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第1篇 小区管理处消防演习方案-4
小区管理处消防演习方案(4)
为贯彻中华人民共和国《消防法》,落实各级防火责任制。切实将“预防为主,防消结合”的方针落实到实处。预防各类火灾事故的发生,确保本辖区的防火安全,加强员工在发生火灾时的应急能力,管理处在未提前通知的前提下对本管理处员工进行应急演练,具体人员分工及责任范围如下:
一、演习时间:20**年9月5日下午15:30
二、演习区域:小区1―13栋高层(演习模拟着火部位:10栋24层天台)
三、组织架构
1、演习总指挥:*
副总指挥:**
3、成员:管理处全体员工及楼宇科技、清洁公司部分员工
4、任务区与人员编组:
指挥组灭火组救护组疏散组警戒组引导组保障组机动组
四、演习内容
1、报警与验证(消防广播);
2、紧急集合与灭火器材的携带;
3、单人和双人水龙带、水枪的抛掷与连接;
4、灭火抢险;
5、疏散人员;
6、试验消防设备(启动防排烟机、正压送风机、消防泵等);
7、救助伤员;
8、清理现场;
9、灭火器演练
五、演习物质等负责人
1、着火源:如油桶2个、木材一批等,担架一副等,由裴玉峰负责落实;
2、灭火器材:如水枪2个、灭火器10个、水龙带4根等,由许林落实;
3、迷彩服、安全带、头盔、防毒面具、安全绳、消防斧、保险钩等,参加演习的人员统一穿着迷彩服,具体装备由周忠术负责落实;
4、宣传横幅一条、毛巾10条、药箱一个等由办公室负责落实;
5、演习现场消防知识图片宣传展,由办公室负责。
6、管理处提前三天向业主、住户发出消防演习的通知,由办公室;
7、演习前举办一次消防安全知识宣传教育,由许振方负责落实;
8、现场拍照,由张*王*负责。
9、消防广播由刘*负责。
六、职责与负责人
1、总指挥:**
职责:负责整体灭火的指挥工作。
2、副总指挥:**
职责:负责指挥现场灭火,向总指挥通报灭火现场情况,总指挥不在时,接替总指挥的工作。
3、灭火组:组长:**
组员:….
职责:手持灭火器、手电筒、消防枪、消防桶、撬棍、斧子、铲锹,在接到现场指挥指令后,迅速赴火灾现场灭火,水电值班员接到指令后,负责火灾区断电、断气、高空抢救工作,带好需用工具。
4、救护组:(组长:许*)
组员:….
(医护人员)……..*
职责:扎白毛巾(用水浸湿)、携带药箱、担架等工具,在接到指令后赶赴现场进行抢救,护送伤员下楼到医院治疗,必要时配合灭火组灭火。
5、疏散组:(组长:林*)
组员:…..
职责:指挥引导住户疏散时,先从着火层以上开始,再疏散着火层以下人员,老弱病残行动不便的人乘消防电梯疏散,其他人员从消防后楼梯疏散并做好群众的安护工作和负责天台开启门锁。
6、警戒组:(组长:余*)
组员:……
职责:负责保护火灾现场,维持公共秩序,保持消防通道畅通无阻,接应引导消防车顺利进入现场,引导至消防接合器位置。
7、设备保障保障组:(组长:王*)
组员:以及楼宇科技公司办公室部分人员。
职责:负责消防水泵、送风排烟系统、发电机的正常启动和运行;配电房的正常供电,电梯的正常运行和关闭工作;煤气总阀的切开,消防结合的开启和关闭工作。
8、机动组:(组长:**)
组员:清洁班、业主、办公室其他人员
主要负责支援人力不足开展工作有困难的单位,主要是在救护伤员、疏散物资、现场警戒等方面。
9、监控中心:(组长:周*)
职责:⑴执行总指挥和指挥员下达的命令。
⑵严密监视大堂的情况,并将电梯迫降到一层;
⑶用消防广播通知楼上的业主、住户。(报告词:业主、住户,您好!我们现在在进行消防演练,请您不要惊慌;给您的生活带来不便,请您谅解!);启动消防排烟、风机等系统。
⑷严密注视灭火的情况,听从指令,当总指挥员下达向消防中队报警时,应立即执行正确的报警程序。
9、引导组:(组长:粱勇)
负责在报警后在路口处迎接消防车,将其引导至着火处。并同时负责迎接兄弟单位支援的人员并简要介绍火灾情况。
九、演习控制程序
(一)演习程序
1、演习前一天下午15:30分,召开现场会议并交代相关事项(参加人员为应急成员及主要负责人)。
2、演习当天所有员工不允许请假外出。
3、下午15:00分前,保障组负责人将各类器材、工具等摆放在指定位置;
4、15:20分,许*、王*和护卫一班的2名护卫员在10栋天台将火点燃;
5、控制中心值班员发现火警信号后,立即通知高层当班的巡逻护卫员(任*)到场确认。巡逻护卫员接到通知后,迅速携带灭火器乘电梯2分钟内,于15:32分赶到现场确认,并将火情(燃烧物质、部位、火势)及时反馈控制中心,同时采取措施,全力灭火,并按下手动紧急按,通知着火层人员进行疏散,另一名护卫员在接到着火信息后在首层打开后楼梯疏散通道、大堂门,并关闭事故单元的煤气总阀,同时将10栋电梯迫降至首层。
6、控制中心值班员接到巡逻护卫员反馈的火情后,立即按照火警通报程序实施(发出火警信号、通知值班领导,全体员工集合,向公安消防队模拟“119”报警),并根据演习总指挥的指示,打开应急消防广播,由(许林)根据着火方位、火势情况、通知有关人员进行疏散,紧急逃生与自救方法,向高层业主/住户作好宣传解释工作。
7、管理处所有未当班人员接到火警信号后,2分钟内赶到p1停车场指定集合地点,护卫员统一着迷彩服,由总指挥(郭影)进行简单的演习战前动员与任务分工。
8、灭火组接到任务后,迅速赶到控制中心携带消防器材,由10栋首层通过消防楼道于15:40分赶到10栋天台着火部位,准时进行灭火(灭火器与3个消火栓同时使用),对准10栋门前绿化带喷射。
9、救护组受领任务后,迅速赶到控制中心携带救护器材,紧随灭火组后于15:41分赶赴着火现场进行救护,配合医护人员(邓*、杨*)对伤员进行简易包扎(蔺*),并把伤员背到10栋门前上担架,在医护人员的护理下将伤员抬至10栋前紧急临时救助站实施救护。
10、疏散组接受任务后,紧随救护组分布在消防楼道的适当位置(每3楼分布一个护卫员)进行疏散物质与人员。
11、警戒组接受任务后,于15:38分迅速赶赴10栋大堂及地下车库3….
