第1篇 某物业管理公司保安各岗位考核细则
物业管理公司保安各岗位考核细则
一、目的:对各岗位保安员仪表仪容、工作态度、工作纪律、当月工作内容进行具体的考核,使保安员及考核人员在日常工作中做到有据可依,有证可查,确保考核工作公平、公开、公正。
二、适用范围:适用于公司所有保安。
三、职责:
1.保安中心主任对各管理处保安工作进行综合考核。
2.保安队长:对保安领班、副领班进行考核。
3.保安领班:对保安员进行考核。
四、相关文件:
1.公司各项规章制度
2.保安工作手册
3.各管理处制定的管理制度
五、操作规程:
1.每月的员工考核首先由保安队长在月初对每个班组进行考核讲评,管理处主任参加,保安队长汇总当月公司、管理处的工作检查情况,进行评分汇总,评出班组一、二、三名。为第一名班组颁发流动红旗,班组成员集体嘉奖(每人奖励12分),对末位班组集体处罚(每人扣10分)。
2.说明:参加集体嘉奖的标准
1)当月保安队没有发生重大安全事故及严重业主投诉(经调查核实为主)。
2)当月当班没有发生安全事故及业主投诉(经调查核实为主)。
3)当月当班集体平均考核分在95分以上。
3.考核
1)领班对本班组的员工考核当月考核95分(不含95分)以上者不进行处罚,考核分数95分至90分(不含90分)者,按照考核标准正常处罚。
2)当月考核90分至85分(不含85分)者,按照考核标准双倍进行处罚,当月考核85分以下者下岗进行再培训,期间只享受培训工资(25元/天),培训不合格者辞退,连续两个月考核分低于85分,当月考核低于80分者进行辞退。5.2.3每季度对全体保安进行全面考评一次,考核总分第一名者授予'明星保安'称号。考核总分末位保安予以除名淘汰。考核内容:三个月的总考核分、(军训培训)考试分。
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作。轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2安全防范1、当月全队发生治安案件情况
2、当月全队发生刑事案件情况
3、当月及时发现安全隐患和整改及时率、完好率。1、每发生一起治安案件扣5分
2、每发生一起刑事案件扣10分
3、没有及时发现重大安全隐患扣5分,没有及时通知相关人员进行整改扣5分。
3全队队伍管理1、做好保安队的日常工作安排(包括训练、学习)。
2、做好队伍管理工作,队伍凝聚力较强,有团队精神
3、负责保安队的内务管理和考勤工作,认真监督、检查各保安的工作。
4、每周凌晨2点以后不少于2次,有记录1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣3分
2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣2分。
3、监督检查力度不够,造成一般过失的扣2分,造成重大问题的扣10分。
4、考勤工作出现多考、少考、漏考等情况的,每人/次扣3分。
5、查岗少一次扣3分,两次以上双倍处罚。
4月工作计划完成情况1、当月管理处工作计划完成情况
2、每星期工作完成情况
3、领导临时布置工作完成情况
4、带领全队配合管理处其他班组的工作,制止、纠正各类违章行为。
5、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查,
6、处置各类矛盾纠纷。1、当月、每星期工作未完成的每项扣3分,重复加倍扣分。
2、领导布置工作未按规定时间完成扣3分,不及时汇报工作完成情况的扣2分。
3、管理处各班组之间配合不力、不及时扣2分,处理各种问题不及时扣的5分。
4、发现问题不及时、损坏责任不清(次)扣2分。
5、对出现的矛盾纠纷妥善处理,凡是处置方法不当或造成严重影响的扣5分。
保安队长、主持工作副队长月考核标准
保安班长、主持工作副班长月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作按轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2安全防范1、月当班发生治安案件情况
2、月当班发生刑事案件情况
3、当月当班及时发现安全隐患和整改及时率、完好率
1、每发生一起治安案件扣5分
2、每发生一起刑事案件扣10分
3、没有及时发现重大安全隐患扣5分,没有及时通知相关人员进行整改扣10分。
3班组队伍管理1、做好本班组的日常工作安排(包括训练、学习)。
2、做好班组管理工作,队伍凝聚力较强,有团队精神
3、负责本班组的内务管理和考勤工作,认真监督、检查各保安的工作。
1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣5分
2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣3分。
3、监督检查力度不够,造成一般过失的扣3分,造成重大问题的扣10分。
4月工作计划完成情况1、制定工作计划完成情况
2、领导临时布置工作完成情况
3、带领班组制止、纠正各类违章行为,和其他班组做好协调
4、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查,
5、处置各类矛盾纠纷。1、当月工作未完成的每项扣5分,重复加倍扣分。
2、布置工作未按规定时间完成扣3分,不及时汇报工作完成情况的扣4分。
3、班组之间配合
不力、不及时扣2分,处置问题没有妥善解决扣5分。
4、发现问题不及时、损坏责任不清(次)扣2分。
5、对出现的矛盾纠纷妥善处理,凡是处置方法不当或造成严重影响的扣10分。
消、监控岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。
2、在指定位置交接,不得擅离工作岗位。
3、设施设备运转正常。1、凡是在交接班过程中出现责任不
清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开岗位交接的,按脱岗处
理。
3、设施设备出现故障没有及时报告
扣4分,因操作失误造成损失的按《奖惩条例》处理。
3门禁系统控制1、对每个进行单元门的人员进行询问、查验,并做好记录。
2、对可疑人员及时通知相关人员进行询问、确认。
3、做好相关记录。1、凡是不经过询问、确认就开门的扣6分。
2、凡是不通知相关人员进行处置的扣6分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣3分。
4报警处置1、对小区内安防设施熟悉能,够清楚小区内安防设施的具体位置和周围情况。
2、对于各报警情况及时通知相关人员进行处置。
3、做好记录工作1、了解每个监控画面内的安防设施设备的位置、数量等情况,不熟悉一处扣3分。
2、不通知一起扣10分,造成后果按《奖惩条例》处理。
3、凡漏记一条扣3分。
5设备维护1、不乱调设施设备的功能,保证正常运行。
2、发现设施设备故障及时通知相关人员。1、凡是乱调的扣10分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、当班不及时通知的扣3分。
6岗位卫生1、保持室内清洁,地面无污渍,无卫生死角。
2、设备顶部及灭火器等物品无积尘。
3、物品摆放有序1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、室内设施设备有积尘的扣2分。
3、物品摆放混乱扣2分。
对讲机、电板、手电使用1、物品领用手续齐全,交接清楚。
2、物品检查仔细,责任清楚。
3、充电时间符合规定。1、交接不清扣2分。
2、责任不清扣3分。
3、充电时间不够或过长扣5分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
门岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等
交接清楚。
2、交接班在指定位置进行,不
