第1篇 物业维修部其它作业程序制度
物业维修部其它作业程序
五、空调系统:
目的:保证空调器的良好运转,工作效果明显。
适用范围:所管物业内的空气温度调解系统(自然)
职责:环境管理员进行自然调节,专业维修员进行机械维护
程序:(略)
七、防雷设施:
目的:保证设施设备的使用安全,保障相关人员的人身安全。
适用范围:所管物业的防雷设施。
职责:维修班长制定养护计划,作业员按规定作业。
程序:
1.每半年全面检查防雷设施一次。
2.每个月例行检查1次。
3.每年进行1次安全数据测试,作纪录。
4.对防雷设施作界定,超过年限则报废。
5.每年进行油漆1次。
八、给排水设施:
目的:保证物业的给排水系统通畅。
适用范围:所管物业的给排水系统。
职责:综合维修员对给排水系统进行管理。
程序:
1.每半年进行1次水质检验,作纪录。
2.每星期进行例行检查1次,包括阀门、管道等。
3.发生堵塞等现象,进行疏通。
4.在雨后检查排水系统是否正常。
5.对用于园区的公共用水(水池、绿化)等设施进行养护。
九、排污系统:
目的:保证排污系统的正常使用。
适用范围:所管物业的排污系统和与之相关的已经界定或未界定权限的设施。
职责:综合维修员对排污系统进行日常检查养护。管理员进行月度检查和安排清理。
程序:
1.每季度进行例行检查1次。
2.视情况需要进行清理,不少于半年1次。
3.每三年进行水泥抹灰一次。
十、突发事件处理:
目的:在遇到不可预见事故时,保证相关人员的安全,避免更大的损失。
适用范围:所管辖区内发生突发事件的护理
1.电梯困人:
职责:
程序:(略)
第2篇 x物业工程部维修人员奖惩制度
物业工程部维修人员奖惩制度
为充分调动维修人员的工作积极性,自觉形成良好的工作习惯,特制定维修人员奖惩制度:
一、维修人员必须严格执行公司规定的上下班时间,迟到早退按公司相关规定处罚;
二、维修人员上岗期间要按规定着装、佩带工牌,不按规定着装者一次罚款5元;
三、维修人员要严格执行安全工作规程,违反规程冒险作业者一次罚款100元;
四、维修人员未按规定巡视,编造虚假记录者一次罚款10元;
五、维修人员到业主家实施维修,要严格执行作业流程。违反流程作业一次罚款10元;野蛮作业致使业主投诉,一次罚款50元;给公司造成严重影响的一次性罚款100元,后果严重者将予以辞退;
六、维修人员玩忽职守,给公司带来严重经济损失的,除根据实际情况处以罚款外,将对该人员予以辞退;
七、严格遵守职业道德,努力为公司塑造良好形象的,一次性奖励50元;工作表现突出,为公司赢得良好声誉的,一次性奖励100元;
八、认真巡检及时发现重大事故隐患,为公司避免了重大经济损失,除给以通报表扬外,一次性奖励100~200元;
九、工作一贯认真负责,任劳任怨、勤勤恳恳的员工,将上报公司重奖。
第3篇 物业维修基金管理使用制度
盛智物业维修基金管理使用制度
1.0目的
维修基金,由法律规定的专项用于公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金;建立维修基金是为了保障售后的维修管理,维护租户的利益。
2.0适用范围
专项用于物业共用设施设备保修期满后的大的维修、改造、更新等
3.0工作职责
(略)
4.0制度规则
4.1维修基金的使用范围
4.1.1维修基金的使用范围主要是:大楼的共用部位即大楼主体承重结构部楼梯间、走廊通道等;共用设施设备即大楼内的电梯系统、中央空调系统、照明系统、消防设施、中央监控系统、保安系统等;物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。
4.2维修基金的缴纳
4.2.1物业的维修基金应该由该物业的业主缴纳,业主按照物业的2%比例缴交首期维修基金。原因有:一是比较科学,同类物业不管在市区或郊区,不管房价差别有多大,本体造价差不多,维修的成本比较接近。二是比较公平,具备可操作性。主管部门可对多层、高层等几种主要不同物业分时段、定期确定一个平均价,统一参照执行。三是数额不大。
4.3维修基金的管理
4.3.1物业维修基金的产权属于业主,不应由物管公司收管,应当在银行专户存储,专款专用,非合法理由、程序用于维修,不能自由取出,为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
4.3.2维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
4.4维修基金的使用
4.4.1维修基金的使用由物业管理公司提出年度使用计划,经业主审定后实施,维修基金不敷使用时,经业主研究决定,业主续筹。在监督机制上,接受市、区两级物业管理部门会同指定银行对物业维修基金的建立和管理情况进行定期和不定期的检查。
