第1篇 物业管理保安员语言艺术
物业管理保安员的语言艺术
一、基本要求:
1、符合礼貌的基本要求。
2、准确、生动、丰富、灵活。
3、注意语气、语调、语言速度的应用,多用请求或商量式的语气。
二、禁止用语:
1、喂!干什么的!喊你没听见吗
2、急什么,慢慢来!
3、我也没办法,你等着吧!
4、我可是做保安的,这不是我的服务范围!
5、没看见我一直忙着吗
6、后面等着去,挤什么挤。
7、墙上贴着呢,你不会看吗
8、我不知道,我不懂,不关我的事。
9、不是告诉你了吗怎么还不明白,你还有完没完啊
10、我不清楚,我不知道,反正是公司规定的,你要问就问公司。
11、不是说了不能停车吗(不能进去吗)
12、我不是告诉你了吗怎么还不明白,真
第2篇 商务广场物业管理收支预算说明分析
(一)物业管理开办费205720元,由开发商承担。
(二)根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担,具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用(交付前三个月)282865元,由开发商承担;交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:总收入2388097元-总支出2388032元=65元
交付第二年盈利:总收入2571643元-总支出2559666元=11977元
(四)本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。
(五)本测算中不包括1―4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。
(六)会所及游泳池的收支独立核算。
(七)测算中物业的所有技术参数(物业建筑面积、总户数等)由开发商提供,若实际操作中参数有所差异,差价部分费用由开发商按实承担。
(八)收入测算说明及分析
1、物业管理费测算:根据物业管理经验,交付第一年住宅入住率相对较低按50%计,第二年逐渐提高按70%计;商场第一年入住率按70%计,第二年按90%计,写字楼第一年按70%计,第二年按85%计。
2、经营用房的测算(含在其他经营收入中):在交付前几年业主入住率不高,业委会尚未成立,此项费用暂作为收入,该项收入作补充物业公用部位,公共设施设备维修和养护。
(七)支出测算说明及分析
1、人员工资:人员工资的测算是参照我司发放标准。
2、福利费及社会统筹保险的测算:按国家有关政策执行。
3、绿化养护费:因第一年绿化养护还处于保养期(保养起止期为物业交付之日起至物业交付满一年),养护产生的相关费用由绿化施工单位承担,第二年开始由管理处自行保养,因此在费用测算时,增加了绿化工及绿化用药、用具等费用支出。
4、公用设施设备维护:因第一年大部分设备或处于维保期,或是新的设备,维保费用相对较低;第二年度设备结束维保期,设备的维保费相应增加。
5、由于第一年电梯处于维保期相应费用未支出,第二年增加电梯维保费用。
6、共用电费、水费随着入住率的增加,也将相应提高;绿化用水的增加(第二年绿化由管理处自行保养),在测算中增加了第二年所要耗费的公用水费。
7、不可预计费:因前期介入费中各项支出费用不稳定,不可预计费按5%计提,物管费测算中第二年度各项支出费用相对稳定,不可预计费按1%提取。
8、残疾人保障金的年人均收入基数暂按15000元/年.人计算。
9、其余的费用(如管理费、税金等),按国家有关规定执行。
第3篇 物业公司：钥匙管理程序
物业公司程序文件:钥匙管理程序
1.目的
加强钥匙管理,消除安全隐患。
2.范围
适用于物业公司钥匙管理工作。
3.定义
顾客钥匙:地产委托代管钥匙(含未出售的房屋钥匙、出售后业主未办入住的钥匙、地产公司管理用钥匙等);因返修和入户维修、代理租售等由业主(使用人)委托代管的钥匙。
管理用钥匙:除顾客钥匙以外的所有钥匙。包括办公、公用区域内的钥匙等。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人负责钥匙管理的监督、检查及钥匙配制的批准工作
管理处钥匙管理员负责管理处所有钥匙的接收、领/借用、保管和配制等相关具体工作的落实
部门钥匙管理员负责部门所使用钥匙的接收、借用、保管等
钥匙使用人负责保证所借用钥匙的正常使用,按时归还
5.方法及过程控制
5.1钥匙的统一管理及分配
5.1.1由管理处钥匙管理员对管理处所接收的钥匙,按顾客钥匙和管理用钥匙分别列制《钥匙清单》。
5.1.2各部门可以根据实际工作需要,将日常使用或紧急备用钥匙长期借出,作为部门常用钥匙,但借出时间不应超过半年。部门需设置兼职钥匙管理员,对部门所需钥匙统一借出并管理。如超过期限,则须向管理处钥匙管理员办理续借手续。
5.1.3钥匙使用人如需长期使用部门常用钥匙,需到部门钥匙管理员处申请并办理长期借用手续。如需借用的钥匙非本部门常用钥匙,可直接到管理处钥匙管理员处办理借用手续。如需借用的钥匙被其他部门作为常用钥匙统一借出,钥匙使用人则可到该部门钥匙管理员处办理借用手续。
5.1.4钥匙管理员负责钥匙的接收、领用、保管、配制,所有钥匙的借出都应填写《钥匙使用登记表》。其间,由于钥匙借用而发生的问题,由钥匙借出人员负责。