得擅离工作岗位,换岗必须严格按照军事化标准进行,不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开岗位交接的,按脱岗处理,出现违规情况予以扣2分。
3门岗工作1、对每个小区的外来人员进行询问、查验、确认,并做好记录。
2、做好移动通报工作,对进入小区的车辆及人员及时通知相关人员进行跟踪管理。
3、做好各类登记记录工作,无乱写乱画的情况出现。
4、进出小区的物品按照规定予以查验、放行。1、凡是不经过询问、查验、确认就进入小区的扣3分。
2、是不及时通知相关人员进行处置的扣2分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣2分,乱写乱画每次扣2分。
5、物品不经过检查确认放行的,轻微者扣2分,情节严重者按《奖惩条例》处理。
4岗位卫生1、保持室内清洁,地面无污渍,无卫生死角,卫生间内无明显异味。
2、室内各类物品顶部及整体无积尘。
3、 物品摆放有序1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、室内设施设备有积尘的扣2分。
3、物品摆放混乱扣2分。
5物品管理1、业主、住户信件等物品管理有序,有交接记录。
2、值勤用具使用符合规定。1、不进行登记的扣2分
2、物品使用违反规定的扣2分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作,并做好宣传工作。违者按《奖惩条例》处理。
巡逻岗保安月考核标准
序号考核项目标准考核办法
1保安工作
纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的,每违反一项扣2分,重复违反的双倍扣分,情节严重的,按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。
2交接班1、当班工作、物品、器械等交接清楚。
2、指定位置交接班,不得擅离工作岗位,换岗必须严格按照军事化标准进行,不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清,漏交、忘交的情况,予以扣2分,造成后果的按《奖惩条例》处理。
2、擅自离开工作岗位交接的,按
脱岗处理,出现违规情况予以扣2分。
3巡逻岗工作1、对进入小区的外来人员进行跟踪确认,发现情况要及时处置。
2、做好各类登记记录工作,无乱写乱画的情况出现。
3、对进出小区的物品按照规定予以查验、放行。
4、根据制定的巡逻路线进行巡逻,发现问题及时处置。1、工作不利和工作不及时的扣3分。
2、不及时通知相关人员进行处置的扣2分。
3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理
4、漏记一条扣2分,乱写乱画每次扣2分。
5、物品不经过检查确认放行的,轻微者扣2分,情节严重者按《奖惩条例》处理。
4岗位卫生1、保持岗位内部及周围清洁,地面无污渍,无卫生死角,卫生间内无明显异味。
2、物品摆放有序,值勤用具使用符合规定,
3、室内各类物品顶部及整体无积尘。1、室内卫生不清洁,有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。
2、物品使用违反规定的扣2分,造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。
3、室内设施设备有积尘的扣2分。
5报警处置1、报警处置及时。
2、处置方法得当,对现场情况检查确认有无异常。1、轻微违规者扣2分,严重者按《奖惩条例》处理
6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作,并做好宣传工作。1、违者按《奖惩条例》处理。
7、车辆管理1、停车有序,无乱停乱放现象
2、车辆进出通行顺畅,
3、发现异常情况及时通知、处理1、出现乱停乱放情况,每次扣2分。
第2篇 全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知
各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4.物业管理企业无重大责任事故。
5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
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|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准,并制订具体的落实措
施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |备大中修记录,共用设施设备的设计安装图 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册, | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |
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| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1; |
| |时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2, |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有 | |符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单 |
| |路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; | | |
| |除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空调安装位置统一,冷疑水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套设施完好,无随意改变用途 | 1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5; |
| |记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空 | | |
| |管线,无碍观瞻 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路 | |通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6,路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,|
| |染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无|
| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符|
| | | |合0;有处理方案0.5,无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整; | | |
| |供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无 | | |
| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |
| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;| | |
| |保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言 | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其它每发现|