5.0记录文件与控制表格
6.0支持文件
第4篇 物业维修制度大中修零星维修
一、故障处理制度
不需要停止运行进行修理的故障,称一般故障,由主管调查与分析原因,提出修理意见和责任故障原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程部经理。
被迫停止运行必须进行修理的故障,称重大故障,应及时汇报主管,由主管组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施,并且对故障做到三不放过,(即:故障原因分析不清不放过;责任者与群众没受到教育不放过;没有防范措施不放过。)记录在案,对责任者做出处理意见,同时以书面材料汇报物业经理。
二、大中修管理制度
1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修,对设备的全部或大部分解体检查,称之为大修。
2.中修是根据设备的结构特点而定的,对技术状态已达不到使用要求的设备,按实际需要进行有针对性的修理,恢复设备的性能。
3.对中修以上的设备进行修复前,必须要有书面报告交工程经理,说明:设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。
4.对设备大修必须书面得到公司领导批准,专业性、技术性较强的设备或进口设备,应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。
5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作,有关专业主管必须在修理工作实施前,出具详细的分析报告,必要时追究有关人员责任。
三、零维修管理制度
1.值班员必须认真执行工作单(维修单)。
2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3.遇特殊情况时,必须征得客户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明。
4.::遇客户单元特殊零件损坏,必须讲清原因,取得谅解。
5.进客户区维修时,必须着装整齐,使用文明语言,不得大声喧哗,与客人口角。
6.值班员遇到解决不了的问题,不能讲'我不会'、'你找别人'此类的话,要'我帮您找个人看看'或'我需要拿回去分析一下'。
7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8.每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。
四、综合维修房屋管理制度
1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查,对维保过程进行跟踪指导。
2.内容
2.1 做好房屋接管工作,各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好。
2.2 为了延长大楼的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备达到正常使用标准。
2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查,发现事故隐患及时排除,从而保证设施设备正常使用。
2.4 二装施工中对施工图纸严格审验,对房间改造等项目要严格把关,确保主体结构不被破坏。
2.5 树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工。
2.6 ::装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7 在巡查中发现重大事故隐患,要及时上报上级领导,并采取相应措施,防止重大事故的发生。
第5篇 物业维修安全工作制度2
物业维修安全工作制度(二)
1.为保证安全工作,各员工必须熟知本安全制度,并认真执行。
2.各特殊工种技工必须持证上岗,必须切实遵守本工种《安全操作规程》。3.各安全用品必须按规定进行摆放,每次使用前后必须认真进行检查,发现问题或不可靠因素,应立即停止使用,将其单独放置并向部门主管报告。
4.高空作业时,必须配戴好安全带和安全帽,并有专人负责监护。
5.使用汽油、天那水等易燃易爆物时,首先必须确定,现场无任何火源、火种(包括潜在的、可能产生的火种)后方可使用,使用过程中严禁吸烟,严禁一切可能产生火种的操作。
6.使用电焊、切割机等设备时,必须清除完现场的易燃物后方可使用。
