第1篇 前期物业管理招标书范本
前期物业管理招标书
《**》物业小区由**开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作,现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定,采用(公开/邀请)招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《**》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为: 。
地块四至范围:东至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或见附图)。
本项目总用地面积**平方米。
用地构成为:物业用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
绿化用地**平方米。
本项目总建筑面积**平方米。
其中地下总建筑面积**平方米;
地上总建筑面积**平方米(住宅建筑面积**平方米,非住宅建筑面积**平方米,其他物业建筑面积**平方米)。
本项目共计建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑结构为**。
本项目的建筑覆盖率为**%;综合容积率**;绿化率**%;绿化面积**平方米;集中绿化率**%;集中绿化面积**平方米。
本项目规划建设机动停车位364 个,其中地上停车位**个,地下停车位**个;按照规划设计建造了非机动车停车位 。
本项目已于**年**月开工建设,共分**期开发建设。第一期工程计划于**年**月竣工并交付使用;整个建设项目计划于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)
三、公建配套设施及说明(详见附件2)
四、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公用房。建筑面积为**平方米;座落位置**:
2、业主委员会活动用房。 建筑面积为**平方米;座落位置**:
五、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
10、
11、
(二)物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员,
2、 物业管理服务与收费质价相符;
3、
4、
5、
六、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格,并有**级以上物业管理资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业**万平方米以上的管理经验;
3、
4、
七、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名,年龄、学历、职称,以及相似工作岗位工作年限,经历;其他岗位人员拟配人选,数量,职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理费用的收支预案按照本物业的使用性质,分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费(每平方米建筑面积),以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;
(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;
(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;
(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;
(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;
(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;
(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;
(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺;
(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;
(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;
(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;
(12)
(13)
7、物业的维修养护管理,保洁、保安、护绿工作的实施方案
(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;
(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案;
(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;
(6)物业管理区域内保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;
(7)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;
(8)
(9)
8、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的的应急措施。
9、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时公约》的建议稿。
13、
14、
八、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求,表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。报价计算单位为建筑面积**元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投标书送达的要求
1、投标单位应于200*年**月**日**时**分前至招标工作小组购买标书,每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证金**元整 。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金,利息不计。
2、招标人定于200*年**月**日**时**分约请投标人在施工现场 集中后,共同踏勘招标物业现场并答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求,编制投标书共**套,并加盖投标企业法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**时**分截标前,送达招标人指定的投标箱内,招标人将出具收件证明。逾期送达的,视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件,招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的,投标文件无效:
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能按照招标文件要求编制的;
(4)逾期送达的。
十、开标的时间,地点,方法与程序
1、 开标的时间 地址 。
2、 开标的方法与程序。
十一、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定,本项目的评标委员会成员共设 人。其中,招标人指派 人,由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。
2、招标人、开标、评标会议定于200*年**月**日**时**分,在**路**弄**号**室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的 %,投标人陈述与答辩占总分的 %。
3、
4、
十二、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的**日内(最长不超过30日)确定中标人,并向中标人发出中标通知书;招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内,按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
3、
4、
十三、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准,按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的,一经查实取消本次投标资格,已经中标的取消中标资格,保证金不予退还,由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的,本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书,招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自******至 。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件,并概要介绍本公司的资质等级,以往管理业绩等情况。
6、
7、
十四、招标人及联系方式
招标人:
地 址:
电 话:
>邮 编:
联系人:
(单位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物业主要设施设备的配置及说明
2.物业公建配套设施及说明
附件1物业主要设施设备的配置及说明
一、给水、排水、排污设施设备配置状况。
二、供电、供气设施设备配置状况。
三、垃圾处理设施设备配置状况。
四、小区出入口共计**处;分设在**路,**路和**路。
五、小区智能化设备的配置。
六、设施设备的主要技术参数和指标
七、
