第1篇 物业财务投资及资金管理制度
物业财务管理制度之投资及资金管理
1、权益的管理
a.实收资本按国家有关法规进行管理。
b.资本公积、未分配利润、储备基金等股东权益应按政府相关法规和董事会的决议进行处置和分配。
2、投资管理
未经公司董事会批准不得进行证券投资,其他长期投资按批准权限、申报程序上报公司董事会批准。
3、融资管理
融资必须经公司董事会批准。
4、担保管理
未经公司董事会批准,严禁对本公司及以外任何单位和个人提供担保。
5、债权、债务的管理
对各项应收款、预付款、存出存入保证金要及时入帐,明确责任人,按季核对,及时催收。对确实无法收回的,如属经办人责任,则由经办人承担全部或部分赔偿责任。
6、资金管理
a.基本原则:根据深圳物业管理行业管理办法有关管理酬金提取规定,公司按一定比例收取管理酬金后,分公司(管理处)盈余应属全体业主,各分公司(管理处)往来帐户要及时清理不得占用公司资金,公司无特殊情况亦不得占用分公司(管理处)资金。公司财务部统筹安排使用自有资金,实行资金计划管理。
b.任何单位和个人未经公司董事会批准,不得将资金借给外单位或个人;也不得向外单位或个人提供公司银行帐号。
c.银行贷款必须向公司董事会申报,经批准后实施。
d.加强对外币资金的管理,按国家外汇管理局和有关法规办理外币业务。
f.开设银行帐户应书面报告公司主管财务副总裁批准后,报公司财务部备案,银行帐户档案资料由财务部指定专人保管,帐户管理按中国人民银行有关规定执行。
第2篇 物业财务内部监控及审计专项制度
物业财务管理专项制度之内部监控及审计制度
1、财务部必须建立健全内部牵制制度,制定财务工作岗位的岗位职责,组织好各财务岗位的分工。
1.1、财务出纳不能兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。
1.2、财务出纳不能保管所有银行印鉴。
1.3、财务出纳对大额现金的提取、送存业务不能一人前往办理。
1.4、如采用财务软件进行会计核算,应设置核算权限,每人设置密码以分清责任进行会计核算。
2、财务部必须建立健全稽核制度:
2.1、财务会计定期核对财务出纳的现金日记帐、银行存款日记帐,稽核现金实存数,银行存款实存数;
2.2、财务会计定期检查由出纳负责保管的各种票据的使用、结存情况;
2.3、财务经理必须随时对财务会计、出纳编制的收、付款凭证进行审核,要求会计、出纳根据审核后的记帐凭证登记各种会计帐簿。
2.4、财务经理月末对财务会计编制的财务报表进行审核;
2.5、每月末编制的各管理项目的财务报告,上报会计主管审核;会计主管将审核无误的各项财务报告汇总后上报财务经理审核;财务经理将审核无误的汇总财务报告及各管理项目的财务报告上报公司总经理审阅;物业公司财务部将总经理审阅无误后的汇总财务报告上报世贸中心集团总部,请世贸中心领导审阅。
3、内部审计制度:
3.1、集团总部财务部对认为有必要进行审计事项可定期或随时进行审计工作,物业公司不得以任何理由拒绝内部审计。
3.2、公司内部审计的主要内容包括:
3.2.1、各项收入的审计;
3.2.2、各项代收、代付款项的审计;
3.2.3、各项支出的审计;
3.2.4、各租户、小业主押金的管理审计;
3.2.5、各种财务票据的管理审计;
3.2.6、财务档案的管理审计;
3.2.7、各项税金的审计;
3.2.8、收缴率的统计审计;
3.2.9、日常备用金的管理审计;
3.2.10、各项财产盘点制度的审计等。
4、物业公司除接受集团总部的内部审计外,还必须接受会计师事务所的审计以及国家财税部门的监督检查。
第3篇 z物业财务管理制度
一个物业管理公司,为规范其公司的财务行为,加强财务管理和经济核算等,都会制定财务管理制度。以下是物业财务管理制度的范本,可供参考。
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定。
除本规定另有规定外,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3%…0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。
企业发生的坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。收回已核销的坏帐,冲减管理费用。
第四章营业收入及利润
第十三条营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收人和其他业务收人。
第十四条主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人,包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收人。
物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人,如房屋出租收人和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人。
物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收人。
第十五条企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收人的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收人。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自**年1月1日起施行。
第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。
第4篇 信雅物业财务工作质量评估制度
雅信物业财务工作质量评估制度
为实施有效监督,确保公司货币资金的合理使用和公司财产的安全完整,特建立本评估制度,从现金收付和银行结算业务、登记日记账、库存现金和票证印章的保管、应收款项的催收、收支情况、资产管理、财务文档管理、财经纪律执行情况的监督等八个方面对物业管理处财务岗位工作实行检查评估,为保证检查评估工作的有效性,该项工作以不定期、不预先通知的方式进行,但每季度不少于一次。
现金收付和银行结算业务
所有现金收款均开具正式收据或电脑打印收据(加盖公章),有收、付款人签名确认(注明时间)。
当日收款当日送存银行,银行停止收款后收进的现金做到妥善保管,于次日送存银行,金额超过3000元的须送存夜间银行,不坐支现金,因特殊情况需要,事先征得财务部负责人同意。
办理现金收付坚持当面点清,及时开具收据,每笔收付均加盖现金收、付讫印章,并即时入帐。
每周定期与公司出纳结算收款,遇有较大金额(超过1万元)收款当日结算。
不办理未经规定审批程序的付款申请,并检查付款凭单是否完整、真实、合法,对口头承诺,便条,非法票据等不具备付款条件的申请不予办理,并视情况上报财务管理部。
不挪用现金,不以白条抵库和保留帐外现金,确保库存现金与帐上余额一致。
收到支票即刻签署支票送达回执,并及时将支票送银行入帐。
登记日记帐
每笔现金收付款业务均需按时逐笔登记现金日记帐,收到支票登记备查帐。
每个工作日完结,均结出帐面余额,与库存现金核对,做好日清月结,帐实相符。
所有现金收入均须入帐,不将收入作帐外记录,不设置小金库。
库存现金和票证、印章保管
按照公司核定的库存备用金和公安部门的有关现金限额规定,保管好库存现金,保护公司财产安全。
建立收据、发票的领用、发放、缴销记录,缴销前详细标明每本票据的开出份数,作废份数,起讫时间,收款总金额(分现金、支票),与上缴公司的金额是否相符,确保钱、单相符。
不随便将印章交予他人保管,保障公司利益免受侵害。
应收款项的催收
物业服务中心应建立清晰、准确的欠收款明细帐项,即时反应住户拖欠款情况,并据以积极催收,每月有拖欠款清缴情况说明。
按政府的规定收取拖欠款滞纳金,特殊情况须由部门经理书面上报总经理批准方可豁免。
对连续拖欠三个月以上或累计拖欠一万元以上的住户,须有专门催款情况说明,并有协同催款人签字证明。
费用收缴率:户数比大于90%,余额比大于85%。
收支情况
为配合物业服务中心管理报告的公布,各部门应按照财务管理部规定的内容设置帐本,并根据收、付款及时登帐。
