物业管理节能环保制度5
物业管理节能环保制度(五)
(一)基础管理。
1、制度建设:应建立物业管理节能环保管理和激励制度,建立各项设施设备运行及维护保养得的工作记录,并做到及时、完善,有据可查。有条件的宜按gb/t24001执行。
2、公众服务措施与要求。
2.1装饰装修管理:办理物业装饰装修管理登记服务工作中,应根据国家节能材料相关标准,积极宣传使用节能环保材料和器具,并与装修单位签订节能环保相关协议;正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。
2.2垃圾回收处理。在物业内宜设置不可再生和可再生垃圾回收箱,引导业户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放,实现回收可再生资源的目的。在装饰装修管理活动中,应采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。应督促装修人员或业户及时清运施工过程中产生的建筑垃圾,并正确处置。
3、用能监测:应定期抄录商业物业用能计量表读数并汇总分析用能状况;定期检测用能计量表,防止耗能误差;每年应对基础用能作出分析评估并公示。
4、屋顶管理:应积极配合政府部门实施屋顶绿化隔热改造,加强屋顶管理。
5、宣传引导:应在物业管理区域内开展节能环保宣传,公共设施设备宜设置环保标识和宣传标语。
6、热线电话服务:应设置热线服务电话并在物业管理区域内标示,为商业物业业户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。
(二)设施设备节能环保管理。
1、空调设施设备。
(1)空调机房应保持通风良好,并设置定时开启风机装置。
(2)机房照明应分多回路开关,分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路。更换灯具时宜使用适用的节能灯具,或安装智能开关,自动检测照明区域内人员活动情况,人员离开后,经过延时自动关灯。
(3)中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度,否则应清洗蒸发器或检查冷媒量;冷凝器和冷却水温差不能大于5度,否则应清洗冷凝器。
(4)每月检查1次机组及冷冻管道保温,发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。
(5)中央空调(含水源热泵组合空调)冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。
(6)供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔,不少于每月清洗一次新风机(风柜)尘网,不少于每年清洗一次新风机、风柜,每年检查一次盘管风机翅片,视情况安排清洗。每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。
(7)每月检查水泵出入水压差,发现异常应清洗管道上的过滤器(网)。
(8)冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表,每日记录补水量,发现补水量异常增大应追查原因。
(9)冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。
(10)在供冷期间分体空调(含组合式分体空调)风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。
(11)在供冷期间分体空调(含组合式分体空调)应不少于每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。
(12)每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养,并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。
(13)每天巡查公共区域空调温度,不得低于26℃。
2、供水设施设备。
(1)水泵房应保持通风,宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
(2)每日应检查水泵控制箱;每日应记录用水量,发现用水量异常增大应追查原因;每季度应检查、调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制;采用变频控制器的,宜增设缺水停泵装置。
(3)每日应检查生活水泵(含电动机)进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况;每季度应至少清洗一次管道滤网(器)。
(4)每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表;每季度应至少检查一次管道,清洗滤网,清洁减压阀;每半年应至少检修一次水龙头,更换水龙头时,宜采用适用的节水器具;每半年应清洁管井、管道与支架。每年应至少检查一次止回阀。
(5)每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度应配合水池清洗工作,检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。
(6)水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量;排水时应注意保持排水管道畅通。在多层楼宇,应同时安排冲洗楼梯工作,以节约用水;应及时恢复供水,同时要检查管道、阀门、浮球等设备零件。
(7)供水系统出现管道爆裂等紧急事件,接报后应立即报告供水部门,并于10分钟内到场协助处理。
3、排污设施设备。
(1)应建立设施设备运行保养管理制度,排污设施设备资料档案应完整,并绘制设施设备平面图;设施设备标识应规范齐全,井、池盖编号应清晰。
(2)每周应至少检查一次集水井,检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器,试运行潜水泵排污功能;每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。
(3)每周应至少检查一次排污管道,防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。
(4)每周应至少检查一次化粪池和隔油池,按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检,水质应达到规定等级标准。
(5)配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据,定期维护保养污水处理设备。
4、供电设施设备。
(1)应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。
(2)供电电房应保持通风,环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。
(3)每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示;每半年应至少检查二次接线紧固状况;每年应检查柜内电缆联接状况。10kv及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的±7%。高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10%。
(4)变压器机房应保持通风,并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器应合理分配负荷,每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。
(5)每日应检查一次低压母排。220v单相供电电压允许偏差宜为额定电压的+7%与-10%,功率因素应提高到0.95,变压器的出口处不平衡度应不大于10%;干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20%。
(6)更换灯具宜采用适用的节能灯具,内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。
5、备用发电机设
施设备。
(1)应建立发电机设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
(2)发电机房隔音设施应完整无缺,启动发电机组时应关闭隔音门。
(3)每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表;每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。
(4)应按照发电机蓄电池使用要求定期检查保养,蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。
(5)应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。
(6)启动发电机时应同时启动废气处理设施,应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。
6、电梯设施设备。应建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度;电梯机房应保持合理温度,宜对机房进行合理间隔;地面宜铺地砖或涂地板漆;电梯应设置群控运行,非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间;应监管电梯公司的维保质量,检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况;应根据电梯设备的状况,提出节能改造建议。
7、停车场设施设备:应建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度;室内停车场应保持通风;应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志,及设置减速带,宜在停车场内设置标志,提倡减少怠速停车时间;室内停车场照明应分多回路开关,分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路;更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具,夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。
8、园林绿化设施:应建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度;施肥、用药宜采用环保型用品;绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。
9、排风设备。每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关,检查继电器、接触器、所有线路;每年应检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用高效率、低噪声排风机,噪声排放应符合相应的地方标准。
