第1篇 小区公用设施管理程序7
小区公用设施管理程序(七)
1.0目的
本程序明确了对公用设施管理的职责,方法和要求,以保证公用设施安全可靠的运行。
2.0适用范围
适用于公司目前所承接的物业管理小区内的市政公用设施(煤气供应系统、电话系统、有线电视系统)及小区公用设施(电视闭路监视系统、环境导视系统、造型景点、单车棚、公共照明、路灯等)。
3.0职责
3.1管理处负责由小区内专业部门维修的市政公用设施的监管及小区公用设施的日常维护管理。
3.2管理部负责小区内市政公用设施问题的外部协调,负责小区公用设施的策划。
3.3工程部负责小区内市政公用设施的施工审批及图纸资料的收集归档;小区公用设施方案制定及小区公用设施供应商的委托评审工作。
3.4财务部负责按合同的规定向供应商支付规定的费用。
4.0实施程序
4.1小区内市政公用设施的日常监理
4.1.1市政施工单位在小区内施工时,管理处应要求其出具书面申请及施工图,在签署初步意见后报工程部,工程部在不影响小区内其它设施正常运行的情况下对图纸进行审批。
4.1.2管理处根据工程部的意见收取押金,对施工进行监管,以保证小区的正常生活秩序及施工后的正常恢复。
4.1.3工程部在其施工、验收完毕后将其竣工图收集归档,并补充在相应的资料中。
4.1.4市政施工单位在小区内施工期间,管理处应每日不少于两次巡视检查,以实行对市政公用设施的监管,如发现异常情况应在公用设施巡检记录表上做出记录并及时通知市政有关业务部门迅速处理。
4.2小区公用设施的日常监理
4.2.1管理部负责对小区公用设施进行策划,工程部制定方案并上报公司领导,经批准后组织实施,竣工后将资料整理归档。
4.2.2工程部负责按《建筑物维护管理程序》的规定对小区公用设施的维修、保养进行发包和评审,并将情况通知管理处。
4.2.3管理处负责各自小区公用设施的日常维修,无法完成的维修改造工程报工程部安排。
4.2.4管理处负责对供应商按合同要求进行监管,并配合工程部对供应商进行评审。
4.3故障状态的处理
4.3.1小区市政公用设施的故障由管理处直接向市政业务主管单位联系报修,影响较大时应及时向管理部报告,同时将结果记录在公用设施巡检记录表上。
4.3.2各管理处负责受理小区公用设施故障,并通知供应商,将处理结果记录在公用设施巡检记录表上。
4.3.3如供应商不能按合同要求及时进行维修的,管理处应将情况上报工程部,由工程部负责协调处理。
4.3.4如故障维修单位需要,工程部、管理处均有配合的义务。
4.3.5公用设施日常巡检的时间为每周一次;但在台风暴雨前后必须加强巡检,以防故障发生。
5.0相关文件与记录
**008-01公用设施巡检记录表
**008-02小区临时开挖申请表
**010-01供应商资格评定表
**010-02合格供应商清单
第2篇 小区公用设施管理程序上
小区公用设施管理程序(上部)
为规范小区机电设备等公用设施的管理,保持公用设施的良好状态,确保所管辖区域公用设施发挥正常功能,特制定此管理程序。
一、公用设施的分类
1、供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路等。
2、给排水系统:水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。
3、消防系统:烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。
4、电梯
5、空调系统:冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。
6、电讯系统:电话、有线电视、宽带网络等。
7、安防系统:闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡更系统等。
8、维修维护设备及工具:电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。
9、其它公用设施:泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。
10、房屋本体及附属设施:防雷系统、自行车棚(房)、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。
二、管理职责
1、管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监督工作。
2、设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排和实施,建立设备台帐,解决技术难题、草拟技术改造方案。
3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。设备责任人(技术维修人员,以下及相关作业手册同)
4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况及相关质量记录,监督设备大修及重要维修工作,对检修质量进行鉴定,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
三、管理细则
1、设备房管理
1.1设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
1.2设备房门应有“机房重地,非请勿进”等标识,进出随手关门。