每季度末财务人员应以本部门帐本为依据,以财务管理部提供的部门经营情况表作为参考向业主公布(包干制可不公布)。
对本部门经营情况财务人员每季应向公司写出书面分析,有较大变动情况时,应书面通知公司财务管理部。
资产日常管理
根据财产情况审核单的内容建立资产明细帐,并落实资产日常管理责任人,负责日常使用管理及维修、保养。
根据资产责任人提供的资产使用状况,负责办理资产处理审批的有关手续。
负责对本部门资产的核对工作(至少半年核对一次),年底配合公司资产大清查工作。
财务档案管理
各部门必须保管好本部门历任财务人员交接清单。
负责本部门的收据、维修服务及回访记录表等存根的保管。
对本部门各年度的收费明细单要按年度装订成册,并妥善保管。
对政府、公司各种收费标准的文本、公司财务管理部的通知及时进行收集,并整理归档。
对本部门合同、收付款报告的批文及时上交财务管理部并进行归档整理。
财经纪律执行情况的监督。
通过办理收付款业务,严格按照公司财务制度监督各业务部门经济活动的开展,杜绝乱收费,擅自免费,隐瞒截留收入等违纪行为。
通过评估检查,以上各项均合格的财务工作为良好,3项以内不合格,但在限期内纠正的为基本合格,4项以上不合格或限期内不纠正的,视为不合格将受到警告、停职、辞退处分,直至追究刑事责任。
附:评估表及库存现金盘点表
第5篇 物业公司财务管理制度-7
物业公司财务管理制度(七)
(一)现金管理
1、现金的使用范围
根据国家现金管理制度及结算制度的规定,企业收支的各种款项必须按照国务院颁发的《现金管理暂行条例》的规定办理(见附件),在规定的范围内使用现金。允许企业使用现金结算的范围是(1)职工工资、津贴;(2)个人劳务报报酬;(3)根据国家规定颁发经个人的科学技术、文化技术、体育等各种奖金;(4)各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出;(5)向个人收购农副产品和他物资的价款;(6)出差人员必须随身携带的差旅费;(7)另星支出;(8)中国人民银行确定需要支付现金的其他支出,属于上述现金结算范围的支出,公司可以根据需要向银行提现支付,反之一律通过银行进行转账结算。
2、库存现金的限额
库存现金的限额是指保证公司日常另星支出按规定允许留存的现金的最高数额,库存现金的限额,由开户行根据开户单位的实际需要和距离银行远近等情况核定,其限额一般按照公司3-5天日常另星开支所需现金确定,远离银行或交通不便的企业,银行最多可根据公司15天的正常开支量来核定库存现金的限额,正常开支需要量不含公司每月发放工资和不定期差旅费等大额现金支出,库存限额 一经核定,要求公司必须严格遵守,不能任意超过,超过限额部分的现金应及时存入银行;库存现金低于限额时,可以签发现金支票从银行提取现金,补足限额。
3、不准坐支现金
公司发生的现金收入,应及时送存银行,不得直接用于支付自己的支出。用收入的现金直接支付支出的,叫做'坐支'。公司如因特殊情况需坐支现金的,应事先报经开户行审查批准,由开户行核定坐支,范围和限额。公司应分期向开户行报送坐支金额和使用情况。未经银行批准,企业不能擅自坐支现金。为了加强银行监督,公司向银行送存现金时,应在送款薄上注明款项的来源。从开户银行提取现金时,应当在现金支票上写明用途,经开户行审核后,予以支付现金。
(二)票据管理制度
包括银行支票和发票的管理。
1、空白票据的管理
(1)建立空白票据购买、领用、保管、注销的制度,指定专人管理,以明确责任。
(2)空白票据保管人员应建立明细登记薄,将每本空白票据起止号登记齐全,领用时按本注销。
(3)空白票据的领用,必须按号码顺序领用和签发,不得间隔号码。
(4)出纳人员存放未使用完的空白票据时,应与印鉴分开保管,更不得将空白票据事先盖好印鉴存放。
(5)各类票据不准转借、转让、倒卖、代开、撕毁、涂改、伪造,不准在填写票据时弄虚作假,不准擅自出售或拆本使用及销毁。
(6)公司若发生停业,合并等特殊情况,应按税务机关规定,需要撤销或更换发票的应在税务机关规定的期限内向原购领发票的税务机关办理发票的撤销、更换手续,一律不准私自处理。
2、银行支票
(1)银行支票的领用及签发
a、签发银行支票应按银行现行规定办理,用自动支票打字机或墨汁、黑签字笔、炭素墨水填写。
b、领用空白转帐支票应由领用人在支票登记薄中签名后领用,出纳人员应同时在支票票面上写明日期,收款单位、用途及支付限额。
c、需当时付款的固定经济业务,如:合同款、劳务费、往业款项等,按照公司付款程序,经公司领导同意后,出纳人员应根据收款单位的收据,将其收款单位、用途、日期、大小写金额等项目填写齐全,不得空项,支票的存根应和支票正联填写相同,不得简化,不得潦草。
d、现金支票必须由出纳人员签发,支票中的项目必须填列齐全,支票的存根应和支票正联填写相同,不得简化,不得潦草。
e、不准签发空头支票,不准签发远期支票,不准出租和出借支票或转让给别的单位和个人使用,不准将支票交给收款单位代办签发,不准填写假用途,逃避银行监督。
(2)银行支票的报帐
a、空白转帐支票领用人应在支票签发后的五天之内向财会部门进行报帐,逾期不报的应由会计部门负责催报,因迟报而造成资金不足出现空头支票或延误了会计工作的,应对领用人给予一定的经济处罚。
b、转帐支票使用完毕后,领用人应将经过领导批准及经办人签字后的收据交到会计部门,经出纳人员审核后进行支票销号。
c、支票如有丢失,领用人应立即同会计部门进行联系,同时向公司领导汇报,以便采取措施及时解决。如因汇报不及时,又不采取相应措施,因此而造成的损失,应追究领用人的责任。
(3)银行出现差错
签发支票发生错误不能更改,应在支票的正联和存根上加盖'作废'戳记。作废的支票不得撕毁和丢失,应由会计部门按年单独装订成册,随会计资料一同归档。
3、发票(含机打发票、手写发票及内部收据)
(1)购买发票时,应根据当地税务机关规定的要求,到指定地点购买。
购买发票时应根据不同行业,购买性质不同的发票。
(2)发票的领用
a、使用发票时由会计部门负责发票的专人填制《使用发票登记薄》由领用人签字,方可领出。
b、填制发票,应用元珠笔并依发票联项垫双面复写纸书写,字迹清晰、工整。
c、填制发票,应根据发票中所设项目填写齐全,不得遗漏和省略,发票填写完毕,应由开票人签名或盖章,同时加盖开票单位的有关专用章(如:财务专用章)。
d、填制发票必须连续使用,不得间隔联次。
(3)发票的审核
a、作为收款单位时:
(a)审核付款单位交来的款项是否为本单位的款项。
(b)审核付款单位金额是否与应收金额相符。
(c)转帐付款应按银行支票审核规定,进行逐项审核,现金收付应当面点清。
b、作为付款单位时:
(a)审核收款单位开据的发票是否印有税务机关发票监制,是否有发票字轨号码,是否有收款单位及开票人签章。。
(b)审核发票日期、收款单位名称、用途、填写是否正确,大小写金额是否相符,累计金额加计是否准确。
(c)审核发票是否有更改项目,联次传递是否正确,有无涂改和弄虚作假现象。
(4)发票差错的更正
1、按规定不能更改,重新开具新的发票。
2、发票填写发生错误,不能更改时(如:金额数字),应在发票的各联次上加盖'作废'戳记,如其中联次已撕下,应将撕下的联次按顺序重新粘在发票本上,完整保存其各联,不得销毁。
(三)公共设施专用基金的管理制度
1、来源:在住宅区移交时,开发建设单位按住宅区建设总投资的2%的比例,划拨住宅区的公用设施专用基金给住宅区业主委员会。
2、基金由区住宅管理部门设立专帐专人管理,专款专用,业主委员会和物业管理公司对基金使用受区住宅管理部门的监督。
3、基金用于住宅区重大维修工程项目和购买管理用房,物业管理公司向业主委员会申请维修计划,业主委员会审批。
(四)会计工作交接制度
1、会计人员工作调动或因故调离,必须与接替人办理交接手续,没有办法交接手续的,不得离职。
2、会计人员离职前,必须将本人所经管的会计工作,在规定的期限内,全部移交清楚。接替人员应认真接管移交的工作,并继续办理移交的未了事项,移交后,如发现经管的会计业务有违犯财务制度和财纪律等问题,仍由原移交人负责。
3、会计人员办理移交手续前,必须做好以下各项工作:
(1)已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的,应填制完毕。
(2)尚未登记的帐目应登记完毕,并在最后一笔余额后加盖印章。
