第1篇 a物业接管验收规程
1.0目的
确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。
2.0应用范围
本程序适用于公司新接管的物业。
3.0参考文件
3.1《房屋接管验收标准》;
3.2《物业管理条例》;
3.3 国家、地方有关法律法规。
4.0相关说明
物业接管小组:由项目总经理指定的下列部门人员组成:项目工程部、物业公司负责人,以及物业公司各专业人员。
5.0责任
5.1项目总经理负责组建物业接管小组并委任组长,审批物业接管计划。
5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。
5.3物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。
6.0资格或培训
执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。
7.0程序或步骤
7.1物业接管计划的提出
7.1.1项目总经理在《前期物业服务合同》规定的接管日期前,从项目各部门抽调人员,成立物业接管小组,并委任小组组长。
7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报项目总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
7.1.2.1物业接管验收项目清单;
7.2.2.2小组人员分工;
7.2.2.3接管日程安排;
7.2.2.4其他(如提前介入在建工程验收等)。
小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。
7.1.3项目总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。
7.2图纸资料的验收
7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作,认为缺少有关资料时,应向移交单位索取。
7.2.2应予验收的文档资料一般应包括:
7.2.2.1全套工程竣工图纸(含小区规划图);
7.2.2.2机电设备使用说明书,随机资料、工具等;
7.2.2.3机电设备购销合同(复印件);
7.2.2.4商品房买卖合同(复印件);
7.2.2.5电梯使用许可证;
7.2.2.6隐蔽工程验收记录;
7.2.2.7供水、供电的指标批文;
7.2.2.8供气系统验收证明(含指标批文);
7.2.2.9消防系统验收证明;
7.2.2.10其他资料。
7.2.3验收责任人填写《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》,并与移交单位人员共同核实无误后,双方签字,即完成验收。
7.2.4《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》由验收责任人交
接管小组组长审阅后归档。
7.3物业现场验收
7.3.1房屋及分户设施的验收
7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行验收,验收项目包括但不限于:
a)房屋墙、地、门、窗装修情况;
b)有线电视、电话、智能化系统情况;
c)水、电、气设施,五金、洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规 定);
d)其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
7.3.1.2验收要求
a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求
和具备使用条件。
b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。
c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标 准》的 第4.5章的有关规定。
d)同开发商和保修单位签订有关保修协议,明确保修期限和保修项目。
7.3.2公共设备设施验收
7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收,验收项目一般包括但不限于以下内容:
a)给排水系统;
b)电气系统;
c)燃气系统;
d)空调系统;
e)消防系统;
f)通讯系统;
g)智能化系统;
h)电梯系统;
i)园林绿化系统;
j)公共配套设施及公共照明系统;
k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等);
l)其他系统。
7.3.2.2验收要求:
a)各项工程通过竣工验收,物业满足入住使用条件;
b)共用设施完善,符合小区的规划记载;
c)物业本体及各系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第 4.5章的规定;
7.3.3验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场,按通知时间与项目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。
7.3.4验收责任人根据《房屋及共用设施验收记录表》将存在的问题填写于《交
接问题处理单》,并与移交单位代表确定整改期限,该单由移交单位代表和验收人签字后,副本交移交单位代表并督促整改,正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。
7.3.5验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督,并在期限届满时知会移交单位重新进行验收,验收合格后,在备注栏内注明,并签字;验收仍不合格的,要求其继续整改。
7.3.6验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,将其提交接管小组组长审核并归档。
7.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施验收记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督,发现有遗漏项目时,即时要求验收责任人进行验收。
7.4物业的正式验收接管
7.4.1物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户和公共设备设施均完成验收后,制做《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。
7.4.2《物业整体移交验收表》应一式三份,由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份。
7.4.3 物业公司同建设单位和保修单位签订三方保修协议,明确保修期限和保修内容:
7.4.3.1建设单位、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作;
7.4.3.2质保期满,根据建设单位、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付;
7.4.4物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。
7.4.5物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备清单》。
7.5物业正式验收接管后,物业交付给业主前,建设单位基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组组长均需要求建设单位事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按7.2~7.3的要求进行补充验收。
8.0 相关文件
文件编号
文件名称
《验收标准》
9.0质量记录
记录编号
记录表格
《物业整体移交验收表》
《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》
《房屋及共用设施验收记录表》
《房屋及共用设施清单
》
《交接问题处理单》
10.0修改记录
日期版本 修改人修改原因
验收标准
一、楼宇本体验收标准
1、主体结构:
1)内、外墙不得渗水、开裂;
2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2、楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓;整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
3、内墙面:
1)抹灰面平整,无空鼓、面层涂料均匀,无漏刷;无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
2)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。
4、顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无污水痕迹,无污渍。
5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。
