第1篇 物业管理费包括物业服务内容
物业管理费包括的物业服务内容
(一)房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护;
(二)消防设施,电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理;
(三)协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序。
(四)按照有关部门维持社区公共秩序和治安秩序;
(五)环境卫生的清洁、消杀和维护;
(六)园林绿化地维修、养护和管理;
(七)法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
第2篇 物业管理服务业务内容
物业管理服务业务的内容
物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。
物业管理的业务
完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。
第一大类是物业管理专项业务,它包括:
(一)建筑管理。这是物业管理的基础工作,包括各类、各种用途房屋的保养、维修,使之保持良好的可使用状态。
(二)设备管理,这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修,使之良好的使用状态。
(三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。
(四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行,消防器材的设置、消防队伍的管理等。
(五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,还可延伸为排除各种干扰,保持居住区的安静。
(六)绿化管理。这是指'物业'辖区内的绿化建设和保养,提供良好的生态环境。
(七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等,以求保持一个清静、卫生的环境。
第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上,它包括:
(一)家务总揽。它包括各项家务代办,如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。
(二)教育卫生。它包括照料病 人,举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。
(三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施,如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。
(四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修,以方便用户。
(五)社会福利。如举办老年活动室,照顾区域内孤寡老人等。
以上这些项目,大都要与街道、居委和有关下令部门,如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办,或接受指导。物业管理与社区服务相配合,为用户提供物质的和精神的双向服务,在一定意义上说,是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。
第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括:
(一)不动产投资咨询、中介、动拆迁,住户置换、交换,房屋改建、更新,室内装潢、设备安装,经营建材等。
(二)经营旅游、餐饮、商场,如'如服务性住宅'、旅游房地产'等。
当然,多种经营应当从属于主业,不能因此而淡化主业。
从以上物业管理所涉及的范围来看,体现了'物业管理'是融管理、服务、经营于一体的服务性行业。所以,物来管理的宗旨或指导思想应该是,第一是服务,第二是服务,第三还是服务。物业管理的实质是一种经营性服务,所以,物业公司应以自己的高质、高效服务来取得用户信任,进入市场,参与竞争,从而取得良好的经济效益和社会效益。
在实践中,以上三大类业务项目具有相互促进、相互补充的内在有机联系。其中,第一大类是基本的,也是物业管理的基础工作,一切物业管理单位首先应做好第一大类的工作,树立起良好的管理服务形象。第二大类是业务的拓展,是服务广度和深度的拓展。第三大类则可根据各个物业管理单位的实际情况来安排。总之,物业管理单位必须以物业管理基础工作为主,在此基础上拓展业务,切不可本末倒置,以副代正。
第3篇 日常物业管理的综合服务：环境管理
项目日常物业管理的综合服务:环境管理
2 环境管理
2.1 清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的'扫',更为注重专业的'保',防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注重专业业务的含义是'保洁'。
大厦清洁工作,选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整洁,而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新,并采取保护措施,还可以提高建材使用中的抗磨损能力。
