第1篇 物业设备修理计划变更检查考核制度
物业设备修理计划的变更、检查与考核制度
1. 修理计划是按科学程序制定的,是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件,也是物业经营计划的重要组成部分,具有严肃性,必须加强调度,认真执行,努力完成。
2. 当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时,应按原审批程序,经申请批准后,方可执行变更的计划。
3. 在下列情况下,维修计划可以进行计划调整申请:
3.1设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时,可提前修理或增补项目。
3.2设备技术状态劣化比预期的慢,与计划投修期矛盾,则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
3.3已投修的设备,经解体鉴定后发现,实际需要修理的内容与计划差别过大,则可酌情改变修理类别和停修时间。
3.4设备已达到计划投修期,但修前准备不足,会导致修理不能按原计划如期开工和完工,此时可酌情推迟修理时间。
4. 在计划执行过程中,要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外,年中还应进行半年计划执行情况小结,分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作,对不合格者要安排计划,及时加以返修。
5. 客户服务中心对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
第2篇 s物业项目设备维修制度
物业项目设备维修制度
1.预防性维护保养
1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。
1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由工程部建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。
1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交主管审阅。
1.5进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理处客户服务部,由客户服务部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。
2.紧急维修
2.1必须进行紧急维修时,须立即通知经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。
2.2如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理处客户服务部,并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。
2.3如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。
2.4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告,并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案,备查。
3.设备的更新及系统改造
3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
3.2 设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3.3 由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
设备正常维修程序图(略)
设备紧急抢修程序图(略)
第3篇 物业辖区电气设备巡检制度7
物业辖区电气设备巡检制度(七)
一.巡视
1.正常巡视每一小时一次,如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查;
雷雨天气需要巡视室外高压设备时,应穿绝缘靴,并不应接近避雷器、避雷针及其接地装置(对避雷针应保持5米以上的距离)。任何情况下,巡视人员拒高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止越过遮拦巡视。