5.1.5所有钥匙应当天借用当天归还,如借出钥匙当天不能归还,则需到管理处钥匙管理员处办理长期借用手续。
5.1.6钥匙管理员或当值人员每天下班前应清点钥匙数量,发现钥匙未归还应及时追回,如有异常应在《钥匙使用登记表》的'备注'栏中记录
5.2管理用钥匙的管理
5.2.1管理用钥匙的更换、配制
5.2.1.1任何人未经管理处负责人许可不得私自配制钥匙,若因工作需要配制或钥匙损坏时,须由管理处钥匙管理员填写《钥匙配制申请表》,报管理处负责人同意后方可配制。
5.2.1.2门锁损坏或钥匙丢失(包括一套钥匙中丢失任何一把)必须重新更换门锁,应填写《钥匙配制申请表》,报管理处负责人审批后予以更换,同时应查明原因,如属人为原因,应追究责任。
5.2.1.3重点部位门锁的更换应在24小时之内完成(节假日时可口头报管理处负责人同意),所更换的钥匙交管理处钥匙管理员在《钥匙清单》上予以登记。无论何种原因,如果存在外部人员、离职人员等可以用钥匙进出这些部位的情况,必须更换门锁。
5.2.2管理用钥匙的保管
5.2.2.1管理处钥匙管理员负责将所有钥匙分类加以标识,并确保标识清晰及持久性。
5.2.2.2管理用钥匙应统一存放在管理处或部门钥匙柜内,除员工因工作需要长期借出钥匙外,其它钥匙必须统一保管。
5.2.2.3部门钥匙柜钥匙应在管理处备份,存放于管理处钥匙柜内。
5.2.2.4管理处/部门钥匙管理员休假或外出时须把钥匙柜的钥匙交给管理处负责人/部门负责人,接收人须在《钥匙使用登记表》上签名确认。
5.2.3管理用钥匙的使用
5.2.3.1钥匙遗失须即刻报告部门负责人或钥匙管理员,由部门负责人做出处理意见,钥匙管理员在《钥匙使用登记表》'备注'栏中说明。
5.2.3.2部门人员调动、离职,钥匙管理员负责收回其持有的钥匙,并将变更情况在《钥匙清单》上记录。
5.3顾客钥匙的管理
5.3.1在房屋移交验收时,管理处钥匙管理员接收所有房屋钥匙,列出《钥匙清单》,并填写《顾客钥匙/物品领用清单》中顾客钥匙一栏。房屋交付时发放钥匙可参考《房屋交付手续办理工作程序》。
5.3.2如顾客委托管理处提供居家服务时要求代管钥匙,管理处应尽量委婉拒绝;如顾客坚持或有其他特殊原因需要代管钥匙的,经部门负责人同意,管理处负责人批准后方可接收,并由管理处钥匙管理员保管,具体流程执行《顾客财产管理程序》。
5.3.3因返修、代理租售等原因需为顾客代管钥匙,须填写《顾客委托(收回)钥匙登记表》,管理处钥匙管理员负责钥匙的接收、借、还等手续。顾客委托和领回时均须在《顾客委托(收回)钥匙登记表》中签字确认。
5.3.4如须更换顾客门锁必须由管理处负责人与顾客沟通,获得顾客书面同意方可更换。
5.3.5顾客钥匙借用的控制
5.3.5.1施工维修单位进入辖区作业施工,施工单位责任人必须持有地产项目处或顾客服务中心签发的《入户维修承诺书》到物业钥匙管理员处领取钥匙。
5.3.5.2钥匙管理员必须对施工维修单位所持《入户维修承诺书》及其身份证进行收验核实无异议后,发放所需要领取的钥匙。
5.3.5.3业主办理入住时,必须认真填写《顾客钥匙/物品领用清单》的相关内容,做好钥匙的交接;如业主有预留钥匙存在管理处,需填写《顾客委托(收回)钥匙登记表》。
5.3.5.4业主需要借用钥匙时,应出具有效身份证明或能证明为房屋所有人的有效证据,管理处钥匙管理员方可借出,并填写《钥匙使用登记表》。
5.4钥匙清查:
5.5.1每日下班前,钥匙管理员必须对照《钥匙使用登记表》清点所有借用钥匙的数量,如有异常情况做好记录及时向部门负责人汇报,并追究相关人员的责任。
5.5.2每周钥匙管理员必须依据《钥匙清单》清点钥匙数量并进行整理,结合工作需要,对钥匙管理提出合理化建议逐级上报。
5.5.3每月钥匙管理员必须对钥匙管理的质量记录相关内容系统检查整理成册,交由所在部门统一存档。
6.支持性文件
tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手续办理工作程序》
tjvkwy7.5.4-k02《顾客财产管理程序》
7.质量记录表格
tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb
sp; 《钥匙清单》
tjvkwy7.5.1-k02-f2《钥匙使用登记表》
tjvkwy7.5.1-k02-f3《钥匙配制申请表》
tjvkwy7.5.1-k02-f4《入户维修/施工承诺书》
第4篇 物业管理手册－管理评审控制程序
物业管理手册:管理评审控制程序
1、目的
确保管理体系持续的适宜性、充分性和有效性。
2、适用范围
适用于公司对管理体系的评审工作。
3、职责
3.1总经理主持管理评审会议。
3.2管理者代表负责向总经理报告管理体系运行情况,并提出改进建议。
3.3品质部负责管理评审计划的制定及收集管理评审所需的资料,负责对评审后的纠正、预防和改进措施进行跟踪和验证,并编写管理评审报告。
3.4各部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需的资料,并负责落实管理评审中提出的纠正、预防和改进措施。
4、程序
4.1管理评审计划
4.1.1每年至少进行一次管理评审,两次评审时间不得大于一年。
4.1.2品质部于每次管理评审十天之前编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,总经理批准后,通知到各部门。