1. 3设备房中重要设备上端如有管网等设施时,应在设备上端加装喇叭口等设施,做好防护措施,以保证重要设备的安全使用。
1.4高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房,应装置干湿球式温度计,对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40℃以下,相对湿度须保持在80%以下。
1. 5参观来访人员需进入设备房,凭管理处经理通知,并指定专人陪同方可进入。
1.6设备责任人负责每日检查设备房,查看房内环境温度、湿度,并把各种运行数据记录在《公用设施保养维修记录表》上,每周清洁设备房一次。
2、设备保养维修
2.1日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施,正常情况下无需记录,发现问题及时处理,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
2.2设备主管每天负责检查监督保养维修工作,发现问题及时要求设备责任人处理,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
2. 3每月管理处经理会同设备主管及设备责任人对各类公用设施的状态及其质量记录进行一次巡查,发现问题及时在《设备(设施)检查记录表》中予以记录,明确整改处理的责任人、完成日期,完成后由设备主管进行复查,并做好记录。
2.4设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等级检修全部内容:
2.4.1日检:属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁,检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象,如实记录运行数据,确认设备运行状态是否有异常情况。
2.4.2月检:属预防性检查。对设备性能进行全面检查,对故障隐患部位进行修理或调整,预防事故的发生,保证设备正常运行。
2.4.3季检(半年检):属维护性检查。对设备进行清扫、加油、调试。
2.4.4年检:属恢复性检查。对设备进行局部解体检查,应着重恢复设备的电气性能、机械精度,视状况更换主要零、部件及附属装置。
2.4.5大修:属彻底性修理。对设备进行全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造。设备主管应视设备故障情况及时提请设备大修报告,经管理处经理审核后报小区业委会批准执行。
2.4.6分承包方保养维修:依据合同内容,在设备责任人的督促下进行定期保养及处理故障,并按要求记录在《分承包方设备保养记录表》上。
2. 5管理处设备主管应将设备检修情况和重要零部件更换情况记录在《公用设施保养维修记录表》、《设备台帐》及《设备(工具)汇总表》中。
2.6对重要设备、设施的易损易耗零、部件,管理处应有适量贮备,便于突发故障的及时处理。
2.7设备主管应根据批准的检修计划和维修内容,做好维修前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维修工作,管理处经理需到场指挥、协调、组织。
2.8设备大修,管理处客户服务中心主管应到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺要求检修,解决技术难题,保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。
2.9年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报公司审批。应严格执行检修计划,如有特殊原因需变更检修计划时间,应提前一周上报公司批准。
2.10管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料等设备管理档案,以便系统地掌握设备状态,便于今后维修工作的查阅。
3、供配电系统管理
3. 1管理处应严格遵守电力部门的《供用电协议》,明确高压设备的分界点及供用电设备的产权属性,并保存相关资料。
3.2管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异常情况时,应及时告知他方,以免影响本小区的供电安全。
3.3管理处应根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,力所能及地发挥变压器的利用率,电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态,确保功率因数符合电网运行规定要求。
3.4对供配电设备的检修应尽量
在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备,则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备的设备责任人。
3.5为确保小区供配电系统安全,对变压器二次总开关的保护整定值,设备责任人不得随意变更;若需变更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管理处经理同意后方能进行,并报公司备案。
