sx名园一期设备管理方案
山水名园一期设备管理方案
机电设备及其配套公用设施是小区的生命线,与住户生活、小区各个功能正常运行有着密切的关系,结合山水名园机电设备的特点,严格按照公司iso9001质量保证体系文件有关的程序文件和作业指导书,制定严格的管理、运作计划,实施专业化、规范化管理。
1、设备管理的目标
*零修、急修及时率100%;
*维修工程一次合格率95%;
*通过有效的设备管理和预防性措施,防止设备的损坏及故障的发生;
*在设备完全损坏或丧失功能以前,使其尽量、尽快恢复原有的功能,延长设备的使用寿命,即设备设施完好率100%。
2、设备管理总体思路
针对山水名园的机电设备设施方面提出'一、二、三'的整体管理构思。即,一个品质指标(设备设施完好率100%);二项保证(技术保证和经济保证);三种手段(规范化、专业化、高效化);
在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和有效的经济管理。所谓严格的技术管理,就是针对山水名园而设立的技术保证框架(质量保证体系),如对设备房的状态进行技术监控等;有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定,比较优秀数据,实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等,路灯分时段控制等。
规范化--丰合物业业已全面导入iso9001质量保证系统,有标准的《工程类c册文件》作管理基础,一系列的设备管理制度、作业指导书作为支撑,同时,山水名园管理处将在此基础上结合项目设备特点进一步完善各类设备操作作业指导书和保养维修作业指导书,籍此规范机电设备的操作和维护。
专业化--从丰合物业本部抽调专业技术骨干,并根据项目需求招聘对应工程师,组建山水名园管理处工程部。同时公司工程部与山水名园管理处工程部的技术指导关系形成有效技术呼应,由此推进山水名园设备维护走专业化管理之路。
高效--
*加强设备预期性维护保养。即实行设备运行的动态测试,掌握设备的运行规律,有计划的提出预防性维护方案,按方案进行预防性维护保养
*充分利用山水名园智能化系统优势,在日常管理中有针对性对电、水消耗情况进行详细统计,在节能降耗上下功夫调整高耗能设备的费用支出,降低成本。
*设备的高效运行管理。利用先进的监控设备(监视器、温感仪、流量计等传感仪器与电脑联结构成监控系统),同时推行例行巡视抄表检查,对设备运行状态的实行监控;实行设备监控24小时值班制度,建立工程人员即时联系制度,安排部分工程技术人员住宿小区,以便于开展应急抢修工作,保证设备抢修高效化。
3、实施设备三级人员管理
*经理:设备安全之第一责任人,负责设备保养维修工作的检查、监督;
*设备主管:负责设备保养维修工作的组织、安排和实施,解决技术难题;
*设备责任人:负责责任范围内设备保养维修的日常工作。
1、建立完备的设备台帐和设备技术档案。
2、实施设备六级保养检修制度
日检:日常巡视检查维护,检查设备运行状态是否正常;
月检:测试性检查,对设备进行性能测试、调整。
季(半年)检:维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试;
年检:恢复性修理,对设备局部解体,着重恢复设备的电气性能、机械和精度,检修或更换零部件及附属装置;
大修:彻底性修理,对设备全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零部件或附属装置;
分承包方保养维修:依据分包合同之约定,进行定期保养及故障处理。
