第1篇 物业维修制度大中修零星维修
一、故障处理制度
不需要停止运行进行修理的故障,称一般故障,由主管调查与分析原因,提出修理意见和责任故障原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程部经理。
被迫停止运行必须进行修理的故障,称重大故障,应及时汇报主管,由主管组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施,并且对故障做到三不放过,(即:故障原因分析不清不放过;责任者与群众没受到教育不放过;没有防范措施不放过。)记录在案,对责任者做出处理意见,同时以书面材料汇报物业经理。
二、大中修管理制度
1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修,对设备的全部或大部分解体检查,称之为大修。
2.中修是根据设备的结构特点而定的,对技术状态已达不到使用要求的设备,按实际需要进行有针对性的修理,恢复设备的性能。
3.对中修以上的设备进行修复前,必须要有书面报告交工程经理,说明:设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。
4.对设备大修必须书面得到公司领导批准,专业性、技术性较强的设备或进口设备,应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。
5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作,有关专业主管必须在修理工作实施前,出具详细的分析报告,必要时追究有关人员责任。
三、零维修管理制度
1.值班员必须认真执行工作单(维修单)。
2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3.遇特殊情况时,必须征得客户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明。
4.::遇客户单元特殊零件损坏,必须讲清原因,取得谅解。
5.进客户区维修时,必须着装整齐,使用文明语言,不得大声喧哗,与客人口角。
6.值班员遇到解决不了的问题,不能讲'我不会'、'你找别人'此类的话,要'我帮您找个人看看'或'我需要拿回去分析一下'。
7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8.每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。
四、综合维修房屋管理制度
1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查,对维保过程进行跟踪指导。
2.内容
2.1 做好房屋接管工作,各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好。
2.2 为了延长大楼的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备达到正常使用标准。
2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查,发现事故隐患及时排除,从而保证设施设备正常使用。
2.4 二装施工中对施工图纸严格审验,对房间改造等项目要严格把关,确保主体结构不被破坏。
2.5 树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工。
2.6 ::装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7 在巡查中发现重大事故隐患,要及时上报上级领导,并采取相应措施,防止重大事故的发生。
第2篇 工业区物业维修部交接班制度
工业园区物业维修部交接班制度
1、接班人员须提前10分钟到达岗位,更换工服,做好接班准备工作。
2、接班人员接班时必须检查以下工作:
2.1查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员运行情况介绍,交接设备运行记录表。
2.2查看上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表。
2.3检查所辖设备之运行情况是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符,应记入备注栏,并应要求上一班值班人员签字。
2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损,是否清洁,并按原位整齐摆放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理,如有丢失,应记入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字。
