第1篇 物业管理细则模板
物业管理细则【1】
第一章 总则
第一条
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条
国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条
召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条
前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条
物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条
在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
物业管理服务编辑
第三十二条
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条
物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条
物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第四章 使用与维护
第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条
业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第五章 法律责任
第五十七条
违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条
违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条
违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条
违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条
违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条
违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条
违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条
违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条
违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条
违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条
业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条
违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
武汉市物业管理条例实施细则最新解读【2】
《武汉市物业管理条例》经2023年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过,2023年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则,新建物业与前期物业管理,业主、业主大会及业主委员会,物业管理服务,物业的使用与维护,法律责任,附则7章84条,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过,1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。
第一章
第一条
为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条
本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条
本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。
第四条
市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
第二章
第五条
物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:
(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;
(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;
(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。
第六条
开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。
第七条
新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的坐落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。
物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。
第八条
新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条
新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节
第十条
住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:
(一)投标人少于三人;
(二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。
第十一条
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
第十二条
房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。
第十三条
开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四节
第十四条
新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。
第十五条
开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。
第三章
第一节
第十六条
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。
第十七条
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十八条
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二节
第十九条
一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:
(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;
(二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。
业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条
专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;
(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。
业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第二十一条
物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。
第二十二条
筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:
(一)物业管理区域划分证明;
(二)业主名册;
(三)建筑规划总平面图;
(四)附属设施设备交付使用备案证明;
(五)绿化竣工总平面图;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)专项维修资金交存证明;
(八)成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十三条
筹备组履行下列职责:
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;
(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;
(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。
第二十四条
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第三节
第二十五条
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。
第二十六条
业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;
(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)决定选聘、解聘物业服务企业;
(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;
(六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;
(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第二十七条
业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。
第二十八条
业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。
第二十九条
业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
第2篇 s物业公司岗位竞聘管理细则
物业公司岗位竞聘管理细则
一、目的:
为贯彻执行**物业公司物业人资字[20**]0**号《**物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件,建立公平、公正、公开的人才选拔机制,调动员工的积极性和主动性,建立员工职业发展晋升渠道,结合nj公司实际情况,制订本管理细则。
二、范围:
适用于公司职能部门或物业管理中心(处)(包括顾问项目)全部岗位竞聘活动。
三、职责:
1、行政与人力资源部是岗位竞聘工作的归口管理部门,负责岗位竞聘的计划、组织、落实与监督、整理档案及统计工作。
2、拟定通过岗位竞聘方式,招聘空缺岗位或新增岗位员工的公司职能部门或物业管理中心(处)配合行政与人力资源部组织、落实岗位竞聘工作。
3、考评小组对参加竞聘人员进行考核并确定最终聘用人员。
4、岗位竞聘活动资料准备、统计等辅助工作由行政与人力资源部文员及人事员负责。
四、说明:
所有岗位竞聘活动均应严格遵照物业人资字[20**]**号《**物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件要求开展,本管理细则是对上述管理办法的细化和补充。
