第1篇 物业管理细则
物业管理细则
为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：
一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、
二、物业管理范围
1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理
4、园林绿地管理
5、中央空调管理
6、电梯（人坐电梯）管理
7、其它管理
三、物业管理流程
1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。
2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。
3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。
4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。
5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。
四、注意事项
1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。
2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。
3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。
4、房屋租金按月收取缴各局计财部。
5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。
五、其它
1、本细则由市局办公室负责解释。
2、本细则自发文起实施。
第2篇 物业分公司合同管理细则
1总则
1.1各物业分公司应严格遵循管理公司《经营管理制度》的规定做好合同管理工作,规范公司经营行为,保护公司的合法权益,建立公司良好的经营管理秩序。
1.2各物业分公司必须按管理公司的规定要求严格控制各类经济合同的审批和签订,所有对外经济合同及相关文件必须按规定进行分级审批管理。各级管理人员应在其授权范围内开展对外谈判、签订合同和审批合同,任何违反授权范围的审批、签发、签订的合同均是无效的,责任人应承担由此引起的经济和法律责任。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责合同的拟订、洽谈,并按规定权限发行审批手续,与合作方签订正式合同,以及合同签订后的实施工作。
2.2项目所在公司负责审核物业服务合同,及物业分公司2万元(含)以上的,且属于《经营管理制度》中规定项目所在公司权限内的合同审批。
2.3管理公司物业管理部在经营管理委员会授权下审议或批准各类有关物业服务的合同文本,并负责审批物业服务委托合同、物业服务顾问(咨询)合同。
2.4管理公司成本管理中心负责审批《经营管理制度》中规定权限内的合同。
3物业服务合同的审批
3.1各物业分公司的下列协议文件均应视为与顾客之间签订的合同,必须按照规定程序进行评审。
a)与项目所在公司或其他开发商之间签订的前期介入阶段专项服务协议;
b)与项目所在公司或其他开发商签订的前期物业服务合同;
c)协助项目所在公司或其他开发商拟订的业主临时公约;
d)与业主委员会签订及续签的物业服务合同;
e)协助业主委员会拟订的业主公约。
3.2物业分公司品质部负责件拟订上述合同文件草案,物业分公司总经理负责组织评审,各部门负责人参加。评审应在合同签订之前进行,并确保对每一份新的合同
文件均进行评审。
3.3各类物业服务合同文件的评审应确保满足以下要求:
a)合同内容符合国家相关法律法规的规定;
b)合同内容完整,充分反映顾客方的需求和期望;
c)合同中各项要求明确、陈述清晰,并已与顾客方达成共识。任何与原招标文件不一致的要求,或双方存在疑虑的问题均得到澄清;
d)本公司有能力提供合同文件约定的物业服务要求;
e)合同文件能够充分保障本公司的合法权益。
3.4合同文件评审方式可以是会议评审或文件递审,具体由物业分公司总经理决定。采用会议评审时,由总经理主持评审会议,品质部协助记录,评审会议通过后,按以下顺序完成签署手续。采用传审方式评审时,由品质部按以下顺序组织各部门完成评审和签署手续。
a)品质部经理签署;
b)各部门负责人会署;
c)法律顾问审阅、签署;
d)物业分公司副总经理签署;
e)物业分公司总经理签署。
3.5物业分公司在完成上述规定的评审和签署后,在与顾客方正式签订合同文件前,必须逐级报送项目所在公司总经理审核、管理公司物业管理部批准。
3.6物业分公司在与顾客方签订上述合同文件时,均必须由总经理作为公司代表签订合同。
4其它经济合同的审批(采购类合同评审)
4.1除上述合同文件外的其它经济合同,由业务经办部门负责拟订合同草案,并按下述规定顺序组织合同文件的审查、签署。
a)经办人签字;
b)经办部门负责人签字;
c)法律顾问审阅;
d)财务部经理审核;
e)物业分公司副总经理审核;
f)物业分公司总经理审核(审批)。
4.2其它经济合同文件的审查(评审)内容包括(不限于):
a)合同标的内容是否完整,严禁拆分合同;
b)对方单位(法人)的资格是否真实、合法,合同项目是否在其营业执照范围内,当事人的名称或者姓名和住所是否记录清楚、准确;
c)经济合同的标的是否明确;
d)经济合同中的数量、质量是否符合有关规定和公司要求;e)经济合同的价款或者报酬以及支付方式是否确定和准确;f)经济合同的履行期限、地点和方式是否确定;
g)经济合同的违约责任是否明确;
h)经济合同中是否有发生争议的解决方法;
i)必要时,是否明确保修条款;
j)结算和付款条件是否有利;
k)计价依据是否完备等。
4.3物业分公司在完成上述规定的审查和签署后,在与合作方正式签订合同文件时必须根据合同标的额的大小履行以下报批手续:
a)管理公司审批权限范围内的合同,按照管理公司《经营管理制度》中ecg004
《合同审批程序与权限规定》的规定,逐级报项目所在公司、管理公司审批;
b)管理公司审批权限以下且标的额在2万元(含)以上的物业管理其它经济合同,报项目所在公司总经理审批;
c)标的额在2万元以下的其它经济合同,物业分公司总经理负责审批。
4.4经审批后的其它经济合同由项目所在公司总经理负责与合作方签订合同。
5合同执行及变更
5.1各物业分公司行政人事部负责合同档案的保管,完整的合同档案应至少包括合同正本(一份)、合同审批表、本公司法人授权委托证明书复印件、对方单位的企业
法人营业执照复印件及法定代表人证明书、法人授权委托证明书等。
5.2合同执行部门负责人是合同履行的主要责任人。合同履行中出现分歧时,应及时与对方协商处理,必要时应邀请法律顾问参与,并向公司领导汇报。需要变更或解除合同时必须采用书面形式,并进行重新评审,具体按前述内容执行。合同变更或解除后经办人或经办部门应及时传达到受更改影响的部门,以便及时调整工作。
5.3物业分公司财务部负责建立合同台帐,各业务经办部门应负责收集、整理和及时提交合同执行的相关资料。
6相关文件与记录
6.1wdwy-fr-mm6301(前期)物业服务合同审批表
6.2wdwy-fr-mm6302物业分公司经济合同审批表
6.3wdwy-fr-mm6303物业分公司合同台帐
第3篇 前期物业管理保安奖罚细则格式怎样的
为了规范保安工作管理,提高保安队员综合素质,更好地为房地产开发有限公司和业主提供优质服务,特制定本细则。
一、具体内容
第一款:有下列情况之一扣10元/次。
1、在岗仪表不整洁,不按规定戴标志,军容不端正(不带公司规定帽子或戴帽子不够端正,不扎公司规定的腰带,不戴领带,制服混穿)。
2、未经现场负责人同意或上级领导批准私自换班。
3、未按要求做好当班记录,登记不清楚,交接不清楚,不签名。
4、当值期间与外来人员闲聊。
5、不按程序规定及不按时对有关需封闭管理空间进行管理的。
6、值班时乱用对讲机,用语不规范。
7、岗停内不整洁,不卫生。
8、头发不整洁,帽檐下头发超过3cm。
9、早中班有坐岗现象,时间规定为上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在岗位长时间逗留。
第二款:有下列情况之一扣20元/次。
1、值班时精神不佳,站姿不端正有东靠西依,勾肩搭背,插裤袋、接起袖口行为。
2、上班、培训、例会等集体活动无故迟到、早退或缺席。
3、上岗时吸烟、吃零食、看书报、写信、听收音机、看电视、玩扑克、下棋、打游戏机、打手机闲聊、用对讲机闲聊等与工作无关的事。
4、军事训练不认真对待,不支持辅导工作。
5、下班后穿制服外出或有公司标志制服借给别人穿戴。
6、随地吐痰、乱扔垃圾等影响小区环境。
7、不按管理规定,乱撕值班登记本、小区通知、告示等。
8、巡逻不到位,造成不良影响。
9、擅自离岗或串岗行为。
10、在岗亭、值班桌、登记本或公司专栏或其它公共设施上乱写乱画。
11、未经许可,私自调整打卡机,代替员工打卡,改卡或破坏卡机等。
12、未经允许私自带外来人员到公司工作区、样板间参观或摄影。
13、在宿舍使用超负荷电器的,造成不安全隐患。
14、值班区内发现有破坏绿化卫生或其它设施行为而置之不理。
15、发现小区内公用照明,公用供水设备故障不及时上报。
16、当值期间发现各种存在问题及隐患不及时汇报的。
17、监督工作不力所造成的不良状态。
第三款:有下列情况之一扣30元/次。
1、无故缺席训练。
2、训练综合考评不合格的。
3、乱动乱触摸准业主或公司领导车辆的。
4、当月有早退。
5、当班时对讲机正常呼叫,故意不回应。
6、上班时间对客人或同事言行不礼貌,遭到客人或同事投诉,经核查为实者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未经同意私自拿公司或业主物品。
2、上班时乱用公司办公电话,正常接听时电话用语不规范,有损公司形象和声誉。
3、无故迟到或旷工30分钟以上,35分钟以下。
4、工作不忠诚老实,欺骗领导或业主。
5、未经上级同意,擅自使用公司电脑者。
6、不按操作规程,损坏公司物品、设施或保安器材者。
7、不服从上司正常工作调遣者。
8、在当值有睡觉现象。
9、故意损坏消防、煤气、小区交通标志。
10、利用工作之便,谋取私利。
11、训练及考评时表现标准低劣。
13、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚25元。
第五款:有下列情况之一扣款100元/次:若当月超过两次,则作辞退处理。
1、在小区内拾到东西或财物,不及时上交,占为己有者。
2、私自在小区内推销业务者。
3、无故旷工一个工作日。
4、在岗睡觉二次以上者(含两次)。
5、酗酒上岗者。
6、擅离职守或疏忽造成损失。
7、盗窃公司信函、机密或他人公司财物。
8、偷阅公司信函机密或员工私人信件。
9、故意破坏公司或员工财物,价值在100元以下。
10、侮辱、威胁、恐吓、危害业主或同事行为者(若情节严重者,作解雇处理)。
11、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚50元。