备注:①群众演员由清洁工、护卫员等扮演,约35人以上,其中清洁工25人,护卫员10人。②所有人员在疏导的过程中,必须走后楼梯;③在疏导和从楼层下来时,要秩序井然,保持严肃,禁止嬉笑。`
10、应急处理:灭火组到达着火点,房间门锁闭,消防员要在最短的时间内用消防斧把门锁打开,将火灾扑灭后,清理完现场,所有人员到5栋后面集合,进行消防水龙带的抛掷及灭火器的使用演练,演练完成后,总指挥进行总结。
11、各班带回。
第2篇 工商局职工小区房屋装修管理方案
职工小区房屋装修管理方案
1、装修施工队和装修方案的选择
(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。
(2)业主选择的装修方案应符合规定,不出现违章装修项目,管理处将对装修方案进行严格的审查。
2、装修申报
(1)住户装修,必须提前七天向管理处申报,事务助理对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修手册。
(2)业主领取《装修审批表》(附表三)、《装修人员登记表》等,如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。
3、装修审批
(1)业主应如实填报装修内容,并提交装修设计图纸。
(2)在接业主递交的装修方案一周内,事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。
(3)业主(住户)收到批复后,交纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》,领取装修许可证。
4、施工管理
(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期间,业主进行现场监理,并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定,按章作业,文明施工。
(3)装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不超过30天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。
(4)施工时间:每天施工时间为8:00-12:00;14:00-18:00。严禁扰民。
(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量,严禁擅自乱接电源线,否则造成的一切后果责任人自主负责。
(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工,用户不得自行安装、拆除、改装。
(7)装修施工,严禁拆任何墙体,否则出责令恢复原状外,按30%-50%的装修押金罚款。
(8)空调应按安装在统一规划的位置,空调架统一式样安装。
(9)不得改变阳台的用途,防盗窗花由管理处设计统一式样。
(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备,保持公用地面、墙壁完好和整洁。
5、验收
(1)装修工程完毕后,业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。
(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。
(3)竣工验收后,由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期整改,再行复验,直到合格。
(4)装修验收合格并使用一个月后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。
第3篇 小区常规管理运作阶段运行方案
小区常规管理运作阶段的运行方案
对小区的常规物业管理运作阶段,管管公司将全面按照物业管理质量管理体系进行,严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考证、加强日检、周检、月检工作。
(一)管理处内部运作管理
1、管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。
(1)管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。
(2)管理处主任负责主管工作的周检。
(3)总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。
(4)物业公司总物业经理实施不定期巡检。
2、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。
(1)中央值班调度室负责记录报修,并传达至工程部。
(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
(3)工程部主管负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。
3、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
(1)中央值班调度室负责对用户投诉的记录的协调处理工作。
(2)被投诉部门按照物业部投诉处理的安排具体解决有关问题。
(3)管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。
4、服务收费管理
规范管理处服务收费(包括管理费、水、电费)程序,确保用户对服务的满意。
(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。
(2)管理处财务人同负责办理各项费用的银行托收工作。
(3)物业助理负责派发名项收费通知单,并协助财务做好费用的催缴工作。
(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
(5)管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。
5、社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动当中,创建高品位的人文环境。
(1)物业部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。
(2)管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。
(3)管理处其他部门员员工有责任配合社区文化活支的顺利开展。
6、突发事件或异常情况处理
确保管理处小区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。
(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。
(2)当值人员应严守岗位。
(3)保安员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。
(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。
7、应急分队工作规程
(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。
(2)管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
(二)给排水设备(设施)管理
1、给排水设备(设施)运行管理
确保给排水设备(设施)保持良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。
(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。
(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。
(4)管理处主任负责上述工作的检查监督。
(5)物业助理负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、排水设备(设施)的维修保养
及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
(三)消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
(1)中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
(4)管理处主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性,正确性。中控室保安员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。
(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(2)工程主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全体系,保证小区内用户的生命和财产安全。
(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
(2)工程主管对上述工作进行检查监督。
(3)管理处唐人街对小区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期对迅速扑灭火灾,保证用户生命财产安全。
(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。
(2)工程人员负责消防设备运行。
(3)义务消防队员负责火场灭火。
(4)物业助理负责现场维修警戒。
(四)机电设施养护和修缮管理
对e公共设施机运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范动作,具体主要工作内容如下:
1、设施设备运行:
保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
2、保养维修:
负责机电设施,设备的务项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备的设备房;负责对设备
设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
(五)治安管理
1、保安队管理
通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定,确保保安员自身素质的提高,自觉维护保安工作的正常运行。
(1)保安员负责本岗位的治安保卫工作及小区内正常秩序维护。
(2)保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。
(3)保安主管负责和小区治安工作的管理。
2、保安员仪容仪表要求及用语规范
保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。
(1)保安员应遵照'仪容仪表要求'执行,并使用规范用语。
(2)当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
(3)保安主管负责检查和考评。
3、保安员军事培训
通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。
(1)保安班长负责保安员的军体培训及考核。
(2)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。
(3)公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。
4、门卫值班岗工作
通过对小区进出人员的控制,确保小区的安全。
(1)熟悉本小区人员情况。
(2)维护小区内环境卫生。
(3)严格执行来人来访登记制度。
(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
(5)协助邮递员做好邮件收发工作。
5、巡逻岗工作
监视和巡察管理小区,防止不安全事件发生。
(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。
(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。
(3)维持小区内的治安秩序和交通秩序。
(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。
(5)主管负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。
6、中控室岗位工作
监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。
(1)负责消防监控及录像。
(2)负责本责任区内设施设备的保养。
(3)负责相关消防表格的记录。
(4)听从中控室工程师工作安排。
(5)保障消防电话的畅通。
(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。
(六)清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。
物业公共区域清洁的工作内容
序号场所日常作业定期作业
每日工序次数每周工序每月工序每季工序
1大堂电梯厅1.扫、拖地面
2.清洁地毯
3.清洁入口处周围地面
4.擦拭不锈钢电梯门及饰板
5.擦拭服务台信箱消防设备
6.玻璃门、柱擦净
7.喷洒空气清新剂
8.烟灰缸垃圾清理、擦净
9.门扇扶手擦净
10.大理石抛光、保养
11.云石墙壁擦试适时
21.洗地毯
2.云石墙面除尘
3.刮大门玻璃
4.入口大门玻璃清洗
5.室内绿色植物清洁
6.大理石地面水晶保养
7.消防通道及设施清洁
8.电梯沟槽清理
9.不锈钢电梯门保养
10.垃圾桶清洗1.洗地打蜡并抛光
2.擦拭壁面
3.擦拭装饰灯具
4.排风口、空调口清洁
5.墙面清洗
6.指示牌清洁
7.大理石晶面保养
8.玻璃不锈钢全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明灯具清洁
2.高位空调清洁
2楼梯走廊1.扫拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清运处理
4.墙身擦拭
5.巡回清扫
6.隔门、门扇、窗台擦净
7.电梯按键擦拭2
适时1.墙面除尘
2.擦拭消防设备、窗台
3.擦拭楼梯扶手电梯门
4.地面清洗
5.天花除尘
6.地脚线擦试
7.玻璃刮洗1.地面洗净
2.洗垃圾桶
3.排风口清洗
4.墙面清洗
5.走火梯清洗、拖净
6.客户大门外清洁1.高处、天花除尘
2.照明灯具清洁
3.洗防火门
4.高位消防设施清洗
5.机房、管井房清洗
3电梯1.扫、拖地面
2.擦拭不锈钢
3.擦拭电梯门
4.按键擦净
5.电梯沟槽吸尘2
1.擦拭高处壁面
2.擦拭顶部镜面
3.上保护油
4.电梯除尘
5.立体面除污1.洗地面
2.墙面清洗
3.天花、地脚线除尘
4.不锈钢清洁保养
5.电梯门槽除污、抛光
6.排风口清洁1.照明灯具清洁
2.天花除尘
3.不锈钢门槽保养
4裙楼1.巡回清扫1.冲洗清扫地面
序号场所日常作业次数定期作业
5外围天面1.打扫及清洁走道及绿化带
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦净
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、设施设备
6.清洁垃圾房
7.入口除沙垫
吸尘
8.地灯、灯柱擦净
9.不锈钢护栏擦净4
11.清理排水沟
2.洗烟灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防设施擦净
5.垃圾房清洗
6.地面冲洗.1.刷洗走道、楼梯
2.清洁标志
3.铁围栏除尘
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾杂物
7.擦拭地灯1.洗花槽瓷砖
2.擦拭路灯
.
6售楼部管理处1.地面清扫、吸尘
2.擦拭办公桌、电话
3.垃圾处理
4.擦拭门、门扇
5.清洁服务台.1
21.清洁门
2.办公设备清洁
3.玻璃内外清洁
4.垃圾桶清洗
1.清洗墙面地面、上蜡
2.刮室内、外玻璃
3.空调机面罩/百页清洁
4.装饰品、指示牌清洁
5.灯照清洁1.擦拭灯箱除尘
2.高位灯照清洁
3.高位空调清洁
4.高位消防设施清洁.