| |语规范,认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道 | | |
| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0.1,出入无记录扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围,实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清 |
| |3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无| |长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2|
| |折损现象,无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1个百分点扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有偿服务,开展多种经营 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0,持平0.5,亏本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建设单位在租售厂房前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同签订时,购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,|
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
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第3篇 某小区物业管理员工作细则
小区物业管理员工作细则
(1)每日填写《日志》,一周上报一次;
①清洁情况满意;
②保安系统运作正常;
③排水系统正常;
④空调供应正常;
⑤园艺摆设满意;
⑥消防通道无障碍阻塞;
⑦后备系统正常。
(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。
(3)随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定。
(4)绝对服从合理的工作指示。
(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围,如发现任何可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤保安。
(6)尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人员支援。
(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,应通知保安员代为安排接班。
(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。
第4篇 全国物业管理优秀大厦标准评分细则
序号标准内容规定分值评分细则
一基础管理22
1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已办理接管验收手续1
符合1.0,不符合0
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1
符合1.0,不符合0
4、建设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋销售合同签订时,购房人与开发建设单位或开发建设单位委托的物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定1
符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手则、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、业主委员会按规定程序成立,并按章程和有关规定履行职责1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案,并经业主委员会同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法2
制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨1
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况1
执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便1
包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便1
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度,设立服务电话,受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理,有回访制度和记录2
符合2.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不
及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,并对意见及时整理和处理,满意率达90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落实维修服务承诺制,零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%,并有回访记录2
建立并落实1.0,建立但未落实扣 0.5,未建立扣 1.0;及时率符合 0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0
二房屋管理及维修养护9
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置1
符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象1
符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5
3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2
符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损1
符合1.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5
5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀1
符合2.0,发现一处不符合扣0.2
6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.1
7、大厦装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.5
三共用设备管理35
(一)综合要求5
1、制订岗位责任制、设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行2
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求1
符合1.0,发现一处不符合扣0.2
3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程1
