国际新城机电设备设施管理方案
新城国际机电设备设施管理方案
一、机电设备维护原则
1、对设备进行系统管理和控制,确保其处于良好的运行状态,并努力使其寿命周期费用最经济。
2、明确各类设备的管理要求,确保设备的管理工作统一、完整和完善。
3、正确操作使用设备。确保设备正常运行,有效控制和利用能源。
二、机电设备管理程序
(一)设备档案的建立要求
1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐,并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。
2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号:
① 所有设备应单机单台或按功能系统进行'设备标识';
②'设备标识'用标牌形式予以实施,标牌应有设备名称、设备编号;
③设备编号按下列规则编号:
④ 标识的制作规范:金属薄板,表面抛光呈本色;设备编号用凹形字体,涂黑色磁漆;尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm,仅作参考。
3、所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
4、设备台帐应保持与设备现行状态一致,为此,设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。
5、《设备台帐》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议书等)统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。
(二)设备的日常操作及维保管理详见相关设施设备管理规程。
1、配电房管理规程
2、水泵房管理规程
3、电梯机房管理规程
4、空调机房管理规程
5、程控机房管理规程
(三)设备的购置管理
1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。
3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。
4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
6、采购设备应遵循公司采购规程执行。
7、采购设备到达后,由工程部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规程执行。
8、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐,建立卡片等进行日常管理。
(四)设备状态标识
1、工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
3、正常运行中的设备可不予标识。
4、标识的方式方法:
① 设备状态用标识牌进行标识,标识牌用300 mm×150 mm×1 mm(长×宽×厚)的绿色塑料板制作,字体为黄色一毫米塑料板粘于底板上,仅作参考。
② 设备状态标牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置;
③ 设备状态改变,标识应随之改变。
(五)设备的停用和封存
1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。
2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。
4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单,经管理处主任批准后实施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前,必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。
2、工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训,以不断提高对设备使用,维护的能力。
3、凡规定凭证操作的设备,操作人员必须通过考试拿到证书后,方能独立使用或操作设备。
4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理;对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。
5、对于员工直接操作的设备,设备部门应建立完善的设备使用规章制度,主要包括以下几种:
设备操作规范
设备维护保养规范
岗位责任制
交接班制度
6、设备的操作规范的编制。
(1)参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。
(2)重要设备的操作规范,要在设备旁用醒目的标牌标示,并注上重点标记,要求操作者特别注意。
(3)设备操作规范一般应包括以下内容:
①启动前的准备工作;
②启对时的操作步骤;
③注意事项。
7、操作人员必须严格执行'五项纪律'。
①实行定人定机制度,严格遵守操作规范。
②经常保持设备清洗,按规定维护。
③认真执行交接班制度,做好交接班记录。
④管理好工具、附件,不能遗失、损坏。
⑤发现设备有异常的声音和故障应立即停机检查,自己不能处理应及时通知工程部。
四、管理标准和养护计划
(一)公共设施设备日常维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。
②导轨、安全钳的工作情况维护。
③转动、滑动部的维护。
④各项安全装置的维护。
⑤计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次,发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次;每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。
②机房、轿厢整洁。
③电梯各部分完好率100%。
2机电
设备①水泵等机电设备的维护保养。
②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视
检查,每半月进行一次保养;每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。
②保障安全运行。
3消防
设施①疏散标志的维修及维护。
②室内(外)消火栓(箱)以及消防设施的有效维护及检修。
③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。
②一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。
②消防设施维修操作规程。
③消防报警系统维护保养规程。①设施有效,标识清楚,完好无损。
②灵敏,准确报警。
4中央空调①制冷主机维护保养。
②机房设备管道维护保养。
③阀门维护保养。
④新风机和风机过滤网。每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进行检查与维护;新风机、风机过滤网清洗;
①由工程部实施日常维修保养。
②相关专业公司实施维修(维保)。中央空调设备维修保养规程。①无故障。
②保障正常安全运行。
③设备性能良好。
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
5变配电控制设备①高压配电柜检查。
②变压器运行检查。
③低压控制柜运行检查①每2小时检查一次24小时值班控制。
②每天对配电控制柜外观清扫一次。①由工程部组织实施。
②高压配电柜由电力局进行维修。配电设备运行及维修保养规程。①无故障。
②保障正常安全运行。
③设备性能良好。
6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损,坑洼、积水。
②地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次,发现问题及时处理。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。
房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。
7井、沟①井盖破损。
②堵塞。
③缺损、多污积。污水井、沟及时清理。
由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。
②井盖正常使用,密合,无破损;标志清晰。
8公用标识设施①设施破损。
②标识污染。
③标志所示意思不符。①每周检查一次,并对标识的示意准确性进行检查,发现问题,及时处理。
②每月清洁标识一次。
由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观,无破损。
②安放稳固。
③标识示意正确。
(二)公共设施设备定期维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。
②导轨、安全钳的工作情况维护。
③转动、滑动部的维护。
④各项安全装置的维护。
⑤计算机控制板等的维护检测。每季检查一次导轨、安全钳工作情况;每半年进行一次全面检查。由相关电梯公司实施维修(全保)。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。
②机房、轿厢整洁。
③电梯各部分完好率100%。
2机电
设备①水泵风机等机电设备的维护保养。
②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每年检查电源切换及自动保护装置。风机等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。①无故障。
②保障安全运行。
3消防
设施①疏散标志的维修及维护。
②室内(外)消火栓(箱)以及消防设施的有效维护及检修。
③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每半年进行一次试验;每年对消防箱(栓)油漆一次,并将消防带晾晒一次,以防发霉;每年对消防疏散标志进行一次维护,发现问题,及时维修。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。
②消防系统主要设施设备每20年更换一次。①标识制作及维护管理规定。
②消防设施维修操作规程。
③消防报警系统维护保养规程。①设施有效,标识清楚,完好无损。
②灵敏,准确报警。
4中央
空调①主机制冷剂、滤网检查、调换、清洗。
②管道保温,风机过滤网清洗
③各类阀门维护。
④各类仪器维修保养。
每季维修保养一次。①由工程部实施日常维修保养。
②相关专业公司实施维修(维保)。中央空调维修保养规程。设备性能完好;运行正常。
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
5变配电控制设备变压器、母线排、桥架、低压控制柜。每年对变压器、低压控制柜、桥架、母线排进行清洗,紧固、维护检查。由工程部组织实施。变配电设备维护保养规程。设备性能完好;运行正常
6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损,坑洼、积水。
②地面有成块的砼结块或其它污染物。
③地面有明显油渍。每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。
房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、无油渍。
7井、沟①井盖破损。
②堵塞。
③缺损、多污迹。井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀。由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。
②井盖正常使用,密合,无破损;标志清晰。
8公用标识设施①设施破损。
②标识污染。
③标志所示意思不符。①每半年对标识安放稳固情况进行检查维护。
②每半年对标识进行维护一次。由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观,无破损。
②安放稳固。
③标识示意正确。
五、应急处理方案
(一)电梯关人援救预案
工程部接到报告后,立
即派人员前往电梯机房,切断机房主电源,并对电引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近平层处,打开厅门、轿门放人或搬货。在整个过程中应保持与服务中心联系。
(二)断电预案
当发现停电时,工程部配电房应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内
部跳闸,则先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况后试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员进行检修。
(三)断水预案