7停车1.巡回清理
2.扫拖电梯厅
3.擦拭玻璃、不锈钢
4.清扫值班站岗2
21.擦拭排风口
2.刮玻璃擦窗台
3.擦拭消防设备
4.擦拭指示牌1.电梯厅地面洗净
2.擦拭电梯厅墙壁
3.冲洗地面及排水沟
4.墙面、天花除尘5.清洗值班站岗1.擦拭灯管盘
2.水池水沟清理淤泥
3.清洗安全护栏
8会所1.清扫、拖净地面
2.地面抛光、保养
3.清洁烟灰缸垃圾桶
4.擦拭服务台、围栏
5.擦拭门、门扇
6.喷洒空气清新剂
7.不锈钢电梯门擦净保养
8.外周垃圾巡回清扫
9.装饰物品清洁
10.台面擦拭、清洁
11.墙壁清洁适时
21.洗烟灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁灯
3.壁面、墙壁除尘清洁
4.室内绿色植物清洁
5.不锈钢保养
6.擦拭会所各用房壁灯
7.地面水晶保养
8.外周地面冲洗
9.电梯沟槽清理
10.消防设施清洁1.洗地打蜡、晶面积
2.金属磨光
3.天花灯饰全面清扫
4.通道清洁
5.天花灯饰全面清扫
6.排风口、空调口清洁
7.墙面清洁
8.装饰灯、指示牌清洁
9.玻璃清洁
10.不锈钢清洁1.擦拭排风口
2.扫楼顶地面
3.高位灯照清洁
4.高位消防设施清洁
5.天花除尘、清洁
序号场所日常作业定期作业
9厕所1.扫、拖地面
2.处理垃圾
3.清洗卫生陶器并消毒
4.清洗镜子
5.刮玻璃
6.补充卫生纸、皂液及香球4
11.冲洗地面
2.擦拭垃圾桶周围
3.擦拭隔板、门1.用洗地机洗地面
2.全面刷洗墙壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排风扇1.擦拭灯管盘
10商场1.扫拖地面
2.地面磨光
3.清洗烟灰缸、指示牌/架
4.擦拭服务台、围栏
5.擦拭门扇
6.清洗镜子
7.地毯吸尘
8.处理垃圾4
11.洗烟灰缸
2.擦拭壁灯
3.壁面、墙壁尘
4.室内绿色植物清洁
5.擦洗水龙带卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子装饰
8.洗门扇
9.壁面除尘
10.擦洗镜子、指示牌1.洗地打蜡
2.金属磨光
3.天花灯饰全面清扫
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空调机面罩/百页清洁1.擦拭排风口
2.擦拭灯管盘
3.高处除尘
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墙部份
11设备房1.门扇外侧擦拭
2.维修事务跟进1
适时1.地面垃圾清扫
2.除尘清洁
3.特别事务跟进1.地面清洗、拖净1.高位灯照清洁
2.高位消防设施清洁
物业公共区域清洁服务标准(参考内容)
场所清洁效果要求备注
大堂地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮
墙面无灰尘、无污迹、光亮
不锈钢架无污迹、无灰尘
结构钢架无污迹、无灰尘
玻璃无灰尘、无手印
防火门无污迹、无手印、上方无灰尘
垃圾桶光亮、无异味
植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶面无灰尘
电梯门、按键无手印
照明灯具无灰尘
天花无蜘蛛网
电梯沟槽无砂石、杂物
信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污渍
公共走廊电梯厅消防器材无灰尘
地面光亮、无灰尘、无纸屑
墙面无污迹、无灰尘
不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印
卫生桶光亮、无异味
开关、照明灯具无灰尘
指示灯无灰尘
防火门无灰尘、无污迹、光亮
地脚线无灰尘、无污迹
天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹
电梯天棚无灰尘、无污迹
照明灯无灰尘
墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印
按键无灰尘、无明显手印
地面无水渍、无杂物、无灰尘
扶手光亮、无污迹、无灰尘
脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘
不锈钢光亮、无尘、无手印
消防器材无灰尘
场所清洁效果要求备注
管理处台面无污迹、无杂物
镜子无污迹
地面无杂物、无灰尘、无污迹
墙面无灰尘、无污迹、光亮
便器光亮无污迹污垢、无异味
隔墙光亮无污迹、无灰尘
开关、照明灯无灰尘
设施用具无灰尘、无污迹
门光亮无污迹、无灰尘、无手印
纸篓、卫生桶无污迹、无异味
设备房地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物
照明灯具无灰尘
开关无灰尘
门光亮、无灰尘、无手印
消防设施无灰尘
特别事务跟进及时
外周天面停车场地面无垃圾、无污渍、无积水
指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮
排水沟、无杂物
设备用具无灰尘
绿化带里面无垃圾
门、玻璃、窗无污迹、无灰尘
排水沟无杂物
天棚无蜘蛛网
防火门光亮、无灰尘、无污迹
(七)、园林绿化管理
对小区绿化养护工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30浇水。
(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16;00-18:30浇水。
对小区绿化养护工作内容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。
(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。
(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。
(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭
(7)保洁:12小时
(八)、车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场,否则不能进入小区停放。具体管理方式如下:
1、车辆进岗:
(1)当发现有车辆需进入小区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。
(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。
(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。
2、车辆出岗:
(1)当发现有车辆驶出小区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。
(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。
(九)、房屋管理
对e的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:
1、每天工作安排(参考方案):
上午8:00-8:30处理业户申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-12:00跟踪监督;1:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-18:30走访、回访。
2、房管服务内容:
(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天
(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天
(3)走访:3次/月,1遍/月
3、房管日检项目:
(1)装修巡视(2)投诉接待(3)违章检查(4)车辆管理
(5)治安(6)清洁(7)绿化(8)维修(9)机电设备
(10)社区活动(11)员工宿舍(12)内容巡视
4、房管日检处理方法:
(1)记录巡视发现问题,搜集业户的反馈意见。
(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。
a、填写意见转呈表
b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。
c、发现违章行为按'违章处理规定'执行。
d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。
(十)、物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。
1、公司主管领导担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
第4篇 商住小区入伙中期装修管理工作方案
商住小区入伙及中期装修管理工作方案(计划)
1业主入伙阶段(上房前两个月提供完整可执行的入伙方案)
a.业主向地产公司办理完尾款结清手续后开出入伙通知书。
b.凭入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
c.物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;与业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《停车管理服务协议》〈消防安全责任书〉等文件,发给两书(代地产公司),《业主手册》。
d.业主登记,交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修暂收款等费用。
e.带领业主看房,查验水电表底数,签署〈房屋交接验单〉。
f.若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
g.如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
2物业公司开办拟采取的工作计划
为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到'双赢'的目的。
a.业主入伙前
对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。
在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。同时制定《业主临时公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业主登记表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。
b. 业主入伙中
业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有:《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业 主介绍有关物业入伙后的管理规定。
其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理中心经理确认。
第5篇 华庭小区设备管理方案一
华庭住宅小区设备管理方案(1)
提要:
设备管理做到'三好'、'四会'、'五定'。
制定各系统的应急处理方案。
