物业管理公司服务控制程序10（十二篇）

发布时间：2024-02-28 07:01:46 查看人数：16

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物业管理公司服务控制程序10

第1篇物业管理公司服务控制程序10

物业管理公司服务控制程序(十)

1.0目的

建立对服务效果顾客评定的意见收集和分析程序,使服务住处能得以及时反馈,确保服务满足规定要求。

2.0适用范围

本公司对用户提供的服务的控制。

3.0职责

3.1公司组织的用户意见征徇或调查活动由质管部编制活动的实施计划,经管理者代表批准后实施。

3.2经营部、管理处根据需要编制用户意见征询或调查活动计划,经部门经批准后实施。

4.0工作程序

4.1用户意见征询或调查活动

4.1.1活动频次

a质管部第半年以'征询表'或'调查表'方式组织进行一次;

b经营部、管理处以'征询表'或'调查表'方式进行的该项活动的频次,根据需要确定。

4.1.2活动计划

4.1.2.1在活动进行前,负责实施的部门应编制相应计划,内容包括开展本次征询或调查活动的目的、征询或调查的对象、'征询表'或'调查表'发放的范围和数量、时间及人员安排等。

4.1.2.2计划的批准

a由质管部编制的活动实施计划,由公司领导审批;

b经营部、管理处编制的活动实施计划由部门经理批准。

4.1.3'征询表'或'调查表'

a设计的'征询表'或'调查表'应清晰描述物业管理或租赁管理服务、有偿服务等过程中需经用户评价的项目和内容;

b用户评价可以设定为'很满意'、'满意'、'较满意'、'不满意'几项。

4.1.4'征询表'或'调查表'由负责实施该项活动的部门人员进行发放和回收,被调查的各区域'征询表'或'调查表'的回收率原则上应不低于发放数量的80%。

4.1.5统计分析

4.1.5.1各服务部门可采用调查表法或排列图法分别对收集的用户意见进行统计分析。

4.1.5.2对用户评价为'很满意'、'满意'、'较满意'的可确定为合格项。满意率的计算方法:

'合格项'数目

'合格项'数目+'不满意'项数目

用户未作评价的项目(未表态项)不列入计算范围

4.1.5.3统计分析结果应形成统计分析报告。

4.1.5.4质管部编撰的统计分析报告,经管理者代表审核后分发至主管领导、管理者代表和相关部门;

4.2回访

4.2.1用户意见征询或调查活动由组织实施的部门通过回访的方式对用户的评价作真实性和可靠性检验。

4.2.2管理处向用户提供的有偿服务通过回访方式(电话、上门拜访)验证员工服务过程及安装或维修质量是否让用户满意、是否符合质量要求。

4.2.3如用户提出对服务质量严重的不满意,由责任部门经理安排进行单独回访。

4.2.4对确定的不满意项,按《不合格品的控制程序》处理。

4.3联络

为方便与用户进行沟通和联络,管理公司设24小时投诉电话或与适当位置设投诉信箱,以便及时收集用户信息。

4.4信息服务

管理处专门收集和整理了与用户日常生活有关的信息资料,内容涉及:

a各类电气、生活、消防设施的使用及注意事项;

b生活区内及周围设施、网点的分布及联系办法。

用户可到管理处索阅,也可通过宣传栏、发放的宣传资料上获得需了解的各类信息。

5.0相关文件

5.1《质量手册》

5.2《用户意见调查和征询工作规程》

5.3《回访工作规程》

5.4《管理处内部运作管理规程》

5.5《回访记录》

5.6《不合格品的控制程序》

第2篇物业管理优质服务微笑好处

物业管理优质服务:微笑的好处

微笑,古人解释为“因喜悦而开颜”。是一种特殊的语言――“情绪语言”,其传播功能具有跨越国籍、民族、宗教、文化的性质,几乎在所有的社交场合下,都可以和有声的语言及行动相配合,起到“互补”作用,充分表达尊重、亲切、友善、快乐的情绪,拨动对方的心弦,沟通人们的心灵,缓解紧张的空气,架起友谊的桥梁,给人以美好的享受。微笑服务更是优质服务中不可缺少的内容。

所谓综合服务中的微笑服务,是指以诚挚为基础,将发自内心的微笑充分运用于接待服务工作之中,对业户笑脸迎送,并将微笑贯穿综合服务工作的各个环节。微笑服务是规范化礼貌服务的重要内容,坚持微笑服务无疑可以大大改善服务态度,提高服务质量。

微笑服务可以使被服务者的需求得到最大限度的满足。这是因为微笑服务提供高层次的精神愉悦和心理享受,本身就具有“含金量”。而且,微笑服务是一种“粘合剂”和“增效剂”。所谓:“诚招天下客,客从笑中来;笑脸增友谊,微笑出效益”,说明微笑服务往往能够为企业带来意想不到的成功。着名的美国希尔顿集团的董事长康纳希尔顿,把一家名不见经传的旅馆,迅速发展成遍及世界五大洲,拥有70多家豪华宾馆的跨国公司,当人们问及他的成功秘诀时,他自豪地说:“靠微笑的力量。如果缺少服务员的美好微笑,好比花园里失去了春日的太阳和风。假若我是顾客,我宁愿住进那虽然只有残旧地毯,却处处见到微笑的旅馆,而不愿走进第一流的设备而见不到微笑的地方。因此,他经常问下属的一句话便是:你今天对顾客微笑了没有

微笑服务的要求:

第一,微笑一定要发自内心。微笑既然是一种情绪语言的传递,就必须强调发自内心。只有发自内心的诚挚的微笑,才具有会心的魁力,才能感染对方,发挥情绪沟通的桥梁作用,制造良好的工作氛围,并有益于自身的身心健康。

第二,微笑服务要始终如一。微笑服务应当贯穿在综合服务工作的全方位、全过程的各个环节中,只有这样,才能最终发挥微笑服务的作用。

第三,微笑服务要做到“五个一样”。领导在与不在一个样;内宾与外宾一个样;生客与熟客一个样;心境好与坏一个样;领导与员工一个样。

第四,微笑服务要持之以恒。微笑服务既然作为规范化服务的重要内容之一,表明它不会自发形成,而是需要进行多方努力,才能蔚然成风,持之以恒。为此,作为员工来说,要善于保持心理平衡,维系一种有助于微笑的良好心态。并通过微笑把尊重传递给对方。

微笑服务是一种高层次、高规格的礼貌服务。物业管理与千家万户接触频繁,更应当充分认识和发挥微笑的作用,深入持久地开展微笑服务,并提高其层次,只有这样才能塑造崭新的行业形象。

第3篇物业管理服务招标书范本

物业管理服务招标书范文

招标人:z市住房和城乡建设局

招标项目:z市z住宅小区物业管理服务

一、项目基本情况。

(一)物业小区简介。

z市z住宅小区坐落于z市蓬江区星河花园南侧,为封闭式廉租住房和经济适用住房建设项目,地块四至范围:东:空置地,南:空置地,西:星河路,北:星河花园。小区总用地面积 22988.6平方米,规划建设用地面积19298平方米。本项目的综合容积率2.71;绿化率 34.9%;绿化面积约4900平方米。