五、策划:
1、岗位竞聘工作计划
(1)行政与人力资源部应按月度分析公司各部门、管理中心(处)岗位空缺或新增岗位情况,制订月度岗位竞聘工作安排计划,或根据实际情况针对某个用人需求制订单项岗位竞聘工作计划,工作计划经分管领导审核,总经理审批后执行。
(2)行政与人力资源部应在确定竞聘活动开始前五个工作日发布竞聘通知,通知内容包括:竞聘岗位、要求、报名方式、笔试、答辩日期、背景资料简介等。
(3)成立竞聘考评小组:
经理级岗位竞聘考评小组成员由经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人);
主任主管级岗位竞聘考评小组成员由经营班子(至少1人以上)、部门经理、项目经理、相关专业岗位员工代表组成(不少于7人);
领班级岗位及关键技术岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于5人)。
六、竞聘要求:
1、岗位竞聘采取个人自荐和职能部门、管理中心(处)推荐相结合的形式,即个人提出申请,填写《岗位竞聘审批表》,经所在部门或物业项目和人力资源部门填写推荐意见后报名。这样一方面可以体现员工主动向上,有不断接受挑战的勇气和信心,同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘参加者所在部门正常工作。
2、参加岗位竞聘员工须是公司正式员工,但不受原所在公司、工作部门和岗位限制。
3、参加竞聘员工在现工作岗位表现良好。
4、参加岗位竞聘员工需要满足岗位的任职资格要求,遵照gr-0102号文《物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求》执行。
5、知识技能:竞聘岗位所要求的专业知识和专业技能。
6、工作能力:管理能力和业务能力等。
7、职业素养:职业操守、工作责任心、工作态度、廉洁自律等。
七、岗位竞聘程序及规则:
1、经理级岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)成立岗位竞聘考评小组由全体经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考核分权重经营班子占60%,其他考核小组成员占40%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或社会权威部门出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;
d)由2名权威人员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行报批手续。根据《**物业管理有限公司人事管理权限规定》,填写相关表格上报**物业公司审批。
(8)经总部审批后方可进行试用,试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
2、主任、主管级岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)成立岗位竞聘考评小组由经营班子(至少1人)、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考评分权重经营班子占50%,其他考核小组成员占50%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或社会权威部门出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;
d)由2名权威人员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘任手续,根据《**物业管理有限公司人事管理权限规定》确定上岗试用人员,并上报**物业公司备案。
(8)试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
3、领班级岗位及关键技术岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)领班级岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于7人),考评分项目负责人40%,其他考核小组成员占60%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或用人单位出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和用人单位各派1名人员进行监考;
d)由2名考评小组成员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘用手续,进行试用。
(8),试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
八、相关文件、表格:
1、文件:
(1)**物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)
(2)**物业管理有限公司人事管理权限规定
(3)物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求
(4)物业管理有限公司行政与人力资源部工作手册
2、表格:
(1)物业管理有限公司岗位竞聘审批表
(2)物业管理有限公司答辩评审表
第3篇 某小区物业管理细则
区住宅小区物业管理办法【1】
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。
(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。
(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。
小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。
物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。
清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。
每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。
既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。
路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。
物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。
要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。
小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。
与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。
有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。
为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
**年四月十日
物业管理条例实施细则【2】
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的,应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
2、 业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时,有权拒绝支付物业管理费用,并有权提出赔偿请求;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、 大会召开:30名业主联名,即有权召开业主大会;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
4、 物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分,业主对物业管理区域有不同意见的,可以要求法院进行确认。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5、 投票权:每套房屋有一个投票权,但是无论如何,一名业主的投票权不得超过10%;对于业主是公司或者其他法人的,如果法人之间存有关联关系,则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。
6、 发起:30名业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会,发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案,如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议,发起人应当根据修改建议进行补充更正,但此等修改建议仅限一次。
7、 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。
物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。
8、 银行开户:发起人在办理完毕备案手续后,应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。
主体地位:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼与仲裁,业主委员会所有的财产应当进行登记备案,并以其登记所有的财产独立承担民事责任。
第4篇 某小区物业管理考核细则
下面是小编为大家整理的有关于小区物业管理考核细则,欢迎阅读,
小区物业管理考核办法
为创建安全文明和-谐的小区,提高校区管理的服务质量和工作效率,使物业管理的工作制度化、规范化、科学化,促使小区物业管理公司按照物管要求切实履行物业合同和落实管理措施,为业主员工提供更优质和完善的服务,特制订校区物业管理考核办法。
一、考核内容:
(一)安全管理要求(10分)
1、小区单元楼栋的安全、消防制度规范健全,有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程,并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境,清楚工作中的安全事项。
2、工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证,凭证上岗。
3、管理区域秩序井然,有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理,并迅速上报学校有关部门。
4、管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生,全年保障安全无重大责任事故。
(二)日常管理要求(10分)
1、小区内单元楼栋管理的规章制度健全,工作人员的岗位职责明确,管理工作台帐完备,有详尽的记录。
2、工作人员服装统一、整齐,佩戴统一标识,工作纪律严明。对待业主态度谦和、服务热情。
3、工作人员配备齐全,挂牌持证上岗。有每天值班、巡查记录。员工的考勤、考核纪录完备,详细。工作人员不缺勤、不脱岗。
4、保安人员的相对稳定,有人员更换情况的记录并及时报李渡校区安全管理处备案。