1.量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为***华庭住宅小区节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
2.***华庭住宅小区是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。
2.1***华庭住宅小区机电设备设施特点
***华庭住宅小区的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:
2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1***华庭住宅小区机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2.2.2***华庭住宅小区是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
2.3机电设备管理的原则和目标
2.3.1机电设备管理的原则
2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对***华庭住宅小区机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位,分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件,以被急用。
2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
2.5机电设备管理维修保养方式
2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。
2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
2.6实行机电设备的动态管理
2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与***华庭住宅小区相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。
2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保证24小时正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3记录:
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护
表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
(1)入住之初,协助***华庭住宅小区,与供电部门协商落实***华庭住宅小区用电户类别。
(2)在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗小区二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.7.2.3记录:
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(fas)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.7.3.1管理要点与措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为'0'。
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.7.3.3记录:
(1)消防报警系统巡视维护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录。
2.7.4空调系统
2.7.4.1管理要点及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
2.7.4.3记录:
(1)冷水机组运行记录表。
(2)空调系统巡视维护表;
(3)空调系统维修保养表。
2.7.5电梯系统
2.7.5.1管理要点及措施。
2.7.5.2效果:
(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.5.3记录:
(1)电梯系统巡视维护表;
(2)电梯系统维修保养表。
2.7.6智能化楼宇自控系统
2.7.7.2效果:
(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.7.3记录:
(1)保安监控系统巡视维护表;
第6篇 小区商业广场停车场车辆管理建议方案
小区商业广场停车场车辆管理建议方案
为规范zz小区商业广场的车辆停放管理秩序,满足日常商户的经营需求,制定本方案。
l管理现状描述:
一、现场状况
1、目前,商业广场昼夜停放着商户及外来车辆,造成车辆停放秩序较乱;
2、影响商业广场的经营秩序及商业档次;
3、由于夜间外来车辆的停放,造成外来人员认为商业广场成为免费停车场的思想认识,长期以往将养成乱停放的习惯。
二、管理状况
1、物业公司未编制专职管理车场管理人员,同时单靠人员进行管理人工成本较高,且无法达到管理目标。
2、商业广场没有场地围蔽设施,致使车辆进入商业广场没有限制,现有秩序维护人员无法满足管理目标要求。
l商业广场管理措施:
一、增设商业广场的围蔽设施;
1、根据商业广场现场的实际情况,建议在各个绿化带的间隔内,靠北侧花坛边沿,间隔内居中位置加装铁管挡车杆;
2、在小区正门及超市商业广场的正前方红线内侧20cm位置,加装挡车石柱,石柱间使用不锈钢铁链进行连接,进行围蔽;
3、商铺车辆进出口位置设在超市广场正前方位置,降低前方路基,形成上下斜坡通道,加设活动连接铁栏杆,作为开启和关闭通道的门禁,通道宽度3米;
4、在花坛外间隔内画单车停放位;
5、在商铺花坛内侧间隔画小车停车位
(1)广场围蔽设施构件要求;
现广场围蔽使用构件使用以下两种:
a:铁管构件
1、材质:钢管、铁管
2、型号:钢管直径75mm;
3、使用管型:(类似)
b、挡车石柱构件
1、材质:石质
2、型号:石柱型直径15mm-20mm之间,安装后地面高度保持250mm;
3、使用挡车石型:(类似)
(2)商业广场围蔽构件使用数量及安装位置
a:铁管挡车栏杆、挡车石柱使用数据及安装位置;
安装序号由小区商铺西侧开始向下依次排列,如:西侧第一个花坛间隔位简称为1号位,依次为2号位,…….;
使用型材安放位置型材长度安装高度安装要求
铁管1号位3.3米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管2号位5.8米 0.9米地面高度25cm花坛南侧边沿、居中 靠地下室通道连接封蔽
铁管3号位5.8米 0.9米地面高度25cm花坛南侧边沿、居中 靠地下室通道连接封蔽
石柱4号位/地面高度25cm每间隔1.8米安装一个,正中位置预留3米宽通道
铁管5号位3.6米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管6号位3.6米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管7号位1.8米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
石柱8号位/地面高度25cm每间隔1.8米安装一个,
铁管9号位1.8米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管10号位1.8米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管11号位1.8米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
铁管12号位3米地面高度25cm花坛北侧边沿、居中
b:使用型材合计;
材料类型长度、数量
铁管42米
石柱33个
二、商铺停车管理规定及操作办法;
1、秩序维护队员在每天早上8:00开启拦车杆,晚22:00锁闭拦车杆;
2、商铺业主或客户的电动车停放在花坛间隔内,小车需停放在商铺前的停车线内;违规停放由秩序维护队员进行贴条处理和锁车;
3、商铺前方的停车位原则上只提供商铺业主及客户使用,在锁闭时间内如需开启需要求助大门岗保安,进行登记后方可开启。
4、晚22:00后商铺前方禁止停车进入,如遇特殊情况需知会保安主管方可停车;
zz物业服务有限公司
2023年11月27日
第7篇 小区分项物业管理方案：接管验收
华庭小区分项物业管理方案:接管验收
2.接管验收方案
为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法利益,满足业主的质量要求,方便日后的物业管理,特制订接管小区方案。
(1)管理内容
a.了解接管物业的基本情况;
b.编制《j华庭物业接管验收计划》,确定验收的标准、方法和日程安排;
c.与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对小区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;
d.与开发、施工单位一起,对小区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:
核对、接收各类房屋和钥匙;
核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
核对、接收各类设备设施;
核对、接收各类标识标牌。
(2)管理措施
a.抽调管理、业务骨干,组建接管验收小组,负责小区物业的接管验收工作;
b.制订接管验收规程;
c.掌握接管验收的标准和程序;
d.提高对接管验收重要性的认识;
e.实事求是地开展接管验收工作;
f.按规定办理接管验收手续。
第8篇 z园小区客户管理服务方案
荔园小区客户管理服务方案
一、建立住户档案
住户档案的内容包括:《入伙会签单》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《入伙交费单》、《接管验收记录》、《住户成员情况登记表》、《房屋装饰装修管理协议》、《装修开工申请表》、《装修人员登记表》、《装修承诺书》、《装修缴费通知单》、《防火责任书》、业主身份证复印证、房屋结构图等。住户档案应按栋按单元号,每一套房建立一个档案,以便查阅、更新,并建议采取'双档案'存档。
二、投诉接待
1.全体管理处人员均可接受客户投诉,并及时通知相关责任人,详见'首接责任制'。
2.第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分钟。详见'三分钟服务原则'。
3.服务中心接待员是接待客户投诉的主要人员,接待员按工作要求做好接待准备工作。
4.当看见客户进入服务中心时,在距离工作台3米时起身接待。一般一名工作人员负责接待同一人(群体)的到来,其他未起身工作人员应专注工作或微笑致意。一般起身接待顺序为左2、右2、左1、右1。(有工作任务的不必起身接待)
5.客户走到谁的工作台前,就由谁来负责接待该客户,要主动问询有何服务需求,若是自己的分工范围内,按服务程序和规定办理。
6.若客户的需求不在自己的工作分工内,应礼貌的介绍给负责此项工作的同事;而该同事应马上起立问好,接待客户,并按服务程序和规定办理。