4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次:
4.1.3.1公司组织机构、服务范围发生重大变化时。
4.1.3.2发生重大质量、环境事故时。
4.1.3.3当法律法规、标准及其他要求有变化时。
4.1.3.4即将进行第二、三方审核时。
4.1.3.5体系审核中发现严重不符合时。
4.2管理评审的输入
4.2.1管理体系内、外审核的结果。
4.2.2企业的组织机构、部门职责、资源配置的情况。
4.2.3合规性评价的结果
4.2.4业主、员工反馈的信息沟通、处理情况及满意程度。
4.2.5服务、过程业绩及环境绩效的符合性,包括过程、服务、环境绩效监视和测量的结果。
4.2.6以往管理评审提出的改进措施跟踪验证情况。
4.2.7预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不符合项采取的纠正、预防措施的实施及其有效性的验证结果。
4.2.8管理方针、目标、指标和管理方案的执行情况,考虑各种改进的机会。
4.2.9重要环境因素的控制结果。
4.2.10可能影响管理体系的变更,包括内外的环境变化,如法律法规的变化、新服务项目的开发等。
4.2.11改进的建议。
4.3评审的准备
4.3.1预定评审前十天,品质部以书面的形式向管理者代表汇报现阶段管理体系运行情况并提交本次《管理评审计划》,由管理者代表审核,总经理批准后,将会议通知发放到各部门。
4.3.2品质部负责根据评审输入要求,组织评审资料的收集,准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。
4.3.3品质部向参加评审的人员发放管理评审有关资料。
4.4管理评审会议
4.4.1总经理主持会议,各部门负责人对评审资料进行充分的讨论并做出评价,对于存在或潜在的不符合项提出改进措施,确定责任人和整改计划。
4.4.2总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。
4.5管理评审的输出
4.5.1管理评审报告应包括下列内容
4.5.1.1管理体系运行的有效性及质量、环境二方面持续改进的决议和措施。
4.5.1.2与业主有关要求的服务改进包括对现有服务符合要求的评价。
4.5.1.3业主、员工满意度及改进要求。
4.5.1.4资源需求的相关决定和措施。
4.5.1.5重要环境因素确认和控制的结果及改进要求。
4.5.1.6管理方针和目标的执行情况及持续改进要求。
4.5.1.7对管理体系适宜性、充分性、有效性的评审结论。
4.5.2会议结束后,由品质部根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》。《管理评审报告》经管理者代表审核,交总经理批准,发至相应的部门并监督执行。
4.6改进措施的实施和验证
4.6.1品质部根据管理评审报告中提出的改进要求填写《不合格项纠正(预防)措施》发至相关责任部门,按《不符合、纠正和预防措施控制程序》的规定,分析原因制定措施并实施。
4.6.2品质部对措施的实施效果的有效性进行跟踪验证。
4.7如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。
4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《不符合、纠正和预防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《管理评审计划》jw/jl-5.6-001
6.2《管理评审报告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第5篇 速达物业管理公司简介材料
速达物业管理公司简介
重庆**(集团)速达物业管理有限公司,成立于2003年5月19日,是从事专业物业服务管理的企业,具有独立法人资格,国家二级物业管理资质企业;属重庆市物业管理协会会员单位,荣昌县物业管理协会理事单位。
公司组织机构健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有专业知识、不断追求完美的管理人才,公司采用规范化的专业管理模式进行标准化管理,本着'帮带、互补、协作、共进'之团队建设实践中,拥有一套完善的管理体系和独具特色的管理风格,公司本着'志存高远、坚韧踏实'的企业精神和'以完美的服务求生存,以良好的信誉求发展'的企业理念,以'高水准、高效率、高素质、严纪律'的工作作风,真诚为业主服务,把社会效益和塑造良好的企业形象放在首位,在广大业主中享有良好的声誉。
物业公司自创立以来,本着'温情永恒,亲情服务、关爱一生,微笑待人'的服务理念,坚持'热情、周到、耐心、细致'的工作作风,现从事物业管理的项目有'**上河城'小区、'**海棠园'小区、'**榕树林'小区;接下来准备入住的接管的项目还有'**北城双星'小区、'**东方之骄'小区、'**红城'高档住宅花园别墅型小区。