**的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁,由经过严格挑选和考核过的专业清洁公司负责实施,管理处委派专人监管,确保按照作业频度、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务。
2.2 绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时,注重与园林艺术协调与融合。
选择专业的绿化公司,建立绿色的'四周',最终达到**生态平衡、环境净化、美化感官的目的。
保证**的花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,无虫害、无斑秃、无折损等现象;确保**的园林小区,无破坏、践踏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。
2.3 消杀管理
为有效控制**的'四害'密度,营造良好的工作和生活环境,cpm将以'预防为主、全面达标'为原则,根据季节的变化,制定相应的消杀工作计划,把灭鼠、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。
在消杀工作过程中,cpm将以不影响**人员正常办公为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行,在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区,控制鼠患,消灭白蚁危害。
2.4 排污管理
管理处对于**的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理,确保**的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。
2.5 污染控制
管理处对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
2.6 倡导洗手间文化
通过对洗手间内的精心布置,如绿化摆设、墙面布置等,倡导洗手间文化,为环境管理提供一个示范点,同时也是环境管理的一种升华,展示的不但是一种风格,还是一种文化,还是一种让人感概万千的感觉。
环境管理工作要求和质量标准表
工作项目作业频度质量标准
地面清扫2次/天,大堂等重要部位专人随时清扫地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。
保洁每天6:00一次日0:00所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上
楼道、楼梯走廊每周清扫3次,每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上
垃圾清运运送2次/天,清洗垃圾池1次/天日清理100%,要求整洁、无臭味、无污迹现象
消杀喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。
投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目雨、污水井1次/月
化粪池1次/半年
污水管道1次/季无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失
绿化造型修剪厦季20天
1次,其它季1次/月保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、枯草现象,绿地保持率99%
草坪修剪1次/年
施肥2次/年
浇水冬季1次/天,
其它季节1次/2天。
观赏水管理 水池水面浮物清理2次/天保持水质清洁、无杂物,保洁率100%
池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔,保持率100%
水质消毒1次/月做到100%无臭味现象。
补充水源1次/10天。
换水1次/3月
工作流程楼内清送垃圾早晨4点-5点,楼外地面清扫早晨4点-5点,24小时内保洁,下午2点-5点30分清洁,凌晨1点-3点消杀,外运垃圾上午10点-11点、下午4点-7点。
运作督导方法实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁队长每天进行全面巡视检查。经理不定期抽查4次/月
激励方法环境管理员按iso9000标准进行检查。达到iso9000考核优秀标准的前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励,未达到iso9000考核标准者,按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚
2.7 标识管理
大厦标识系统的准确性、实用性体现在大厦物业管理规范程度及文明水平,cpm将结合**的建筑风格和文化品位,建议和帮助**设计制作出集安全、便利、美观诸功能于一身的大厦标识体系。
2.7.1 通行标识
a. 人员通行标识:各楼层平面布置图、各大堂名称标识、通道及主要楼梯标识、大堂电梯分区停层标识、大堂单位名录牌、每层单位名录牌、每层电梯厅楼层标识、检查井门标识等。
b. 地下室标识:停车场入口标识、入口限高标识、通行方向标识、专用车位标识、通往各电梯或楼梯标识、车辆避碰标识、其它交通必须标识、各设备区标识等。
c. 地面广场及架空层标识:车场入口标识、车辆通行标识、车位标识、其它交通必须标识等。
2.7.2 安全消防标识
