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第1篇 某项目资金管理作业指导书
项目资金管理作业指导书
1.作业目的
房地产行业属于资金密集型的行业,资金是企业的血脉,资金管理是财务管理的重要环节,也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力,也是企业综合实力的体现,保证企业的资金富余时不闲置,困难时不短缺,始终维持最佳的现金保有量,是企业资金管理的重要目标。
2.主管岗位 总会计师
主办岗位资金管理
3.紧前工作条件
从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。
4.作业描述
4.1编制资金计划
4.1.1 总投资估算
房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告,根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计,营业费用一般不超过销售额的3%(普通住宅约1-2%,别墅项目略高)。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关,一般控制在建安投资的3%(本企业历年人均管理费用是个很重要的参数)。利息支出可简化计算,每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等(具体税种及税率以当地法规为准)。
需要注意的是,在通货膨胀期间,当项目持续周期较长时,需考虑物价上涨因素,避免因投资估算不足造成资金链断裂。
4.1.2资金支付计划
总投资估算一经确定,即可编制分年度投资计划,形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款,政府部门的报批报建规定,费用支出计划,房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制,自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份(尤其是3个月以内),以更好的指导资金筹措,以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整,应及时进行实际付款与计划付款的对比分析,当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。
4.1.3资金回笼计划
为控制贷款规模,使资金流入与流出相匹配,保持最佳现金保有量,销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时,需随时对后期的资金回笼计划进行调整。
4.2选择筹资方案
项目投资的资金来源主要有自有资金(资本金加股东集资)、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法,项目的自有资金必须达到总投资的30%,而且四证齐全才能发放贷款,即使获得贷款也要接受银行监管,进行封闭式运作,回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下,项目前期从土地获得到办好四证,是以自有资金为主,从四证取得到获准预售以银行贷款为主,预售以后现金流逐步由负转正,以回笼房款平衡资金流出。
根据公司信用等级的不同,银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式,单纯的项目公司多采用抵押贷款,贷款成本较高,为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。
在银行贷款以外,项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划,地产投资基金,多方委托贷款等,一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高,受到的政策限制更为严格。
4.3分析偿债能力
为确保项目借款能按时还本付息,维护公司的信用等级,应对项目的偿债能力进行分析,保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。
项目偿债能力分析表
金额单位:万元 第1年 第2年 第n年 合计
一、本年借款
1. 年初借款本息累计
2. 本年借款
3. 本年应计利息
二、本年还本付息
1. 本年偿还本金
2. 本年支付利息
三、偿还借款的资金来源
1. 自有资金
2. 预售房款
3. 其他
四、现金盈余
项目贷款
1.作业目的
在总投资估算的基础上,按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金来源的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小,选择资金渠道。就目前阶段而言,银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金来源,尤其是在取得土地权证,到预售之前的开发阶段,缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用,利用债务资金提高自有资金的收益率。
2.批准岗位 董事长(或授权总经理):批准贷款和抵押。
主管岗位 总会计师:审核融资计划,落实融资银行,签署贷款合同。
主办岗位 资金管理:编制融资计划,收集和报送资料,贷款谈判,办理抵押手续,建立贷款台帐,按期还本付息。
3.作业描述
3.1 本主办岗位编制项目资金计划,合理安排收支结点,提出融资方案,经总会计师审核批准。
3.2 按照贷款银行的要求,由本主办岗位收集报送资料:
3.2.1 资本金达到项目总投资35%或以上的证明;
3.2.2三级以上的房地产开发资质证书;
3.2.3信用等级证书;
3.2.4 经年检的贷款卡和在贷款银行开立的银行帐号;
3.2.5 已纳入地方商品房建设计划的立项批文;
3.2.6《房地产权证(土地部分)》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》;