公司设置了公司综合部、财务管理部、客户服务部、工程维修部、保洁部、协管部、环境绿化部,经营管理更加专业化、规范化。2006年获得了'优秀物业管理企业';2007年获得了'物业管理考核二等奖';2008年获得了'物业管理考核一等奖';2008年'**上河城'小区又荣获了2008年度重庆市物业管理示范住宅小区;2008年'**海棠园'小区荣获重庆市市容整洁小区等荣誉称号,并受到广大业主的一致好评。
第6篇 物业公司变更作业状态管理程序
职业安全卫生管理程序文件
--物业公司变更(作业状态)管理程序
1.0 目的
通过制定此程序,确保作业状态发生变更时处于受控管理,保障员工的人身安全,避免公司财产损失。
2.0 适用范围
适用于当生产作业及提供服务过程中与安全有关的控制环节(人、机、料、法、环)发生变更时,相关部门所采取的管理活动。
3.0 职责
3.1 各部门经理(管理处主任)负责将本部门作业或服务过程中发生的变更情况及时通知质量/环境/安全领导委员会。
3.2 管理委员会负责审核作业状态变更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品质部负责《危险因素识别及风险评估记录表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 变更申请:
当各部门的相关作业活动或服务活动需要对下列控制环节进行变更时,各部门经理/管理处负责人应填写《作业状态变更申请单》,说明变更的原因,内容,必要时附工程图纸,交管理委员会审批,通过审批后,再将此申请单交品质部。这些控制环节包括:
a)有资格要求的岗位人员的更换
b)机器设备的更换
c)具有危险特性的物料的更换或使用
d)作业步骤、程序的变化
e)作业地点、作业环境的变更
4.2 作业状态变更申请的审批:
4.2.1 管理委员会收到《作业状态变更申请单》后,组织人员进行评估,必要时可邀请相关的专业人士参加,评估内容可包括:
a)新的工作人员的资格是否有效
b)机器设备的安全性是否有保障
c)物料变更是否合理
d)作业方法的变更是否合理,是否具有可操作性
e)作业地点、环境的变化是否安全
f)是否需要明确新的安全要求
g)是否需要编制安全技术措施
4.2.2 通过评估后,应将评估结论及相应的安全要求记录在《作业状态变更申请单》上,如需要编制安全技术措施,管理委员会应指定人员在限定的时间内完成,并对其进行评审。
4.3变更后作业(服务)的运作
4.3.1 通过管理委员会的评估后,相关部门可以按变更的方案进行运作,如有安全要求或安全技术措施要求,首次运作时,管理委员会应指定人员对作业(服务)过程进行监督,检查各种安全措施是否已完善,作业(服务)过程是否安全。
4.3.2 对运作中出现的问题,应及时提出,必要时发出《整改通知书》,要求限期整改,并对整改的有效性进行跟踪验证。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 当《作业状态变更申请单》经管理委员会审批通过后,相关部门应将此表格转交品质部,品质部应根据管理委员会的评估结论,对《危险因素识别及风险评估记录表》进行更新。
5.0 相关文件
6.0 质量记录
6.1《作业状态变更申请单》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危险因素识别及风险评估记录表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
第7篇 工业园物业管理建议书范本
武汉超越工业园物业管理建议书
目录:
一、物业情况八、专项费用
二、专业物业管理九、质量保证方式
三、合作方式十、管理建议
四、管理目标十一、物业管理的作用
五、管理组织十二、其他
六、管理服务内容
七、管理费用预算
一、物业情况
超越工业园地处我国着名的魅力城市武汉。园区创建于2005年8月,位于武汉市洪山区,左面连接白沙洲沙发材料市场、前面距离107国道200米、右面距离白沙洲大桥300米、后面距离长江300米,出园区5分钟有539、593、34、59、202、小公共汽车的通过,地理位置优越。经过一年多的不断完善,目前,园区现有建筑面积2.5万多平方米,拥有一栋三层办公楼,4栋双跨厂房、7栋单垮厂房,基础设施基本完善。
二、专业物业管理
随着物业建设迅猛发展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不断提高,人们对物业管理的需求也在逐步增长。新建住宅小区开始实行物业管理新体制,工业园的园区也不例外。目前再武汉工业园不断的增多,在竞争激烈的市场竞争中要处于不败之地,必须提高园区内的管理水平,提高管理的各种素质,以高标准的管理,良好的形象来吸引更多的客户。在目前的基础上,只有通过高素质的专业管理才能加快园区发展的进程,扩大园区在市场中的影响力。专业管理的好处有:
1、提高管理质量,为园区提供优质、高效的管理服务,创造一个安全、整洁、舒适的生活和创业环境。
2、作为园区的“大管家”,可以协调园区与客户间的各种关系,缓解客户与园区间的矛盾。
3、通过有效的管理方法与方案,保证园区内的正常运作,免除园区与客户的后顾之忧。
4、通过有效的管理,最终能使园区内的各项工作正常有序的开展。不但能使园区保值、增值还能扩大园区的影响力与知名度。
三、合作方式