5、有重要物品的出入登记。异常情况,应进行检查处理,做好处理情况记录,遇重大情况及时汇报李渡校安全管理处。
(三)卫生保洁要求(15分)
1、做好环境卫生工作,保持单元楼栋内的走廊、楼梯等公共部位清洁卫生。楼宇内垃圾做到日产日清。
2、保持各单元楼道内的栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁亮、无灰尘、污迹、斑点。
3、公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。
4、小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫,垃圾箱、卫生间要经常消毒,做到无滋生源。
5、小区楼宇外立面保持整洁,无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。
(四)绿化养护(10分)
1、植物生长良好,叶色、叶形正常,无明显虫害痕迹。
2、树冠完整,树干挺直(特殊栽植的除外),修剪得当,无死树、无缺株(特殊情况除外)。
3、花灌木开花繁茂,无非正常落花落蕾现象。
4、藤本植物长藤分布合理,枝叶覆盖均匀。地被植物生长良好,分布均匀、整齐,色调协调一致。整形植物修剪平整,保持原造型效果,无缺损。
5、绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草,无积水,无垃圾杂物,无堆物堆料、侵占等现象。
6、设施完好,无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理。
7、按季节性杀虫、施肥。
(五)设施管理维护要求(10分)
1、有严格的维修和管理制度,配备专业维修人员,维修人员须持证上岗,建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。
2、楼宇设施的零星维修、急修及时完成,确保设施完好率99%以上。重大维修必须首先向学校申请。对因人为损坏的设备和设施要及时发现、及时报告、及时查处。
3、做好小区照明灯具和绿化用水管网设施的重点维护工作,处理业主正常的报修工作。
4、小区楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏;公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。
(六)特色服务(5分)
1、做好楼宇内公共部位的美化工作,使大楼更有品位,富有文化气息。
2、设立值班牌、值班电话。随时接受投诉,以监督服务工作,提高服务质量。
3、有方便业主的零星服务:如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。
4、主动做好学院重大活动的配合工作,完成业委会安排的其它工作。
(七)业主的满意程度(40分)
采用调查表的方式征求业主的意见,业主对物业管理的满意率应在85%以上。
二、考核程序:
1、编制物业管理工作考核表,由李渡校区物业考核小组负责考核。
2、采用业主座谈、电话、不定期检查与随机问卷调查方式,调查业主对小区物业管理的满意情况。满意情况调查表反映业主对物业管理综合满意程度,具有一定的权重和参考价值。
3、合格标准:综合得分90分以上为优秀;85至90分为良好;80至85分为合格;80分以下为不合格,考核不合格将按照合同约定中的条款进行处理。
4、意见反馈:李渡校区物业考核小组将考核情况及时反馈至小区物业管理处和所属的物业管理公司,并将考核结果作为物业公司下次投标、中标的重要参考依据。
5、考核办法自公布之日起实施,解释权归长江师范学院李渡校区业委会。
长江师范学院 李渡小区业委会 2023年1月10日
附件一:
小区2022
年度物业管理表 年 月 日
_________物业管理满意情况调查表
楼栋号: 年 月 日
_________物业管理满意情况调查
楼栋号: 年 月 日
第5篇 某物业管理人员行为举止规范细则
物业管理人员行为举止规范细则
(一)表情:面对业主,我们应该露出发自内心的微笑。亲切的微笑能拉近我们与业主之间的距离,有利于我们下一步的服务工作的开展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使双颊肌肉微微用力抬高口角两端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑与心灵相结合;把业主当亲人,内心充满善良和爱意,眼睛温柔地注视对方;第三步:微笑与语言、举止相结合;微笑地向业主问好、行礼:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手势:手势是最具表现力的'体态语言'。与业主沟通时以富有表现力的手势配合语言,可加强表达效果。手势运用的要领如下:
1、介绍、指示方向:除了口头表达外,还应配合手势的运用:身体稍向前倾,把手臂伸直,手指自然并拢,手掌掌心向上,以肘关节为轴,指向目标。切忌用一个手指指向目标。(分值:5分)
2、递物、接物:双手恭敬地奉上或接受。切忌漫不经心地一扔或单手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正确的坐姿,给业主一种热心积极、精神饱满的印象。
1、坐姿的要领:
身稍向前倾,头平正,两肩放松,下巴向内收,脖子挺直,胸部挺起,使背部与臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要轻稳:入座时,走到座位前,从左边进,从容不迫的慢慢坐下;动作要轻而稳,不要'扑通'猛地坐下或发出其它响声。(分值:5分)
(2)不要坐满:只坐满座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立时,脚部不可上下抖动,左右摇晃。(分值:10分)
(4)避免边说话边挠痒或双手玩弄其它东西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙发上或翘起二郎腿仰靠在靠背上,脚不停抖动。(分值:10分)i
(6)严禁趴在工作台上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。庄重、平稳的站姿给业主一种可信任感。
1、站姿的要领:
(1)不驼背、不弓腰、不许长短脚或前后脚站立。(分值:5分)
(2)站立时大腿不许抖动,不许双手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士双腿并拢,脚尖自然向前,左手搭在右手背上自然下随置于身前;男士双腿自然齐肩而立,脚尖自然向前,五指并拢,自然下垂置于大腿外侧,或双手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)耸肩勾背,倚靠在墙上或椅子上。(分值:10分)
(2)双手乱放,把手插在裤袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小动作,玩弄手机或笔等。(分值:5分)
(4)双腿弯曲,不停地摇晃。(分值:10分
第6篇 全国物业管理优秀大厦标准评分细则
序号标准内容规定分值评分细则
一基础管理22
1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已办理接管验收手续1
符合1.0,不符合0
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1
符合1.0,不符合0
4、建设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋销售合同签订时,购房人与开发建设单位或开发建设单位委托的物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定1
符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手则、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、业主委员会按规定程序成立,并按章程和有关规定履行职责1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案,并经业主委员会同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法2
制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨1
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况1
执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便1
包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便1
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度,设立服务电话,受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理,有回访制度和记录2
符合2.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不
及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,并对意见及时整理和处理,满意率达90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落实维修服务承诺制,零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%,并有回访记录2
建立并落实1.0,建立但未落实扣 0.5,未建立扣 1.0;及时率符合 0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0
二房屋管理及维修养护9
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置1
符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象1
符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5
3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2
符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损1
符合1.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5
5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀1
符合2.0,发现一处不符合扣0.2
6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.1
7、大厦装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.5
三共用设备管理35
(一)综合要求5
1、制订岗位责任制、设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行2
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求1
符合1.0,发现一处不符合扣0.2
3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程1