第六款:有下列情况之一的嘉奖10至30元/次:
1、工作积极主动,责任心强、忠于职守、乐于助人,受到员工、业主好评的。
2、服从工作安排,不计较个人得失,工作任劳任怨,安心本职工作。
3、在生活中做到团结互助,促进团结工作。
4、以公司为家,有主人翁工作精神。
5、职业道德观念强,作风正派,思想上进。
6、业务技能强,军事技术过硬。
第七款:有下列情况之一嘉奖50至100元/次:
1、当值班人员或非当值班人员在公司范围内,发现安全隐患及时制止,避免恶性事件发生,维护公司和业主利益或减少损失者。
2、对处理突发事件中,表现突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地为公司服务,取得明显成绩。
5、坚持正义,为业主生命或财产安全奋不顾身,勇于牺牲精神。
6、其他属嘉奖行为。
二、实施方法
1、每月主管,领班在检查工作中具体实施,并在登记卡上做好登记。
2、在同月中,前奖不能抵后罚,但后奖可抵前罚。
3、在实施过程中,凡遇到严重违反公司制度或国家法律法规者,则按相关制度或法规处理或解雇处理。
郑重说明:队员犯规后,按相应条款处理时,若队员有对抗心理,对事实不确认的,则可停职进行教育,对事实确认后才能复岗。
停职教育期间公司只提供用餐,不发出勤工资。
以上奖罚细则,从2023年7月22日起试行实施。
《奖、罚记录凭证表》附后
---完---
编制人: 审批人/核准人:
维护人: 生效日期:
抄 报:李总经理、公司办公室各一份
下 发:半岛物业一份
第4篇 某县物业管理实施细则
县物业管理实施细则内容有哪些下面是小编带来的县物业管理实施细则,欢迎阅读!
县物业管理实施细则【1】
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门。
县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的,应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。
共有权人和即将取得共用权的人。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
2、 业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时,有权拒绝支付物业管理费用,并有权提出赔偿请求;
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
3、 物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分,业主对物业管理区域有不同意见的,可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。
4、 物业管理区域划分原则:便于物业服务企业进行服务,便于业主召开业主大会,业主可以意思自治来决定物业管理区域。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行
业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5、 首次业主大会投票权:每建筑平方米一个投票权(邹律师:建议还是每套一个投票),但是无论如何,一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%;对于业主是公司或者其他法人的,如果法人之间存有关联关系,则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。
(胡律师:此事可以由业主大会来决定;邹律师:业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办)
6、 发起:30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会,发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民的政府房地产行政主管部门进行备案,如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议,发起人应当根据修改建议进行补充更正,但此等修改建议仅限一次。
7、 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。
物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。
8、 银行开户:发起人在办理完毕备案手续后,应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。
9、 主体地位及法律责任:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁,业主委员会所有的财产应当进行登记备案,并以其登记所有的财产独立承担民事责任;业主委员会无法独立承担的,由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。
(陈律师:去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师:法院不是法人)
第十一条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
10、 投票日:业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员;如果业主有约定的,投票日从其约定;没有约定的,则以每年11月1日为投票日。
(邹律师:选举日没有发票规定,应当规定业主大会在什么条件下怎么召开,非常不现实)
11、 选举公告:各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会,应当在选举前十日张贴选举公告,选举公告应当包括以下内容:业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。
12、 候选人介绍:各候选人可以向业主介绍自己的情况,包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任,以使业主能够对候选人情况有所知情。
13、 行为责任:侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为,房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分,权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效,并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿,赔偿的标准以每个投票权5000元。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
14、 定期业主大会:第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定,每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
15、 临时业主大会的召开:由20%或不少于三十名业主联名,可以召开临时业主大会,临时业主大会的费用由联名的业主承担,如果经过表决,可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。
16、 临时业主大会的议题:社区内的突出性事件,针对业委会的某些工作或者决定提出质疑,对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
17、 业委会备案:区、县人民的政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定,业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的,应当视为已经同意备案。
18、 法律责任:对于不同意备案的决定,区、县人民的政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求,作出相应的说明;没有规定不同意备案的,区、县人民的政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任,其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定,应明确计算办法)。
(邹:主体资格的设立财产权、银行开户)
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
19、 业主公约:业主公约是业主之间签订的集体合同,其内容不得违反法律的要求,业主认为业主公约侵害自己利益的,可以请求法院撤销或者变更相关条款,业主委员会应当参与诉讼。
(该条与业主应履行的义务矛盾,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
20、 基本原则:建设单位不得选聘有关联关系的物业公司,所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系,是否具有利害关系,可以由业主向法院提出确认之诉。
建设单位选聘有关联关系的物业公司,业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据,不符合实际情况,建议删除)。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
21、 临时公约:业主或者买受人对临时公约有不同建议的,有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款,人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
22、 明示责任:建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约,或者明示后未经业主同意又进行修改的,(其修改部分无效),并应当向业主承担违约责任,最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
23、 民事责任:因为合同终止造成的损失,由建设单位与前期物业管理公司协商承担,但是不得损害业主利益,损害业主利益的,每户业主的最低赔偿金为三千元,由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
24、 责任认定:建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可,即为擅自处分。