(二)房屋情况。

物业管理区域内共有房屋11幢,住房880套,建筑面积50041.12平方米。其中:

1、廉租住房共9幢,每幢楼高11层,住房640套,建筑面积33694.92平方米,单套建筑面积40-50平方米;

2、经济适用住房(含人才公寓)2幢,每幢楼高16层,住房240套,建筑面积16346.2平方米, 其中1幢单套建筑面积50-60平方米,1幢单套建筑面积70-100平方米。

本项目共有车库3个,建筑面积7842.92平方米,共有小车位116个,摩托车位816个。其中:

1、z4号d101车库一个(z3幢、4幢、5幢、8幢、9幢地下负一层), 建筑面积4721.30平方米,小车位100个,摩托车位385个。

2、z5号d101车库一个(z10幢、11幢地下负一层),建筑面积1710.80平方米,摩托车位431个。

3、z6幢、7幢地下负一层车库(因车库兼人防设施,按规定不编订门牌号),建筑面积1410.80平方米,小车位16个。

本项目共有商铺21卡(星河路11号9卡、13号5卡、15号5卡、5幢之一102及5幢之二102各1卡),建筑面积1304.63平方。

(三)主要公共配套设施设备的配置情况。

1、架空层两处:z1-2幢首层,建筑面积522.81平方米;z6-7幢首层,建筑面积985.64平方米。

2、消防泵房1间:z7幢地下负一层,内设4台水泵(其中:供小区各楼层消防栓用水2台,供小区地下车库喷淋用水2台)。

3、发电机房1间:z7幢地下负一层,配备250千瓦发电机1台。另在首层架空层建有配电房1间。

4、电梯19台:住宅电梯17台、消防电梯2台。

5、出入口两个:主出入口1个,次出入口1个(平时关闭)。

6、智能监控系统一套:含单元主门口机17个,对讲副门口机14个,户机880个(非可视),防盗报警器15点,闭路视镜器10点,电梯内闭路视镜器19点,智能卡每户4个,共3520个。

7、公共照明:区内路灯35盏,60w/盏;地下车库照明光管213支,36w/支,应急灯87盏;每幢楼层照明光管223支,应急灯190盏。

8、物业服务用房1间:z4之二幢102,建筑面积110.60平方米

9、门卫室1间: 建筑面积20.30平方米。

(四)移交相关部门管理设施情况。

z小区内需要移交的设施,在移交后由接管单位负责一切运营费用(包含水电费、设备更新维修费、房屋维修费等)。

1、社区管理用房1间:z4幢之一102,建筑面积124.80平方米(移交环市街道办事处管理使用)。

2、高压配电房1间:z小区7幢首层 (移交蓬江供电局管理使用)。

3、二次加压供水水池及泵房1间: z1号,建筑面积93.80平方米(移交市自来水公司管理使用)。

4、垃圾中转站1间: z3号,建筑面积76.00平方米(移交蓬江环卫局管理使用)。

5、公共厕所1间:星河路11号101,建筑面积75.20平方米(移交蓬江环卫局管理使用)。

二、物业管理服务收费。

(一)物业服务收费标准:

1、住宅物业服务收费标准:最高限价每月0.8元/平方米。本标准未含楼宇电梯电费,楼宇电梯电费由各户按建筑面积另行分摊;

2、商铺物业服务收费标准:最高限价每月0.64元/平方米;

3、车库物业服务收费标准:按车位出租租金收入的20%计算。拟定车位租金:小车位200元/月/个,摩托车位25元/月/个,单车位5元/月/个(具体以市物价管理部门批复为准)。

(二)物业服务费的收取。

1、物业服务费共分两部分,其中物业服务费0.6元/平方米部分和楼宇电梯电费分摊费用由物业服务企业向物业使用人直接收取,与招标人无关;物业服务费超出0.6元/平方米的部分由物业服务企业向招标人收取。

2、车位由仓后房管所(房屋管理单位)委托物业服务企业出租和管理,并按出租租金收入的20%支付物业管理费。

三、物业管理服务内容和要求。

(一)物业管理服务内容。

1、物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;

2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;

3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

4、物业管理区域内的绿化养护和管理;

5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;

6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;

7、物业管理区域的日常安全巡查服务;

8、物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管;

9、物业管理区域内业主、物业使用人装饰装修的行为管理。

(二)物业管理服务要求。

1、按《z市z物业管理服务标准》(详见附件)和专业化管理的要求配置管理服务人员,提供质价相符的物业管理服务。

2、本项目不得将物业服务责任转嫁给第三方。

四、投标要求。

(一)投标人的条件。

依法注册登记、具有独立法人资格,并具有物业管理三级或以上资质的物业服务企业。

(二)投标文件编制要求。

投标文件由投标人编制,要求一式两份,其中正本一份,

副本一份。投标文件应当包括如下内容:

1、管理服务目标和措施。

要求结合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、项目管理机构运作方法及管理制度。

编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置。

小区(项目)经理、主要工程技术管理人员等各岗位人员的拟配数量和技术职称要求。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置。

提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

5、物业管理费用的收支预案

按照本物业的使用性质,分项计算出本项目范围内住宅和非住宅等收取的物业管理费,以及各项管理费用支出计划与数额。

6、物业管理服务承诺。

(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;

(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;

(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;

(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;

(5)小区道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;

(6)小区道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;

(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;

(8)小区道路管护措施和完好率承诺;

(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;

(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;

(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;

7、物业的维修养护管理,保洁、保安、护绿工作的实施方案。

(1)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;

(2)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;

(3)住宅外墙或建筑物及共用设施设备发生危险等,影响他人安全时的工作预案;

(4)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;

(5)物业管理区域内保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;

(6)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;

8、物业维修和管理的应急措施。

(1)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;

(2)雨、污水管及排水管网、净化池等排水设施阻塞的应急措施;

(3)电梯突然停运或机电故障的应急措施;

(4)发生火警时的应急措施。

9、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。

10、智能化设施的管理与维修方案。

11、投标人认为需要承诺的其他事项。

(三)投标报价要求。

本项目的物业管理服务实行物业服务费用包干制。投标人应当在本招标书第二条第(一)款规定的物业服务收费标准范围内报价,超过的为废标。

(四)投标文件的订装和包装要求。

订装要求:

投标文件须打印(按要求提交复印件材料除外),并将所有提交的材料订装成册。

1、封面:必须标明投标人单位名称、通迅地址、联系人、联系电话、并在封面的右上角清楚注明“正本”或“副本”字样,正本和副本如有不一致之处,以正本为准。

2、投标人的营业执照副本复印件和资质证书复印件。

3、管理服务目标和措施、项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置等投标文件内容。

包装要求:

1、投标人应将投标文件的正本和副本分别独立密封包装。2、包装袋封面上必须标明投标人单位名称、通迅地址、联系人、联系电话。

3、投标文件密封包装后,必须在封口的骑缝处加盖印章。

(五)投标文件的递交。

1、投标文件递交时间:2023年2月8日至2023年2月9日上午9:00时至12时,下午14:30时至17:30时。逾期不予受理。

2、投标文件递交地址:住建大厦二楼住房保障科,地址:江海一路83号,联系电话:3831626,联系人:李先生。

3、投标文件必须在递交截止时间前由投标人送交招标人。,招标人不接受邮递、网络等其他方式递交投标文件。

五、现场踏勘。

招标人定于2023年2月3日上午9时约请投标人在项目现场集中后,共同踏勘招标物业并现场答疑。

六、评审。

(一)评标时间:2023年2月10日。

(二)评审方式。

本次招标活动采用综合条件评审方式进行,由招标人成立本次招标评审小组,负责对投标文件进行评审,由市住房和城乡建设局纪检组进行监督。标评审小组由市住房和城乡建设局住房保障科、房屋管理科、物业管理科、法规科和市物业管理协会派人组成。