2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排,并在交接班记录上签字。
3、交班人员在下列情况时不得交班离岗:
3.1接班人员未到岗时,应通知上级领班或主管,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时,应通知上级领班或主管,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.3所辖设备有故障,影响系统正常运行时,交班人员须加班与接班人员共同排除故障后,方可进行交接班,此时,接班人员必须协助交班人员排除故障。
3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时,接班人员应要求交班人员做好清洁工作后,方可进行交接班。
第3篇 小区物业维修基金管理使用制度11
小区物业维修基金的管理与使用制度(十一)
一、物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。
二、维修基金归小区全体业主所有,专款专用,由小区物业管理主管部门设立专帐管理,闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。
三、维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,利息转作维修基金滚存使用和管理。
四、业主委员会成立前,需使用维修基金的,由前期物业管理企业提出使用计划,经小区管理部门审核后使用。
五、业生委员会成立后,需使用维修基金的,由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会同意,报小区管理部门核定后使用。
六、使用维修基金应先在增值部分中列支,维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的,应经业主大会或业主代表大会通过,根据房屋使用年限,按上例划分使用。
七、维修基金帐户内金额不足时,业主委员会应当依法及时续筹。续筹的维修基金,按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。
八、维修基金帐户实行统一管理,明细户按幢建帐,核算到户。维修基金的使用帐目,由物业管理企业每年一次定期公布,接受全体业主的监督。
九、业主转让房屋所有权时,维修基金余额随房屋所有权同时过户。
十、因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,维修基金的余额应按业主缴交的比例退还给业主。
第4篇 物业维修人员违规处罚制度
物业维修人员违规处罚制度
1.目的
加强维修人员管理,确保各项规章制度正常执行,使维护维修工作正常开展。
2.适用范围
适用于各管理处对维修人员的管理。
3.内容
3.1有下列情形之一的,第一次口头警告;第二次书面警告;第三次罚款50元:
3.1.1上班迟到、早退、不参加培训或不参加例会的;
3.1.2衣着不整、不注意个人形象、上班无精打采的;
3.1.3遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路,不主动打招呼的。
3.2有下列情形之一,每次罚款50元:
3.2.1因维修人员主观故意造成维修工作迟滞,影响业主/住户正常生活引起业户投诉的。
3.2.2因维修人员玩忽职守、对维修任务敷衍了事造成维修质量低劣引起业户不满的。
3.2.3上门维修服务不专心维修而与业户聊与工作无关的私人话题,引起业户投诉的。
3.3有下列情形之一,即时开除处理:
3.3.1利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。
3.3.2利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。
3.3.3因工作失误造成业户或公司重大损失的。
4.记录 无
5.附件 无
第5篇 小区物业维修人员巡视制度怎么写
小区物业维修人员巡视制度
(十)
一、目的规范维修人员巡查要求
二、范围适用于园管理处维修值班人员的交接班管理。
三、职责
1、维修人员严格按巡视制度进行巡查。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工程流程
1、巡视检查范围水泵房、配电房、发电机房、空调机房、二氟丙烷气瓶房、电梯及电梯机房、锅炉房、空调新风机、风机房,各蓄水池、给排水系统及阀门,公共照明和路灯及其它公共设施设备等。
2、巡视检查方法巡视检查方法应包括'看、听、摸、闻''看':通过看,观察运行的设备工作是否正常,如放电火花、变色、变形、损坏、渗油、渗水、水电表转动、仪表和信号灯指示等及其他情况。
'听':通过听,判断运行设备中是否有故障,有无异常响声。