符合1.0,不符合0
4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供电系统3
1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1
符合1.0,不符合0
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1
符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3、备用应急发电机,可随时起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱电系统2
1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作1
符合1.0,发现一处不符合扣0.5
2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录,并按规定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系统5
1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全,运行正常,完好无损,可随时起用1
发现一处不符合扣0.5
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题1
每发现一人不符合要求扣0.2
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人1
符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通1
无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
5、无火灾安全隐患1
每发现一处安全隐患扣0.5
(五)电梯系统6
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1
符合1.0,不符合0
2、电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好1
每发现一处不符合扣0.2
3、轿厢、井道、机房保持清洁1
轿厢应干净,井道应清洁、无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2
4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗1
符合1.0,不符合0
5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修1
符合1.0,不符合0
6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施1
符合1.0,不符合0
(六)给排水系统9
1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏1
每发现一处不符合扣0.2
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染2
符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患1
没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5、限水、停水按规定时间通知住用户1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象&nbs
p; 1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故应急处理方案1
无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空调系统3
1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制订中央空调发生故障应急处理方案1
无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5
(八)供暖供气系统3
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患1
每发现一处不符合扣0.2
3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用设施管理4
1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每发现一处不亮扣0.2
4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
五保安及车辆管理9
1、大厦基本实行封闭式管理1
符合1.0,不符合0
2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大厦的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责2
符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
3、结合大厦特点,制订安全防范措施1
对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2
4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室内停车场管理严格,出入登记1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六环境卫生
管理10
1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁1
未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2
3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀2
每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2
符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2
符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染1
每发现一处不合格扣0.2,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5
七绿化管理4
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃1
长势不好扣1.0,每发现一处不符合扣0.1分
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实1
无措施扣1.0;有措施,落实不力扣0.5
八精神文明建设3
1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、设有学习宣传园地、开展健康向上的活动1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物业管理服务费用收缴率98%以上2
每降低1个百分点扣0.5
2、提供有偿服务,开展多种经营1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大厦物业管理经营状况1
第5篇 物业管理办法实施细则模板
我国对物业管理有明确的管理办法,大家了解过相关的法律条文吗如果还不清楚的朋友欢迎阅读这篇:物业管理办法实施细则!希望可以帮助大家!