(3)整理应该移交的各项资料,对未了事项要写出书面材料。
(4)编制移交清册,列明应该移交的凭证、帐表、公章、现金、支票薄、文件、资料和其他物品的内容。(四)会计人员办理交接手续,必须有监交人负责监交。一般会计人员交接,由会计部经理监交;会计部经理交接,由公司领导人监交,必要时上级主管部门派人会同监交。
4、会计人员办理交接手续,必须有监交人负责监交。一般会计人员交接由会计部经理监交;会计部经理交接,由公司领导人监交,必要时上级主管部门派人会同监交。
5、移交人员要按照移交清册,逐项移交;接替人员要逐项核对点收。
(1)现金、有价证券要根据帐薄余额进行 点交。库存现金、有价证券必须与帐薄余额一致,不一致时,移交人要在规定期限内负责查清处理/
(2)会计凭证、帐薄、报表和其他会计资料必须完整无缺,不得遗漏。如有短缺,要查明原因,并在移交清册中注明、由移交人负责。银行存款帐户余额要与银行帐单核对相符。各种财务物资和债权债务的明细帐户余额,要与总帐有关帐余额核对相符,或与往来单位、个人核对清楚。
(3)移交人经管的公章和其他实物,也必须交接清楚。
6、会计主管人员移交时,还要将全部财务会计工作,重大的财务收支和会计人员的情况等向接替人员详细介绍。对需要移交的遗留问题,应写出书面材料。
7、交接完毕后,交接双方和监交人要在移交清册上签名或盖章。并应在移交清册上注明:单位名称、交接日期、交接双方和监交人的职务、姓名、移交清册页数以及需要说明的问题和意见等。移交清册一般应填制一式三份,交接双方各执一份,存档一份。
8、接替的会计人员应继续使用移交的帐薄,不得自行另立新帐,以保持会计记录的连续性。
9、会计人员临时调离或因事因病不能到职工作的,会计部经理或公司领导必须指定人员接替或处理。
10、公司撤销时,必须留有必要的会计人员,办理清理工作,编制决算,未移交前,不得离职。接收单位和移交日期由上级主管部门确定。
合并单位的会计移交手续,比照上述规定办理。
(五)会计档案管理制度
会计档案是指会计凭证、会计帐薄和会计报表等会计核算资料,它是记录和反映经济业务的重要史料和证据。
1、会计人员要按照国家和上级关于会计档案管理办法的规定和要求,对公司的各种会计凭证、会计帐薄、会计报表、财务计划、公司预算和重要的经济合同等会计资料,定期收集,审查核对,整理立卷、编制目录、装订成册,指定专人妥善保管,防止丢失损坏。
2、调阅会计档案,要严格办理手续,本单位人员调阅会计档案,要经会计部经理同意。外单位人员调阅会计档案要有正式介绍信,经公司总经理及会计部经理批准,批准后要详细登记调阅的档案名称,调阅日期、调阅人员的姓名和工作单位、调阅理由、归还日期等。
调阅人员一般不得将会计档案携带外出,需复制的,要经过公司总经理同意。
3、对保管期满的会计档案,要按照档案管理办法的规定由会计部门和档案部门共同鉴定,报经上级主管批准后进行处理,对需要销毁的会计档案,要填写'会计档案销毁清册'。销毁时,由公司领导指定档案部门和会计部门共同派员监销,并在销毁清册上签名或盖章。'会计档案销毁清册'要长期保存。
4、合并、撤销单位的会计档案应根据不同情况,分别移交给并入单位,上级主管部门或主管部门指定的其他单位接收保管,并由交接双方在移交清册上签名或盖章。
5、会计档案保管期限
各种会计档案的保管期限,根据其特点,分为永久、定期二类,具体明细详见附件。
(六) 用章管理制度
1、会计部印章分别保存在两位出纳员处(财务章、人名章)以利于互相监督和审核。
2、会计部印章不准外借。
3、会计人员向外报送报表、文件等,需用印章时,经办人必须在登记薄中写明原因及签字,经会计部经理批准签字后方可使用。
4、印章用完后放入保险柜中保存。
5、对外结算的支票用章,经付款主管审核方可使用。
(七) 合同管理制度
1、所有原始合同原本均给会计部一份由会计部专人负责管理。
2、所有合同必须按国家规定的税率贴印花税。
3、每支付一笔合同款时,须先由负责合同的会计员按合同条项逐项审核,审核无误后在付款批件上注明'与合同相符'字样,对于不符合合同要求的付款予以拒付。
4、建立合同帐薄,按时登记合同帐,合同执行完后要及时注销。
(八)拨打传真长途电话管理制度
1、因公向外发传真或打长途,要事先填在登记薄中填清日期、时间、发往地、用途及经办人。
2、本部门电话仅限于因公使用不得打私人电话、传真不外借。
3、按照节约原则,因公打长途电话长话短说,尽量让对方往本部门打,节省开支。
(九)培训计划管理制度
1、定期由部门主管及经理进行业务培训/
2、学习国家有关财务、税收等的文件,不断提高业务水平。
3、凡参加完外出学习的员工,回来后均要写出心得,并将培训内容传达部门员工,以便共同提高。
4、鼓励利用业余时间参加社会上各种有关培训,积极参加专业技术职称的考试,取得相应技术职称。
5、定期进行轮岗,使每个员工做到熟悉掌握会计部各岗的工作内容及程序,做到一专多能
,做部门里的多面手。
(十)、报销管理制度
1、严格按预算付款。
2、对于手续不完备的款项拒付。
3、对于现金另星报销要严格审核原始凭证,属于预算内支出项目,报销人必须到负责预算的会计人员处核 销后到会计部经理处审核签字,方可到出纳员处报销。
4、属于预算外的支出,必须由公司总经理特批在发票背面签字,经办人签字后到会计部经理处审核签字,最后由出纳员再审核无误后,予以报销。
5、对于发票大小写金额、抬头、印章有误的拒付,内部收据不予报销。
6、上述报销均由经办人统一填制支出凭单。
第6篇 某物业财务管理运作制度
一、管理方案
财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
二、管理原则
严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。
三、财务会计制度
总体遵循《中华人民共和国会计法》,《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》,国家有关的税收规定,及物业管理有关规定,具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。
四、财产管理制度
(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,[[及各使用部门保管。
(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。
(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。
(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。
(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。
(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。
(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。
五、物资管理制度
(1) 物资分类:
i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。
iii)办公用品:办公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物资采购(工程)申请审批程序
a 所有采购须先由各所在物业管理处填写'采购单/工程承包确认单',由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:
a) 总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
b) 总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
d) 总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;
e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。
b.'采购单/工程承包确认单'一式五联,分别为:-
