物业管理标准：设备类

物业管理标准：设备类

物业管理标准--设备类

一、人员素质

1.身体健康,经医生鉴定无妨碍工作的疾病。

2.具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程,并经当地主管部门考试合格;取得相应工种的操作许可证明。

3.上班时间内,必须穿戴工作服装,佩戴工牌。

二、设备房管理

(一)基本要求

1.设备房门上有相应设备房标识。

2.设备房内地面干净,无无关物品,物品摆放整齐,无杂物;

3.设备现场的作业指导书齐备有效,各类设备维修检修记录完整。

4.配备足够的灭火器和应急灯,通风良好。

5.设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识;重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

6.设备房内设备外观清洁,油漆无脱落,设备的转动部位要有防护罩。

7.设备完好各类仪表使用正常无损坏,无跑、冒、滴、漏现象,责任人明确。

8.所有标识安装位置适当、醒目,清晰、完整。

9.房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品,灭火器选择和配置

数量标准(2公升/只)

燃烧特性及场合灭火器类型配置基准

会所.过道走廊.公共场所水型.泡沫.卤代烷型灭火器1只/20平米

汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳灭火器1只/10平米

配电房.带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/10平米

地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上整加30%。

如设有消火栓的,可相应减少30%。

如设有灭火系统的,可相应减少50%。

如设有消火栓和灭火系统的,可相应减少70%。

一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只,每个设置点的灭火器不宜多于5只。

10.设备房门应有机房重地,非请勿进或类似的标识,并符合集团之ci手册的要求。

11.设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,做好防护措施,以保证重要设备的使用。

12.重要设备房内应配置干湿温度计,对环境的温、湿度进行检测,设备房内气温应保持在40摄氏度以下,相对湿度应保持在80%以下。

13.参观来访需进设备房,指定专人陪同方可进入。

14.无人值守的设备房必须加锁,钥匙由维修员及控制中心掌握。

15.设备表面无积尘、无油污,应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

16.设备房排水通畅。

17.具有防虫、防鼠措施。

18.专用工具安全用品应放置在指定位置。

三、资料管理

(一)新建房屋接管验收应提交资料

产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料;

技术资料:

1.竣工图包括:总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸;

2.地质勘察报告;

3.工程合同及开、竣工报告;

4.工程预决算;

5.图纸会审记录;

6.工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录);

7.隐蔽工程验收签证;

8.沉降观测记录;

9.竣工验收证明书;

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

11.新材料、构配件的鉴定合格证书;

12.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

13.砂浆、混凝土试块试压报告;

14.供水、供暖、管道煤气的试压报告;

(二)原有房屋接管验收应验交的资料

产权资料:

1.房屋所有权证;

2.土地使用权证;

3.有关司法、公正文书和协议;

4.房屋分户使用清册;

5.房屋设备及其固定附着物清册。

技术资料:

1.房地产平面图;

2.房屋分间平面图;

3.房屋及设备技术资料。

四、供配电系统

1.供给三级负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。

2.动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。

3.变压器出口线电压:380v±5%范围内。

干式变压器温度:110度继电保护报警;155度继电保护延时跳闸;70度变压器自动吹风散热装置动作。

油侵式变压器温度:105度继电保护延时跳闸;90度继电保护报警。

4.补偿柜管理

(1)功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。

(2)补偿控制手动、自动切换有效。

(3)补偿电容壳体无膨胀,相间绝缘电阻大于0.5兆欧。

(4)功率因数:大于0.9

5.高低压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味;配电回路

标识清楚准确。

6.高压继电保护装置应灵敏可靠,电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。

7.操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作,

平时浮充电压一般为:235v55v。

8.蓄电池:

(1)镉捏中倍率碱性蓄电池浮充使用时,每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象:

a.电解液用量过少,露出部分极板。

b.蓄电池外部短路。

c.池外部电压不正常。

d.电极板膨胀,气塞孔堵塞。

e.电解液内含有机扎杂质。

f.爬碱严重。

(2)酸性蓄电池经常保持在浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。

9.发生停电事故后,最多不超过5分钟,发电机必须能够启动运行,并至少能连续运行4小时。

10.发电机设备:

(1)内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

(2)发电机、柴油内燃机,润滑油泵、启动电机,无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

(3)用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容积的80%以上。

四滤应按体系文件要求及时更换。

(4)配备符合要求的两套蓄电池,按2各月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关装置。

(5)蓄电池电压24v。蓄电池具备利用电网充电,设备本身充电功能。

(6)柴油储备应房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

(7)正常情况下,发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周设备启动运行一次。

(8)发电机可靠接地,发电机房应有降噪音措施。

五、给排水设备设施

1.生活水箱、水池必须加盖上锁,有通气口和溢流口安装防虫网,每半年或按当地法规规定至少清洗一次,保证二次供水达到国家饮用标准,并附有当地水质检测部门的合格报告。

2.水泵运行无异响,无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分。)润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内。