物业管理办法实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第6篇 物业管理细则
物业管理细则
为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：
一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、
二、物业管理范围
1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理
4、园林绿地管理
5、中央空调管理
6、电梯（人坐电梯）管理
7、其它管理
三、物业管理流程
1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。
2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。
3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。
4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。
5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。
四、注意事项
1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。
2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。
3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。
4、房屋租金按月收取缴各局计财部。
5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。
五、其它
1、本细则由市局办公室负责解释。
2、本细则自发文起实施。
第7篇 某小区物业管理细则
区住宅小区物业管理办法【1】
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。
(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。
(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。
小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。
物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。
清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。
每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。
既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。
路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。
物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。
要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。
小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。
与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。
有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。
为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
**年四月十日
物业管理条例实施细则【2】
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的,应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
2、 业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时,有权拒绝支付物业管理费用,并有权提出赔偿请求;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、 大会召开:30名业主联名,即有权召开业主大会;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
4、 物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分,业主对物业管理区域有不同意见的,可以要求法院进行确认。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5、 投票权:每套房屋有一个投票权,但是无论如何,一名业主的投票权不得超过10%;对于业主是公司或者其他法人的,如果法人之间存有关联关系,则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。
6、 发起:30名业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会,发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案,如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议,发起人应当根据修改建议进行补充更正,但此等修改建议仅限一次。
7、 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。
物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。
8、 银行开户:发起人在办理完毕备案手续后,应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。
主体地位:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼与仲裁,业主委员会所有的财产应当进行登记备案,并以其登记所有的财产独立承担民事责任。
第8篇 物业保安管理细则模板
物业保安管理细则【1】
第一条 责任范围:适用于本公司全部所辖区域。
第二条 主要职责:
1. 贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针,政策和有关规定,建立健全各项保安工作制度,对职责范围内的保安工作全面负责。
2. 依据制度实施本园区人员、财产、治安、消防安全管理工作。
第三条 岗位职责
(一)保安队长的工作职责:
负责保安队伍的建设、园区安全消防工作,负责监督执行园区得纪律和规定及保安队内部各项规定,及时把每天所发生异常事件呈报给上级主管,及时传达、落实上级命令。 具体如下:
1. 负责维护管辖区域内治安秩序,预防和查处安全事故,做好与相关单位的联系联防工作。履行保安人员工作职责。
2. 制定各类突发事件的处理程序,建立和健全各项安全保卫制度。处理当班突发事件,如火灾、偷盗等立即报警,并迅速与消防队、治安办部门联系。
3. 建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标,做到点、面结合。
4. 根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况,配备相应的保安人员,并对保安人员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。
5. 密切保持与保安人员的通讯联络,每天不定时巡视管辖区域的安全工作,检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导。保安队长对保安岗哨坚持不定时的查岗及查夜,及时指出保安人员的工作失误及不规范的行为。
每日查勤主要有以下内容:
5. 1 保安仪容仪表;
5..2 当班保安值班日志及巡逻记录; 5. 3 物件签收事宜;
5..4 人员、车辆、物品出入记录;
6. 完善管辖区域内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况,保证其能在工作中达到预定的使用效果。