符合1.0,不符合0
4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供电系统3
1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1
符合1.0,不符合0
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1
符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3、备用应急发电机,可随时起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱电系统2
1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作1
符合1.0,发现一处不符合扣0.5
2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录,并按规定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系统5
1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全,运行正常,完好无损,可随时起用1
发现一处不符合扣0.5
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题1
每发现一人不符合要求扣0.2
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人1
符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通1
无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
5、无火灾安全隐患1
每发现一处安全隐患扣0.5
(五)电梯系统6
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1
符合1.0,不符合0
2、电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好1
每发现一处不符合扣0.2
3、轿厢、井道、机房保持清洁1
轿厢应干净,井道应清洁、无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2
4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗1
符合1.0,不符合0
5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修1
符合1.0,不符合0
6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施1
符合1.0,不符合0
(六)给排水系统9
1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏1
每发现一处不符合扣0.2
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染2
符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患1
没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5、限水、停水按规定时间通知住用户1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象&nbs
p; 1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故应急处理方案1
无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空调系统3
1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制订中央空调发生故障应急处理方案1
无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5
(八)供暖供气系统3
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患1
每发现一处不符合扣0.2
3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用设施管理4
1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每发现一处不亮扣0.2
4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
五保安及车辆管理9
1、大厦基本实行封闭式管理1
符合1.0,不符合0
2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大厦的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责2
符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
3、结合大厦特点,制订安全防范措施1
对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2
4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室内停车场管理严格,出入登记1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六环境卫生
管理10
1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁1
未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2
3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀2
每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2
符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2
符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染1
每发现一处不合格扣0.2,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5
七绿化管理4
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃1
长势不好扣1.0,每发现一处不符合扣0.1分
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实1
无措施扣1.0;有措施,落实不力扣0.5
八精神文明建设3
1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、设有学习宣传园地、开展健康向上的活动1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物业管理服务费用收缴率98%以上2
每降低1个百分点扣0.5
2、提供有偿服务,开展多种经营1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大厦物业管理经营状况1
第7篇 x公寓物业管理投标书评分标准细则
一、投标书平分细则(100分)
(一)企业基本情况(4分)
1.企业有资质证书(1分);
2.企业有合理的机构设置(1分);
3.企业经营管理运作有特点(1分);
4.企业发展的后劲和发展方向(1分)。
(二)提高物业管理服务水平的整体设想及策划(10分)
根据有关法律、法规、政策、标准及**家园一期(7号、8号楼)的特点提出整体设想及策划:
1.采用合理的管理体制、管理机制(2分);
2.对该区有充分的市场调查与分析(1分);
3.有明确可行的管理思路(1分);
4.有高标准、高水平管理措施(2分);
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识(1分);
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想(1分);
7.体现出具有特色的物业管理模式(1分);
8.有现代化科技手段的设想和管理学前沿理论的运用(1分);
(三)拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况(10分)
1.管理模式,包括:有清晰的业务流程和管理运作机制、有明确的管理架构和各部门职责(3分);
2.工作计划,包括:有各阶段的工作计划及其详细的工作项目、工作内容、完成时间(3分);
3.物资装备,包括:管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房)、经济适用的固定资产和低值易耗品的投入(4分);
(四)管理人员的配备、培训、管理(10分)
1.管理人员配备,包括:合理配合各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求(4分);
2.管理人员培训,包括:对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标(3分);
3.管理人员管理,包括:录用与考核办法、激励机制、淘汰机制、及奖惩措施等(3分);
(五)管理规章制度和居住区档案的建立与管理(3分)
1.管理规章制度,包括:公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。要求条例规范,体现高标准、高档次、科学合理、详细完备。(1.5分);
2.居住区档案的建立与管理,包括:档案的建立、归档、分类合理、规范;档案管理制度完善;利用电脑对档案进行管理;档案的建立能密切配合管理工作(1.5分)
(六)各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施(5分)
包括:以下各项指标均有测算依据及采取的措施(各项0.5分)
1.房屋及配套设施完好率
2.房屋零修、急修及时率
3.保洁率
4.维修工程质量合格率及回访率
5.小区内治安案件发生率
6.住户有效投诉率与处理率
7.居民对物业管理满意率
8.绿化完好率
9.道路、车场完好率
10.管理费收缴率
注:若超出此十项不另加分。
(七)社区文化活动及便民服务措施(2分)
1.社区文化活动包括:根据文化居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划、制度建设和场地安排(1分);
2.便民服务措施包括:有较完善的便民服务措施;便民服务须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合北京市的有关规定,价格合理优惠;无偿服务应详细可行(1分);
(八)经费收支预算(40分)
1.有明确的经费收支原则(5分);
2.收支项目合理(10分);
3.经费收支测算准确(10分);
4.对经费测算结果有分析(10分);
5.有维修基金的管理及使用方案(5分)。
(九)日常管理(10分)
1.住户入住期间的管理方案,包括入住仪式,办理有关手续,便民服务,为住户排忧解难的措施(2分);
2.房屋装修的监管方案、方式、措施有效并有创新(2分);
3.根据入住前后及各阶段的特点,采取相应的安全防范措施(1分);
