房地产项目实施方案设计成本管理作业指引
项目实施方案设计成本管理作业指引
1.目的
为保证项目发展成本目标的实现,本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。
2.范围
适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。
3.术语和定义
3.1实施方案设计阶段:包括规划方案(含单体)设计和建筑扩初设计。
4.职责:
4.1公司-造价部
4.1.1负责项目市场成本调研,编制项目成本调研报告;
4.1.2负责建立成本模型和数据库;
4.1.3负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》;
4.1.4负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;
4.1.5负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值;
4.1.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作;
4.1.7负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。
5.工作流程
5.1项目开发成本调研
5.1.1公司项目预立项后,造价部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平,编制项目成本调研报告;
5.1.2造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。
5.2方案设计阶段成本管理和控制
5.2.1造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审,对规划方案设计成本提出要求和建议;
5.2.2规划方案设计完成后,造价部依据技术管理部(设计)提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》,对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议;
5.2.3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制,对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议,并报造价部经理审核。
5.3扩初设计阶段成本管理和控制
5.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后,将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上,形成扩初阶段的成本限额设计初步建议;
5.3.2造价部组织召集技术管理部(设计)相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议,充分沟通后形成会议纪要,经分管副总经理审批后会签给技术管理部(设计),作为扩初阶段的成本限额;
5.3.3初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目《成本概算》,概算依据扩初图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算,部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值,专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批;
5.3.4概算完成一个月内造价部负责完成《扩初设计阶段成本分析报告》的编制,对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。
6.表格和记录
6.1《设计限额要求》
6.2《建安成本限额设计成本控制建议书》