2.高压设备发生接地故障时,人体距接地点的安全距离:室内应大于4米;室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时,应带绝缘手套;
3.巡视高低压设备时,应随时将门关好,防止小动物由门进入高低压室造成事故;
4.巡视线路时,不论线路是否停电,均应视为带电,应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时,应有防止跨步电压的措施;
5.巡视线路,如发现高压线断落地面或悬挂空中,应设法让行人远离断线处8米以外,一方面派人看守,一方面迅速进行处理。
6.发现设备有问题应随时做好缺陷记录,及时向有关领导部门汇报,交接班时须向接班人交接清楚,如遇设备有问题或缺陷,必须立即采取措施处理,工作时严格执行安全工作制度;
二.检查
1.检查201、202主进柜瓷部件和开关是否正常;
2.运行变压器检查声音、油位、油色有无渗漏,油温是否正常,瓷绝缘母线有无异常现象;
3.负荷急剧变化,恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查;
4.检查高压油开关油面位置油色应正常,无渗漏油现象
5.所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象;
6.观察电压互感器运行是否正常,电压指示表应正常,电流互感器一二次接线端子连接应良好,无发热打火现象,电流表指示应与实际负荷一致;
7.巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常,电流表电压表指示是否在正常数值范围内;
8.检查电容运行是否正常,温度应在正常范围内,有无渗漏油及膨胀现象;
第4篇 xx物业辖区配电室设备运行分析制度
物业辖区配电室设备运行分析制度
一、运行分析工作:该工作主要是对配电室设备运行工作状态进行分析,摸索规律,找出薄弱环节,有针对性地制定防止事故发生的措施。
二、运行分析的内容:
每月一次综合运行分析,分析配电室的安全、经济运行和运行管理,找出影响安全、经济运行的因素,可能存在的问题。针对薄弱环节,提出实现安全、经济运行的措施。分析的主要内容包括:
1.分析设备运行异常现象,如放电、发热、异声、温度、油位、仪表指示异常、熔丝熔断、开关误动、继电保护和自动装置误动、设备振动等,特别要注意现象不明显的异常问题;
2.分析设备绝缘降低,绝缘油变化的原因或绝缘油色谱分析等;
3.分析运行方式和保护方式存在的问题;
4.分析安全生产、两票合格率和规程制度执行情况;
5.分析检修、试验及各种技术记录的有关情况;
6.分析反事故措施计划执行、设备维修和季节性事故预防情况;
7.分析配电室用电存在的问题和经济运行情况。
三、针对某些问题进行专门深入的不定期的专题分析、研讨。
第5篇 绿景物业辖区变配电室设备缺陷管理制度
物业辖区变配电室设备缺陷管理制度
一.变配电室值班人员须全面掌握设备正常运行状况,及时发现设备缺陷,认真分析缺陷产生原因,采取积极措施尽快消除设备隐患。
二.发现缺陷,应根据具体情况,判断缺陷类型。
1.紧急缺陷:将可能导致人身伤亡、设备损坏及停电事故。因情况危急,须立即处理。
2.重要缺陷:已影响设备效率,不能满足系统正常运行的需要,或短期内将会发生事故威胁安全运行。因情况紧急,必须及时处理。
3.一般缺陷:对安全运行造成局部影响,使设备带病工作,将会导致故障发生,必须尽快处理。
三.发现缺陷后的汇报和处理要求。
1.严重缺陷:值班人员发现严重缺陷后,应立即报告主管和部门经理,并由部门经理立即组织抢修。
2.重要缺陷:值班人员发现重要缺陷后,应立即向主管和部门经理汇报,并在主管组织下及时抢修。
3.一般缺陷:值班人员及时向主管汇报,并在主管主持下尽快解决。
四.严重和重要缺陷在未修复前,应加强监视并采取积极有效措施,控制事态的发展。所有缺陷均由主管负责记入缺陷记录簿,作为重要技术资料存档。
第6篇 物业所辖设备机房屋顶平台重点部位安全管理制度
物业所辖设备机房及屋顶平台等重点部位安全管理制度
因各楼设备机房及屋顶平台是楼宇动力保障的重要场所,也是最易出现重大安全事故的地方。为进一步规范单位所辖物业重点部位的安全管理,消除安全隐患,特制定本制度。本制度中设备机房主要包括:变配电房、电梯机房、空调机房、水泵房等。
一、明确各物业服务点重点部位的第一安全责任人。行管楼项目部、西活服务点分别以负责两处的物业管理员为重点部位的第一安全责任人;其他单位所辖服务点均由各楼秩序维护分队长作为第一安全责任人。