4.有独立采暖系统的使用维护及安全防范措施(2分);
5.有居民投诉及处理的管理机制(1分);
6.有日常主要管理项目的运作措施(2分);
(十)物业维修养护计划和实施(6分)
1.根据房屋本体的使用年限,提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划、方案和实施效果(3分);
2.根据公用设施的使用年限,提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(3分)。
上述十项评分内容在投标书中应有相应的体现,内容合理、先进、周密、可行,但不仅局限于上述评分内容。评委可根据企业投标书的内容结合上述评分细则进行综合评分,得出各投标企业的标书分。
二、分值计算
(一)评分时,评委给各分项评分(保留到小数点后一位);
(二)计分时,五名评委对各项评分的平均得分之和,为该投标企业最后得分;
(三)如评标结果出现积分相等,将以抽签形式决定名次。
第8篇 物业管理公司合同管理实施细则3
物业管理公司合同管理实施细则(三)
一、总则
第一条为加强合同管理,维护企业合法权益,实现公司对合同的规范化、程序化管理,根据《合同法》、《集团合同管理制度》,结合本公司的实际,特制定本细则。
第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规,同时接受集团合同主管部门的监督、检查。
第三条对合同的管理实行统一管理原则。在本公司范围内,凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;各部门、管理处不得擅自签订合同(协议),所有合同(协议)需上报公司,按iso9001:2000的有关程序及有关制度要求进行评审, 经公司有关职能部门审核后,报请总经理批准。凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后,方可签订。
二、合同管理组织
第四条合同管理由公司办归口管理,并落实专人负责。
第五条合同管理员的主要职责:
1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范,并监督、检查合同履行情况。
2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导,必要时参加合同的签订工作;
3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。
4、提出有关合同管理的培训方案并实施,宣传有关合同及合同法知识。
5、不断完善合同管理实施细则,并督促各部门落实、执行好。
6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;
三、合同评审管理的内容
第六条合同类型包括:买卖合同,供用电、水、气、热力合同,增与合同,借款合同,租赁合同,融资租赁合同,建设工程合同,运输合同,技术合同,保管合同,仓储合同,委托合同,纠纷合同,居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。
第七条合同主要条款包括:
一、当事人的名称或者姓名和住所;
二、标的;
三、数量;
四、质量;
五、价款或报酬;
六、履行期限、地点或方式;
七、违约责任;
八、解决争议的方法;
九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;
第八条签订合同前,经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作,
如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查,不可盲目草率。
1、对方是法人的,要看是否依法取得营业执照,参加签订合同的人是否
是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。前者出示法人代表证明书等身份证明,后者除授权委托书外,应出示本人身份证明,注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。对方是其他经济组织,要看是否有工商机关核准登记的证明材料。
2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力,以保证公司合同的履行率。
3、在签订前,还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。
第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订,签订时必须严格执行本细则,并对公司负责;有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同,否则应当对因此造成的损失负责。
第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识,合同的主要、必要条款不能遗留,语义要具体、明确、完整,条款要讲求逻辑性和严密性。
在审查由对方草拟的合同时,要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查,并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。另外,要特别注意分析制约性条款,避免因失误造成不必要的损失。
签订合同或协议,必须经合同管理员审议,并经办公室、财务部审核后,呈总经理审批,有必要据相关制度报董事长核准。
四、合同的台帐、归档
第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账,以便于及时收回盖章后的文本。
第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度,未经审查、审批和未经合法程序签订的合同,一律不得盖章;并严格登记备案。
合同文本要合法化,即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本,也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。
第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐,要求台帐内容完备,数据正确,能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。
台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。
第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档,合同履行过程中往
来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证,须经登记编号后作为合同的附件一并归档。合同履行完毕后,合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。
第十五条合同管理人员应严格履行其职责,监督、检查合同执行情况,如果合同履行出现异常现象,应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。
五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理
第十六条重大合同签订后生效前,签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上,预测合同执行中可能出现的问题,整理后作为合同的附件下发,以便具体执行合同部门找出最佳对策。如有失误,上述人员应负相应责任。
第十七条合同生效后,由经办部门或经办人负责,根据合同要求,把具体条款分解落实到当月计划,开始工作以确保合同的履行。
第十八条经办人在合同未履行或履行过程中,应及时掌握履行情况,以便发现隐患并尽早想办法排除;重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见,以求与另一方协商解决。
第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下,经双方当事人协商同意,可以变更或解除合同;由于不可抗力或过错责任,造成合同不完全履行,为避免造成更大损失,应及早与对方当事人协商变更或解除合同,但须权责分明,并采取书面形式;对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为,一经发现应及时加以识别或纠正,从而对生产经营作相应
调整,相应的合同变更或解除须告知合同管理员。
第二十条合同纠纷处理
1、合同纠纷处理一般按:'协商、调解、仲裁、诉讼'的程序进行。
2、协商、调解由经办人出面,如达不成一致意见,由经办人所在部门或公司出面再行协商。
3、合同纠纷自行协商、调解不成,确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的,须由经办人所在部门报办公室审核,总经理核准。同时报集团备案。
第9篇 物业管理细则
物业管理细则
为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：
一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、
二、物业管理范围
1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理
4、园林绿地管理
5、中央空调管理
6、电梯（人坐电梯）管理
7、其它管理
三、物业管理流程
1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。
2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。
3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。
4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。
5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。
四、注意事项
1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。
2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。
3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。
4、房屋租金按月收取缴各局计财部。
5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。
五、其它
1、本细则由市局办公室负责解释。
2、本细则自发文起实施。
第10篇 物业管理公司合同管理实施细则怎么写
物业管理公司合同管理实施细则
(三)
一、总则
第一条为加强合同管理,维护企业合法权益,实现公司对合同的规范化、程序化管理,根据 、《集团合同管理制度》,结合本公司的实际,特制定本细则。
第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规,同时接受集团合同主管部门的监督、检查。
第三条对合同的管理实行统一管理原则。
在本公司范围内,凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;
