新城前期进驻管理方案
新城国际前期进驻管理方案
(一)前期进驻服务
管理内容
1、了解园区的基本情况。
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排。
3、依照接管验收标准,对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。
4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。
5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。
管理措施
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。
2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。
3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。
4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。
5、按规定办理接管验收手续。
(二)前期进驻起始时间及进驻费用
前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月(2008年5月)。
前期进驻费用在物业交付前另行测算,费用由开发商按实承担。
三、招聘人员
为了优化人员结构,我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【**新城国际】物业管理处员工。
(一)招聘方式
公司网站招聘;
登报招聘;
公司员工介绍等。
(二)录用标准
品行兼优、近五年内无违法违纪记录;
仪表端正、身体健康,无任何遗传或慢性疾病并经体检合格;
从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备:受过高中或高中以上文化教育,年龄在十八周岁以上;
管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备:受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书,并有一定的同类工作经验。
招聘工作流程示意图
否 否
是 是
四、清洁开荒作业
(一)清洁开荒时间
在园区交付前一个月左右,我司将从公司保洁中心抽调专业人员,协助管理处做好园区'开荒'工作,为以后的日常保洁打下良好的基础。
(二)清洁开荒范围
1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁,其中包括:地面、阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。
2、公共楼道保洁,其中包括:楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。
3、地下车库保洁,其中包括:地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。
4、外围道路、绿化带(公共设施)保洁,其中包括:地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。
5、外墙清洗:园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。
6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。
(三)质量标准
1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾,地面上无水泥结渣,充分体现花岗岩应有石材质地。
2、门、窗目视无积尘、无污渍,玻璃干净透明,门框、窗框内缝隙无明显灰尘。
3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍,干净、清爽。
4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘,管线目视无污渍、无积尘。
5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾,地面能充分体现出地砖应有的光泽。
6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。
7、大堂石材地面做晶面后光亮,达到星级酒店相关标准,玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。
五、建筑成品保护
(一)成品保护范围
大堂(包括地面、大理石墙面、柱子);走廊(包括地面、大理石墙面);消防楼梯(扶手);电梯(包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢);电梯前厅(包括地面、大理石墙面等);住宅户内(包括进户门、地漏、下水道预留口)。
(二)成品保护具体措施
◎ 大堂
1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入口供人员进出,装修施工人员原则上要求其从地下车库出入,具体根据实际情况确定。
2、大理石墙面、柱子:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。
◎ 走廊
1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。
2、大理石墙面:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。
◎ 消防楼梯
扶手:采用双层防潮纸包装扶手木材部分,并用透明胶加以固定。
◎ 电梯
每单元为两台电梯,成品保护期间将安排一台为货梯,另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。
客梯现暂不作保护。在装修高峰期间,业主进出较少,因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况,再开启运行。同时配备相关提示标识牌。
◎ 电梯前厅
1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。
2、电梯门口转角(大理石):由于此部位着力点难确定,且考虑到外观美观统一,暂不做保护,因此采取的保护措施为:
(1)事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料,包括分摊至每平方米的费用标准;
(2)装修户申请装修时,向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。
3、涂料墙面:由于墙面表层为涂料,较难做成品保护措施,因此采取保护措施为:
(1)事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等;
(2)在业主基本装修完毕后,管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。
◎ 业主户内
要求业主自行采取保护措施,管理处提供具体保护措施相关做法,供其参考。
1、进户门:采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来,并用双面胶加
以固定。
2、地漏:采用较宽的透明胶加以封闭。
3、下水道预留口:采用塑料袋或其他可利用材料将预留口捆绑密封。
六、后续工程管理
我们在【宋都新城国际】的管理中,将整合dd物业的工程管理资源,针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下,详细制定各类操作规程和程序,结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案,如管理程序上墙,员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理,通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准,对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式:以预前维护为主,维修为辅的管理模式。
七、搬迁入驻服务
管理内容
1、在业主领房前将所有资料准备齐全,布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。
2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料。
3、收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。
4、陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。
5、对验房交接中发现的房屋质量问题,协助开发商解决,做好与业主的信息反馈。
管理措施
1、制定《业主领房程序》;
2、策划业主入伙现场布置方案;
3、按照业主领房程序,安排工作流程;
4、按规定办理业主入伙手续。
八、二次装修监管方案
(一)装修管理
管理内容
1、在交付时与业主签定《装修管理服务协议》,告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。
2、业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等,管理处进行备案,并书面告知业主及装修施工单位《宋都新城国际装修管理办法》。
3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,是否按《宋都新城国际装修管理办法》进行文明施工。
管理措施
1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。
2、明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单位办理相关手续。
3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。
4、对装修的物业进行分区域管理,并确定区域负责人。
5、对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。
(二)违章处理办法及措施
管理内容
1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸,结合房屋装修范围,在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现;
2、对装修现场进行严格管理,做到每天有重点的巡查,避免违章装修的出现;
3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者,报政府主管部门处理。
管理措施
1、制定完善的《装修管理办法》;
2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利;