第2篇 物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理
物业管理师物业管理实务试题汇编之第四章早期介入与前期物业管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。
a物业办理入住前
b新建物业竣工之前
c新建物业竣工时
d物业办理人住时
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。
2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。
a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止
b物业销售开始至物业办理人住为止
c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止
d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
3.前期物业管理服务对象是()。
a建设单位
b承建单位
c全体业主
d建设单位、物业产权人
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c,有关内容可参见教材第68页。
4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。
a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段
c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
5.早期介入的服务对象是()。
a建设单位
b承建单位
c物业产权人
d全体业主
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
6.早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。
a服务b咨询c管理d监理
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。
7.前期物业管理最明显的特点是()。
a管理服务呈现波动和不稳定状态
b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
c沟通与协调
d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d,有关内容可参见教材第76页。
8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于()。
a早期介入与常规物业管理之间
b早期介入与前期物业管理之间
c前期物业管理与常规物业管理之间
d常规物业管理之后
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间,故本题选a,有关内容可参见教材第76页。
9.在整个物业项目实施过程中,不属于早期介入阶段的是()。
a规划设计阶段
b物业承接查验阶段
c竣工验收阶段
d销售阶段和建设阶段
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理,故本题选b。有关内容可参见教材第71页。
10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。
a早期介入可以从源头上堵住漏洞
b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷
c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题
d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”,故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.早期介入的作用有()。
a优化设计
b有助于提高工程质量
c制止售房时的不合理承诺
d为前期物业管理作充分准备
e有助于提高建设单位的开发效益
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益,故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。
2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。
a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议
c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议
d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容,故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。
3.前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括()。
a物业共用部位、共用设施设备承接查验
b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持
c装修管理
d工程质量保修处理
e业主人住
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第75页。
4.前期物业管理的特点有()。
a管理服务呈现波动和不稳定状态
b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案
d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础
e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损,故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。
5.物业管理企业参与竣工验收,主要作用和目的是()。
a掌握验收情况
b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题
c为物业的承接查验做准备
d参与验收结论
e派出工程技术人员,对工程进行观察、了解、记录,并就有关问题提出意见和建议
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。在参与验收时,应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第75页。
6.在物业项目的建设阶段,物业管理早期介入的内容主要有()。
a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案
b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见
d配合设备安装
e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
【答案】a d e
【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期
介入“规划设计阶段”的内容,而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第73页。
7.在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,除包含物业正常使用期间所需要的常规服务,还包括()。
a物业公共部位承接查验
b物业公用设施的承接查验
c 业主入住
d业主专有部分的保修处理
e装修管理
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第75页。
8.前期物业管理沟通协调主要包括()。
a供水、供电部门
b政府主管部门
c社区居民委员会
d开发商
e规划设计单位
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位,市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第76页。
9.在整个物业项目实施过程中,前期管理主要包括()。
a物业承接查验阶段
b物业人住阶段
c业主大会选聘物业管理企业阶段
d建设阶段
e竣工验收阶段
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第68页。
10.在整个物业项目实施过程中,早期介入主要包括()。
a规划设计阶段
b物业承接查验阶段
c竣工验收阶段
d销售阶段
e建设阶段
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第71页。
11.物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括()。
a管理制度的完善
b物资配备到位
c物业管理人员到位
d服务规范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本
题选b、c、e,有关内容可参见教材第75页。
三、案例题
1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。
(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容
【答案】
(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。
①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。
②开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
③开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。
物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。
