第1篇 物业财务收入利润管理专项制度
物业财务管理专项制度之收入、利润的管理
1、主营业务收入是指在物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。其它业务收入是指企业从事主营业务之外经营活动所取得的各种收入。
2、主营业务利润是指主营业务收入减去主营业务成本、经营费用和营业税金及附加后的净额;其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳的税金及附加后的净额;营业利润是指主营业务利润加其它业务利润减去管理费用、财务费用后的净额。
3、利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额。
4、利润按照国家规定做相应的调整后,依法交纳所得税,并按规定顺序进行分配。
第2篇 物业财务债权债务的管理专项制度
物业财务管理专项制度之债权、债务的管理
3.1、各管理处的各项债权、债务应按照应收、应付单位设置明细帐,按照会计权责发生制原则进行明细核算。
3.2、财务部应定期(按月)编制'应收帐款'、'其他应收款'、'应付帐款'、'其他应付款'、'预收帐款'等科目的余额表,及时与各往来单位对帐。
3.3、财务部应定期(按月)编制各项应收款帐龄分析表,及时清理债权、债务。
3.4、财务部应协助其他部门严格按照《处理欠缴管理费程序》及时催收各项欠费,以减少坏帐损失。
3.5、财务部对确属无法收回的各项应收款项应查明原因,追究责任,并按规定的程序报批后方可进行相应的帐务处理。
3.6、财务部尤其应加强对应收各项费用的管理,应每月按时准确计算应收物业管理费、代收水费、天然气费等各项费用,并发放帐单,催收各项费用;对租户的各项欠费,应严格按照《催缴管理费流程》及时催收,避免造成长期欠费。
3.7、财务部在收费工作中,应搜集、整理以下资料:
3.7.1、所有租户的编号及实测面积;
3.7.2、每个租户的管理费起计日期;
3.7.3、各单元每月应付各项费用的金额;
3.7.4、各租户的资料,如姓名、联络地址、电话、所拥有单元号;
3.7.6、各租户的各月缴费情况及欠费金额;
3.7.7对各欠费租户的滞纳金的起计日期,应收取的滞纳金金额;3.7.8、各租户应缴纳的各项费用的收费标准。
第3篇 物业管理公司财务制度范例
物业管理公司财务制度范例
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中,各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管理公司的资金运行。
物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定,规范物业管理企业的财务行为,加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多种经营”的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
财务管理的主要内容有:对资金筹集运用的管理,固定资产和经租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是:
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金,开辟物业经营市场,“一业为主,多元经营”,不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度:
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主,结合管理部的实际,设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账;
(2)原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭证,要求一切原始凭证必须手续完备、合法,内容真实,数字正确,日期和印章齐全,大、小写相符等,不得有白条报账,不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后,才能填制记账凭证,据以记账;
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹,记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠笔,发生错误应根据性质,采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记,妥善保管,不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理;
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收据、发货票据等,动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线;
(2)做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内,确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对,做好备用金的管理,库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目,做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或账外现金,禁止私立“小金库”;
