第1篇 物业辖区维修过程检验规程制度
物业辖区维修过程检验规程
1检验目的
确保业主(住户)提出的服务要求得到满足,使公司所辖物业及设备、设施能安全、长久、有效的使用。
2适用范围
2.1物业公共部分维修过程的检验。
2.2业主(住户)室内维修过程的检验。
3 职责
3.1 工程领班每日对派工单进行检查,对所辖物业公共部分进行巡视。
3.2工程主管负责周检。
3.3客服中心进行每月维修工作的回访。
4内容
4.1服务过程的检验内容
4.1.1服务及时性的检验:
a.根据维修预定时间,准时到达目的地;
b.客服人员派工维修视工作复杂程度而定一般性维修不超过8小时;
c.对于特别困难的,要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工作要求特殊的例外);
d.不能当天完成的,应向业主(住户)解释原因。
4.1.2 服务质量的检验:
按维修服务标准进行检验,检查是否严格按工作手册执行:
a.功能性维修,以恢复原有功能为准;
b.外观性维修,表面应无色差、高低不平现象,与原有部位相比较,应无突兀感;
c.满足业主的合理要求;
4.2服务过程的检验周期
4.2.1 日检:
工程领班每天进行日巡视检查,发现维修质量问题及时通知维修人员维修,对每日的《维修派工单》、《设备维修单》要及时收回,以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决。
4.2.2周检:
工程主管依据'维修服务标准',每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查,对发现的无需进行原因分析的不合格,现场进行纠正,对需进行原因分析的不合格执行《纠正、预防措施控制程序》,及时进行处理。
4.2.3月检:
客服中心每月对维修服务进行抽查。按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)对业主(住户)进行回访,以检验维修服务过程的质量。
4.3 维修不合格的处理
对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并填写《纠正措施报告》。在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施,具体处理程序按《纠正、预防措施控制程序》执行。
相关质量记录:
1.《维修派工单》
2.《 设备维修单》
3.《纠正/预防措施处理单》
4.《设备保养工作月评估表》
第2篇 z物业辖区用户室内设备维修规程
物业辖区用户室内设备维修规程
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅
第3篇 物业辖区电梯故障维修规程-5
物业辖区电梯故障维修规程5
1目的
规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。
2适用范围
适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。
3职责
3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。
3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。
4规程要求
4.1电梯发生故障后,电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工15分钟内;分包公司根据维修合同的约定或30分钟内)。
4.2维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置,根据不同的故障,进行相应的处理。
4.3一般常见机械故障及处理措施。
4.3.1机房
机房常见故障及处理措施:
a)电机轴承故障:电机运转时发出异常声响,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如发卡、磨损过大,则需更换轴承;
b)选层器故障:一般有以下几种:
--滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;
--选层器三角出触不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;
--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。
c)制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦,并除去制动轮上的油污;
d)限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。
4.3.2井道与轿厢
井道与轿厢常见故障及处理措施:
a)轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;
b)厅门故障同上;
c)开门刀故障:表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);
d)导轨故障:表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;
e)导靴故障:表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;
f)安全钳故障:表现为运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各个活动部位灵活。
4.3.3底坑
底坑常见故障及处理措施:
a)补偿链故障:运行时间有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致,应调整补偿链长度;
b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声,应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;
c)缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足,应除去铁锈,补充液压油。
4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法
4.4.1机房
机房常见的电气故障及处理方法:
a)保险丝故障:
--表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路,应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;
--井道有水,回路有短路点,应断去来水源,排除断路点,换上双同保险丝、指示灯回路;
--厅外指示有水或有线破裂断路,应排干水,排除短路点,更换保险丝、控制回路;
--控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。
b)接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险丝被烧坏等原因所致,应更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。
4.4.2开道与轿厢
开道与轿厢常见的电气故障及处理方法:
a)上、下限位及极限开关故障:此故障出现时电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,应清洁接触点或更换、排除断点等;
b)轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现时电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致,应清洁接触点,更换开关,排除线路断点等;
c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现时电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致;应清洁接触点,更换开关。
4.4.3底坑
底坑常见的电气故障及处理方法:
a)缓冲器开关、地坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致,应清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关;
b)张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。
4.5电梯故障排除后,电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中,归档长期保存。
5记录
《电梯维修记录表》
6相关支持文件
《电梯维护保养规范》
第4篇 物业辖区大厦电气维修管理规程
物业辖区(大厦)电气维修管理规程
一、目的:保证管理区域内(大厦)电气设备和人身安全,使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦),从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
三、内容:
1、电气维修人员必须持证上岗,严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。
2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品,配备绝缘良好的电工工具。
3、维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况。
4、当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时,应设专人监护,并至少二人进行,工作开始前,必需验电,确信停电方可开始作业。
6、一般情况下,尽量避免带电作业,若因特殊需要而必须带电作业时, 应装设隔记档板,并有专人监护。
7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上,应悬挂'有人作业,禁止合闸'的标志牌。
8、维修或保养后的电气设备或线路,经检查无误,拆除所有安全措施,全体维修人员撤出工作现场后,方可送电。
9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上,应悬挂'有电危险'的告示牌。
四、相关记录
第5篇 物业辖区周界报警系统的维修保养规程制度
物业辖区周界报警系统的维修和保养规程
1.目的: 保证小区周界报警系统的正常工作。
2.适用范围: 本公司管辖区周界报警系统
3.职责:
3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。
4.相关文件:
5.操作规程:
5.1维修