第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存
第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存
第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存
第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部
第五联(蓝色)- - - - - - - - - - - - 存档于物业管理公司
c.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;
d.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。
e.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。
(3) 物资的领用、使用、保管制度
a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。
b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。
c) 各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。
d) 各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。
e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。
六、成本控制
(1) 严格按预算对各单元进行控制;
(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写
借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过rmb1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。
(4) 有关部门费用报销规定
a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写'采购/工程承包确认单',由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有'采购/工程承包确认单'由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。
b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);
-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明**年**月**日,由**地方到**地方办理**事情,并签名(全名)。
-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写'办公用品申请单'交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写'采购/工程承包确认单'经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写'零星物品申购单'(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。
-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之'一'项的要求操作。临时急用之维修用品须填写'零星物品申购单'向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。
-通讯费用:
① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销call机台费。
② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销call机台费(数字机)。
③ 其余员工call机台费一律不得报销,特殊情况需报销call机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。
④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:
●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;
●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。
(5) 报销程序:
●经办人员在报销单据背后签名后,填写'费用报销单'并在'报销人'处签名,并将发票单据整齐粘贴于'费用报销单'之后;出纳审核'费用报销单'所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;
●管理处主任签名。
●出纳须将'费用报销单'及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;
●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之'费用报销单'后履行支付程序,收款人签名,出
纳加盖'现金付讫'或'银行付讫'印章;
七、会计报表规定
(1) 每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:
a) 资产负债表;
b) 收支表;
c) 固定资产明细表;
d) 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);
e) 应收、已收、实收管理费明细表
f) 库存现金盘点表;
g) 银行存款余额调剂表;
h) 银行存款余额调剂表;
i) 财务报告说明
(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。
(3) 所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员
第7篇 物业公司财务固定资产管理制度
物业公司财务制度之固定资产管理
第一条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械、运输工具、以及其他与经营活动有关的设备、器具等;不属于经营活动主要设备的物品,单位价值在2000元以上、使用年限超过二年的也作为固定资产。
第二条 固定资产的管理范围为符合上述条件的在用、不需用、未使用的固定资产,包括在建工程。固定资产的购置、转让和报损应按规定程序报批。综合服务部和财务部应分别设立固定资产管理台帐和明细帐登记,妥善管理。
第三条 固定资产按以下方法计价:
1、自行建造的固定资产,按建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出计价。
2、购入的固定资产,以买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装费和交纳的税金等计价。
用借款和发行债券购建固定资产时,在购建期间发生的利息支出和外币折价差额,计入固定资产价值。
3、融资租赁的固定资产,按租赁合同的价款加上支付的运输费、途中保险费、包装费、利息支出等计价。
4、股东投入的固定资产,按评估确认的价值计价。
5、扩建、改建的固定资产,按固定资产的价值加上扩建、改建该项资产达到预定可使用状态前发生的实际支出扣除扩建、改建过程中产生的变价收入后的金额计价。
6、接受捐赠的固定资产,按所附发票或验收清单所列金额计价。无发票帐单的,根据同类固定资产的市价计价。
7、盘盈的固定资产,按照同类固定资产的重置价值计价。
8、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产,按实际抵债部分的账面价值加上应支付的相关税费计价。
9、已投入使用,但尚未办理竣工手续的固定资产,应先按估价记帐,并计提折旧,待确定实际价值后,予以调整原估价和已计提折旧。