②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟定以下制度:
(1)差旅费报销制度(具体内容略,下同);
(2)加班费报销制度:
(3)医药费报销制度;
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款,摧收应收账款。过月未收的账款,要上门催收。对月终尚未清理的债权债务,应查明原因,列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分,其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料,也是编制下半年收支计划的重要依据。所以,要保证报表的数据准确,内容完整,报送及时,手续完备。对年度结算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产,提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备,单价在500元以上的专用设备,其耐用时间在一年以上的,均列为固定资产;
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产,也列为固定资产;
(3)固定资产分为房屋及建筑物,专用设备,家具设备,电器设备,一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理,物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡,使用部门应掌握本部门的物品情况,建立物品使用登记卡;
(2)购入、自制和馈赠的固定资产,一律开具验收单,并填写登记卡,标明编号;
(3)固定资产领用时应填写领用单,并由使用人在登记卡上签名,表明其设备由其保管使用;调离岗位时应将物品缴回,并注销账卡;
(4)固定资产
的报废、报损,应由部门填写报废、报损单,经财产管理部门审核后,按批准权限逐级审批,方可核销;
(5)固定资金调拨,应严格按规定办理。调拨时,先由部门填写调拨申请单,经双方部门领导和上级主管部门签章后有效,使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理,办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作,做到账、卡、物相符,每年末进行一次清点、核账,并及时调整账目;
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性,管理部门和使用部门要相互配合,定期进行盘点,盈、亏要填表,通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同,只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员:财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责,组织公司的财会管理工作,当好企业负责人的经营管理参谋;
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,写出财务会计分析报表,送企业法人审阅;
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴,保证企业资金的正常运转;
(4)审核控制各项费用的支出,杜绝浪费;
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产,为企业创造利润;
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件,制定财会管理具体制度和操作程序;
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案,送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度,运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责,具体组织好本部门的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表,定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目,向企业领导及时汇报工作情况;
(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;
(6)按照物业管理的行业特点和需要,分类计账;完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取,保管现金、有价证券、银行支票等;
(3)及时追收企业各种应收款项,保护企业和业主利益不受损失;
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;