①通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管
理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。
③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。
(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。
(3)早期介入的内容:
可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;②配合设备安装,确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;
④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。
2.a大厦入伙之初,管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多,主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚,恐怕办了好事也不会惹出后来的麻
烦)。入伙满一年后,鉴于小区的经济运行状况,管理处决定按照法规规定,开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法,却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理,你准备如果突破阻力,把人室维修工作引入正轨
【答案】
(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明
了当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
第3篇 x房地产开发工程项目前期物业管理控制程序
房地产公司开发工程项目前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2接管验收
4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。
4.2.3接管验收合格后,由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。
4.5.2做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定'管理公约';
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。
4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2qr23-02入伙通知书
5.3qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
第4篇 某公司自开发项目前期物业管理控制程序
公司自开发项目前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定“管理公约”;
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订“装修管理规定”,做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02入伙通知书
5.3 qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
房地产e网
第5篇 前期物业管理控制程序范本
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,::由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定'管理公约';
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01 物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02 入伙通知书
5.3 qr23-03 入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
第6篇 前期物业管理营销策划介入程序与内容
新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容
1物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。
2《物业管理方案》策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定《物业管理方案》,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。
3《物业管理方案》经地产确认后,据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第7篇 凤凰城小区前期物业管理模式
凤凰城小区项目前期物业管理模式
一、针对项目的管理思路
根据我们对**.凤凰城项目的实际情况的分析,我们拟订的**.凤凰城项目的管理思路为:
*强调成本控制意识和成本管理程序
*强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
*强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
*致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
*致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
*致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
二、管理服务模式
根据我们对**.凤凰城项目的定位分析,我们确立**.凤凰城项目的管理模式是:
*紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品;
*倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求满足价值链;
*致力于与业主建立平等的现代契约关系,推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上,针对**.凤凰城的特色及实际情况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我公司将秉承“服务创造价值,品质成就未来”的管理理念,依托我们在已有项目的成功经营模式和经验,完善的质量管理体系,根据开发商在招标文件中对**.凤凰城的客户定位、综合公共设施的智能化程度等因素,我们拟在**.凤凰城采用以“以客户为中心、以品质为导向”的 “客户服务前向化”经营管理模式。
三、创建有效的服务价值链
围绕“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我们拟在**.凤凰城采用的“以客户为中心,以品质为导向”的经营管理模式,如中标后我公司将在**.凤凰城项目全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务,又能向周边展示我管理公司风采的团队。
我用高性价比的优质服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值增值,同时为自己创造生存和发展空间,我们用服务为客户创造消费价值、为公司股东、员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员工满意、客户满意、股东满意作为我们的追求目标。
创建有效服务链示意图(略)
四、物业管理外部沟通导向图
外部沟通导向图说明:
*在***凤凰城业主委员会成立之前,开发商通过招标选聘物业管理企业,并与之签订物业管理合同。
*如我公司中标,我们将设立***凤凰城管理处,全面负责项目物业管理工作。
****凤凰城管理处在业务上接受荆州市房管局物业科、街道办事处和社区居委会等政府主管部门的监督和指导。
*在小区入住后达到法规规定的条件时,按法规规定成立业主委员会。
*管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现。
第8篇 某小区前期物业管理招标程序
小区前期物业管理招标程序
1、 2004.06.30成立招标机构
2、 2004.06.30编制招标文件完成
3、 2004.06.30申请招标(招标申请书)
4、 2004.06.30招标人资格预审通知
5、 2004.07.15投标人资格预审(投标人资格预审文件)
6、 2004.07.15投标单位确定
7、 2004.07.15招标邀请
8、 2004.07.30招标会
9、 2004.07.30编制投标书
10、2004.08.10投标(交投标保证金)
11、2004.08.11评标
12、2004.08.15议标
13、2004.08.15定标(中标通知书、中标承诺书、履约保证金)
14、2004.08.30签订前期物业管理委托合同
房地产开发有限公司
年 月 日
第9篇 紫苑前期物业管理招标书
紫庭苑前期物业管理招标书
**紫庭苑由台州金龙投资有限公司开发建设,为推进物业管理服务的市场化运作,按照《台州市前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定,采用公开招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
招标人:台州金龙投资有限公司
标的:**紫庭苑的前期物业管理
一、**紫庭苑基本情况概述
本项目建造的物业类型为:住宅 。
本项目位于温岭市太平街道中华北路,东至塔山公园,西至中华北路,南至沿河公园,北至蓝庭苑。用地面积46755平方米,总建筑面积132191.2平方米。其中地下总建筑面积29383平方米;地上总建筑面积102808.2平方米(住宅建筑面积102143.52 平方米,非住宅建筑面积664.68 平方米)。
本项目共计8 幢17层建筑,建筑结构为框剪,预估使用约1230户。
本项目容积率 2.2;绿化率35 %;集中绿化率30 %.