a. 楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。
b. 提醒标识。
c. 场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、水品介绍说明等。
d. 提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。
e. 电梯标识:电梯内禁烟标识、乘梯注意事项告示等。
f.led电子图文展示屏:设置大厦功能、机构介绍、用户楼层分布、商场导购、信息发布等。
第4篇 物业服务中心人员管理计划
物业服务中心人员的管理计划
**市科技园物业管理有限公司坚持'以人为本'的管理服务方针,不仅仅因为管理服务中心的产品就是服务--为业主服务,而且'以人为本'的方针同样适用于服务的提供者--公司员工。
一、量才录用,培养提升
管理服务中心在用人上比较突出的做法是:重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。
在管理人员的选拔上,管理服务中心将严格按照既定的招聘标准,择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大材小用'的现象。
在管理人员的培训上,管理服务中心对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。
二、默契合作,充分授权
强调分工合作的工作态度。管理服务中心将采用项目经理全权负责制的直线管理方式,各部门本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免个人职责的相互交叉,做到'人人有事做,事事有人做'。同时管理服务中心倡导全员协调管理,员工应以合作的姿态开展工作。
倡导合理授权的工作方式。学会授权是管理服务中心对管理人员的基本要求。管理服务中心项目经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上;各部门负责人通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来,确保部门工作目标的实现。同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。
坚持分级别指挥和逐级反馈的原则。管理服务中心强调一个上级的原则,并在管理服务中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理服务中心项目经理及各部门负责人根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。
三、定期考核,绩效为本
绩效考核,是管理服务中心管理员工的重要手段之一。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。
对于管理人员而言,绩效包括本人的绩效,下属员工的绩效和其所在部门的绩效,考核的重点是部门的整体绩效。通过为管理人员设定合理的绩效目标(包括质量目标与成本目标)及衡量指标,并严格加以考核,考核结果将作为管理人员工资、奖金发放及职务晋升的直接依据。
绩效考核通常分为每月工作考核、季度计划考核以及年度业绩考核等。考核的方式包括自我述职、民主评议、上级考核及业绩统计等。
四、奖惩严明,优胜劣汰
对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。管理服务中心将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,管理服务中心将视情况报公司授予'科技园物业人奖'、'优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。管理服务中心规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。
同时管理服务中心亦全面推行竞争上岗及双向选择制度。管理服务中心要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量成本双控制'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但取消其效益工资和奖金,对其任职(或上岗)资格也必须坚决取消。
第5篇 某物业管理公司服务收费管理规定
物业管理公司服务收费管理规定
1.0目的
规范小区的物业管理,确保各项服务收费的正常进行
2.0适用范围
物业公司所属各管理处的所有业主的物业管理费收取、代收代缴水、电、气费,特约服务收费及除此之外的其它收费管理。
3.0管理内容
3.1收费标准
--各项费用除由专业职能部门自行收取的费用外,其余收费标准按照政府相关部门(如物价局)审批的标准范围内执行。
--特约服务收费:坚持自愿原则,双方协商确定,收费标准按各部门执有并经公司审批的标准执行。
3.2物业管理费、水电气费、特约服务费的计算参见《编制费用通知单流程》。
3.3车位租赁费及车位物管费按月、按季或年缴纳,每月或季计算出每个车位应交的费用,若与物管费一起缴纳车位租赁费的,在每月5日前填发《龙湖物业管理缴费通知单》,业主在每月(或每季首月)15日前到管理处客户服务中心将费用结清。不与物管费起缴纳的车位租赁费,在租赁到期日前,到管理处客户服务中心缴清相关费用。