各部门、管理处不得擅自签订合同(协议),所有合同(协议)需上报公司,按iso9001:2022的有关程序及有关制度要求进行评审, 经公司有关职能部门审核后,报请总经理批准。
凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后,方可签订。
二、合同管理组织
第四条合同管理由公司办归口管理,并落实专人负责。
第五条合同管理员的主要职责:
1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范,并监督、检查合同履行情况。
2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导,必要时参加合同的签订工作;3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。
4、提出有关合同管理的培训方案并实施,宣传有关合同及 知识。
5、不断完善合同管理实施细则,并督促各部门落实、执行好。
6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;
三、合同评审管理的内容
第六条合同类型包括:买卖合同,供用电、水、气、热力合同,增与合同,借款合同,租赁合同,融资租赁合同,建设工程合同,运输合同,技术合同,保管合同,仓储合同,委托合同,纠纷合同,居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。
第七条合同主要条款包括:
一、当事人的名称或者姓名和住所;
二、标的;
三、数量;
四、质量;
五、价款或报酬;
六、履行期限、地点或方式;
七、违约责任;
八、解决争议的方法;
九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;
第八条签订合同前,经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作,如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查,不可盲目草率。
1、对方是法人的,要看是否依法取得营业执照,参加签订合同的人是否是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。
前者出示法人代表证明书等身份证明,后者除授权委托书外,应出示本人身份证明,注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。
对方是其他经济组织,要看是否有工商机关核准登记的证明材料。
2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力,以保证公司合同的履行率。
3、在签订前,还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。
第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订,签订时必须严格执行本细则,并对公司负责;
有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同,否则应当对因此造成的损失负责。
第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识,合同的主要、必要条款不能遗留,语义要具体、明确、完整,条款要讲求逻辑性和严密性。
在审查由对方草拟的合同时,要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查,并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。
另外,要特别注意分析制约性条款,避免因失误造成不必要的损失。
签订合同或协议,必须经合同管理员审议,并经办公室、财务部审核后,呈总经理审批,有必要据相关制度报董事长核准。
四、合同的台帐、归档
第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账,以便于及时收回盖章后的文本。
第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度,未经审查、审批和未经合法程序签订的合同,一律不得盖章;
并严格登记备案。
合同文本要合法化,即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本,也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。
第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐,要求台帐内容完备,数据正确,能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。
台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。
第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档,合同履行过程中往来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证,须经登记编号后作为合同的 一并归档。
合同履行完毕后,合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。
第十五条合同管理人员应严格履行其职责,监督、检查合同执行情况,如果合同履行出现异常现象,应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。
如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。
五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理
第十六条重大合同签订后生效前,签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上,预测合同执行中可能出现的问题,整理后作为合同的 下发,以便具体执行合同部门找出最佳对策。
如有失误,上述人员应负相应责任。
第十七条合同生效后,由经办部门或经办人负责,根据合同要求,把具体条款分解落实到当月计划,开始工作以确保合同的履行。
第十八条经办人在合同未履行或履行过程中,应及时掌握履行情况,以便发现隐患并尽早想办法排除;
重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见,以求与另一方协商解决。
第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下,经双方当事人协商同意,可以变更或解除合同;
由于不可抗力或过错责任,造成合同不完全履行,为避免造成更大损失,应及早与对方当事人协商变更或解除合同,但须权责分明,并采取书面形式;
对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为,一经发现应及时加以识别或纠正,从而对生产经营作相应调整,相应的合同变更或解除须告知合同管理员。
第二十条合同纠纷处理
1、合同纠纷处理一般按:'协商、调解、仲裁、诉讼'的程序进行。
2、协商、调解由经办人出面,如达不成一致意见,由经办人所在部门或公司出面再行协商。
3、合同纠纷自行协商、调解不成,确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的,须由经办人所在部门报办公室审核,总经理核准。
同时报集团备案。
第二十一条本细则自下发之日起执行,原细则与此有冲突之处,以本细则为准,
第11篇 商业中心物业管理服务细则
zz商业中心物业管理服务细则
一、主要依据
1、国家、省、市对物业管理服务的有关规定;
2、与**公司签订的“物业管理服务合同”,以及**国际商业中心业主“管理规约”(原称“业主公约”)相关内容。
二、基本要求
1、公司各层领导及全体员工,愿诚恳热情、尽职尽责地为某小区全体业主及住户提供物业管理服务,愿与全体业主共同努力,为创建先进社区作出应有贡献;
2、制定完善的物业、质量、财务、档案等管理方案和制度,吸取广大业主有益建议,不断改进工作。
3、管理及专业操作人员,按规定持证上岗;
4、管理服务工作人员统一着装,佩戴标志,行为规范,主动服务,热情周到;
5、公示24小时热线服务电话(目前为:******),随时响应联系;应急事件,相关人员迅速到达现场适时处置;一般报修或其他需要登门服务事项,按约定时间到达;建立事件处理、报修、维修和回访记录等档案。
三、主要服务项目及标准
(一)房屋管理服务
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修和保养记录齐全;
2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用情况,需要维修时;属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修基金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告或建议,根据业主大会的决定,组织维修;
3、每三日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其它共用部位,作好巡查记录,并及时进行维修、养护;
4、按照住宅装饰装修管理和业主管理规约的有关规定和要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,按规定与业主(或使用人)、装修管理企业签订协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每二日巡查一次装修施工现场,若发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门进行协助处理;
5、对违反规划私搭、乱建的行为时及时劝阻、制止;对不听劝阻或已成为事实者,书面通知其限期整改时间和要求,并报告业主委员会及有关部门备案,待进一步查处;
(二)共用设施设备维修保养服务
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外);
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全;
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;保障设备设施运转正常;
4、对共用设施设备组织定期巡查,作好巡查记录。需要维修时;属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修和更新改造计划和住房专项维修基金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告或建议,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造;
5、保障电梯正常运转;
6、保障消防设施设备状态完好,可随时启用;消防通道畅通;
7、设施设备保持整洁、通风,无冒、漏、滴现象;
8、保持路灯、楼道灯完好,发现损坏者,及时修复或更换;
9、容易危及人身安全的设施设备,设明显警示标志和防范措施;
(三)维护小区公共秩序服务
1、小区主出入口24小时值勤;
2、小区内,按规定线路每日进行巡逻,配有安全监控设施的地方,实施24小时监控;
3、在小区内允许进行装修的时间段为,上午8:00―12:00,下午14:00―18:30,
违者予以阻止。进入小区的装修人员,需持临时出入证入内;