根据园区的实际情况,我建议采取合作管理方式,合作组成项目管理公司。董事会、董事长(待定),合作公司实行总经理责任制,合作公司的总经理、总工程师有、由我公司委派人士担任,合作管理期限建议暂定为一年。
四、管理目标
从园区的设计、建筑、规模及设备设施来看,园区最需要的就是我们这样子专业的管理人员,设施设备只有是等到合理有效的管理才会为园区增辉。因此在管理上也要达到与之相配的水平。我们的管理目标:
1、树立正确的物业管理概念,提出“全心全意为园区服务”的管理思想,创一流的管理、一流的效益、一流的服务、一流的形象,保证园区更有效的运作。
2、从公司正式开始运作起,半年内园区的管理水平要达到优秀水平。
五、管理组织
根据园区之实际,管理组织结构拟定为:
董 事 会
合作管理公司
; 总 经 理
六、管理服务内容
(一)、开业前管理工作:
1、具体管理工作:
(1)、确定管理公司所派人选。
(2)、就园区的整体设计问题、工程问题的设备安装等提出建设性意见供园区领导参考。
(3)、管理公司人员定期参加有关园区建设管理会议。
(4)、确定管理公司办公地方,为与园区、客户联系提供方便。
(5)、协助及处理园区各部分的交收程序,保障园区与客户的利益/
(6)、编制公司架构,确定管理人员人数。
(7)、编制各项工作程序时间表,以便监督并保证各项筹备工作和交接工作顺利完成。
(8)、编制员工招聘时间表。
(9)、拟定培训计划,组织安排好员工培训,保证提供专业化培训。
(10)、采购所需的各种办公用具和工具。
(11)、做好各种资料收集和存档工作。园区提供各种竣工验收图纸以及各类设备设施资料存档,以保障园区的各项设备、设施的维修保养顺利进行。
(12)、根据实地情况,列出改善工程一览表,以便园区能根据存在的问题和物管要求,加以改进。
2、管理公约:
为规范客户与园区之间的权利与义务,也为明确、规范管理公司的责任、权利和义务,开业前需要制定出“园区管理公约”。
3、编制管理预算方案:
、根据园区的实际情况,制定出详细的管理预算方案,供园区审批后执行。
(二)、开业后的管理工作:
1、管理公司应对园区的各项工程进行验收,如消防、通讯、强电、土建等工程的验收以方便以后的维修、维护。
2、清洁工作:
(1)、园区的清洁水准对其形象有重大及深远的影响。因此,制定出完备的清洁方案十分重要。
(2)、聘选素质良好的清洁经理及主管,以保持清洁卫生的进度和质量。
(3)、根据园区选用的材料和外墙情况,详细拟定清洁方法和频度、清洁服务规格条文和有关工作细则。
(4)、制定清洁监督的检查表,定期检查清洁工作的进度和质量。
3、园艺和绿化:
鉴于绿化环境对园区形象的重要性,管理公司聘请有经验的园艺师、菜农再园区的隔离带种植树木和蔬菜。
4、保险:
(1)、根据园区的情况,建议购买以下的保险:公众责任险、机器损坏险、员工保险。
(2)、建议客户根据自身情况,向保险公司投保。
5、建立档案系统:
建立完善的档案系统,逐步规范各项管理,制定电脑管理系统。
6、为使管理工作做到公平、公开与公正,应增强与园区及客户的沟通,并可根据情况变化向业主提出合理建议,制定多项报告程序。
(1)、财务报告:
①每年有关收支的财务报告;
②有关收支、应付未付等账目,每月收支简表。
(2)、管理报告:
①每年的管理情况工作汇报,包括管理、保安、维修保养等情况;
②每月管理工作简报;
③其他特别事项报告。
7、处理投诉。
七、管理费预算
1、影响预算结果的变动因素:
(1)、园区各功能组别(核算对象)及其建筑面积
(2)、物业管理模式及内容
(3)、管理预算中各项目及金额
(4)、市场价格
2、管理费预算表:(略)
3、管理费预算分配表(略)
八、专项费用
开展全面的物业管理工作。为了工作顺利开展,园区应提供一笔维护维修费用,经初步计算,约人民币*******元。费用将于园区在管理费用中逐年摊还。
九、质量保证方式
有信心将园区的物业管理做好,做到让领导满意、客户高兴双方受益。
十、管理建议
1、园区应该设置总垃圾房,设在方便运输且不碍雅观的位置。
2、园区的外墙统一粉刷。
3、现有村里派来的三个人怎么解决
4、围墙、门卫房、办公室、宿舍的解决
5、空置门面的招商招租费用计算问题
十一、物业管理的作用
1、物业管理能维护大家的合法权益,改善大家的生活与工作环境,促进园区工作的开展。
2、物业管理通过用新技术、新方法、依靠科技进步提高园区的管理水平。
3、物业管理能保证园区日常的正常运作,给大家一个安全舒适的工作环境。
十二、其他
第8篇 zx物业公司专项专题培训管理
物业公司专项(专题)培训管理
1.0专项培训由教育培训部组织,各部门(各子公司、各管理处)根据《公司年度培训规划》和交叉培训需要的内容报名参加。
2.0专项培训的对象:
2.1所有管理层员工
2.2部分作业层骨干员工
2.3所有内培教师
3.0专著培训的内容:
3.1现代企业管理基础知识
3.2现代企业管理的督导与沟通方法
3.3员工的激励和管理者的领导艺术
3.4 iso9000、iso14000和ohsas18000文件知识讲座
3.5内培教师综合素质培训
3.6物业管理行业有关法规、条例讲座
3.7现代商务交际礼仪常识与规范
3.8由公司职能部门及专业公司举办的各类专业培训班等。
4.0专项培训采取轮训的方式,学完所有课程并考试合格,将由公司颁发学习证书, 作为员工升职和年度考评的条件之一。