6、木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。
7、门、窗:
1)门、窗开启自如,密封严密无渗漏,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
5)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹;
6)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;
7)高档装饰门装饰完整。
8、楼梯、扶手:
1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;
2)砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
9、木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
10、饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、凸起和缺角,对缝平直。
11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。
12、漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
13、有线电视已开通,信号良好。
14、开关安装平整、牢固,开关灵活,接触良好。
15、照明安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
16、水表(表前安装截止阀)、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
17、卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。
18、给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅,有足够压力。
19、地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
20、门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
21、防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。
22、暗埋线管及走向有明显标识。
23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。
24、其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,状态正常。
二、公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。
2、散水坡无下陷、断裂,与墙体分离,坡度适宜、平整。
3、屋面避雷设施连接牢固,油漆完好。
4、路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。
5、绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门
开关灵活,安装稳固。
6、道路:
1)路面平整,无水泥块,无积水,无起砂、断裂;收缩缝大小均匀成直线;
2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
4)交通标识线、路牌设置规范,清楚完好。
7、室外消防栓:
1)消防箱标识清楚,玻璃完好,箱内清洁干净;
2)消防设施配件齐全,摆放整齐;
3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
9、垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,附近配置供水口。
10、保安岗亭安装完好无损,配件齐全,标识清晰。
11、道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
12、停车场地面平整,照明充足,交通标识清楚,安全设施齐全,排水设施良好。
13、单车、摩托车棚安装牢固,交通标识清楚,安全防护和排水设施良好。
14、明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
16、护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。
17、台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
18、水池、水箱内壁光滑平整,卫生清洁,无渗漏;水池、水箱检查井盖板密封良好,无渗漏、无锈蚀。
19、信报箱安装牢固,完好完损,标识清楚,表面平整光洁。
三、设备机房接管验收
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,符合专业及运行管理要求,配件齐全,标识清楚,表面光洁平整、明亮,机房自然通风良好。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤,消防设施齐全,具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。
3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、防潮良好,符合专业及运行管理要求,设备表面油漆完好,无损伤。
4、发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,符合专业及运行管理要求,防护设置完好,通风,采光良好,消防设施齐全。
5、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,具有良好的防雷措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求。
6、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,阀门开启灵活,安装牢固,无渗漏现象;机房配置完整,符合专业及运行管理要求,通风、采光、防潮良好。
第2篇 住宅区新物业接管验收管理规程
新物业(住宅区)的接管验收管理规程
1.0目的
规范公司物业接管验收程序,确保新建物业验收、接管工作得到有效控制,保证入伙工作的顺利进行。
2.0范围
适用于湛江zz物业服务有限公司新接管物业(住宅区)的接管验收工作。
3.0职责
3.1副总经理负责成立接管验收小组。
3.2接管验收小组负责全面组织、协调、落实房屋移交验收工作,签发与发展商的验收往来文件;负责新建物业相关资料及实物的移交验收,并指定专人负责建立档案,编目管理。
3.3接管验收小组成员按照各验收标准严格验收,确保验收工作顺利完成。
4.0工作程序
4.1接管验收应具备的条件
4.1.1建设工程已施工完毕并已通过竣工验收。
4.1.2供水、供电、消防、排水、卫生、道路等附属及公用设施设备使用功能正常。
4.2资料移交、接管验收
4.2.1验收小组根据《新建物业接管时需移交的资料清单》核对所接收的资料,对于完整的资料可以办理资料移交接管手续,填写《资料移交/接管验收表》,双方签字后交资料室编目存档。
4.2.2对部分不全、缺页或缺少的资料在知会开发商或承建商并督促其补齐的同时,在《工程遗留问题登记、处理表》中登记、备案、跟踪处理。
4.3实物移交、接管验收
4.3.1预验收:验收小组根据相关设计图纸、施工/订货合同、施工验收规范等,并参照《公用设施、设备施工跟进及接管验收要点》、《户内设施、设备施工跟进及接管验收要点》,首先组织对拟接管物业进行一次预验收,全面检查其工程质量情况,并将所发现的问题进行统计、汇总(对于较严重的和可能有争议的质量问题需拍照记录),填写《公共设施(设备)接管验收问题统计表》或《住户房屋接管验收问题统计表》,送交开发商或承建商落实、督促整改。整改完毕后组织复查、复验,符合验收标准的进行消项,仍不合格的则继续跟踪处理。
4.3.2公用设施、设备的接管:首先需逐项核对其规格型号、数量、质量、品牌等是否符合要求,并填写《公共设施(设备)接管核对表》,发现问题及时和开发商联系。其次,详细检查其安装质量。对在责任移交前需要物业公司代为管理的设施、设备或截至入伙前还不具备责任移交条件的项目,可以先办理岗位移交手续,待存在问题处理完毕、验收合格后,再行办理责任移交手续。对具备接管条件、已验收合格的设施、设备填写《公共设施、设备移交接管验收表》,一并办理岗位和责任移交手续;对在接管验收过程中发现的问题大部分已得到解决的项目,也可以办理岗位、责任移交手续,对其存在的小部分问题在《工程遗留问题登记、处理表》中登记、备案、跟踪处理。
4.3.3住户房屋的接管:首先根据设计及订货合同,做出每种户型内要装的设备(设施)清单,其次按照《住户房屋接管验收表》中的内容,依据接管验收标准和要求,逐套、逐项核对安装的设备(设施)数量、规格等,检查其安装质量。对符合接管条件的住户房屋,待接管其全部钥匙后办理相关移交手续,填写《住户房屋接管验收表》,双方签字后交资料室编目存档。对暂不符合接管要求的住户房屋,督促相关方立即整改,整改完毕,验收合格后,再行办理移交手续。
4.4物业整体移交、接管验收
在新建物业资料和实物均移交、接管完成后,可以办理整体移交、接管手续,填写《住宅区整体移交接管验收表》。