二、所有设备机房及各楼宇通向屋顶天台的门均需上锁,门锁钥匙统一由各服务点第一安全责任人管理,设置钥匙放置区域,供紧急事件发生时,操作人员能够随时拿到钥匙,打开房门;对于需要24小时值班的设备机房,值班人员可领取一套机房钥匙,自行保管,各自承担当班过程中的安全责任;对于不需要24小时值班的设备机房、楼宇屋顶平台,所有人员进入均需要在该楼第一安全责任人处借用钥匙,并登记;任何人员不得私自配钥匙;无关人员不得借用钥匙;遗失钥匙须立即向公共物业管理部主管报告。
三、因工作需要进入设备机房的人员,需经工程技术部主管同意,由各楼宇第一安全责任人或其指定人员陪同进入,同时在《重点部位出入登记表》上做好记录。凡外单位施工和检修人员因工作需要进入设备机房时,必须由工程技术部主管指定人员陪同,到相应楼宇第一安全责任人处办理登记手续后进入现场,在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后,及时通知该楼的第一安全责任人办理验收离场手续。
四、单位所辖各设备机房的运行管理制度、消防安全管理制度、值班员值班制度、值班员交接班管理制度、设备养护计划等,由工程技术部负责制定、执行并张贴在各个设备机房内。机房内定期卫生清洁,由工程技术部主管牵头,保洁部安排人员完成,保洁工作过程中安全责任由工程技术部主管负责。
五、机房内的机器设备由工程技术部人员负责操作,其他人不得擅自操作,除须检查或意外紧急事故,未经工程部主管同意,不得随意拆卸任何设备零件,不得擅自改动机房线路、器材等。
六、任何人不得在值班机房和楼顶平台会客,带入亲朋好友。不得将任何无关杂物带入或贮放于设备机房。
七、各服务点重点部位第一安全责任人应根据实际情况,建立重点部位各项安全应急预案,及时妥当的处理突发事件。
八、《设备机房出入登记表》附后。
物业中心
2023年2月18日
附件:重点部位出入登记表(样)
第7篇 物业辖区电气设备巡检制度
物业辖区电气设备巡检制度
(七)一巡视1.正常巡视每一小时一次,如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查;
雷雨天气需要巡视室外高压设备时,应穿绝缘靴,并不应接近避雷器、避雷针及其接地装置(对避雷针应保持5米以上的距离)。
任何情况下,巡视人员拒高压带电部位应保持规定的安全距离。
禁止越过遮拦巡视。
2. 高压设备发生接地故障时,人体距接地点的安全距离:室内应大于4米;
室外应大于8米。
进入上述范围的人员应穿绝缘靴。
手接触设备外壳和架构时,应带绝缘手套;3.巡视高低压设备时,应随时将门关好,防止小动物由门进入高低压室造成事故;4.巡视线路时,不论线路是否停电,均应视为带电,应沿线路上风侧行走。
当寻找接地故障时,应有防止跨步电压的措施;
5.巡视线路,如发现高压线断落地面或悬挂空中,应设法让行人远离断线处8米以外,一方面派人看守,一方面迅速进行处理。
6. 发现设备有问题应随时做好缺陷记录,及时向有关领导部门汇报,交接班时须向接班人交接清楚,如遇设备有问题或缺陷,必须立即采取措施处理,工作时严格执行安全工作制度;
二检查1.检查20
1、202主进柜瓷部件和开关是否正常;2.运行变压器检查声音、油位、油色有无渗漏,油温是否正常,瓷绝缘母线有无异常现象;3.负荷急剧变化,恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查;4.检查高压油开关油面位置油色应正常,无渗漏油现象
5.所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象;6.观察电压互感器运行是否正常,电压指示表应正常,电流互感器一二次接线端子连接应良好,无发热打火现象,电流表指示应与实际负荷一致;7.巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常,电流表电压表指示是否在正常数值范围内;8.检查电容运行是否正常,温度应在正常范围内,有无渗漏油及膨胀现象;
第8篇 物业设备设施检查管理制度
1、每季度(或每月),工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查,发现问题及时督促整改,并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天(或每周),由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查,发现异常或事故隐患时应及时排除,重大问题应及时向工程部(设备设施主管部门)、管理处主任汇报;同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行,每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查,发现故障隐患及时排除,确保安全。