5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。
5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。
5.1.3接线是否紧密、正确。
5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。
5.1.5接线桩有无受潮或短路。
5.1.6检查电压是否正常。
5.2保养
5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。
5.2.2检查防尘罩,并清洁干净,擦洗投光器和受光器镜,并调较正确。
5.2.3检查室外部分设备内有无受潮,接线是否牢固,导线绝缘层是否良好,有无裸露。
5.2.4检查控制键盘输入是否正常,并清洁干净。
5.2.5检查主机箱内有无异常情况,电器元件有无异常发热,接线是否牢固,通风散热是否正常,电源是否正常。
5.2.6抽查50%的报警点,检查设备运行是否灵敏,报警号码是否正确,警铃是否正常,键盘控制是否正常。
5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性,支撑杆的固定及防腐是否完好。
6.相关记录
6.1周界报警系统维修保养记录
第6篇 s物业辖区综合布线系统维修保养规程
物业辖区综合布线系统维修保养规程
1.严格按照保养计划进行系统的保养。
2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。
3.配线架没有用的跳线应拆除。
4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。
5.检查紧固有关的配线架和模块。
6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。
7.工作完成后填写通讯线路设备检查表
第7篇 zx物业辖区给排水设备设施维修保养规程
物业辖区给排水设备设施维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养:
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线,如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对,对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养:
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mω,否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100mω,否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,娟则应将其消除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水,如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物,疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固,否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《
维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档,保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
第8篇 物业辖区中央空调维修保养规程制度
物业辖区中央空调维修保养规程
(二)
1、目的规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。
2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。
3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。
3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。
3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。
3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。
4、工作内容
4.1 中央空调维修保养计划的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。
4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划,在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》,报管理处主任审核后组织实施。
4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;
b.中央空调运行状况(故障隐患);
c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;
b.具体实施维修保养的时间;
c.预计费用;
d.备品、备件计划。
4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。
4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。
中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;
如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;
检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查出一次);
检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。
4.4.4 检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。
4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。
4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。
4.4.7 拧紧所有紧固件。
4.4.8 清洁整个冷却塔外表。
4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。
4.5.1 每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内空气(不定期)。
4.5.2 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应整修处理。
检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;
检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。
4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
4.5.6 拧紧所有紧固件。
4.5.7 清洁风机盘管外壳。
4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。
4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;
b.清洁蒸发器散热片;
c.清洁接水盘。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);
b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时。
也可用泵循环清洗,清洗时间为12小时;
c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗3次以上。
d.全部清冼完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修,如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。
4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应进行干燥处理或修复。
b.检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。
c.检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。
4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;
如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;
b.检查压盘处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期);
4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。
4.7.4 清洗水泵过滤网。
4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
4.7.6 清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损,如是则应重做保温层。
4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露,如是则应加压填料;
b.检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;
c.如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;
d.检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。
4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器;
b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;
--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄露则应加压填料。
4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。
4.10.