3.6备用发电机应经常保持良好状态,在市电停电的情况下,设备责任人应保证在5分钟内使发电机运转供电,以确保重要负荷的正常使用,有关运行情况记录在《柴油发电机运行记录表》上。发电机与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠,防止反送电。
3.7设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表,每年需对发电机、电动机做绝缘测试,并予以记录。
3.8停电设备检修时安全注意事项
3.8.1由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人,并填写《停送电操作票》。
3.8.2断开隔离开关,必须由设备责任人挂“有人工作,严禁合闸”的标识。
3.8.3停电检修设备必须由设备责任人用高、低压验电笔对变压器和配电柜进行测试,并挂接临时接地线。
3.8.4最后由设备主管核对,确认无误后方可进行检修。
3.8.5检修完毕后,由原挂接地线人员拆去地线,同时原挂牌人员拆去“有人工作,严禁合闸”的标识。
3.9低压带电作业安全注意事项
3.9.1严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
3.9.2设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间,并经批准后方可进行检修。设备主管必须指定一名现场监护人。
3.9.3作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
4、给排水系统管理
4.1无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。
4.2消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀。
4.3雨水泵、污水泵每年三月份进行年检,根据实际情况决定是否解体检查并记录。
4.4生活水管的防腐涂层及管网支架的检修,应视情况而定,但至少5年应重新涂刷一次。
4.5泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。
4.6水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水质检测中心取水样检测,结果由管理处存档。
5、消防管理
5.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场,试验时间应尽量安排在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。
5.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修,应视情况而定,但至少5年应重新涂刷一次。
5.3水流指示器每半年检修一次,检修前书面报管理处经理审批,并及时通知顾客。
5.4送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责任人清洁一次,保证表面清洁,油漆完好无损,转动轴灵活,复位正常,在自动状态下,联动正常,并做好记录。
5.5破玻璃按钮每季检查一次,保持报警按钮外表清洁,字迹清晰、玻璃完好无损,具有报警功能。
5.6送风、排烟风机每季清洁外部一次,保证运行正常。
5.7消防管阀门每月检查一次,阀门处于常开位置。
5.8消防泵、喷淋泵,每两月试运行一次,保证手动、自动启动正常。
5.9消防箱每季检修一次,要保持表面清洁,配件齐全,箱内无杂物,箱门关闭严密,打开顺畅,消火栓玻璃完整,牢固,按钮功能正常,检修完贴好封条及检验条,并在封条上签字,最后做好记录。
5.10灭火器材需每周检查,做好记录,要求压力表指针保持在绿色区域范围内,灭火器表面保持干净,摆放整齐,标签、铅封完好无损,并核对灭火器的使用说明及有效期限,按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单,列明灭火器品名、规格、数量,分布位置及有效期,以备查阅。
5.11消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用,任何人不得挪作他用,必须按指定位置摆放,表面要保持清洁、整齐,标识清晰,油漆完好。
6、电梯管理
6.1电梯管理设备责任人必须持有本市劳动局颁发的有效操作证才能上岗操作。设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作,发现问题及时处理,自己无法解决的通知维修分承包方进行维修,同时知会设备主管,并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配合劳动安全检查部门认真做好审检工作,轿厢内应张贴劳动安全部门颁发的《准用证》。停用电梯时应将轿厢停放在最顶层。
6.2设备移交后,设备责任人应与前期介入人员进行设备的交接;由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划,每年签订的维修保养分承包合同须将年度检修计划作为合同的一个附件。
6.3分承包公司签订保养合同时,应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款,半保合同中应明确零配件的价格。