第四条 固定资产修理改良支出是指能增加固定资产效用或延长其使用寿命的修理、改装和改建支出等。
1、固定资产修理支出,固定资产经常性修理支出作为收益性支出处理;修理费用发生不均衡且数额较大的,可以采取分期摊销或者预提的办法,但须报经相关部门同意。
2、融资租入固定资产改良支出列入融资租入固定资产成本;
3、经营租赁固定资产改良支出在受益期限内摊销,如受益年限大于租赁期限,则应在租赁年限内摊销。
第四十八条 固定资产的折旧采用以下方法:
1、固定资产折旧采用平均年限法,残值率为3%,一般情况下折旧年限按照国家规定的最低年限。
2、本月转入的固定资产从下月起计提折旧,本月转出的固定资产本月照提折旧。
3、虽已交付使用,但尚未办理竣工决算的,按照工程的预算或协议等资料估价转入固定资产,并计提折旧,待确定实际价值后,再行调整。
第五条 员工有责任维护、妥善使用财产,使用不当或无故损坏者应予以赔偿,对爱护财产、避免重大损失者应给予奖励。
第8篇 物业管理公司财务制度范例
物业管理公司财务制度范例
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中,各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管理公司的资金运行。
物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定,规范物业管理企业的财务行为,加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多种经营”的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
财务管理的主要内容有:对资金筹集运用的管理,固定资产和经租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是:
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金,开辟物业经营市场,“一业为主,多元经营”,不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度:
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主,结合管理部的实际,设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;
(2)原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭证,要求一切原始凭证必须手续完备、合法,内容真实,数字正确,日期和印章齐全,大、小写相符等,不得有白条报账,不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后,才能填制记账凭证,据以记账;
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹,记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠笔,发生错误应根据性质,采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记,妥善保管,不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收据、发货票据等,动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线;
(2)做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内,确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对,做好备用金的管理,库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目,做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或账外现金,禁止私立“小金库”;
②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟定以下制度:
(1)差旅费报销制度(具体内容略,下同);
(2)加班费报销制度:
(3)医药费报销制度;
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款,摧收应收账款。过月未收的账款,要上门催收。对月终尚未清理的债权债务,应查明原因,列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分,其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料,也是编制下半年收支计划的重要依据。所以,要保证报表的数据准确,内容完整,报送及时,手续完备。对年度结算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产,提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备,单价在500元以上的专用设备,其耐用时间在一年以上的,均列为固定资产;
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产,也列为固定资产;
(3)固定资产分为房屋及建筑物,专用设备,家具设备,电器设备,一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理,物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡,使用部门应掌握本部门的物品情况,建立物品使用登记卡;
(2)购入、自制和馈赠的固定资产,一律开具验收单,并填写登记卡,标明编号;
(3)固定资产领用时应填写领用单,并由使用人在登记卡上签名,表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回,并注销账卡;
(4)固定资产
的报废、报损,应由部门填写报废、报损单,经财产管理部门审核后,按批准权限逐级审批,方可核销;
(5)固定资金调拨,应严格按规定办理。调拨时,先由部门填写调拨申请单,经双方部门领导和上级主管部门签章后有效,使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理,办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作,做到账、卡、物相符,每年末进行一次清点、核账,并及时调整账目;
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性,管理部门和使用部门要相互配合,定期进行盘点,盈、亏要填表,通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同,只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员:财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责,组织公司的财会管理工作,当好企业负责人的经营管理参谋;
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,写出财务会计分析报表,送企业法人审阅;
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴,保证企业资金的正常运转;
(4)审核控制各项费用的支出,杜绝浪费;
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产,为企业创造利润;
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件,制定财会管理具体制度和操作程序;