第9篇 a物业区域设备管理规章制度
物业区域设备管理规章制度
设备运行记录管理制度
一、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料,包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等,综合部档案室设专柜保管。
二、管理中心建立设备运行档案柜,保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。
三、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录,并有记录人的签名。
四、所有记录以月为单位整理、装订成册,归档管理。
五、定期对设备管理记录进行统计分析,掌握设备运行情况。
六、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。
七、相关文件记录:无
设备管理交接班制度
一、值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。
二、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。
三、在下列情况下不得交接班:
1、在事故处理未完或重大设备启动或停机时;
2、交接班准备工作未完成时;
3、接班人数未能达到规定人数的最低限度时;
4、领办或由主管指定替代领班的人未到时;
5、接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。
四、相关文件记录:无
设备管理报告制度
一、下列情况报告班组长:
1、主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况;
2、设备出现故障或停机检修;
3、零部件更换及修理;
4、维修人员的工作去向,客户维修材料的领用;
5、运行人员暂时离岗;
6、对外班组及上级联系。
二、下列情况必须报告技术主管:
1、重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况;
2、采用新的运行方式;
3、重点设备发生故障或停机抢修;
三、相关文件记录:无
第10篇 物业辖区设备设施管理程序制度
物业辖区设备设施管理程序
1.0目的
通过对物业管理范围内公共设备设施的管理,确保各系统设备设施的正常运行,满足各项服务要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理范围的所有设备与设施管理
3.0引用文件
3.1《质量手册》
3.2iso 9002标准
4.0职责
4.1工程部负责公司所有设备的技术管理,监督、指导和检查各管理处的设备管理、运行和维护保养情况。
4.2工程部负责审核设备设施的购置论证和选型,报公司总经理批准。
4.3管理处工程维修部负责所管辖设备设施的运行管理,并建立设备台帐、设备档案,设备卡等。
4.4管理处工程维修部负责所管辖范围内设备设施的小修及维护保养工作,完成工程部批准的设备设施的大修、中修检修计划及更新改造工作,并作记录。
5.0工作程序
5.1设备设施的购置、安装、调试与验收。
5.1.1设备购置由使用部门填写《采购申请单》交工程部审核后,经总经理批准,再报总裁批准后方可实施。
5.1.2设备设施到货后由工程部组织开箱验收,合格后由供应商或工程维修部进行安装调试,安装完成后由工程部与使用部门实施安装确认并详细填写设备验收报告。
5.1.3验收不合格的设备设施按合同条款处理。
5.2合格设备分类登记、编号建帐、建档。
5.2.1设备正式验收后,由工程部和管理处主任、工程维修部主管一起进行清点,办理移交手续。
该设备的流水序号(01…)
设备名称缩写(汉语拼音字头)
部门代码
5.2.2由各管理处工程维修部根据设备类别进行编号,例:
如**管理处1#客梯编号为dm/kt-01
5.2.3工程部和管理处工程维修部应各自保存一份《设备台帐》和重要的设备技术资料。设备的维修保养记录和检查记录由管理处工程维修部保存。
5.3设备运行管理
5.3.1运行值班人员应严格按有关工作手册及产品使用说明书进行操作,认真填写设备运行记录。
5.4设备的维护保养
5.4.1管理处工程维修部按设备运行情况确定大、中修计划,报公司工程部批准,工程维修部实施,并做好《设备大、中修记录》报工程部存档。
5.4.2管理处工程维修部按有关工作手册进行维修保养,对于简单的维护保养(如加油、除锈等)填写《维护保养记录表》,对于中修以下的维修,填写《维修日常记录》。
