第1篇 物业辖区设备验收安装和移交规程制度
物业辖区设备验收、安装和移交规程
1目的
为规范设备验收、安装和移交程序,特制定本规程。
2适用范围
适用于公司管辖范围内新购设备的验收、安装和移交。
3职责
3.1公司工程技术部负责组织验收、安装和移交工作。
3.2设备购置和使用部门参与验收、安装和移交工作。
4操作步骤
4.1设备验收
4.1.1设备到司前工程技术部应组织人员熟悉设备的有关资料,准备好各种表格、测量工具,做好对安装操作人员的培训。
4.1.2工程技术部、设备采购部门及设备使用部门一起参加验收工作。
4.1.3具体验收操作步骤详见《设备验收规范》。
4.1.4设备技术资料应集中交付工程技术部归档保存,使用部门可保留复印件。
4.1.5对开箱检验中发现的质量缺陷和问题,应当场由买卖双方查看和确认,并如实填写在'设备开箱验收单'中。
4.1.6验收工作结束后,由工程技术部负责填写'设备开箱验收单'。
4.1.7验收不合格的设备,由采供人员与供货方交涉和处理。验收中发现问题的应及时向有关方面查询或索赔。
4.1.8对本公司无法验收的,由工程技术部报告主管副总经理和总经理批准后,委托第三方验收。工程部、设备采购部门及设备使用部门协同参加。
4.2设备安装和调试
4.2.1设备安装与调试工作由工程技术部负责。工程技术部既可独立完成该项工作,可委托专业安装单位进行安装、调试。
4.2.2设备安装前应确定安装方案,准备安装工具并选择合理的安装地点。
4.2.3设备安装应按说明书和机械工业部《设备安装验收规范》的规定实施。安装后应填写'设备安装验收交接报告单'。
4.2.4设备安装完毕后,必须由安装单位负责,工程部监督进行调试,调试工作包括对设备的全面清洁、校正、润滑和试运转。
4.3设备移交
4.3.1工程技术部、设备采购部门、设备使用部门负责对设备进行安装验收。
4.3.2设备安装验收时,必须具备以下材料:'设备开箱验收单'、'设备安装验收交接报告单'、试运转记录以及设备附带的所有技术资料和出厂合格证书。
4.3.3设备验收
设备验收包括以下内容:
a)对各种材料的研究确认;
b)对设备的精度检测;
c)设备空载及负载运转情况。
4.3.4设备被确认为符合技术要求、环保要求后,各验收部门应填写'设备安装验收交接报告单',将设备移交给使用部门。
4.3.5设备运行过程中需使用的专用工具移交给使用部门保管,其他工具由工程部保管。4.3.6设备有关资料交工程部办公室存档管理。
5相关文件
《设备验收规范》
《设备安装验收规范》(国家法规)
6记录
设备开箱验收单
设备安装验收交接报告单
第2篇 物业辖区给排水设备设施操作规程制度
物业辖区给排水设备设施操作规程
1. 启动水泵前的检查
1.1检查水泵进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。
1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。
1.3检查电压表、信号灯批示情况。
1.4手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。
2.启动水泵
2.1合上水泵控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于'手动'位置。
2.2按下启动按钮,水泵启动,注意观察启动电流。
2.3如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。
2.4启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)。正常压力中区为0.7mpa,高区为1mpa。
2.5确认一切正常后,按下水泵 '停止'按钮,水泵停止。
2.6将转换开关置于'自动'位置,水泵自动启动并运行。
3.停止水泵
3.1将转换开关置于'0'(停止)位置,水泵停止运转。
3.2拉下水泵控制柜(箱)电源开关(如果需要)。
3.3关水泵进、出水闸阀(如果需要)。
3.4检查有无不正常情况,如有则及时处理。
第3篇 物业辖区给排水设备维保规程制度
物业辖区给排水设备维保规程
1.水泵房设备为24小时自动供水,为确保供水系统的正常运行,检修水工按《楼层水电工巡视记录表》项目进行日常维保。
2.水泵机组的维修养护
2.1水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。
检查水泵轴承是否灵活,是否有阻滞现象,是否有异常摩擦声响,是否有卡住、碰撞现象,是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,检查机组螺栓是否紧固。
2.2控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改。对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作,外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。
2.3电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5mω,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。
2.4相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。
3.水池、水箱的维修养护
检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好,作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。