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案,送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度,运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责,具体组织好本部门的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表,定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目,向企业领导及时汇报工作情况;
(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;
(6)按照物业管理的行业特点和需要,分类计账;完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取,保管现金、有价证券、银行支票等;
(3)及时追收企业各种应收款项,保护企业和业主利益不受损失;
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;
(5)及时办理各项转账、现金支票,按月将银行存款余额与银行对账单核对相符,并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料,供主管会计参考;
(2)维护好电脑设备,保管好所有资料,对变动资料数据应及时修改并存储;
(3)及时输入打印收费通知单,保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时,可专门在各管理处配备收款员,其职责是:
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;
(2)对缴费情况随时进行统计,及时追讨欠缴费用;
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费,为业主办理各项公用事业费的缴付;
(4)和业主(使用人)交朋友,争取他们对物业管理工作的理解和支持,协助搞好“窗口”服务;
第9篇 物业管理公司财务制度
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动,下面企业管理网为大家整理了一则物业管理公司的财务制度范本,供各位阅读,仅供参考。
一、财务会计管理的涵义
在物业管理经营过程中,各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定,规范物业管理企业的财务行为,加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多种经营”的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。财务管理的主要内容有:对资金筹集运用的管理,固定资产和经租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是:
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金,开辟物业经营市场,“一业为主,多元经营”,不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度:
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主,结合管理部的实际,设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;
(2)原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭证,要求一切原始凭证必须手续完备、合法,内容真实,数字正确,日期和印章齐全,大、小写相符等,不得有白条报账,不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后,才能填制记账凭证,据以记账;
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹,记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠笔,发生错误应根据性质,采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记,妥善保管,不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收据、发货票据等,动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线;
(2)做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内,确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对,做好备用金的管理,库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目,做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或账外现金,禁止私立“小金库”;
②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟定以下制度:
(1)差旅费报销制度(具体内容略,下同);
(2)加班费报销制度:
(3)医药费报销制度;
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款,摧收应收账款。过月未收的账款,要上门催收。对月终尚未清理的债权债务,应查明原因,列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分,其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料,也是编制下半年收支计划的重要依据。所以,要保证报表的数据准确,内容完整,报送及时,手续完备。对年度结算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产,提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备,单价在500元以上的专用设备,其耐用时间在一年以上的,均列为固定资产;
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产,也列为固定资产;
(3)固定资产分为房屋及建筑物,专用设备,家具设备,电器设备,一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理,物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡,使用部门应掌握本部门的物品情况,建立物品使用登记卡;
(2)购入、自制和馈赠的固定资产,一律开具验收单,并填写登记卡,标明编号;
(3)固定资产领用时应填写领用单,并由使用人在登记卡上签名,表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回,并注销账卡;
(4)固定资产的报废、报损,应由部门填写报废、报损单,经财产管理部门审核后,按批准权限逐级审批,方可核销;
(5)固定资金调拨,应严格按规定办理。调拨时,先由部门填写调拨申请单,经双方部门领导和上级主管部门签章后有效,使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理,办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作,做到账、卡、物相符,每年末进行一次清点、核账,并及时调整账目;