6.4每半年由公司相关人员会同管理处经理,对电梯的运行、保养及故障情况进行总结,并对分承包方的保养计划内容和完成情况综合评价。每季度由管理处经理根据合同规定和质量记录对分承包的保养情况进行评估,决定是否扣除一定比例的保养费或终止保养合同。结果及建议书面知会分承包单位。
第3篇 小区公用设施管理程序下
小区公用设施管理程序(下部)
7、空调系统管理
7.1空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备。微机操作密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准,非指定人员不得擅自操作。
7.2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、柜机故障、冷却塔等故障,设备责任人应及时处理并报告设备主管。
7.3央空调系统温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告管理处经理。
7.4阀出现爆裂故障时,应采取紧急措施,或请有资格的技术人员处理。
7.5冷水机组自动控制系统工程出现故障时,设备主管应及时向管理处经理报告。并通知自动控制系统原承包方或有资格的技术人员进行检修,查明原因向管理处经理报告。
7.6自动控制系统网络和控制模块出现故障,设备责任人未经经理同意,不得私自拆修,应及时邀请自动控制系统原分承包方处理。
7.7每半年对网络控制器及模块箱进行保养。
7.8小型空调器故障应由专业技术人员进行处理。
8、电讯系统管理
8.1设备责任人应确保电话、消防对讲系统、有线电视、宽带网、紧急广播系统等状态良好。
8.2每周对广播系统的cd机、功放机、音箱进行清洁除尘一次。每月对线路的绝缘情况进行一次检修,对系统进行调试检查,保证其经常处于良好的工作状态。并予以记录。
8.3电话、有线电视、宽带网等要明确其责任范围的划分,要保证其机房设备及其它相关设备的正常用电需要。每周对供电设备及线路一次检修。
8.4电话、有线电视、宽带网等系统的故障,设备责任人应积极协助顾客与相关单位进行联系。在相关单位的维修人员到达后要给予积极的配合。
9、安防系统管理
9.1控制中心值班人员通过显示器画面情况,掌握闭路监控系统工作状态,发现问题及时解决,自己无法解决的报控制中心主管处理。设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、矩阵主机、视频分配器、录像机(或存储硬盘),进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。设备责任人应每月对摄像机镜头进行清洁保养,效果不好的要重新进行调整,并由中心主管确认监控范围符合安防要求。控制中心主管每周应对监控主机的编程进行确认,对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录本上。
9.2门禁系统中的电脑应确保时刻处于正常进行状态,各种卡的授权、发行、挂失情况每月由控制中心主管进行汇总,记录存档并与管理处的记录进行核对。设备责任人每周对防火门的电子锁普查一次,发现问题及时处理并记录。每月对停车场控制系统检查保养一次,发现问题及时处理,或请有专业技术资格的人员进行维修,并予以记录。
9.3保安对讲、消防对讲、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由中心值班人员每周清洁保养一次,外围部分每月由控制中心主管安排普查一次,进行双向测试,发现问题及时处理并记录。
9.4红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进行一次全面测试,确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。
10、维修维护设备及工具:
10.1由仓管员负责分门别类,摆放在指定、方便使用的位置。
10.2由维修负责人按照设备保养规定进行定期保养、送检、报废等工作。
10.3使用者须办理相关领借用手续,按有关操作指导手册正确使用。
10.4使用完毕,由使用者清洁整理,并由设备责任人进行一次检查、保养,仓管员验收后放回原处并完善有关手续。
10.5加工场地所使用的电器应符合用电安全技术要求。
10.6加工场地应配足消防器材。
11、其它公用设施管理
11.1设备责任人每周对泳池安全变压器电压值进行测试一次,并将测试值予以记录,每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查,接地体应可靠接地。
11.2燃气紧急切断装置应每周检查一次,设备责任人在巡视过程中,一旦发现管道有泄露情况,应立即关闭燃气管道总阀,及时通知燃气公司派人处理。燃气紧急切断装置应每半年至少做一次切断试验。
11.3剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器等小型移动设备,应由专人使用,并指定维修负责人。每周由维修负责人进行一次试机,检查进行和安全情况,发现问题及时处理并记录在《公用设施保养维修记录表》中。