第9篇 物业管理投标书项目
11项物业管理投标书项目
投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同,招标单位的要求不同,因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项:
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势,选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式,还是股份制的管理方式,仰或是有限责任公司的管理形式等等,对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构,根据目前我国物业管理发展情况来看,物业管理组织机构有三个特征:
1、管理体制
管理体制主要有三类:
(1)总经理负责制;
(2)董事会下的三总师负责制;
(3)董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种:
(1)垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通,管理到位,管理层直接对成本,对管理质量负责。缺点是人力资源分散,横向协调配合困难。
(2)矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源,调动个方面的积极性,可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差,人员经常变动,容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少,以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种:
(1)三部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
(3)六部一室。即机构具体设置为:办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外,对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理,他们的文化层次,年龄结构,工作经验,都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确,对他们的文化素质,工作能力,基本条件都要提出要求,甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证,所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着'实事求是'、'取之于民、用之于民'、'用户至上、服务第一'、'根据物业功能、分层次收费'等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此,该收的费用都要收齐,不能漏收。通常收费的项目有:
(1)目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
(2)物业管理企业根据所给的营业用房而开展'三产'经营获得的收入。
(3)维修基金每年可取的利息金额。
(4)其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有:
(1)人员工资、福利、津贴、奖金,以及其他各类保险支出。
(2)各类服务成本的开支。例如,能源有水,电,气,汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。
(3)物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
(4)其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求,要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化,他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量,以及规范化的管理的标准,从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力,所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类:
1、根据目标的物业情况,认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为:
(1)公众管理制度,主要包括:
①业主公约;
②精神文明建设公约;
③楼宇使用及维护管理规定;
④装修管理规定;
⑤治安管理规定;
⑥清洁卫生管理规定;
⑦消防管理规定;
⑧交通车辆管理规定;
⑨环境保护管理规定。
(2)岗位责任制度,主要包括:
①管理处主任岗位职责;
②管理处主任助理岗位职责;
③环境主管岗位职责;
④保洁员岗位职责;
⑤保安主管岗位职责;
⑥工程主管岗位职责;
⑦维修人员岗位职责;
