项目物业管理实施细则品质保障措施
项目物业管理实施细则及品质保障措施
**物业管理公司将首先组建****项目管理小组,配备各部门专业工作人员,全面负责完成****的前期物业管理工作,打造一个具有****自身特点的物业管理模式:
1、保安管理
在南都物业日常管理工作中,'人防+技防'始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示,****具备一定的技防设备设施,这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序,制订出各种防范突发事件的应急措施,包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等,将责任落实到每一位工作人员,确保治安事件发生率为零。
根据****分期建设、分批交付的特点,a、b、c三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在,这给安全防范工作带来了一定的难度。**物业管理公司考虑采取内紧外松的安全管理模式,警卫门岗做好小区外围安保工作的同时,内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作,尽力把安全隐患降低到最低程度。
2、装修管理
****简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格,其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁,将成为****前期物业管理中的难点。对此,我们将根据以往的装修管理经验:
(1)在介入前期物业管理之时,根据楼盘的特点和开发商的要求,制订相应的可操作性的装修管理文本,在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上,最大限度地保持小区整体环境的美观,保证房屋的结构不受破坏。
(2)与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系,依靠政府职能部门的力量,按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为,对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。
(3)在业主装修登记之时,即与之签订装修管理协议,使其明确装修范围和装修责任。
(4)由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组,对装修户进行巡查,及时了解装修进度,发现声音及时控制,迅速整改,把违章装修的影响控制在最小范围。
**物业管理公司将严格遵循'有章可循、违章必纠'的装修管理办法,灵活各种管理手段,与业主讲情、讲理、讲法,做耐心细致的思想工作确保****的建筑整体美观,符合原设计要求。
3、智能化设施管理
****是智能化程度相对比较高的小区,涉及监(消)控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量,另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护,如:电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场(库)管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对****智能化设施的功能,**物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。
4、开展****物业管理的六项品质保证措施
(1)运用现代化科学手段,'三防'结合,确保小区安全。
虽然****智能化程度比较高,安保设施设备的功能比较齐全,但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。'人防'由**物业管理公司保安部统一指挥调度,强调多种结合,即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合,在小区周边围墙上,设置红外对射装置以提高预警防范能力;充分利用技防的优势,运用****已有的智能化保安设施,如紧急呼叫系统、监(消)控系统、警卫和游动哨等,结合管理处的统一管理、快速高度,确保治安防范万无一换。
(2)装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。
为了确保****无违章装修,**物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点,以预防为主,有错必纠,对住户、装修单位员工大力宣传、解答'装修管理条例',在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系,加强追踪监管,将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修,首先晓之以理、动之以情,运用情理关系手段解决。解决不了的,通过行政执法部门予以处罚,保证各种矛盾就地解决。
(3)加强园区环境保洁工作和环保文化建设。
针对****的绿化布局和环保要求,**物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头,制定各项环保、清洁、园林养护等工作细则,并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测,全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。
①维护好已有的园林绿化,实施由地面向空中延展的立体式绿化工程,加强对小区环保意识的宣传力度,让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者;
②开展垃圾分类收集,建立废电池回收系统,保护生态环境,实施蓝天碧山工程,进一步提升居住品质;
③注重小区环境形象(ei),开展小区环境文化建设,统一规划小区的各种自然景观和人文景观。**物业管理公司将制定vi识别手册,环境手册,制定全面的环境管理方案。
④成立智能化设施管理小组:**物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员,公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组,在充分掌握****智能化系统运用基础上,制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调'三个到位',既专业技术人员操作到位,管理人员培训到位,住户设备使用到位(住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键)。**物业管理公司将根据****的智能化设施,编制《****智能化使用手册》,让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。
针对不同居住类型住户的特点,**物业管理公司将制定发展****智能化系统的3年规划,提倡网上远程服务,在条件成熟时建立小区局域网,让小区的业主在网上交流沟通,享受服务,享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。
(4)开展丰富多彩的社会文化活动,创造良好的社会效益和健康的社会氛围。**物业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作,并把此项工作内容列入每年各小区的年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动,公司主办了《南都生活》杂志、社区报刊、社区网站,举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动,在业主与业主、业主与物管之间建立起一种新型而融洽的工作关系,增加了彼此间的了解,同时也提高了业主门的居住乐趣;**物业管理公司将适时地在****举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化活动,例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动,建立一种健康向上的环境文化、网络文化和精神文化。
(5)实现人力、制度、技术的全面保证
各项制度的充分保证,是确保****物业管理工作正常运行的基础。**物业管理公司在长期的管理工作中,培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精神的各类专业管理技术人才,积累了丰富的物业管理经验,建立了一套科学、规范的管理制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。2003年初,公司通过了is09001:2000版国际质量管理体系的第三方认证,使物业管理工作在人力、制度、技术以及日常管理服务等各方面,得到了科学有效的全方位品质保证。
(6)增强成本意识,做好开源节流、增收节支工作。
①对员工进行励行节约,勤俭办企业的教育,增强成本意识。在日常管理服务中,自觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。
②随着****开发建设交付使用的进展和业主入库率的提高,从小区客观条件和有利于提高居民生活质量出发,大力开展多种经营(如汽车美容店、家用电器安装维修,24小时便利店,植物配送及各类代办服务等),以增加收入,弥补管理经理的不足;
③加强管理成本控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的管理设备和手段,减少人力投入,减少人工开支;
④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购,专人保管,合理领用,杜绝积压、流失和浪费;
⑤严格控制费用支取出,****的每一项费用支出实行一支笔审批制;