7.客户的投诉或需求应第一时间登记在《客户沟通登记表》上,并重复一遍让客户确认,若能当场解决的问题应马上给予解决,若当场解决不了则应向客户做好解释工作,并承诺服务时间。
8.当服务完毕,客户要离去时,负责接待该业主的接待员要起立鞠躬,礼貌道别,在该客户走出服务中心大门后方可坐下。
三、投诉处理
1.接待员将客户的投诉交相关人员处理,并在《客户沟通登记表》做好记录。
2.相关人员接到投诉后,及时处理好客户的投诉,需要时间处理的,必须承诺处理时间。
3.严格按照服务礼仪标准,做好上门服务工作。
4.处理投诉的过程必须及时在《客户沟通登记表》上做好记录,以便查阅。
四、投诉回访
1.对于客户投诉的问题一定要事事有处理,件件有记录。
2.从客户投诉中抽取10%做投诉回访工作。其中至少有30%是上门回访,并有客户的签字。
3.上门回访必须严格按照服务礼仪标准进行。
五、搬入、搬出物品登记制度
为确保客户财产安全,维护小区良好的生活秩序,特对小区业主、住户搬出搬入家私作如下规定:
(一)入住登记手续:
1.凡属本小区客户购楼入户,应持房产证、身份证、本人及同住人员一寸相片2张,到管理处办公室登记造册,填写《住户成员登记表》,建立居住证,大堂值班护卫凭居住证方可放入。
2.小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片2张到管理处办公室登记造册,填写《住户成员登记表》,建立居住证,大堂值班护卫凭居住证方可放入。
3.以客户亲戚名义办理入住的,须持有能够证明亲戚关系的公证书及客户同意入住的书面证明,需交身份证复印件及相片2张到管理处办理搬入手续,填写《住户成员登记表》,建立居住证,值班护卫凭居住证方可放入。
(二)搬出物品的规定:
1.业主搬出家私及家电等贵重物品,应提前到管理处办公室申请办理手续,如全部搬出,应结清管理费及水电费,方能搬出;客户须持本人身份证,若业主委托他人搬迁,受委托人应持本人身份证及附有客户身份证复印件的委托书,方可办理;
2.借住、租住户搬迁应与客户同来管理处或持客户身份证复印件和客户同意租(借)住户搬出物品的书面证明,并经客户签字,注明客户联系电话号码,如系退租,应结清管理费及水电费,方可办理搬迁手续;
3.客户搬出物品应注明是全部或是部分物品,并列出主要物品清单;
4.护卫员凭办公室放行单,经核对无误后,方可放行。对搬出小区后不再在本小区居住的人员,管理处应及时进行注销登记。
(三)搬出物品注意事项
1.不得影响邻里生活;
2.不得损坏小区电梯、墙面、地面等公设施、机电设备;
3.对搬家过程中不按规定,损坏小区公共设施、机电设备,影响邻里生活的行为,管理处有权予以批评教育指正,责令其整改并根据情况予以处罚;
第9篇 危改小区保洁服务绿化管理方案
旧危改小区保洁服务与绿化管理方案
一、环境保护
随着小区的入住,人口的集中聚集带来了系列的环保问题。在**路dd的环境保护上,我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。
1、垃圾处理
垃圾并非废物,我们认为:垃圾是放错了位置的资源,因此加强对这一类资源的管理非常重要。在现阶段垃圾分类实施难的因素在于:居民环保意识有待提高,普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类;生活垃圾构成较复杂,分类难度大,分类成本高;垃圾回收系统组织不健全,部分垃圾'回收尚可、求售无门'。我们将在**路dd推进垃圾分类工作,变废为宝。
2、噪音消除
小区内噪音产生的来源主要包括:装修施工、汽车、商业门店、设备以及日常的社区活动等。
我们拟采取采用以下措施进行预防及消除:
严格控制装修及积极与周边施工单位协调,控制施工的时间,以避免噪音扰民;
严格车辆管理,除搬家、急救外,禁止车辆行驶、停放时候在小区内鸣笛。
做好商业门店的业态控制工作,杜绝有可能产生强烈噪音的商业业态。
在施工工地与小区周界培育绿化围墙,同时在业主中倡导阳台绿化,以立体绿化减弱噪音。
3、美化环境
我们将与城市管理、派出所、居委会等有关部门密切配合,同时对护卫员、保洁员等设定具体管理目标,加强巡查和清洁,杜绝小区内的'乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂'等六乱现象,为业主营造美丽的家园。
二、保洁服务
1、保洁服务要点
全员保洁,人过地净,重点部位,重点保洁。
确保小区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全。
制订详细的保洁操作规程及工作考核标准,实行每日12小时保洁服务,生活垃圾日产日清,收集和转运采用密闭方式,杜绝二次污染。
2、保洁管理的具体措施及工作标准
分类序号项目标准检验方法清洁频率
室外部分
1道路和人行道无明显泥沙,污垢,每100
第10篇 小区物业管理方案前言
小区《物业管理方案》前言
非常荣幸有机会参与____小区物业管理工作,衷心感谢您的信任与支持。
我物业公司在掌握深圳、上海等地先进物业管理模式的基础上,融汇国内外先进物业管理经验,结合各个物业项目的实际情况,探索出独具特色的物业管理模式。公司按照这一模式开展科学管理和优质服务,全心全意为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。物业管理行业追求经济效益、社会效益和环境效益的统一和同步增长,而优秀的品牌客户是赢得这个目标的重要保证,也是我们承接该项目物业管理服务的信心保证所在。
针对项目特点,我物业公司秉承其一贯的踏实作风,公司上下高度重视,对项目进行了全方位的市场调研和评估,精心策划了小区前期物业管理服务方案。本方案是对我物业公司实力与能力的一次整体展示,在此将我们的构想及能力完整地呈现给您,真诚希望能够成为您在物业管理方面的合作伙伴。
在我们的项目策划中,将分别阐述针对_________小区所采取的质量管理目标、管理服务内容以及围绕物业服务而制定的各项方案。
在此方案中,我们将从本项目管理特点及难点分析、质量管理目标、管理服务内容、人员配备、规章制度、物业管理经费等方面进行描述。透过这些层面,您可以了解我们基于本项目一个完整的管理思路和解决方案,我们期待着您的评价。
(一)十大服务承诺
酒店一站式服务:业主只需要向小区管理公司服务中心拨打一个24小时热线电话,即可解决生活中的一切问题。无须找其他部门和记住其他电话,真正体会到星级酒店驿站式的人性化服务。
安全预案制:物管公司将优先解决业主的安全秩序管理问题,针对治安消防重点、难点和小区物业的安全特点,在实际管理开始之前就预先设立安全防范应急预案制度,对可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序,确保安全工作的万无一失。
不均衡管理:物管公司的各项服务会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排,不均衡、有所侧重地工作,通过优化后的工作编排使工作更加人性化,更加节省业主的每一分钟、每一分钱,更加符合专业化物业管理公司的要求。
零打扰服务:物管公司将认真解决因自身工作给业主造成的二次干扰的问题,努力将二次干扰降至最低,给业主一个宁静、悠闲、安逸的工作、生活环境。
保本微利经营:物管公司将按照保本微利原则经营管理业主的物业,无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金,所有的管理节余将用于业主的服务之中。
时效工作制:对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺:所有对外的服务工作,均将在向业主公开承诺的时间完成或有处理结果。
收支费用公布:物管公司将定期向业主公开财务收支账目,接受全体业主的监督和公开咨询。
回访工作制:物管公司将依照自己的标准作业规程对所开展的服务工作定期走访业主,虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。
公示服务制:所有服务工作均向业主公开。小区管理处禁止员工接受业主的任何恩赐。
首问责任制:所有服务人员在接到业主咨询、投诉、求助时均将负责业主的问题解决完毕方可获得公司认可。
(二)优惠条款
本公司郑重承诺对于物业管理收入,公司只提取管理佣金,超出的节余部分均返还给小区业主,用于改善小区公共设施和生活条件,决不收取超额利润。
本公司郑重承诺将注重社会效益,努力使_________小区成为黑龙江省、哈尔滨市物业管理的实习基地。通过本公司优质的物业管理与服务水平为行业发展提供一个示范窗口。
积极配合___房地产开发公司开展工作,多方参与房地产的开发、设计、建筑施工、物业销售等各环节的可行性论证,通过独具特色的物业服务为房屋销售增加卖点和房地产发展商共创企业发展品牌。
(三)管理优势
严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础,公司采取集中管理,通过严格的职能界定和岗位职责划分,建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、合理的专业劳动组织结构系统。公司汲取了哈尔滨市房产系统近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验,并导入'环境+文化'的物业管理新理念,努力与国际化的物业管理模式接轨,并逐步向国内知名,省内领先的产业化、集团化的物业管理企业方向发展。
品牌优势:公司拥有众多学历较高、经验丰富、勇于创新和运用新思想的管理和技术人才,对管理类似的物业有独有的丰富的经验。
成本优势:本公司在进行物业管理活动中已形成了配套的专业公司,采用本公司的劳动定额,各专业劳动技能均明显高于一般物业公司的劳动定额,加之本公司的操作手法独到、先进,如采用预算定额档案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在实施物业的服务与管理时的单位成本较之一般物业管理公司相比大为降低,本公司有能力在较低的收费标准中创造出良好业绩,达到业主与物业管理公司'双赢'的目标。
服务优势:本公司服务操作手法在全国行业独特先进,许多理念和手法均为国内首创,如唱诺制、时效制、安全预案制、不均衡管理等,这些先进的服务方法能够满足业主的不同需求,得到业主的认可。
培训优势:本公司将设置专门的物业管理人员培训机构,负责对友邻企业和企业内部的员工开展全方位、多层次的物业管理专业培训。公司正在创建'知识型'企业,员工业务学习积极,企业文化氛围浓厚,每年还定期聘请国内知名物业管理专家来公司传授先进管理理。
第11篇 小区分项物业管理方案：清洁绿化管理
华庭小区分项物业管理方案:清洁绿化管理
7.清洁、绿化管理方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏,是小区不可缺少的部分,关系到整个小区的形象,也是测定环境质量的一个重要标志,故制订以下管理方案:
(1)管理内容
a.绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候,给花木适量浇水
根据花木长势,给花木适量施肥,适量松土;
及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
制订预防措施,防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长旺盛,平整美观。
b.清洁卫生
绿化及公共道路:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁小区所有设施(含各种标识标牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;天花及管道外除尘。
