物管培训--给排水维修养护管理
一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责
物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。
二、维修组的运作程序
维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。
三、水泵机组的维修养护
1.水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
2.控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5mω,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100mω,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。
3.电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5mω,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。
4.相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。
四、水池、水箱的维修养护
水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:
1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。
2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。
3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。
4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。
5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。
6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。
7.关闭泄水阀,注入清水。
五、室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一
次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。
六、室内给排水设备设施的维修养护
1.消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:
①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。
②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。
③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。
④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。
⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护
住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:
①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。
②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。
⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。
⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。
七、室内给排水设备设施维修程序
为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:
1.住户(使用者)向管理处申请。
2.值班人员填写“维修登记表”。
3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。
4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。
5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。
6.维修完毕后,请住户(使用者)验收
,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。
7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。
八、室内维修服务标准
为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:
1.预约维修时间
接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。
2.维修时间
原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。
3.提供材料
维修过程中提供的材料应100%合格。
4.服务态度
维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。
九、给排水设备设施的维修养护的检验
无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:
1.检验职责
一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。
2.检验内容