25、 民事责任:建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金,每户业主的最低赔偿金为三千元。
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
26、 责任认定:物业管理企业承接物业时,没有共用部位、共用设施设备的查验记录的,视为可以正常使用。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
27、 民事责任:物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的,应当向全体业主承担赔偿责任,每户业主的最低赔偿金为三千元。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配
第5篇 小区物业管理监督组工作实施细则
小区物业管理工作监督组工作实施细则
(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)
根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容,为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作,特制订本工作实施细则。
一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生,共13名,设组长一名、副组长三名。下设三个小组,分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组,每小组4人,各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。
二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。
三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。
1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间,按照各自的工作内容开展监督检查工作。
2、召开会议。
(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议,时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持,会议议题:一工作组通报督查检查情况,督促对方严格履行服务合同约定的义务,按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。
(2)每月召开一次工作组例会,会议工作组组长或副组长主持,会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。
四、督察报告。做到每月一报。每月3日前,各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前,工作组长负责整理汇总各小组的报告,形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。
五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则,本着无私奉献,服务广大业主的思想,义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间,要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规,熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准,认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任,副组长协助组长工作,并负责通知本小组成员参加会议和工作时间,带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的,组长要向其中一名副组长说明原因,并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议,作自动放弃本工作组成员的身份。
各小组监督检查物业服务内容范围
安保秩序组
1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。
2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。
3、抽查保安人员是否坚守岗位。
4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因,落实整改措施,堵塞漏洞。
5、小区安防设施运行保养状况。
6、小区道路是否畅通,车辆是否按指定车位停放。
绿化保洁组
1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。
2、定期清理绿地杂草、杂物。
3、园林建筑和辅助设施完好无损。
4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次,干净与否。
5、生活垃圾每天清运1次。
公共设施组
1、共用设施日常管理和维修养护。
2、小区内公共配套设施完好,运转正常。
3、消防设施设备保持完好,可随时启用,消防通道畅通。
4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。
5、核查小区水电公摊是否合理、准确。
6、对小区公共部位收支情况进行核查。
第6篇 物业管理考核细则模板
物业管理有限公司考核办法【1】
1、目的
为加强公司内部管理,激励员工的工作积极性,使公司的各项规章制度得到贯彻执行,制定本办法。
2、适用范围
公司全体员工。
3、原则
3.1制度面前,人人平等。
3.2坚持“四不讲”,不讲条件,不讲情面,不讲照顾,不讲客观,奖罚分明,逗硬考核。
3.3物业管理经理行使对物业管理人员的考核权,对公司负责,公司对物业管理经理考核,各主管对员工进行考核。
4、考核时间:
每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。
各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。
5、考核内容
5.1公司规章制度执行情况。
5.2岗位考核执行情况。
6、考核办法:
6.1物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成,其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。
具体物管经理每月200元,物管员、收费员、维修员、保安为每月100元,保洁员为每月50元,作为当月的考核工资。
其伙食、交通、通讯补贴除外。
其余为标准工资。
6.2工作考核实行100分/人、月制考核,全面达标为100分,依次为94、84、74、64共五个等级。
6.3得分为95-100分者,得全月考核工资。
6.4得分为85-94分者,扣全月考核工资30%
6.5得分为75-84分者,扣全月考核工资80%
6.6得分为64-74分者,扣全月考核工资,另扣标准工资的30%。
6.6得分为64分以下者,扣全月考核工资,另扣标准工资的50%。
直至当月违反同一规定两次及以上者,加倍考核。
7.0考核通则
7.1奖励
7.1.1对公司提高管理和服务质量有突出贡献,使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者,奖5~50分/次。
特别突出,晋升一级工资。
7.1.2工作业绩突出,受到业主/使用人书面感谢表扬者,奖5~10分/次。
7.1.3参加行业、区、市级竞赛获奖,为公司争得荣誉者,给予通报表扬,奖5~10分/次,获市级嘉奖,奖15分/次,记功一次。
7.1.4见义勇为,事迹突出者,给予通报表扬,奖5~10分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.1.5拾金不昧,奖1~10分/次,数额巨大,加倍奖励。
7.1.6公司的单项奖励按有关规定进行奖励。
7.1.7积极提合理化建议,对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用,奖5~20分/次。
7.1.8及时制止治安、消防及其它突发事件,保护了生命财产安全,减少经济损失,奖5~20分/次。
7.1.9精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果,奖5~20分/次。
7.1.10对设施设备进行技改,延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者,奖5~20分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.1.11坚持原则,检举、揭发损害公司利益的行为,事迹突出者,奖5~20分/次,特别突出者,加倍奖励。
7.2考核
7.2.1迟到、早退、旷工,按《考勤制度》规定执行。
7.2.2着装不规范、佩戴不完整,扣1分/次。
7.2.3姿态不端正、行为不规范,扣1分/次(项)。
7.2.4语言粗俗,服务被业主有效投诉,扣5分/次(项)。
7.2.5不服从指挥,未按时完成上级交办任务,扣3分/次(项)。
7.2.6破坏团结、拨是弄非,工作推委、拖拉,扣3分/次(项)。
7.2.7工作期间,干与本职工作无关之事,扣3分/次。
7.2.8当班饮酒或酒后上班者(因公饮酒者,酒后不得上班,不在本考核之列),扣5分/次。
7.2.9当班吃零食,禁区内吸烟者,扣2分/次。
7.2.10串岗、脱岗者,扣5分/次;若给公司或业主造成损失的,另行处理。
7.2.11当班吵架、打架、赌博者,扣10分/次,情节严重者,另行处理。
7.2.12当班期间睡岗者,扣10分/次。
7.2.13无故不参加例会、训练、培训者,扣2分/次。
7.2.14记录不准确,各类资料上报不及时者,扣2分/次。
7.2.15弄虚作假,隐瞒实情,包庇、纵容下属者,扣5分/次(项)。
7.2.16限期整改不及时,未达要求者,扣3分/次(项)。
7.2.17泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者,扣10~20分/次。
7.2.18工作场地不干净、整洁,工作区域10平方米内发现烟头、纸屑,扣1分/次(处)。
7.2.19故意刁难业主,向服务对象吃、喝、卡、拿、要,收取好处费,除退出非法所得、赔礼道歉外,另扣20分/次,情节严重者予辞退。
7.2.20主管负责人督查不严,导致工作出现大的失误,影响公司形象或造成较大经济损失,扣5~20分/次或另行处理。