楼层:各楼层道每天保洁一次,电表箱盖、煤表箱盖、水表箱、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道感应灯灯罩每周保洁一次。
各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、安全监控中心、配电房等地面(日常保洁由各功能房工作人员负责)。
会馆洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洁垃圾箱。每月擦拭清洁照明灯等。
(2)管理措施
a.建立绿化保洁制度,狠抓落实;
b.按操作程序进行规范操作;
c.加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;
d.以'三查'形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查('三查'指:绿化、保洁工自查、管理主管巡查、服务中心主任抽查);
e.抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。
清洁管理工作流程与质量标准
保洁领班工作流程与质量标准
工作项目对各层面保洁员工作质量进行巡查
工作范围负责管理区域所有公共场所卫生评测
工作标准按照保洁员工作流程与质量标准,制订各层面员工的工作标准并进行测评记录,记录清晰、完整,符合现实并督促员工工作,保持各点卫生保洁率99%以上。
工作程序与时间8:00~8:30向服务中心经理汇报前日工作。
8:30~11:00巡视检查保洁员的工作和辖区卫生状况。
13:00~16:30巡视保洁员的工作和辖区卫生状况。
质量考评每周五向服务中心经理汇报工作情况,每月评出优秀保洁员,经理每月按旬复核抽查考评。
保洁员工作流程与质量标准
项目清洁内容作业方法作业频率作业时间质量标准
垃圾清运二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日产日清
大堂墙面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干净无尘、无蜘蛛网、无污迹、墙面明亮
地面清扫四次/天随时保持清洁,痰迹、烟头、纸屑、果皮、杂物等
顶灯清擦一次/月无蜘蛛网、照明灯明亮
垃圾桶清擦一次/天干净无污迹及时清运垃圾
玻璃门窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干净明亮
花池清擦一次/天干净无杂物烟头
电梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干净
顶面清擦周次/天无污迹蜘蛛网
箱体钢油擦洗一次/周无污迹保持不锈钢金属光泽
楼道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00无广告、污迹、明亮
扶手清擦一次/月无尘、蜘蛛网
墙面清扫一次/月无广告、污迹
指示灯清擦一次/月无广告、污迹、明亮
地面清扫一次/天
保洁一次无广告、污迹
地下车库地面洗擦一次/月无杂物、干净
果皮箱清理一次/天烟灰缸干净整洁
地面清扫一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干净无杂物烟头
墙面清扫一次/月无污迹蜘蛛网
顶棚清扫一次/月无蜘蛛网照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干净玻璃门明亮
外围道路清扫循环上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打扫,清运垃圾
上午7:30~15:00
轮流打扫、保洁随时保持干净无纸屑、烟头、果皮、杂物、积水
标牌清擦一次/月干净无广告
垃圾箱桶清擦一次/天干净无广告
外立面清洗二/年干净无明显印痕
具体的工作流程与质量标准根据小区不同物业(如商场)需要进行调整,以满足不同业主的需求。
工作质量考核文件
《员工行为准则》
《岗位职责》
《巡视检查记录》
《月工作质量评估表》
绿化工工作流程与质量标准
园林绿化管理
我们将结合【汇景华庭】绿化具体分布,设计室内与室外绿化区分,并且花卉品种不同,我们将根据实际情况对物业绿化实施专业、规范的管理。
绿化工工作流程与质量标准
工作项目作业频度质量标准工作流程督导方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次乔木剪下重枝内生枝灌木造型地被草保持4~8公分浇水、除杂草、整形造型、杀虫、补缺、施肥和保洁。领班每天巡视、检测,每月公司检查一次,通报,扣分。
施肥春夏秋各一次无重无漏
浇水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均匀适量不损坏花木渗透地表5公分
除杂草一次/月基本无杂草
补缺一次/月绿化覆盖99%以上
病虫害防
治一次/季,发现虫害时连续多次至消灭为止用药正确卫生安全不污染环境长势优良
保洁8小时/天保洁率99%以上
防风台风季前和台风季后风前设立支柱疏剪枝叶,风后清理断枝扶正苗木
工作质量考核文件
《员工行为准则》
《岗位职责》
《巡视检查记录》
《月工作质量评估表》
第12篇 小区绿化管理方案-18
小区绿化管理方案18
一、目标:
小区绿化完好率达到98%
(1)草皮
a、春、夏季每月不少于一次对草皮进行修剪,秋、冬季根据实际情况进行修剪,基本保证春、夏季草皮不长于8厘米,秋、冬季不长于10厘米;
b、每次修剪后对草皮施肥一次,以氮肥为主,结合磷、钾肥和花生麸等有机肥,施后浇透水或在雨后施用,保证草皮全年常绿;
c、草皮杂草每周巡查拔除,做到每平方米杂草目视不明显;
d、保证每天拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。
(2)绿篱、花球造型:
a、绿篱修剪做到平整圆滑,花球造型优美,不断改进,修剪下的枝叶要立刻清楚;
b、绿篱、花球春、夏季每两月施肥一次,秋、冬季每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸保证长势旺盛;
c、绿篱、花球死亡缺苗,须在一周内补种好。
(3)乔灌木
a、每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、下垂防碍人们观瞻和活动的枝条,保持乔木干高2.5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除,以免干枯影响美观;
b、每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸,保证长势旺盛;
(4)盆栽
a、摆放室内外的盆栽,要及时剪掉枯叶残枝,保证室内外盆栽常绿不败,按季节和需要进行更换;
b、浇水
室外绿化春、夏季按天气不同每1-2天浇一次水,秋、冬季每2-3天浇一次水,因天气炎热干旱而出现缺水时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而出现枯萎;
室外盆栽随天气不同每天浇水1-2次,雨天能淋到雨水的不浇,每周浇透水1-2次;室内盆栽每周浇水1-2次。
(5)植保
a、在使用农药时,必须在晴朗无风的天气一次性完成,喷药4小时内下雨的,待天晴后重喷;
b、在使用农药时,必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤,完工后换衣裤,用肥皂洗手;
二、岗位职责及入职要求:
1、岗位名称:绿化主管
任职要求:中专以上文化,品行端正,工作认真负责,具有绿化养护知识,能识别各种花草树木,有一定的组织能力和表达能力。
主要职责与权限:
1) 负责本辖区的绿化养护工作。
2) 负责绿化员的工作安排。
3) 负责监督检查绿化工作。
4) 督促检查绿化员的内务卫生。
2、岗位名称:绿化班长
任职要求:初中以上文化,高中文化,品行端正,工作认真负责,具有绿化养护知识。
主要职责与权限:
1)协助绿化日常管理工作。
2)负责实施辖区绿化养护工作。
3)负责执行绿化管理工作计划。
4)负责监督下属的工作情况及时向上级反映。
5)完成领导临时安排的其它工作任务。
岗位名称:绿化员
任职要求:初中文化,品行端正,工作认真负责,具有绿化养护知识。
主要职责:
1)做好本人区域的绿化养护工作。
2)定期与不定期的对绿化进行检查巡视。
3)完成领导临时安排的其它工作任务。
3、绿化部员工培训计划
绿化部员工培训计划表
序号主题内容对象方式地点课时
01植物分类绿化工讲课会议室1小时
02肥料绿化工授课会议室2小时
03植物虫害防治绿化工授课会议室2小时
04植物病害防治绿化工授课会议室2小时
05常见植物病虫害防治药物品称绿化工授课会议室1小时
06绿化修剪的技巧绿化工现场花园内4小时
07施肥及喷药的技巧绿化工授课会议室2小时
08花木造型的要素绿化工授课会议室2小时
09住宅小区参观学习绿化工外出待定
第13篇 小区停车场地面车辆管理方案
小区停车场及地面车辆管理方案
(1)地下停车库车位使用权多为业主所买断,因此,车库管理采用ic卡门禁系统+摄像监视系统结合保安巡逻进行管理。做好车库的日常照明、排水、门禁、监视等系统设备设施的运行、维护和保养。做好ic卡续费、车库防火等工作,制定车库管理制度,并张挂在车库醒目处,做到交通标志、标识、车位号清晰,及时通过监视系统了解车库内车辆进出、停放及意外等情况,每月统计整理车位使用情况。
(2)机动车出入小区实行出入证制度、登记制度,禁止载有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的车辆进入小区(具体办法按'**小区'实际情况定)。小区醒目处公布机动车出入和停放规定。
(3)建立业主车辆档案,动态掌握业主拥有车辆的数量状况。业主自有车辆包月停放的,由管理处发放小区车辆停放证,放于车内挡风玻璃后,确定固定车位,并以书面形式告知车主停车规定,按车位停放,签订车辆停放协议。
(4)在小区主要出入口设有交通标志,对车辆准入、限速、禁鸣等作出规定。车辆进出须登记(牌号、进出时间等)。
(5)地面停车场地划线规划停车位,按车位停放。
(6)门岗对机动车辆出入行驶进行指引,巡逻车管保安负责车辆停放秩序和交通疏导,做到管理有序,排列整齐,不堵塞交通,不影响行人通行。
(7)摩托车、助动车、自行车或电动自行车、其他非机动车划出集中停放场地,管理制度落实、停放整齐,场地清洁。
(8)耐心劝导不遵守制度的车主,遇严重影响停放秩序和区域交通的事件按应急处理程序执行。
第14篇 某小区物业管理方案
小弟在此发这个方案希望前辈指点指点
××物业管理方案
前 言
×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘,其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面,以满足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上,公司将充分考虑和利用会所的功能,将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求,让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
第一部分 ×××物业管理有限公司简介
公司简介
….