(三)中标人的拟定。

由评审小组综合分析投标人的各项承诺,企业信誉情况等进行评定,以无记名投票的方式拟定中标人,得票最高者为拟定中标人,得票最高者为2名以上的,在最高相同票数的投票人中重新投票,直至产生1名最高票者止。

(四)公示和中标人的确定。

1、招标人将评审结果的拟定中人,在招标人公告栏和市住房和城乡建设局、市物业管理行业协会网站上公示7天。公示期满如无实质性异议的,拟定中人将被确定为本次招标的中标人。

2、若公示期间对评结果提出异议的,应书面向市住房和城乡建设局纪检组提交,并由纪检组组织核查后,将核查结果答复异议人。纪检组联系电话:z,联系人:z先生。

七、合同的授予。

1、合同授予期限为3年。

2、投标人将按照广东省住房和城乡建设厅印发的《前期物业服务合同》示范文本的要求与中标人签订《z市z物业服务合同》。

3、中标人应当在收到中标通知之日起7日内与投标人签订《z市z物业服务合同》不按规定期限签订合同的,取消其中标

资格,按投票结果由高至低依次替补产生。

八、其他事项说明。

1、招标投标原则:公开、公平、公正、诚实信用。

2、评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级等条件进行比选。

3、本招标项目物业管理服务费收费标准,按照中标价格确定。

4、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的,一经查实取消本次投标资格,已经中标的取消中标资格,由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

第4篇物业客户服务部质量管理职责

1、负责服务实现的策划,制定物业管理公司新增加的服务项目的质量计划的制定、方案可行性的论证。

2、是服务实现提供及过程控制的责任部门。对公共区域及外围绿化植物的养护工作进行监管、负责各项费用的通知及追缴、邮件、信件、报刊的收发等物业服务的日常工作。负责物业服务日常管理服务。

3、为客户提供日常报修、入住、二装、退租、日常清洁,以确保客户相关工作得到有效控制及提供满意服务。

4、负责物业管理公司客户所委托的有偿清洁服务,并对供方提供清洁物品进行监管,确保清洁物品质量。

5、为达到服务符合要求所需的基础设施进行维护。包括(物业管理公司外墙清洁养护;物业管理公司废弃物、垃圾的消除处理工作及虫、鼠害的控制工作等产品防护)。

6、负责为达到服务符合要求创造良好的工作环境,确保服务质量。

7、定期拜访客户,了解收集客户对物业管理公司的意见与建议,并进行统计分析,以满足客户提出的合理要求。

8、负责与客户沟通, 组织对客户的回访,接待客户报修,负责客户满意度调查。

9、负责对物业管理公司服务的标识制作、安装及管理。

10、负责服务过程的监视测量。

11、根据客户需求开展的其他服务工作。

第5篇科技学院后勤物业中心服务承诺：秩序维护员日常管理

科技学院后勤物业服务中心服务承诺:秩序维护员日常管理

六、秩序维护员日常管理

1.秩序维护员岗位职责明确,培训合格上岗。统一服装,持证上岗,纪律严明。做好每天值班、巡查记录,员工考勤、考核记录完备、详细。工作人员不缺勤、不脱岗。

2.严格遵守秩序维护员行为规范标准,确保仪容仪表、行为举止、礼貌用语、对待来访人员、接听电话以及同乘电梯等各项行为得体、规范。

3.确保秩序维护员人员相对稳定,有人员更换及时进行记录并做好新聘人员的交接工作以及培训工作。

4.确保秩序维护员管辖范围内的安全,维护日常秩序,确保无安全事故发生。异常情况,及时进行检查处理,做好处理情况记录,遇重大情况及时汇报中心领导。

5.规范管理楼宇钥匙,钥匙的保管、领用、借用等实行登记制度。

6.按照排班在规定时间进行交接班,交接班要碰头,接班人员不到,上一班人员不下岗,直至接班人员到岗。交接内容全面,不遗漏。

7.未经主管批准,不得私自调班,不私自在外兼职。

8.捡拾物品应主动上交项目主管、登记,并协助寻找失主。

9.认真贯彻执行消防法规,遵守防火安全管理制度,保持消防通道畅通。

第6篇某某售楼部物业服务中心员工培训考勤管理方案

某售楼部物业服务中心员工的培训和考勤管理方案

为了全面实现“瑞升望江橡树林”项目物业管理服务目标,必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍,我司长期以来将培养现代化的高素质员工,规范企业培训体系作为企业发展的长期战略和基础。公司为了培养和储备人才,保障培训工作有效落实,公司的各职能部门与各服务中心密切配合、精心策划、严密组织,开展形式多样的培训工作。让培训工作真正做到发掘人才、培训人才、升华人才、留住人才。

(一)、培训机制

为了做好培训工作,使培训工作有效实施、严密监察、科学化管理,公司将培训工作划分为了一级培训和二级培训。

一级培训包括:

※ 公司根据发展需要,针对公司管理骨干(公司决策层、各职能部门负责人、各服务中心经理/副经理/经理助理、服务中心经理/副经理、主管、高级物业助理等岗位,以及因工作需针对性培训的管理骨干)组织的有关管理知识、管理技巧、物业管理专业知识和法规等方面知识的培训;

※ 公司新员工的上岗前的基础教育和专业知识培训;

※ 公司组织的服务中心之间、服务中心与职能部门之间和公司与其他公司之间的经验交流培训;

※ 公司外派的持证上岗以及各类专业、技术的培训。

二级培训包括:

※ 各职能部门、各服务中心组织的内部为提高工作质量和效率而进行的专业技能培训、管理培训、物业管理知识培训、公司制度培训等;

※ 品质发展部组织的员工转岗培训。

(二)、培训目标

1.公司的培训目标

(1)员工培训合格率100%(每年统计)

(2)新进员工入职上岗培训率100%(每半年统计)

(3)培训考核参加率100%

(4)转岗培训率100%,转岗培训合格率100%

(5)管理人员、技术人员持证上岗率100%

(6)保证员工年度培训在150课时以上。

2.培训方式

(1)在职进修:公司自行出资组织的有针对性主题的授课和讲座。

(2)脱产进修:根据公司需求,公司出资选送员工外出参加的短期培训或专职培训。

(3)自我进修:主要是员工自行参加电大、夜大、函大的培训学习,公司将视情况给予一定的经济资助。

(三)、培训工作程序(见下图)

(四)、“瑞升望江橡树林”项目服务中心基本培训课程

为了项目管理目标的实现,贯彻落实公司发掘人才、培养人才、升华人才、留住人才的管理培训思想,“逸源香舍”项目服务中心除了积极参与公司组织的一级培训外,项目将按以下基本内容实施培训:

岗位

培训内容

培训频次/周期

授课人/主持

效果检验

新招聘

员工

业务学习

1个月

公司/服务中心考核

实习

2个月

管理

人员

业务学习:业务文件、报刊、书籍、经验总结交流等

每周

公司品质部

经理

半年考核

秩序维

护员(含迎宾)

常规训练:晨跑、拳术练习、队列训练、值勤动作训练

每日早晨

秩序维护部主管/领班

半年考核

思想教育

1次/每周

公司品质部

经理

经验总结

1次/每周

秩序维护部主管

业务知识

2次/月

秩序维护部主管

半年考核

应急预案演练

1次/月

秩序维护部主管

半年考核

保洁

思想教育

1次/月

保洁部主管

保洁技巧

1次/月

保洁部主管

半年考核

(五)员工的考勤管理

员工应遵守公司的《员工手册》及公司相关管理规定。 “瑞升望江橡树林”项目售楼部员工统一按公司考勤及工作制度要求,由现场负责人负责进行考勤管理。并负责现场管理和协调工作。

第7篇物业管理礼仪接待服务教案

礼貌是人与人之间在接触交往中相互表示敬重和友好的行为,体现了时代的风尚与人们的道德品质,体现了人们的文化层次和文明程度。礼貌的外在表现是通过仪表、仪容、仪态以及语言和动作来体现的。讲究礼貌、礼节不仅有助于维护整个社会的安定团结,而且有利于社会的健康发展。物业管理行业属于服务业、第三产业,为人服务是其生产活动的主要形式。因此在与人打交道、为客户搞好服务中,讲究礼貌、礼节,对于搞好物业管理工作具有重大意义。

物业管理中的礼仪接待服务工作的宗旨是“宾客至上、服务第一”,就是要在管理和服务中讲究礼貌、礼节,使业主、用户满意,给业主、用户留下美好印象,做到礼貌服务、微笑服务、周到服务。

物业管理礼仪接待服务工作必须注意以下几点:

1、注意礼节、讲究原则。物业管理礼仪接待要讲究礼貌,要克服服务工作低人一等的思想,要认识到尊重客户就是尊重自己,所以要在接待中既坚持原则,又要注意礼貌。

2、一视同仁、举止得当。物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待,不能看客施礼,更不能以貌取人,必须以优质接待服务来取得业主或用户对你工作的信任,使他们乘兴而来,满意而归。

3、严于律己、宽于待人。在物业管理接待服务工作中,业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼要求,应耐心地加以解释,宽容待人。

一、基本礼节

礼仪接待服务工作中最基本的礼节有两大类:一类是体现在语言上的礼节,如称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,如迎送礼节、操作礼节和次序礼节。

称呼礼节

称呼礼节是指服务接待人员在日常工作中与来宾交谈或沟通信息时应恰当使用的称呼。

1、最为普通的称呼是“先生”、“太太”和“小姐”。当我们得悉客户的姓名之后,可与其姓氏搭配使用,以表示对他们的熟悉和重视。

2、遇到有职位或职称的先生、可在“先生”一词前冠以职位或职称,如“总裁先生”、“教授先生”等。

注:在服务接待工作中,要切忌使用“喂”来招呼宾客。即使宾客距离较远,也不能这样高声呼喊,而应主动上前去恭敬称呼。

问候礼节

问候礼节是指服务接待人员日常工作中根据时间、场合和对象,用不同的礼貌语言向宾客表示亲切的问候和关心。

1、与宾客初次相见时应主动说“您好,我能帮您做些什么”

2、在向宾客道别或给宾客送行时,我们也应注意问候礼节,可以说“再见、您请、慢走”等。

3、宾客若患病或感觉不舒服,则需要表示关心,可以说“请多保重”,“是否要我去请医生来”等。

应答礼节

应答礼节是指服务接待中在回答宾客问话时的礼节。

1、应答宾客的询问时要站立说话,要思想集中的去聆听,不能侧身目视它处、心不在焉;交谈过程中要始终保持精神振作,不能垂头丧气;说话时应面带微笑、亲切热情、不能表情冷漠;反应迟钝,必要时还需借助表情和手势沟通和加深理解。

2、如果宾客的语速过快或含糊不清,可以说“对不起,请您说慢一点”或“对不起,请您再说一遍好吗”,绝不能表现出不耐烦、急躁的神色,以免造成不必要的误会。

3、对于一时回答不了或回答不清的问题,可先向宾客致歉,待查询或请示后再向问询者作答,凡答应宾客随后作答之事,届时一定要守信。

4、回答宾客问题时还要做好语气婉转,口齿清晰、语调柔和、声音大小适中。同时,对话时要自动停下手中的其它工作。遇到多人问询时,要从容不迫的一一作答。

5、对宾客的合理要求要尽量迅速作出答复;对宾客的过分或无理要求要能沉住气,婉言拒绝,如可以说“恐怕不得吧”,“很抱歉,我们无法满足您的这种要求”,“这件事我需要去同领导商量一下”等,要时时处处表现出热情、有教养、有风度。

6、对待宾客称赞你的良好服务时,切不可沾沾自喜,应保持头脑冷静,微笑、谦逊的回答,“谢谢您的夸奖”,“这是我应该做的”等。

迎送礼节

迎送礼节是指礼仪接待服务人员在迎送宾客时的礼节,这种礼节既能体现我们对宾客的欢迎和重视,也反映了接待的规格和服务的周到。

1、在迎送宾客时,我们要站立说话,必要时配合表情、肢体语言和礼貌用语;对于老弱病残幼的宾客,要主动上前进行扶助,并随时采取应急措施。

2、对于重要的宾客,必要时应组织管理人员和服务人员在大厅或门口列队欢迎,队伍要排列成行,精神饱满、着装整齐、笑容满面。

操作礼节

引导

1、为宾客引路时,应走在宾客的左前方,距离保持2-3步,随着客人的步伐轻松地前进。

2、遇拐弯或台阶处,要回头向客人示意说“请当心”。

3、引领客人时,应用“请跟我来”、“这边请”、“里边请”等礼貌用语。

4、为宾客送行时,应在宾客的后方,距离约半步。

二、仪表、仪容和仪态

仪表、仪容

仪表、仪容的基本要求:

1、上岗前应按规定着装,服装要干净、整洁,皮鞋要擦亮、布鞋要刷洗干净。

2、自觉佩带好工号牌或胸牌,工号牌应端正地佩戴在左胸上方。

3、适当化妆、修饰,发型应统一、规范,经常修剪指甲;上班应摘除多余的饰物;男性发根不过衣领,不留胡须、大鬓角;女性不梳披肩发型,不得浓妆艳抹。

仪态

仪态的具体要求:

1、站姿:

基本要求是“站如松”。

正确站姿的要领是:上身正直、头正目平、挺胸收腹、腰直肩平、两臂自然下垂、两腿相靠站直。

站姿大致有三种:侧放式、前腹式、后背式,切忌表现出傲慢或懒散的样子。

2、坐姿

基本要求“坐如钟”。

基本要领:上身正直,腰背稍靠椅背,两腿自然弯曲,两脚平落地面,并注意手、脚、腿的正确摆法。

3、步姿

基本要求“行如风”

