某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
