的标识
4.2.1编号
4.2.1.1记录表格除注明名称外,在右上方注明标准要素号加'j'及序号,如《收发文登记表》4.2.3-j-01;
4.2.1.2程序文件和工作规范的编号直接写上要素号;
4.2.1.3如某要素有多个文件时,在后面加注序号,如《装修监管工作规范》7.5.1-04。
4.2.2封面标识
4.2.2.1版本使用英文字母:a版表示第一版;b版表示第二版,以下类推;
4.2.2.2分发号,分发文件时注明分发号码。
4.2.3页眉和页脚
右边:文件版本号+修改次数,如:a/0、a/1、b/0、b/1;左边:
文件类型,如:质量手册、程序文件、服务工作规范;页面底端
居中:页码,如:1。
4.3文件受控
4.3.1受控文件,发给本组织成员的体系文件均为受控文件,在封面上盖'受控文件'印章;
4.3.2非受控文件,发给本组织外的质量手册为非受控文件,不收回,不负责修改。
4.4文件发放与回收
4.4.1文件的发放、回收都需要填写《收发文件登记表》。
4.4.2如文件分为两层发放,每一层都需要填写《收发文件登记表》。
4.5文件保管与复印
4.5.1受控文件不得借用、外传,更不能丢失损坏,如丢失损坏须向文件管理部门申请补发。
4.5.2使用人一旦离开公司,应将其文件交回公司。
4.5.3分发给各部门的体系文件,各部门负责人为保管第一责任人,应按规定做好部门内部文件发放范围的控制,须复印文件时,必须经部门负责人同意后才可复印,并将分发号填写在《收发文件登记表》中。
4.6文件评审与修改
4.6.1文件每年在管理评审会上进行评审,必要时做出修改决定。
4.6.2文件需要更改时,应由部门负责人书面向全面质量管理办公室反映。
4.6.3全面质量管理办公室根据评审会决议及部门负责人的反映情况,组织人员对文件进行修改,修改内容由管理者代表批准。
4.6.4修改方式
4.6.4.1大改,即绝大部分内容需要修改时,由全面质量管理办公室组织相关人员进行换版修改;
4.6.4.2中改,即某一文件局部需要修改时,由全面质量管理办公室组织人员进行修改,并将修改的某一页印成新的文件页,页眉左上方注明修改次数;
4.6.4.3小改,即原文件个别内容需要修改时,由文件使用人按《文件更改通知单》要求,直接在原文上改。
4.6.5小改与中改在文件发放时,需填写《文件更改通知单》。
4.7文件作废
4.7.1凡经修改后无效的文件一律作废,由部门进行作废处理。
4.7.2如作废文件须留做参考,一定要在该文件封面上盖上'作废留用'章。
4.8外来文件
4.8.1全面质量管理办公室负责收集物业管理的有关法律法规,进行集中保管,并在文件上加盖公章,供公司员工借阅。
4.8.2全面质量管理办公室每年将收集的适用的法律法规文件编成《外来文件清单》,以提供员工借阅时的检索,并以此作为有效版本的控制手段。
5.相关文件
无
6.记录表格
6.1《收发文件登记表》(4.2.3-j-01)
6.2《文件更改通知单》(4.2.3-j-02)
6.3《外来文件清单》(4.2.3-j-03)
第12篇 大溪地别墅物业管理总体构想
大溪地别墅的物业管理总体构想
大溪地别墅物业管理模式、各项管理规章制度、机制
1)我公司将结合大溪地别墅的实际情况,建立大溪地别墅物业管理模式,全力体现物业总经理负责制。
a.我公司按iso9000国际质量认证标准协助大溪地别墅制定与物业管理服务工作相关的规章制度、员工守则、工资标准与奖惩条例等制度。
b.我公司将根据各管理项目的实际需要,向各项目提供技术支持和各种培训。
2)管理工作架构的建立。
我公司将针对管理项目的实际情况建立大溪地别墅物业管理工作架构。
a.人事行政:负责人事行政的管理,文书处理,员工培训,考勤管理,企业
iso9000质量体系认证工作,物料采购,员工餐厅的运营与管理等工作;
b.财务:负责制定财务收支计划、会计出纳和经济核算,对业主和物业使用人所交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费进行管理,发放员工工资;
c.工程部:负责园区设备和公共区域设施的管理与维护保养,对改造工程和装修工程进行审批指导、检查验收;
d.保卫:负责园区整体区域的安全、保卫、消防管理工作,维护住宅区的公共秩序与良好的环境,负责大溪地别墅范围内的交通管理;
e.清洁:负责园区规划范围内的清洁与整理工作,对绿化区域的绿植、绿摆、绿化小品等进行日常养护管理,负责节日与庆典的环境布置与装饰,配合政府相关部门做好'门前三包'工作。
f.客户服务:负责办理业主与物业使用人的入住及退租手续,发表各类与物业管理有关的通知与公告,协调和解决业主与物业使用人的投诉,收取业主与物业使用人应交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费用;
3)公司所提倡的管理手段
最大限度地以制度管理企业,追求法治,全力减低人治因素。
a.工的管理以规章制度、员工守则、工资标准与奖惩制度来实现;
b.引进计算机软件管理方式,使所有事项责任到人;
b.建立设备台帐,结合计算机进行管理,保证其科学性与严肃性;
c.以制度与手册为蓝本,提高和统一技术人员的操作与排除故障的能力与水平;
e.加强财务管理的监督机制;
f.物业经理的业绩=客户的反映+各项费用收缴率
4)关于大溪地别墅管理服务达文物业将实施十六字服务宗旨:
'外部形象服务意识工作跟进关注细微'
我公司倡导的的十六字方针,对公司的顺畅运作起到了极其重要的作用。
外部形象:无论物业公司员工还是管理项目,都必须有一个良好的外部形象,并随时进行呵护,才会使之管理的项目形成高品位、超前出众的品质,方可达到使物业保值、升值的目的。
服务意识:我公司深谙客户的服务需求,并十分善于结合这些服务需求,将服务意识贯穿到工作的方方面面,以保证贵司需求的不断满足。
工作跟进:每一家物业公司都有着周密的管理制度,有的甚至相当厚重,但真正坚持落实与跟进这些制度的企业却相当难得。我公司针对这一误区给予了相当大的关注,在日常的服务工作中坚决就'工作跟进'问题对员工提出了严格要求,这种工作方式经过多年的验证,得到了充分的应验。
关注细微:物业项目管理的优劣、水平高低往往体现在许多细微之处。比如员工的服装、举止、物业氛围的营造、设备设施的维护保养、与贵司的友善关系等等,都是由这些十分细微的小事去体现一个管理者的实际素质。因此,我公司特别注意对细微之处的高度关注。我公司管理层的一致观点是:如果员工对细小的问题加以关注,那么产生大问题的最终几率就要小得多。各级员工对每一细小问题都给予关注,那么物业管理水平就不难于体现。