7.2.21业主(使用人)投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者,扣2分/次。
7.2.22各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因,或此事是由其他人员、其他部门检举者,其直接上级应受相应考核。
7.2.23各级员工对所属人员的各种考核,如果有涉及知情不报或蓄意护短者,将受到被考核人相同的考核。
8.0考核细则
8.1部门负责人考核评分细则
8.1.1所管理物业范围内发生安全责任事故,根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理,或按有关法律、法规处理。
8.1.2所管辖物业配套设施、设备完好率>98%,每降1个百分点,扣5分/个百分点。
8.1.3所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全,每缺一项,扣1分/项。
8.1.4每半年由公司调查一次业主满意率,未达规定值,每降1个百分点,扣5分/个百分点。
8.1.5员工培训不符合有关规定,扣5分/次。
8.1.6未经主管领导同意,擅作主张,给业主或公司造成一定损失,扣5~20分/次,情节严重,另行处理。
8.1.7违反公司人事管理制度和财务管理制度,扣10~20分/次。
8.1.8工作失职、渎职,经考评,不能胜任本职工作者,予降职或其它处理。
8.2收费员考核评分细则
8.2.1严格执行公司的财务制度,建立健全各项收费台帐,未做到,扣2分/次(项)。
8.2.2各科目按规定记帐,按时结帐、对帐,未做到,扣2分/次(项)。
建立、完善各种收费台帐,保管、使用好发票及收据,定期检查、核对,未做到,扣1分/次(项)。
8.2.3按时发放职工工资,不出差错,未做到,扣5分/次。
8.2.4认真、仔细收取各类费用,无计算、书写错误,未做到,扣1~5分/次,收到假钞,自行赔付。
8.2.5保证及时准确提供欠缴费用业主/用户名单名细,延时或不准确,扣1~5分/次(项)。
8.2.6保持工作台面干净、整洁,违规一次,扣1分/次。
物管员考核评分细则
8.2.7及时收集、整理、统计业主/用户入住、装修、租赁等资料,未做到,扣2分/次(户)。
8.2.8认真耐心接待投诉,及时处理并跟踪督促解决,未做到,扣2分/次。
8.2.9积极主动配合收费员催收各类款项,未做到,扣2分/次。
8.2.10定期回访,加强沟通,及时反馈信息,未做到,扣2分/次。
8.2.11保持记录完整、及时、有效,未做到,扣2分/次(项)。
8.2.12管理好业主档案,不遗失、不泄密,未做到,扣5分/次(项)。
8.2.13按要求检查考核清洁工的工作完成情况,未做到,扣1分/次(项)。
8.2.14客户报事报修投诉未及时处理,扣5分/次(项)。
8.2.15未按期回访业主/使用人,扣1分/次。
8.2.16保持工作台面干净、整洁,违规一次,扣1分/次。
8.3协管班长考核评分细则
8.3.1所管辖物业出现安全责任事故,扣5~20分/次,未采取补救措施或处理不及时,扣 20分/次,隐瞒不报,加倍处理。
8.3.2不坚持原则,督导不严,包庇、纵容下属,扣5分/次。
8.3.3所管部门被业主/使用人有效投诉,扣5分/次。
8.3.4未按要求组织员工学习、培训、未作好记录,扣5分/次。
8.3.5制度不健全,扣1分/次。
8.3.6抽查夜间值勤低于4次/月,扣2分/次。
8.3.7不定期培训员工,低于4次/月,扣2分/次。
8.4协管员考核评分细则
8.4.1未按时交接班,记录不全或不清晰,扣1分/次(项)。
8.4.2未按规定巡逻和详细记录巡逻时间情况,扣1分/次(项)。
8.4.3未按规定对人员、物品进出进行有效控制,扣2分/次(项)。
8.4.4当班期间,发生治安、消防事件未得到及时妥善处理,扣10~20分/次。
8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求,扣1分/次(项)。
8.4.6被褥未按规定叠放,未做到棱角分明、平整、无皱纹,扣1分/次(项)。
8.4.7未经领导同意,擅自留宿非公司人员,扣3分/次。
8.4.8擅自动用警具,有损公司形象者,扣5分/次,造成严重后果者,另行处理。
8.4.9当班期间,出现安全责任事故者,扣5~20分/次(项)。
8.4.10其他有违本部门规章制度的行为,按相应规定处理。
8.5清洁工考核评分细则
8.5.1地面(含台阶、沟、花台等)不干净、清洁,扣1分/次(处)。
8.5.2侧面(含门、栏杆、墙面、墙上附件等)有灰尘、蛛网、乱贴8.5.3乱画(用工具能做到处),扣1分/次(处)。
8.5.4顶面(含灯、灯罩、屋顶等)清洁未做彻底,不干净,扣1分/次(处)。
8.5.5垃圾(果皮箱)外有污水渍、桶内有异味,扣1分/次(处)。
8.5.6垃圾清运不及时,存放时间超过2小时以上,扣1分/次(处)。
8.6维修工考核评分细则
8.6.1未做好对设施设备的安全、防火、防水检查,处理不及时,扣1分/次(项)。
8.6.2不熟悉本岗位工作环境,违反各专业操作规程或工作标准,扣2分/次(项)。
8.6.3未保持工作环境和设施设备整洁年,未做好有关记录,扣1分/次。
8.6.4未完成日常定期巡检、记录不完整、不准确,扣1分/次。
未记录,扣2分/次。
8.6.5未按规定完成临时交办工作任务,扣1~5分/次(项)。
8.6.6检、维修前,未做预案,擅做主张,给业主或公司造成损失,损害公司形象者,扣5~20分/次(项),后果严重者,另行处理。
9.0本办法解释权属于本公司,自2005年元月一日起实施,未涉及到的考核事项参照相关管理,办法执行。
****物业管理有限公司
二00五年元月一日
住宅小区物业管理的考核办法【2】
各物业服务企业,各社区、各有关部门:
为加强城区住宅小区物业管理工作,规范物业服务企业服务行为,切实提高物业管理水平,保障业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关规定,结合本县实际,制订本考核办法:
一、考核对象
辖区内具有物业服务企业资质并从事物业管理活动的物业服务企业及实施市场化物业服务的物业服务企业和项目经理人(具体名单附后)。
二、考核主体
县住建局会同街道、社区以及物业管理相关人员,成立住宅小区物业管理检查考评小组,负责对辖区内的住宅小区进行检查考核。
三、考核原则
坚持实事求是和公开、公平、公正的原则;依据物业服务合同约定的原则;根据物业服务质价相符的原则。
四、考核内容
围绕三明市普通住宅物业服务等级标准,即⑴基本服务标准;⑵清洁卫生标准;⑶秩序维护标准;⑷房屋公共部分管理标准;⑸公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准等五个方面规定,具体包括基础管理、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、保安、消防、车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益等八个项目(具体考核标准详见附件)。
五、考核措施
㈠考核方式
住宅小区的物业服务考核采取明查与暗访相结合、平时考核与年终考核相结合的方式进行,具体规定如下:
⒈考核区域。
原则上采取随机抽签的办法确定考核区域,每季度开展一次集中现场检查。
⒉评分办法。
考核组人员应严格对照考核评分细则,实行无记名打分。
计分时去掉一个最高分,去掉一个最低分,其余分数相加的平均得分为当次考核结果分。
⒊现场督查。
考核组每次检查考核时,一是对物业服务台帐进行现场查阅;二是对居民投诉及应急维修进行现场勘查;三是召集居民代表进行物业服务满意度调查。
⒋点评通报。
考核小组检查考核时,当场公布考核结果和现场点评;并将考核情况及考核名次,以书面形式通报,必要时向媒体公布。
㈡实行分值加减奖惩制度
主管部门建立物业管理企业服务信用档案,根据信用档案的记录给企业直接加(减)分,具体规定如下:
⒈加分条件及相加分值。
在本年度内,物业管理企业服务工作有以下情况之一者,在年度综合平均分基础上对企业加1至5分。
⑴在物业管理行业开展的评比活动中获得国优的,一次加5分,省优的,一次加3分;获得市优的,一次加2分(以上仅使用一次);
⑵在物业专业刊物上投稿并发表的,被国家级刊物录用的加5分,被省级刊物录用的加4分,被市级刊物录用的加3分;
⑶企业在推行市场化进程中,采取电子收费等创新改革举措的且物业管理成效明显的,加1至3分。
⑷年度内有新成立业主大会及业主委员会的,加1分。
⑸每季度有公布物业服务费收缴和使用情况的(以照片为证),加2分。
⑹业主满意率测评(由所在社区组织测评)前三名的分别加1.5、1、0.5分。
⒉减分原因及相减分值。
在考核年度内,物业管理企业服务有以下行为之一者,视情节轻重,在当次考核时每次扣除1至5分。
⑴企业因违反《物业管理条例》规定,受主管部门行政处罚的扣5分,受主管部门通报批评的扣4分;
⑵因企业失责被新闻媒体曝光披露的扣3分;
⑶因企业责任给业主工作生活造成严重后果的扣3分;
⑷主管部门督办事-项不能及时完成的扣2分;
⑸未经主管局批准,擅自承接3个以上(不含3个)物业管理项目的,扣2分;
⑹因企业失责,业主投诉经调查情况属实的发现一起扣1分;
⑺违反沙政〔2022〕18号、沙政〔2022〕59号规定,出具虚假《土地、规划建设联审证明》的,发现一次扣1分。
六、奖惩激励
⒈奖项设置。
经综合考评,评选1-3个县级年度物业管理先进单位和物业管理项目优秀经理人。
⒉奖励办法。
书面表彰,授予牌匾,给予一定奖金。
⒊其他规定。
评比结果作为物业主管部门审查物业服务企业资质年检的主要依据。
主管部门对年度检查考核综合得分低于60分、半年度及年终业主调查满意率低于50%的,将限制相关物业服务企业的资质年检初审和盖章,责令退出本县市场。
七、有关要求
⒈各物业服务企业必须高度重视物业管理考核工作,要对照考核内容和标准,完善管理措施,规范管理行为,全面提高企业服务质量和管理水平。
⒉本办法下发后,各物业服务企业要认真组织学习,并结合本企业实际,结合有关物业管理的政策法规,认真贯彻落实,在落实中抓规范,在规范中促发展。
⒊本办法由沙县住房和城乡规划建设局房地产业股负责解释;本办法于2023年1月 1日起实施。
附件:⒈沙县2023年住宅小区考核项目名单
⒉沙县2023年物业管理示范住宅项目评分表
第7篇 物业公司经营管理责任协议书实施细则
一、目的
规范《经营管理责任协议书》考评工作,确保公平、公开、公正考评各管理处的经营效果和服务质量。
二、适用范围
适用于物业公司各管理处的考评工作。
三、负责管理部门
由总经理室及各部门负责人组成考评领导小组,负责指导考评工作的实施,人事行政部为考评工作的管理部门。
四、职责
人事行政部:
①负责员工流动率的计算;
②组织工作配合度的计分;
③平时检查扣分汇总;
④季末组织检查;
⑤发布各季度及年度考评信息。
财务部:
①节约指标的半年度及全年度的计算;
②收费率的年度计算;
工程部:
①负责各小区公共水、电表的抄表核对工作;
②针对各小区设备、设施管理维修、保养工作进行考评;
