某楼盘物业管理计划书
一、 概述
某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事
人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测
a) 经营收入: 19.14万元(年度,以下省略)
物业管理费:11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入 11.34万元(收缴率90%)
维修服务费:0.5万元
特约服务: 5.8万元
其他收入: 1.5万元
b) 支出:20.25万元
人员工资福利:14万元
办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
维修保养费用:1.5万元
税金:1.05万元
不可预见费用:1.2万元
c) 润亏:-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年, 0.61元/月* m2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员
7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计:
9600元/月;115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
合计:14..17万元/年
(2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元
(3) 绿化管理费:绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元
(4) 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5) 安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元
(6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7) 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元
(8) 税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元
(9) 保险费:暂不投保
(10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* m2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
房屋幢、户编号已经有关部门确认;
落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
抄水、电、气表的底数,记录备案。
接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统 ;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)
分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
制定入住流程;
印刷入住表格;
2、协调工作
与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场
,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函-->办入伙手续-->签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据-->入伙手续书、身份证、购房合同-->确认业主身份-->缴清代垫代缴费用、装修保证金-->建筑垃圾清运费、物管费,盖章-->业主签署-->向业主办理手续
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表
(略)
(二)绿化管理
(略)
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
(略)
(四)安全护卫、停车管理
(略)
(五)保洁管理