水池、水箱的维修养护每半年进行一次,清洗。具体请详见《二次供水管理规定》
4.室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、'119'、'消防栓'等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。
5.室内给排水设备设施的维修养护
5.1消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:
a)每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。
b)每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。
c)每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。
d)每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。
e)每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护
楼层用户使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:
a)个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。
b)维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
c)阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
d)水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。
e)疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。
f)洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。
第4篇 物业辖区低压配电房设备操作规程制度
物业辖区低压配电房设备操作规程
一、目的:保证低压配电房设备操作的安全性和正确性,保障设备完好正常供电。
二、适用范围:低压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。
三、操作规程
1、应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。
2、变配电设备进行保养检修时,应做好安全技术措施后方可进行。
3、停电操作应先拉开低压分路开关,然后再拉低压总开关。送电操作时与停电顺序相反,并详细检查开关是否在正常的合闸位置。
4、变压器停电后作业前应进行验电、放电,验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。
5、装、拆地线必须先接接地端,后接导体端,并接触牢固,拆时顺序相反。
6、低压出线发生故障掉闸时,应立即与维修班一起查明故障原因,故障排除后方能恢复供电,严禁强行送电。
四、相关记录
第5篇 z物业辖区机电设备管理规程
物业辖区机电设备管理规程
1.0目的:
保证为所有业主(住户)提供服务的公共设施设备(含机电、消防、清洁保安等)满足服务要求。
2.0适用范围:公司范围内所有的设施设备。
3.0设备分类:根据设备对业主服务的重要性将其分为三级:
ⅰ级设备:电梯、生活水泵、低压配电柜、高压开关柜、变压器。
ⅱ级设备:正压风机、可视对讲监控系统、智能停车场管理系统、排烟风机。
ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:小型控制箱(配电箱)维修机具、潜水泵等。
4.0职责:工程部部长负责编制设备维修保养计划;工程部维修班按计划进行设备的保养、维修并填写记录表格;工程部负责对设备的维修、保养进行指导与检查。
5.0设备的编号:设备编号由以下四部分组成。
第一部分表示设备类别:用字母a-z表示;
第二部分表示单位的名称:用相应字母表示;
第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3.....表示;
第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰⅱⅲ表示;
例:c-sjfs-1-(ⅰ)
电 * 1 ⅰ
梯 * 号级
* 电管
* 梯理
设
备
6.0设备的建档及资料管理:
6.1设备的建帐分二级制:
工程部对所管理的所有设施设备都应建立设备清单及填写设备档案,综合事务部只对(ⅰ)、(ⅱ)级设备设施建立清单。
6.2设备的资料管理:
a.对ⅰ、ⅱ级设备资料原件(或第一次复印件)由综合事务部统一保管,工程技术部持复印件;对ⅲ级设备资料由工程技术部保管。
b.设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程技术部文档管理人员按时间顺序装订成册,专柜保存。
7.0设备的接管验收:
设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改。设备的接管及验收由工程技术部机电人员对发展商办理并保存验收资料。
8.0设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查:
8.1设备的使用权归工程技术部。