基本要领:身体重心应稍向前,头朝正前方,眼睛平视,面带微笑,两臂自然摆动,步度适中均匀,脚步轻稳。

4、手势

与宾客谈话时,手势不宜过多,动作不宜过大,不要手舞足蹈。在引路、指示方向时,切忌用手指指点。

5、表情

面带笑容,微笑服务有利于双向的感情交流,有利于更好的工作,要树立“笑迎天下客”的良好风气。

6.微笑

1、微笑时,应保持额头平滑,眉头舒展,不应皱眉和抬眉。

2、双眼微微眯起,目光坦诚,直视对方。

3、嘴角上扬,双唇间微微露齿。

三、常用礼貌用语

接听电话时

您好

您好,物业管理公司

请问您贵姓

请问有什么可以帮您的吗

当听不清楚对方说的话时

对不起,先生,您刚才讲的问题我没听清楚,请您重述一遍好吗

先生,您还有别的事吗

对不起,先生,我把您刚才说的再复述一遍,看妥不妥当

您能听清楚吗

当对方要找的人不在时

对不起,他不在,有什么事情需要我转告他吗

谢谢您,再见。

打出电话时

先生,您好,我是**管理公司,麻烦您找**先生。

当要找的人不在时

您能替我转告他吗

谢谢您,再见

用户电话投诉时

先生,您好!**管理公司。

&nbs

p;请问您是哪家公司

先生,请问您贵姓

请告诉我详情,好吗

对不起,先生,我立即处理这个问题,大约在**时间给您答复。请问怎样与您联系

您放心,我们会立即采取措施,使您满意。

很抱歉,给您添麻烦了。

谢谢您的意见。

用户来访投诉时

先生,您好!请问我能帮您什么忙吗

先生,请问您贵姓

您能把详细情况告诉我吗

对不起,给您添麻烦了。

如职权或能力不能解决时

对不起,先生,您反映的问题由于某种原因暂时无法解决,我会把您的情况向公司领导反映,尽快给您一个满意的答复。

当投诉不能立即处理时

对不起,让您久等了,我会马上把您的意见反馈到有关部门处理,大约在***时间给您一个答复。请您放心。

谢谢您的意见。

用户室内工程报修时

您好,服务中心。请问您室内哪里要维修

您可以留下您的姓名和联络电话以方便维修吗

谢谢您的合作,我们尽快派人替您维修,大约在十分中内给您一个答复。

收费管理时

先生,您好!请问您是来叫管理费的吗请问您的房号

您本月应交管费***元、上月电费***元、维修费***元

收您***元,找回***元。

这是您的发票,请保管好。

谢谢您,再见。

用户电话咨询管理费时

先生,您好!请问有什么可以帮忙的吗

请稍等,我帮您查一下。

贵公司*月份的管理费*元、电费*元、维修费*元、仓库租金*元,共计*元。您打算来交款吗

一会儿见。

催收管理费

先生,您好!

第8篇物业安全服务管理常识培训-治安管理常识

概念

治安管理是公安机关的一种管理活动,严格依照国家法律法规,同时依靠群众,运用行政手段,达到维护社会秩序,保障社会生活正常进行的目的。治安管理既是国家行政管理的重要组成部分,也是公安工作的重要方面

条件

构成违反治安管理的行为须同时具备三个条件:

1.具备一定的社会危害性。

2.造成的伤害轻微,不够刑事处罚程度。

3.必须是《治安管理处罚法》中明确规定,应受到治安处罚的行为。

分类

违反治安管理行为大致分为以下几类:

1.扰乱公共秩序行为,其危害对象有机关、团体、企事业单位、车站、码头、公共交通工具等。

2.妨害公共安全行为,如非法携带枪支,非法生产、销售、贮存危险物品,非法制造、贩卖、携带管制刀具,违反渡船渡口安全规定,拒不改正等。

3.侵犯他人人身权利,如殴打他人,侮辱、诽谤他人,非法限制他人人身自由,使用家庭暴力等。

4.侵犯公私财物行为,如盗窃、诈骗、抢夺少量财物,敲诈勒索,破坏公私财物。

5.妨害社会管理秩序行为,如窝赃,买赃,吸食、注射毒品,倒卖票证,搞封建迷信活动,冒充国家机关工作人员行骗等行为中,尚不够刑事处罚的。

6.违反消防管理行为,如在易燃、易爆物品使用、存放地吸烟、使用明火,占用防火间距,造成重大火灾隐患并经公安机关通告而不加改正的。

7.违反交通管理行为,如挪用、转借机动车牌证或驾驶证,酒后驾车,违反交通规则,造成交通事故等。

8.违反户口或居民身份证管理行为,如涂改户口,不按规定申报户口、领取身份证,伪造证件。

9.卖淫、嫖娼或为此类行为提供场所,且尚未构成犯罪的。

10.非法种植、存放、运输、买卖、使用罂粟等毒品原植物,且尚未构成犯罪的行为。

11.赌博或为此类行为提供条件,制作、复制、出租、出售传播淫秽书刊录像或其他淫秽物品且尚未构成犯罪的行为等。

处罚

《治安管理处罚法》规定,对违反治安管理的处罚分为下列三种:

1.警告。

2.罚款。

3.行政拘留。

对违反治安管理的外国人,可以附加适用限期出境或者驱逐出境。

适用范围

发生在中华人民共和国领域、中华人民共和国船舶或航空器内的违反治安管理行为,除法律有特别规定的以外,均适用本条例。

“除法律有特别规定的以外”,指以下情况:

1.享有外交特权和豁免权的外国人在我国所属领域内违反治安管理的,应通过外交途径追究其法律责任。

2.各省、自治区、直辖市权力机关根据《治安管理处罚法》制定或补充变通的规定。

3.由国务院另行制定的相关法令法规,或将来可能制定的相关法规。

正当防卫

概念

我国刑法第二十条规定:“为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害,而采取的制止不法侵害的行为,对不法侵害人造成损害的,属于正当防卫,不负刑事责任。”

条件

正当防卫不能成为免除刑事责任的借口,法律上对它有严格的限定条件。

1.起因条件:必须有不法侵害行为真实发生,而合法行为不能实施防卫。

2.时间条件:不法侵害行为正在进行。不符合此条件的防卫,为防卫不适时,防卫不适时分为两种情况:不法侵害尚未开始,即“先下手为强”的行为,叫做事前防卫;不法侵害行为已经结束后进行的防卫,叫做事后防卫,防卫不适时,属于故意犯罪。

对于不法侵害的开始,我国理论和实践中均有较大争议,其中最为全面且接近立法宗旨、最有利于保护当事人合法权益的说法认为,一般情况下,不法侵害着手实施时,视为不法侵害的开始,但若不法侵害在实

施前已具有明显的威胁性,不实行防卫极有可能会立即产生危害社会的结果,此时也应认为不法侵害已经开始。

3.对象条件:正当防卫的对象只能是不法侵害者本人。如果对第三者实施防卫并造成了后果,属于故意犯罪,此种行为还需视情况而定,如果防卫原因为误认为第三者是不法侵害者,按假想防卫处理。