③对小区绿化管养工作进行考评。
质管部:
①负责每年两次的业主满意度调查的组织实施、统计;
②投诉率的统计;
③治安秩序项的统计;
④日常检查的奖罚建议。
五、实施过程
1、平时检查:根据《奖罚计分项》以质管部日常检查为主结合考评工作领导小组成员抽查。每月报人事行政部汇总,检查中若相关责任人违反公司的其他规章制度者,除按《奖罚计分项》扣分外还需按制度处罚;
2、每季季末由人事行政部组织总经理室成员、片区主任,各部门负责人等依据《管理处工作检查评分表》、《保安工作检查评分表》、《保洁工作检查评分表》、《绿化工作检查评分表》、《机电工作检查评分表》、进行为期二天的查检。各管理处各工种的得分总和(满分为500分)再折算成季末检查分( ),小数点后保留二位数。
3、每季末由人事行政部组织各职能部门负责人及片区的上级领导根据《各职能部门评分表》、《领导评分表》对各管理处总行评分。再折算成工作配合度分值( +);
4、每年6月25和12月25日起由质管部组织各片区及管理处等依据《业主满意度调查表》进行交叉随机抽查,统计各管理处业主满意度。300户以下的小区每次抽查40%业主;300户~600户小区每次抽查30%业主;600户以上小区每次抽查20%业主,同一年度不得重复抽查同一业主。
六、本《经营管理责任协议书》在实施过程中有不妥之处,敬请各管理处提出宝贵的意见或建议,以便及时修订完善。本《经营管理责任协议书》的最终解释权为公司考评领导小组。
物业公司
二○**年三月十六日
第8篇 物业管理招投标评分细则方案
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准
一、标书 (总分100分)
1.企业基本情况 (14分)
2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)
5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)
7.社区文化活动的设想 (4分)
8.经费收支预算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物业维修养护计划和实施 (8分)
二、现场答辩 (总分30分)
由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
提问内容:
1.投标书内容;
2.物业管理政策法规;
3.服务理念及设想;
4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法;
5.在其他物业小区管理的经验及案例;
6.业主关心的其他问题。
三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
四、计分
上述标书分(100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区现场调查 (20分), 总分(150分)。
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
一、投标书评分细则 (总分100分)
(一)企业基本情况 (14分)
1.企业所管的普通居住小区规模较大,资质证书等级 (3分)
2.企业从业人员知识层次较高 (2分)
3.企业有合理的机构设置 (2分)
4.企业经营管理运作有特色 (3分)
5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)
6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)
(二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划:
1.管理理念(宗旨)鲜明、突出,有明确可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理体制、管理机制 (2分)
3.对该区有充分的市场调查与分析 (2分)
4.有高标准、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识 (4分)
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想 (2分)
7.体现出小区特色的物业管理模式 (2分)
8.对观代化科技手段的设想和管理学理论的运用 (2分)
(三)拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
1.管理模式包括:清晰的业务流程和管理运作机制、明确的管理构想和各部门职责 (2分)
2.工作计划包括:有各阶段的工作计划及详细的工作项目、工作内容、完成时间(2分)
3.物质装备包括:管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房),固定资产和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人员的配备、培训、管理 (8分)
1.管理人员配备包括:合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素
质要求 (2分)
2.管理人员培训包括:对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标 (2分)
3.管理人员管理包括:录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(4分)
(五)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
1.管理规章制度包括:公众制度、内部岗位责任制。管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准,要求条例规范,体现高标准、高档次,科学合理、详细完备(5分)
2.居住区档案的建立与管理包括:档案的建立、归档,要求分类合理、规范,档案管理制度完善,利用电脑对档案进行管理,档案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
这项内容包括 (以下各项指标均有预测依据及采取的措施)
1.房屋及配套设施完好率;
2.房屋零修、急修及时率;
3.保洁率;
4.维修工程质量合格率及回访率;
5.小区内治安案件发生率;
6.住户有效投诉率与处理率;
7.居民对物业管理满意率;
8.绿化完好率;
9.道路、车场完好率;
10.管理费收缴率。
(七)社区文化活动的设想(4分)
1.社区文化活动包括:根据居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划,活动制度的建立和场地的安排(2分)
2.便民服务措施包括:有较完善的便民服务措施;便民服务必须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合上海市的有关规定,价格合理优惠;无偿服务应详细可行(2分)
(八)经费收支预算(12分)
1.有明确的经费收支原则(3分)
2.收支项目合理(2分)
3.经费收支预算准确(2分)
4.对经费预算结果有分析(2分)
5.有维修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有为住户排忧解难的措施(2分)
2.房屋装修的监管方案、方式,措施有效并有创新(2分)
3根据小区特点,采取相应的安全防范措施(2分)
4.有居民投诉及处理的管理机制(1分)
5.有日常主要管理项目的运作措施(1分)
(十)物业维修养护计划和实施(8分)
1.根据房屋本体的使用年限,提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划以及实施效果(4分)
2.根据公用设施的使用年限,提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(4分)
五、现场答辩评分细则(总分30分)
(一)投标企业(1人)介绍情况,包括:企业概况、标书重点、管理理念及设想、承诺等(13分)
(二)投标企业(2人)回答评委提问,包括:标书内容及管理事项、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(15分)
(三)答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)
六、现场调查评分细则(总分20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查评分
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将考察结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
七、分值计算
上述投标书分(100分),答辩分(30分),现场调查分(20分),总分(150分)评分时,评委给各分项评分(保留到小数点后一位),计算各位评委给各物业公司评出的总分,计分时,各物业公司的得分从几名评委所评分中去掉一个最高分和一个最低分后,按平均分数计算(精确到小数点后两位),平均得分即为该投标企业最后得分。如评标结果出现积分相等,将以抽签形式决定名次。
八、按上述评分方法评选出得分最高的前三名物业管理企业进入下一轮业主投票阶段。
锦灏佳园物业选聘工作小组
锦灏佳园业主委员会
锦灏佳园业主大会
第9篇 某小区物业管理员工作细则
小区物业管理员工作细则
(1)每日填写《日志》,一周上报一次;
①清洁情况满意;
②保安系统运作正常;
③排水系统正常;
④空调供应正常;
⑤园艺摆设满意;
⑥消防通道无障碍阻塞;
⑦后备系统正常。
(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。
(3)随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定。
(4)绝对服从合理的工作指示。
(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围,如发现任何可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤保安。
(6)尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人员支援。
(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,应通知保安员代为安排接班。
(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。
第10篇 z校园物业临时工管理细则
校园物业临时工管理细则
一、临时工应具备学校有关部门及后勤集团所要求出具的所有证件,并随时接受检查。