二、 公司总经理介绍
…….
三、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
财务部:
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。
2、负责日常账务工作的实施与管理。
3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案
通过对“×××”的调查和基础数据的分析,结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理处组织构架及各部门职责:
部室主要工作职责:
总经理:
1、对董事长负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
>3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持新的经营项目的开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室:
1、对总经理负责;
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);
3、内外进行沟通;
4、内外公文的处理及档案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司库房的管理工作。
***管理处:
1、对总经理负责;
2、负责***的前期介入策划、实施工作;
3、负责***的接管验收策划、实施工作;
4、负责***的业主入主的策划、实施工作;
5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;
6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。
7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
二、人员配备情况:
1、总经理:1人。
2、办公室:2人,其中主任1人,文员兼库管1人。
3、财务部:2人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。
4、***管理处:33人。
其中经理1人;工程组主管1人,土建工1人,水电工(含强弱电)4人,电梯工(直梯)1人,杂工1人;保卫队队长1人,队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人,绿化工1人,保洁员3人;业主接待组主管1人,接待员1人、收费1人。
总计:38人
三、管理目标
(一)、公司总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
(二)、目标分解
1、财务部
(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%
(2)、财务分析覆盖率100%
2、办公室
公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%
人力资源科:
(1)、员工培训覆盖率/合格率100%
(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%
(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%
行政公关:
(5)、内外文件起草合格率≥90%
(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
(10)、合同评审率100%
(
11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
(13)、入库物品检验合格率100%
(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
(15)、库管物品年差错率≤0.1%
(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%
3、***管理处
业主接待组:
(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%
(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%
(3)、限时服务承诺实现率≥95%
(4)、内外关系沟通成功率≥80%
(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%
(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
(7)、物管费收取率≥90%
(8)、收费金额差错率≤1‰
(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%
(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%
(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%
(13)、社区服务管理策划成功率100%
(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。
(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组:
(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
(2)、环境卫生日检查合格率≥95%
(3)、绿化检查合格率≥85%
(4)、小区绿化年成活率≥95%
保卫队:
(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%
(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程维修组:
(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%
(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%
(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(4)、设施设备保持完好率≥95%
(5)、机电设备检修及时率100%
(6)、设施设备检修一次合格率≥95%
(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
(8)、保障设备设施安全运行率100%
(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%
四、
服务内容及标准
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、 接受业主入住前的相关咨询;
7、 供业主入住前的上门服务。
(二)、业主入住管理
1、 办理业主入住及接房的相关手续;
2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:
(1)、清洁卫生管理;
(2)、绿化日常维护管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的维护管理;
(5)、水电管理;
(6)、排污设施管理;
(7)、道路维修管理;
(8)、房屋共用部位的日常养护维修;
(9)、物业档案资料管理;
(10)、车辆停放及交通秩序管理;
(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;
(12)、代收代交水电气费;
(13)、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务
(1)、家居设施维修
包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
(2)、家居清洁服务
包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
(3)、家居杀虫服务
包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
(4)、家政服务
包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
(5)、租赁服务
包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事
业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,
(5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
(3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。
11、治安管理
(1)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防范制度。
(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉,对物业管理公司的评议,满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求,管理处工作人员的素质要求相对较高,这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展,一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才,另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分 ***管理项目启动所需资金情况
物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:
一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)
总经理 1名 1000 =1000
物业经理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安队长 1名 1200 =1200
财务经理 1名 800 =800
行政部经理 1名 800 =800
技术员 4名 800 =3200
&nbs
p; 绿化保洁主管 1名 800 =800
附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5
13723.5
三个月小计为 41170.5
二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200
三、 区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750
不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500
大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400
小计: 6250
四、 管理处各办公室用品及设备
办公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
对讲机(含备件) 10套 1200 =12000
电脑 2套 4500 =9000
打印机 1台 2000 =2000
复印机 1台 10000 =10000
传真机 1台 1500 =1500
保险箱 1个 1500 =1500
管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000
饮水机 2台 100 =200
装订机 1台 300 =300
照相机 1台 1000 =1000
管理处装修 =60000
会议室家具 1套 4000 =4000
办公细项物品 =10000
小计: 124500
五、工程部用品
1、 测试仪表 个 200
万用电表 个 500
电流流量度:300a 个 800
电流钳式800a 个 1500
电流钳式3000a 个 1500
对地阻值测试表 个 1500
绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500
温度计:电子数字式 个 200
手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300
手提式风量和风速计 个 1500
电源测试电笔 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
钢尺:3m 把 50
钢尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小计:
2、 安全设备
高空工作安全带:降伞式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 个 500
安全过滤口罩:100cdn 打 500
护眼罩:眼镜式 个 200
护眼罩:全式 个 500
护眼罩:焊接用 个 1200
;护镜(焊接用1000gda) 个 600
手套:绵布 打 200
手套:皮革 打 400
铝梯:1m 把 1000
铝梯:1、5m 把 1500
铝梯:4m 把 3000
高空工作台:6米全护式 个 15000
高压电工全护装 套 2500
连输工具:轴流板式车 部 200
手推车 部 200
小计:
3、 工具
木锄 把 50
扳手:活动150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
组合式:4mm-45mm 套 500
夹具:大力钳(平口) 把 50
o形夹100mm 个 50
o形夹:150mm 个 50
o形夹:200mm 个 50
o形夹:300mm 个 50
虎钳150mm 个 200
钢管工具连弯头 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
铁片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
紧急爆破工具:大手锤 个 100
斧头(消防队用) 个 150
铁笔 支 100
压力钳 把 800
润滑油加油枪 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子钳:200mm 把 50
管子钳:300mm 把 50
管子钳:450mm 把 100
管子钳:600mm 把 300
拉钉钳 把 150
小计
4、 手工具
螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
电子部件专用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀钳 把 30
尖咀钳 把 30
斜口钳 把 30
专线开口钳 把 100
剪线钳 把 100
鲤鱼钳 把 30
水泵钳 把 60
弹簧专用
用尖咀钳:平咀 把 300
弓咀 把 300
电线护套管钳:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手锯:金属450mm 把 50
手锯:150mm 把 30
手锯:木工600mm 把 100
手锯:250mm 把 50
手锤:电工 把 50
手锤:球表1kg 把 50
手锤:1、5kg 把 50
手锤 套 200
吊重滑轮1吨 套 1500
铁钻 个 200
木工专用工具 套 1200
泥水工专用工具套800
5、 电动/机械工具
手电钻电池式0-12mm 把 1200
油压手电钻:小 把 1500
大把2500
油压式手电锤:小 把 1000
锯条式切割机 把 800
片式切割机:小 把 1000
大把1500
金属磨轮式切割机:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨轮床 部 1500
60a电焊机 部 2000
气焊枪:氧气式 套 3500
乾手机:小 套 1000
大 套 2500
高压水枪(手提式) 套 2000
高压气泵(手提式) 套 2000
高压吹风扇(手提式) 部 1500
高压吸尘机(手提式) 部 1500
手提射灯 支 350
气动打钉枪 把 600
小计:
工具共计:30000.00
6、 值班室/办公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2张 600 =1200
工具柜 2个 1000 =2000
物料架 2个 1000 =2000
工具箱 7个 200 =1400
文件架 7个 100 =700
小计:10100
六、保安部用品
值班电筒(充电式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
办公桌椅 9套 500 =4500
小计:8100
启动预算总计:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈,我们认为合作方式可采用以下三种进行:
第一种:完全托管型。
该种方式操作简便、灵活,易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房,我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式,其需启动资金和管理用房为:
启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定,启动资金的分摊
按五年平均分摊,首次合同签约为三年,那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场,则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场,则余下金额再按所签合同按年分摊。
管理用房:按照***市的一般惯例,管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么,“***”的总建筑面积为38937
第15篇 z园住宅小区物业管理方案
荔园住宅小区物业管理方案