5.0相关表格
5.1《物业整体移交接管验收表》------(qp-05-001-f001)
5.2《公共设施(设备)接管核对表》----(qp-05-001-f002)
5.3《公共设施(设备)移交/接管验收表》--(qp-05-001-f003)
5.4《住户房屋移交/接管验收表》------(qp-05-001-f004)
5.5《公共设施(设备)接管验收问题统计表》-(qp-05-001-f005)
5.6《住户房屋接管验收问题统计表》-----(qp-05-001-f006)
5.7《资料移交/接管验收表》--------(qp-05-001-f007)
5.8《工程遗留问题登记、处理表》------(qp-05-001-f008)
6.0附件
6.1附件一《接管验收流程图》
6.2附件二《公用设施、设备施工跟进及接管验收要点》
6.3附件三《户内设施、设备施工跟进及接管验收要点》
6.4附件四《新建物业接管需移交的资料清单》
第3篇 物业接管验收作业规程
1.0 目的
规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0 范围
适用于**物业集团对新接物业的接管验收工作。
3.0 职责
3.1 业务总部负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续;
3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量;
3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4.0 工作内容
4.1 接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业管理验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求;
4.1.2成立物业接管小组;
4.1.3 在接到物业集团负责人的接管验收指令后,单位各相关部门应立即按照物业集团负责人的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。
4.2 接管验收小组应当由单位以下部门人员组成
4.2.1 公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;
4.2.2 管理处客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;
4.2.3 管理机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。
4.3接管验收前的准备
4.3.1接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
4.3.1.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
4.3.1.2派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;
4.3.1.3提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数。
4.4 准备好接管验收记录表格:
4.4.1《 分户验收检查表》;
4.4.1《公共配套设施接管验收表》;
4.4.2《机电设备接管验收表》;
4.4.3《接管验收问题整改表》;
4.5 接管验收的工作程序
4.5.1资料的接管验收,发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料;
4.5.2 物业产权资料:
4.5.2.1 项目开发批准报告;
4.5.2.2 规划许可证;
4.5.2.3 投资许可证;
4.5.2.4 土地使用合同;
4.5.2.5 建筑开工许可证;
4.5.2.6 用地红线图;
4.5.3 综合竣工验收资料:
4.5.3.1竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
4.5.3.2 建设工程竣工验收合格证;
4.5.3.3 建设消防验收合格证
4.5.3.4 公共配套设施综合验收合格书;
4.5.3.5 供水合同;
4.5.3.6 供电协议书、许可证;
4.5.3.7 供气协议书、许可证;
4.5.3.8 有线电视合格证;
4.5.3.9 通信设施合格证;
4.5.3.10 电梯准用证。
4.5.4 施工设计资料:
4.5.4.1 地质报告书;
4.5.4.2 全套设计图纸;
4.5.4.3 图纸会审记录;
4.5.4.4设计变更通知单;
;4.5.4.5工程预决算报告书;
4.5.4.6重要的施工会议纪要;
4.5.4.7隐蔽工程验收记录;
4.5.4.8沉降观测记录;
4.5.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.5.5机电设备资料:
4.5.5.1机电设备出厂合格证;
4.5.5.2机电设备安装、调试报告;
4.5.5.3设备保修卡、保修协议。
4.5.6业主资料:
4.5.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
4.5.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。
4.6 物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.6.1 接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;
4.6.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉面采取::的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.6.3 接管验收标准和验收方法:
4.6.3.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求;
4.6.3.2 验收方法为观感验收法和验收法;
4.6.3.3 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。
4.7主体结构
4.7.1 外墙不得渗水;
4.7.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;
4.7.3 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。
4.8 内墙面
4.8.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
4.8.2 块料(如瓷砖)面层:粘帖牢固,无缺棱掉角;面层无裂缝、损伤、色泽一致;
4.8.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;
4.8.4 顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗痕迹、无污渍;
4.8.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏;
4.8.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.8.7门、窗:
4.8.7.1门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;
4.8.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活;
4.8.7.3玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;
4.8.7.4油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
4.8.7.5电子防盗门通话清晰、完好 、无锈迹。
4.8.7.6 不透钢防盗门表面光亮,无刮花、变形;
4.8.7.7 高档装饰门装饰完整。
4.8.8 楼梯、扶手:
4.8.8.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;
4.8.8.2 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落;
4.8.8.3 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固;
4.8.8.4 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角,对缝平直;
4.8.8.5 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象;
4.8.8.6 电器插座安装牢固、,符合“左零右火”规定,电源已接通正常;
4.8.8.7 有线电视已开通,收视良好;
4.8.8.8 开关安装牢固、灵活、接触良好;
4.8.8.9 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常;
4.8.8.10 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤;
4.8.8.