二、临时工应自觉遵守国家法律及学校、集团规章制度及国家计划生育政策。
三、各技术工种应分别严格按国家行业规定的有关规范操作。
四、临时工应自觉维护集团形象。下列行为应杜绝:
1.行为、举止及言谈粗鲁,在人群密集的地方或在教学场所附近大声谈笑。
2.在校园内衣衫不整、衣服肮脏、乱吐痰、穿拖鞋、穿背心或赤上身。
3.在校园内以赚钱为目的的拣垃圾(如在一些施工场地附近拣废旧金属材料、在垃圾箱内翻找物品)。
4.利用工作之便,随意向师生索要财物。如师生确有赠与意向,应事先通知公司领导,经核实同意后才可接受。
5.杜绝利用工作之便向用户吃、拿、卡、要。
五、拣到东西要交公。
六、禁止偷窃行为。
七、变卖垃圾等物品或有较大的物品需出校门时,应经本公司检查、同意后方可出门。如该物品系本人所有,应证明其合法性。
八、相互间应加强团结。出现矛盾时应互谅、互让,必要时可向公司领导汇报,由公司领导负责调解。坚决制止打架、斗殴等行为。
九、如居住在由公司提供的场所的,应按有关安全、防火、防盗规定,采取切实措施确保人身及财产安全。如发现有安全隐患时,应及时向公司领导汇报。因知情不报而产生的一切后果由本人负责。同时,所有人员应保证居住场所的卫生。
十、严格作息时间制度。坚决杜绝在上班时间打零工,干私活。
十一、工作任务属限时完成的,须按时间要求不折不扣完成。
十二、严格请假制度。凡时间在半天以内的,向班长请假;请假半天以上,一天以内的,向公司领导请假;请假在一天以上的,需提前一天以上向公司领导书面请假。所有请假应在批假的前提下才可离开岗位,否则按旷工论处。
十三、违反以上规定,视情节轻重,予以教育、扣发工资,直至辞退。如情节严重,送校保卫处处理或交司法机构处理。
十四、处理的尺度:道德、品质是根本问题,凡道德、品质出现问题时,立即解除合同;安全是一个关系公司生存、发展的重大问题,由于不按安全规范操作而受教育后再次出现安全问题时,予以解除合同;工作形象直接影响公司的声誉,因不重视形象而受三次教育后再次发生有损形象的行为时,予以解除合同。
十五、本规定的解释权归校园物业服务公司青山分公司。
第11篇 物业管理服务细则范文
物业管理服务细则,下面小编为大家带来的是物业管理服务细则,欢迎阅读。
国务院关于修改部分行政法规的决定
为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。
经过清理,国务院决定:对66部行政法规的部分条款予以修改。
三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
此外,对相关行政法规的条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
原文:
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
国务院物业管理条例全文(2022修改)
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2023年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第12篇 物业管理考核评分细则模板
物业管理考核评分细则一
一、目的
1.更好的引导员工行为,加强员工的自我管理,提高工作绩效,发掘员工潜能,实现员工与上级更好的沟通。保障公司各项制度、规定的严肃性,真正体现公平竞争、奖勤罚懒,建立起行之有效的激励机制,营造良好的工作氛围,创建一个具有发展潜力和创造力的优秀团队,推动公司总体战略目标的实现。
2.更确切的了解员工队伍的工作态度、能力状况、工作绩效等基本状况,考评结果为薪资调整、职务变更、岗位调动、人员选拔、培训及职业规划等人事决策提供信息依据。
二、适用范围
主要是对全体正式员工进行的定期考评,适用公司所有已转正的普通员工及管理人员。新进实习员工、竞争上岗的见习员工、转岗、晋升、降职等特殊阶段员工的考评另行制定,不适合此考评,但可引用绩效考评结果的客观数据信息,作为决策的依据。
三、管理职责
1.各管理处负责人负责本管理处员工的考纪考评的具体执行。
2.公司办公室负责考评奖惩的具体执行。
四、绩效考评的分类
1.绩效考评分月度绩效考评和年度绩效考评。
2.月度绩效考评是对被考核者每月度内的绩效完成情况进行考核,考评的标准是被考核者的工作能力、品行和学识。
3.年度绩效考评是公司办公室根据被考核者在本年度内的奖惩记录及出勤情况给予评价,并统计、汇总各月度绩效考核的得分后,得出被考核者本年度绩效考评的最终得分。
五、考评细则及实施标准
1. 普通人员绩效考评
考核项目
评分细则与实施标准
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
优(91%-100%)
工作
能力
(45分)
工作质量(20)
工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作
工作缺乏计划,工作跟进不及时,完成情况一般
有一定的工作计划性,基本能按期完成公司、上级领导交付的工作
工作计划性强,能及时并出色完成工作,并达到预期目标
工作量(15)
落后于同组人完成工作任务
基本能完成目标工作任务
完成目标工作任务,并能协助团队成员
高水平完成,并能协助同事完成其他事项
沟通能力(10)
不与同事沟通,经常误解工作目标
安于现状,沟通被动
努力与同事沟通,有良好的人际关系
积极主动与同事沟通,有良好的人际关系,并共同把工作做好
品行
(42分)
团队精神(7)
协助态度差,完全按个人设想工作,不能协助完成任务
协助态度不好,对别的部门工作配合不主动,团队协助意识不强
团队协助意识较好,能配合别的部门共同完成工作任务,有分歧时能沟通协调
能主动协调部门把工作做好达成团队的整体目标,经常与别的部门和下属进行有效沟通
敬业精神(7)
对待工作不负责任,导致工作出现疏漏,并没有及时补救
被动应付工作,导致失误发生,但能及时补救
工作责任心较强,工作能认真负责及时完成
工作责任心强,能主动承担艰巨的工作任务,有时为更好地完成工作主动加班
行为规范(7)
行为举止较散漫,行为举止完全与职业形象不符
处理日常事务基本达到日常规范要求
处理日常事务一般,达到岗位职责要求,有良好素质
坚守岗位社交礼仪,处理日常事务较好,举手投足适宜,体现良好综合素质
仪容仪表(7)
上班时间没穿制服,没有佩戴工作牌等
按公司规定,有穿制服,但没有佩戴工作牌且制服不整洁
按公司规定制服整齐,工作牌挂的位置正确,但制服不整洁
按公司规定制服整齐、整洁,工作牌挂的位置正确
礼貌(7)
不关心业主需求与感受,对业主需求无响应,导致引起投诉
基本能及时响应,但态度不好或提供服务不及时,导致业主投诉
积极响应业主的意见及投诉,及时提供令人满意的服务
主动征询业主需求与感受,服务超出客户期望,并得到业主的表扬
出勤纪律(7)
迟到/早退三次以上(含三次),上班时间做与工作无关的事。有事不请假。
迟到/早退二次,上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上。
迟到/早退一次,上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假。
按时上下班,不迟到不早退,上班时间不做与工作无关的事,有事主动与相关领导请假。
学识
(13分)
专业知识(13)
不懂专业,没有技能,知识太少,不肯学习,不思上进
对专业知识了解不深, 专业技能不足,被动应付学习
对专业知识和技能熟悉掌握,有一定的学习能力
精通专业知识和技能,勤奋好学,知识面广,经常有创新理念
上表中所使用的专用术语定义如下:
(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。
1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。
2.工作量:指所承担的生产、工作、服务的数量指标。
3.沟通能力:指员工在工作执行过程中,理解他人和增加别人理解自己的能力。
(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。
1.团队精神:是员工大局意识、协作精神和服务精神的集中体现。
2.敬业精神:指员工能坚守自己职位本分,秉持“一分耕耘、一分收获”工作态度,勇于面对挑战的精神。
3.行为规范:指员工的日常言行表现,包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传等。
4.仪容仪表:指员工能创造良好的工作氛围,体现员工良好风貌,并保持企业形象的整体形象和精神面貌。
5.礼貌:指员工接待业主态度以及回复是否及时,是否达到令人满意的服务。
6.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。
(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。
1.专业知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识,国家颁布的相应法律、法规、政策等。
1. 管理人员绩效考评
考核项目
评分细则与实施标准
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
优(91%-100%)
工作
能力
(55分)
工作质量(15)
工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作
工作缺乏计划,工作跟进不及时,完成情况一般
有一定的工作计划性,基本能按期完成公司、上级领导交付的工作
工作计划性强,能及时并出色完成工作,并达到预期工作目标
组织能力(10)
工作分配不合理,组织管理能力差,不能指导下属工作
管理能力一般,各部门员工工作积极性得不到有效调动,有时会指导下属工作,工作跟进不及时
有一定的组织能力,能较好的组织下属员工做好本部门工作,对下属工作中的重要总是及时给予指导
能知人善用,很好的组织员工发挥各自的力量,共同把工作做好
表达能力(10)
工作不得要领,反应不灵敏,上传下达工作不及时
动手能力一般,未能做好上传下达工作
有一定的动手能力,处乱不惊,能基本保证上传下达工作
动手能力强,机敏灵活,上传下达文件表述完整正确
沟通能力(10)
不与上级下属沟通,经常误解工作目标,且下达错误工作任务
安于现状,沟通被动,同事关系一般
努力与上级/下属沟通,理解相互的立场,同事关系和和谐
积极主动与上级/下属沟通,并共同把工作做好,营造相互信赖的工作氛围
协调能力(10)
完全不顾大局着想,只顾个人得失,各部门工作关系紊乱
各部门工作配合不主动,团队协助意识不强
各部门能积极配合共同完成工作任务
管理井然有序,各部门相互合作,大家朝共同的目标奋进
品行
(32分)
服务意识(8)
不关心业主需求与感受,对业主需求无响应,导致引起投诉,不微笑服务
基本能及时响应,但态度不好或提供服务不及时,导致业主投诉,
积极响应业主的意见及投诉,及时提供令人满意的服务,微笑服务