(5)及时办理各项转账、现金支票,按月将银行存款余额与银行对账单核对相符,并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料,供主管会计参考;
(2)维护好电脑设备,保管好所有资料,对变动资料数据应及时修改并存储;
(3)及时输入打印收费通知单,保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时,可专门在各管理处配备收款员,其职责是:
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;
(2)对缴费情况随时进行统计,及时追讨欠缴费用;
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费,为业主办理各项公用事业费的缴付;
(4)和业主(使用人)交朋友,争取他们对物业管理工作的理解和支持,协助搞好“窗口”服务;
第4篇 某物业公司财务部日常工作制度格式怎样的
物业公司财务部日常工作制度入伙工作制度1.按财务部或发展商要求在指定银行开户,与银行签订代收管理费等款项协议。
2. 根据发展商提供的业主资料,为业主办理好结算管理费专用存折。
3. 根据发展商提供的物业类型、建筑面积,按财务部备案核准的管理费收费标准(或预收标准),编制各种户型月收费一览表,使用电脑收费系统的将上述资料录入电脑。
4. 确定其他收费项目(包括代发展商收费项目),入伙前打印出入伙收费单(代收据)。
财务公开制度1.管理费、车位费、水电费和各种有偿服务收费实行公开制度,各管理处应将各项收费标准,在本物业收费场所公开,其公开格式、式样由公司财务部统一规定(见附表)。
2. 大厦(小区)《损益表》、《物业管理成本明细表》和《房屋本体维修基金收支情况表》(见附表)应按季在小区宣传栏或大堂醒目位置向业主公布。
季度收支情况报表,应由管理处主任、业主委员会主任签字并加盖管理处公章。
每期报表张贴时间为10天,逾期应取下保管。
费用催缴制度根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、住宅局《业主公约》示范文本对欠交管理费等费用的有关规定,制订管理费催缴制度如下:1.对欠费业主(使用人)可采取电话通知、书面通知和上门催收等方式催缴。
对欠费3个月以上的业主(使用人)必须定期(每季度一次)发出书面催交函,催交函直接送达的,要求业主、住户签收;
催交函邮寄的必须挂号寄出。
上述催收资料必须妥善保管。
2. 对无故不交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的,管理处可限期缴交,逾期按深圳市物业管理有关法规规定,按日收取万分之五滞纳金。
3. 对业主拖欠水电费等费用的,管理处与供水、供电等部门签有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。
4. 对连续六个月以上拒交各项应交费用的,需上报公司总会计师,由公司领导研究决定采取相应措施追缴有关费用,必要时可向人民法院申请强制追缴。
入伙工作规程1.入伙前管理处财务人员应实地了解物业项目的基本情况,仔细研究公司与发展商签订的本项目《物业管理合同》,详细了解与财务工作有关的各项条款,如:物业类型、管理面积、委托管理年限、开办费用和管理费收费标准等。
2. 通过管理处与发展商取得联系,索取该物业总户数、户型和面积等资料,根据户型面积、收费标准等资料,入伙前制作出各类户型收费一览表。
3. 确定入伙收费项目(含社会代办业务、代发展商收费项目等),预先打印出入伙收费通知单。
4. 联系开户银行签订代收管理费协议,准备好银行、管理处和业主三方委托收款协议书,并代理业主开好托收费用专用存折。
5.入伙前准备好财务专用章、收款专用章、收据、发票和零钱等。
催收管理费工作规程1.月初派发缴费通知单到业主信箱,同时,对上月欠费业主发出拖欠费用通知单,通知业主到银行及时存足款项,要求通知单必须投放准确。
2. 根据银行划款回单,核对出未划回款项的业主,采取电话通知和在大堂醒目位置公告通知两种方法催收管理费,告之业主可到管理处财务室交纳现金,逾期按规定征收滞纳金。
3. 对拖欠六个月以上业主,书面上报公司总会计师,必要时通过法律诉讼解决拖欠问题。
4. 对长期居住在境外欠费的业主,采取电话、发函形式催收管理费。
5.收费工作人员接待业主要做到态度热情、谈吐文明礼貌,电话催缴管理费时要先问好,然后自报单位、姓名,详细告知所欠各项费用的起止时间、金额,限定缴款期限,在业主清楚明了并向业主致谢后,方可挂机。
6. 管理处财务人员要熟练掌握物业管理相关法规及各项收费标准与依据,对业主有关提问政策出处解释准确,以理服人。
第5篇 物业管理公司财务管理制度-13
物业管理公司财务管理制度(十三)
第一条 为了加强公司财务管理,规范公司财务行为,合理控制成本费用支出,根据《企业财务通则》规定,结合公司经营性质,特制定本财务管理规定。
第二条 收费管理。各项目部应建立收支两条线的登记账,不得坐支。(1)收费员收取的款项应开具公司盖章的收据,不得以收条替代收据。开出的收据字迹要清晰,金额不得涂改,收据上应载明每项收费金业主姓名、房号、款项时段,部门等内容。(2)略。(3)公司出纳员每天下午下班前到各项目部签收进账后的回单和开出的收据,两项核对一致,做到日清月结。(4)月底各项目部将本部收费明细表汇总后发给公司财务部核对。
