第1篇 某小区管理处筹备方案
为确保管理处正式接管小区物业以后,各项工作能够稳妥有序的开展,达到《物业管理合同》约定的服务标准,管理处(筹)根据物业公司与甲方的合作意 向,以《物业管理合同》(草稿)和《物业管理方案》(草案)为基础,重点从清洁、保安、设备、绿化等综合服务和日常管理方面做好各项筹备工作,具体从以下 几个方面开展:
一、基本筹备工作
基本筹备工作主要指管理处开办计划,通过购买、调配管理处日常运作所需的设备、用具等,使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境。具体包括以下内容:
(1)办公设备的配置(办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等);
(2)日常办公用具的准备(办公用品采购、公章雕刻等);
(3)管理处工作人员的服装制作(含胸卡等);
(4)护卫、清洁等临时工作人员的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,还应考虑以上人员的伙食,如煤气灶、煤气罐等);
(5)维修保养工具的配置。
说明:管理处(筹)应结合甲方及自身的实际情况,对以上计划进行合理调整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作,以公司管理部制定的《物业管理服务标准规范文本》为指导,尽 快完善管理处的各项规章制度。在制度未出台之前,管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作,一旦时机成熟,就应形成制度。具体实 施包括以下几个方面:
1、管理处各岗位的岗位职责。包括:主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。
2、管理处日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。
3、管理处清洁工作手册。包括:管理处清洁质量监管办法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。
4、管理处保安工作手册。包括:管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员 来访接待管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训 练内容及标准、文明执勤用语等。
5、管理处设备管理工作手册。包括:管理处设备管理规定、设备台帐、各设备的操作规程、各设备的保养维修计划、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施等。
6、管理处绿化管理工作手册。包括:管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。
7、管理处紧急情况应急处理程序。包括:常用电话号码、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理 程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应 急处理程序等。
说明:管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册进行相应调整。
三、员工岗前培训
管理处要针对各岗位的特点,对管理处员工(包括正式工、外聘工、临时工)的工作能力进行评估,有针对性的开展岗前培训,主要有以下几个方面:
1、管理处全体员工:物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、小区内设备(供水、供电、排水、消防、运载、弱电等)情况、甲方基本情况、物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等;
2、清洁工:清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序;
3、保安员:各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等;
4、绿化工:绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等;
说明:岗前培训的具体内容应根据实际情况进行调整。
四、综合服务实施的准备工作
1、清洁准备工作:
(1)外包:如清洁外包,管理处则只需按照《合同》约定的清洁卫生范围和标准,明确各岗位的范围及职责,制定清洁月度工
作计划和完善相应的监管措施即可;
(2)自管:如清洁工作由管理处自己负责,除明确各清洁岗位的范围及职责、制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施以外,还需要进行相应的机械设备和清洁物料准备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。
2、保安准备工作(由于物业公司接管小区均自建护卫队,故不列出外包工作内容):
(1)自卫警械、对讲机等装备的购买或调配;
(2)保安岗位设置、排班等;
(3)明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立;
(4)强化队列训练(重点突出岗位形象训练);
(5)岗前培训。
3、绿化准备工作:
(1)建立区内绿化植物台帐;
(2)绿化岗位设置、排班等;
(3)按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任务;
(4)岗前培训。
5、设备准备工作:
(1)根据甲方提供的物业资料(如甲方未能提供资料,则需要工程技术人员进行现场查看了解),对区内的供电、供水(水池)、排水、弱电、运载、新风、消防、避雷、有线电视等系统的机器设备、线路和管渠走向进行实地对照,并建立相应的设备台帐和设备卡片;
(2)根据各设备的运行、使用状况,制定合理的保养、维修及定期检查计划;
(3)根据各设备的情况,做好设备运行、维修、保养记录;
(4)岗前培训。
6、停车场及整改建议:
(1)停车场管理。熟悉区内车辆的号牌、车型、车主姓名及单位,对停车场周边的安全隐患进行重点防范,并及时进行整改;
(2)整改建议。对建筑主体及附属设备存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建议。
五、其他准备工作
1、办公区:
办公区除了要做好以上四项基本的准备工作以外,还须重点做好与甲方职能部门的沟通工作,对甲方负责后勤工作的重点科室、重点人员进行了解、熟悉,根据甲方的实际情况建立适当的沟通渠道,确保双方能够及时沟通,使信息及时反馈,为双方进一步的合作打下基础。
2、生活区:
第2篇 某宿舍小区环境管理方案
公司宿舍小区环境管理方案
环境是整个小区的特色,我们将本着'预防污染、防治结合'的思想原则,以建设'环保社区,温馨家园'为目标,彰显园林风情、温馨自然的独特风貌。
(一)清洁管理