本项目规划建设机动停车位 770个,其中地上停车位52个,地下停车位718个。小区主次出入口共计2 处:分设在中华北路,塔山公园路;地下车库出入口3处,分别位于中华北路,塔山公园路。
本项目已于2007 年2 月开工建设,计划于2008 年 7 月竣工并交付使用。
物业专项维修基金按温岭市有关文件规定执行。
物业管理收费标准参考温岭市物业服务收费管理实施细则,物业管理服务要求
提供2级以上服务标准。
二、主要设施设备的配置及说明
1、本项目8幢20个单元,每单元配电梯2台,共40台电梯。
2、小区智能化设备:车辆进出管理系统、可视对讲系统、指纹门锁系统、闭路电视监控系统等。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业管理用房地上建筑面积为664.68 平方米,地下超市约290平方米,
备注:上述一至四点文字数据仅供投标参考,以政府最终批准为准。
四、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
10、物业管理区域内建筑及智能系统的的日常维修养护
(二)物业管理的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员,
2、物业管理服务与收费质价相符;
3、成为温岭市执行物业管理法规和服务标准化的典范;为紫庭苑的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境,为业主提供良好的服务。
五、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格,并有一级物业管理资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业 10 万平方米以上的管理经验;
六、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名,年龄、学历、职称,以及相似工作岗位工作年限,经历;其他岗位人员拟配人选,数量,职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置
提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理服务分项标准与承诺
(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;
(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;
(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;
(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;
(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;
(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;
(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;
(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺;
(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;
(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;
(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;
6、物业的维修养护管理,保洁、保安、护绿工作的实施方案
(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;
(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案;
(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;
(6)物业管理区域内保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;
(7)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;
7、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排
水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的应急措施。
8、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。
9、智能化设施的管理与维修方案。
10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
11、提供《业主临时公约》的建议稿。
七、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求,表明对本项目的物业管理收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
八、投标书送达的要求
1、投标单位应于2007年 4 月25 日前至台州龙投资有限公司领取标书。