11 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞排水通畅;
4.8.8.12 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;
4.8.8.13 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;
4.8.8.14 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好;
4.8.8.15 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损;
4.8.8.16 其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;
4.8.8.17 公共配套设施接管验收标准。
4.9天台
4.9.1 天沟、落水口畅通完好;
4.9.2 隔热层、防水层完好;
4.9.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;
4.9.4 屋面避雷设施连接牢固;
4.9.5 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好;
4.9.6 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;
4.9.7 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
4.10 道路
4.10.1 路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;
4.10.2 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;
4.10.3 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;
4.10.4 交通标识线、路牌清楚完好。
4.10.5 室外消防栓:
4.10.5.1 消防箱标识清楚、玻璃完好;
4.10.5.2 消防设施配件齐全;
4.10.5.3 消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;
4.10.5.4 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚;
4.10.5.5 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便 ;
4.10.5.6 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损;
4.10.5.7 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损;
4.10.5.8 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;
4.10.5.9 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;
4.10.5.10 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物;
4.10.5.11 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;
4.10.5.12 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;
4.10.5.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;
4.10.5.14 水池、水箱卫生清洁、无渗漏;
4.10.5.15 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁;
4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;
4.10.5.17 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。
4.11 机电设备的接管验收
4.11.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮;
4.11.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;
4.11.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好,设备表面油漆完好、无损伤;
4.11.4 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;
4.11.5 消防监控设备型号与移交清单相符::,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;
&
nbsp; 4.11.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.12 接管验收遗留问题处理
4.12.1 遗留问题的登记确认:
4.12.2 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当对问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认。
4.12.3 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.12.4 保安监控设备:同消防监控设备。
4.12.5 接管验收遗留问题的处理。
4.12.5.1遗留问题的登记确认:
4.12.5.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
4.12.5.3 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认;
4.12.5.4 对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行;
4.12.5.5 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在一周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行;
4.12.5.6 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
5.0 相关文件
5.1《房屋接管验收标准》(wi-7..1-05-02)
6.0 表格及记录
6.1《接管验收资料遗留问题登记表》(qr-7.5.1-05-04)
6.2《接管验收设施设备问题登记表》(qr-7.5.1-05-05)
6.3《分户验收检查表》(qr-7.5.1-05-06)
6.4《公共配套设施接管验收表》(无固定格式)(qr-7.5.1-05-07)
6.5《机电设备接管验收表》(无固定格式)(qr-7.5.1-05-08)
第4篇 物业管理绿化工程接管验收规程
物业管理公司绿化工程接管验收规程
一.目的
规范绿化工程验收程序,确保绿化质量得以严格控制。
二.适用范围
适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。
三.职责
1.主管经理负责工程验收结果审核、审核。
2.园林绿化主管负责绿化标准的实施及工程进度的跟进。
3.园艺师负责施工质量及苗木质量的把关,并报告予主管经理。
四.竣工初验
1.施工单位在苗木全部种植完毕后,向园林绿化部提交竣工报告及初验申请。
2.施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种值更改签证》、《苗木种值一览表》等相关资料。
3.物管公司园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况,并做好相关记录提高予主管经理。
4.在初验过程中应着重注意以下事项:
a.苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符;
b.苗木规格是否符合设计要求;
c.苗木生长情况及保护措施是否符合要求:
d.施工场地是否按要求清理干净;
e.所有绿化植物是否确实种植完毕,符合设计要求;
5.对初验不合格苗木,按《不合格纠正、预防标准作业规程》处理。
6.对于没有上述问题的,园林绿化主管签署初验意见,正式进入养护期。
五.养护期满复验
1.施工单位在养护期满过后,填写养护期间自检报告及养护期满复验申请报告,申请复验。
2.主管经理、园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。
3.合格苗木必须符合以下标准:
a.乔灌木长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象;