第三条 报销管理。公司日常报销费用主要包括保洁费,维修材料费,保安服装费,绿化费,电话费,水电费,交通费,办公用品费,固定资产、低值易耗品的购买,汇兑手续费,业务招待费等,财务部要严格执行费用报销总经理一支笔的签字制度。(1)所有报销票据要合法、有效,印章清晰,报销单上要注明报销人(仅限公司员工),金额,事由,部门(购置物品应有物品保管人签字),票据归类粘贴,经部门负责人、总经理签字后,财务方能受理。百元以上的费用在结算时应以转账支票付款,如维修材料费,办公用品费,固定资产、低值易耗品的购买,保安服装费等等,尽量减少现金支出。
(2)为了有效控制公司成本费用总额,原则上,一个预算期间内,各项目部的费用累计支出不得超出当期的预算或收入。项目部应每月对本部的开支进行统计,月底汇总,连同收费明细表一起报给公司财务部。(3)财务部门要建立小区业主交费情况表,督促项目部的收费及时入账,确保公司资金安全。
第四条 票据管理
1、发票管理。出纳员从税务领回的空白发票要进行票号登记,开出发票要作开出票号的记录,作废发票当月要在税务开票系统中进行作废处理。每月终了后,要对当月开票金额、份数进行统计,报与会计核对。
2、支票管理。(1)出纳员从银行购买回的转账和现金支票要根据银行回执联上记载的起止号码和支票号码进行核对,并登记。作废支票盖作废章剪角后另行保管,由公司领导安排集中销毁,不得擅自处理。(2)出纳员签发支票要与存根联、发票金额保持一致。现金支票原则上仅限公司出纳员对银行。转账支票如因业务需要可由他人代办,但代办人须在支票存根联上签字。(3)不得签发空白支票和远期支票。
第五条 收据管理
(1)公司空白收据应由专人集中保管,各项目部须根据收费量到公司领取并作起止号登记,作废的收据要盖上作废章并在登记簿上登记后随同用完的收据一起上交,不得擅自销毁。公司出纳员收到收费员退回的已开完了的收据,要检查号码是否连续,起止号是否与领出的一致,收据金额是否与进账金额相符。(2)需要退付的装修押金、服装押金之类的收据要有当事人签名,部门负责人和总经理签字后,出纳方可付款,不得凭空支付。
第六条 原则上,公司印章、重要票据应分人保管。
第七条 资产管理
1、财产管理。公司购入的固定资产、低值易耗品以及办公用品等财产应建立物品购入和领用登记簿,年终财务部门会同办公室负责人一起对公司财产进行清点,形成文字,报告总经理。如涉及财产损失和报废,账务处理需要经总经理签字。
2、银行账户管理。
(1)会计人员要按开户行分别设置银行存款账,按月核对出纳员的银行日记账,做到会计账、出纳账、银行账三账余额三符。(2)出纳员每月初要及时从银行取回存款对账单,逐笔勾对。对未达账或银企余额不符的,要查明原因,编制银行调节明细表进行调节。调节表一联留存一联返馈银行。
第八条 往来账的管理
(1)项目部要对本部正在执行的往来单位合同进行清理,对过期或收费金额、收费方式发生变化的合同原则上应重新签订,并提供给财务部新的收费合同及清单。如不能重新签订的合同,应在清单中注明双方认可的收费金额和收费方式,便于财务部门敦促催收。(2)应收款的增加和确定必须要素取价款的凭据,如:合同、收据、发票、借款条,禁止凭空挂账和销账。(3)根据合同预付款时,需提供合同、协议书等有关资料和付款申请,经办人签名、部门负责人签字、总经理批准后财务方可付款。(4)应付企业的账款和代收的应付的款项支付时应由经办人提出付款申请,总经理签字,财务方可支付。(5)财务部门应建立往来单位客户档案信息,应收款和应付分别设置明细账核算,定期对账。
第九条 本制度适用公司全体员工。
第6篇 某物业财务管理运作制度
一、管理方案
财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
二、管理原则
严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。
三、财务会计制度
总体遵循《中华人民共和国会计法》,《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》,国家有关的税收规定,及物业管理有关规定,具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。
四、财产管理制度
(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,[[及各使用部门保管。
(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。
(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。
(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。
(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。
(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。
(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。
五、物资管理制度
(1) 物资分类:
i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。
iii)办公用品:办公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物资采购(工程)申请审批程序