4、对火灾、治安等突发事件备有应急预案;事发时及时向业主委员会和有关部门报告,并协助采取相应措施。
(四)保洁、卫生服务
1、幢设置垃圾桶,保持垃圾桶及附近整洁,桶外无垃圾;
2、小区内道路、广场、停车场、绿地等,每日清扫;楼道、电梯厅每日清扫;每周拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗;及时清除区内主要道路的积水、积雪;
3、区内公共雨、污水管道,每年疏通一次;雨污水井每季度检查一次,需要时及时清掏;化粪池每二月检查一次,如有异常及时清掏;
4、二次供水水池,按规定时间进行清洗;
5、按区内实际情况,对需要的部位进行消毒或灭虫除害;
6、按市政府的规定:为保证小区内人员安全、健康和环境整洁、卫生,住宅区内禁养大型犬内;饲养小型宠物,需办理饲养证件,按时进行防疫;遛狗需在规定的时间和地点,有人牵领的情况下进行;领主要将狗粪装入塑料袋内,投入垃圾箱内,并擦净狗粪污染的地点;管好宠物,不得深夜吠叫。对以上规定,违者予以阻止、劝告;对不听从者,报告相关部门处理。
(五)绿化养护管理服务
1、在各个绿化场所,均设置爱护绿化警示牌,敬请大家爱护绿化,保持环境清新、优美、整洁;
2、配专业人员实施绿化管理,对草坪、花卉、树木等,进行栽培和定期修剪、养护;
3、定期清除绿地杂草、杂物;
4、适时组织浇灌、施肥和松土,作好防涝、防冻事项;
5、适时喷洒农药,预防病虫害;
6、对不爱护绿化行为予以劝阻、警告;对故意损毁、破坏行为,视情节严重程度,提请业主委员会和相关部门给予相应处罚;
(六)服务收、支公示
1、按有关规定和合同约定,目前物业管理物业收费标准为:住宅每平方元,商业门面房每平方元;每半年收缴一次,正常情况下,缴费日期为1月1日――1月31日;7月1日――7月31日,为不打扰住户,请到公司财务室缴纳,也可应住户要求,上门收取;
2、电梯、高层水泵电费,按实际用量用户均摊,每季度收缴一次,上门收取;
3、楼道、小区内道路及其它公共场所照明用电费用,按实际使用量,由小区内住户均摊,按规定每2月上门查表收费一次;
4、自行车、电动车和摩托车,放于车库内指定位置;保管费分别为每辆、每月4元、7元、15元;汽车存放于指定地点。
5、代收费项目:
6、对逾期不缴费,又不说明情况而取得谅解的住户,被视为有意滞纳,将加收2%滞纳金;超期3个月不缴费,又不说明情况而取得谅解的住户,被视为有意拒缴,将向人民法院起诉;
7、物业服务费用收缴情况,每6个月向全体业主公布一次;全年物业服务费收缴情况,以及物业服务资金一年总的支出、
第12篇 写字楼物业管理细则范文
为了公司更好地在写字楼里办公,也为了明确相关部门的职责。下面是小编整理的写字楼物业管理细则,欢迎阅读参考。
写字楼物业管理细则【1】
为了保障公司办公楼的正常有序使用,明确相关部门的责任义务,营造一个好的工作环境,特制定本制度。
一、安全与消防管理
(一)办公室安全管理
1.办公楼的安全工作由办公室负责,办公室要切实加强对保安的管理,确保保安人员履行好安保职责,严格落实各项安保措施,确保办公楼安全。
2.严格来访登记制度。
凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门,并在来访登记表上登记,注明事由,再由相关部门进行接待。
杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。
3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。
在下班前要检查门窗、用电使用情况,离开办公室必须关好窗,锁好门;关闭灯、电脑等用电设施,确保部门自身安全。
4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责,严格管理,避免发生财物丢失等责任事故。
6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域,相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施,做到人防和技防相结合,加强管理,杜绝隐患。
7.各部门(人员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报,及时排除。
8.保安部门要认真检查维护电视监控系统,确保24小时开通,运转良好。
非相关人员禁止进入电视监控室,如需要调看监控录像,必须征得办公室相关负责人同意。
9.节假日期间,值班人员必须坚守岗位,认真履行职责,做好交接班记录。
对需要加班人员须在值班处登记。
对突发事件和重要情况要及时报告,及时处理。
(三)办公室消防安全管理
1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位,要按公安消防部门的规定配备消防器材,设立禁止烟火标记。
禁止在办公楼内乱扔烟蒂,禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。
2.各部门员工要遵守消防管理规定,严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施,严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。
3.各部门员工要积极参加组织的消防培训,熟悉楼内安全通道,掌握消防器材的基本使用方法,自觉遵守办公楼各项消防安全制度。
4.妥善保管纸张等可燃性物品。
严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。
严禁私接、更改电器线路和设备。
5.严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。
6.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。
7.安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况,对重点部位加强检查,对存在的火灾隐患,及时下发整改通知单进行整改,杜绝隐患。
二、绿化管理
1.绿化建设和管理是企业文化(精神文明)建设的重要内容。
2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。
3.不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。
如因确实需要者,需报办公室批准。
4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。
5.不得损坏花木的保护设施。
6.不准私自摘拿花果。
7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。
8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。
9.不准在绿化地上堆放任何物品。
10.未经许可,不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的,按实际损失进行赔偿。
12.办公楼的绿化管理由办公室负责,办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。
三、设施设备使用维修管理
(一)、物业、设备设施的使用、维护和报修
1.全体员工要爱护公共设施,正确使用,规范操作,延长物业、设施设备的使用寿命,节省资源,杜绝浪费。
2.物业、公用设施设备维修保养部门,要严格安照工作程序、技术要求,制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划,做好维修维护保养工作。
设备运行期间,值班人员要按时巡查,检查各项运行参数、状态是否正常,遇到问题及时排除,并做好记录,确保各项设备运行正常。
3、物业及大型公用设施设备的维修,由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。
做到科学计划,周密安排,严格审计,确保质量,厉行节约。
4、物业及公用设施设备的日常维修,由部门报办公室,再由办公室统一派人负责维修。
四、公共环境卫生清洁保洁
1、环境卫生设专人管理和清扫;
2、单元门外公共区域每日清扫一次;
3、合理分区设置垃圾桶,垃圾做到日产日清;
4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。
五、公共治安防范、门卫服务管理
1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作,发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报;
2、门卫24小时值班,实行来客及物品出入登记制度;
3、负责区域内的车辆管理,保证小区内道路畅通;
4、发现安全、消防事故时,在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,并协助做好救助工作。
本规定自印发之日起执行。
写字楼物业管理细则【2】
第一条 办公楼是指挥部履行公务的活动场所。
为保障办公楼的正常运行,树立指挥部良好的公众形象,体现指挥部工作人员优秀的素质与精神风貌,维护办公与生活区域的正常秩序,实现优质、高效、规范和安全的工作管理要求,特制定本制度。
第二条 办公楼由办公室统一管理,具体履行对办公楼的管理职能和对指挥部的服务职能。
第三条 办公楼内所有部门员工和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度,努力创建文明办公楼。
文 明 办 公
第四条 进入办公楼人员应保持仪表整洁,不准穿拖鞋、背心、短裤等衣冠不整的服饰上班,不准在办公大楼内大声喧哗,不得在办公楼进行与公务无关的活动。
第五条 楼内办公人员应举止端庄、语言文明,态度热情和蔼,礼貌待人,公正处事。
第六条 不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。
不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。
人员与物品进出
第七条 外单位人员进入大楼联系公务,须向门卫出示有效证件,并填写来客登记单,经确认后,方可入内。
进入大楼人员,应接受门卫对携带物品的检查。
第八条 认真执行24小时门卫值班规定,外咳嗽蔽淳旃胰菪恚旃ツ诓坏昧羲蕖=诩偃掌诩涿盼乐蛋嗳嗽庇ψ又富硬恐蛋喙ぷ魅嗽钡墓芾恚⑾忠斐g榭黾笆毕蛑富硬苛斓蓟惚ā
安 全 管 理
第九条 办公大楼的安全保卫工作由办公室负责,指挥部各部室应积极协助配合。
第十条 指挥部各部门要加强职工安全教育,增强安全意识,采取有效措施,内外结合,全方位设防,确保大楼内部安全。
第十一条 办公室具体负责门卫聘用并与之签订协议,所聘门卫必须做好办公楼安全保卫工作。
第十二条 办公楼实行封闭式管理,非工作时间如有公务活动的,活动承办部门(或承办人)应事先向办公室报告,由办公室通知门卫,承办部门(或承办人)在活动期间负责配合门卫搞好办公楼的安全工作。
第十三条 办公物品应摆放有序;工作人员离开办公室,应随手锁门;下班前各办公室要进行安全检查,切断电源,关锁好门窗,办公室门锁应处在保险位置。
第十四条 加强现金和物资管理。
财务室要认真执行现金和物资管理制度,备用金按规定数额存放;各部室使用的贵重物品、精密仪器要有专人负责,并存放在安全的地方。
第十五条 严格执行保密制度,做好涉密图纸、文件、合同、资料管理工作,防止失、泄密事件发生。
第十六条 认真执行消防安全的法律法规。
指挥部要经常结合内部的安全需求,开展防火宣传教育,提高消防意识。
办公楼内不得存放汽油、火药、液化石油气等易燃、易爆物品,工作人员要人人爱护消防设备,使消防器材处于战备良好状态。