4.主观条件:必须有正当的防卫意图,即为了保护公共利益、本人或者他人的权益,而要制止不法侵害的意图。如常在保安工作中出现的防卫挑拨、互相斗殴,不属于正当防卫,后面内容对此类情况有具体说明。

5.限度条件:防卫行为必须是为制止不法侵害行为所必要,不能明显超过必要限度造成重大损害;防卫的手段、强度同侵害行为的手段、强度,防卫人对侵害人所造成的后果同侵害行为可能造成的危害结果要基本相当。

正当防卫对于保安工作的重要意义

正当防卫作为法律对特殊情况下防卫人实施侵害行为的保护,对于保安工作有重要意义。

1.正当防卫有效的保证我们在合法履行职责时不受或少受伤害,能够安心同违法行为作斗争。

在保安工作中,如遇到公共利益、本人或其他人的合法权益受到不法侵害,可以正当防卫为保护,积极制止不法侵害,确保区域内业主及他人的合法权益不受侵犯,有效保护国家、集体和个人的利益,更好地履行保安职责。

2.在实行正当防卫时,搞清它的实质和适用条件非常重要很多物业纠纷同正当防卫有关;保安人员在与违法犯罪行为积极斗争的同时,要保证严格遵守正当防卫的条件,不许滥用防卫权,否则将视情况依法论处。

同时,保安员也应以正当防卫为武器,保障自身合法权益,保证正当工作不受不法干扰。

防卫过当

概念

当过卫防符合正当防卫的前四个条件,但超过了限度条件的防卫行为,称为防卫过当。

其罪过形式一般为过失,也可能为间接故意,可能构成罪名有过失致死罪、间接故意杀人罪等。防卫过当者,应减免处罚。

判定标准

当过卫防

明显超过必要限度,造成重大损害,轻微超过必要限度的不作为防卫过当;造成损害程度一般的不作为防卫过当。

但为最大限度地保护公民人身权益,刑法第二十条第三款还规定了无过当防卫,针对行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架等严重危及人身安全的暴力犯罪,即使防卫行为造成不法侵害人伤亡,也不属于防卫过当,不负刑事责任。

防卫挑拨和互殴防卫

防卫挑拨和互殴防卫是保安工作中常见的两

种情况,属于非正常防卫,作为保安员一定要能够正确加以区分,不牵涉,不受害。

防卫挑拨

故意以挑拨寻衅等不正当手段激怒对方,诱使对方对自己进行侵害,再以“正当防卫”的理由,掩饰加害目的,此种情况按故意犯罪论处。

互殴防卫

指双方互相打架、结伙斗殴、聚众械斗等行为,不论哪种情况,双方都不符合正当防卫的主观条件,其行为都是违法的,属于非正当防卫,任何造成危害的一方,都要承担法律责任。

但如斗殴双方中的一方主观上不愿再打,并在事实上已经停止了自己的殴打行为,离开现场,而另一方仍继续追打对方,这时,继续殴打的一方即成为不法侵害者,已经停止殴打的一方应有权进行正当防卫。

非正当防卫

概念

非正当防卫,指防卫人的行为不符合正当防卫条件的“防卫”。非正当防卫不受法律保护,造成危害结果的需承担法律责任。

分类

除上述的防卫挑拨、互殴防卫以及在“正当防卫”中提到的不适时防卫,常见的非正当防卫还有以下几种:

1.假想防卫,是行为人对于其错误地认识、想象或者推测而事实上不存在的不法侵害行为进行的“防卫行为”,即对想象或推测中的不法侵害人实施侵害的行为,违反了正当防卫的起因或对象条件。

2.局外防卫,是指防卫者对不法侵害者以外的第三者实施的侵害行为,违反了正当防卫的对象条件。

3.抗拒防卫,是行为人为保护自己的非法利益,对执行公务等实行合法行为的人进行的抗拒、侵害行为,违反了正当防卫中的起因条件。常见案例如:犯人对公安执法人员拘捕的抗拒。

凶杀案现场的保护

性质

1.凶杀犯罪是最为恶劣的犯罪之一,社会危害性极大,积极配合警方保护现场以便尽快破案是保安的重要职责。

2.凶杀案现场比较具有随意性,可能在室内、室外、荒郊野外、闹市、公共场所等。

维护原则

1.以尸体为中心扩大现场范围,凶杀案件被侵害对象是人体,所以尸体所在位置是现场最重要的位置;根据尸体被杀方式与其所在地性征是否相符(如被利器刺杀的人,尸体周围理论上应有大量血迹),判断此处是不是中心现场;如判断凶手杀人后可能实施了移尸、焚尸等意在消灭罪证的行为,即发现尸体的地点不是凶杀案的中心现场,就需要根据尸体附近的拖拉、滴血等痕迹扩大保护范围,把与尸体有关的痕迹都保护起来,作出标记。

2.保护现场的同时,注意发现细微迹象,凶杀案的发生,常伴有搏斗的过程,因此现场周围遗留的痕迹、细小物品等都有可能是重要证据,尽可能对现场及周围的遗留物做好保护,对案件的侦破有着积极的帮助意义。

3.如有伤者,不论是被害人还是凶手,都应立即送往医院救治;若伤者已危及生命,应在急救同时,尽可能问些案件关键问题(本条以下案件皆适用)。

自杀案现场的保护

性质

一般可判定为自杀现场的,多为坠楼自杀,如为服药、服毒、利器

伤害等方式,按照凶杀案现场保护,由警方进行判定,协助警方调查取证。

维护原则

1.迅速封锁现场,疏散围观人员。

2.如能马上确认自杀者身份,立即联系其家属,并判断其自杀初始地点。

3.对现场拍照留存,若经确认自杀者已死亡,或需送医救治,需将人体的位置、姿态及散落物等作出标记,以备后续调查。

交通事故现场的保护

性质

一般物业区域内的极少出现恶性交通事故,出现问题多为公共物品损坏,业主间纠纷,其现场保护需根据详细情况判定。

维护原则

无人受伤:

1.若财物、车辆受损,需拍照存查。

2.如造成隐患,可能产生其他波及性损害,应进行局部封锁,设立标志以警示。

有人受伤:

1.立刻封锁现场,维持围观人群秩序,不得移动或弄乱现场相关物品,包括人(无需送医情况下)、车、散落物品、车痕等;如遇下雨等恶劣天气,应尽快将痕迹遮盖保护起来。

2.如伤者需就医,移动前须对其躺卧位置和姿态作出标记,情况紧急时可就地以石头划出伤者位置;如伤者伤势严重,需先拍照存查。

3.尽量不使用事故车辆运送伤员;如必须移动事故车辆,要先将现场拍照存查,再将车辆轮胎触地处和相关物品、痕迹处做好记号,等候交警处理。

4.如有燃油溢出,须严禁烟火,避免火灾、爆炸等更加严重的后果。

5.在现场及周围寻找目击证人,以协助警方调查。

盗窃案现场的保护

公共设施或物业所属物品被盗:

1.发现被盗或被盗迹象时,判断案犯是否尚未逃离,或有可疑人员混迹在围观人员中,尽量当场抓捕,或掌握案犯的直接特征。

2.封锁现场,禁止非办案人员入内,不得移动现场物品,保护现场痕迹不被破坏。

3.如发生在室内,确定作案人出入路线,并对出入通道及周边环境加护保的场现案窃盗以保护;如发生在室外,对周边环境进行判断,将疑似作案人来去路径、痕迹、逗留地点等加以保护。

