a物业接管验收管理控制程序
物业作业指导书
物业接管验收管理控制程序
1、目的
规范物业公司的物业验收程序,确保物业对发展商提供的楼宇及其设施的验收得到有效控制。
2、适用范围
本程序适用于公司所承接的每个物业项目的验收。
3、定义
无
4、职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人负责成立、组织验收小组进行物业验收工作,签发与开发商的验收往来文件。指定专人负责小区(大厦)竣工资料,设备技术资料的移交、验收、归档。
管理处工程部负责验收小组现场按照'物业接管验收流程及标准'进行严格验收,及时提出合理化建议,确保验收工作的顺利完成。
品质管理部负责全面协调,协助房屋移交验收工作。
5、方法及过程控制
5.1验收准备
5.1.1物业公司接到开发商的接管验收通知以及交工标准后,确定验收小组成员。
5.1.2由验收小组成员编制《物业接管验收流程》报品质管理部审批,并与开发商进行对接具体事项。
5.1.3管理处负责在验收前7日将验收所需专用工具应准备齐全。
5.2验收实施
验收小组成员根据单项验收表(包括:《绿化环境单工程项验收表》、《土建工程单项验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同)/《物业验收汇总单》分专业进行验收。
5.2.1验收小组按各专业进行验收,主要验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观等,将验收情况详细记录在单项验收表/《物业验收汇总单》中。
5.2.2验收小组负责分组进行单项验收,在单项验收表上记录,同时进行汇总。
5.2.3《物业验收汇总单》由开发商代表与物业代表共同签字认可后方可办理移交手续。
5.2.4管理处将全部相关资料整理存档,并在品质管理部备案。
5.3验收接管流程
首先由开发商按照接管资料移交清单(包括:《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》)物业公司组织专业人员实施验收(资料、现场),验收结果提交项目工程部组织施工单位对不合格部位进行返修,复验合格后签定物业移交书。
5.4验收重点
5.4.1建筑结构、配套设施的使用功能方面。(例如:门窗、卫生洁具、 电视电话)
5.4.2工程图纸是否与实际结构相符,管线是否能够正常使用和运行,水暖电各项功能能否安全使用。
5.4.3 对于检查出来的设计及施工问题,应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作详细记录,书面反馈开发商。
5.5 验收依据
5.5.1《建设工程质量管理条例》
5.5.2《建设部房屋接管验收》zbp30001-90
5.5.3 根据各管理处反馈的业主较为关心的项目。
5.6 验收原则
5.6.1如实反映所存在的问题,保证业主正常使用。
5.7 验收要求
5.7.1依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。
5.8验收方法
外观检查结合专业工具测试
5.9验收时间及期限
在接到开发商《验收通知单》及相关资料后,以书面形式回复开发商验收时间及相关资料,一般一周内开始实施验收,一个组团初、终评为期15天。
5.10 验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。
5.11 施工单位应提交的资料
5.11.1产权资料
a)项目批准文件
b)用地批准文件
c)建筑执照
d)拆迁安置资料
e)建筑单位的有关资料
5.11.2技术资料
a)竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、资料。
b)地质勘探报告
c)工程合同及开、竣工报告
d)工程预决算
e)图纸会审记录
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
g)隐蔽工程竣工验收合格证明
h)沉降观察记录
i)竣工验收证明书
j)钢材、水泥等主要建材的合格证及质量保证书
k)水、电、采暖、卫生器具等设备的产品合格证书
l)砂浆、混凝土试块试压报告
m)供水、供暖的试压报告
n)监理公司签发的各种文字材料
o)消防部门的审批文件
5.11.3上述资料详见接管资料移交清单。
5.12验收标准
5.12.1主体结构
a)地基基础的沉降不得超过gbj7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
b)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过gbj10的规定值(gbj10-钢筋混凝土结构设计规范)。
c)木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好,基构件的选材必须符合gbj206(木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定。
d)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
e)抗震设防必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的有关规定。
5.12.2外墙
a)外墙不得渗水
b)涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象,面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。
c)铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好,表面油漆无脱落。
5.12.3屋面
a)屋面工程必须符合gbj207(屋面工程施工及验收规范)4.0.6条的规定。
b)排水通畅,设施齐全、出水口、落水管应安装牢固,接口严密,不渗漏。
5.12.4楼地面
a)面层与基层必须粘接牢固、不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝,脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
b)卫生间地
面与相邻地面、相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。卫生间地面应做闭水试验。
c)地砖地面应平整牢固,接缝均匀密合。
5.12.5装修
a)钢、铝、木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,封胶良好,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确、缝隙严密适度。
b)木装修工程应表面光洁,防腐处理良好,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。
c)门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。中空玻璃无漏气、夹层污染。
d)扶灰应表面平整,不应有空鼓,裂缝和起泡现象。
e)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。
f)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。
g)外墙、窗户淋水试验应无渗漏。
5.12.6电气
a)电气线路安装应平整、牢固、顺直,导线连接紧密规范,采用铁管配线,必须整体跨接地线,每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。
b)照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。
c)动力、照明闸箱安装必须牢固,位置准确,电器安装及导线连接必须牢固,接地保护必须良好,要有明显的相序及柜号标识,电器件齐全、无损坏,安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。
d)电缆、桥架、母线安装牢固顺直,性能可靠部件齐全,竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。
e)避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点必须牢固可靠,接地电阻必须符合gbj32(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求。
f)除上述要求外须符合'低压电器安装验收规范'的有关要求。
5.12.7水、卫、消防
a)管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合gbj242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。
b)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活、无滴漏。
c)卫生间地漏、排污管接口、检查口不得渗漏、管道排水必须顺畅、卫生器具质量良好、接口不得渗漏、安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
d)水泵应启停可靠,安装牢固、平稳、运行时无较大震动、钢结构底座安装牢固、防腐处理良好。
e)消防设施必须符合gbj16(建筑设计防火规范),gbj45(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格证。
5.12.8采暖
a)管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。
b)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合gbj242的规定。
5.12.9 附属工程及其它
a)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置,管道坡度、管径均必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
b)化粪池排污量设置合理,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道有足够坡度,并不应超过2个弯。
c)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
d)烟道、通风道应畅通无阻塞物。电井、管井整洁干净,隔层封闭应牢固,无质量问题、井门安装完毕、配件齐全,外观美观。
5.13为维护业主利益,保证投资效益,施工单位应按接管验收具备的条件和应提交的资料提前做好交验准备工作。接管验收时,交接双方均应严格按本提纲执行,验收不合格时,双方协议处理办法、接管验收后,对整改未达标的质量等问题,根据实际情况(建议由发展商)扣除部分工程款做为保修抵压金,以保证后期管理的代修费用。待整改全部完成后,按实际情况予以结算。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
tjzzwy7.5.4-g01-f1 《验收通知单》
tjzzwy7.5.4-g01-f2 《物业验收汇总单》
tjzzwy7.5.4-g01-f3 《绿化环境单工程项验收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f4 《土建工程单项验收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f5 《水暖工程单项验收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f6 《电气工程单项验收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f7 《工程技术类接管资料移交清单》
tjzzwy7.5.4-g01-f8 《规划档案类接管资料移交清单》
tjzzwy7.5.4-g01-f9 《入住管理类接管资料移交清单》