11.4组合健身器、跑步机、登山机、单车机等健身器材,应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材的进行情况,保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录在《公用设施保养维修记录表》中。如不能及时处理,须在此器材的显眼位置挂上“暂停使用”标识。
12、房屋本体的管理及维护
12.1对于小区红线内的公用设施,以及房屋本体的公用部分,应指定专人每日巡视,发现问题,及时向管理处经理汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度,如属保修期内,通知施工队维修,如超过保修期,按照相关法规要求,完善手续后,合理安排自修或委托他方维修,并做好相关质量记录。
12.2天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的,通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪,保修期以外的,需联系专业防水补漏公司查明原因后处理,并做好与业主的协调工作。
12.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次。房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。所需款项从住宅维修基金支付。基金使用的明细表,应当向业主公布。期限届满确实不需要粉刷的修缮的,业委会可向市、区住宅主管部门申请延期,获批准后,可以延期。
12.4房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次,其费用由业主或承租人承担。申请延期的手续同上一条之规定。
12.5对装修方案应严格审核并对过程进行监督。严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。
12.6发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、单车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能的,及时通知业主并进行清理。
12.7房屋本体防雷系统应在每年三月上旬进行一次全面检查,检查避雷装置焊接点连接是否可靠,同时对避雷带进行除锈刷漆,确保接地体的可靠接地,并做好相关记录。
13、设备的前期介入
13.1前期介入人员应积极与地产公司及施工单位联系沟通,对机电设备和其它设施的安装调试工作进行跟踪,掌握工程进度,如实填写《前期介入周信息统计表》,及时向公司反馈信息。
> 13.2参与设备交接人员在设备交接进程中,应按设备的设计功能逐一进行试验、操作,对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见。前期介入期间,相关人员应主动收集设备资料及分承包方的联系方式和联系人,并整理归档。
13.3设备交接后应及时确定设备责任人,由设备责任人负责在一个月内将设备的操作规程编制完成并现场张挂,维护保养和故障处理规程在设备接管后三个月内完成。
四、各类设施(设备)保养一览表
各类公用设备设施的保养,须参照下表规定的时间周期进行
(“√”表示需要;“―”表示不需要)
五、相关工作记录表格
设备责任人日常保养和设备主管日常巡查工作中发现的问题及处理情况记录在《公用设施保养维修记录表》中,管理处经理或助理每月巡查情况和时间记录在《设备(设施)检查记录表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的维修保养记录需在《公用设施保养维修记录表》的“备注”栏内予以标明维修保养类别。大修工作、故障处理在《公用设施保养维修记录表》中予以记录,对于设备的突发性故障的抢修还应在《设备抢修(大修)记录表》中予以记录,并将《设备抢修(大修)记录表》报公司备存复印件。对于分承包方在保修期内设备的定期保养及故障的处理,必须在《分承包方设备保养维修记录表》中予以记录。对分承包方保养维修效果的评估,需填写《分承包方保养维修效果评估表》。
附相关工作记录表格:
1、《工作计划安排表》
2、《公用设施保养维修记录表》
3、《停水/电/气/试消防设施通知单》
4、《分承包方设备保养维修记录表》
5、《分承包方保养维修效果评估表》
6、《设备(工具)汇总表》
7、《设备(设施)检查记录表》
8、《机电设备年度检修计划》
9、《设备抢修(大修)记录表》
10、《电力运行记录表》
11、《发电机运行记录表》
12、《消防主机运行记录表》
13、《消防联动柜运行记录表》
14、《消防设施清单》
15、《二次供水设施清洗消毒记录表》
16、《前期介入情况周记录表no.1》
17、《前期介入情况周记录表no.2》
18、《前期介入情况周记录表no.3》
19、《前期介入情况周记录表no.4》
20、《前期介入情况周记录表no.5》
21、《前期介入情况周记录表no.6》
22、《前期介入情况周记录表no.7》
23、《前期介入情况周记录表no.8》
24、《前期介入情况周记录表no.9》
25、《智能门禁系统检查表》
26、《闭路监控系统保养维修记录表》
27、《电缆绝缘测试记录表》
28、《检验/测量/试验仪器(设备)汇总表》
29、《测量仪表年检记录表》
30、《测量仪器年检合格标签》
31、《停送电操作票》
32、《设备台帐》
33、《设备标识》
