小区分项物业管理方案：早期介入（2篇范文）

第1篇 小区分项物业管理方案：早期介入

华庭小区分项物业管理方案:早期介入

小区的物业管理大体上分为早期介入顾问管理、接管验收管理、业主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、社区文化建设等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。

1.早期介入顾问管理方案

在物业管理早期介入阶段,通过顾问咨询,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据j华庭工程进展情况,特制订如下方案:

(1)咨询内容

a.从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;

b.从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:

园区的规划设计

建筑设计和选材

环境整体设计

标识系统的设计、配置

绿化设计

其他公建配套设施配置

消防设施配置

安全监控系统配备选型

隐蔽工程施工

熟悉掌握物业管理法规政策、做到有法可依,有章可循;

a.(2)管理措施

b.学习运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量;

c.制订早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

d.参与有关工程联席会议协调各方面关系;

e.深入基层,刻苦钻研,确保顾问咨询质量。

第2篇 小区早期介入及入住管理方案

新城小区早期介入及入住管理方案

1营销配合方案

为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素,项目前期介入人员将在前期介入期配合售楼部开展如下工作:

a.配合售楼部受理物业管理咨询,同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训;对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核,避免入伙后口实不符导致纠纷。

b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作;

c.提供售楼中心、样板间和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务;

d.做好售楼中心、样板间的设施设备的维修养护工作。

f.开展业主服务需求调查

业主需求是我们提供服务的重要依据,项目前期介入人员将在销售部门的帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,并对调查结果进行统计、分析,以此对客户服务体系进行精心设计,确定服务标准,使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时,与开发商共同举办准业主联谊活动,集中收集、了解业主反馈的信息。

2早期介入工作计划

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师到现场,视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;

二、工作内容及标准:

(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。

(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;

(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。

(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。

(5)为管理处入伙做好准备。

(6)做好与外部公共关系的联系。

(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇fh新城工作计划

(20**年8月5日至10月20日)

人员到位时间及工作职责

岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注

项目经理1人20**年8月5日全面负责现已到位

客服主任人20**年9月1日配合项目经理工作

财务1人20**年10月8日小区财务工作

护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序

技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验

一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编

fh新城小区工作计划

工程组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2确定物业办公用房,编制办公室装修计划,包括:管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。

3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调,确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等

2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。

3、对小区施工进行跟进,主要了解小区设备设施整体情况,熟悉各类设备的构造、性能等;熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。

4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。

5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。

6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。

7、接管验收不合格工程问题的处理

4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司

5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括:装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。

7编制二次装修巡查要点1、巡查方法(分为安全巡查和工程巡查)

2、装修巡查频次

3、装修巡查要求、

4、注意事项(大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安

全方面、住户室内装修方面)

8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况

2、墙体改动的情况

3、管线变动的情况

4、孔洞改动情况

9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理

2、楼层的管理

小区标识(vi)的制作

1、名称标识(路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等)

2、警示标识(消防疏散批示牌、安全标识通告牌等)

3、指示标识(指路牌、导向牌等)

4、示意标识(电梯使用注意事项等)

5、设备设施标识(设备名称牌、状态牌等)

6、绿化标识(品名牌、温馨提醒牌等)

11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱,倡导环保生活方式,为达到iso14000标准做好硬件建设。

2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。

3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站,同时提供垃圾收集车存放位置。

13停车场管理系统小区竣工时,应确保各类停车场设施得到完善,包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等,以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。

14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式,落实地址、电话、收费标准等。

16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点,要求用塑料布围起来,安装'装修垃圾公共堆放点'标识,安装'装修垃圾公共堆放点'导引牌。

16跟踪现有的工程遗留问题。

fh新城工作计划

客户服务中心(责任人:客服主任)

序号工作内容

目标值工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。

2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责:

3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。

4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间:

2、业主需要向验资组提供的资料

3、向验资组交验资料:

4、业主领取的物品:《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品

5、验房手续办理;

6、装修手续办理流程

5准备各类房屋的平面图,并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置

6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。

7牵头制定入伙的收费类型、标准等

8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组,负责对入伙业主的现场咨询;

10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示

11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口

fh新城工作计划

客服组(责任人:客服助理)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数,审批后,提前到位。

2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件,报批后执行。

3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位

4入伙场地布置1、确定入伙场地

2、入伙祝贺标语的横幅制作

3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排

4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板

5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表

5制定《物质购置计划》督促各项目上报,安排采购,确保入伙。

6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。

7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。

8印制名片、工牌等

9联系确定灭火器的购买标准

10临时装修材料的摊点设置

11二次装修垃圾的分包方确定

提前设置好'砂子、水泥堆放点'和标识,并公示价格

fh新城工作计划

环境组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

3入伙前拓荒清洁

fh新城工作计划

护卫组(责任人:护卫主管)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1fh新城的接管保安公司按预算派护卫员