3.4临时停车费的收取见《车库管理作业指导书》,收费标准为:南苑管理处为临时停车2小时内不收费,超过2小时,超过部分每小时收费1元,不足1小时按1小时计;西苑管理处临时停车半小时内不收费,超过半小时,超过部分每小时收费1元,不足1小时按1小时计。车位租赁参见《车位租赁流程》。
3.5洗车票的收取参见《洗车场工作作业指导书》。
3.6《龙湖物业管理缴费通知单》每月5日前随同《龙湖大家庭》采用挂号信的形式寄发(特殊情况除外),行政部负责。客户服务中心收费员对业主(或住户)缴纳的每一项费用,都必须按财务制度规定开出收据或发票,一份交缴款人,一份财务部留存,或将《龙湖物业管理缴费通知单》第一联交缴款人,第二联财务部留存,待集存一定数量后,一并出具正式发票以便查核。
3.7财务部出纳负责监督各项费用的收取,包括收费标准、数量、金额等。
3.8在规定期限内业主或使用人拖欠费用,每天按应缴费金额的3‰加收滞纳金,特殊情况除外,但必须通过管理处主任、财务部主管、经理批准。
3.9对未按时缴费的业主(住户),按《物管费催缴流程》执行。
4.0相关文件
4.1《编制费用通知单流程》
4.2《车库管理作业指导书》
4.3《车位租赁流程》
4.4《洗车场工作作业指导书》
4.5《物管费催缴流程》
5.0相关记录
5.1《龙湖物业管理缴费通知单》
编写:zz审批:zz
第6篇 z花园物业管理服务范围规范
畔岛花园物业管理服务范围
顺驰物业公司将以政策和法规为理论数据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理和服务,服务项目呈现多元化、全方位态势,为畔岛花园业主提供优质的物业管理服务。物业管理服务总体归纳为'六项管理、三类服务',即'房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务';常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(非合同全方位、多层次的综合服务)。
一、常规性公共服务
即物业为履行物业管理合同,向全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等,我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。
1.房屋及公共、共用设施设备管理服务
2.范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
3.公共、共用设施、设备的管理
4.范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
5.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
6.范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。
7.智能化设施设备
8.范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
9.环境卫生管理服务
10.对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理,是一项经常性的管理服务工作,它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。
11.绿化管理服务
12.绿化的功能是美化人居环境,提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理,科学合理地保养、管理小区的绿化,使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。
13.树木、花卉的养护:主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。
14.治安消防管理服务
15.治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻'预防为主、防治(消)结合'的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
16.治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失,人员不受伤害,维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理,预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。
17.车辆交通管理服务
18.对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,从而创造优美、安全的辖区环境。
19.其它公共管理服务
20.在小区物业辖区内,为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观,特定的各种管理服务制度如:装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定,有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。
二、委托性专项服务
属于物业管理服务协议外的服务内容,是为某些住户群体提供的专项服务,如:为高层住户24小时开启电梯、24小时高层供水及水泵、消防设备维修保养等。专项服务收受,按所享受住户群体之建筑面积合理负担。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