7. 检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序的行为,有无违反规章制度的行为,并及时进行纠正,提出处理意见,跟进处理结果。
8. 协调本部门和其他部门的工作,提高工作效率。 9. 接待投诉,协调处理各种纠纷和治安违纪行为。
10. 负责对保安人员的管理、督导训练与考核。做好保安人员的出勤统计,业绩考核等管理工作。
11. 掌握保安人员的思想动态,定期召开队务会议,做好思想沟通工作。定期对保安人员进行职业安全,思想道德和各类业务技能培训。
12. 做好保安队各种内外文件、信函、资料的整理归档;各种通知的起草以及各类案例处理的书面报告。
13. 以身作则,亲力亲为,全面提高安全管理工作的质量。完成上级临时交办的事项。
(二)保安人员工作职责及注意事项
保安人员的工作职责:执行公司的安全、门禁的相关制度并填写相关报表、异常事件的汇报。
1. 保安人员必须为人正直,作风正派,以身作则,处事公正,对工作有高度的责任感,不玩忽职守。
2. 维持园区正常工作秩序、治安秩序,消除隐患于萌芽状态,防患于未然。必须严格遵守公司的各项规章制度,如有违反,则按《保安违章处罚管理条例》进行处罚。
3. 认真履行值班登记制度,值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记,交接班时移交清楚,责任明确。
4. 对来访客人热情、有礼、耐心文明问询和主动引导,维护公司良好形象。对夜间送货到园区的客户或司机要热情问候,以礼相待并负责通知相关企业人员验收货物。
5. 在规定的站岗时间段内,必须服从保安队长安排按要求站岗。
5.1 站岗时间为上午 7
第9篇 项目物业管理实施细则品质保障措施
**物业管理公司将首先组建****项目管理小组,配备各部门专业工作人员,全面负责完成****的前期物业管理工作,打造一个具有****自身特点的物业管理模式:
1、保安管理
在南都物业日常管理工作中,'人防+技防'始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示,****具备一定的技防设备设施,这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序,制订出各种防范突发事件的应急措施,包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等,将责任落实到每一位工作人员,确保治安事件发生率为零。
根据****分期建设、分批交付的特点,a、b、c三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在,这给安全防范工作带来了一定的难度。**物业管理公司考虑采取内紧外松的安全管理模式,警卫门岗做好小区外围安保工作的同时,内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作,尽力把安全隐患降低到最低程度。
2、装修管理
****简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格,其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁,将成为****前期物业管理中的难点。对此,我们将根据以往的装修管理经验:
(1)在介入前期物业管理之时,根据楼盘的特点和开发商的要求,制订相应的可操作性的装修管理文本,在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上,最大限度地保持小区整体环境的美观,保证房屋的结构不受破坏。
(2)与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系,依靠政府职能部门的力量,按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为,对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。
(3)在业主装修登记之时,即与之签订装修管理协议,使其明确装修范围和装修责任。
(4)由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组,对装修户进行巡查,及时了解装修进度,发现声音及时控制,迅速整改,把违章装修的影响控制在最小范围。
**物业管理公司将严格遵循'有章可循、违章必纠'的装修管理办法,灵活各种管理手段,与业主讲情、讲理、讲法,做耐心细致的思想工作确保****的建筑整体美观,符合原设计要求。
3、智能化设施管理
****是智能化程度相对比较高的小区,涉及监(消)控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量,另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护,如:电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场(库)管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对****智能化设施的功能,**物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。
4、开展****物业管理的六项品质保证措施
(1)运用现代化科学手段,'三防'结合,确保小区安全。
虽然****智能化程度比较高,安保设施设备的功能比较齐全,但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。'人防'由**物业管理公司保安部统一指挥调度,强调多种结合,即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合,在小区周边围墙上,设置红外对射装置以提高预警防范能力;充分利用技防的优势,运用****已有的智能化保安设施,如紧急呼叫系统、监(消)控系统、警卫和游动哨等,结合管理处的统一管理、快速高度,确保治安防范万无一换。
(2)装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。
为了确保****无违章装修,**物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点,以预防为主,有错必纠,对住户、装修单位员工大力宣传、解答'装修管理条例',在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系,加强追踪监管,将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修,首先晓之以理、动之以情,运用情理关系手段解决。解决不了的,通过行政执法部门予以处罚,保证各种矛盾就地解决。
(3)加强园区环境保洁工作和环保文化建设。
针对****的绿化布局和环保要求,**物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头,制定各项环保、清洁、园林养护等工作细则,并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测,全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。
①维护好已有的园林绿化,实施由地面向空中延展的立体式绿化工程,加强对小区环保意识的宣传力度,让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者;
②开展垃圾分类收集,建立废电池回收系统,保护生态环境,实施蓝天碧山工程,进一步提升居住品质;
③注重小区环境形象(ei),开展小区环境文化建设,统一规划小区的各种自然景观和人文景观。**物业管理公司将制定vi识别手册,环境手册,制定全面的环境管理方案。
④成立智能化设施管理小组:**物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员,公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组,在充分掌握****智能化系统运用基础上,制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调'三个到位',既专业技术人员操作到位,管理人员培训到位,住户设备使用到位(住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键)。**物业管理公司将根据****的智能化设施,编制《****智能化使用手册》,让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。