b.乔灌木种值位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理;
c.乔灌木规格符合设计要求;
d.枝叶无病虫害,无蛀干害虫;
e.乔木保护措施得当,有护树架,无倒状、摇动现象;
f.无裸露土面,草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/m2;
g.施工场地无残留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期。
5.对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。
六.验收后的工作
1.物管公司绿化主管统计实际工程量,并连同接管意见上报物业管理公司总经理审核后并提交总经理审批。
2.将审批的验收结果及实际工程量递交开发商结算部予以结算。
3.物管公司安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管理。
七.验收后的资料整理
1.将下列资料及相关记录加以整理并归档;
a.《绿化工程合同》;
b.《绿化工程设计图》;
c.《绿化种植更改签证》;
d.《绿化工程竣工图》;
e.《苗木种植一览表》;
f.《绿化工程初验、复验表》;
g.《绿化工程预决算书》;
h.《实际工程量统计表》;
i.《绿化工程竣工报告》。
2.对上述资料均应存档公司档案室长期保管。
第5篇 物业接管验收规程
物业的接管验收规程
1目的
规范物业接管工作,确保接管工作平稳、高效、规范。
2适用范围
适用于公司所承接的每个物业的接管和验收。
3职责
3.1项目管理处负责对本公司所承接的物业进行接管和工作。
4工作流程
4.1物业接管、验收工作流程
4.2接管前期的策划
4.2.1当物业管理公司与开发商达成委托管理服务意向时,物业管理公司应成立项目筹划小组,编制委托物业管理服务工作计划。
4.2.2通过协商,物业管理公司与委托方签订《物业管理委托管理合同》。
4.2.3《物业管理委托管理合同》签订后,物业管理公司成立项目管理处,并任命管理处主任/副主任,各部门主管人选,筹备前期接管验收工作。
4.2.4项目管理处的筹备工作包括以下内容:
4.2.4.1组织编写《用户手册》、《内部管理制度及考核办法汇编》、《工作手册等》。
4.2.4.2根据所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》,其内容包括:
a.物业概况及范围;
b.项目管理处职责权限;
c.管理处组织架构、岗位设置及各岗位职责描述;
d.物业项目的经费收支测算;
e.管理服务的质量目标;
f.提供管理服务的主要内容(清洁绿化、治安消防、保安车辆、日常维修、收费、分包项目等)
4.2.5向社会公开招聘部份员工完善定编工作,并对新招聘员工进行岗前培训及考核。
4.3接管前的准备
4.3.1项目管理处接到公司的物业接管通知后,由管理处主任组织各部门人员成立接管验收小组,对物业进行接管检查。
4.3.2接管验收小组根据开发商提供的原设计图纸、设计变更、竣工图纸,编制接管方案和验收标准,由开发商、施工单位向管理处进行移交工作。
4.3.3接管验收标准按照gb《建筑安装工程质量检验评定标准》执行。
4.3.4管理处会同开发商按照系统进行,主要对图纸资料、房屋本体、公用设施、机电设施设备等进行逐步逐项接管验收。
4.4正式接管与验收
4.4.1资料的接管:行政部、技术部接管小组按《图纸资料移交清单》对物业产权、技术资料,进行核对登记:
4.4.1.1物业产权资料:
a.项目开发批准报告;
b.规划许可证;
c.投资许可证;
d.土地使用合同;
e.建筑开工许可证;
f.用地红线图。
4.4.1.2综合竣工验收资料:
a.竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
b.建设工程竣工验收证书;
c.建设消防验收合格证;
d.公共配套设施综合验收合格书;
e.供水合同;
f.供电协议书、许可证;
g.供气协议书、许可证;
h.有线电视合格证;
i.通信设施合格证;
j.电梯准用证;
k.施工日志
l.房屋使用手册
m.住宅质量保证书。
4.4.1.3施工设计资料:
a.地质报告书;
b.工程预决算报告书;
c.重要的施工会议纪要;
d.隐蔽工程验收记录;
e.沉降观测记录;
f.其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.4.1.4机电设备资料:
a.机电设备出厂日期;
b.机电设备使用说明书(要求中文);
c.机电设备安装、调试报告;
d.设备保修卡、保修协议。
4.4.1.5租户资料:
a.已租房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b.已租房业主的付款情况或付款方式。
4.4.2物业硬件设施的接管与验收:
4.4.2.1技术组对每套单元房的水、电、土建部分和相关配套设施进行全面检查、对没有明显不合符检验标准要求的房屋和配套设施,由管理处接收钥匙。对仍存在缺陷的房间,待其整改验收合格后再接管钥匙。
4.4.2.2钥匙的移交:
a.物业助理将开发商提供的房屋、公用设施全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。
b.技术部主管将开发商提供的机电设备、设备房全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。
c.安管队主管将开发商提供的消防、监控系统全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。
4.4.3机电设施、设备的接管与验收:技术接管小组按《设施设备移交清单》对辖区各类设施设备的规格、型号、性能、容量、数量、制造厂、安装位置进行核对登记。
4.4.4接管验收完工后,物业管理公司与开发商签章《物业整体移交验收表》。
4.4.5开发商向项目管理处移交管理用房。
4.4.6项目管理处进入小区办公,对接管资料,按类别、编号、性能进行存档,并做好入伙准备工作。
4.5接管验收遗留问题的处理
4.5.1遗留问题的登记确认:
4.5.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题统计表》中并交开发商相关人员签字确认;
4.5.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题统计表》中并请开发商相关人员签字确认。
4.5.2对资料遗留的问题,接管小组应当积极同开发商联系补齐;对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时以书面形式上报公司,请求公司协助解决。
4.5.3对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
5相关文件和质量记录表格
第6篇 物业工程部接管验收工作规程标准与细节要求
物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0适用范围
适用于物业部对新接物业的接管验收工作。
3.0职责
3.1地产公司总经理负责组建接管验收小组并同地产公司具体办理物业的接管工作。
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.3物业工程部具体负责公共设施物业的接管验收工作。
3.4地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,地产公司应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
4.1.2成立物业接管小组
a)在接到总经理的接管验收指令后,管理处各相关部门应立即按照总经理的要求参与接管工作;
b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:
---物业管理处管家部负责业主资料的验收移交,以及协助房屋的验收移交工作;
---物业管理处工程部具体负责公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理工作
4.1.3接管验收前的准备:接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
a)与地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
b)提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。数;
c)准备好接管验收记录表格:
---《公共配套设施接管验收表》;
---《机电设备接管验收表》;
---《接管验收问题整改表》。
4.2资料的接管验收。地产公司委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
4.2.1综合竣工验收资料:
a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图);
