美术文化馆物业管理整体设想策划

美术文化馆物业管理整体设想策划

美术(文化)馆物业管理整体设想及策划

(一)项目概况

美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。占地面积8000平方米,建筑面积达15000平方米,拥有八个标准展厅,一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场,以及7层多功能办公大楼,因此物业管理工作十分重要而艰巨。

(二)管理设想

根据文化场馆物业管理的自身运作规律,针对美术馆目前的实际情况,我们经过初步综合分析,认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作:

1、高标准、高水平管理的措施

(1)建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物管行业逐渐推广实施的iso9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的,这一点我们公司在导入并通过iso9001-2000质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在美术馆的物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。

(2)培育高素质的员工队伍

人才对我们来说,是最重要的资源,它决定了企业的兴衰。在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是'引进关',引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是'培训关',我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家有现代的物业管理意识,为业主服务的意识,都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。

2、管理深度和广度的做法

社会在进步、时代在发展。对于美术馆这样一个精英荟萃的项目而言,物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为:随着社会的进步和社会分工的不断专业化,物业管理公司在管理深度和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足业主的多方面需求。

3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想

(1)硬件建设

可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质保证。

严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识,加强车辆的监控和引导,及时处理突发事件。

运用现代科技手段,'三防'结合,确保安全。'三防'结合即是人防、物防、技防相结合。'人防'上我们实施快速反应系统,物防上采用围墙、防盗装置,技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。

(2)软件建设

创建高档次的文化场馆,软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短,管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养,这个过程需要日积月累的努力,物业管理公司应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。

(三)管理目标

1、业主单位满意率达90%以上;

2、有效投诉率低于2次;

3、有效投诉处理率达100%;

4、责任展品受损率,资产流失率为0;

5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上;

6、场馆内治安案件案发率为零,无任何重大管理责任事故发生;

7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%;

8、利用现代化管理手段对物业进行管理;

9、消防管理通过政府规定,年检完好率100%。

(四)管理措施

1、导入iso9002质量管理体系

我司已建立了iso90002质量保证体系,并顺利通过第三方认证,通过多年的实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性,质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准,我们审时度势,积极跟进,及时对原有的质量体系进行了改版,并成功获得is09002∶2000质量管理体系的认证。在美术馆物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行is09002,以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

2、实施'质量、成本双否决'运行机制

我司结合物业管理行业的服务特性,全面推行'质量、成本双否决'机制。公司每年通过与管理处签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两项最重要的指标,且两者是'或'与'否'的关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆的管理实践中,力求在'服务质量'和'成本控制'之间找到更准确的结合点,以提供'质优价廉'的服务产品。

3、建立'加油站式'的员工培训机制

由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种'准则',而是应该依据服务需求的变化而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了'加油站式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化'管理者就是培训者'、'培训是公司对职员的最大福利'的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。

4、倡导开放式的管理服务

物业管理公司与客户之间关系若协调不好,必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种阻力。为此,我们倡导和强调开放式的管理服务,即:我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交'管理报告'、组织'管理处开放日'活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施,自觉接受业主的监督。

5、管理体系的全面整合和提升

社会的环境时时在变,需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。在美术馆的日常工作中,将致力于用新型的'以客户为中心、以流程为导向'的运作取代传统的'以企业为中心、以职能为导向'运作,实现物业管理水平的持续提升。

6、致力于共用设施、设备的循环改进

楼宇管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到客户的日常办公和安全保障等问题。根据我们对楼宇多年的管理经验,我