针对不同居住类型住户的特点,**物业管理公司将制定发展****智能化系统的3年规划,提倡网上远程服务,在条件成熟时建立小区局域网,让小区的业主在网上交流沟通,享受服务,享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。
(4)开展丰富多彩的社会文化活动,创造良好的社会效益和健康的社会氛围。**物业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作,并把此项工作内容列入每年各小区的年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动,公司主办了《南都生活》杂志、社区报刊、社区网站,举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动,在业主与业主、业主与物管之间建立起一种新型而融洽的工作关系,增加了彼此间的了解,同时也提高了业主门的居住乐趣;**物业管理公司将适时地在****举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化活动,例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动,建立一种健康向上的环境文化、网络文化和精神文化。
(5)实现人力、制度、技术的全面保证
各项制度的充分保证,是确保****物业管理工作正常运行的基础。**物业管理公司在长期的管理工作中,培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精神的各类专业管理技术人才,积累了丰富的物业管理经验,建立了一套科学、规范的管理制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。2003年初,公司通过了is09001:2000版国际质量管理体系的第三方认证,使物业管理工作在人力、制度、技术以及日常管理服务等各方面,得到了科学有效的全方位品质保证。
(6)增强成本意识,做好开源节流、增收节支工作。
①对员工进行励行节约,勤俭办企业的教育,增强成本意识。在日常管理服务中,自觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。
②随着****开发建设交付使用的进展和业主入库率的提高,从小区客观条件和有利于提高居民生活质量出发,大力开展多种经营(如汽车美容店、家用电器安装维修,24小时便利店,植物配送及各类代办服务等),以增加收入,弥补管理经理的不足;
③加强管理成本控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的管理设备和手段,减少人力投入,减少人工开支;
④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购,专人保管,合理领用,杜绝积压、流失和浪费;
⑤严格控制费用支取出,****的每一项费用支出实行一支笔审批制;
第10篇 某小区物业部回访管理细则
小区物业部回访管理细则
为了提高物业公司服务质量、管理水平,物业部结合公事回访制度,特制定此管理细则:
1.物业部根据公司总原则及服务要求,不定期对住户进行回访,贴近公司与住户间的关系。
2.物业部回访的内容分为:投诉、报修、收费及住户对物业公司服务提出的合理化建议。
3.如物业部接到电话或上门投诉,接待员要认真做好记录,问清住户所住的楼号、层号及投诉内容后,认真分析是哪个部门的问题,分部门进行派发,限定整改日期,进行回访。
4.报修如果没按照物业公司要求及时给住户维修的,物业部要求工程部及时维修后,物业部进行回访。
5.收费问题是物业部根据收费情况,对住户进行回访,已证明收费是否合理,服务是否到位。
6.合理化建议回访是物业部为了推进物业公司服务质量,对住户回访,已达到全体住户携手共建,强调住户的主人翁意识。
7.对投诉管理人员或员工,进行回访工作,如住户投诉员工要以书面形式报告部门经理,如投诉部门经理要以书面形势报告总经理,物业部按照总经理的批示进行回访。
8.物业部回访结果每月进行统计汇总,分析后报总经理。
第11篇 x商业城物业管理科工作细则
商业城物业管理科工作细则
一、每天早上,检查上一天工作,安排当天工作。
二、每天上、下午,巡视分管辖区各一遍,巡视内容细则如下:
设备保障组
1、检查辖区是否有违章现象,主要包括:
① 有无乱搭建,包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等;
② 有无违规装修,包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等;
2、公共设施、设备是否完好,主要包括:
① 道路有无损坏,有无下沉、损坏及其他影响安全现象;
② 上下水管道是否渗漏;
③ 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;
④ 商户室内有无堆放危险品、有毒物品;
⑤ 监控设施有无损坏,分包养护是否正常进行;
⑥ 电梯运行是否正常,合格证是否到期,分包养护是否正常进行,电梯机房清洁状况及检查记录状况;
⑦ 输电线路是否完好、安全,配电箱、公共照明是否完好,电房分包养护是否正常进行;
⑧ 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等;
⑨ 水电表设备是否完好;
⑩ 井盖有无损坏,化粪池、下水道有无淤塞等。
保安组
1、检查保安岗位值勤情况,主要包括:
① 保安值勤的到岗情况;
② 岗位仪容仪表情况;
③ 对安全事件的处理状况等。
2、辖区是否有不安全隐患,主要包括:
① 房屋是否出现破损、漏水;
② 消防通道是否乱堆放、被堵;
③ 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭;
④ 有无可疑人员活动;
⑤ 装修有无安全防护,木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员,装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露,空中作业有否安全监护措施,容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等;
⑥ 监控设备、消防报警装置有无损坏。
pa清洁班
1、辖区环境与卫生是否符合标准,主要包括:
① 树木花草有无损坏;
② 公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾,垃圾桶是否倒清;
③ 有无乱停放车辆;
④ 有无乱晾晒衣物;
⑤ 有无不正常的噪声源、有无不正常气味。
⑦墙壁有无乱涂、乱画,张贴广告;
⑧有无在场内乱派发广告;
⑨有无乱占公共地方。
部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录,巡视发现问题,能处理的应立即处理,重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。
经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查,如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的,每漏检或无落实一项次,对责任处以10元罚款,情节严重双倍罚款;
三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用,缴纳给公司财务。
四、受理客户维修修申请,及时解决问题。
五、接待客户来信、来访,处理客户投诉并做好记录。
六、解答客户提出的业务咨询。
七、安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量。
八、做好工作日志、投诉处理等记录(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,突发事件,客户投诉等)。
九、整理内务(包括整理文件与资料档案、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。
十、处理辖区突发事件。