三、经营性多种特约服务
它是为满足业主和住户特别需要而提供的个别服务,即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造畔岛花园温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验,真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平,从而使每一位业主及住户都能体验到生活在畔岛花园这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿特约服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。
第7篇 普通住宅小区物业管理服务等级标准
一级项目 内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时
及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
二级
项目
内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
; 4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物,预防病虫害。
三级
项目
内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要
求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
(六)绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
附件2:
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明
1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况,由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级,级别越高,表示物业服务标准越高。
3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准,由签订物业服务合同的双方协商约定。
第8篇 物业服务中心工作服装管理规定
物业服务中心工作服装的管理规定
1、目的
为了加强对物业服务中心工作服装的管理,延长工作服装的使用寿命,提高使用效率,特制定本规定。
2、适用范围
适用于**小区物业服务中心
3、方法与过程控制
3.1 员工工作服装的使用正常损耗期为两年,两年后服务中心据损耗情况确定服装的更换。
3.2 工作服装的第一管理责任人为其使用人。员工必须严格按照规定穿着工服,随季节和天气的变化统一更换。换季时工装调换,使用人将清洗干净、叠放整齐的交给指定服装管理员。
3.3 工作服装只限于工作期间在工作地点穿着,除清洗和修补外,不得带出工作地点。
3.4 工作服装应保持清洁,若有损坏需及时修补,员工不得任意改变工服的样式和穿着方法。对于工服丢失、不按要求穿着工服、严重污损工服的情况,除以重罚。
3.5员工在职两年内,工作期间造成的正常损耗由公司承担。
3.6在规定损耗期内,因员工个人原因造成的人为破损、报废、遗失等情况,由员工个人承担采购新工服的全部费用。
3.7 员工在离职时需办理工作服装交还手续,未办理手续者按遗失处理。
第9篇 物业管家服务中心文书管理规定
山庄管家服务中心文书管理规定
1.0目的
规范文件分类、编号、拟制、审批、用印、收发处理工作。
2.0适用范围
适用于zz山庄管家服务中心的文书管理工作。
3.0职责
3.1管家服务中心经理助理负责本中心文件的拟制和审核。
3.2管家服务中心经理负责所有管家服务中心文件的复核并报公司领导审批,负责对客服务文件的审批。
4.0程序要点
4.1公文格式
4.1.1公文种类。根据物业管理服务特点,引入以下公文类别:
上行文:请示、报告、计划、总结;
下行文:批复、决定、通知、通报;
平行文:函、会议纪要。
4.1.2文件标题
a)发文统一使用以上文件类别,字间距要适当,以清晰、美观为原则;
b)标题统一使用2号黑体字,放在公文纸间隔线以下,文号上方居中位置。
4.1.3发文字号。简称文号,包括机关代字、年号和顺序号三项内容:
a)根据发文顺序及发文时间对文件编号;
b)管家服务中心文号作以下统一规定
如:zz发[2006]009号,是指zz山庄管家服务中心2006年发的管家服务中心第9个文件。
c)文号统一使用5号字体,放在文件标题下一行的居中位置;
d)管家服务中心文号由管家服务中心经理助理统一编号。
4.1.4秘密等级和紧急程度,用来确定公文发送方式及办理速度
a)普通文件不加注明;
b)秘密文件必须在文件左上角位置注明'秘密'或'绝密'字样;
c)急件必须在文件的左上角位置注明'急件'字样。
4.1.5主送机关。是用来处理或答复公文中有关问题和有关事项的机关:
a)应放在文号下方,正文之上,专行顶格,用冒号':'结尾;
b)主送机关不止一个时,要按其机关级别的高低、职权范围大小依次排列,中间应顿号'、'隔开;
c)一般情况下,选择小四号宋体字。
4.1.6正文。是文件的主体部分。文件制发的目的和根据,讲述什么事情,解决什么问题以及办法和要求,都要在正文中阐述清楚:
a)正文文字一律从左至右横排;
b)要合理地划分段落、正确使用标点符号,每段开始空两个中文字符空格;
c)正文字体与主送机关保持一致。