a 所有采购须先由各所在物业管理处填写'采购单/工程承包确认单',由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:
a) 总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
b) 总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
d) 总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;
e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。
b.'采购单/工程承包确认单'一式五联,分别为:-
第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存
第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存
第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存
第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部
第五联(蓝色)- - - - - - - - - - - - 存档于物业管理公司
c.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;
d.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。
e.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。
(3) 物资的领用、使用、保管制度
a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。
b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。
c) 各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。
d) 各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。
e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。
六、成本控制
(1) 严格按预算对各单元进行控制;
(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写
借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过rmb1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。
(4) 有关部门费用报销规定
a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写'采购/工程承包确认单',由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有'采购/工程承包确认单'由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。
b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);
-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明**年**月**日,由**地方到**地方办理**事情,并签名(全名)。
-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写'办公用品申请单'交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写'采购/工程承包确认单'经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写'零星物品申购单'(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。
-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之'一'项的要求操作。临时急用之维修用品须填写'零星物品申购单'向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。
-通讯费用:
① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销call机台费。
② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销call机台费(数字机)。
③ 其余员工call机台费一律不得报销,特殊情况需报销call机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。
④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:
●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;
●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。
(5) 报销程序:
●经办人员在报销单据背后签名后,填写'费用报销单'并在'报销人'处签名,并将发票单据整齐粘贴于'费用报销单'之后;出纳审核'费用报销单'所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;
●管理处主任签名。
●出纳须将'费用报销单'及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;
●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之'费用报销单'后履行支付程序,收款人签名,出
纳加盖'现金付讫'或'银行付讫'印章;
七、会计报表规定
(1) 每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:
a) 资产负债表;
b) 收支表;
c) 固定资产明细表;
d) 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);
e) 应收、已收、实收管理费明细表
f) 库存现金盘点表;
g) 银行存款余额调剂表;
h) 银行存款余额调剂表;
i) 财务报告说明
(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。
(3) 所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员
第7篇 物业财务现金银行管理制度
物业财务管理制度之现金、银行管理
1现金管理
a.根据帐款分开的原则,出纳与会计岗位不能由同一人兼任,出纳也不得兼管现金凭证的填制和稽核工作。
b.严禁私设小金库,违者一旦查出按贪污论处。
c.现金管理应按照中国人民银行《现金管理暂行条例》规定的使用范围支付和收取现金,接受有关主管部门的监督。对外币的管理须按国家外汇管理局《外汇管理暂行条例》的有关规定执行。现金主要用于日常零星支付。大额支用现金每笔3000元以上须经公司财务副总裁审批。
d.库存现金中的港币只限于在香港和深圳特区内使用。
e.库存现金限额:港币3000元;人民币10000元,超出部分应及时送存开户银行。
f.出纳员应采取必要措施保证现金、支票、发票、原始凭证和传票等的安全。
g.出纳员在收取业主管理费等现金收入时应明确告知业主尽量采用银行托收,收取现金时应注意防范识别伪钞。
h.支付现金时出纳员凭经办人填制的借款单或报销单,按规定的审批权限经审批人、经办人、财务稽核人员签章后方可支付现金。
i.出纳员、财务稽核人员应分别审核现金原始单据,保证票据的真实、合法、有效,不得以白条抵库。
j.现金报销应做到及时。市内办事借款报销,事毕不超过三天,外埠办事借款报销事毕不超过五天,严禁拖欠占用公款。
k.出纳员依据现金支付凭证,分币种按时间顺序登记现金日记帐,做到日清月结,帐款相符。
l.财务经理或财务主管应不定期地核查出纳员库存现金与现金帐结余额是否相符,如不符应查明原因。
m.收款员当日收取的款项,必须在当日下班前交给出纳员。
2备用金管理
a.为方便工作,简化手续,对因工作需要周转资金的部门和个人经公司总裁批准(公司)、分公司经理(管理处主任)审批后支取。
b.周转金主要用于零星费用支出。
c.市内办事周转金限额控制在1000元以内,特殊情况可适当提高。住外埠机构和个人按实际需要由公司总裁批准的限额使用。
d.备用金年末由财务部门收回,需要继续使用的年初重新办理借款手续。
e.备用金由借款人负责保管,安全自负。
g.办理储蓄户的备用金利息,凭银行计息清单上缴财务部门。
3支票管理
a.支票由出纳员专职管理。
b.购入支票要建立登记簿,做好登记,填写购入日期、行名、支票类别、起止号码、经办人签字等。
c.领用支票应凭领导签批、经办人签名的借款单办理领用手续。
d.出纳员在签发支票时应填写日期、大小写金额、用途、收款单位名称等。对事前难以确定收款单位和金额的须填写限额,领用人要在支票存根上签字备查。
e.出纳员对逾期(超过五天)未报的支票要督促经办人结帐,对无正当理由拖延不结的有权停发支票,并向上级反映其情况。
f.未经财务副总裁同意支票不得背书转让。
g.支票印鉴管理:公司财务部在银行预留'财务专用章'和法人代表章由财务主管领导和财务经理分别保管;分公司(管理处)银行预留印鉴除上述公司财务部印鉴外,增加一枚分公司经理(管理处主任)章,到公司财务部加盖空白支票每次不得超过10张。分公司经理(管理处主任)印鉴由经理(主任)本人保管,支票使用时方可加盖经理(主任)印鉴。严禁将经理(主任)印鉴交给出纳员或收款员保管。
h.支票书写的收款单位名称必须与发票或收据所盖印鉴名称相符。委托付款必须由原收款单位出具委托付款书。
i.现金支票不得交与非财务人员代提现金。
j.各种原因作废的支票应由出纳员加盖'作废'戳记,妥善保管。
4银行帐户管理
a.公司银行帐户管理在公司财务副总裁直接领导下,由财务部经理全面负责,承担日常运作和监管的直接责任,各运作环节由经办人承担具体责任。
b.银行帐户的开设
(1)任何以公司名义、私人名义开设银行帐户,均实行申报制度;
(2)公司开设银行帐户,由财务部提出申请,报公司总裁批准。