b)建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
4.2.2施工设计资料:
a)全套设计图纸;
b)图纸会审记录;
c)设计变更通知单;
d)工程预决算报告书;
e)重要的施工会议纪要;
f)隐蔽工程验收记录;
g)沉降观测记录;
h)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.2.3机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
4.2.4业主资料:
a)已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已够房业主的付款情况或付款方式。
4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4.3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.4接管验收标准和验收方法
4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
4.4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.5房屋本体硬件设施的具体验收标准
4.5.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.5.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.5.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.5.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.5.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.5.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.5.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.5.8楼梯、扶手:
a)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.5.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.5.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.5.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.5.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.5.13光纤已开通,收视良好。
4.5.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.5.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.5.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.5.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.5.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.5.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.5.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.5.21其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.6公共配套设施接管验收标准
4.6.1天台:
a)天沟、落水口畅通完好;
b)隔热层、防水层完好。
4.6.2散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
b)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
c)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
d)交通标识线、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱标识清楚,玻璃完好;
b)消防设施配件齐全;
c)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足。
4.6.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
4.6.8垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损。
4.6.10道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
4.6.11停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。
4.6.12自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
4.6.13明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
4.6.14沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
4.6.15护坡、挡土墙泄水通畅,砌筑牢固。
4.6.16台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
4.6.17水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
4.6.18信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
4.7机电设备的接管验收
4.7.1变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.2中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.3消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
4.7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
4.7.5安全监控报警设备:同消防监控设备。
4.8接管验收遗留问题的处理
4.8.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请地产公司售后服务部相关人员签字确认。
4.8.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.8.3对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司售后服务部在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.8.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
4.9《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业工程部归档长期保存。
5.0记录
5.1《接管验收资料遗留问题登记表》
5.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
6.0相关支持文件
6.1《接管验收资料遗留问题登记表》
6.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
第7篇 校园物业接管验收规程
校园项目物业接管验收规程
根据各项目的施工进度,发展商可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑、设备设施和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。
一、物业验收条件:
1、提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);
2、提供被验收的设备、设施系统的操作说明书、保养手册及其他有关资料;
3、提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;
4、出示政府有关职能部门验收证明;
5、提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;
6、提供必要的专业技术介绍和培训;
7、提供所有测试、检验和分析报告;
8、清洁被验收的场地、设备和机房。
二、拒绝验收范围:
1、严重违反国家有关法规;