我们将按照所制定的清洁管理规程进行保洁工作,保证操作的正常有序运行,并通过公司内外对清洁工作的监视和测量,不断提高工作的质量和效率;在管理处培养全体职工的环境意识,倡导'管理处人人都是清洁工'的观念,在物业管理的各个工作环节落实环保措施。同时,我们将通过多种方式与业主沟通,请业主配合我们的工作,共同维护整个小区的环境卫生。具体清洁卫生质量标准如下:
1、每天清扫道路、地面、花坛、草地保持干净,无明显杂物垃圾,零星垃圾(烟头、果皮、纸屑)的存在不会超过一小时。
2、每日清洁垃圾桶,楼面垃圾间的垃圾桶放置整齐,把垃圾袋套在垃圾桶内壁;桶四周无散积垃圾,无明显污渍,无异味。
3、垃圾站垃圾堆放合理,四周无散积垃圾,站内保持清洁,无异味。
4、地面指示牌、宣传栏、栏杆、路灯干净、目视无明显灰尘。
5、楼内各类消防设施表面、墙面瓷砖表面用纸巾抹试30厘米墙面瓷砖表面基本不被污染;楼道墙角无蛛网。
6、楼梯台阶面干净,无杂物、污迹;楼梯扶手表面用纸巾抹试50厘米,纸巾基本不被污染。
7、楼层、楼梯内的玻璃窗目视明亮,无污迹,用纸巾抹试30厘米,纸巾基本不被污染。
8、各种不锈钢表面无污渍,无锈迹,无手印,光泽明亮。
(二)绿化管理
对小区的绿化,我们将依托公司的技术和经验,充分发挥我们在园林绿化景观营造和维护保养方面的优势。另外,我们还计划在适当位置摆放、悬挂适当品种的花卉,统一设计规范住户阳台和屋顶的绿化、摆花内容,指导住户在花草养护工作,并把替业主住户打理花草作为管理处有偿服务的内容之一,让小区草常绿、花常艳。园林绿化工作基本质量标准为:
1、保持区内公共绿化地和花坛,建筑小品完整良好。
2、根据园艺设计要求按时种植树木、花草、发现缺苗及时补种。
3、保证花草树木生长茂盛、无病虫害,形态美观。
4、定时定期修剪、施肥、浇水、使花木既整齐又健康生长。
第3篇 h小区绿化管理方案
华庭小区绿化管理方案
绿地更新及时率98%;
绿化存活率达到98%以上;
残枝断叶控制率98%;
有专业人员实施绿化养护管理;
及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物;
花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果;
定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻工作。
【绿化面貌】
绿地内清洁、整齐。
无明显病虫危害,无药害。
根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施。
【土壤绿化性状要求】
保持绿地土壤疏松、无积水,合理、有效施肥,增强土壤肥力,改善土壤理化性状。
【景观要求】
根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段,对植物群落合理养护,保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛,营造管理区域优美的整体景观效果。
《绿地等级景观要求》:一级绿地
a.群落结构:群落合理完整,层次丰富黄土不裸露,树木种间、株间生长空间与层次处理得当,整体观赏效果好。
b. 树木生长:乔灌木主干挺立,树形完整优美,枝叶茂盛,季相明显,针叶树应保持明显的顶端优势,整形树木应按观赏要求养护成一定形态,花灌木按时开花结果,绿篱连续、无空档、无死树枯枝,地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种。
c. 花卉布置:花卉健壮,始花期方可种植,株行距适宜,花期整齐,图案美观,按时开花。
d. 草坪铺植:草种纯,生长茂盛,无空秃。
e. 杂草控制:无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草,基本无杂草。
f. 设备设施:建筑小品、辅助设施完好无损。
g. 环境卫生:绿地整洁,无垃圾。
【病虫害防治控制】(一级绿地)
应采取病虫害综合防治措施,病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标之内。
《绿地等级病虫害控制指标》:
a.病害危害程度:基本无危害迹象。
b.食叶性害虫为害率:<5%。
c.刺吸性害虫为害率:<10%。
d.蛀干性害虫为害率:<3%。
第4篇 某小区物业管理客户服务工作方案
小区物业管理客户服务工作方案
为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。
(一)'礼宾助理'服务实施细则
1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;
(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;
(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;
(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。
(二)工作时间标准:
1、业主投诉处理的工作时限:
(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;
(2)工程维修方面的投诉处理时限:
水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;
其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;
(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;
其他公共部分维修,不得超过3个工作日;
(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限:
(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。
(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。
(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。
(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。
(三)工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。
第5篇 某小区物业管理方案
小弟在此发这个方案希望前辈指点指点
××物业管理方案
前 言
×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘,其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面,以满足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上,公司将充分考虑和利用会所的功能,将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求,让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
第一部分 ×××物业管理有限公司简介
公司简介
….
二、 公司总经理介绍
…….
三、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
财务部:
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。
2、负责日常账务工作的实施与管理。
3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案
通过对“×××”的调查和基础数据的分析,结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理处组织构架及各部门职责:
部室主要工作职责:
总经理:
1、对董事长负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
>3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持新的经营项目的开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室:
1、对总经理负责;
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);
3、内外进行沟通;
4、内外公文的处理及档案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司库房的管理工作。
***管理处:
1、对总经理负责;
2、负责***的前期介入策划、实施工作;
3、负责***的接管验收策划、实施工作;
4、负责***的业主入主的策划、实施工作;
5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;
6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。
7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
二、人员配备情况:
1、总经理:1人。
2、办公室:2人,其中主任1人,文员兼库管1人。
3、财务部:2人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。
4、***管理处:33人。
其中经理1人;工程组主管1人,土建工1人,水电工(含强弱电)4人,电梯工(直梯)1人,杂工1人;保卫队队长1人,队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人,绿化工1人,保洁员3人;业主接待组主管1人,接待员1人、收费1人。
总计:38人
三、管理目标
(一)、公司总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
(二)、目标分解
1、财务部
(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%
(2)、财务分析覆盖率100%
2、办公室
公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%
人力资源科:
(1)、员工培训覆盖率/合格率100%
(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%
(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%
行政公关:
(5)、内外文件起草合格率≥90%
(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
(10)、合同评审率100%
(
11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
(13)、入库物品检验合格率100%
(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
(15)、库管物品年差错率≤0.1%
(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%
3、***管理处
业主接待组:
(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%
(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%
(3)、限时服务承诺实现率≥95%
(4)、内外关系沟通成功率≥80%
(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%
(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
(7)、物管费收取率≥90%
(8)、收费金额差错率≤1‰
(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%
(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%
(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%
(13)、社区服务管理策划成功率100%
(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。
(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组:
(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
(2)、环境卫生日检查合格率≥95%
(3)、绿化检查合格率≥85%
(4)、小区绿化年成活率≥95%
保卫队:
(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%
(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程维修组:
(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%
(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%
(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(4)、设施设备保持完好率≥95%
(5)、机电设备检修及时率100%
(6)、设施设备检修一次合格率≥95%
(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
(8)、保障设备设施安全运行率100%
(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%
四、
服务内容及标准
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、 接受业主入住前的相关咨询;
7、 供业主入住前的上门服务。
(二)、业主入住管理
1、 办理业主入住及接房的相关手续;
2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:
(1)、清洁卫生管理;
(2)、绿化日常维护管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的维护管理;
(5)、水电管理;
(6)、排污设施管理;
(7)、道路维修管理;
(8)、房屋共用部位的日常养护维修;
(9)、物业档案资料管理;
(10)、车辆停放及交通秩序管理;
(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;
(12)、代收代交水电气费;
(13)、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务
(1)、家居设施维修
包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
(2)、家居清洁服务
包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
(3)、家居杀虫服务
包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
(4)、家政服务
包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
(5)、租赁服务
包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事
业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,
(5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
(3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。
11、治安管理
(1)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防范制度。
(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉,对物业管理公司的评议,满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求,管理处工作人员的素质要求相对较高,这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展,一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才,另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分 ***管理项目启动所需资金情况
物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:
一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)
总经理 1名 1000 =1000
物业经理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安队长 1名 1200 =1200
财务经理 1名 800 =800
行政部经理 1名 800 =800
技术员 4名 800 =3200
&nbs
p; 绿化保洁主管 1名 800 =800
附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5
13723.5
三个月小计为 41170.5
二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200
三、 区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750
不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500
大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400
小计: 6250
四、 管理处各办公室用品及设备
办公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
对讲机(含备件) 10套 1200 =12000
电脑 2套 4500 =9000
打印机 1台 2000 =2000
复印机 1台 10000 =10000
传真机 1台 1500 =1500
保险箱 1个 1500 =1500
管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000
饮水机 2台 100 =200
装订机 1台 300 =300
照相机 1台 1000 =1000
管理处装修 =60000
会议室家具 1套 4000 =4000
办公细项物品 =10000
小计: 124500
五、工程部用品
1、 测试仪表 个 200
万用电表 个 500
电流流量度:300a 个 800
电流钳式800a 个 1500
电流钳式3000a 个 1500
对地阻值测试表 个 1500
绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500
温度计:电子数字式 个 200
手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300
手提式风量和风速计 个 1500
电源测试电笔 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
钢尺:3m 把 50
钢尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小计:
2、 安全设备
高空工作安全带:降伞式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 个 500
安全过滤口罩:100cdn 打 500
护眼罩:眼镜式 个 200
护眼罩:全式 个 500
护眼罩:焊接用 个 1200
;护镜(焊接用1000gda) 个 600
手套:绵布 打 200
手套:皮革 打 400
铝梯:1m 把 1000
铝梯:1、5m 把 1500
铝梯:4m 把 3000
高空工作台:6米全护式 个 15000
高压电工全护装 套 2500
连输工具:轴流板式车 部 200
手推车 部 200
小计:
3、 工具
木锄 把 50
扳手:活动150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
组合式:4mm-45mm 套 500
夹具:大力钳(平口) 把 50
o形夹100mm 个 50
o形夹:150mm 个 50
o形夹:200mm 个 50
o形夹:300mm 个 50
虎钳150mm 个 200
钢管工具连弯头 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
铁片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
紧急爆破工具:大手锤 个 100
斧头(消防队用) 个 150
铁笔 支 100
压力钳 把 800
润滑油加油枪 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子钳:200mm 把 50
管子钳:300mm 把 50
管子钳:450mm 把 100
管子钳:600mm 把 300
拉钉钳 把 150
小计
4、 手工具
螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
电子部件专用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀钳 把 30
尖咀钳 把 30
斜口钳 把 30
专线开口钳 把 100
剪线钳 把 100
鲤鱼钳 把 30
水泵钳 把 60
弹簧专用
用尖咀钳:平咀 把 300
弓咀 把 300
电线护套管钳:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手锯:金属450mm 把 50
手锯:150mm 把 30
手锯:木工600mm 把 100
手锯:250mm 把 50
手锤:电工 把 50
手锤:球表1kg 把 50
手锤:1、5kg 把 50
手锤 套 200
吊重滑轮1吨 套 1500
铁钻 个 200
木工专用工具 套 1200
泥水工专用工具套800
5、 电动/机械工具
手电钻电池式0-12mm 把 1200
油压手电钻:小 把 1500
大把2500
油压式手电锤:小 把 1000
锯条式切割机 把 800
片式切割机:小 把 1000
大把1500
金属磨轮式切割机:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨轮床 部 1500
60a电焊机 部 2000
气焊枪:氧气式 套 3500
乾手机:小 套 1000
大 套 2500
高压水枪(手提式) 套 2000
高压气泵(手提式) 套 2000
高压吹风扇(手提式) 部 1500
高压吸尘机(手提式) 部 1500
手提射灯 支 350
气动打钉枪 把 600
小计:
工具共计:30000.00
6、 值班室/办公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2张 600 =1200
工具柜 2个 1000 =2000
物料架 2个 1000 =2000
工具箱 7个 200 =1400
文件架 7个 100 =700
小计:10100
六、保安部用品
值班电筒(充电式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
办公桌椅 9套 500 =4500
小计:8100
启动预算总计:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈,我们认为合作方式可采用以下三种进行:
第一种:完全托管型。
该种方式操作简便、灵活,易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房,我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式,其需启动资金和管理用房为:
启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定,启动资金的分摊
按五年平均分摊,首次合同签约为三年,那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场,则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场,则余下金额再按所签合同按年分摊。
管理用房:按照***市的一般惯例,管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么,“***”的总建筑面积为38937
第6篇 住宅小区装修管理服务方案
住宅小区装修管理与服务方案
装修管理是物业实际操作中的一大难点,同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观,保障智能化系统的正常使用功能不被破坏,物业管理处将从实际出发,以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节,力争服务在一线、监管在一线,从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。
一、正面宣传,合理引导
管理处针对项目特点,制订详细的《装修指南》,在入住办理手续时发放给业主,管理处为业主提供必要的房屋结构、水电走向图纸,指导业主合理进行装修,同时将加大装修宣传的力度,在公共区域明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施,并增加环保装修的宣传,充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并由贴心管家直接负责与业主沟通引导,架起管理处与业主的沟通桥梁,提高业主的自觉性。
二、严格控制装修备案程序
工程部主管审核业主提供的装修公司营业执照、资质证书、装修方案,管理处经理对住户的装修申请审批,并签署备案意见。审批的基本原则是确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观,符合消防安全要求。
三、加强装修期间的监督与管理
1、装修行为的管理
成立以工程及保安员为成员的装修联合管理小组,工程部主管为主要负责人。管理小组按《装饰装修管理服务协议》内容负责结构安全和建筑装修监理,检查并及时填写《装修巡查记录》。主要目的就是在装修期间,对装修进行更有效的管理和监控,管理重点主要有:
1)为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,在实际工作中,工程技术人员每两天巡查一次;安管员每天对装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。
2)为防止房屋装修后出现渗漏而引发责任问题,我们将要求装修单位对厨房、卫生间做防水施工后进行48小时的闭水试验,确认未发现渗漏后方可进行下一步施工。对于在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的,必须要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。
2、装修人员的管理
为更好的加强对装修人员的管理,采用“二证一书”制度,即要求装修施工单位办理《施工许可证》和《施工人员出入证》,签订《装修安全责任书》,同时要求装修单位缴纳1000元的装修保证金。
3、装修材料用品的管理
实施对外来人员准入制度,严格管制社区出入口,对搬出/入物品由保安员查验《施工许可证》和《施工人员出入证》,登记后放行;严格控制易燃、易爆材料进入云顶尚品。严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小区装修秩序及安全,我们将加强对装修企业的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业。
四、依法管理,以情感人
装修监督中如发现问题,根据装修违章程度,签发《整改通知书》,并送至装修人员及业主签字,要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以说服教育为主,对不配合的我们将以装修协议书为依据,酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将上报政府主管部门予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好。
五、谨慎验收,不留隐患
验收环节是装修管理的最后一个环节,为避免日后为管理工作带来隐患,我们将在本环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间
和厨房防水等工程的质量进行检查,对隐蔽工程要求装修企业每完成一项必须事先向管理处申报,经验收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目,由装修企业按整改通知继续整改,并在《装修验收记录表》中记录,直到合格为止。
六、装修手续办理流程
1、由业主提交《装修申报表》;
2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税务登记证原件、复印件、项目设计图纸,进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片2张等;
3、管理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后,出具书面审批意见并签定相关装修管理协议;
4、管理处与业主对室内冷热水管打压,压力0.8mpa,时间10分钟保持压力不降,签署管道压力正常意见。室内管道移交完毕,施工人员场施工;二次装修不需进行此项操作;
1、毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理,闭水48小时试验并经管理处验收合格后方可继续施工;
2、装修过程中不容许施工人员留宿装修现场,生火做饭,延长施工时间等;
5、每天有保安人员巡视施工现场,检查现场安全、施工范围、施工时间等并记录在《装修巡视检查记录表》上;
6、装修结束并经业主验收合格后由业主向管理处提出项目验收,验收合格及核实无违章记录后1个月退还业主装修押金,3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。
七、装修手续办理流程图(略)
第7篇 小区分项物业管理方案：装潢管理
华庭小区分项物业管理方案:装潢管理
4.业主、客户装潢管理方案
为维护物业的保值、增值,在大厦房屋维护保养服务管理中,装修管理显得尤为重要,为维护广大业主、住户的根本利益,特制订房屋装修管理方案。
(1)管理内容
a.消防、城建审批:凡办公、商场各业主、客户的装修,根据消防管理法规,必须向市消防支队、城建局办理审批手续,未经批准,j华庭服务中心不受理装修申请。
b.服务中心审批:业主、客户持消防支队、城建局审批手续、装修图纸、装修施工单位装修资质、装修施工人员身份证、一寸近照二张,连同填写好的装修申请表,向j华庭服务中心提出申请,服务中心在5个工作内予以答复。存在疑问和其中不能同意的部分,需请业主、客户和设计单位、施工单位前来洽谈,修改。
c.告诉装修施工的禁止行为和注意事项。
d.装修管理:告诉装修管理规定,签订装修管理协议,签订安全责任书,落实装修施工单位现场负责人、消防负责人和措施、治安责任人。
(2)管理措施
a.装修管理监督:保安、工程技术人员每天数次上门检查监督,发现违章立即制止,不听劝告,采取措施制止违章作业,同时对违章人员采取请出大厦,不准进入等措施并立即向房地产管理部门汇报,由执法部门处理;记录每天装修现场管理情况和施工情况。
b.服务中心主任:对保安、工程技术人员的现场装修管理监督检查工作进行定期、不定期抽查、工作质量督导、纠偏。
第8篇 某某住宅小区入住管理方案
某住宅小区入住管理方案
通过设计合理的入住方案,使业主办事方便快捷、入住工作规范有序、各项资料收集归档齐全。
1、入住前准备好以下文件:《房屋验收单》、《住户手册》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位、共用设施维修委托协议》、《业主登记表》、《室内安防系统说明书》及一些告知提示性文件。
2、安排好入住办理场地,准备好办公设施,并将有关入住流程的指示、收费标准等公示的文件上墙。
3、一般安排7-10天集中交房时段,组织较多的工作人员,开放多组流水作业通道。进入正常时段后由业主服务中心负责。
4、《住户手册》及公众物业管理制度住户手册分七个部分,主要内容有:
(1)前言。主要是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区管理单位及其合作愿望、编制说明等。
(2)住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、监理单位,配套设施的配置,住宅内配备的设施,注意事项等。
(3)小区物业经理人简介。包括物业管理处机构设置,物业管理处职能,物业管理的服务内容,物业费的收取标准。
(4)小区服务指南和物业管理服务项目。
(5)**小区使用公约。
(6)小区各项管理规定。包括公众物业管理制度如环卫、绿化、安全、消防、交通停车、装修、广告招牌与指示牌、物品搬运,公共设施管理制度、精神文明公约等。
(7)其他。常用电话、小区平面图、国务院《物业管理条例》、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》。
(8)重要提示。
5、入住手续及相关工作程序和制度
(1)入住手续流程:验证-发放资料-填表和签协议-收费-发放钥匙-验房。
(2)验证:交房通知书、交房流转单、售房合同、业主身份证、其他注明应具备的文件资料。
(3)发放资料:《住户手册》、《装修指引》(附装修申请表)、《委托服务项目表》,请业主签收。
(4)填表、签协议:《业主家庭情况登记表》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位及共用设施维修委托协议》。
(5)收费:按物价局规定核收各项物业管理费用。
(6)发放钥匙。
(7)验房:工作人员陪同业主对房屋进行验收,并填写《室内房屋验收记录单》一式二份。
(8)保修。①告知业主应在装修之前申请保修,如已开始装修并出现问题,则应鉴别是否因装修损坏引起。②由管理员在《保修登记表》上登记,明确业主约修时间、联系电话等。③通知施工单位或委托派管理处维修人员在预约时间内进行维修。小修、急修当场维修。④业主验收签字确认。维修人员也应签字。
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作
1、前期物业管理阶段按照投标书规定的收费标准,一年后根据小区价格听证会确定的收费标准,依照市物价局的样板规定制作物业管理服务收费标准,放置在小区宣传窗内。
2、在管理处收费办公室或收费现场张贴(挂)物业管理服务收费标准,并向业主说明收费项目、内容及服务标准。
3、如通过业主大会或社区居委会等,多渠道向业主做好收费标准的宣传工作。
第9篇 小区管理处消防演习方案-4
小区管理处消防演习方案(4)
为贯彻中华人民共和国《消防法》,落实各级防火责任制。切实将“预防为主,防消结合”的方针落实到实处。预防各类火灾事故的发生,确保本辖区的防火安全,加强员工在发生火灾时的应急能力,管理处在未提前通知的前提下对本管理处员工进行应急演练,具体人员分工及责任范围如下:
一、演习时间:20**年9月5日下午15:30
二、演习区域:小区1―13栋高层(演习模拟着火部位:10栋24层天台)
三、组织架构
1、演习总指挥:*
副总指挥:**
3、成员:管理处全体员工及楼宇科技、清洁公司部分员工
4、任务区与人员编组:
指挥组灭火组救护组疏散组警戒组引导组保障组机动组
四、演习内容
1、报警与验证(消防广播);
2、紧急集合与灭火器材的携带;
3、单人和双人水龙带、水枪的抛掷与连接;
4、灭火抢险;
5、疏散人员;
6、试验消防设备(启动防排烟机、正压送风机、消防泵等);
7、救助伤员;
8、清理现场;
9、灭火器演练
五、演习物质等负责人
1、着火源:如油桶2个、木材一批等,担架一副等,由裴玉峰负责落实;
2、灭火器材:如水枪2个、灭火器10个、水龙带4根等,由许林落实;
3、迷彩服、安全带、头盔、防毒面具、安全绳、消防斧、保险钩等,参加演习的人员统一穿着迷彩服,具体装备由周忠术负责落实;
4、宣传横幅一条、毛巾10条、药箱一个等由办公室负责落实;
5、演习现场消防知识图片宣传展,由办公室负责。
6、管理处提前三天向业主、住户发出消防演习的通知,由办公室;
7、演习前举办一次消防安全知识宣传教育,由许振方负责落实;
8、现场拍照,由张*王*负责。
9、消防广播由刘*负责。
六、职责与负责人
1、总指挥:**
职责:负责整体灭火的指挥工作。
2、副总指挥:**
职责:负责指挥现场灭火,向总指挥通报灭火现场情况,总指挥不在时,接替总指挥的工作。
3、灭火组:组长:**
组员:….
职责:手持灭火器、手电筒、消防枪、消防桶、撬棍、斧子、铲锹,在接到现场指挥指令后,迅速赴火灾现场灭火,水电值班员接到指令后,负责火灾区断电、断气、高空抢救工作,带好需用工具。
4、救护组:(组长:许*)
组员:….
(医护人员)……..*
职责:扎白毛巾(用水浸湿)、携带药箱、担架等工具,在接到指令后赶赴现场进行抢救,护送伤员下楼到医院治疗,必要时配合灭火组灭火。
5、疏散组:(组长:林*)
组员:…..
职责:指挥引导住户疏散时,先从着火层以上开始,再疏散着火层以下人员,老弱病残行动不便的人乘消防电梯疏散,其他人员从消防后楼梯疏散并做好群众的安护工作和负责天台开启门锁。
6、警戒组:(组长:余*)
组员:……
职责:负责保护火灾现场,维持公共秩序,保持消防通道畅通无阻,接应引导消防车顺利进入现场,引导至消防接合器位置。
7、设备保障保障组:(组长:王*)
组员:以及楼宇科技公司办公室部分人员。
职责:负责消防水泵、送风排烟系统、发电机的正常启动和运行;配电房的正常供电,电梯的正常运行和关闭工作;煤气总阀的切开,消防结合的开启和关闭工作。
8、机动组:(组长:**)
组员:清洁班、业主、办公室其他人员
主要负责支援人力不足开展工作有困难的单位,主要是在救护伤员、疏散物资、现场警戒等方面。
9、监控中心:(组长:周*)
职责:⑴执行总指挥和指挥员下达的命令。
⑵严密监视大堂的情况,并将电梯迫降到一层;
⑶用消防广播通知楼上的业主、住户。(报告词:业主、住户,您好!我们现在在进行消防演练,请您不要惊慌;给您的生活带来不便,请您谅解!);启动消防排烟、风机等系统。
⑷严密注视灭火的情况,听从指令,当总指挥员下达向消防中队报警时,应立即执行正确的报警程序。
9、引导组:(组长:粱勇)
负责在报警后在路口处迎接消防车,将其引导至着火处。并同时负责迎接兄弟单位支援的人员并简要介绍火灾情况。
九、演习控制程序
(一)演习程序
1、演习前一天下午15:30分,召开现场会议并交代相关事项(参加人员为应急成员及主要负责人)。
2、演习当天所有员工不允许请假外出。
3、下午15:00分前,保障组负责人将各类器材、工具等摆放在指定位置;
4、15:20分,许*、王*和护卫一班的2名护卫员在10栋天台将火点燃;
5、控制中心值班员发现火警信号后,立即通知高层当班的巡逻护卫员(任*)到场确认。巡逻护卫员接到通知后,迅速携带灭火器乘电梯2分钟内,于15:32分赶到现场确认,并将火情(燃烧物质、部位、火势)及时反馈控制中心,同时采取措施,全力灭火,并按下手动紧急按,通知着火层人员进行疏散,另一名护卫员在接到着火信息后在首层打开后楼梯疏散通道、大堂门,并关闭事故单元的煤气总阀,同时将10栋电梯迫降至首层。
6、控制中心值班员接到巡逻护卫员反馈的火情后,立即按照火警通报程序实施(发出火警信号、通知值班领导,全体员工集合,向公安消防队模拟“119”报警),并根据演习总指挥的指示,打开应急消防广播,由(许林)根据着火方位、火势情况、通知有关人员进行疏散,紧急逃生与自救方法,向高层业主/住户作好宣传解释工作。
7、管理处所有未当班人员接到火警信号后,2分钟内赶到p1停车场指定集合地点,护卫员统一着迷彩服,由总指挥(郭影)进行简单的演习战前动员与任务分工。
8、灭火组接到任务后,迅速赶到控制中心携带消防器材,由10栋首层通过消防楼道于15:40分赶到10栋天台着火部位,准时进行灭火(灭火器与3个消火栓同时使用),对准10栋门前绿化带喷射。
9、救护组受领任务后,迅速赶到控制中心携带救护器材,紧随灭火组后于15:41分赶赴着火现场进行救护,配合医护人员(邓*、杨*)对伤员进行简易包扎(蔺*),并把伤员背到10栋门前上担架,在医护人员的护理下将伤员抬至10栋前紧急临时救助站实施救护。
10、疏散组接受任务后,紧随救护组分布在消防楼道的适当位置(每3楼分布一个护卫员)进行疏散物质与人员。
11、警戒组接受任务后,于15:38分迅速赶赴10栋大堂及地下车库3….
备注:①群众演员由清洁工、护卫员等扮演,约35人以上,其中清洁工25人,护卫员10人。②所有人员在疏导的过程中,必须走后楼梯;③在疏导和从楼层下来时,要秩序井然,保持严肃,禁止嬉笑。`
10、应急处理:灭火组到达着火点,房间门锁闭,消防员要在最短的时间内用消防斧把门锁打开,将火灾扑灭后,清理完现场,所有人员到5栋后面集合,进行消防水龙带的抛掷及灭火器的使用演练,演练完成后,总指挥进行总结。
11、各班带回。
第10篇 物业小区秩序维护管理工作方案
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;
控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。
做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第11篇 园小区维修管理服务方案
荔园小区维修管理服务方案
一、供电系统管理
1.供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员,必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
2. 配送电建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室经常进行巡查,做好每日巡视记录;发现问题及时处理,并在值班记录及巡查记录中注明;不能解决的问题及时上报管理处或机电设备公司。
3．配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录,认真执行交接班制度。
4. 供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路,在夏季供电高峰时,应按负荷的需求,有计划的切换变压器。
5. 停电时,应提前向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
6. 配电房内设备及线路变更,要经公司工程部同意;重大变更,要上报公司领导批准。
7. 配电房消防设施完好,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
8. 加强日常维护、检修,保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。
对电梯进行巡视、检查、填写记录,对不能解决的问题应及时书面报告领导研究解决。
7. 未经公司领导书面批准,电梯任何设备及功能不准变动,否则后果自负。
8. 电梯工认真执行电梯半月、月保、季保、年保的定期保养内容,认真维修电梯所发生的故障,并填写维修保养记录及故障处理记录。
9. 维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯,应在基层挂牌告示。
10. 下月电梯检修检修、保养耗用材料计划、工作计划,应在当月25日前报电梯队审批、备料安排。
11.每月5日电梯队召开一次安全会议,要求全体人员参加(除值班外),并做会议记录。
12、 每季度电梯进行一次由'电梯安全管理机构及责任人'组织的安全检查。
四、 消防实行'三级'检查制度
(一) '三级'检查的组织形式消防安全检查分为班(组)、管理处、公司三级检查。
(二) 一级检查一级检查由班(组)组织实施,要求每班检查一次。
1.接班人应提前10分钟到岗,交班人须向接班人详细介绍本班安全情况,待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后,予以签字确认。
2. 交接班工作完成后,接班人应及时将检查结果报告本班班长。
3．交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清,其后发现的问题,主要由交班人负责,交接班时发生的问题,由本岗交接班双方共同负责。
4. 检查验收过程中发现的一般性问题,由接班班长负责处理,重大火险隐患须迅速(书面)报告管理处领导。管理处领导接到报告后必须尽快处理,不得贻误战机。
(三) 二级检查二级检查由管理处组织实施,要求每月检查一次。
1.管理处领导每月组织班(组)长对责任区域的消防安全设备(施),物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。
2. 检查各班组对防火安全工作任务的执行落实情况。
3．通报检查情况,开展宣传教育,强化消防安全意识,及时消除火险隐患。
4. 在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。
(四) 三级检查三级检查由公司组织实施,要求每季度检查一次。