5.4.3对于外包设备设施的维护保养,按《分承包方的选择和评审程序》执行。
5.4.4管理处工程维修部定期对公共设备设施、公共使用场地进行巡检,填写《设备设施日常巡检记录表》、《工程维修巡检记录》。
5.5设备维修管理
5.5.1工程部每季度对各管理处机电设备、公共设施进行一次监督检查,并将检查情况记录在《工程部设施、设备检查记录表》上。
5.5.2对于巡检和维护保养中发现的一般问题及设备故障,由工程维修部主管组织安排人员维修,并填写《维修日常记录》。
5.5.3对于巡检和维护保养中发现中修以上工程由工程维修部主管写申请报告,报有关部门批准后方可实施,并由工程维修部填写《设备大、中修记录》。
5.5.4对于外包设备设施的维修按《分承包方的选择和评审程序》执行。
5.6重大设备设施故障处理
5.6.1对于重大设备设施故障,工程维修部解决不了的,及因设备设施故障而停电、停水、停机等事件,管理处应及时上报工程部处理。
5.6.2管理处维修部配合公司工程部进行故障原因分析,制定处理方案,报上级领导批准后实施。
5.6.3需采取纠正和预防措施的按《纠正和预防措施控制程序》执行。
5.7设备设施的更新改造
5.7.1工程部经理每年第一季度组织有关专业人员根据设备设施运行状况和新技术、新产品动向,综合考虑后提出设备设施更新改造方案经总经理审批,报总裁批准后方可实施。
5.8设备设施的报废
5.8.1因淘汰或损坏无法修复,致使设备设施无法使用时,由工程维修部主管组织相关人员胡认,填写《设备设施报废申请表》由工程部审核,经总经理审批报总裁批准后才能报废并除帐。
6.0支持性文件和记录
6.1《给排水设备管理工作手册》
6.2《电梯管理工作手册》
6.3《制冷设备管理工作手册》
6.4《供配电设备管理工作手册》
6.5《工程维修管理工作手册》
6.6《设备台帐》
6.7《设备档案登记表》
6.8《设备卡》
6.9《设备开箱记录表》
6.10《设备验收报告》
6.11《维护保养记录表》
6.12《设备设施日常巡检记录表》
6.13《工程维修巡检记录》
6.14《维修日常记录》
6.15《设备大、中修记录》
6.16《设备设施报废申请表》
6.17《主要设备选型、论证报告》
6.18《机电设备设施大、中修计划表》
6.19《工程部设备、设施检查记录表》
附表一:《设备台帐》
第11篇 x学校物业设施设备维修工作制度
学校物业设施设备维修工作制度
一、物业设施设备组负责全院的水、暖的维修工作,负责办公家具及教室课桌椅、门、窗、玻璃、下水管道疏通,及院内各种设施的日常维护,在接到报修时,保证在15分钟内及时赶到现场进行修理。负责人:z维修电话:z
二、根据维修情况和房屋使用期限及设施的损坏情况,定期进行更换窗纱、屋面清理,清理雨水井。
三、坚持巡查制度,发现问题及时处理解决。
四、对接到报修通知要有记录,修理完成后要有维修记录,无法解决的问题要及时上报并做好记录。
五、在倒班工作期间要有交接班记录。
六、工作时间不准睡觉、不许干私活、中午不许喝酒。
七、在工作中要文明、守则,不说不文明的话,注意工作形象,出现问题及时上报,要厉行节约,反对浪费。
八、同志间搞好团结,不做有损团结的事,不说有损团结的话,树立部门形象,维护学院利益,。
九、如在工作中出现违反规章制度的行为,将按照学院的有关制度进行处理,造成经济损失的由责任人承担。
第12篇 xx物业辖区设备保养管理制度
物业辖区设备保养管理制度
1、设备的检查保养分周,月度、季度、半年、年度,由值班主任按保养项目、内容,达标参数制订保养计划,交领班实施。
2、各班组每次完成常规的保养后,责任人填写保养记录并存档
3、设备的维修分小修、中修、大修三种,由值班主任根据设备的性能等规划编制修正方案,交领班执行。
4、小修项目如一般的零部件修补或更换,由熟练技工负责。中修项目如,如较重要以有一定工艺难度的零部件检修或更换,由领班负责;大修项目如关键主件检修或更换,由值班主任完成。
5、为切实保证工程质量,小修项目、中修项目由领班负责检查验收;大修项目由值班主任监督验收。
6、如巡查保养中发现有可导致严重的缺陷事项,必须立即填写记录表格,上报领班及值班主任整改。
7、每日巡检保养后必须填写相应的表格,领班负责监督执行。
8、每月由值班主任召集各领班巡查工程部所辖范围对设备、卫生,安全等状况进行评比,先出当月的优秀班组,对发现的问题,限时整改。巡检结果在工程部每月评比表上公布。
9、各领班每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月工程报告,交值班主任。
8、参照公司关于公共区域的卫生管理规定执行。
7、工程部每周组织一次巡查,对各系统所辖区域进行卫生检查评比。