主动征询业主需求与感受,服务超出客户期望,微笑服务,并得到业主的表扬
责任心(8)
对待工作不负责任,导致工作出现疏漏,并没有及时补救
被动应付工作,导致失误发生,但能及时补救
工作责任心较强,工作能认真负责及时完成
工作责任心强,能主动承担艰巨的工作任务,有时为更好地完成工作主动加班
行为规范(8)
行为举止较散漫,行为举止完全与职业形象不符
处理日常事务基本达到日常规范要求,尊重他人
处理日常事务尚可,达到岗位职责要求,有良好素质,行为举止适宜
处理日常事务极佳,并能坚守社交礼仪,行为举止得当,有模范带头作用,体现良好综合素质
出勤纪律(8)
迟到/早退三次以上(含三次),上班时间做与工作无关的事。有事不请假
迟到/早退二次,上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上
迟到/早退一次,上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假
按时上下班,不迟到不早退,上班时间不做与工作无关的事,有事主动与相关领导请假
学识
(13分)
业务知识(13)
不懂专业,没有技能,知识太少,不肯学习,不思上进
对专业知识了解不深, 专业技能不足,被动应付学习,且缺乏进取精神
对专业知识和技能熟悉掌握,有一定的学习能力,积极参加公司组织的培训学习,并培训指导下属
精通专业知识和技能,勤奋好学,知识面广,经常有创新理念,积极参加公司组织的培训学习,培训指导员工
上表中所使用的专用术语定义如下:
(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。
1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。
2.组织能力:指管理人员能够把各种生产要素有机地组合在一起,实施计划安排、贯彻实施、监督控制和协调配置等活动,产生高工作效率的能力。
3.表达能力:是管理人员诸种学习能力的运用、表现和尖端,能有力地表现、发挥、发展一个人的观察能力、记忆能力和思维能力。主要包括两种表达能力:一种是语言表达能力(口头语言表达能力和书面语言表达能力);一种是操作表达能力(动手能力)。
4.沟通能力:指管理人员在工作执行过程中,理解他人和增加别人理解自己的能力。
5.协调能力:指管理人员能够从全局着眼,来兼顾处理方方面面事务及关系的能力,这包括两个方面:第一,管理人员能够兼顾各项工作,使各项工作有条不紊地进行,互不干扰,甚至互相促进;第二,管理人员能够协调各部门之间的关系,平衡利益冲突,使大家朝着共同的目标前进。
(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。
1.服务意识:是员工自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望,它发自每位员工的内心。主要体现在文明用语、礼节礼貌,最重要的是注重所有的细节上的完善。
2.责任心:是员工对自己和他人的支持,包括对同事和业主以及对公司的支持和对工作的积极态度,所负责任的认识、情感和信念,以及与之相应的遵守规范、承担责任和履行义务的自觉态度。
3.行为规范:指员工的日常言行表现,包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传、是否积极正确地宣贯公司各项方针政策是否自觉地向员工等。
4.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。
(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。
1.业务知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识和一般技巧,国家颁布的相应法律、法规、政策等。
六、考核说明
公司成立“绩效目标管理考核考评小组”,由公司经理、办公室主任、各管理处主任及员工代表组成。“绩效目标管理考核考评小组”全面负责整个考核考评工作及对考评实施细则的解释。
公司考核考评小组以部门为单位进行月度考核考评,以上述细则和标准为依据,班组长对本班员工每月工作表现进行考核评分,管理处主任/负责人每月对各部门班组长的工作表现进行考核评分,每月28日为管理处月度考核时间,每月30日公司考核考评小组将根据管理处月度绩效考核情况对管理处进行考核考评。
七、月度绩效考评
依据员工月度绩效考评结果的不同等级,将员工的基本工资和绩效工资增加或降低相应金额,从而达到奖优惩差,鞭策员工、激励员工更加努力工作的目的。具体标准如下:
(一)若月度绩效考核结果为优类(85分—100分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达90分以上者,给予50元奖励。
(二)若月度绩效考核结果为良类(75分—84分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续六个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达80分以上者,给予50元奖励。
(三)若月度绩效考核结果为中类(60分—74分)者,发放当月基本工资和绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为中类者,普通员工扣取当月工资50元,管理人员扣取当月工资100元。
(三)若月度绩效考核结果为差类(59分以下)者,发放当月基本工资,停发当月绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者,除停发当月绩效工资外,普通员工扣取当月工资100元,管理人员扣取当月工资200元;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者,作自动离职处理。
八、年度绩效考评
年度绩效考评是建立在月度绩效考评基础上的。
年度绩效考评=本年度四个季度绩效考评得分之和*20%+奖惩评分+出勤情况,各自所占比例为8:1:1。
1. 奖惩评分标准
(一)本年度内若无任何奖惩记录,则得10分;
(二)奖励:公司通报表扬一次加2分;现金嘉奖一次加2分;集体嘉奖一次3分。各项不累加,最高值为奖励值;
(三)惩戒:下达《员工违规通知单》一次扣2分;公司通报批评一次扣3分;罚现金累计达300元的,扣3分,以上每增加100元扣1分;
(四)功过相抵:公司通报表扬一次抵通报批评一次。
1. 依据员工年度绩效考评结果的不同等级,给予相应的奖惩,具体内容如下:
(一)a(超群级):95—100分,相当出色,无可挑剔者,奖励200元;
(二)b(优良级):80—94分,出色,不负从望者,奖励100元;
(三)c(尚可级):70—79分,基本满意,可以塑造者,无现金奖励;
(四)d(稍差级):60—69分,有问题,需要注意者,罚现金100元;
(五)e(较差级):50—59分,问题严重,特别注意者,罚现金200元;
(六)f(很差级):49分以下,不称职,应被淘汰者,如为管理人员降职或撤职,如为员工给予辞退。
九、申诉
被考核人如不认同自己的考核结果,可以书面形式向直接领导逐级反映,公司办公室将在两天内作出回复。
十、考评资料的管理
员工月度/年度考核表填写后,在规定时间内交公司办公室负责复核、统计、存档。如员工想查阅须经理批准后方可。月度绩效考评资料保存两年后可自动销毁,年度绩效考评资料保存五年后可自动销毁。
十一、本细则由公司办公室制订并负责解释。
十二、本细则报公司经理,经公司办公会讨论通过后施行,修改时亦同。
物业管理考核评分细则二
为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神,充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用,创新物业管理考核办法,完善考核工作标准,建立住宅小区物业服务长效监督管理机制,特制定本考核办法。
一、考核对象
本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。
本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。
二、组织领导
各镇人民政府(街道办事处,含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组,社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。
三、考核内容
1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况,主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。
2.业主委员会运作情况。
四、指导标准
《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表,属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。
五、考核方式
住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核实行量化打分制,住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。
2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中,定期实地考核占80%,日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。
3.属地政府应加强日常检查,日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。
4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。
5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的,属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》,要求企业限期进行整改,并对整改情况进行复查。
6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。
①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。
7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。
①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实,物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。