2、未能通过有关政府职能部门的验收;
3、工地与交付物业不能有效隔离;
4、机房不能完全独立封闭;
5、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。
三、物业验收标准
物业验收是在竣工验收合格的基础上进行,以功能验收为主,考虑技术手段、工具及可行性等原因,对隐蔽工程、土建内部结构等专业以施工监理意见及政府部门验收证明为依据,一般不再组织复验。
1、物业验收的分类:
(1)建筑装修验收;
(2)机电设备验收。
2、验收标准:所有验收标准以国家有关验收规范为依据,并结合设计要求、竣工图纸、合同要求、产品说明书及技术标准,可参阅之国家规范如下(部分):
(1)《房屋接管验收标准》(zbp3001-90)
(2)《屋面工程技术规范》(gb50207-94)
(3)《地面与楼面工程施工的验收规范》(gbj209-83)
(4)《电气装置安装工程施工及验收规范》(gbj232-83)
(5)《电气安装工程质量检验评定标准》(gbj303-88)
(6)《有线电视系统工程技术规范》(gb50200-94)
(7)《火灾自动报警系统施工及验收规范》(gb50166-92)
(8)《电梯安装验收规范》(gb10060-93)
(9)《玻璃幕墙工程技术规范》(jgj102-96)
(10)《停车场设计防火规范》(gb50067-97)
(11)《建筑灭火器配置设计规范》(gbj140-90)
(12)《水喷雾灭火系统设计规范》(gb50219-95)
(13)《给水排水管道工程施工及验收规范》(gb50268-97)
(14)《通风与空调工程施工及验收规范》(gb50243-97)
(15)《供配电系统设计规范》(gb50052-95)
(16)《自动喷水灭火系统施工及验收规范》(gb50261-96)
(17)《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(gb50198-94)
(18)《建筑装饰工程施工及验收规范》(jgj73-911)
四、试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。
五、验收通过
被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。
六、保修期
按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商与承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商应酌情予以补偿。
第8篇 物业管理项目接管验收规程
物业管理公司项目接管验收规程
1.0目的
通过对物业项目接管、移交过程的控制,保证实施接管计划、使所接管的物业项目符合规定要求。
2.0使用范围
适用于公司所有物业项目的接管验收过程。
3.0引用文件
3.1《土木结构工程施工及验收规范》gbj206。
3.2《屋面工程施工及验收规范》gbj252。
3.3《危险房屋鉴定标准》。
3.4接管计划及方案。
3.5《文件控制程序》mps-qp-01
4.0职责
4.1运作部工程处负责公司所有要接管的物业工程、维修项目的验收,负责检验所有物业项目的工程维修资料、合同及设计变更图,建立和健全接管档案。
4.2运作部要进行现场所有物品、资料、档案的检查、验收、交接,对验收中发现的问题及时汇总上报与公司分管副总经理,并及时与移交方进行商谈,拿出可行的解决方案。
5.0程序要点
5.1新接物业项目接管计划的制订。
5.1.1运作部经理、工程处经理在房屋竣工前到现场考察摸底,了解整个布局,各种水、电线路、公共设施和娱乐设施。
5.1.2运作部经理根据摸底情况和有关物业项目验收规范编制《物业项目接管计划》,计划包括:
a)物业项目接管时间、地点、楼宇名称。
b)物业项目性质、范围、数量等。
c)物业项目接管小组及成员意见。
d)物业项目接管的资料、文件及验收规范。(内容详见附件《物业移交验收项目》)
5.1.3《物业项目接管计划》报分管副总经理批准后执行。
5.1.4楼宇接管小组的成立。
a)根据《物业项目接管计划》的安排和物业项目的实际情况,由总经理组织公司领导确定一位任物业项目管理处经理,参与整个物业项目的接管工作。
b)公司分管副总经理牵头,组织公司有关部门人员组成接管工作小组,小组成员包括:土建、机电、房屋结构、资料等方面专业人员。
5.2物业项目接管协议的签订。
5.2.1运作部经理应依照物业合同的要求,以及跟踪调查记录。同房产开发建设单位协商物业项目接管协议,并起草协议草案。
5.3物业项目的验收。
5.3.1由物业接管工作小组依照公司制订的《物业项目接管计划》和《有关验收规范》进行验收。
5.3.2验收必须由开发建设单位和本公司总部派人参加。
5.3.3验收工作组在验收中要认真填写验收记录,包括:《物业交接验收表》、《物业户内移交验收单》、《物业公共设施、设备验收记录表》、《物业分户移交验收单》、《室内地坪渗水情况表》等。
5.3.4对验收中发现的不合格,由运作部进行总结,填写《物业交接不合格记录》,要求建设单位限期整改,并进行跟踪。
5.3.5所有交接验收记录,需由开发建设单位和公司交接小组负责人签名。
5.4物业项目及附属设施的接管。
5.4.1公司分管副总经理应召集各部门负责人及物业项目管理处经理依照物
业管理合同和新物业项目管理计划组建项目管理处,确定物业项目管理处架构和规模。
5.4.2物业接管工作组和物业项目管理处负责新物业项目的具体接管工作,保证接管质量。
5.4.3物业项目接管要汇同开发建设单位、监理单位、共同进行做好以下方面的交接。
a)钥匙移交:由物业项目管理处负责辖区的物业事物组人员,对所有门锁钥匙进行抽查核对,无误后正式接收钥匙,并填写《钥匙交接记录》,由交接双方签字。
b)资料的移交:运作部物业项目管理处负责与开发单位进行资料和图纸的移交,填写《物业交接验收表》,并依照有关验收规范进行移交,并依照《文件控制程序》进行控制,并由运作部物业项目管理处保存物业项目图纸和资料。
5.4.4物业项目验收可以与接管同时进行。如分开进行,在接管时,接管工作组应对验收的内容进行抽查,保证接管质量。
5.5公司应与开发单位签订《维修保养协议书》,明确位需责任、保修期间,必须满足行业和政府法规的要求,具体由运作部负责协商。
6.0记录
6.1《物业交接验收表》mps-yw2-28
6.2《室内地坪渗水情况表》mps-yw2-29
6.3《物业分户移交验收单》mps-yw2-30
6.4《物业交接不合格记录》mps-yw2-31
6.5《钥匙交接记录》mps-yw2-32
6.6《物业项目接管计划》mps-yw2-33
6.7《物业户内移交验收单》mps-yw2-34
6.8《物业公共设施设备验收记录表》mps-yw2-35
附件:《物业移交验收项目》
一.接管验收应提交的资料
1.产权资料
a)项目批准文件
b)用地批准文件
c)建筑执照
d)拆迁资料
e)规划合格证
f)入户许可证
2.技术资料
a)竣工工程项目一览表:竣工工程名称、位置、结构、层数、面积、开工及竣工日期。
b)工程项目竣工图:包括建筑项目竣工图、隐蔽管道线路图、电线电路图及附属工程的全套图纸(包括道路的走向、标高,下水道的走向、管径及标高,围墙、围墙灯、路灯位置、电气线路走向)。
c)小区绿化竣工图及绿化质监合格证。
d)小区所有景点竣工图及电气线路图。
e)室内外安装设备清单(包括水泵、智能化系统、二级污水处理系统、防火门及室内安装的配电分户箱、插座、开关、洁具、水斗、龙头等的数量、出厂合格证、使用说明书、质保书、数量、产地等的文件资料。
f)隐蔽工程验收记录。
g)土建施工记录:包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等。
h)设备安装调试记录:管道系统的试压、试漏检查记录、消防、水泵、报警智能化系统的检查和试验记录等。
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j)图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单。
k)智能化系统验收合格证及全套安装及使用说明资料。
l)污水处理系统验收合格证、污水处理系统排放的环保测试报告。
m)消防系统的验收合格证。
n)水箱水质的卫生防疫站的测试报告。
二.移交验收工作
1.渗水测试
a)对所有楼层的卫生间、厨房、阳台进行24小时渗水试验。
b)记录所有渗水情况,并告知工程部与承包商,发展商工程部应现场观察。
2.室内移交部分
a)制定移交工作时间表(日期、时间、楼号、楼层)。
b)根据时间表制定移交人员分组表(物业、发展商、施工单位)。
c)根据室内施设制定验收清单,如:
--物业移交验收表
--图纸资料及实际验收情况
--物业分户移交验收单
--物业分户交验问题处理清单
--楼内公用部分机电验收清单
--钥匙交接记录表
--物业公共设施设备验收记录表
--室内地坪渗水情况表
d)验收时按组进行、记录所有缺陷、验收结束后小组人员签字确认。
e)同时记录所有水、电的读数。
3.管道验收
a)对所有管道进行通水测试。
b)查看排水是否通畅,是否由堵塞现象。
c)各类井盖情况良好。
4.公共设施的验收
a)所有机电设施。
--水泵
--消防
--配电间等