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性,管理部门和使用部门要相互配合,定期进行盘点,盈、亏要填表,通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同,只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员:财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责,组织公司的财会管理工作,当好企业负责人的经营管理参谋;
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,写出财务会计分析报表,送企业法人审阅;
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴,保证企业资金的正常运转;
(4)审核控制各项费用的支出,杜绝浪费;
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产,为企业创造利润;
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件,制定财会管理具体制度和操作程序;
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案,送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度,运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责,具体组织好本部门的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表,定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目,向企业领导及时汇报工作情况;
(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;
(6)按照物业管理的行业特点和需要,分类计账;完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取,保管现金、有价证券、银行支票等;
(3)及时追收企业各种应收款项,保护企业和业主利益不受损失;
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;
(5)及时办理各项转账、现金支票,按月将银行存款余额与银行对账单核对相符,并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料,供主管会计参考;
(2)维护好电脑设备,保管好所有资料,对变动资料数据应及时修改并存储;
(3)及时输入打印收费通知单,保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时,可专门在各管理处配备收款员,其职责是:
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;
(2)对缴费情况随时进行统计,及时追讨欠缴费用;
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费,为业主办理各项公用事业费的缴付;
(4)和业主(使用人)交朋友,争取他们对物业管理工作的理解和支持,协助搞好“窗口”服务;
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
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第10篇 物业管理公司财务制度-8
物业管理公司财务制度(8)
一、本公司执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。
二、本公司会计核算程序。根据公司业务的特点,物业公司财务的会计核算程序为科目汇总表帐务处理程序。其操作步骤如下(见下图)
(一)根据原始凭证,按经济业务的不同性质分别编制记帐凭证。
(二)根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。
(三)根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细分类帐。
(四)根据记帐凭证编制科目汇总表。
(五)根据科目汇总表登记总分类帐。
(六)月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。
(七)月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表。
三、成本和费用
1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出,计入成本、费用,在物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。
2、成本包括直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用。
直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。
3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。
4、年终按年末应收帐款余额的0.5计提坏帐准备金。发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。
四、营业收入及利润
1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入。主营业收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
2、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。
营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
五、代管基金
代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金,应专户存储、专款专用。其利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。
代管基金作为企业长期负债管理。
六、资产管理制度
1、现金管理
现金管理按照《现金管理暂行条例》及《现金管理暂行条例实施细节》的规定执行。严肃现金的使用范围和库存现金限额,建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制,规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入现金必须当日送存或上缴。现金明细账要逐笔登记,日清月结,对账款不符要及时查明原因,并逐级上报处理。
2、银行存款管理
应以银行的账号分别设立明细账序时登账,如实反映银行存款的收付、余额情况。严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违反银行结算制度处罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查,必要时通过银行查询,以确保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借,银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制余额调节表,使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。
3、应收和预付款项管理