8.2工程技术部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本工程技术部管理的设备进行认真、全面、细致的运行监视、维修、保养并作记录。
8.2.1发现设备故障及损坏,由工程技术部组织维修班人员进行维修,维修班不能处理的故障及重大故障,由工程技术部相关人员填写《设备外委维修申请单》,工程部部长审核并呈请公司领导批准后,将设备送外修理或请专业人员来公司修理。维修完成后,由工程技术部对设备功能进行检定并备案。
8.2.2对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程技术部负责填写《设备(机具)报废申请单》价值在壹千元以下的,由工程技术部部长签字后报公司领导批准报废;价值在壹千元以上的,经综合事务部部长签字后,报公司领导批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期。
8.2.3工程技术部每年初组织制订所有小区的设备维修、保养、检修计划,公司领导审批后下发工程技术部,由工程技术部维修班具体实施保养、检修并记录,综合事务部负责对各工程技术部的设备保养进行检查。
8.2.4设备监控
工程技术部在保养时发现其部件磨损或电气老化严重,应及时予以更换,综合事务部在检查保养情况时如发现类似情况,应责令工程技术部予以更换。
9.0设备的检定
a.对于电梯,工程技术部应监督电梯分包方进行认真的自检,并按规定报送政府有关部门检定。
b.根据设备运行的需要,综合事务部可随时作出决定对单台设备进行检定。
10.新增设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
10.1申请:按楼宇正常运作或维修需要,由工程技术部申请,填写《设备(机具)购置申请单》,工程技术部部长签字后,报公司领导审批,对价值超过壹千元的设备、机具,由综合事务部组织工程技术部人员进行评议,提出设备的技术指标,报公司领导批准后购置,购置的设备,工程技术部均应建档,若属ⅰ、ⅱ级设备,还应报综合事务部建档。
10.2采购:
综合事务部采购人员应对被采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
10.3验证:
对壹千元以下的设备(机具),购进后,由工程技术部部长组织有关技术人员验证,在《设备(机具)验收单》签字同意后即可办理入库;壹千元以上的,由综合事务部根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,确认合格在《设备(机具)验收单》上签字认可后,方可办理入库建帐手续。
10.4入库建帐:建帐规定同6.1。
11.0封存设备的管理:
封存的设备由产权所有单位贮存,报综合事务部建帐备查。封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。对于封存的设备,应贴封存标记,重新启用时增加保养一次。
12.0支持性工具
《设备分类及代码》
《设备(机具)购置申请单》、《设备(机具)报废申请单》
《设备外委维修申请单》、《设备(机具)验收单》
《设备年度检修计划表》、《设备保养计划表》
《设备清单》、《设备档案卡》
《设备维修记录表》、《设备保养记录表》、《设备检测记录表》
编制:审核:批准:日期:
第6篇 物业辖区设备购置规程制度
物业辖区设备购置规程
1目的
为规范设备购置程序,特制定本规程。
2适用范围
适用于公司管辖范围内新增设备的购置。
3操作规程
3.1项目的提出
使用部门根据经营的需要提出购置申请。设备的设置要遵循'技术上先进、经济上合理、经营上可行'的原则。
3.2项目调查
3.2.1设备购置方案提出后,应进行项目调查,以掌握详细而准确的调查研究材料和文件,为以后进行技术、经济综合分析和各种方案的比较和论证做准备。
3.2.2公司方面
应调查现有设备的利用率和潜力情况,安装设备的环境条件;能源和材料的供应情况;资金来源;操作和维护的技术水平;人员配备。
3.2.3设备制造厂家方面
应调查该厂家的技术水平、经营情况、售后服务情况、设备的规格和技术性能、配件供应、维修专用工具的代售等。
2.2.5费用方面
应调查该设备售价水平、运输费、安装费、保险费、培训费、运行成本、修理折旧等。
3.3项目论证
3.3.1项目论证就是进行可行性研究和设定效果分析,其目的是为了避免设备购置的盲目性,增加可行性。
3.3.2工程技术部负责会同使用部门进行项目论证,并以报告的形式呈报给总经理审阅。
3.3.3项目论证主要内容
项目论证的主要内容包括:
a)总论
该项目方案的背景和历史条件,所研究结果的概要说明以及方案存在的问题和解决这些问题的建议;
b)与方案有关的市场状况和前景;
c)设备所需能源、原料及配件的情况;
d)设备的环境条件
是否具备设置设备的地点,其地质条件、运输条件、可使用面积和施工安装是否具备条件以确保设备实施方案的顺利进行;
e)技术方案
阐述设备的主要技术原理、结构、规模和安装方案,一般是提出几个技术方案,并说明各种方案的优缺点以便做出最优决策;
f)环境保护
设备运行是否存在废气、废水、废料和噪声污染问题,并说明治理的方法和措施;
g)对运行操作人员和管理人员的要求,如必要的话应说明所需人员的专业工种、文化程度和培训计划等;
h)设备投资方案的经济评价
应说明投资总额、投资方案的经济效益和社会效益;
i)不确定性分析;
j)方案的实施计划;
k)可行性研究的结论。
综合各项分析,从技术、经济方面而得出可行性意见,并明确存在的问题和提出解决这些问题的建议。
3.3.4工程技术部和使用部门在完成可行性论证后应对其以报告的形式呈报给总经理审阅,总经理审阅批准后,由工程技术部配合使用部门选择设备。如果是所有权属于业主的设备,则应在购买前报业主委员会批准。