8.属地政府应对考核资料进行存档管理,小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。
七、结果运用
住宅小区物业管理考核结果,将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。
1.综合考核为a级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为a级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为a级的城区市场化老住宅小区,可在前期物业管理招投标中给予适当加分。
2.年度综合考核为c、d级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为d级的住宅小区,属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。
3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为d级的,整改期间暂停前期物业管理投标资格,整改到位后恢复投标资格;有2个为d级的,暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为d级的,暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。
4.年度考核结果,属地政府应通过相关方式公布。
八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。
九、本办法自2023年3月1日起执行,《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[2022]49号)同时废止。
附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准
3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
5.住宅小区业主委员会考核指导标准
附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(30分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续,在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
7
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
(62分)
1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶、房无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
8
2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范
8
3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡
8
4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通
8
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位
20
6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
(8分)
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(30分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
7
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
(62分)
1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶、房无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
10
2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范
10
3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡
10
4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通
10
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位
12
6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
(8分)
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(24分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
3
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率80%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
二、环境卫生管理(20分)
1.小区整洁,无卫生死角,无白色漂浮物
3
2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁,周围无污渍物
3
3.绿地无纸屑、烟头等杂物
3
4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等
3
5.单元楼道整洁
3
6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味
3
7.定期开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
2
三、绿化管理(12 分)
1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡
6
2.绿化定期修剪、除虫、除草等
6
四、共用设施设备管理(26分)
1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.依法做好有关申请使用维修资金工作
4
4.各类标识标牌配置到位
4
5.装修管理规范完善
4
6.消防栓完好无占用堵塞
3
五、门卫值班、车辆管理(10分)
1.出入口有门卫值班,认真负责
5
2.车辆停放有序,消防通道畅通
5
六、其它
方面(8分)
1.贴补经费专项用于小区管理
2
2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
2
3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
(24分)
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便
3
6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率80%%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
二、环境卫生管理(26分)
1.小区内整洁,无卫生死角,无白色漂浮物
4
2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁,周围无污渍物
4
3.绿地无纸屑、烟头等杂物
4
4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等
4
5.单元楼道整洁
4
6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味
4
7.定期开展消杀工作,做好病媒生物防制工作
2
三、绿化管理(16 分)
1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡
8
2.绿化定期修剪、除虫、除草等
8
四、共用设施设备管理(26分)
1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修。
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.协助业主做好有关申请使用维修资金工作
4
4.各类标识标牌配置到位
4
5.装修管理规范完善
4
6.消防栓完好无占用堵塞
3
五、其它
方面(8分)
1.贴补经费专项用于小区管理
2
2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式,配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
2
3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上
2
4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件5:住宅小区业主委员会考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
履行
职责
方面
(70分)
1.按程序召开业主(代表)大会,并做好书面记录
5
2.定期召开业主委员会会议,并做好书面记录
5
3.委员分工明确
4
4.代表业主(代表)大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并监督、协助物业服务企业履行合同
4
5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,台帐记录齐全
4
6.组织做好新、老物业管理单位进退交接工作
4
7.业主委员会成员自觉交纳物业服务费,并督促业主交纳物业服务费
5
8.带头模范遵守小区各项制度
5
9.针对物业管理中需要政府解决的问题,逐级向有关部门反映
4
10.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询
5
11.公共经营设施收益等使用规范,定期公示
5
12.维修资金使用申请及时、规范
5
13.按规定程序选聘和解聘物业服务企业
5
14.定期与物业服务企业沟通交流,配合协助物业服务企业管理
5
15.完善业主大会议事规则和管理规约
5
二、
其它
方面
(30分)
1.接受属地政府、社区居委会的监督和指导,接受行业主管部门的指导
10
2.业主(代表)大会、业主委员会的决定凡涉及到事关公共事务和业主重大权益事项,应事先告知社区居委会,并听取意见
10
3.按要求协助开展业主满意度测评等工作
5
4.积极参加有关部门组织的培训学习
5