2、招标人自行踏勘招标物业现场。
3、投标单位应根据本招标文件的要求,编制投标书共 5 套,并加盖投标企业法定代表人印章,于2007年 4月30日截标前,送达招标人处,逾期送达的,视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件,招标人有权拒收。
九、开标的时间,地点
1、开标的时间:2007年 5 月 8 日
开标的地址:温岭市建设局11楼会议室 。
2、本项目的评标委员会成员共设 6人。
3、评标陈述时间30分钟之内,再就物业管理方案进行答辩。
十一、招标人及联系方式
招标人: 台州z投资有限公司
地址: z市z中路九龙公寓z室
电话:z
台州金龙投资有限公司
第10篇 某住宅项目前期物业管理紧急情况处理预案
住宅项目前期物业管理紧急情况处理预案
一、目的
确保在发生突发事件或紧急情况时,能迅速、果断地进行处理,确保住户及相关方人员的人身安全,降低对环境的不良影响,减少财产损失。
二、 范围
适用于z物业公司受托管理项目内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴、触电及自然灾害等各类突发事件或紧急情况。
三、职责
1、安全组负责各项目之间人员协调及相关方紧急支援。
2、安全组长/项目管理处主任负责抢险现场的指挥与督导。
3、公司相关员工应服从上级领导的调配,支持救护或抢险。
4、安全领班及岗位当值员负责安全防范及紧急抢险处理、维护秩序并保护现场。
5、工程维修组组织专业公司人员负责水、电等设备供应及抢修。
6、相关岗位人员应严守岗位,听从指挥,积极支持救护或抢救。
四、内容
1、盗窃、匪警的应急处理
*安全领班/岗位当值员遇到/接报现行使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取、毁坏财物或威胁住户人身安全的犯罪行为时,立即前往事发现场迅速制止犯罪,并通知相关部门。
*安全领班/岗位当值员在处理事件时,要保持镇静,控制事态扩展,设法制服罪犯,同时确保自身安全。
*安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
*安全领班/岗位当值员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
*安全领班/岗位当值员可根据事发现场状况拨'110'电话报警。
*安全领班/岗位当值员负责保护现场,等待公安机关人员前来勘查,并协助进行调查。
*现场如有人员受伤,拨打“120”或就近送医,并报警;若现场有内部员工受伤,应考虑现场急救,同时拨打“120”或就近送医,并报警。
*项目管理处组织当班人员做好事件处理记录,并在一个工作日内以《特别事件报告》/书面报告形式报告安全部/公司领导。
2、火警处理
*灭火原则
先救人后救火,先重点后一般,先控制后扑灭。
*报警方式
― 感烟(温)探测器
― 手动报警按钮
― 消防对讲电话
― 外线电话/值班对讲机
* 报警处理
― 消防中心值班人员(以下简称值班人员)接到火警信号或报告后,立即确认火警发生的地点、状况、报告人姓名及联系方式。
― 值班人员立即通知附近当值安全员/管理员前往火警现场确认,双方随时保持联系,追踪现场情况。
― 发现现场有火情按4.2.4或4.2.5执行。
― 发现是误报警,由值班人员分析原因,作出相应对策,并记录于《运行记录》。
― 发现有人故意破坏消防设施,立即上报项目管理处主任处理,情节严重的扭送公安机关处理。
* 报警处理流程见图一(此处略)。
* 初起火灾处理
― 确认现场有火情,岗位当值员立即通知义务消防队,并利用火警现场附近的灭火器、消火栓灭火,尽力把火灾扑灭在初起阶段。
― 值班人员立即向项目管理处主任报告,并根据火灾情况,拨打“119”电话向区消防大队报警。
― 管理处主任接到报告后,立即赶赴火灾现场指挥灭火。
― 消防箱水带出水压力小时,值班人员应及时启动消防泵。
― 通知消防公司保证消防设备(施)正常运行,并协助灭火。
― 火灾扑灭后,岗位当值员负责保护现场,消防中心值班人员协助调查着火源,作好记录,并与一个工作日内以《特别事件报告表》/书面报告形式报安全部/公司领导。
― 初起火灾处理流程见图二(此处略)。
― 发生火情向周边项目蔓延按4.2.5执行。
* 扩大火灾的处理
― 若火势无法控制时,由值班人员立即打“119”电话向区消防大队 报警内容为:报警人单位、姓名、身份、火灾发生的具体地点、燃烧物质、起火程度。
― 值班人员向项目管理处主任报告,经理担任灭火救人工作临时指挥,负责布置救人,疏散、警戒、灭火工作,同时向安全部经理/公司领导报告。
― 义务消防队员启动消防车前往灭火,还可用消防箱、喷淋头灭火。
― 岗位当值员负责现场警戒,维护公共秩序。
― 岗位当值员负责引导消防大队/消防车进场,协助灭火救人。
― 消防大队到达现场,公司领导/安全部经理/管理处主任及时向消防支队领导报告火情,服从统一领导、按照统一部署,带领员工执行。
― 管理处其他人员及时疏散人员、物质到安全区,负责伤员护理,组织人员疏散时严禁使用电梯,应徒步从消防楼梯疏散。
― 岗位当值员负责检查,核实人员是否安全撤离火灾现场。
* 运行人员根据管理处配备的消防设备(施)操作,各消防设备(施)操作如下:
― 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统等设备设施。
― 迫降所有电梯,确认电梯内无人后关闭电梯。消防电梯由消防大队支配使用。
― 启动相应的消防风机。
― 切断相应非消防电源。