7.原则上不带电作业,如必须,则应做好绝缘措施,且必须有专人监护。
8.对不具备安全施工条件,而必须马上施工的,必须有专人在场监护,且施工前必须备好应急方案,做好应急措施,如在现场备齐灭火器,找好水源等。
第6篇 物业设备设施维修保养管理制度
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。
(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。
(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。
(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
第7篇 项目物业维修部主管岗位职责制度
项目物业维修部主管岗位职责
1 负责物业维修部的全面工作,并对经理助理和经理负责;
2 遵守行业和公司的各项规程,对辖区房屋建筑、设备设施以及相关场地的维修保养和业主装修进行管理和服务。
3 负责落实各项规章制度、操作规程等规定,督导下属员工严格执行,并对本部门员工进行培训、考核。
4 结合国家物业管理有关规定及行业要求,制定各项年度、季度、月度、周的维修保养计划,并组织有效实施;
5 执行巡检制度,组织设备、设施等检修工作。熟练掌握突发事件应急预案,并做好各项记录,确保设备设施正常运行。
8 负责员工专业技能培训,提倡'一专多能',全面提高综合素质。
9 与开发建设单位保持联系,协调处理工程质量缺陷保修事宜。负责物管项目早期介入、接管验收等相关工作。处理辖区物业维修投诉的解释和处理工作。
10 负责与开发建设单位进行工程资料移交,以及相关资料的收集、使用、归档、保存工作。
11 负责部门所购用品、工具、材料的申请、审查、上报;
12 负责对业主房屋装饰装修的管理和监督、检察、指导和验收工作,处理违章装修、违章建筑等违约事项。
13 负责物业维修部安全生产工作,进行安全作业的指导、检查,以及员工安全意识的教育。
14 合理安排值班,及时解决业主报修相关问题,与业主保持良好关系,反馈业主对物业服务的意见和建议。
15 配合秩序维护部定期对消防设施进行检查、维修,确保消防系统随时正常启用。
16 完成经理助理和经理交办的其它工作任务。
第8篇 z物业小区维修抢修中心工作人员规章制度
物业小区维修抢修中心工作人员规章制度
一、严禁酒后上岗,违者扣发100元工资,并予以通报处分。
二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动,违者扣发100元工资,并给予通报处分。
三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒,违者扣发50元工资。
四、抢修工作在人员不足情况下,电工、司机协助维修工工作,维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人50元工资,并视情节轻重调离抢修中心。
五、严禁维修用车为私人所用(主管领导同意除外),一经发现,司机调离其本职工作岗位。
六、对不按时上班、下班,与业主发生口角的,发现一次扣发50元工资,连续三次,调离抢修中心。
七、正常上班时间不准看电视。一经发现,处当事人50元罚款。
八、对出车致使车辆损坏的,根据责任,由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养,如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。
九、维修工要对维修器材、工具经常性维修养护,熟练掌握其性能,并实行专人负责,谁损失谁赔偿。
十、不经主管领导、主任、副主任书面批准,擅自串岗,扣发双方每人20元工资,连续三次,调离其工作岗位。
十一、在维修过程中,用料要坚持节约原则,不许私自拿料送人或自用,一经发现停止其工作,并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理处和个人给予500元奖励。
十二、凡出现以上情况,主任负20%责任,副主任负10%责任,按责任比例扣款。
第9篇 物业管理工程维修类制度7
物业管理工程维修类制度(七)
工程维修管理制度
1、工程部门人员按照规定进行例行巡查,在例行巡查中发现物业维修有关问题,记录在案,及时汇报,以便维修。
2、每一维修工程,事先应分析原因,区分责任,做好解释工作。
3、每一维修工程,工程部门应在区分责任之后,及时制定维修方案,指定专人负责,并明确修复时间,不得无故拖延。