3.4设备的选择
3.4.1应按适应性、技术性、可靠性、维修性、安全性、节能性、环保性、配套性、制造厂家的售后服务等标准进行设备选型。
3.4.2在对重要设备进行购置或更新之前,必须设计几个可供选择的技术方案,并对各个方案进行经济分析和评价,通过对比分析,最后选择最优方案。
3.5编制计划
3.5.1设备选择定型后,应将最后方案交由总经理审阅批准。
3.5.2总经理批准后,工程技术部和使用部门负责编制采购计划,交财务部和总经理审核批准进行采购。
3.6设备的采购
设备的采购按财务部的相关采购规定执行。
4记录
可行性论证报告
第7篇 物业辖区电气设备保养规程制度
物业辖区电气设备的保养规程
保养步骤:
(1)断开待保养变压器低压侧断路器,拉下隔离开关,在手把上悬挂相应的标示牌。
(2)断开变压器高压侧的负荷开关,确认在断开位置后合上接地刀,并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。
(3)进入油变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态,然后拉开高压隔离刀,再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象,有破损的应进行更换,油位是否正常,如有漏油现象,应更换胶垫,检查硅胶是否有效,如有变色或严重失效,应立即更换。
(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝,如有松动,应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面,用手触摸无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,抹上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝。
(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好,并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。
(6)检查变压器高压侧负荷开关,确保操作灵活,接触良好,传动部分作润滑处理。
(7)用2500v的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间),确认符合要求(在室温30℃时,1okv变压器高压侧大于20mω,低压侧大于13mω。在测试前,应接好接地电线,测定完毕后,应进行放电。
(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具,无误后,合上高压侧隔离开关,撤离现场。
(9)拉开高压接地刀,检查接地处于断开位置无误后,合上高压负荷开关,让变压器试运行,并取下高压侧标识牌,注意在断开或合上变压器高压负荷开关时,现场必须有两人以上。将保养结果详细地记录后,交付资料室保存。
(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。
保养变压器的注意事项:
确保变压器使用环境,在无腐蚀性的环境中运行,环境温度应在―>30℃至+40℃之内,风速不大于350米/秒,在变压器高压侧如设高压负荷开关,操作人员应将变压器侧三相短接,并随时作操作记录。
变压器高压操作人员应穿绝缘鞋,戴绝缘手套进行。防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电配电柜的保养规程
(1)bfc柜的保养
取出抽屉柜,检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器,紧固所有的接线端,触点凹凸不平部分用细平锉锉平,弹簧垫片不行的应予以更换,检查主回路的线耳是否接触牢固,线端头绝缘是否良好,插接头有无烧蚀现象,清洁灰尘完毕后,放回配电柜中,合上空气开关,检查控制部分及指示部分是否正常。
(2)pgl柜的保养
先停电后,检查自动开关、隔离开关是否良好,紧固所有接线,触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换,检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠,检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动,测试柜体接地情况,清洁灰尘后送电,检查二次回路。
(3)电容柜的保养规程
首先将电容柜转换开关打至停止,然后断开电容柜的总电源开关,用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电,检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子,控制线的接线端子是否良好,接地装置是否符合要求,修锉烧蚀的触点,清除柜元器件灰尘,然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。
所有以上保养结果,应写入保养记录中。
发电机定期保养规程
(1)在通常情况下,每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次,每次5―lomin,每月带
(2)断开发电机的输出自动开关,将选择开关置于手动状态。
(3)检查蓄电池的液位,不够液位的应加装电解液或蒸馏水,检查液体比重,在苏打溶液中浸过并擦干净,涂上凡士林,然后紧固其接线螺丝,并测试电瓶(蓄电池)电压,及电池平时的充电电流。