十一、部门文员协助经理工作,经理外出时,文员代行经理日常工作职权。
●每周工作:
一、物管部每周一早上召开周会,跟进上周事务,安排当周工作。
二、每周至少走访一次分管辖区客户,与客户交换管理意见,征询客户服务需求。
三、对投诉进行一次回访。
四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。
●每月工作:
一、管理组总结月度工作,写出书面报告。编制下月工作计划。
二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况,清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。
三、对月维修项目进行一次回访,听取客户意见。
四、管理组会同清洁组、保安组,对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查,汇总问题、组织解决。
五、整理资料、档案,对发生变动的(包括:承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。
六、与有关单位联系,交换情况一次(包括:工商、派出所等),如有重要情况,报告公司领导。
七、向内部宣传栏投稿,宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增强员工管理服务意识。
八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。
九、公司全体人员考勤汇总
●季度工作:
一、物管部进行季度总结,细化下季度工作计划。
二、组织全面检查辖区的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等)是否完好无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理。
三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理。
●半年、一年工作:
一、半年组织一次客户意见书面征询,进行统计分析,提出改善措施。
二、一年组织清理一次化粪池。
三、一年组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的意见和建议,提高客户参与管理的积极性。
四、总结年度工作,写出书面报告,制定下年度工作计划。
第12篇 物业公司项目食堂管理细则格式怎样的
物业公司项目食堂管理细则
一、食堂进货管理1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。
2. 采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。
3. 每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。
4. 食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。
二、食堂炊事器具安全操作管理1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。
2. 所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。
3. 电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。
4. 食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。
5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。
6. 每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否 ,以确保项目财物安全。
(补充):
1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。
严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。
2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。
并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。
3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生
三、食堂卫生管理1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。
3. 用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。
4. 保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。
5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。
6. 食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。
7. 食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。
8. 食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。
9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。
10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。
11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。
12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。
13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。
14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。
定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'(补充):
1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽
四、食堂人员管理规定1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。
2. 食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。
3. 食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。
(补充):
1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。
2、提高烹调技术,改善员工伙食3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。
五、员工用餐管理规定1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。
2. 公司所有员工用餐必须按序排队。
3. 员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。
4. 员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。
5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。
6. 讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。
(补充):
1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。
禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。
2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。
六、监督检查行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》