4、工程部门在确定每件维修工作时,应填写物业维修申报单,做好维修存档工作。
5、每逢中大雨以上,工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况,以防止意外。
6、每年汛期期间(5―10月),应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查,以防堵塞。
7、住户的房屋装修工作,工程部门要做好施工监督,严禁违章装修行为。
8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。
维修材料管理制度
1、为加强维修材料的管理,使维修材料在维修过程中得到合理的使用,避免材料的浪费,特制订本规定。
2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料,所采购的材料必须合乎维修使用的要求。
3、仓库材料必须分类堆放,并做好材料入账登记,以便备查。
4、发放材料时,材料保管员应审核维修单的项目要求,合理发放材料,作好签领记录。
5、维修工领到材料后,必须如实按申报单使用,维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量,填报进维修单,并要求住户签证,对未用完的材料必须退还材料库。
6、材料保管员必须对材料的出、入库负责,不能私自转卖材料,不能将材料转送给他人,一经查实,按情节给予罚款或辞退处理。
7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访,检核材料使用情况,回访中如发现维修工虚报领取材料,必须向主任及上级领导汇报,按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。
8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况,由材料保管员以表格的形式,在当月底送交办公室及财务部。
上门维修服务的规范要求
1、敲门
有门铃时,轻按门铃,按铃时间不要过长,无人应答再次按铃,按铃时间加长。没有门铃时,则轻叩门三响,无人应答再次叩门,叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答,等候三分钟,若主人仍未返回,写留言条塞入用户门内。
2、介绍
主人闻声开门或在门内询问时,首先自我介绍:“对不起,打扰了,我是某某物业有限公司维修人员ⅹⅹⅹ,前来为您服务。”
3、进门
如进入十分整洁的房间,员工应将鞋子脱在门外,赤脚进入、或穿好自备鞋套,经主人许可,进门可不必套鞋套,进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中,则应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
4、维修
维修工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。实在无法避免时,应事先向房间主人打招呼。
5、整理
修理完毕,做到工完场清。
6、收费
按规定标准收费。
7、填单
如实填写《某某物业有限公司维修单》,请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。
8、辞别
向用户告辞,走出房间,步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中,则应离开地面一定距离,止门口时,应转身面对房间主人说:“今后有问题,请随时联系,再见。”
9、整个工作期间不得收受业主送的物品,尽量不借用主人家里的工具、抹布等。
有偿服务收费制度
1、公司开展有偿服务活动,以提高服务水平,便民利民为宗旨,不以赢利为目的。
2、收费的原则是保本微利、略有盈余,其收入能保证维持服务机构正常动作,在条件许可的情况下添置设备,增强企业发展后劲,提高服务水平和档次。
3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。
4、服务人员在收取各项费用时,必须开具统一的发票,严禁收钱不开票或打白条,所收款项最迟在次周周一上午缴财务部,不得挪用。
5、接受有偿服务的业主,有权监督公司收费标准的执行,如果交款后不开发票的,业主有权拒绝交费或向公司投诉。
6、严禁服务人员直接或变相索要小费,严禁收受红包、礼品,否则一经发现严肃处理。
7、业主提出有关服务的要求时,如果是属于有偿服务方面的,公司必须向业主解释清楚收费的原则,避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。