(4)拆下空气滤清器,用汽油清洗并除尘,太阳晒干后装上。检查机油的油质,如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后,应更换水、机油、柴油滤清器。
(5)装回柴油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态,固定的螺丝有无松动,然后进行手动泵油,排除油路中的空气。
(6)平时要检查冷却水平面位置,更换水箱中的冷却水,换水后,应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。
(7)检查整个机组是否有漏油现象,接地是否良好,然后搞好机组清洁。
(8)打开控制柜,检查熔丝、螺丝接触是否良好,然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位,并手动试机,观察油压、输出电压、频率等。
第8篇 物业辖区中央空调设备操作规程
物业辖区中央空调设备操作规程
(五)
一、水泵1.水泵开机前应检查水泵进出水阀门是否处于开启状态;2.修理水泵或水泵电机。
应切断起动柜电源,取下熔断器验明无电后,挂上停电警告牌,才可进行水泵或电机修理。
3. 维修中电机如有移动复位的,应对电机接线柱进行一次紧固和绝缘验测,合格后方可投入使用。
二、冷水机组起动1.冷水机组管道对应的电动阀门平常处于常闭状态。
2. 开机前的准备工作:
1)各种信号灯显示是否正常。
2)各种阀是否均已打开,特别是主机对应的电动阀门。
3.)检查冷水机组工作电压是否在额定值的±10%范围以内。
4)机组冷却水温度设定
7.2℃。
5)用机组显示键确定冷冻水、马达电流、导叶片设定值。
3. 机组操作状态显示机组系统正常和系统需要冷冻负载,将启动按钮'开启'位置,确认冷却水、冷冻水水泵是否自动开启。
4. 冷却水出水温度达到32℃后,起动冷却塔。
5.抄读冷水机组电压、电流、冷媒高压、冷媒低压,冷冻水进水压力、进水水温、出水压力、出水水温。
6. 机组正常运行后,每两小时抄读以上机组运行的技术参数和投入运行的设备。
三、冷却机组关机1.将电源开关推到'停止'位置。
2. 停机30分钟以后, 冷冻水泵和冷却水泵,并关掉冷却塔。
3. 整理机房和记录:将阀门恢复到规定的位置。
四、冷水机组中途停机1.冷水机组运行中突然停机,值班员应首先阅读显示屏显示故障。
2. 根据故障,对停机原因进行核对,确认停机原因无误后,报站长。
3. 因机组外部原因造成停机,短时间可以恢复,应先消除故障原因,然后按开机规程开启备用机组。
发生故障的机组消除故障后,需等15分钟后才可重新开机。
4. 机组因停电造成停机时间超过20分钟,机组要通电对润滑油加热至45℃,方可重新起动机组。
5.机组中途停机要进行详细登记:故障发生的时间,如何处理重新开机的时间。
第9篇 物业辖区供配电设备维护保养规程制度
物业辖区供配电设备维护保养规程
一、 目的:检查并及时处理供配电设备隐患,满足设备在良好的条件下运行,确保设备性能,保证安全运行。
二、适用范围:适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。
三、内容: 由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养,高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由管理处的设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。
低压配电柜的检查保养表
序号检查保养项目保 养 内 容周期
01配电屏清洁月
02电器仪表外表清洁,显示正常、固定可靠月
03继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁,触点完好,无过热现象,无噪音月
04控制回路压接良好、标号清晰,绝缘无变色老化月
05指示灯、按钮转换开关外表清洁,标志清晰,牢固可靠,转动灵活月
06电容无功补偿电容接触器良好,电容补偿三相平衡,电容器无发热膨胀,也不冰冷,接头不发热变色月
07母线排压接良好,色标清晰,绝缘良好年
08配电屏对地测试接地良好年
高压配电柜的检查保养表
序号检查保养项目保 养 内 容周期
01操作机构灵活半年
02隔离开关触头正常、开合正常半年
03高压油开关油位正常半年
04母线排压接良好,色标清晰,绝缘良好年
05配电屏对地测试接地良好年
变压器的检查保养表
序号项目内容周期
01外观扫尘、色标清晰,整体完好无损年
02绝缘电阻值高压侧对低压侧,高压侧对地,低压侧对地,绝缘良好年
03零地接线端子压接良好,牢固可靠年
04母线排压接良好,牢固可靠年
05绝缘子抹尘,整体完好无损年
06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明年
电房附属设施的检查保养表
序号检查保养项目保 养 内 容周期
01门窗及防小动物设施门窗开启灵活,无>10mm缝隙,通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀月
02通风照明设施无故障、保证通风照明月
03绝缘工具正常有效月
04灭火器正常有效月
四、相关记录
1、《低压配电柜检查保养记录表》
2、《高压配电柜保养检查表》
3、《变压器保养检查表》
4、《电房附属设施检查保养记录表》
第10篇 物业辖区设备管理规程17
物业辖区设备管理规程(十七)
一、职责
1、设备由开发商负责订货安装,工程部按物业验收规定参与设备的验收。