― 通过广播疏散顾客,内容为:女士们、先生们现在хх项目发生火灾事故,请不要惊慌,有关人员正在处理中,为了你的安全,请立即从楼梯往下疏散,火警安全区为室外广场/避难层。必要时,指导住户疏散。
― 柴油发电机房着火,启动柴油发电机房钢瓶放气灭火。
― 电脑机房场所着火,启动该区钢瓶放气灭火,也可通知就近人员去机房门口按放气按钮灭火。
* 扩大火灾处理流程见图三(此处略)。
* 灭火注意事项
― 因电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 汽油、柴油等着火,若有供油阀,应迅速关闭现场输油管道阀门,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 液化石油汽等燃气着火,应迅速隔断所有可能的气源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
* 火场烧伤者急救
― 用正确方法迅速把身上的火扑灭
― 义务消防队救护组负责急救工作,初步处理方法:创面用急救纱布、洗净的布单、三角巾或衣服等细心包扎,包扎时避免开水泡,以防感染,包扎不应太紧,以防创面受压。
― 经过初步处理后,立即送医院治疗,伤员转运途中要保持其呼吸畅通。
3、斗殴及暴力事故的处理
* 安全领班/岗位当值员遇到/接报住户之间有争吵、斗殴的现象时,要及时制止,情况特殊时,报项目管理处主任。
* 制止原则
* 劝阻双方住手、住口;
* 将争吵或斗殴的双方或一方顾客劝离现场;
* 持有器械斗殴则应先制止持械一方并拨打“110”;
* 有伤员则送医院救治或拨打“110”和120”。
* 在制止过程中要确保自身安全。
* 安全领班/岗位当值员在处理事件时应注意自己的语言、行为,以免引起事态的扩展。
* 安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
* 安全领班/岗位值班员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
* 安全领班/岗位值班员可根据事发现场状况拨打'110'电话报。
4 、形迹可疑人员的处理
* 安全领班/岗位值班员发现可疑人员时,要对其进行盘查,对持无效证件或说不出理由的人员禁止进入或停留在管辖项目。
* 发现有推销业务和散发广告的要坚决制止,并对其进行规劝教育后责令离开。
* 发现有作案嫌疑人员或“三无”人员要严格审查,必要时通知公安机关到场处理。
* 对必须处理的人员报管理处。
5、对失去自我约束能力的或有精神疾患人员的处理
* 安全领班/岗位值班员发现失去自我约束能力的或有精神疾患的人员先采取安抚措施,对其进行有效控制和监督。
* 报管理处主任,由经理决定是否拨打'110'求助。
* 若知其身份,设法通知其家人前来带回。
6、对强行进入管理项目,破坏管理项目环境、扰乱工作秩序的人员,应立即向管理处主任报告并拨打'110'求助。
7、遇到急症病人,立即打'120'或'110'求助。
8、触电事故的应急处理
* 发现有人触电时,发现人应设法关闭电源。
* 若发现人无法关闭电源,立即通知相关工程人员前来关闭电源。
* 在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开。
* 立即对触电人进行人工急救,并视情况拨打'120'或'110'求助。 * 救护方法
如触电者呼吸停止,应立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必须两种方法同时进行。
人工呼吸法:
― 清理口中杂物/异物(如假牙),使其头部尽量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞气道,同时解开触电伤者的衣服和领口,头下不应垫枕头;
― 救护者位于触电者头部的两侧,用一只手捏紧触电者的鼻孔,另一只手掰开嘴巴;
― 深吸气后,贴紧嘴巴吹气,使触电者胸部膨胀,吹两秒,放松三秒,每五秒钟一次;
― 对儿童应小口吹气;
― 换气时放松触电人的口和鼻,让其自动呼吸。
胸外心脏挤压法:
― 解开触电者的衣服,使其仰卧地上或硬板上,找出正确挤压点;救护者跨腰跪在触电者的腰部,双手相迭,手掌根部放在心口窝稍高一点的地方;对触电的儿童只用一只手;掌根用力下压,压击心脏中的血液,成人压陷3-5cm,太轻了效果不好;对儿童应用力稍轻;挤压后掌根应立即放松,让其胸部轮廓自动复原,血又充满心脏,放松时掌根不必离开胸壁。
9、突发性水浸事故的处理
* 岗位当值员接到突发性水浸事故的报告后,应立即前往现场并报告项目管理处主任/工程维修组值班人员。
* 抵达现场后,立即进行:
― 观察现场附近的用电设备,如有浸水立即切断电源。
― 通电电梯附近漏水,应先将电梯升至顶层并关闭电梯,同时利用软性材料封堵电梯厅门,尽可能减少水的浸入。
― 查找出水的来源,及时关闭有关的水阀。 ― 检查排水设施,若堵塞立即疏通。 ― 组织人员携带相应设备清理积水。
* 通知项目管理处主任抵达现场指挥善后处理。
10、电梯困人应急处理
* 用对讲同轿厢住户联系,并派人到相应的楼层电梯厅门前安慰住户,等待救援。
* 通知电梯维护人员前来处理,岗位当值员协助。
* 将电梯机房总电源切断。
* 用电梯专用门匙小心开启厅门,同时查看轿厢地台与楼面高低情况,采用手动盘车,在确安全全的情况下把住户放出,并询问住户的身体状况,必要时送医务所处理。
* 在释放电梯内住户的整个过程中,要注意自身的安全。
* 现场处理不了,即刻与电梯供应商联系前来解决。
11、交通事故的处理
* 附近岗位当值员第一时间赶到现场,并保护现场,通知当班领班/负责人/交警部门到场处理。