(3)分公司(管理处)开设银行帐户,由分公司(管理处)提出申请,经公司财务副总裁批准,财务部备案。
(4)公司开设的银行帐户,银行预留印鉴办法,由公司财务专用章和公司负责人私章共同组成;取得非法人分支机构资格的分公司(管理处)经公司财务副总裁批准,可以分公司(管理处)名义开设银行帐户,预留银行印鉴为分公司(管理处)财务专用章和分公司(管理处)负责人私章;未取得非法人分支机构的分公司(管理处)一律以公司名义开设银行帐户,预留印鉴为公司财务专用章和分公司(管理处)负责人私章。
(5)由申请人办理有关银行开户手续。
c.银行帐户的运作
(1)银行支票、汇票、储蓄存折、财务印鉴由专人保管,保管人应认真履行自己的职责,承担相应的责任;
(2)严格支票的签字程序。根据审核无误的原始单据(报销付款凭证或借款单)签发支票;
(3)一般不得签发空白支票,如因实际需要(如招待费和材料采购)领用空
白支票,须经财务主管领导批准,只可领用限额空白支票,并要加强控制,明确规定领用人责任,及时补记支票内容和金额;
(4)发出支票必须核实支用金额,并及时取得收据正本,保证实支款项与收据相符。
(5)财务专用章和负责人章必须分开保管。重要凭证、财务专用章及负责人私章保管人发生工作变动、离开公司时,应及时办理交接手续。
(6)帐户有效签字人如因工作变动,离开公司或变换工作环境时,由开户申请单位及时办理更换签字人手续。
d.银行帐户撤消
(1)在下列情况下,应及时办理银行帐户撤消手续:银行帐户长期不使用,且以后也不再使用的;专门为某一单项业务开设的帐户,该业务已完结的;分公司管理处因某种原因撤消的。
(2)银行帐户撤消手续由原申请开户单位负责办理。
d.银行帐户监控
(1)银行帐户资料由公司财务部进行汇总。财务部定期汇编公司及所属单位的帐户资料,报财务部经理及时分析变化情况,提出有效签字人、销户意见。
(2)定期汇总银行存款帐户余额,财务部每周编制资金周报,报公司财务总裁。
(3)汇入单位要求汇款时要填写汇款通知,以传真告诉汇出单位。汇款通知内容要详尽、字迹要工整,并由有关领导
签字。汇出单位接到汇款通知,进行电话确认,并经公司主管领导审批后方可汇款。
(4)要认真核对每笔款项收支是否正确,每月按帐户编制银行存款余额调节表。
(5)各分公司(管理处)出纳员发生变动时应事前通知公司财务部,离职、辞职的未经财务部经理批准不得办理结算。
d.银行帐户档案资料保管
(1)银行帐户档案资料包括开设银行帐户申请表、银行开户资料、银行帐号、有效签字资料或银行印鉴及银行销户资料。
(2)所有银行帐户资料要及时存档、妥善保管。
第8篇 物业财务存货管理专项制度
物业财务管理专项制度之存货管理制度
1、管理处各项存货按照取得时的实际成本核算。
2、管理处的存货按照先进先出法管理。
3、管理处各项存货的日常核算采用永续盘存制。
4、管理处应设专人负责存货的日常管理。
5、管理处应严格执行收、发、领、退制度,月末编制'存货盘点表'。
6、管理处对于发生的存货盘盈、盘亏或毁损,应及时分析原因,上报总部领导进行处理,经总部领导批准后计入当期损益。在扣除过失或保险赔偿款及残料价值后,计入有关经营费用或管理费用。
7、对于自然灾害和其他非常损失,扣除保险赔偿款和可收回的残值的净损失计入'营业外支出'。
8、由于陈旧或处理的存货,必须写出书面报告,上报总部领导审批后方可进行有关处理。
9、管理处的低值易耗品应按类别设置明细帐并设专人建立实物台帐负责管理。管理处的低值易耗品采用一次性摊销法进行核算。
10、管理处所有存货应当于年末进行全面清查盘点。
第9篇 某区物业办财务管理制度
z区物业办财务管理制度
一、财务管理必须遵守相关财务法规,坚持勤俭办事、量入为出的原则;
二、经费开支实行一支笔审批制度,各项开支必须报办主任审批同意后方可使用;
三、办公室财务工作由专职报帐员负责,统一到区结算中心办理借款报销事宜;
四、年度经费预算、费用报销、工资补贴发放、申报所得税、营业税、房产税及办理税务登记证的年审等工作由专职报帐员负责完成;
五、对固定资产的购置,要根据年初的计划,由各部门填写《固定资产申购表》,报请主任批准,由综合部统一办理;
六、严格执行“收支两条线”,设立财政专户,经营性物业的收支均由财政专户处理,实行专款专用;
七、经营性物业租金、水电、管理等费用的收支及财务收支报表由专职报帐员负责完成。
第10篇 别墅项目物业财务管理工作模式制度
别墅项目物业财务管理工作模式、制度
1 物业管理财务运作模式
据财政部'财基字[1998]第7号文件'《物业管理企业财务管理》规定,并结合由国家发改委,建设部联合下发的且于2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》的规定,以及会计法及相关法规,作为物业管理企业财务运作模式.
2 相关财务管理制度
财务管理制度依照《物业管理企业财务管理》的要求和国家相关财务管理制度的要求,主要项目如下:
(1)建帐制度
-总帐建帐原则:依服务行业科目设定
-明细帐建帐原则:以大溪地别墅的具体特点,设置明细帐,如按业态收费标准不同分开商住收支帐,底商收支帐等
-日记帐建帐原则:控制现金银行等资金情况,控制日常库存进出情况等
-备查帐建帐原则:用于帐外辅助统计工作,如应收帐收缴率备查等
(2)费用报销制度
-报销权限授权:仅项目经理有报销授权,权限上限及项目据公司统一要求及项目接管进度而定
-报销附件说明:符合财务要求和内部控制要求
-报销时间:每周规定固定日
(3)报表制度
-按我国企业会计制度规定,应按期编报相应报表