⑧会计人员岗位职责;
⑨行政人员岗位职责。
(3)内部管理运作制度,主要包括:
①员工行为规范;
②培训制度;
③考核制度;
④奖惩制度;
⑤回访制度;
⑥来访,投诉处理制度等。
2、根据目标物业,确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有:
①保安;
②机电维修;
③清扫保洁;
④园林绿化;
⑤电梯操作;
⑥社区文化。
五、管理目标,经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨,便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时,提出管理目标:树立'服务至上,客户第一'的管理思想,达到一流管理、一流形象、一流效益,一促进后期的楼宇销售;提出管理经营方针:保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主,多种经营,求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动,这是其性质所决定的;然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益,而是要正确处理好社会效益,环境效益与经济效益三者的关系,使之有机的统一。一些物业管理企业,在开展物业管理有偿服务的同时,还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项,深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房
的建好,新的社区环境形成,人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境,特别是老年人的'高楼病'多了,孩子也变得孤独了。为此,社区文化的重要性越来越被老百姓看中,成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时,应认真考虑到社区文化的开展,制定有关社区文化制度,安排好各类社区文化活动,使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明,也享受到精神文明。
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理,对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业,针对目标物业,对照国家有关规定,向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺:
⑴房屋及配套设施的完好率;
⑵房屋零修,急修及时率;
⑶维修质量合格率;
⑷清洁保洁率;
(5)道路车辆完好率;
(6)小区治安案件发生率;
(7)业主综合服务满意率;
(8)绿化完好率;
(9)重复维修率;
(10)住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化,为了对物业管理状况进行连续化记录,并保留资料,需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想:是否建立单独的档案室,还是放在办公室合署办公;派几位同志负责档案管理;管理的程序图;采用什么样的管理制度,是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时,也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想,使人们感到实实在在,同时又大胆创新。例如,某物业管理企业对目标物业经过调查之后,对未来目标明确提出,接管后一年达到市优,两年达到省优,三年达到国优,在达到国优的同时,一定通过iso9002贯标,使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚
第10篇 物业管理师备考:物业管理公司组建程序
在自身具备了法律规定的基本条件之后,组建物业管理公司的过程,就是让这些基本条件得到政府主管部门的认可,并最终获得企业法人地位的过程。《中华人民共和国公司登记管理条例》等相关法规,以及地方政府制订的一些管理办法,对这个过程做了明确的规范。这里着重介绍物业管理有限责任公司设立程序的关键环节。
公司名称预先核准
正如一个新生儿,只有经过户口登记,才能获得属于自己且被社会认可的名字一样,一家新的物业管理公司,也只有经过名称预先核准登记,才能具有专属性和惟一性的公司名称。公司名称需译成外文使用的,可依据文字翻译原则自行翻译使用,不需核准登记。公司名称预先核准的主管部门,是工商行政管理机关。办理名称预先核准登记,一般要经以下步骤:
1)领取并填写'名称(变更)预先核准申请书'。最好取3个以上的备用字号,自己排列出顺序,以便工商行政管理机关依次查重,以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外),与其他企业变更名称未满1年的原名称相同,与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同,将不予被核准。使用3个字作为字号,能够大大降低重名几率。