* 发现有人受伤时,应立即送医院抢救,如伤势较轻,应将其留在现场等待处理。
* 岗位当值员要协助做好事故现场的交通疏导工作,待事故处理完毕后,及时做好现场的善后工作。
12、煤气泄漏/液、气体泄露的应急处理。
* 当接到气体泄露的有关信息及报告时,马上通知有关人员不要用电话和对讲系统与现场联络,项目管理处立即派出至少二名安全员/屋村管理员赶赴现场。
* 在现场应注意:
― 不要穿金属鞋进入现场。
― 不能在现场使用手机、对讲机、电话、电筒。
― 不能按门铃以及任何电源开关。
― 不能使用电动工具开门。
― 泄露现场严格禁止任何人使用明火。
* 赶赴现场时,要用手拍门并迅速抢救和疏散人员。
* 确认煤气泄露,而拍门没应声时,方可从阳台进入现场或踢门强行入室。
* 入屋后,要立即打开所有的门、窗通气,加快气体扩散。
* 如发现室内有人中毒昏迷倒地,要到远离现场的地方,用通讯系统通知管理处,送医院救治。
* 采取强行入屋时,通知项目管理处查阅业主通知资料,通知业主到场。
13、应急故障的维修
* 需要进行紧急维修的故障可以是供水、供电、空调、电梯、消防监控、自控等系统的主要设备(施)的故障.
* 故障发生现场的所属管理处主任负责判定该故障是否进行紧急维修。
* 紧急维修采取以下步骤:
― 采取措施控制故障的扩大化;
― 技术部组织相关的专业公司立即进行故障的维修;
― 待故障处理完毕后,技术部/项目管理处有关人员根据情况填写相应的记录
五、相关支持文件
此处略。
六、记录表格
此处略。
注:该文件为z物业公司安全作业指导手册内容,编号为ljpm-c-aq-17《紧急情况处理预案》。
第11篇 医院前期物业管理思路及管理模式
医院项目前期物业管理思路及管理模式
一、项目前期管理思路
根据我们对**市第二医院项目的实际情况的分析,我们拟订的**市第二医院项目的前期物业管理思路为:
* 强调成本控制意识和成本管理程序;
* 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进;
* 强调日常服务的专业化、规范化、标准化、与专项服务的人性化、个性化;
* 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升;
* 致力于培养员工的专业技能以提高综合素质。
二、针对项目拟采取的管理方式
根据我们对**市第二医院项目的定位分析,我们确立项目的管理模式是:
* 紧密围绕'质量、成本双否决'的运作核心,提供'质优价廉'的服务产品;
* 倡导'以广大用户为中心'客户服务前项化的流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求满足价值链;
* 致力于充分发挥职能部门作用和个人的主观能动性,积极采取有效措施,将医院的物业管理服务做得细致入微。
在确定管理模式的基础上,针对医院的特色及实际情况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。管理物业规律与医院实际运作状况相结合,使每一步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体,使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。我公司将秉承'服务创造价值,品质成就未来'的管理理念,依托我们在已有项目的成功经营模式和经验,完善的质量管理体系,根据甲方在招标文件中对医院的服务范围、内容的规定因素,我们拟在医院采用以'以客户为中心、以品质为导向'的 '客户服务前项化'经营管理模式。
物业管理中心运作原理模型图
三、创建有效的服务价值链
围绕'服务创造价值、品质成就未来'的经营理念和我们拟在医院采用的'以客户为中心,以品质为导向'的经营管理模式,如中标后我公司将在医院项目全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为广大用户提供优良的服务,又能向周边展示我管理公司风采的团队。
我公司将用高性价比的优质服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值、增值,同时为自己创造生存和发展空间,我们用服务为客户创造消费价值、为公司员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员工满意、客户满意作为我们的追求目标。
创建有效服务链示意图
第12篇 前期物业管理施工建设阶段介入程序与内容
新项目前期物业管理施工建设阶段介入
1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。
2施工建设介入程序与内容
2.1成立介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
2.3实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
2.6.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
2.6.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
2.6.6装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
2.6.8给排水工程
a)给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