1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;
b.送检温度计、压力表合格后方可使用;
c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;
d.检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。
4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。
b.检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。
c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;
--清洁铁芯上的灰尘及赃物;
--拧紧所有紧固螺栓。
d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的要更换;
--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。
e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应烘干处理;
--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;
--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;
--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应做适当调整,调整后偏差仍较大应更换。
g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查二者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修。
4.1
1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。
4.1
1.1 检查压缩机油位、油色。
如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;
如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.1
1.2 检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。
4.1
1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);
b.压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);
c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);
d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);
e.吸气压力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);
g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;
h.检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。
4.1
1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,工程维修部须报管理处主任,经同意后方能继续维修保养工作。
4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;
对于突发性的设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决后上报管理处主任。
4.1
4 中央空调因维修保养等原因需停用时,应由主管填写《停申请表》经主任批准后,客户中心提前一周通知业主/业主/用户。
如因突然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。
5、表格、标识
5.1《中央空调维护保养记录表》
第9篇 物业辖区房屋维修服务规程制度2
物业辖区房屋维修服务规程(2)
二、修理门窗
1、检查门窗的附件是否齐全。
2、检查有无配件损坏。
3、更换配件。
4、将门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的。
5、提请用户注意:
a.需定期往转动部分加油。
b.如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。
三、换锁(木门、铁门)
1、拆下门锁,检查锁坏在何处,如能修理,及时修理,如锁不能使用即更换新锁。
2、锁装上后,查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关,查看是否灵活。
3、提醒住户不要用匙乱扭锁,防止锁内部件损坏,造成无法使用。
四、电的维修
(维修人员排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。)
(一)、配电室开关故障
(此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修)
1、分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
①因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。
②因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏。
2、维修程序:
a.针对①的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源两侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
b.针对②中的情况,如果是开关跳闸,先将电源侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,需将此线路负荷减少;如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
3、验电:线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
(二)、住户家中无电
1、分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:
①线路停电检修。
②用户总开关烧坏。
③因住户使用的电器设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸。
④进户线与接线端子接触不牢。
⑤电度表烧坏。
2、维修程序:
a.若属①中的情况,应向住户说明停电的原因。
b.针对②中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
c.针对③中的情况,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
d.针对④中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
e.针对⑤中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次
检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
3、验电
当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
(三)、插头无电
1、分析原因:插座无电可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。
②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路;或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。
④线路出现断线。
2、维修程序:
a.针对①中的原因,可告诉用户现在是在停电检修线路。
b.针对②中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。
c.针对③中的情况,先断开此回路电源开关,将插座重新接线,确认接线
线牢固可靠后,方可送电。
d.针对④中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
3、检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。
(四)、住房门铃不响
1、分析原因:门铃不响可能由以下原因造成。
①电池使用时间过长,电力不足。
②因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电,铃不响。
③线路问题造成铃不响。
④门铃开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,则需换上新电池。
b.针对②中的情况,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
c.针对③中的情况,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
d.针对④中的情况,修理或更换门铃开关。
3、检验:维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
(五)、灯不亮
1、分析原因:灯不亮可能由以下原因造成。
①灯内灯丝烧断。
> ②灯泡与灯头接触不良。
③电源保险丝熔断。
④电源开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级的灯泡。
b.针对②中的情况,将电源开关断开,用万用表检查确认灯泡是好的,电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
c.针对③中的情况,将电源开关断开,用万用表检查照明线路有否短路或断路现象,故障排除后,更换保险丝,方可送电。
d.针对④中的情况,检查电源开关接线端子接线是否牢固,用电笔观测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
3、检验:故障排除后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
第10篇 物业辖区电梯故障维修标准作业规程制度
物业辖区电梯故障维修标准作业规程
一、目的
规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。
二、适用范围
适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。
三、职责
1、电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。
2、机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。
四、程序要点
1、电梯发生故障后,电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。
2、先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。
3、根据不同的故障,进行相应的处理。
4、一般常见机械故障及处理措施。
(1)机房:
a、电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,则须更换轴承;
b、选层器故障:一般有以下几种:
――滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;
――选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;
――上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。
c、制作器故障:制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污;
d、限速器故障:夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。
(2)井道与轿厢:
a、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;
b、厅门故障同上;
c、开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);
d、导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;
e、导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;
f、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。
(3)底坑:
a、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;
b、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;
c、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。
5、电梯一般常见的电气故障及维修处理方法;
(1)
a、保险丝故障:
b、――缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;
――井道有水,回路有短路点。应断去来水源,排除断路点,换上双同保险比、指示灯回路;
――厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保险丝,控制回路;
――控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。
接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器,排除断开点,更换保险丝。
(1)与轿厢:
a、上、下限及极限武装故障:此故障职责电梯不能走车,一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;
b、轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路继路等原因所致。应清洁接触点,更换开关线路断点等;
c、安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。
第11篇 物业辖区安装维修有偿服务规程格式怎样的
物业辖区安装维修及有偿服务规程
1.0目的对物业区域范围内的各类安装维修及有偿服务过程进行控制,为业主/业户提供满意的服务。
2. 0适用范围适用于物业管理公司管理处向业户提供业户室内设施设备安装及有偿维修服务的管理。
3. 0 职责3.1管理处工程部负责组织日常的小型设备安装及维修工程,由客户服务中心按标准收取维修服务费用。
3. 2管理处工程部人员负责向业主/业户提供具体的维修安装服务,并填写相关记录。
3. 3管理处环境部负责联系清洁公司向业主/业户提供清洁有偿服务。
3. 4管理处采购人员负责申购、提供安装维修服务所需的物品、材料、工具。
3. 5管理处客户服务中心工作人员负责安装维修及有偿服务信息登记及回访工作。
4.0程序要点:
4.1服务需求的登记
4.1.1 管理处通过入伙、日常宣传等形式将管理处有偿服务公布给业户。
4.1.2管理处客户服务中心如接有业户来人、来电的要求服务的申请后,登记在《业户服务/需求/意见记录表》,签发《有偿服务单》,单中应注明住户的地址、联系电话、要求的维修内容时间等。
4.1.3中控室接到业户口头、来电、打对讲机的维修服务需求时将业户地址、姓名、服务内容、联系电话、预约服务时间记录在《业户服务/需求/意见记录表》上。
4.2派工
4.2.1 客户服务中心、中控室在做完记录后及时填写《有偿服务单》,并通知相关维修人员按业务预约的时间前往维修。
4.3安装维修
4.3.1 维修人员接到通知后,根据《有偿服务单》中的情况到仓库办理物品领用手续。
维修人员也可先到现场了解情况以确定维修用料。
4.3.2 维修人员领料后,即前往《有偿服务单》指定地点给业户提供安装维修服务,并在《安装维修及服务工作标准》中规定的时间内完成维修任务。
4.3.3 经查实无法实施维修的,维修人员应及时向工程部主管报告,并向业户说明情况。
工程部解决不了的,应及时上报管理处经理,直至问题解决为止。
4.3.4 维修人员在提供服务过程中应遵守公司规定的服务人员文明礼貌有关规定。
4.4维修收费
4.4.1维修人员在现场提供安装及维修服务时,应根据《有偿服务收费项目及标准》真实地向报修业户告知,并在《有偿服务单》上将各类材料用品费用、人工费等收费数额按实记录并统计,在征得业户同意用银行托收方式或现金支付费用的前提下,方才可及时为业户提供安装及维修服务。
4.4.2原则上,所有业户的有偿安装及维修服务提供,凡涉及收费的,均明确要求业户采取银行托收的方式付款,不允许维修人员私自收取业户的现金支付,如出现有此类情况,当以违规严肃处理。
4.5维修记录
4.5.1 维修人员根据服务内容,填写《有偿服务单》,提供服务时请业户在相应栏目签名。
4.5.2 服务完成后,维修人员将《有偿服务单》第一联、第三联送交客户服务中心,第二联工程部留存,第四联交由业户备存。
第三联由客户服务中心作为收取有偿服务费用的凭据。
4.5.3 客户服务中心每天至少两次到监控中心抽查《业户服务/需求/意见记录表》记录情况,并收回前一天的记录。
4.6回访
4.6.1 客户服务中心事务管理员针对维修人员已完成的有偿服务的工作质量和服务态度进行回访,每周按安装维修及服务数量的60%填写《回访单》。
回访时可采用电话或上门的形式。
4.6.2 对于收费金额在200元以上的维修项目,客户服务中心主管应登门回访或电话回访,了解维修工作质量、服务态度和收费情况等。
回访情况记录在《回访单》上。
4.6.3 业户对服务质量不满意而投诉,按《业户投诉处理程序》执行。
5.0相关记录
5.1《安装维修及有偿服务收费标准》
5.2《有偿服务单》
5.3《回访单》
5.4《业户服务/需求/意见记录表》
第12篇 物业辖区大厦给排水维修管理规程
物业辖区(大厦)给排水维修管理规程
一、目的: 保证管理区域内(大厦)给排水设备和人身安全,使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦)从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。
三、内容
1、严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。
2、在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。
3、维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况。
4、当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。
5、当须开挖地面进行维修时,应尽量减少对用户、行人的影响,并在施工现场周围设置'正在施工'的告示牌,如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。
四、相关文件
《停水处理规程》