第一章物业管理目的
l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务,以防止使用不当,损坏物业。
2、创造良好环境,统筹安排**园小区各项设施的管理养护,强化宣传,对业主进行依法管理约束,共同维护小区环境。
3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的,加强对业主、住户的行业管理、服务,以达到维护全体业主的整体利益,从而有利于每一位业主。
4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理,不断提高服务管理质量,维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。
5、以良好的售后服务建立**园品牌形象,以高附加值回馈业主及开发商,使物业开发、管理处于良性循环。
第二章物业管理原则
根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定,本着'以区养区、略有节余'和'精干高效、优质服务'的管理原则,执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针,实行'管、养、修、服务'为一体的综合管理。
第三章物业管理方式
成立**园项目管理处,全权负责**园小区项目管理,制订年度管理目标,在经济上实行独立核算自负盈亏,实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。
第四章物业管理内容
l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质/保修期之外)
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)
3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。
4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。
5、公共环境的卫生清洁。
6、车辆行驶和停泊管理。
7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。
8、项目物业管理收支和财务管理。
9、建议发展商和业主选择、购买保险。
10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。
11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。
12、开展社区文化活动,建设社区精神文明。
13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。
第五章物业管理总体目标和分项目标
一、总体目标
在管理合同期内将小区管理成'安全、文明、优美、舒适'的高档人文住宅区。
二、分项指标
l、房屋及公共配套设施完好率98%以上。
2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95%。
3、房屋零修、急修及时率99%以上。
4、违章发生率1%以下,处理率100%。
5、管理人员专业培训合格率100%
6、业主对物业管理满意率90%以上,投诉处理率100%。
第六章实现物业管理目标的措施
一、管理体制和人员配备
1、管理架构
我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构,全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作,统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同,管理处按综合一体化管理七大服务项目即:房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务,设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。
2、管理处职责
1).负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。
2)按公司标准要求实施管理。
3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。
6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。
7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。
8)负责拟定小区月工作计划。
9)负责周检工作,并做好记录,接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。
10)负责南湖佳园的安全、防火工作。
11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系,有效开展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的准备工作
1)成立**园管理处。提前介入管理,拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位,其他管理人零分步到岗,落实管理用房和员工佰舍,做好各项筹备工作。
2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决。
a、移交接管验收遗留问题统计表:
b、公共配套设施接管验收表:
c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表:
d、机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、**园资料的移交接管
1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
a、产权资料项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;
b、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书;市建筑消防验收合格证;市完善配套办公室小区综合验收合格证书;用电许可证;供用电协议书;电视共用天线合格证。
c、工程技术资料
竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;图纸会审记录;工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证;沉降观察记录;竣工验收证明书;水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土块试压报告;供水试压报告。
3、**园接管验收程序
1) 开发公司通知
本公司接管验收;
2) 本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料,签发验收复函;
3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;
4) 对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;
5) 对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要示的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任;
6) 业主(住户)入住时,由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告开发公司,并要求施工队在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;
7)在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发公司查验证实后,大中修由开发公司责令施工队更换或返修,小修、急修可委托本公司维修。
4、房屋接管验收项目及标准
1)验收项目
a、梁、柱、板主体;b、项棚;c、墙面;d、地(楼)面;e、厅房;f、楼梯、扶手;g、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);h、接线盒;i、开关;j、照明灯具;k、供水系统;l、排污管道;m、地漏;n、卫生洁具;0、防盗网(窗):p、室内配电箱;q、水表、电表和液化气表。
2)验收标准
住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部zbp3000l~90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
5、**园公共设施接管验收项目及标准
1)验收项目:**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等
a、基础设施;
b、天面;
c、公用天线;
d、消防设施(消防栓、消防箱);
e、小区路灯;
f、绿化;
g、小区道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾转运站;
j、岗亭;
k、车库;
l、沙井和化粪池:
m、明暗沟;
n、挡土墙、坡;
0、踏步:
p、台阶:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遗留问题处理规定
1)工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。
2)工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
3)处理措施
a、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
b、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报;
c、限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;
d、给进场施工队人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全。
e、增强秩序维护力量,监督施工队的人员管理:
f、施工队离场前,必须到管理公司申请'放行条',经主管管理员以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离小区。
7、业主(住户)入住前筹备工作
1)编制入住工作方案
管理处正式成立后,管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下部分:
a、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况;
b、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准,拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修
c、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案:
d、拟定物品采购计划;
e、制定入主流程。
2)准备入住资料
a、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》;
b、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。
8、业主入住管理
入住流程图:验证发放资料交费锁匙发放 验房
1)验证
a、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份;
b、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份;
c、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。
2)资料发放与保管
a、发给业主保存的资料:
住户手册;
业主临时公约:
住宅区室内装修管理规定;
防盗网和防盗窗管理规定;
收费项目一览表:
b、发给业主填写并需回收的资料
业主临时公约:经业主和管理处签约后,业主和管理处双方各保留一份;
业主家庭情况登记表:
装修申请表:住房申请装修时填写,原件留管理处存档。
c、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号,档案中包括:
入住验房表:
业主家庭情况登记表:
装修申请表。
3)交费
a、按入住通知单发出的日期为准收费;
b、搬迁押金
办理入住手续时交纳;
住户搬迁完毕,凭搬迁押金收据办理退款手续;
c、水电押金
办理入住时交纳;
在供电局和自来水公司办理接管托收后,住户凭押金收据办理退款手续。
4)锁匙发放
5)验房:按本公司《房屋保修工作程序规定执行》
三、日常管理运作
1.装修管理
1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理;首先对业主提出的装修申请时进行审批,对施工人员办理相关出入证件,在小区的进出和施工作业时间内,便于管理。
2)对房屋结构的管理
a、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖
等。
b、不得在地面开槽。
c、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝,以免渗水。
d、不得擅自改变房屋的使用用途。
e、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。
3)施工时间:每日上午8时至12时,下午2时至7时
4)装修期间,施工单位应配备手提式灭火器。
2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则,确保南湖佳园随时处于安全状态。
1)加强制度落实。
a、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队,主要出入口24小时全方位检查,明确责任区,划分责任人。
b、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗,并根据查岗情况给予通报,漏岗、偷懒者按公司规定处罚。
c、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。
d、落实安全责任制,明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书,明确责任和工作标准,并分级跟踪验证、考评。同时,各级领导又是防火责任人,全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。
3、清洁卫生。
质量标准:
a、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。
b、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。
c、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次,每周拖洗一次。
d、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。
4、绿化管理
1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次
2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。
3)每日检查虫害情况,发现虫害及时进行消杀治疗。
4)每月对草坪进行一次修剪。
5)每季度对草坪进行一次施肥。
6)对枯死、病死的草坪及时补种。
7)每日填写绿化巡查记录。
5、社区文化
我公司关于社区文化建设的理念。
对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行,努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化,创造文明的社区生活方式。
通过社区活动,使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。
通过社区活动,增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。
通过社区活动,增强住户的健康意识和自觉运动;
通过社区活动,宣传新的社区消费意识,实现新的生活方式。
第四部分 物业管理费用测算
一、管理费用
1、人员编制和工资标准
部门职务人数工资标准合计
综合管理部项目经理13,0003,000
管理员11,5001,500
财务部出纳11,2001,200
工程部维修工4 1,2004,800
绿化保洁部绿化保洁员5 6503,250
维护部队长1900900
维护员97506,750
合计2221,400
2、保险费:社会保险总计为工资总额的32.1%,其中:养老保险19
%;失业保险2%;工伤保险0.5%;医保8%,工会经费2%;生育险o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利费:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、办公费用
序号项 目常年(元)
1管理人员服装费用(300元/人×3人)÷3年300
2维修、保洁人员工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4办公用品、电话费、水电费(150元/月×12月)1,800
5节日装饰费2000
6经理手机补贴150元/月×12月1800
7社区文化活动费(每年开展四次社区文化活动)1200
8合 计12,167
1013.9元/月
二、消防设备(灭火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化粪池清掏费:o.1元/