b)停车库及配套设备、自行车库、地面泊车位。
c)绿化小品(包括喷水池及背景音乐)。
d)公共区域:
--围墙及围墙灯
--路灯、草地灯
--人行道道路
--楼梯走道及走道灯
--电子门
--强电井弱电井
--大门警卫室
--信箱
--煤气调压系统及有线电视终端等
--垃圾房
--消防箱
--儿童乐园
5.所有验收工作应注意的事项:
a)建设单位及施工单位名称、负责人姓名、联系号码。
b)负责监督工程技术姓名、联系号码。
c)接管单位验收负责人姓名、职务与联系号码。
d)三方面负责人签名及检验日期,并各保留一份。
e)建筑工程队的名称。
f)详细列出检验内容,如主体结构,外墙,屋面,楼地面,装修,电所,电梯,供水,排水,消防,卫生设备等。
第9篇 承接物业接管验收要求规程
承接项目物业接管验收要求及规程
1.目的
规范物业验收接管工作,保证物业的正常使用,便于物业管理工作的顺利开展。
2.适用范围
本公司所承接的物业与开发商之间的验收接管。
3.职责
3.1接到开发商物业竣工验收的通知后,物业部经理负责组织成立接管小组,办理接管手续。
3.2接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元房、公共区域按国家规范进行检查。
3.3行政部负责整理移交资料清单及资料的管理。
4.工作程序
4.1物业部在接到发展商的物业接管通知后,由物业部经理组织各部门人员成立接管小组对物业进行接管检查。
4.2接管小组按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报发展商,请求发展商给予协助解决。
4.3接管设备机房按机房类别、数量、型号规格对照填写《设备机房接管验收移交表》(水泵房/风机房/发电机房/商业变压器房/管井房/电梯机房),发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报发展商,并填写《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商给予协助解决。
4.4接管小组对每套单元房的水、电、土建部分和公共部份进行全面检查,将检查结果记录在《房屋接管验收移交表》,并填写《房屋接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。
4.5接管小组对公共区域电梯厅、公共走廊、走火梯进行全面检查,将检查结果记录在《公共区域设施/设备接管验收表》,填写《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。
4.6钥匙接管验收按《物业公共区域钥匙接管验收移交表》、《房屋钥匙接管验收移交表》填写,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。
4.7物业部经理代表接管小组与发展商办理接管手续。
4.8在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业部应初步查清原因,上报发展商,由发展商督促工程监理部门限期解决。
4.9行政部牵头与工程组对接管的资料进行按量、按时间节点、进行分类、分项的资料整理、归档,便于日后资料的规范管理及查找,保证原始资料的完整性。
5.相关文件
5.1《图纸资料移交清单》
5.2《设备移交清单》
6.相关记录
6.1《房屋接管验收移交表》
6.2《设备机房接管验收移交表》
(水泵房/风机房/发电机房/商业变压器房/管井房/电梯机房)
6.3《消防配置设备/设施接管验收移交表》
(消防中心/楼宇层间公共通道)
6.4《公共区域设施/设备接管验收》
(电梯厅、公共走廊、走火梯)
6.5《物业公共区域钥匙接管验收移交表》
6.6《房屋钥匙接管验收移交表》
6.7《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》
6.8《房屋接管验收遗留问题统计表》
第10篇 社区物业接管验收档案资料建立管理规程
社区物业接管验收及档案资料的建立与管理
一、物业接管验收:
主要分三个方面:
(一)档案资料的验收与交接
1、进驻该社区后我们将与该项目负责人进行图纸资料的详细交接验收工作,包括:土建竣工图、水暖竣工图、电气竣工图等。
2、办公区各单位负责物业工作的负责人及联系电话。
(二)公共设备、设施现场验收与交接
1、我公司选派经验丰富的水暖、电气及土建工程师、项目主管会同该项目负责人组成现场交接小组,对房屋建筑、设施、设备等进行现场交接验收。
2、将对现场交接中发现的各类设备、设施、物品等数量及遗留问题记录在交接单上,交接验收单一式三份,由物业公司和司法局人民政府负责人签字确认后,各归档保存。
3、对交接验收中存在的各类问题,由公司各职能部门与相关部门公共协商解决。
4、对已接管验收的区域,组织相关人员进行,以便尽快熟悉情况,保持环境整洁。
(三)物业管理用房的交接及钥匙交接验收
1、公司将派专人与该项目负责人进行物业办公用房交接。
2、对公共区域及公共部位的钥匙尤其是水、电箱房及相关办公室的钥匙逐一进行核对、试用,并填写钥匙交接单,同时建立交接档案备存,以便于钥匙的统一管理,做到放置稳妥,安全有序。
二、档案资料的建立
档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为办公区域及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对司法局机关办公楼的物业管理形式,我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段,引进先进的物业管理软件,配备专职档案管理人员,建章建制,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。需要收集的档案资料有以下几种:
(一)委托方提供的资料
1、技术资料
a、竣工图
b、附属工程及隐蔽工程的全套图纸
2、竣工验收证明书
建筑消防验收合格证
水泵、配电柜变压器、有线电视系统等设备的定购合同、验收证明书、产品说明书、竣工图纸。
3、办公区域使用资料
各楼层办公资料(包括主要负责人、联系电话)
建筑面积计算书
(二)档案处建立的资料
1、物业资料
a、办公楼基本资料
b、办公区域基本资料
2、办公区域使用资料
各办公区域主要负责人资料
3、日常管理资料
a、保洁管理记录
a、日常巡查记录
b、绿化消杀记录
c、供水、排水管线检查记录
b、保安管理记录
a、日常巡查记录
b、交接班记录
c、值班记录
d、物资搬运放行记录
e、紧急事件处理记录
f、车辆管理记录
g、夜间查询记录
c、装修管理档案
d、维修服务档案
a、维修服务登记表
b、维修服务回访记录
e、员工管理档案
a、员工个人详细资料
b、员工业绩考核记录
c、员工内务管理检查记录
f、培训档案
a、各项培训计划及实施记录
b、培训结果考核及跟查记录
c、军事训练及消防演习记录
g、行政文件
a、政府部门文件
b、物业公司及集团公司文件
c、管理处规章制度、通知、通报等文件
d、管理处获得的荣誉
三、档案、资料管理办法
1、档案、资料建立及管理运行流程示意图
2、档案资料收、发管理程序:
a、管理处重要资料(如委托方提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能立卷归档。
b、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接受手续,并立卷归档。
3、档案资料管理要求:
a、采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
b、尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和利用。
c、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期无效文件。
d、原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。
e、档案的鉴定必须由管理处经理或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。
f、档案组卷按不同业务性质分块,以内空分类,逐一编号,登记造册编辑目录,最好按不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。
g、档案保管必须有专人负责,以达到文件管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案必须由具备资格的人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检验档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防止因管理疏忽所导致的文件流失。
h、档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求,配置有效的灭火器材,潮湿天气需放置生石灰等物质用以防潮,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管条件符合公司文件管理要求。