2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作,建立公司汇总的设备台帐。负责编写设备运行、维护、保养制度,设备运行操作规程,并对管理处提供技术指导;负责审核各管理处的设备大、中修计划,并组织安排管理处无法完成的维修工作,及外委维修设备、维修合同的管理。
3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制,及设备资料收集保管;负责运行维修组工作的周检。
4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并作好标识及记录。
二、实施程序
1、接管设备的验收
工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。
2、设备的标识、建帐和资料管理
1)设备的标识
管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备(必要时)等。
2)设备的建帐
a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。
b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录,由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。
c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》
3)设备资料的管理
a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。
b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。
c.设备资料应存放有序,标识清楚。
3、设备的运行、维护、保养
1)管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作,并做好相应的记录。
2)各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。负责拟制设备检查保养计划表,组织落实设备运行维护保养工作;负责督查该组成员做好各项记录;负责设备运行维护工作的周检。
4、设备的维修
1)发现设备损坏,机电主管要组织人员进行维修,对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。
2)对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的,由机电主管填写《物业维修单》,经管理处主任审核,报请主管副总经理批准后由工程部执行。维修结束后,由工程部和管理处共同组织验收。
3)外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证,更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。
4)维修人员须做好维修及更换零件的记录,该记录经管理处机电主管整理,归入设备单机档案。
5、维修零备件及材料的请购
1)正常情况下按公司物品采购控制程序办理。
2)急修抢修情况下,须先行购买急用的零件材料时,费用1000元以下的,由管理处主任斟定;1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买,事后再补办相关手续。
6、设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后,始得报废并除帐。
第11篇 zx物业辖区给排水设备设施维修保养规程
物业辖区给排水设备设施维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养:
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线,如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对,对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养:
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mω,否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100mω,否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,娟则应将其消除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水,如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物,疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固,否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《
维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档,保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
第12篇 z物业辖区用户室内设备维修规程
物业辖区用户室内设备维修规程
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅
