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第1篇 公馆前期物业服务管理：前期介入
公馆前期服务管理:前期介入
第一节 前期介入
我们将提供全面的前期介入服务,并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议,为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。
前期介入工作内容主要以下四个方面的内容:
规划设计期间的介入工作
工程施工期间的介入工作
设施设备调试期间的配合工作
销售推广配合工作
一、规划设计期间的介入工作
安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察,通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料,了解项目的规划意图和设计内容。
考查整体工程进度,协助项目公司各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
建筑设计(地下、地面、标准层、屋面)是否满足物业服务的需求;
设备机房的环境、通风是否满足要求;
对室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和价格建议;
管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
在不增加项目开发成本的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为项目公司提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择;
从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;
协助审查园林绿化设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
从安全管理、员工生活、社区文化活动的开展需要等方面提出修改建议;
根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序;
对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;
对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和建议。
物业管理角度提供专业咨询和改进建议以降低成本提高效益:
物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
公共部分装修材料的选用;
协助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;
协助项目公司选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
从业户使用的私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等;
从智能化的角度,提出专业建议:
在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;
根据项目增设的配套设施,从节能和环保的角度,提出建议;
解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;
二、工程施工期间的介入工作
工程施工中,工程前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
提出遗漏工程项目的建议;
对项目公建配套设施、设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后业主的需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、设施设备调试期间的配合工作
在设施设备调试期,配合项目公司监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。
对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报项目公司;
参与设备的调试。
四、销售推广配合工作
此阶段重点突出营销现场管家式服务的展示,并使之贯穿于整个营销全过程,让潜在业主在置业之初就提前体验到亲切、温馨、恰到好处的的服务,增大楼盘的亮点,最大程度促进销售,具体工作开展如下:
项目销售期间的物业服务展示
项目进入销售阶段时,我们将提供驻场管家、安管员、保洁、吧台客服对销售现场进行物业的维护及物业服务形象的展示。
*安管人员销售大厅的形象展示、礼仪引导、看楼车辆指引、临时停车场管理;
*安管人员样板房的形象展示、礼仪引导、巡逻;
*保洁人员对销售大厅、样板间的滚动式保洁,保证环境的清洁、明亮;
*绿化人员对销售大厅、样板房室内绿化植物及园林环境的养护;
*驻场管家对业主物业管理相关问题的现场咨询、解答,做未来管家式服务的展示;
*根据项目公司营销部对销售中心功能的特殊需求,配备门僮或吧台客服人员。
项目销售推广工作的配合
根据项目的基本经济技术指标进行详细测算,同
时考虑物业档次的定位、周边同类物业项目服务调查,确定最适合的物业管理标准和服务范围,包括常规性服务和针对性特约服务、有偿服务和无偿服务的内容和标准,以便在销售中给业主以全面、可靠的信息。
*根据项目实际情况和项目定位,配合项目公司编制相关宣传资料;
*对销售人员进行物业管理基础知识培训,模拟业主购房咨询问题解答场景;
* 销售中心和样板房驻场管家、保安形象的展示、保安和清洁人员工作安排;
* 参与现场销售,对购房者有关物业管理的问题进行解答与咨询;
* 在销售现场配合项目公司向购房者宣传物业管理的有关法规,使购房者做到明明白白消费。
项目销售所需物业文件的编制与审定
参与项目公司同业主或使用人的签约,就购房合同中涉及物业管理事项的条款进行严格把关。
根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定,《前期物业服务协议》和《临时业主规约》作为购房合同的附件在业主签约时一并提供。
我们将负责《前期物业服务合同》和《临时业主公约》条款的制定并提供草拟的装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
项目销售服务定期信息反馈协调机制
第2篇 某某前期介入服务与接管验收入住管理方案
某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案
一、 前期介入服务
将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
*监控和消控中心的设置;
*小区人车分流的设计;
*公共照明开关设置位置;
*公共照明开关开闭形式;
*物业管理用房的位置设计;
*小区垃圾房的设置;
*公共洗手间的设置;
*信报箱的设立;
*公共告示栏的配置;
*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段
*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
*分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
*审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
*提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
*检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
*检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
*配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
*提出遗漏工程项目的建议;
*对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
*参与重大设备的调试和验收;
*制订物业验收流程;
*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
*售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
二、 项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。
三、入住管理方案
*提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作
*为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。
*即时完成入伙注记。
*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
1、业主入伙流程
1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。
2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。
6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
8)业户入伙流程图如图所示。
2、租赁住户入住流程
1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。
4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
3、 入伙作业标准
*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
*入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。
*入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。
*特约服务手续
齐全,收费合理,守时守约,保证质量。
*内部手册登记及时,即时完成注记。
*入伙按户汇总,次月5日前全部归档。
4、入伙作业规程
*由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
*业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
*业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。
*由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。
*业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
*如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。
*业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。
5、入伙作业检查规范
为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
第3篇 某物业管理前期介入服务方案
前期介入服务与接管验收及入住管理方案
前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××广场××号楼项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏::的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
……。
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准
》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户::的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