3.2.7资金封闭运作方案;
3.2.8项目可行性研究报告;
3.2.9 项目的规划设计文本;
3.2.10 项目重大的经济合同,包括土地使用权出让合同、总承包合同、营销策划合同等;
3.2.11 企业基本情况资料及财务资料。
3.3 贷款谈判:明确借款总额、期限、优惠利率、保证方式(抵押或担保)、用款和还款计划、抵押物评估价值等。
3.4贷款谈判的双方意见一致后,由总会计师在公司行政办公会议上提请审议,如贷款数额超过董事会授权额度的尚需报董事会审批。
3.5 经贷款银行内部贷审会审批同意后,由总会计师代表公司与贷款银行签订贷款合同,本主办岗位协助办理抵押登记手续。
3.6 根据公司资金情况和项目回笼情况,调整借贷计划,及时与贷款银行沟通协调,办理相关手续。
3.7 贷款到期付清,及时办理合同终止手续。如需展期,仍须由总会
计师提请公司行政会议审批。
4.贷款担保
银行一般要求项目公司以项目抵押来锁定风险(在建工程抵押费用较高),个别情况下银行会根据项目的性质、开发单位的资信等因素允许由实力较强、有代偿能力的公司提供担保。
4.1 项目分阶段抵押
4.1.1土地使用权抵押:在开发单位支付全部土地使用权出让金,获得《房地产权证(土地部分)》后,办理土地使用权抵押登记手续;
4.1.2房屋期权抵押:在项目建设开发投资总额完成25%以上,具备房屋期权抵押条件时,可办理房屋期权抵押手续,将房屋期权连同土地使用权一并抵押。
4.1.3现房抵押:工程已竣工验收,开发单位获得大产证后,将房屋期权抵押转为商品房现房抵押。
5.贷款额度
项目贷款额度的确定取决于抵押物的价值,房屋期权价值是以抵押时投入该项目的土地使用权出让金、拆迁安置补偿费、已支付的工程款(不包括预付款、库存材料与设备)的总和估算而得。
以房屋期权作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的50%,以房地产现房作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的70%。
6.贷款发放
6.1在发放贷款前,公司与贷款银行签订《财务监管协议》,项目公司在贷款银行开立保证金帐户、监管帐户及结算帐户,保证金帐户和监管帐户需预留信贷员印鉴,确保贷款资金在项目建设范围内封闭运作。保证金帐户核算贷款资金,监管帐户核算借款人投入的自筹资金和项目回笼资金。
6.2贷款银行确定贷款额度后,按照项目实际用款需求分次将贷款资金划入保证金帐户。
第2篇 新村扶贫项目资金管理责任书
扶贫项目资金管理责任书
甲方： 市扶贫开发领导小组
乙方： 县(市、区)扶贫开发领导小组
新村扶贫既是扶贫开发的载体工程，也是农村经济发展的客观要求，为此，我市扶贫新村建设必须坚持以“三个代表”重要思想为指导，按照“以人为本，产业立村，生态建家，祥和安康”的基本思路，合理规划、分类指导、突出重点、注重特色，由点到面、滚动发展，逐步把贫穷落后、产业分散的自然村建设成基础设施条件极大改善，产业支柱十分明显，人居环境优化美观，文化生活高尚完善的扶贫新村。奋斗目标是：从今年开始，以每年15%的建设速度推进，到****年全面完成1138个扶贫新村建设任务，真正做到建一个新村，兴一个产业，活一方经济，富一方群众。为加强新村扶贫项目资金管理，确保我市新村扶贫目标任务的全面完成，根据《四川省农村扶贫开发规划(****-****年)》，特签定 市新村扶贫项目资金管理责任书：
一、乙方的责任及义务
(一)严格执行省、市扶贫和财政部门下达的财政扶贫资金项目计划，不准随意变更和调整。确因情况发生变化而必须调整的，乙方应按程序向甲方申报，并说明原因，经甲方批准后执行。(20分)
(二)不准随意调整和扩大财政扶贫资金的使用对象。乙方在安排财政扶贫资金项目时，其使用对象和范围应该是尚未解决温饱和初步解决了温饱问题但需要巩固扶贫成果，提高其可持续发展能力的贫困人口，其重点是在全市的1138个重点贫困村。扶贫开发范围是省上确定的新村、卫生、移民和劳务四大扶贫工程。乙方不得随意上报不属于扶持对象和范围的项目计划。(15分)
(三)严格按照财政扶贫资金的政策原则安排项目和使用资金。财政扶贫资金首先安排改善重点贫困村的贫困农户生产生活条件、发展生产和提高生存质量的项目，然后是改善区域生态环境的项目。扶贫资金必须落实到贫困村、贫困户，减少一切可能消耗扶贫资金的中间环节。扶贫资金要设立专户，建立专帐，做到专款专用。分配使用要做到公开、公平、公正，在乡村两级必须公示，接受群众监督。乙方不得将财政扶贫资金用于以下十个方面的支出，即：行政事业机构开支和人员经费，各种奖金、津贴和福利补助，弥补企业亏损，修建楼、堂、馆、所及住宅，各部门的经济实体，弥补预算支出缺口和偿还债务，大中型基建项目，交通工具及通讯设备(汽车、手机、传呼机等)，小额信贷及其他形式的有偿使用，城市基础设施建设和城市扶贫等。(20分)
(四)要整合资源，多方投入，确保财政扶贫资金的使用效益。乙方在安排使用扶贫资金时，要坚持统筹安排，集中资金办大事的原则，要整合资源，做到各种资金相互匹配、集中使用、保证重点。结合当地实际，按照“一路、二水、三产业、四人居环境”的扶贫新村建设要求，制定好村级规划，做到整村推进。特别要着眼于培育新的经济增长点，提高扶贫资金的使用效益，努力增加农民收入。(15分)
(五)切实规范县级财政报帐制。乙方要严格执行财政扶贫资金的使用管理规定，实行县级财政报帐制，不准各行其事，搞资金拨付制和县级部门报帐制。体制不顺的，要限期纠正。要实行项目和资金管理分离，扶贫办负责项目管理，财政局负责资金管理，形成制约和监督机制。(15分)
(六)加强扶贫资金审计。乙方必须实行县(市、区)、乡、村三级项目资金公示制，加强对扶贫资金的监督。要建立扶贫资金审计制度，定期对扶贫资金进行全面严格的审计，对挤占、挪用、贪污扶贫资金等违法违纪行为，要严肃查处，并追究有关责任人的责任，绝不姑息迁就。(15分)
二、考核办法：本责任书纳入市委、市政府对各县(市、区)的年度农业农村工作目标考核。
三、本责任书有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本责任书一式三份，甲、乙双方及市目标办各执一份。
甲 方： 市扶贫开发领导小组
代 表：
乙 方： 县(市、区)扶贫开发领导小组
代 表：
二○○四年 月 日