业主被盗:

1.同以上三点。

2.劝止业主进入现场察看失窃情况。

抢劫案现场的保护

性质

抢劫案件严重破坏社会安定,对人民物质财产乃至人身安全有极大威胁,是我国法律规定的最重大刑事案件之一。

维护原则

1.注意现场罪犯潜伏、袭击被害人的位置,逃走路线,如发现相关痕迹、足迹,要划出范围加以保护,避免破坏。

2.注意发现并保护现场中心及周围遗留的痕迹或物品,如搏斗中掉落的物证,扯落的纽扣、衣物碎片、血迹、毛发等。

3.及时询问被害人,如罪犯刚刚逃离不久,要立即组织追捕,注意沿路的逃窜痕迹和路人的证词,增加破案概率,而不只是消极等待公安机关到来。

纵火案现场的保护

性质

1.纵火犯罪通常会造成人身及物质财产的重大损失,犯罪分子如利用这种手段以达到报复、破坏社会主义建设、扰乱社会秩序等目的,将很容易造成巨大灾难。

2.纵火案容易因救火行为使现场遭到破坏,增加破案难度。

维护原则

1.当起火还未成火灾前,起火点较明显,只需尽量保护好起火点,扑护保的场现案火纵救时有意减少对其的破坏。

2.如火灾已酿成,先要积极配合消防部门及相关单位灭火,灭火后立刻封锁现

场,并认真配合消防及刑侦部门清理火场,发现起火点后加以重点保护。

第9篇小区物业管理服务费收取程序

小区物业管理服务费的收取程序

对物业管理服务费用收取过程进行控制,规范物业管理服务费的收取和使用,保证物业管理工作的正常运作。

1.0管理处财务人员负责参照有关规定制订物业管理及服务的各项收费标准和各项费用的收取工作。

2.0管理处主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

3.0总经理负责审批各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

4.0客户服务部负责各项收费单据的投放和催缴工作。

5.0工作程序

5.1收费标准的制定

5.1.1管理费、房屋本体维修基金、有偿服务费等的收取标准由管理处财务组参照深圳市政府有关职能部门及业主委员会规定的标准制订,经管理处主任审核、总经理批准,如有必要报政府部门、物价局批准后执行。

5.1.2财务人员在业户入伙时即建立《物业管理费用收费一览表》,明确每个业户的物业管理费用和房屋本体维修基金收费标准。

5.2管理费的收取和水、电费的代收代缴

5.2.1管理处从业户办理入伙之日起计收管理费。

5.2.2每月底由财务人员核算业户的物业管理费用并录入电脑。

5.2.3管理处工程部每月底抄录水、电表读数,交由财务人员将上述数据输入电脑,按照收费标准核算打单。

5.2.4每月的收费通知由财务人员于每月5日之前打出,交客户服务部发放到业户的信箱中。

5.2.5每月管理费和水电费均通过银行划款,存款金额不足无法托收时,由客户服务部负责通知业户补足存款余额再行划款,特殊情况下可现金或支票交纳。

5.3房屋本体维修基金的收取

5.3.1管理处从房屋竣工保修期完成后开始向业户收取房屋本体维修基金,收取标准按深圳市政府职能部门的有关标准执行。

5.3.2房屋本体维修基金按月收缴,委托银行扣款代收。

5.4有偿服务收费

5.4.1管理处工程部向业户提供有偿服务时,如实填写《有偿服务单》,写明人工服务费、材料费及总金额等,签名确认,并请业户对有偿服务进行验收及在《有偿服务单》上签名确认。

5.4.2管理处财务人员根据《有偿服务单》相关栏目中的金额数收取费用。

5.5监督管理

5.5.1一切收款票据均由财务人员专人负责保管,发票必须由会计保管.

5.5.2收费需领取收款票据时,根据有关财务制度进行登记.

5.5.3票据使用完毕后,领出人要把存根联及时交财务票据保管人,并即时清结。

5.6违章处理

5.6.1业户逾期未交纳管理费的,超过规定时间后,由财务人员发出《催款通知书》,限时缴交。

5.6.2《催款通知书》发出后,过期拒不缴交又无正当理由的,客户服务部报管理处主任处理。

6.0支持性文件及质量记录

6.1《有偿服务单》此单由管理处制作

6.2《物业管理服务收费通知单》此单由财务部制作

6.3《催款通知书》此单由财务部制作

6.4《物业管理费用收费一览表》此单由财务部制作

6.5《安装维修及有偿服务收费标准》此单由管理处制作

第10篇某物业服务中心空置房管理规定

物业服务中心空置房管理规定

一、目的

为了保证空置房完整、干净、安全,加强日常对空置房的管理,维护业主利益,确保空置房的完整与清洁,延长房屋的使用寿命,明确空置房管理责任制度。

二、使用范围

适用于**花城物业服务中心

三、职责:

3.1安全主管负责监督空置房管理。

3.2各片区安全主办负责空置房日常巡查管理。

3.3设备主办负责空置房设施维修管理。

3.4保洁主办负责空置房日常清洁卫生。

四、方法与过程控制

4.1空置房包括:已售且未办入住手续的住宅用房、未出售的住宅用房、车库储藏室及未出售或出售后未办理入住手续的商铺。

4.2服务中心客户部负责及时将空置房的最新清单提供给安全和环境部。

4.3改变空置房的用途须经部门经理批准后,方可予以使用。严禁已售的住宅用房或商铺挪作它用,安全部将强制执行,并对允许使用的空置房制作使用清单。

4.4安全部每日对空置房的门窗的关闭情况进行检查,检查情况记录在组团巡逻岗交接记录本上,每月有安全部组织入室巡查一次,房屋巡视检查包括:房间的安全问题以及门框、窗户、水管、照明的清洁内容,发现问题须详细记录在《空置房检查记录表》上,及时上报相关责任人处理。

4.5环境部根据安全部的检查情况对空置房及时进行清洁。每季度至少一次。

4.6对空置房检查其标准如下:

4.6.1室内墙面、天花板、卫生间、厨房无污迹、发霉、蜘蛛网。

4.6.2门窗、栏杆、水管等设施无松脱、掉漆、破裂,可视对讲完好使用。

4.6.3地面干净、整洁,无积水、漏水现象。

4.6.4洗手间内、厨房的污水管每半年消杀一次,每半年通风一次,保持室内空气流通。

4.6.5空置房的水阀、电闸、门窗、煤气阀保持常闭状态。

4.6.6销售部门顾客看房须到与服务中心客户前台办理好钥匙使用登记表,并要求其带客参观完毕后及时关闭门窗,前台必须将此类空置房清单予以特别说明以便安全部对此增加巡逻频次。