8、公司设立投诉电话和投诉信箱,接受业主举报或投诉。
维修回访工作制度
1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率不低于5%,工程维修部负责人回访率不低于10%,维修责任人回访率不低于20%,并做好相关登记。
2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中:安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访。
3、回访内容
①实地查看维修项目;
②向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况;
③征询改进意见;
④核对收费情况;
⑤请被回访人签名。
4、对回访中发现的问题,24小时内书面通知维修人员进行整改。
第10篇 物业电梯维修保养安全检验制度格式怎样的
物业电梯维修保养安全检验制度
1.0目的确保物业公司所管理范围内的电梯处于正常运行状态。
2. 0适用范围物业公司所属各管理处。
3. 0管理内容3.1日常电梯维护保养由组团责任人组织,相关维修人员负责实施。
电梯运行维护人员每天应对电梯进行巡检,其中包括机房设备,各楼层厢内,外呼楼层指示灯,电梯乘搭舒适感,厅门,轿门运行状态,轿厢照明,排气扇,对讲电话,轿厢内装饰,厅门装饰等情况,巡检完成后,电梯维修人员填《电梯巡检记录》,组团责任人审核签字。
3. 2周检制:二十台电梯以上的小区实行周检制
3.2.1 每周对电梯进行巡检,检查工作由电梯运行维护人员负责。
3.2.2 每周电梯维护人员应对电梯的机房设备,各楼层厢内,外呼楼层指示灯,电梯乘搭舒适感,厅门,轿门运行状态,轿厢照明,排气扇,对讲电话,轿厢内装饰,厅门装饰等情况进行巡检。
周检完成后由维护人员填《电梯巡检记录》,组团负责人审核签字。
3. 3季检年检制
3.3.1 电梯的季检年检由物业工程主管负责组织,专业负责人,组团责任人参加,电梯运行维护人员实施。
3.3.2 电梯的季检、年检按《电梯检测记录》全面检查和试验,其检查试验结果填表记录,由物业工程主管和专业技术负责人做试验结论。
3. 4如果同电梯公司签订了维修保养协议,则根据协议,我方只对电梯作日巡检和周检,其余维修保养及检测工作照协议监督电梯公司实施,并保留其实施的记录。
4.0相关记录
4.1《电梯巡检记录》
4.2《电梯检测记录》
5.0 附录
5.1《电梯维保合同》编写:
第11篇 x学校物业电工维修工作制度
学校物业电工维修工作制度
一、物业电工维修组负责全院的电气设备的维修工作,负责办公、教学灯具及设备的维修,及院内各种设施的日常维护,在接到报修时,保证在15分钟内及时到现场进行修理。负责人:z电话:z
二、根据维修情况和设备使用期限及设施的损坏情况,定期进行更换开关、灯具、线路检修等工作。
三、坚持巡查制度,发现问题及时处理解决。
四、接到报修通知要有记录,修理完成后要有维修记录,无法解决的问题要及时上报并做好记录。
五、在倒班工作期间要有交接班记录。
六、工作期间不准睡觉、不干私活、不允许喝酒。
七、在工作中要文明、守则,不说粗话,注意工作形象。出现问题及时上报,要厉行节约,反对浪费。
八、同志间搞好团结,不做有损团结的事,不说有损团结的话,树立部门形象,维护学院利益,。
九、如在工作中出现违反规章制度的行为,将按照学院的有关制度进行处理,造成经济损失的由责任人承担。
第12篇 城南物业土建维修管理制度
嘉兴物业土建维修管理制度
一、热爱本职工作,对工作认真负责,任劳任怨,刻苦钻研业务技术,树立'为上帝服务'的公仆意识,不利用工作之便谋取私利。
二、工程维修项目,要精打细算,修旧利废,对市场行情反复调研,多快好省地编制维修预算。
三、维修中精心作业,不粗制滥造,节约原材料,节省工时,保证维修的质量和按期完成,不准擅用公司材料干私活。
四、爱护工具和机械设备,正确使用各种机具,平时注意机具的保养和维修,故意损坏机具和丢失要折价赔偿。
五、严格按照《维修服务工作规程》作业,做好现场的清洁卫生工作。
六、树立强烈的企业意识,文明施工,顾客至上,作业时尽力不影响他人;公共场所作业必须设置标示牌,必要时加围栏或护绳;自觉做好施工场地收尾工作,达到下工活底清,以保持小区优美整洁的环境。
七、对日常报修的维修工作要做到及时,迅速完成各项修理加工任务,遇有故障必须彻底处理,不得马虎、敷衍,不得损坏原有的功能和格调。
八、严格遵守操作规程,认真执行安全制度,把'安全第一'放在作业首位。
九、不准私接任务,不干私活,认真填写《维修派工单》。
