物业管理处租售业务管理程序
物业程序文件
--项目管理处租售业务管理程序
1目的
加强租售现场业务操作的规范性。
2范围
适用于公司各管理处全体租售业务。
3职责
3.1管理处负责租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作。
3.2租售中心负责转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对管理处租赁业务进行管理监督;并负责管理处租售专员租售业务的培训及指导。
3.3租售人员负责客户收款工作的沟通,经营管理组人员负责收款。
3.4经营管理组负责监督各项收款工作。
4方法和过程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小区内所有委托租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势。
4.1.2熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。
4.1.3熟悉小区内房屋总户数、闲置户数及闲置情况。
4.2接待
4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。
4.2.2业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。
4.2.3当业主确定委托时,与其签订《楼宇出租(售)委托书》,如业主通过电话委托,可先在《房屋出租/转让登记表》上登记。
4.2.4对前来委托、咨询的客户,与接待业主相同,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房。如客户选中意向房屋,要与其签订《楼宇求租(购)委托书》,并及时和业主和租售中心联系,并把客户需求告知,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在《客户委托登记表》中,有合适房源再通知。
4.2.5按业主的委托价向客户报价,业主委托价如和市场价有很大差距,要建议业主采用市场价。
4.2.6对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,一个月至少要联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向有没有更改。沟通的方式不限,可以电话,也可以是面谈。
4.3签约
4.3.1《楼宇出租(售)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》。签订时要注意核实相关产权证明、业主身份证等有关资料原件,并保存复印件。如委托代理人办理须提交合法的委托书。
4.3.2租赁交易时,应组织出租方与承租方签订房屋租赁合约;转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房屋转让协议书》。
4.3.3房屋租赁合约一式叁份,由出租方、承租方签字成立,租售中心、管理处均不可在房屋租赁合约上签字或盖章,但应留存一份合约原件存档。
4.3.4《房屋转让协议》一式叁份,签订时必须符合以下条件:买卖双方共同自愿、买卖双方具有合法的身份证明和行为能力、转让房屋产权清晰、无抵押(或即将无抵押)查封等限制产权转移登记的条件;《房屋转让协议》必须经租售中心主管或授权人审核后,由所在业务部门盖章。
4.3.5交易时,可向交易双方提供房屋出租/转让设施清单,供交易双方使用。
4.4收款
4.4.1收款原则:在房屋交易过程中,租售业务人员不得经手订金、房款、佣金及其他款项和现金,所有收款均由管理处经营管理组人员经手,并出具'正式收款收据'。
4.4.2租赁业务佣金,在出租方、承租方签订房屋租赁合约时由经营管理组人员收取。
4.4.3转让业务收款:佣金在买方进行产权登记(或出买方产权证明)时由经营管理组人员收取;转让定金、购房款买方交管理处后,需转付定金、购房款时,由经办人向管理处申请,经租售中心主管核对后按管理处付款程序办理。
4.4.4代理业务收款
a.客户定金,根据委托代理协议确定。如委托方委托现场人员收款,现场人员必须开具由委托方提供的正式收款收据。
b.销售代表在收到现金后,立即知会直接主管,并在一个工作日内存入指定帐户(或交委托方)。收款人员对所收款项负有保管责任。
c.定金款和收款收据财务联交委托方时,必须要求委托方人员签收。
d.收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,现场销售人员对收据负保管责任。
e.所有租售业务人员不得接受客户任何形式的物质酬谢。
4.5转让业务操作指引
4.5.1转让流程图(略)
4.5.2签定《房地产买卖合同》须提交的资料:买卖双方身份证明;转让房屋的《房地产证》;卖方的婚姻证明,如已婚需提供配偶有效同意转让的证明。
4.5.3按揭申请人的条件:具有合法的身份证明、婚姻证明,年满十八周岁的国内公民;有稳定的收入和充足的还款来源;同意以购买的房屋作贷款抵押。
5支持性质量记录表格
**wy7.5.1-g06-f1《楼宇求租委托书》
**wy7.5.1-g06-f2《楼宇出租委托书》
**wy7.5.1-g06-f3《楼宇求购委托书》
**wy7.5.1-g06-f4《楼宇出售委托书》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋转让协议书》