如火花放电声、机械振动声、电压过高或电流过大所引起的异常声音等。
'摸':用手触摸运行设备外部(如电机外壳),温升、振动情况是否正常。
'闻':通过闻,判别运行设备是否有异味,如焦糊味、塑胶味等。
3、巡视频次及要求⑴、根据小区的设备运作要求,进行巡视,并按规定时间填写运行记录。
巡视过程按有关操作规程执行。
⑵、异常天气,如暴雨、大风,增加巡视检查次数。
⑶、每班不少于一次检查电梯运行是否平稳,有无异常。
⑷、认真填写巡视及各类运行记录。
四、巡查人员异常情况的处理⑴、发现设备(设施)故障或隐患的应及时排除,不能处理的应汇报,并做好记录。
⑵、出现大面积跑水、管道爆破、电线或开关烧坏应及时 阀门或电源,并汇报主管。
⑶、如遇火灾、停电、停水等情况应立即按照紧急预案规定的处理程序,采取相应措施。
第6篇 物业维修基金管理使用制度
盛智物业维修基金管理使用制度
1.0目的
维修基金,由法律规定的专项用于公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金;建立维修基金是为了保障售后的维修管理,维护租户的利益。
2.0适用范围
专项用于物业共用设施设备保修期满后的大的维修、改造、更新等
3.0工作职责
(略)
4.0制度规则
4.1维修基金的使用范围
4.1.1维修基金的使用范围主要是:大楼的共用部位即大楼主体承重结构部楼梯间、走廊通道等;共用设施设备即大楼内的电梯系统、中央空调系统、照明系统、消防设施、中央监控系统、保安系统等;物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。
4.2维修基金的缴纳
4.2.1物业的维修基金应该由该物业的业主缴纳,业主按照物业的2%比例缴交首期维修基金。原因有:一是比较科学,同类物业不管在市区或郊区,不管房价差别有多大,本体造价差不多,维修的成本比较接近。二是比较公平,具备可操作性。主管部门可对多层、高层等几种主要不同物业分时段、定期确定一个平均价,统一参照执行。三是数额不大。
4.3维修基金的管理
4.3.1物业维修基金的产权属于业主,不应由物管公司收管,应当在银行专户存储,专款专用,非合法理由、程序用于维修,不能自由取出,为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
4.3.2维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
4.4维修基金的使用
4.4.1维修基金的使用由物业管理公司提出年度使用计划,经业主审定后实施,维修基金不敷使用时,经业主研究决定,业主续筹。在监督机制上,接受市、区两级物业管理部门会同指定银行对物业维修基金的建立和管理情况进行定期和不定期的检查。
5.0记录文件与控制表格
6.0支持文件
第7篇 工业区物业维修部巡检制度
工业园区物业维修部巡检制度
1、巡检工作是及时发现设备缺陷,掌握设备状况,确保安全运行的重要手段,各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行,并认真记录。2、在巡检过程中,如发现设备存在问题,应立即用对讲机通知领班,并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理,则必须做好临时补救措施后,并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3、巡检人员在巡视完毕必须做到随手锁门。
4、巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后,必须将门锁好。
5、各运行、维修领班,必须每天对所辖系统设备进行检查;各主管必须每周一次巡检本系统所有设备,发现问题,书面报告经理,并应立即组织处理。
第8篇 小区物业维修人员交接班制度7
小区物业维修人员交接班制度(七)
一、目的
规范维修值班人员交接班程序和要求,确保值班工作正常。
二、适用范围
适用于**园管理处维修值班人员的交接班管理。
三、职责
1、维修值班人员严格执行交接班制度。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工作流程
1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备的运行状态,控制信号系统是否正常以及工具、器材、配件等进行详细的检查。
2、接班人员不得饮酒上班,如有违反,交班人员必须向主管汇报并另行安排。
3、接班人未按时到岗时,交班人不得擅离工作岗位,并向主管汇报。
4、设备处于故障时,不准进行交班,接班人可协助处理,待故障处理完毕,再进行交接。
5、交接班记录必须如实填写。
6、交接班实行'四交'、'三不接'
注:四交:
⑴交设备运行情况;
⑵交设备、工具、器材、备品、配件数量及完好情况;
⑶交安全措施;
⑷交上级指示及注意事项。
三不接:
⑴交班人不在工作岗位不接;
⑵情况不明,记录不全不接;