4.7保修期内:因空置房引起的房屋外墙渗水或室内墙体裂缝,由检查人做好记录,及时汇报部门经理处理,并转返修办跟进处理。

4.8保修期外:发现空置房渗水、裂缝现象,部门经理根据情况,按相关法律法规规定,报上级部门批示,由技术部负责人跟踪处理情况,并将处理结果予以记录。

4.9遇到暴风雨季节,检查人员应随时查视空置房屋的门窗关闭情况,发现没有关闭的应立即关闭上锁,大雨过后应及时检查,发现漏水情况及时处理,并做好记录。

4.10空置房的钥匙统一由客户前台专人保管,未经钥匙管理员许可不得擅领钥匙,领借用钥匙必须登记、签领,无特殊情况钥匙原则上不得过夜,钥匙管理员必须对钥匙每日清点、核对,对领借钥匙未归还者督促归还。

4.11地下储藏室由安全部统一管理,未经部门经理许可,任何人不得擅自挪做它用,经许可同意使用的储藏室要保持物品的整洁、干净,符合消防管理规定。

五、质量记录表格

gzwy(花城)-aq21-f1《空置房检查问题汇总表》

gzwy(花城)-aq21-f2 《空置房检查情况登记表》

第11篇物业服务项目管理职责

物业服务项目管理职责

一、制度管理

1．制度建设与管理：提出完善公司规章制度的建议，建立适合于本项目物业服务的规章制度，制定公司规章制度具体的实施办法，按授权或经公司审批后负责组织落实。

2．执行公司颁布的和各职能部门下达的各项规章制度、通知、指令，贯彻执行管理体系文件对本部门的相关规定；

3．正确贯彻执行国家和地方有关物业服务方面的法律、法规、政策；

二、物业项目运营管理

1．负责制订部门的质量目标、工作计划，经公司审批后组织实施；

2．编制本物业项目预算、资金计划与采购申请；

3．负责执行涉及本物业项目的各类经营管理合同；

4．维护本项目顾客满意率与满意度；

5．对顾客进行意见征询活动，并进行业主满意率调查；

6．接受公司对各项工作的稽核、检查，配合公司职能部门进行企业文化、对外宣传、人力资源管理、培训学习方面的活动；

7．负责项目对外公共关系的建立与维护。

三、各项物业服务职能的实施

1．参与项目物业服务的可行性研究，负责制订物业服务方案，并从物业服务实施方面提出可行性的建议；

2．负责前期物业管理的组织、协调与控制；

3．负责对业主入住的交验及装修的管理；

4．负责与物业管辖区域的业主或业主委员会签定物业服务合同及业主公约；

5．负责物业管辖区域的公共秩序维护、消防及治安防范、交通秩序的管理与服务；

6．负责物业管辖区域的绿化、保洁及公共环境卫生的管理与服务；

7．负责物业管辖区域的房屋、设施设备的管理、维修维护保养及应急抢修服务；

8．负责物业管辖区域的物业管理服务费用的收缴工作；

9．负责配合置业公司和公司行政人事部进行物业管辖区域的社区文化活动组织与实施；

10．负责物业管辖区域的业主档案及资料管理；

11．负责物业管辖区域的紧急情况的处理；

12．负责组织对业主的回访及业主投诉处理；

13．负责托管商业铺面、房屋、固有资产等的租赁、租赁款回收及管理；

14．负责对顾客的特约服务的可行性分析，经公司审批后组织实施；

15．物业项目在经营中的各项费用收缴工作；

16．向公司提出请款申请，负责及进对外支付本项目各项能耗、代收代付、退押金工作；

17．高效及时处理其它顾客求助。

第12篇工商局物业服务突发事件应急预案及安全管理措施

根据公司及工商局领导安排部署,针对市局办公楼特点,我们工商局物业服务中心各部门对所管辖重点区域进行了深入研究,建立长期细致有序的安全保障机制,细化管理,责任到人。针对当前紧张形势,为确保万无一失,对可能发生的安全突发事件做出相应的处理措施,现将我中心应急预案及安全管理措施汇报如下:

一、突发事件应急预案

1、*事件

通过两年来办公楼管理服务工作,群众*事件较为突出(个体、群体)针对这一情况我们服务中心采取以下几步骤:

(1)控制情绪及时上报

首先我们稳定*人员情绪,由工作人员引领至接待室,及时与相关部门领导联系,根据领导决定合理答复*人员。

(2)加强岗位联动核查公共设施状况

在*事件过程中,根据其特殊情况,各岗位密切配合加强联动,在保障其它岗位正常工作前提下,由物业服务中心主任、秩序维护队长、班长、巡逻岗、应急人员组成临时性应急小组,密切注意*人员动向及时向领导报告相关情况。在*事件过程中应急小组认真核查公共设施有无损坏情况认真做好记录,如有破坏情况或暴力事件发生及时制止,不能制止的及时报告领导并迅速报警。

(3)事件总结

*事件结束后;应急小组立即总结经验并以书面形式报告工商局有关部门,物业服务中心备案。

2、预防人为破坏性行为

工商局办公楼为开放式办公形式,为便于物业服务中心工作管理服务,针对这一特点服务中心以两种形式进行管理服务:

(1)正常工作日的管理服务

针对外来陌生人员、车辆,首先要发挥门岗人员的观察敏锐性,对人员体貌特征做出轮廓性记忆,密切观察其是否携带违禁物品,并决定是否允许其入内;对外来车辆,对其车牌、单位、姓名及探访地址、出入时间做好登记,车辆出行时做好检查工作;其次,在办公楼大厅值班处(宿舍楼),对陌生外来人员做好登记工作并及时联系相关部门及业主;再次,对进入办公楼的人员,由大厅值班人员通知监控室密切关注其动向,发现异常举动,立即发挥岗位联动作用予以制止。第四,对在办公楼外围区域活动的陌生、可疑人员,巡逻岗与其他岗位联动,主动询问核实身份,确保公共区域的安全。此外,为确保企业年检期间工商局的安全工作,我物业服务中心根据外来人员的目的而进行人员分流,为年检等陌生人员安排专用通道,与通往领导办公区域的通道进行分离,确保领导办公区域的安全。

(2)节假日及班后的管理服务

根据物业公司下发的节假日安全注意事项,结合工商局办公楼的办公特点,节假日期间及班后,办公楼处于长闭式状态,对加班人员和外来人员,门岗和大厅值班人员做好登记,并由巡逻人员陪同其到办公区域和探访地点。期间监控室发现有可疑破坏行为及时报告,由当班班长对各岗位人员进行调配,发挥岗位联动作用。

3、火灾预防

消防安全工作直接关系到人员与财产的安全,是一项全社会不可疏忽的重要工作。

(1)消防设施设备的安全管理

检查各类防火设施设备(消防控制柜、消防泵、喷淋泵、感烟、感温探测器、消防报警按钮、应急照明、干粉灭火器等)的正常运行。

(2)建立健全安全防火制度

首先,定期召开专项工作会议,明确责任,落实到人使全体员工不断提高安全防火工作的认识程度。

其次,严格执行每日值班巡视制度,结合考勤登记制度发现漏岗情况,根据管理规定采取严厉处罚。

再次,我物业服务中心成立义务消防队,加强安全教育和防火实操练习,明确“隐患险于明火,防范胜于救灾”这句话的含义。

4、高低压配电区

要严格制度管理,按照配电室的相关规定逐一落实,对非工作人员谢绝入内,因工作原因确需进入者,要有责任人全过程陪同,并做好记录,对重点设备要做好监控及时到位,防止事故发生,如有问题要严格按照程序处理,同时上报有关领导,做好记录以背后查。