3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠,泵不反转。

4.限水、停水按规定时间通知用户。

5.高层变频供水电气系统

变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。

供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内。压力传感器每年定期检验。

6.排水设施

污水泵运转时无异响和震动,阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠,平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示

灯完好。电机运行电流小于额定值。

7.下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好,安装牢固。

六、消防设备设施系统

1.消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

2.消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备,各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

3.温感喷淋头:无泄漏,外观完整。(红色喷淋管温度70度,黄色喷淋管喷头喷淋温度72度,绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。)消防烟感、温度传感器,定期检验(香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警)。

4.消防防排烟系统,消防广播系统,区域火焰报警器,各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。

5.卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

6.消防监控中心:

(1)录像画面清晰;画面切换稳定。录像带更换时间定时,专人负责保管。

(2)音频视频线路接线牢固,布线规范,标识清楚。

(3)监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

(4)监控的控制设备运行状态良好,按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。

七、电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

2.电梯运行稳定,开关门灵活,舒适感好,平层准确,轿厢通风,照明良好。

3.电梯舒适性:进行试运行,用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

4.平层状态检查:合格平层状态平层误差在正负4mm以内。

5.曳引机制动器检查:检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。接触面积不少于70%。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

6.曳引机电动机要求:轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作3000小时更换新的润滑脂。

7.曳引机减速器要求:应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内,其中:箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封,此处允许产生少量的润滑性渗油(每滴/35分钟)。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动,无锈蚀。

8.曳引轮:防止钢丝绳在绳槽内落底,钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

9.限速器:限速器动作应灵敏可靠,润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作,断绳安全开关的可靠性。

10.安全触板的动作应灵敏可靠,其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时,在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在200300牛顿范围内。

11.轿箱门完全关闭,安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。

12.门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。

13.轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物,无油污,无积水。设备无灰尘。

14.轿厢导轨导靴。

(1)导轨自动润滑装置的储油盒油位,应保持最低要求油位以上。

(2)检查滑动导靴的衬垫磨损情况,衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。

(3)导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固,无松动,无锈蚀。

15.缓冲器

(1)油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。

(2)缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀。

(3)缓冲器一低速压到全压缩位置,释放回复自由高度位置时间应小于90秒。

16.安全钳

(1)传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

(2)安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。

17.钢丝绳

(1)轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

(2)钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时,在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。

(3)断丝集中在1或2个绳股中,在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

(4)不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

18.补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断,无严重磨损。

19.电梯电气部分:

(1)继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器,电铃,对讲,指示灯、照明不缺损,工作正常,灵活可靠,接线端子压接牢固,导线编号清楚无误。

(2)接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。

20.盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显

21.运行出现故障后,救援人员应在10分钟内到达现场处理。

22.如果电梯由分承包方维护保养,电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次,并存档。

23.电梯轿厢内各种设施完好,卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。

24.电梯机房:温度保持在00度,电梯盘车操作作业指导书清晰。有效。室内卫生干净,曳引机无油污、无灰尘。

八、采暖及空调系统

1.采暖系统:锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定,供回水温度在规定的范围内,安全附件灵敏可靠,安全阀定期人工排放,管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。

2.燃油锅炉要求

(1)流量开关(或其他流量传感器)动作要灵敏可靠,动作选择性要符合锅炉安全流量要求。(安全保护功能)

(2)锅炉排烟道要通畅,锅炉运行时燃烧室内应保持020毫米水柱微负压状态。

(3)正常状态下燃烧器自动一次启动成功率80%。火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压500010000v,点火电极绝缘不漏电。间距35mm。燃油泵输出压力达到额定值1030巴(bar)

(4)锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀,螺栓紧固。

(5)温度控制系统要稳定可靠,能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。

(6)第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。

3.热力换热站供暖

(1)对市网供热:热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固,接线有标识。仪表应每年定期请技术监督部门检验认可。

(2)换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况,定期的检查和清洗。设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。

(3)热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行,以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每年大修期间进行润滑脂润滑保养。

(4)分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%,排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚,无泄漏无修蚀。

4.循环水系统:

(1)采暖循环水过滤器要求每年清理一次,过滤网按照水泵和系统设备要求配备,一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器,排污阀,旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

(2)风机盘管设备要求:出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠,按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声,电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。

5.水泵

润滑油位在油标内。轴承润滑良好,泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。

九、检测仪器仪表及安全设施

1.购买仪器仪表时,必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;每年至少一次

由公司专门的部门进行检验或送专业机构检验。

2.检验项目:压力容器上压力表、配电设备的电流表、电压表、功率因素表、功率表收费用互感器、电镀表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套,绝缘靴。

测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表。防雷设施,电梯安全检验。高压配电设备。变压器。消防设施等。

十、弱电设备设施

1.视对讲系统:室外机、室内机画面清晰声音清楚,呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固,布线整齐卫生清洁。

2.禁安全报警系统:系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

3.电话系统。有线电视:主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

十一、附属、配套设施

1.防雷系统:房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆;引下线及屋顶避雷网线无脱焊,大面积生锈现象。

2.外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。