2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

3人员军训、知识培训等制定方案(时间、课题、讲授人)

4物质装备根据计划物质装备逐步到位

a.公共设施设备接管验收

为了使fh新城设施设备的接管验收工作有序进行,确保接管项目的安全和正常的使用功能,按国家规定标准制订周详的方案及计划,严格按标准执行。文件包括:

《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单(标、复)》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下:

a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收;

b.工程部召开接管验收专题会议,组建接管验收小组;

c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表;

d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准;

e.根据资料交接一览表,要求提供所需资料;如提供资料不齐全,要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间;

f.发展商所需提供的资料到位后,工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商;

g.工程部组织有关人员进行初次验收工作;

h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理;

i.配合发展商组织各施工单位实施整改,各施工单位应在规定时间内完成整改项目,如为重大整改维修项目,不能及时完成,要求施工单位必须书面承诺具体完成时间;

j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验(质量缺陷的针对性地再验收);

k.全面验收合格后,接收所有钥匙,接管验收区域;

l.流程图:

责任人工作要求

3入住策划及实施方案

一、团队组建时间:20**年10月10日前

二、工作内容及标准:

1、管理架构:结合fh新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划:

(1)物资按适合于fh新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;

(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月20日到位;

(4)入伙布置及vi标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

(6)培训计划:

序号培训内容培训对象培训方式备注

1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位;2.开发商简介及理念

;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

3《答客问》全体员工内培

4fh新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培

5fh新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

6fh新城开荒保洁及工作标准保洁组内培

7fh新城护卫工作重点及标准护卫员内培

8fh新城工程工作重点及标准工程组内培

说明:

a、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;

b、其他培训按公司运营体系要求培训;

c、其他

一、联系人:z电话1*******

二、参照文件:

《物业管理条例》

《建设部房屋接管验收标准》

《建设工程质量管理条例》

《住宅工程质量分户验收管理规定》

《公司运营体系文件》

4装修管理要点

1.0室内

1.1室内的墙体进行改造,分为两种:承重墙改造和非承重墙改造。

1.1.1承重墙体禁止改动。若必须改动,承重墙体改造要求有相关部门审批、批文(特别是原设计部门的审批文件);承重墙要打洞,半径不能超过5cm(只允许打圆形),并且必须有加固措施。

1.1.2非承重墙体改造必须查阅工程图纸,各类管线的走向情况,同时做好安全措施(如防水),禁止使用锤子强行砸断。

1.2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。

1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。

1.3室内卫生间的防水要求。

1.3.1室内卫生间墙体防水必须做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必须做三次以上。

1.3.2室内其它地方的防水没有硬性要求(有改造必须注意防水要求)。建议厨房地面做防水处理。

1.4户型内的各种使用功能不能改变(如厨房、洗手间等);

洗衣机的位置可以调动,但要注意排水(排到污水管中)、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。

1.5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。

1.6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求,并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固,改动后的所有责任由业主负责。

1.6.1户内水管包括给水管、排水管和暖气管,改造必须注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有责任由业主负责。

1.1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造(水表至户内的管线为表后管线)。中水和自来水管线禁止混接。

1.2原设计排水管线不允许改动,新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。

1.3暖气管道(地埋管线)禁止改造,地面禁止打孔、定钉。

1.6.2户内电路改造,电线必须是2.5平方以上的硬铜线,必须穿管,埋暗线不能有接口。

1.6.3户内天然气管道的改造必须找专业公司(天然气公司指定的施工单位)。

2.0外观部分

2.1入户门不可以改动。

2.2入户门可加装防盗门,门样式注意美观、建议用防火材料,禁止超出门框范围。

2.3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工,样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建(具体执行参照分公司顶层露台处置办法)。

2.4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动;如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致;维保、防水等相关问题业主负责。

3.0其它设施

3.1安装空调按原设计的位置安装;安装中央空调可以在指定位置安装,空调架样式、颜色和原设计的保持一致。

3.2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。

3.3室内允许进行改造,禁止增加楼宇负重,请参照1.2条款。

3.4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。

4.0广告招牌(大厦、小区)

4.1小区内不允许做商业广告牌(商业楼除外)。

4.2商业店铺的广告牌待定。

4.3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。

5.0附件:以上各部分涉及的图纸

5.1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。