⑶清洁卫生不搞好不接。
第9篇 小区物业维修人员交接班制度怎么写
小区物业维修人员交接班制度
(七)
一、目的规范维修值班人员交接班程序和要求,确保值班工作正常。
二、适用范围适用于园管理处维修值班人员的交接班管理。
三、职责
1、维修值班人员严格执行交接班制度。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工作流程
1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备的运行状态,控制信号系统是否正常以及工具、器材、配件等进行详细的检查。
2、接班人员不得饮酒上班,如有违反,交班人员必须向主管汇报并另行安排。
3、接班人未按时到岗时,交班人不得擅离工作岗位,并向主管汇报。
4、设备处于故障时,不准进行交班,接班人可协助处理,待故障处理完毕,再进行交接。
5、交接班记录必须如实填写。
6、交接班实行'四交'、'三不接'注:四交:⑴交设备运行情况;
⑵交设备、工具、器材、备品、配件数量及完好情况;
⑶交安全措施;
⑷交上级指示及注意事项。
三不接:⑴交班人不在工作岗位不接;
⑵情况不明,记录不全不接;
⑶清洁卫生不搞好不接。
第10篇 项目物业维修部主管岗位职责制度
项目物业维修部主管岗位职责
1 负责物业维修部的全面工作,并对经理助理和经理负责;
2 遵守行业和公司的各项规程,对辖区房屋建筑、设备设施以及相关场地的维修保养和业主装修进行管理和服务。
3 负责落实各项规章制度、操作规程等规定,督导下属员工严格执行,并对本部门员工进行培训、考核。
4 结合国家物业管理有关规定及行业要求,制定各项年度、季度、月度、周的维修保养计划,并组织有效实施;
5 执行巡检制度,组织设备、设施等检修工作。熟练掌握突发事件应急预案,并做好各项记录,确保设备设施正常运行。
8 负责员工专业技能培训,提倡'一专多能',全面提高综合素质。
9 与开发建设单位保持联系,协调处理工程质量缺陷保修事宜。负责物管项目早期介入、接管验收等相关工作。处理辖区物业维修投诉的解释和处理工作。
10 负责与开发建设单位进行工程资料移交,以及相关资料的收集、使用、归档、保存工作。
11 负责部门所购用品、工具、材料的申请、审查、上报;
12 负责对业主房屋装饰装修的管理和监督、检察、指导和验收工作,处理违章装修、违章建筑等违约事项。
13 负责物业维修部安全生产工作,进行安全作业的指导、检查,以及员工安全意识的教育。
14 合理安排值班,及时解决业主报修相关问题,与业主保持良好关系,反馈业主对物业服务的意见和建议。
15 配合秩序维护部定期对消防设施进行检查、维修,确保消防系统随时正常启用。
16 完成经理助理和经理交办的其它工作任务。
第11篇 小区物业维修人员值班制度怎么写
小区物业维修人员值班制度
(十)
一、目的规范维修值班人员值班程序和要求,确保值班工作正常。
二、适用范围适用于园管理处维修值班人员的值班管理。
三、职责
1、维修值班人员严格执行值班制度。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工作流程
1、维修人员实行24小时值班制度,早班08:30~16:30,中班16:30~23:30,夜班23:30~08:30。
接班人员提前10分钟到岗。
2、值班人员必须遵守各项规章制度,讲文明礼貌,举止端庄和蔼。
3、值班人员上班时必须保持头脑清醒,不准饮酒上班、疲劳上班,不准在值班室会客、闲谈、看报、抽烟及其他与工作无关的事情。
4、值班人员应严格执行操作规程,严格按《倒闸操作票》(见工作票制度)操作高压开关。
按《设备事故应急处理办法和预案》处理事故。
5、值班人员必须坚守工作岗位,按时上下班,不脱岗、离岗。
6、值班人员服从主管和班长的统一管理和工作调动。
7、值班人员请假、换班须提前一天申报,由班长负责安排人员替岗,不得私自换班、串岗。
8、值班人员必须认真填写值班及运行记录,严格执行交接班管理制度。
管理站制度
第12篇 物业维修安全工作制度
物业维修安全工作制度
1.0为保证安全工作,各员工必须熟知本安全制度,并认真执行。
2. 0各特殊工种技工必须持证上岗,必须遵守本工种《安全操作规程》。
3. 0各安全用品必须按规定进行摆放,每次使用前后必须认真进行检查,发现问题或不可靠因素,应立即停止使用,将其单独放置并向工程部长或公司领导报告。
4.0高空作业时,必须配戴好安全带和安全帽,并有专人负责监护。
5.0使用汽油、香蕉水等易燃物时,首先必须确定,现场无任何火源、火种(包括潜在的、可能产生的火种)后方可使用,使用过程中严禁吸烟,严禁一切可能产生火种的操作。
6. 0使用电焊,切割机等设备时,必须清除完现场的易燃物后方可使用。
7. 0原则上不带电作业,如必须,则应做好绝缘措施,且必须有专人监护。
8. 0对不具备安全施工条件,而必须马上施工的,必须有专人在场监护,且施工前必须备好应急方案,做好应急措施,如在现场备齐灭火器、找好水源等。
编制:审核: 批准:日