水 电 管 理
第十七条 全体职工要树立安全用电意识,不准乱拉乱接电线,严禁使用电炉;确因工作需要安装、使用大功率(300w以上)电器的,事先必须向办公室申报,办公室根据负荷承受情况确定是否可以安装使用;未经同意擅自安装的,一经发现要立即拆除。
在此期内发生的一切后果,由安装及使用部室的领导负责。
第十八条 加强对用电设备的检修。
各部室要经常对本部门用电设备等进行检查,发现问题及时报修。
第十九条 办公室要根据办公楼用电实际情况,每月请电工进行一次维护和检修,以便及时排除用电故障。
第二十条 全体职工要坚持节约用电、用水的原则,外出时要养成随手关灯、关水、关闭电脑等一切用电设备的良好习惯,严禁出现长流水、长明灯现象,保证办公楼的正常办公用电;夏季室内温度不超过28c不得使用空调,必要时,办公室将根据用电负荷采取调控措施,停止部分大功率电器的使用。
大 楼 卫 生
第二十一条 全体职工要牢固树立创建文明洁净办公楼的意识,讲究卫生,美化环境,爱护公物;不准随地吐痰,乱丢杂物。
因值(加)班等特殊需要在办公室用餐的职工,要自觉维护办公室卫生。
第二十二条 各办公室要坚持每天打扫卫生,做到窗明几净,办公桌、文件柜等物品摆放整齐有序;垃圾要做到袋装化,定点堆放,及时清理;任何人不得在走廊内乱堆乱放物品,否则将作为废品收集处理;禁止向窗外抛扔杂物,而影响楼内外环境卫生。
第二十三条 办公室要定期开展卫生检查和评比活动,并通报结果,对卫生先进单位和个人要给予表彰。
第二十四条 不准在楼道、会议室、楼道及标明禁止吸烟的公共场所吸烟。
第二十五条 保持卫生间的清洁。
不准在卫生间内乱扔乱倒杂物,卫生间使用后应及时冲洗。
第二十六条 全体人员应自觉爱护办公及生活区域的一草一木,不得采折和毁坏绿化树木。
保养与修缮
第二十七条 办公楼内各种公用设施,如消防与报警设备,电源插座等,不准私自拆装或挪用,如确实需要,必须报请办公室安排统一办理。
第二十八条 办公室的所有装饰和设备,各使用部门应保持原样,非经指挥部领导批准,不准自行新增、移动或拆
除;不准在墙壁和楼板上凿洞或剔槽,更不得自行改造和装潢。
附 则
第二十九条 本制度由办公室负责解释。
写字楼物业管理细则【2】
一、安全与消防管理
(一)办公室钥匙管理
1.办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管,日常使用由各部门自行负责,不得互相转借。
如需借用或配制钥匙,需到办公室办理相关手续。
2.公司领导保管自己办公室的钥匙,备用钥匙由前台负责保管。
保洁人员需清洁公司领导办公室时,由前台负责开门,清洁完毕后,及时把办公室锁好。
3.严禁私自配置钥匙。
4.钥匙保管人员一旦遗失钥匙,应立即报告办公室,视情节严重程度,由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。
5.钥匙保管人员一旦离职,在办理离职手续时将钥匙上交办公室。
6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理,负责早晚开关门。
(二)办公室安全管理
1.办公楼的安全工作由保安部门负责,公司办公室要切实加强对保安的管理,确保保安人员履行好安保职责,严格落实各项安保措施,确保办公楼安全。
保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。
2.严格来访登记制度。
凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门,并在来访登记表上登记,注明事由,再由相关部门进行接待。
杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。
3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。
在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况,离开办公室必须关好窗,锁好门;关掉空调、微机等用电设施,确保部门自身安全。
4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责,严格管理,避免发生财物丢失等责任事故。
6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域,相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施,做到人防和技防相结合,加强管理,杜绝隐患。
7.各部门(人员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报,及时排除。
8.保安部门要认真检查维护电视监控系统,确保24小时开通,运转良好。
非相关人员禁止进入电视监控室,如需要调看监控录像,必须征得办公室相关负责人同意。
9.节假日期间,值班人员必须坚守岗位,认真履行职责,做好交接班记录。
对需要加班人员须在值班处登记。
对突发事件和重要情况要及时报告,及时处理。
10.实行每日清楼制度,清楼时间为21时。
(三)办公室消防安全管理
1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位,要按公安消防部门的规定配备消防器材,设立禁止烟火标记。
禁止在办公楼内乱扔烟蒂,禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。
2.各部门员工要遵守消防管理规定,严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施,严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。
3.各部门员工要积极参加公司组织的消防培训,熟悉楼内安全通道,掌握消防器材的基本使用方法,自觉遵守办公楼各项消防安全制度。
4.妥善保管纸张等可燃性物品。
严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。
严禁私接、更改电器线路和设备。
5.严禁各部门随意动火作业,特殊情况需要临时用火用电作业的,在操作前必须向办公室提出申请,由办公室安排专业人员操作,并配备相应的灭火器具。
对违章操作造成事故的,要追究当事人的责任。
6.严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。
7.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。
8.公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况,对重点部位加强检查,对存在的火灾隐患,及时下发整改通知单进行整改,杜绝隐患。
二、清洁与绿化管理
(一)清洁管理
1.清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容,由公司办公室具体负责。
2.楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门(人)负责;公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。
3.办公楼清洁管理的具体要求详见:办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。
(二)绿化管理
1.绿化建设和管理是公司企业文化(精神文明)建设的重要内容。
2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。
3.不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。
如因确实需要者,需报办公室批准。
4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。
5.不得损坏花木的保护设施。
6.不准私自摘拿花果。
7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。
8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。
9.不准在绿化地上堆放任何物品。
10.未经许可,不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的,要进行罚款处理。
12.办公楼的绿化管理由办公室负责,办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。
三、设施设备使用维修管理
(一)、公共场所的空调管理
1.办公室负责公共场所空调日常运行管理工作,分管人员要严格按照规程操作,做好开关使用纪录。
设备部负责其维修保养工作。
2.空调开机时间根据季节变化确定,原则上在每年6月1日至9月31日(也可根据实际情况调整)开机制冷。
3.节假日期间公共场所空调不开启,因加班等特殊情况需要使用的,必须提前通知办公室。
4.空调使用部门要注意节约能源,降低能耗。
空调启动后,应及时关闭门窗,提高降温效果,夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。
室内无人和下班后,及时关闭空调。
5.各部门(人员)要自觉爱护空调设备,注意保持清洁卫生,确保空调正常运行。
(二)、电梯管理
1.设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作,值班人员要严格按照规程操作,做好运行、安检、维修维护纪录。
2.员工乘坐电梯要文明礼让,进出轿厢时保持良好秩序。
如超载、指示灯报警应自觉退出电梯,保证电梯安全快捷运行。
3.员工乘坐电梯时应注意安全,不可将身体依靠轿门。
电梯门在关闭时请
勿将身体任何部位或其它物品伸出门外,以免发生危险。
4.搬运物品时,对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装,细心搬运,物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。
5.禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。
禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。
6.电梯运行中出现故障,要保持冷静,可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系(联系电话:),严禁敲击按钮、强行扒门,以免造成危险。
(三)、物业、设备设施的使用、维护和报修
1.公司全体员工要爱护公司物业、公共设施,正确使用,规范操作,延长物业、设施设备的使用寿命,节省资源,杜绝浪费。
2.物业、公用设施设备维修保养部门,要严格安照工作程序、技术要求,制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划,做好维修维护保养工作。
设备运行期间,值班人员要按时巡查,检查各项运行参数、状态是否正常,遇到问题及时排除,并做好记录,确保各项设备运行正常。
3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。
4、物业及大型公用设施设备的维修,由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。
做到科学计划,周密安排,严格审计,确保质量,厉行节约。
5、物业及公用设施设备的日常报修,由各部门报公司办公室,再由办公室统一填写《维修派工单》,经公司领导批准后,安排设备或工程部门负责维修。
本制度报总经理批准后实施。