4.1.7附件。通常指随正文发出的补充说明材料:
a)如果该文件有附件的,应在正文之下、机关落款的左上侧,专行空两格注明'附件:×××'字样;如果附件较多,还须编上序号1、2、3……末尾用分号,最后一个附件用句号结束;文件无附件的,无须注明;
b)要写明附件的全称;
c)附件字体与正文相同。
4.1.8落款。指发文单位全称或规范化的简称。以总经理的名义发出的,要用负责人姓名(前面冠以职务身份)署名:
a)落款一般放在正文(或附件标记)的右下角,相当于书信中具名的位置;
b)如果正文恰好占满全页,落款必须放在另页空白纸上时,应在其上面加注一行'此页无正文'字样;
c)落款字体与正文相同。
4.1.9日期
a)一般应写发文日期;
b)会议通过的文件写会议通过的日期;
c)重要的文件应写签发的日期;
d)日期的字体与正文相同,放在落款下面正下方位置。
4.1.10盖章。是发文机关对文件负责的标志,是文件合法生效和的标志,一般情况下文件都应加盖印章:
a)盖章应在公文打印校对完之后进行,由管理印章的工作人员经手登记;
b)印章应盖在落款和年月日中间,即'骑年盖月'位置。
4.1.11公文文尾。指落款以下的页面部分,位于末页下端,包括:抄送机关、印刷机关、印刷份数等内容:
a)公文文尾与文件日期中间应有间隔,一般需用一条直线分割以示区别;
b)公文文尾字体与正文相同,另行顶格;
c)抄送机关是协助或配合主送机关执行任务或需要知道文件内容的机关。对上级机关的抄送叫抄报。先写抄报机关,再写抄送机关;
d)印刷时间指开印的时间,印刷机关和印刷时间排在一行,通常用两条黑色横线夹住,与版头摇相呼应;
e)印刷份数指的是印刷的总份数,位于底线的偏右位置。
4.2发文办理。包括交拟、撰写、审核、签发、装订、盖印、发放等一系列工作:
4.2.1交拟和拟议
a)经理将撰写文书的任务和意图明确具体交代给负责草拟文稿的具体部门或人员;
b)拟稿人员接受任务后,对所要撰写的文书进行酝酿和构思:
--深入领会意图,掌握其精神实质;
--注意提炼观点,选择材料;
--安排文稿的结构、搭好文件的骨架;
--如果对原交拟意图不清或需要有重大修正时,须征得交拟人同意,不可擅自作主。
4.2.2撰写与审核。 (正规文件须打印,拟稿人进行校对):
a)拟稿人在拟议的基础上,按照拟议的设计撰写文稿,撰写时应注意;
--不与国家法律、法规相违背;
--把握各种文书的特点、规律和写作方法;
--坚持观点与材料相统一。
b)交拟人对拟稿人的文件进行审核:
--审查文稿内容,看其主旨是否符合交拟愿意,是否违法;
--所提的任务、措施或方法是否切实可行;
--所规定的步骤和期限是否恰当;
--主送和抄送单位规定的是否恰当;
--文字中的引语、事例、数字以及专用术语是否正确;
--发文符合标准的,管家服务中心发文由管家服务中心主任在《公文处理单》上签署审批意见后发文。
4.2.3签发:
管家服务中心发文:管家服务中心经理对签发的文件负有完全责任,应本着负责精神,仔细阅读文稿,实事求是地拟写批语;同意签发的,注意'同意发文'字样后按正常手续办理;不同意的写出具体意见返还相关部门或拟稿人重新撰写。
4.2.4盖章和发放:
a)盖章部门管理人员(一般为行政人事部经理/管家服务中心经理)依据总经理签准的意见加印:
--总经理未签准的公文一律不能盖章;
--盖章的份数严格按照文件要求印发的份数要求盖章;
--须将盖章文件至少保留一份存档(对特殊约定的按约定处理);
--对一页以上的重要文件还须加盖骑缝印章。
b)发放。发放(装封和发送)工作要迅速、准确、安全:
--发文登记:由管家服务中心经理助理将要发放的文件进行登记后,依据发送范围(包括:主送单位、抄报部门、抄送部门)填写《文件发放登记表》;
--采用快捷方式(电子邮件、信件或亲自送达)发放文件,并落实收到情况;
--将发放情况登记在《文件发放登记表中》;
--次年2月底将当年的《文件发放登记表》与所发文件底稿移交档案室保管;
--重要文件接收方需签收。
4.3收文办理。一般包括:收拆、登记、拟办、批办、承办、催办、归档等一系列工作。
4.3.1收拆。指文书的收进和拆封:
a)管家服务中心经理助理为收拆工作的主要负责人;
b)凡封套上写明由管家服务中心收启的由管家服务中心经理助理拆封;写明为具体部门或具体人收启的信,由收信部门/人拆封,拆封时应注意:
--检查信封内文件是否齐全,发现问题,要做出必要的记载和及时处理;
--取净封内的文件及附件,注意保持封套和文件的完好;
--急件拆封后要立即登记分送,密件一般交由部门经理拆封。
4.3.2登记:
a)凡重要、保密、有指导意义、要求承办、需要办复、有保存和查考价值、使用期限长的公文,都要登记;
b)以下文件无须进行登记:
--各种无机密性的出版物;
--一般性的简报、资料;
--告知性的广告;
--事务性的便函等。
c)文书管理人员(一般为管家服务中心档案资料管理员)将文件登记在《收文登记表》内,内容包括:总流水号、收文日期、发文机关、发文标题、发文字号、发文日期、份数、处理情况、备注等,登记时应注意:
--要将收到的文件编列总流水号,每年编一次;此编号应与《收文登记表》上的总流水号相同;
--需要办复的文件,还要填写《公文处理单》,夹在文件前面,一并送有关人员或部门办理;
--字迹要清晰整洁;
--及时登记,不错登、漏登、积压。
4.3.3拟办与批办:
a)拟办是对收文如何处理提出初步意见,供领导或业务部门经理审核裁决;
--拟办工作一般由管家服务中心经理助理或部门主管办理;如果来文内容专业性很强,也可以直接由相关部门经理拟办;
--拟办时要仔细阅读来文,同时要掌握本机关各部门的职责范围、业务分工和工作情况;