-按管理处收支期间,编报相应报表
-其他为便于物业服务工作开展而提供的其他报表
-公示制度,按物业管理相关规定,每半年公示一次收支情况
(4)采购制度
-采购原则:同前述采购原则
-供应商选定:货比三家的原则
-采购申请流程
(5)库存管理制度
-入库管理制度:审批齐全,单据齐全,实物数量单价合格,登记造册
-出库管理制度:审批授权,领用记录,登记造册
-盘点制度:定期盘点,帐实相符
-库房安全管理制度:防火防盗,分类保管,专人保管
(6)备用金制度
-备用金限额及使用人授权:收款员备用金200元找零,采购员备用金
-备用金定期清查
(7)收费制度
-收费标准及依据的建立:据国家相关规定及相关协议收费,我司提供物业服务合同约定以外的服务,服务费报发展商审定
-收费帐单及每月挂计应收业主帐目
-收费流程:据业主公约约定日收费,并据此准备帐单
-欠费统计:每月实行欠费统计,报客务部追缴
(8)合同管理制度
-合同分类管理:收费合同,付款合同,保险合同
(9)固定资产管理制度
-申购制度:年度预算,月采购计划
-保管制度:部门经理负责制
-定期清查制度:自查及定期财产总查
(10)成本控制制度
-成本控制目标及方法
第11篇 物业财务公开制度范例
为维护业主权益,接受业主管理委员会的监督、检查,特制定本制度。
本制度公开范围包括住宅区管理服务费收支帐目、住宅区公用设施专用基金的收支帐目、住宅维修基金收支帐目。
一、住宅区管理服务费的收支帐目,由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由管委会主任和物业公司法定代表人签字并加盖公章后公布。公布地点在小区宣传栏内。
住宅区的业主,承租人和其他非业主使用人,对管理委会和物业管理公司公布的帐目可以提出质询,::或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉、管委会和物业管理公司应在收到质询后七日内予以答复。
二、住宅区公共设施专用基金的收支帐目,由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。
三、住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次,交接受有关部门和业主的监督、质询。
第12篇 物业财务财务报告与分析专项制度
物业财务管理专项制度之财务报告与分析制度
1、财务部应当于年度终了编报各管理处年度财务会计报告。
2、财务部编制财务会计报告,应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的帐簿记录等资料,并按照国家统一的会计制度规定的编制基础、编制依据、编制原则和方法。
3、财务部应当依据国家统一的会计制度规定,对会计报表中各项会计要素进行合理的确认和计量,不得随意改变会计要素的确认和计量标准。
4、财务部应当根据规定的结帐日进行结帐,不得提前或者延迟。年度结帐日为公历年度每年的12月31日;每月结帐日为每月的31日。
5、财务部在编报年度财务报告前,应当按照下列规定,全面清查资产、核实债务;
5.1、结算款项,包括应收款项、应付款项、应交税金等是否存在,与债务、债权单位的相应债务、债权金额是否一致;
5.2、库存材料的实际数量与帐面数量是否一致,是否有报废损失;
5.3、固定资产的实存数量与帐面数量是否一致;
5.4、需要核实、清查的其他内容。
6、财务部会计在编制财务会计报告前,除应当全面清查资产、核实债务外,还应当完成下列工作:
6.1、核对各会计帐簿记录与会计凭证的内容、金额等是否一致,记帐方向是否相符;
6.2、结帐日进行结帐时,结出有关会计帐簿的余额和发生额,并核对各会计帐簿之间的余额;
6.3、检查相关的会计核算是否按照国家统一的会计制度的规定进行;
6.4、对于国家统一的会计制度没有规定统一核算方法的交易、事项,检查其是否按照会计核算的一般原则进行确认和计量以及相关帐务处理是否合理;
6.5、检查是否存在因会计差错、会计政策变更等原因需要调整前期或者本期相关项目。
7、编制年度财务会计报告时,对经查实后的资产、负债有变动的,应当按照资产、负债的确认和计量标准进行确认和计量,并按照国家统一的会计制度的规定进行相应的会计处理。
8、财务部应当按照国家统一的会计制度规定的会计报表格式和内容,根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制会计报表,做到内容完整、数字真实、计算准确,不得漏报或者任意取舍。
9、会计报表之间、会计报表各项目之间,凡有对应关系的数字,应当相互一致;会计报表中本期与上期的有关数字应当相互衔接。
10、财务部每月的财务会计报告包括:
10.1、资产负债表
10.2、损益表
10.3、现金日记帐
10.4、现金盘点表
10.5、银行存款日记帐
10.6、银行存款余额调节表
10.7、银行存款对帐单
10.8、物业管理费收支汇总表及明细表
10.9、待摊费用明细表
10.10、固定资产、累计折旧明细表
10.11、预提费用明细表
10.12、应交税金明细表
10.13、应收、实收、预收、欠收管理费明细表
10.14、其他应收款明细表
10.15、其他应付款明细表
10.16、应收帐款明细表
10.17、应付帐款明细表
10.18、代收款项明细表
10.19、存货盘点表
10.20、固定资产盘点表
10.21、代收款项汇总表
10.22、欠费追款计划表