企业应按业务及结算方式的不同,分别进行往来款的明细核算,设立明细账户。对应收账款,其他应收款,预付款项按照“谁经办,谁负责,谁记账,谁清理”的原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对,并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人,以便责任人及时催讨和清欠。按照生效的经济合同、协议、其他经济文件等的规定超过半年的预付或应收款项,应上报企业领导及上级有关部门,以便及时采取措施,杜绝呆账、坏账的发生。因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任,并根据情况处以10%以上的罚款赔偿,同时企业财务按应收账款金额提取3-5%的坏账准备。
4、存货管理
⑴各种物资存货按实际成本计价,领用或发出的存货,按加权平均法计算实际成本。
⑵低值易耗品分期摊销。
⑶建立各项存货的管理制度,收发领退制度,组织好日常的收、发、结存核算,还要预测各项存货资产的资金占用量、实物储备量及采购批量,要以最少的资金占用取得最好的经济效果。
⑷ 存货一个季度盘点一次,年终进行一次全面盘点。对于盘盈、盘亏及毁损的存货应及时查明原因,分别不同情况进行处理。
5、固定资产管理
固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营有关的设备、物品;不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上并且使用期限超过二年的均列为固定资产。(特殊情况需报批)
固定资产折旧。按单项的月折旧率计提折旧。本月增加的固定资产当月不提折旧,本月减少的固定资产当月份应计提折旧,固定资产折旧方法采用 直线法。
六、财务专用章、发票专用章(票务专用章)统一管理,指定使用人、保管人。印章保管人职责
应将所保管印章放在保险柜内,不能将保险柜的密码泄露给他人。
2、应经印章使用人批准并在《印章使用登记表》上签字后,方可在填写完整的票据上盖章,不能在尚未使用的空白票据上盖章。
3、不能将印章随意盖在空白纸张上,“发票专用章”(票务专用章)只能在本公司的发票上盖章,“财务专用章”只能在本公司的收款收据及支票上盖章。
每次盖章应有监印人签字。
5、不能将印章携带外出(购买专用发票时税务部门有要求的应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前往监印)
6、必需严格遵守以上职责,发现违反规定使用印章的轻者每次罚款100元人民币,重者追究相应的法律责任。
七、票证管理制度
1、 发票和收据的主要内容包括:票头、字轨号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额,以及大小写累计金额、经手人、开票日期等。
2、凡提供劳务服务以及从事其它业务活动的以及取得收入时,均应向付款方如实开具发票和收据,并加盖印章,任何部门不得拒开发票和收据。
3、各企业的任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和
拆本使用发票和收据;严禁仿造发票和收据。对填写错的发票,应完整保存其各联,也不得私自销毁。丢失发票和收据,应及时报告。
八、会计档案管理制度
1、会计档案是指会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他有关会计核算资料,它是记录和反映企业经济业务的重要史料和证据。
2、各企业会计人员对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表,每天的收支报表等会计资料,要定期收集、审查核对、整理立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏。会计档案由财务部经理负责保管。
3、调阅会计档案必须严格办理手续,企业负责人和内部有关人员调阅本年度会计档案,须向企业财务部负责人讲明原因,经同意后办理登记手续,方可调阅。
4、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批,要详细登记调阅档案的名称、日期、调阅人员的姓名和单位、调阅理由,经批准后方可调阅。
5、任何会计档案除特批外,不得携带外出,不得复制、不得拆散。如有特殊原因经批准后方可外借或复印,但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期。同时,不得拆散原卷册。
6、财务部对会计档案必须进行科学管理和妥善保管,做到存放有序、查找方便,同时严格执行安全和保密措施,不得随意堆放,严防毁损、散失和泄密。
九、计报表报送及有关事项管理制度
1、会计报表报送的种类和资料
资产负债表「月报、季报、年报」
损益表「月报、季报、年报」
固定资产清查登记表「年报」
现金流量表「年报」
以上报表均按统一要求的格式填列后报送。
2、会计报表和财务分析报送时间
月报:每月后8日前(节假日顺延)
季报:每季后10日前(节假日顺延)
年报:每年后18日前(节假日顺延)
十、单据报销制度
1、单据报销程序:
原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序
填写申购单→报有关部门审批→按批准申购单的金额、单价、品名、质量、数量安排采购→采购回的实物办理进仓手续→ 仓管员验收、归类、编号
超过申购单的总金额、单价说明原因报集团总裁批准←报企业总经理批准←财务经理审核意见←部门负责人审批
将申购计划表、进仓单、发票向财务部报销或冲帐
零星费用单据的报销程序:
“单据”经办人签名并注说明→“单据”部门负责人签注意见→“单据”财务部经理签注意见并说明归类→“单据”报总经理批准←“单据”向财务部出纳报销或冲帐“单据”超权限报总裁批准
工程决算的单据报销程序
工程立项及工程预算→职能部门审核工程预算→工程完工职能部门或指定部门(人员)负责审核→工程决算书经财务部审核后报总经理批准→总造价超过预算报执行董事批准
第11篇 物业公司财务部防火制度3
物业公司财务部防火制度(三)
1.0目的
为确保安全,减少事故的发生
2.0适用范围
财务部人身及财产各项安全、消防隐患及损害事故;
3.0工作职责
(略)
4.0程序要点
4.1办公室不得存放与办公无关的易燃易爆物品,报纸、书刊、资料等易燃物要及时清理或处理,不得大量存放,对必须存放的要采取可靠的防火措施;
4.2上班时禁止一切闲杂人员进入办公室内;
4.3办公室所有的报表、帐本和其他涉及公司的保密资料,下班前要整理归档锁好;
4.4办公室内禁止一切明火行为,下班时要将电源断开、关好门窗方可离开,对用过的废纸,无用的文件、报表和其他可燃物要及时处理,不需要的用碎纸机处理;
4.5办公室内的门钥匙各自要保管好,不得任意丢放或交其他人员保管;
4.6办公室要根据实际需要,配备一定数量的灭火器材,以备急需之用。
5.0 记录文件与控制表格
6.0 支持文件
第12篇 物业公司财务财务分析制度
物业公司财务制度之财务分析
第九条 财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点,采用专门法,系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动,主要为投资人、债权人、企业经营管理的决策参考。
第十条 财务分析主要有偿债分析、利润分析、报表分析、发展分析、风险分析、投资可行性分析、资信分析等。
1、偿债分析。反映偿债能力指标包括:速动比率、流动比率、负债比率、已获利息倍数等。
2、利润分析。反映利润能力的指标包括:资产报酬率、净资产报酬率等。
3、发展分析。发展分析指标一般包括:利润增长率、成本费用下降率、平均投资收益增长率、资本增值率等。
4、报表分析。报表分析内容一般包括:资产结构分析与利润分析,同时可将偿债分析与经营能力分析综合反映。
5、风险分析。风险分析是指对因各种原因的存在使控制公司效益发生不确定变化的可能性分析,包括财务风险分析、投资风险分析、外汇风险分析等。
6、投资可行性分析。投资可行性分析内容包括:投资支出的分析、筹资分析、现金流量分析、收益分析、风险性分析以及敏感性分析。主要使用以下几种方法:投资回收期法、获利性指数法。
第十一条 资信分析。与外单位发生重大经济业务时,一般应进行资信分析。资信分析包括:合作单位的资产结构是否符合其经营情况、该单位的偿债能力、该单位的盈利能力、该单位的资产经营能力、该单位的相关业务合同履行情况等。