--拟办意见要准确恰当,明确具体,切实可行,简明扼要。
b)批办是管家服务中心经理针对拟办意见作出的批示意见:
--属管家服务中心文件的,由管家服务中心经理批办;
--批办意见应当比拟办意见更明确、具体、肯定;
--对拟办意见中内容不全面、不妥当的地方,应加以补充和修改;
--要求几个部门合办的,应指明由哪个部门牵头主办;
--需要传阅的,应当写出传阅的对象和范围;
--需要传达贯彻的,应写出由谁传达和传达范围;
--如果拟办意见有两种以上方案,批办时应有所裁决。
4.3.4承办和传阅:
a)承办是有关部门根据批办意见对收文的处理。包括办文与办事两种情况。办文是整理文字材料、制发文件;办事是以实际行动落实收文内容,如召开会议、电话联系、当面洽谈、现场调查等;
--承办时应认真阅读来文和批办意见,有时还要提出承办方案送有关领导审核指示后再着手办理;
--属本部门独立承办的,要及时认真办理,不能推诿、拖拉;
--由本部门牵头主办的,应准备好有关文件和办理意见,主动与有关部门协商,整理、综合协商意见,报送有关领导审批;
--承办完毕,把承办情况填写在《公文处理单》的'处理结果'栏内,并签署姓名及日期。
b)传阅工作一般由公司行政人事部或管家服务中心经理助理办理:
--安排传阅应先主后次,对主要领导、主管经理应优先安排阅读;
--传阅范围要适当,不能随意扩大或缩小;
--各阅读人收退文件均应直接与行政人事部或管家服务中心经理助理联系,切不可在阅读人之间传递和交接;
--阅读人在阅读后应签署姓名、日期。
4.3.5催办包括对内催办和对外催办两种情况:
a)催办可以当面催询、电话催办、派人催办、发信催办、用催办单催办等;
b)催办时应注意催办的时机和方式,讲究礼貌,表示对对方的信任和尊重。
4.3.6归档:
文件办理完毕后,由行政人事部文员或管家服务中心经理助理将文件报档案室按《档案管理规定》办理归档工作。
5.0相关支持文件
5.1印章管理规定
5.2档案管理规定
6.0质量记录
6.1qp-01-08-f001 公文处理单
6.2qp-01-08-f002 文件发放登记表
第10篇 x广场首年物业管理顾问服务
名轩广场首年物业管理顾问服务
1、建设规划
1.1 审阅该项目的主要土建及机电设备施工图纸,从曰后管理、可维修性及运作效益的角度提出意见和建议
1.2审阅该项目的主要机电设备数据,就其性能、载荷、可维修陆等提出意见和建议
1.3 审阅该项目的主休装修设计图纸,从曰后管理、可维修陆及运作效益的角度提出意见和建议
1.4 审阅该项目的管理用房数据,就其分布及合适性的提出意见和建议
2、验收接管
2.1 向甲方建议项目验收接管小组架构组织,并提供相关的验收接管培训予主管人员
2.2 审查该项目验收接管计划,并提出意见和建议
2.3 审查该项目缺遗漏清单,并提出意见和建议
2.4 审查机电设备供货商提供予管理处工程部人员的机电设备操作实务培训课程,免却有关人员在机电设备投入使用时出现不懂操作的情况
2.5 审查机电设备供货商所提供的操作手册是否完整和符合规格
2.6审查机电设备供货商所提供的设备施线路图是否完整和符全规格
2.7审查项目建设总承包公司所提供的竣工图纸是否符合规格
3、建立制度和系统;
3.1财务管理
a)协助甲方草拟首年度财务管理收支预算案
b)向甲方建议首年度管理服务费用收费标准
c)向甲方建议财务收支处理规则和程序
d)向甲方建方建议财务人员岗位责任
3.2 单元交付
向甲方建议单元交付工作小组架构组织,并协助甲方:
制定单元交付工作计划
提供相关的工作培训(特别是客户服务培训)予单元移交小组主管人员
检查单元交付工作情况,必要时提出意见和指导
3.3 管理架构
向甲方建议该项目管理处总体架构组织,并协助甲方:
e)制定员工招聘计划,包括招聘方式、学历及技术要求、工作经验、考核形式等等
f)制定管理处员工守则
g)建议各级员工制服设计构思
3.4 业户管理制度
协助甲方建立业户管理制度,包括:
a)制定管理公约
b)制定业户手册
c)制定业户装修指南
3.5 装修管理
向甲方建议业户二次装修管理办法,包括:
装修期场地管理及清洁管理办法
装修期垃圾收集处理方案
3.6 看板/导示系统
向甲方建议总体广告牌及导示牌的布局和位置
对总体广告牌及导示牌的设计提出意见和建议
3.7 设备管理及运行系统
向甲方建议工程部最适运作组织架构
向甲方建议首两面年预防性维修保养计划
协助制定首两年预防性维修保养计划
向甲方提供工程部必须购置的维修工程用具及器材清单
向甲方建议机电设备房间管理办法
向甲方建建议工程部人员岗位责任
3.8 人事管理系统
向甲方建议制定人事部人员岗位责任
制定首年度员工培训计划
制定人事运作规则及程序
3.9 行政管理系统
向甲方建议锁匙贮存及领用规则
向甲方建议档存档规范
向甲方建议仓库(布草房)收发制度
向甲方建议管理处办公室文仪器材购置清单
3.10 安全管理系统
向甲方建议保安人员岗位责任
向甲方建议消防人员岗位责任
向甲方建议保安部运作规则和程序
向甲方建议消防定理计划,包括消防演练、消防培训、设备管理及各级防火责任人制度
3.11 客户服务系统
向甲方建议客户查询或投诉的处理程序
向甲方建议客户服务人员岗位责任
向甲方建议首年度客户服务工作计划
。审查该项目客户服务中心的设计及配套设施,并提出意见和建议
3.12 清洁绿化管理系统
审查该项目落成后清洁工作计划,并提出意见和建议
审查该项目开荒清洁工作计划,并提出意见和建议
3.13 停车场管理系统
向甲方建议货物、家具、装修材料进出管理规定
向甲方建议业户物流动线安排
审阅该项目停车场总体规划,并提出意见和建议
