某某银行支行住宅区物业管理方案
某银行支行住宅区物业管理方案
管理思路
现代人经过努力,在居住条件上已从生存需求、伦理需求提升到发展和享受需求层面,有了更高的要求。
考虑到在支行各住宅区的业主使用者大多为银行及金融系统员工及个别经济富裕的企业人士。业主组成整体素质较高,因此相对物业管理服务工作的要求高,所以被动型、基础型的物业管理服务工作很难让业主满意。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求,我们将在为支行住宅区的物业管理服务过程中体现'业主利益第一位,服务内容全面化,保证物业管理服务质量',以达到我们物业管理的目标:通过自己的有效服务,提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与文化融通、健康开放的生活环境。
管理方式
1、物业管理改进工作
为了显现出物业管理的三大功能:'管理功能、维护功能、服务功能'。dy物业管理公司将在支行各住宅区的管理服务过程中突出体现:
(1)管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益
dy物业管理公司将采用管理酬金标准与住宅区物业管理支出脱钩,以定额形式收取,以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑,以增强业主与委托管理机构的相互信任,全力为住宅区业主、使用者服务。
(2)维修资金管理
物业维修资金按支行住宅区所在地有关规定执行,维修资金的审批权在于业主委员会,使用权在于物业管理机构,保证维修资金的专款专用。
(3)零干扰服务
物业的各项服务以尽量不打扰业主住户为原则,如人走到楼门口,楼道灯也应声而开,设置宣传栏对通知社区内特别需要让住户们了解的信息等。
(4)倡导'邻居守望',加强居民自治意识
在发达国家住宅区,为了提高安全度,特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗,而且要注意邻居住户的安全,特别是在邻居出门在外的时候,要主动帮忙'守望',这种做法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在支行各住宅区借鉴这种富有实效的措施。
(5)开通渠道,保障有效沟通。
由于住宅区相对分散,很难集中管理。因此我们将运用业户信箱、热线电话、e-mial、英特网等多种渠道,开展座谈、家访等多种形式,与业主、使用者保持沟通,以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量标准。
2、支行各住宅区物业管理模式构想
(1)公司将组建支行住宅区管理处,在公司物业管理部的领导下,全权负责小区清洁绿化、安全防范、设备维护保养及小区公共地方管理和对业户的接待、回访等管理工作。
(2)小区的卫生保洁按公司制定清洁工作内容及卫生检验标准、工作规程等由清洁班进行,由服务中心对其工作进行检查、考核和对清洁效果进行评定。水池清洁交由dy公司保洁部专门负责清洁。
(3)由具有专业资格证书的专业人员负责工程维修部,直接归属支行住宅区管理处管理,负责对设备、设施进行日常维护保养、故障维修工作,dy公司工程部根据实际情况提供技术指导。
(4)管理处下设保安部,对小区实行24小时封闭式管理。负责小区外围巡检、门岗值班,并派员对小区进行不定期巡视检查,。
(5)支行住宅区管理处设服务中心,负责业户接待、回访、投诉处理,并实施工作时间外管理人员轮值制度,以处理应急工作及监督检查工作。
3、支行住宅区管理处组织架构
4、激励机制
dy公司认为,人是企业经营管理的核心,企业的经营管理目标归根到底是通过人去实现,坚持'以人为本',以充分发挥人的积极性、创造性作为根本,高度重视公司人力资源管理和对业主自觉性培养工作,着眼于充分发挥员工的潜力和积极性,不断提高员工的素质,增强业主遵守物业管理各项规章制度的自觉性,促进公司内部和管辖区和睦友好的人际关系。
dy公司将目标激励作为最主要的激励手段,每年初根据dy物业公司承诺及公司总体发展规划制定物业管理质量目标,并将各项指标分解到各部门,实行各部门目标管理责任制考核,明确责、权、利,使每一位员工明白并理解各项工作要求。每季度按分解指标检查落实情况,兑现奖罚措施,体现多劳多得,并在实践中培养和选拔物业管理骨干。
5、监督机制
外部监督机制
严格按照国家、政府及上级主管部门有关法律、法规要求开展工作,定期向支行相关部门和业主委员会报告工作,检讨物业管理运作事务,并制订出日常工作计划,接受mm市房管局及建委等其他政府部门的监督。
内部监督机制
严格按照iso9001质量体系进行服务质量控制,对每个项目的管理服务过程建立原始记录,另接受dy公司各职能部门对服务质量、管理费用开支、员工考核等方面的监督。
6、自我约束机制
严格执行国家、政府发布的有关法规、条例以及实施细则。
实行岗位考核制度,日常管理通过岗位评分制度约束员工行为,实行岗位工作质量、评分与工资级别挂钩,每年进行一次员工全方位考核,实行5%淘汰制。
7、信息反馈及处理机制
掌握真实情况是改善工作的前提。我们将根据iso9001质量体系及其要素4.14《纠正和预防措施》的要求,通过信息反馈和处理,保证优良的物业管理服务。
支行住宅区管理处将充分利用以下三方面信息反馈渠道:
a、管理处下设服务中心,由管理处主任及保安部24小时协调处理全方面物业管理服务,公布服务热线电话号码,回答各类询问、受理业主、客户投诉。所有投诉均按dy公司投诉处理程序文件执行。
b、dy公司按iso9001质量体系要求,管理处每季组织一次业主、住户意见调查活动,掌握真实情况,明确各项物业管理承诺指标中的差距,及时采取措施,调查意见的处理结果及时反馈给业主/住户。
c、在支行各住宅区均设立意见箱,每周开箱一次,汇总各类意见建议,并将处理结果反馈给业主/住户。
信息反馈及处理流程图
入驻工作计划
序号项目内容时间备注
一房屋及公共设施维修保养1.制定房屋养护和维修计划方案;
2.维修基金的管理;
3.房屋的维修管理;
4.房屋的养护服务。进入管理首月实施
二机电设备的维修养护1.设备的基础资料管理;
2.设备的运行管理;
3.设备的维修管理;
4.设备能源和安全管理。进入管理首月实施
三安保管理1.治安管理;
2.交通、车辆管理;
3.消防管理。进入管理首月实施
四小区环境管理1.园林绿化管理;
2.清洁卫生管理;
3.环保管理。进入管理首月实施
五财务管理1.财务帐务;
2.费用收取。进入管理首月实施
六社区文化活动开展1.社区宣传;
2.提供社区服务。进入管理首月实施
七便民服务1.为住户提供便民服务;进入管理首月实施
物资装备计划
硬件设施是物业公司管理的必须条件。为确保支行住宅区物业管理工作正常运作,须合理配置必要的物业管理用房;器械、工具以及通讯,治安装备及办公用品等。配备原则以高效益合理实用为原则
1、管理用房
本公司按委托方提供的管理用房进行合理安排、布置。
2、员工宿舍
为保证小区应急状态的处理能力,我们建议提供部分员工宿舍解决保安部员工住宿,具体由双方协定。