2)递交'名称(变更)预先核准申请书'及相关材料,自递交之日起10日内,工商行政管理部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有:
①全体股东签署(自然人股东由本人签字;法人股东加盖本单位公章,下同)的'企业名称预先核准申请书'。
②全体股东签署的'投资人授权委托意见'。
③代办人或代理人身份证复印件。
④申请冠以'中国'、'中华'、'国家'、'全国'、'国际'字词的,应提交国务院的批准文件。
⑤使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的,应当提交该自然人身份证复印件。
备考资料下载:物业管理师备考-物业管理公司组建程序
第11篇 某物业公司固体危险废弃物管理作业指导书
物业公司固体及危险废弃物管理作业指导书
1.0目的
为了防止本公司活动、服务中产生的固体及危险废弃物污染环境及危害人身健康安全,确保所有固体及危险废弃物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0适用范围
适用于本物业管理公司的各部门、管理处的活动、服务过程中产生的固体及危险废弃物的管理。
3.0定义(无)
4.0职责
4.1 各部门、管理处负责识别本部门各种过程和活动中产生的固体及危险废弃物并编制清单,当有新的活动或外界环境发生变化时,应及时更新清单。
4.2各部门对所有产生的固体及危险废弃物应按指定的地点进行分类存放和管理控制。
4.3管理处负责在各区域合理配置分类垃圾桶,并做好相关的标识及维护。
4.4管理处负责(若为外包服务则指导并监控供方)分类收集并处理所有的固体及危险废弃物暂存于公司指定的分类存放场所,依相关法规的要求选择有资质的专业公司进行清运和回收处理。
5.0内容
5.1固体及危险废弃物管理原则
5.1.1根据《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》,结合本公司的实际情况进行管理。
5.1.2所有固体及废弃物的管理必须遵照'分类回收、集中保管、统一处理'的原则进行。
5.1.3分类回收是指各部门按照固体及危险废弃物的类别,将各部门产生的固体及危险废弃物分类以后再回收,应在盛装固体及危险废弃物的容器或场所等外面标明固体及危险废弃物的类别、名称。
5.1.4集中保管是指公司各部门回收的固体及危险废弃物应集中存放在指定的场所。
5.1.5 统一处理是指公司依相关的法规要求选择有资质的专业公司进行清运和回收处理。
5.2固体及危险废弃物的分类
5.2.1本公司活动、服务中产生的固体及危险废弃物主要分为四类,即为不可回收废弃物、可回收废弃物、大件废弃物、有毒有害废弃物。
5.2.2不可回收废弃物通常是指公司员工以及所管物业的业户日常生活、办公而产生的各种有机体,如腐烂垃圾、厨房垃圾、果壳、花草、衣服等。
5.2.3可回收废弃物是指公司员工以及所管物业的业户日常生活、办公而产生的可以换取一定经济利益的、经处理后可重复利用的废弃物,如纸张、金属容器、玻璃瓶、塑料、包装材料等。
5.2.4 大件废弃物是指公司及业户所淘汰的大件办公家具等。
5.2.5有毒有害废弃物是指公司员工以及所管物业的业户日常生活、办公而产生的对环境有害的废弃物,如废塑料、废橡胶、废干电池、废蓄电池、废日光灯管、废机油、废润滑油、废有机溶剂、废油漆、废乳胶漆、废防水涂料、废硒鼓、废墨盒等。
5.3固体及危险废弃物的回收处理
5.3.1管理处负责对各区域分类垃圾桶内的垃圾进行回收并分类暂存于公司指定的垃圾集中存放处。
5.3.2本公司所有固体及危险废弃物交由国家认可的、有资格的废物处理公司处理,管理处负责将本公司及本单位的环境等要求事项通知废物处理公司。
5.3.3对可回收废弃物进行集中回收,定期联络有关废弃物处理公司处理,以换取一定的经济收益。
6.0相关文件
《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》
《供方控制管理作业指导书》
7.0记录
《固体及危险废弃物清单》
第12篇 购物广场物业管理手册前言
购物广场《物业管理手册》前言
某购物广场是*****有限公司在不断发展壮大过程中开设的一家集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲为一体的一站式消费的大型商业广场;某购物广场依托某置业有限公司在兰州地区行成了较高的人气指数,以及良好的品牌效应。城市商业广场内部格局由国内知名设计师设计,环境优雅,并拥有完善的安保体系,优质的保洁服务,超大的停车场,是商家经营的首选场所。
物管部本着全心全意为商厦、为供应商服务的目标,分别对总务管理、工程管理、安保管理等一系列归属物管部的工作进行管理并细致划分,使某购物广场物管部成为某购物广场最精英的部门。
物管部管理的类别是整个商厦中管理最为繁杂并细致到商厦每一个角落的管理部门。物管部的方针是做到“事从手中过,无巨细之分;接到任务时,无任何疏漏!”
为精心打造某置业有限公司城市商业广场这一新型商业模式,物管部全体员工将积极配合商厦内的任何活动,从实际出发,作到“商厦是我家,我爱我的家。”