审阅该项目地面停车及交通安排,并提出意见和建议
3.14 其它服务
审查该项目落成后之财产保险及公共责任保险预案并提出意见和建议
向甲方建议日常物业管理常用紧急应变计划
协助甲方制定该项目开幕计划
4、工作方式:
甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期物业管理顾问服务阶段,甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次,每次为期一天,将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作,甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等),应事先通知对方及另订日期,但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录,将意见和建议呈送甲方,完成有关工作。
乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案,并接受甲方监管,使顾问工作时间和运作落到实处。
第11篇 商业步行街物业服务保安服务管理描述
商业步行街物业服务管理描述:保安服务
6、商铺保安服务管理
1)监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视,尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生,监控人员应及时录象,寸作查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车辆被窃,万一遭窃,录象将提供证据、线索,有利破案等等。
这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
2)消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难;
商品多(且大多是易燃品),火种容易迅速燃烧;面积广,因无防火墙阻隔,烈火蔓延极快;如商厦火灾,高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情,烟雾和温度各达到一定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到'统一指挥,分区管理,层层负责,责任明确,防患未然',切实贯彻'预防为主,防消结合'的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时,立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身安全,事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报,应迅速消除警铃使之还原,并立即通知维保部,协助维保部尽快排除故障,并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查,防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会使用消防器具,掌握火灾逃生知识,不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等。
第12篇 x商住小区物业管理服务目标
**商住小区物业管理工服务目标
1.前期目标
1)通过展现物业公司服务促进楼盘的销售
2)从管理角度对工程建设提出建议;
3)尽可能降低开发建设成本
2.管理目标
1)实现顺利交房;
2)顺利完成售后服务工作;
3)开展高水平物业管理服务;
4)一年后通过市物业管理优秀小区考评;
5)二年内达到iso9001质量管理体系第三方认证;
6)二年内达到iso14001环境管理体系第三方认证;
7)二年内达到ohsas18001职业健康安全管理体系第三方认证;
8)三年内通过省物业管理示范小区考评;
9)四年内达到全国物业管理示范小区标准。
3.服务指标
1)业主满意度90%以上;
2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故,
3)管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,
4)管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;
6)第一年度导入三项贯标体系管理,
7)第二年度通过三项贯标体系认证。
4.分类指标
1)管理处设专线24小时受理报修,
2)业户接待时间:365天8:00-20:30;
3)各类服务人员上岗培训率达到100%;
4)档案归档率达到100%,
5)档案完整率达到100;
6)维修及时率达到100%;
7)维修质量合格率达到95%以上;
8)实行维修服务回访制度,回访率达到100%;
9)有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;
10)公共设备、设施完好率达到98%以上;
11)房屋建筑完好率达到98%以上;
12)绿化存活率达到98%以上;
13)清洁管理无盲点,
14)管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;
15)道路、停车场完好率达到98%以上;
16)管理服务范围内保安固定岗实行早6时至晚8时保安立岗服务