1.每季度由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查。
2. 检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行情况,对好的单位提出表扬或奖励,差的单位进行批评或处罚。
(五) 检查的主要内容
1.对易燃易爆危险物品的贮存、保管、使用是否符合安全要求,贮存容器、管道有无定期测试,有无'跑、冒、滴、漏'现象。
2. 使用液化石油气炉灶,是否按照安全要求操作,摆放位置是否符合安全规定。
3．消防安全的宣传、教育、培训、检查制度是否落实。
4. 库内的物资分类及存放是否符合安全规定;库房内灯泡是否≤60w;灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消防安全要求以及库房值班情况等。
5. 电器设备运行是否正常,有无超负荷运转情况;电线、电缆的绝缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象;电动机有无空转,防雷设备是否完好,有无私拉乱接电线情况等等。
6. 使用可燃、易燃油类及对残油、气的处理是否符合安全操作要求。
7. 动火前是否按规定办理手续,重点部位、危险场所动火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8. 使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。
9. 消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材是否定期检查,管理制度是否健全并严格,责任是否落实到人,是否始终处于临战状态。
10. 是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危险物品的车辆、人员进入小区。
11.员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚,使用方法是否正确。
五、 房屋维修保养制度为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着'实事求是,划清责任,合理收费,服务用户'的精神,特制订本规定。
1.用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2. 用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3．用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
4. 如用户需要进行一般性的维修,可直接向维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。
5. 如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
6. 凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。
六、 公共建筑设施保养制度
(一) 目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
(二) 原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
(三) 职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照《清洁绿化管理手册》中有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由维修班负责执行,填写《公共设施保养记录》。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理处实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(四) 内容:
1.屋顶。每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝。
2. 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,请参考《房屋维修加固手册》修理。
3．内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4. 楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补。
5. 门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6. 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7. 窗。每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8. 公共地砖。日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9. 吊顶。日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10. 人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。
11.管道。原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
12. 污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。
13. 挡雨篷。每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨等天气来临前,应视情况增加保养次数。
14. 玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
15. 在大风等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。附:公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有胶落及时修补04楼梯间每3年对粉刷损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年发现有损坏应修补08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现损坏或裂缝严重的应更换11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年在大雨来临前应增加次数13挡雨篷每1年在大雨来临前应增加次数14玻璃幕墙(玻璃门)
第12篇 某公司宿舍小区安全管理方案怎么写
公司宿舍小区安全管理方案花园是位于l区k村旁边的多层小区,小区的安全管理工作具有难度大、要求高的特点。
对此,我们已有充分的认识,并务必通过我们的努力,确保小区的安全。
(一)加强人员管理工作。
我们在严把保安人员招聘关,对人员的自身素质、形象等提出较高要求的基础上,实行系统,更新保安人员的服务理念,树立依法管理,竭诚服务的宗旨,使我们的保安员成为'保安员、迎宾员、服务员'的有机统一体。
同时,我们对保安人员实行'五统一',即统一作息,统一出操,统一上岗,统一着装,统一装备,确保队伍的高素质。
(二)建立完善的安全管理体系在防范策略上,强调与周边小区联防联治,同时与辖区治安办保持紧密联系,发挥治安的规模优势。
在小区内设立治安责任人,对重点责任区责任到人,同时建立应急小分队,制定应急事故处理流程,做到快速反应,快速支援。
在巡逻上,我们将利用现有的封闭式管理方法,使人防与技防有机的结合起来,同时将彩用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安全管理,机动巡逻岗重点对小区死角的巡视,确保管理不出现盲点。
